南京楼市调研报告

南京房地产市场调查分析报告

南京房地产市场近期分析

5—6月住宅市场分析

XX年5月份南京商品住宅共认购套，成交套，认购量环比大幅上涨了%、成交量也环比上涨%在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购套、成交套，也让楼市“回暖”之声渐响

5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户都助推了南京楼市销量的攀升南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升

楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间 一、 政策面

1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高

2、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》x月x日起执行

二、 市场面

1、5月份楼市行情

据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购套，成交套与4月份相比，认购量大幅上涨了%、成交量也环比上涨%XX年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，XX年5月销量同比XX年5月销量也有不同程度的上涨

“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购套、成交套，也让楼市“回暖”之声渐响4月底楼市认购已连续多天超过套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在套至套之间，最高一天达到套

板块分析： 分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”纯新盘中粮彩云居打头，江宁板块同样吸引了南京购房人的目光其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择

第 1 页 南京房地产市场调研报告

07年以来南京商品房销售情况

从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。

南京各区域主要在售楼盘

根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。

南京未来两年住房建设计划

新街口是南京历史最悠久、最发达的中心商圈。经过多年的变迁和发展．新街口商圈的商业密集度、功能和品质不断提升，聚集和辐射能力目益增强．已经发展成为全国最著名的商圈之一．然而．不可否认．新街口商圈的发展尚存在诸多隐忧，如何进一步提升其竞争力．使其在激烈的市场竞争中能够持续地发展并保持其优势地位。已经成为一个迫切而现实的问题．新街口商圈的发展现状近年来．尤其是2002年南京市区划调整后．新街口传统商圈得到了重塑和发展。首先，商业密集度不断加大．集聚和辐射能力日益增强。商圈的社会消费品零售总额年均增长20％左右．2007年实现社会消费品零售总额近120亿元．约占全市14．4％左右。商圈的直接辐射范围达南京市各区县、苏皖两省及南京周边10多个地级市．其客流量中60％为“一小时都市圈”内的外省外地来宁人员；其次，功能和业态逐步提升．逐步由传统商圈向现代化商圈发展。一方面．商圈内商业企业的品质不断提升．规模化、品牌化趋势十分明显．多家国内外著名的商业巨头—新百、中央、金鹰、东方商城、沃尔玛、金陵百货、德基广场等成为商圈的龙头企业。专业特色店、大型超邓炜金雁市、专卖店、品牌连锁店、超级购物中心等现代商业业态相继入驻新街口。另一方面．商圈内一批金融证券保险机构、信息服务企业、法律事务所、会计事务所以及大公司总部进入新街口地区．使新街口商业街区的商务功能不断增强：再次．新街口商业精神品牌正在形成。新街口商业街是首批中国十大著名商业街之一：并跻身于江苏省和全国的“百城万店无假货”活动示范街。现在的新街口商圈．不仅是一个强大的商业综合体．而且形成了以竞争、诚信、和谐、共赢为主要内容的商业精神。尽管近年来新街口商圈发展迅速．但其发展中存在的问题也不容忽视．这些问题可能成为新街口商圈在未来竞争中能否抓住机遇应对挑战的重要约束因素。1商贸密集度过高。发展空间成为新街口商圈增量发展的瓶颈在新街口核心区内．集中了大小商家1600余家．商贸商务面积达100多万平方米．其中营业面积超过10000平方米的商业设施就达20多家：日均客流量达40万人次．节假日日均最高客流量达100万人次。新街口商圈因其密集度在全国首屈一指而被称为“中华第一商圈”。商贸密集度虽然是形成新街口商圈聚集力和辐射力的重要条件之～．但是．37密集度过高也会成为影响商圈可持续发展的不利因素。2．商国结构不合理．功能和品质不完善成为新街口商囤持续发展的隐忧一是功能体系不完善。商贸流通功能突出。商务服务比重相对偏少．层次较低．缺乏高端和国际性的商务服务．为商业及商务配套的餐饮、文化、休闲娱乐功能还比较薄弱．商业功能与旅游、休闲娱乐、文化资源缺乏有机整合。二是业态结构失衡。传统的百货店过多，而各类特色鲜明的专业店、专卖店等新兴业态明显不足．导致百货店同业间难以真正实施错位经营。同质化竞争异常激烈．难以适应日新月异的现代商贸业发展的趋势。3．环境建设和管理滞后．商业环境不佳成为新街口商圈持续发展的最现实约束第一．交通不畅是新街口商圈发展的最大环境瓶颈。据有关材料显示．新街口地区与商贸功能无关的交通所占比例已超过50％．大量的通过性车辆加重了该地区的交通拥挤状况，车辆围堵、人流拥挤、停车难等问题直接影响了旅游购物办公的便捷与舒适性：第二．缺乏绿化和人文环境。整个片区没有绿化休闲广场，公共空间严重不足．市民和消费者缺少路边或街区内休息场所：第三．商圈环境卫生相对较差。公共设施陈旧、缺乏．广告、店招设置凌乱．与商圈环境不协2008年第12期改革与开放

南京市房地产市场调研报告

——进入南京市场前期调研报告

目录：

一． 南京市房地产总体状况分析；

二． 南京市房地产市场板块划分及其属性；

三． 政府房地产发展政策；

四． 政府城市规划对房地产的影响；

五． 城市发展中交通发展的影响；

六． 南京市房地产企业竞争企业状况；

七． 江宁板块详细资料；

八． 民信将军路项目诸项信息；

九． 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议； 南京市房地产总体状况分析

南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。

一、总体供求状况呈现卖方市场特征

1、 土地供应状况

□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。

□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。

□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。

□待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。