房地产基金操作指引

私募基金管理人登记操作指引（附协会反馈汇总）作者 | 广东华商律师事务所 郑天河、石荣英 律师 微信公众号 | 金融法律正电荷【注：转载请注明作者信息及来源】根据本律师团队积累的众多项目经验并结合中国证券投资基金业协会（简称“基金业协会”）等部门单位的相关要求，申请私募基金管理人登记的一般操作进行归纳、整理，并出具本操作指引，以为拟申请登记的私募基金管理人提供参考。

1.确定机构类型根据基金业协会要求专业化经营的原则，投资人（或合伙人，下同）只能在“私募证券投资基金管理人”、“私募股权、创业投资基金管理人”、“其他私募投资基金管理人”三者之中选其一，不能多选。

因此，投资人首先应确定业务方向，即需明确将来是做私募证券投资，私募股权、创业投资，还是做其他类型投资。

具体投资类型参照基金业协会《有关私募投资基金“业务类型/基金类型”和“产品类型”的说明》。

根据基金业协会的“资产管理业务综合报送平台”要求，“机构类型”初次选定、提交办理、办理通过后，均不能再修改。

“退回补正”时若需要修改“机构类型”，点击系统右上角的“放弃登记”，重新填写登记申请信息。

“办理通过”后，若需要修改“机构类型”，点击“注销登记”，在注销私募基金管理人登记后重新申请。

因此，投资人在系统注册及填录信息时即应明确机构类型，以免增加工作量及时间成本。

2.委托专业律师提供全程法律服务委托专业律师提前介入登记工作，能够帮助申请机构在全程准备及登记工作中均能获得专业指导，包括工商变更环节得到一次性完善、协助文件资料搜集整理、提前协助整改、指导系统信息填录等，提高效率。

3.确定或收购申请私募基金管理人登记的公司或合伙企业（以下简称“申请机构”）鉴于目前私募基金管理公司/合伙企业工商注册的政策尚未完全放开，如果投资人先前未注册设立该类企业，一般通过收购未登记的私募基金管理公司/合伙企业，或者在已经放开注册的区域进行工商注册。

4.完善工商环节不管是通过注册还是通过收购方式获得的私募基金管理公司/合伙企业，在工商环节均应符合基金业协会的相关要求，需注意的事项包括但不限于： （1）法定代表人需具备基金从业资格。

附件2：交易登记网上预处理涂销抵押登记操作指引1系统运行环境为确保您能够顺利使用本系统，请参照以下要求配置系统运行环境：——网络环境：单机连接至互联网的网络带宽不低于64K。

——硬件环境：（不低于以下配置）CPU：1GHz RAM：512M 硬盘：20G——软件环境：操作系统：Windows 98/2000/XP等。

浏览器：Internet Explorer 6.0以上。

2．操作指引1.1 涂销抵押申请1.1.1 他项权利人信息录入1.1.1.1业务须知他项权利人在网上办理涂销抵押申请业务，系统必须保存他项权人的基本信息。

所以，他项权利人在首次申请前，必须先输入他项权利人的基本信息。

1.1.1.2操作指引操作入口：涂销抵押申请—>他项权利人信息1.1.1.2.1录入他项权利人信息1）通过左侧菜单进入他项权利人信息录入界面，输入他项权利人信息，输入完毕后，点击【保存】；2）系统提示操作成功，点击【确定】，完成操作。

1.1.1.2.2上传相关附件输入并保存他项权利人信息后，可以上传他项权利人的相关资料，如营业执照复印件等，以供业务人员处理案件时进行验证。

1）选择要上传的文件类型，点击【浏览】，选择要上传的本地计算机文件，完成后点击【上传】；2）系统提示操作成功，点击【确定】，完成操作。

3）上传完成后，上传的附件显示在附件列表中，可以对列表中的附件进行【查看】，或将其【删除】。

1.1.2 涂销抵押申请1.1.2.1业务须知涂销抵押业务一般由抵押人和抵押权人同时申请，开展涂销抵押网上业务后，他项权利人（抵押权人）将同意涂销抵押的相关材料先行提交到系统，便于抵押人现场办理涂销。

1.1.2.2操作指引操作入口：涂销抵押申请—>涂销抵押申请1.1.2.2.1非批量涂销抵押申请1）通过左侧菜单进入涂销抵押申请的查询界面，点击【新增】；2）输入需要进行涂销抵押的产权登记字号，输入后，系统会自动根据输入的登记字号，查询出该产权的抵押案件的登记字号，选择一个查询出来的抵押登记字号。

现场操作流程表各操作流程、表格体现
一、流程体现
1、销售业务流程
1.1案场销售业务基本流程
1.2电话接待流程
1.3新客户接待流程
1.4老客户接待流程
1.5客户跟踪回访流程
1.6沙盘区讲解流程
1.7户型解读流程
2、销售管理流程
2.1销控方案制定流程
注：R1表达一个循环流程。

2.2内部认购流程
2.3集中开盘流程
2.4认购管理流程
2.5签约管理流程
2.6延迟签约申请流程
2.7按揭贷款办理流程
2.8特殊优惠申请流程
2.9认购阶段换房流程
2.10认购阶段退房流程
2.11签约阶段退房流程
2.12加名减名更各流程
二、表格体现
1、现场业务表格
2、销售管理表格百问百答。

基金业协会备案管理规范第4号文件解读2017-02-21 01:09 | 大成律师事务所基金业协会于2017年2月13日发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”）限制“证券期货经营机构私募资产管理计划”对“房地产开发企业、项目”的投资，限制方式为停止部分相关资管产品的备案。

那么，受到的限制的证券期货经营机构的定义是什么？私募投资基金管理人是否适用4号文？“房地产开发企业、项目”的定义是什么？本文将从这些问题的角度逐步解读该文件。

”一、证券期货经营机构的定义？私募投资基金管理人是否适用4号文？根据基金业协会于2016年7月15日颁布的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》第二条中规定：本规定所称证券期货经营机构，是指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。

那么私募投资基金管理人是否适用4号文呢？私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但是《<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>起草说明》中有如下表述：“证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第4号》。

为避免监管套利，《通知》明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。

证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用《备案管理规范第4号》。

”由此可以确定，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的也适用4号文，需要受到限制。

二、“热点城市普通住宅地产项目”的定义是什么？“明股实债”的定义是什么？1. “热点城市普通住宅地产项目”的定义“热点城市”包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整。

房地产基金操作指引1.了解自身投资需求和风险承受能力：在选择购买房地产基金之前，投资者需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力。

可以根据自身的投资目标、投资期限、资金规模和风险偏好等因素来确定是否适合购买房地产基金。

2.选择合适的房地产基金：根据自身的投资需求，投资者可以选择不同类型的房地产基金，如商业地产基金、住宅地产基金或混合型地产基金等。

同时，要综合考虑基金的历史表现、基金管理人的实力和经验、基金规模等因素来做出选择。

3.了解基金的投资策略和运作方式：在购买房地产基金之前，投资者需了解基金的投资策略和运作方式。

房地产基金可以通过直接投资或间接投资的方式来获取房地产项目的收益。

同时，投资者还需了解基金的投资范围、投资比例、退出机制等内容。

4.风险控制：投资者在购买房地产基金时要注意控制风险。

可以通过分散投资、选择规模较大、管理经验较丰富的基金、定期关注基金的运作情况等方式来降低风险。

此外，还要关注基金的流动性，以便能够及时赎回基金份额。

5.关注基金的收益和费用：投资者在购买房地产基金时要关注基金的预期收益和费用情况。

可以通过查看基金的历史收益、与同类基金比较收益等方式来评估基金的回报水平。

同时，还要了解基金的管理费、托管费、销售服务费等费用情况，并结合基金的收益水平来评估投资的可行性。

6.定期跟踪基金的运作情况：投资者在购买房地产基金后，要定期关注基金的运作情况。

可以通过阅读基金的报告、与基金经理交流、关注相关媒体报道等方式来了解基金的运作情况和投资变动。

7.合理的投资时间和持有期限：投资者在购买房地产基金时要选择合适的投资时间和持有期限。

房地产基金的投资周期一般较长，投资者要有足够的耐心和坚定的信心。

同时，还要根据市场情况和自身的投资目标做出合理的买卖决策。

总之，房地产基金是一种投资房地产的方式，投资者在购买房地产基金时需要全面了解自身的投资需求和风险承受能力，选择合适的基金产品，了解基金的投资策略和运作方式，控制风险，关注收益和费用，定期跟踪基金的运作情况，并选择合适的投资时间和持有期限。

1.目的：及时发现项目实际发生成本与目标成本、合同价款的偏离并预警，尽可能使项目结算成本在目标成本的范围内。

2.定义：2.1.动态成本：指截止至每月25日时间点项目已发生和预测至项目完工时的整体成本，动态成本=已发生成本+待发生成本。

2.2.已发生成本：指截至每月25日时间点项目已经签订合同的完成产值（含经审批的签证及变更）和不需签订合同但已经发生费用（如政府收费）的项目成本。

2.3.待发生成本：指预计每月25日时间点至项目完工时尚需要发生的成本（如待签订的合同、预计将要缴纳的政府收费、预计将会发生的变更、签证费用等）。

3.动态成本操作程序下属地产公司在项目实际运作中,下属地产公司成本部按如下程序进行动态成本分析；3.1.首先是针对本标的成本的每个合同或每类费用进行动态成本分析；3.2.然后将合同或拆分后的合同的部分金额按照《目标成本表》的成本科目分类要求归集、统计得出《目标成本表》中每个三级科目的本标的动态总成本金额。

3.3.《目标成本表》中成本科目（三级）的本期成本与动态成本作对比，方法如下：3.3.1.做《目标成本表》的本期成本时是可以细化到成本细项的,但在实施阶段的成本管理主要是以合同为中心的管理, 下属地产公司成本部管理的对象是合同，而往往每个合同的成本内容可能涉及到几项成本科目（三级）。

很难直接与《目标成本表》的成本科目（三级）作对比监控；3.3.2.针对以上的情况,在做动态成本分析时,就会存在拆分合同这一工作环节，即将合同中的内容按《目标成本表》的成本科目分类要求分别归集到不同的成本科目之下；3.3.3.而于每项成本科目的成本金额于执行过程中有可能是由有签合同的施工成本和没签合同的施工成本(小额工序或材料)组成；3.3.4.因此在做各成本科目的动态成本评估时,若该成本科目项下签有合同的,则必须对每个合同进行动态成本的评估,评估每个合同于执行的过程中是否很可能要发生超出合同约定的成本金额,当发生此情况时,超支金额会先从以下所述“预测余额”扣抵。

玉林市人民政府办公室关于印发玉林市政府投资引导基金子基金操作指引的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------玉林市人民政府办公室关于印发玉林市政府投资引导基金子基金操作指引的通知各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：经市人民政府同意，现将《玉林市政府投资引导基金子基金操作指引》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

2017年10月26日玉林市政府投资引导基金子基金操作指引根据《财政部关于印发政府投资基金暂行管理办法的通知》(财预〔2015〕210号)、《财政部关于财政资金注资政府投资基金支持产业发展的指导意见》(财建〔2015〕1062号)和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西政府投资引导基金子基金操作指引（修订）的通知》（桂政办发〔2017〕50号)、《玉林市人民政府办公室关于印发玉林市政府投资引导基金设立方案的通知》(玉政办发〔2017〕42号)等规定和要求，为方便广大投资者与玉林市政府投资引导基金（以下简称母基金）设立各类产业、创投基金（以下简称子基金），结合我市实际，制定本操作指引。

一、子基金的设立子基金是母基金与金融机构、国有企业及社会资本（指已建立现代企业制度的境内外企业法人，但不包括各级政府所属国有独资公司及其他控股国有企业）等共同出资设立，以专业基金管理机构为平台，通过市场化运作方式支持我市创业创新、中小微企业发展、产业转型升级和发展、工业园区基础设施建设等产业发展重点领域。

支持战略性新兴产业、高新技术产业、先进制造业、生态环保产业、现代服务业等重点产业发展的股权投资基金。

优先发展和设立机械制造、健康食品、新材料、服装皮革、再生资源环保、林产化工、新型建材、陶瓷、医药制造、新一代电子信息十大产业的子基金。