万科上海区域项目开盘前预控方案设计指引

万科样板引路实施方案清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在笔记本的键盘上，手指轻轻敲击，思绪如潮水般涌现。

我闭上眼睛，回忆起那些年的方案写作，那些成功与失败的经验，渐渐勾勒出这个方案的轮廓。

一、项目背景万科作为中国房地产的领军企业，一直致力于提升居住品质，打造美好生活。

此次项目位于城市核心区，旨在打造一个高品质、绿色环保的住宅小区。

为了让业主提前感受到万科的品质与服务，我们决定实施“样板引路”方案。

二、目标定位1.提升万科品牌形象，增强市场竞争力。

2.通过样板房展示，让业主直观感受到万科的施工品质、设计风格和智能家居系统。

3.建立与业主的良好沟通，提高客户满意度。

三、实施步骤1.策划阶段（1）市场调研：了解竞品项目的样板房展示情况，分析优缺点，为万科项目提供借鉴。

（2）确定主题：结合项目特色，确定样板房的设计主题，如现代简约、新中式等。

（3）策划方案：制定详细的策划方案，包括样板房设计、施工、展示等环节。

2.设计阶段（1）设计团队：组建一支专业的设计团队，确保设计质量。

（2）设计风格：根据主题，确定设计风格，注重细节处理。

（3）智能家居：引入智能家居系统，展示万科在科技领域的实力。

3.施工阶段（1）施工队伍：选用有经验的施工队伍，确保施工质量。

（2）进度管理：制定详细的施工计划，确保工程进度顺利进行。

（3）质量把控：对施工过程中的关键环节进行严格把控，确保质量达标。

4.展示阶段（1）展示策划：制定展示方案，包括展示时间、地点、活动安排等。

（2）宣传推广：通过网络、自媒体、线下活动等多种渠道进行宣传推广。

（3）业主体验：邀请业主参观样板房，提供专业的讲解服务。

四、风险评估与应对措施1.风险评估：分析项目实施过程中可能出现的风险，如设计不满意、施工质量问题、展示效果不佳等。

2.应对措施：（1）设计不满意：及时与设计团队沟通，调整设计方案。

（2）施工质量问题：加强质量把控，对施工队伍进行培训。

（3）展示效果不佳：提前进行展示策划，确保展示效果。

上海万科项目提前看房及交付工作操作指引一、上海万科工程项目提前看房操作指引1、组织提前看房活动的目的为体现万科集团客户理念和公司对客户的全心关怀，针对客户在购买房屋后至房屋交付前这一阶段，希望了解项目工程进度及所购房屋的建设状况的愿望，公司采用在项目交付前期，组织客户实地参观项目的形式，让客户了解项目建设情况，同时请客户对房屋质量状况进行预验收，以便进行及时整改。

2、组织提前看房活动的前提1）项目工程进度满足可开放参观的条件：A、单体已竣工，室外景观已初步具备规模，从小区大门至各楼栋道路基本整洁，并满足安全通行的条件；B、单体内部已进行初保洁，楼道内基本整洁，无影响通行的施工物件；C、室内已进行初保洁，环境基本整洁，无施工物件；D、全装修房室内已进行初保洁，各类设施及配件已全部到位，无施工物件。

3、提前看房准备工作1）交付前三个月——召开项目风险预控会议项目交付前三个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开项目风险预控专题会议，会议主题为汇总项目可能引起客户投诉的工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等问题，并确定项目是否具备提前交付的条件。

A）会议议程主持人：大项目客户经理与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等会议主题：汇总可能引发客户投诉的各类问题落实提前看房的可行性会议议程：a介绍预交付的项目概况，包括本次交付数量、工程进展等根据工程进度，确定提前看房的可行性，初步确定提前看房时间根据销售案场对合同特殊条款的核对情况进行整改提供预交付房屋预（销）售合同中特别添加条款清单及核对情况介绍预交付项目细部检查概况，包括细部检查过程中出现的普遍的质量问题、未及时整改的质量问题以及公共景观、绿化等存在的安全性、功能性问题等b）会议成果——形成项目风险问题汇总表，落实解决方案、时间节点及责任人确定是否具备提前看房的可行性示范文本：假日风景五期第一批交付风险预控会议纪c）注意事项风险预备会议后，各部门需联合对可能引起客户投诉的问题进行现场查看，并将查看出的问题、解决方案在相关会议纪要中明确。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==售楼部开放邀请函篇一：售楼部开放活动执行方案金石〃欧洲小镇营销中心开放活动执行方案201X-06-271一、目的1、开始接受咨询，全面亮相；2、积累前期准客户；3、造势扩大影响力，宣布项目正式启动。

二、活动主题品牌金石礼遇全城欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行时间:201X年07月09日8:30 地点：欧洲小镇营销中心活动对象：新客户及各界友好人士1）活动亮点精彩文艺节目演出：营销中心广场，到场客户可观看精彩文艺节目演出。

购房礼券：所有到场并登记的客户均可到营销中心内部领取一张201X元购房礼券（购房礼券仅适用购买一期房源，可直接冲抵总房款，不可兑换现金，购买礼券可转让，每套房限用一张，仅限前500名来访客户。

）精美礼品派送：所有到场并观看完仪式的客户，凭身份证均可到营销中心内部领取精美水杯一个及扑克牌一副。

美食：营销中心内部准备甜品和饮料。

甜品（水果、小甜品、小糕点为主）在售楼中心内部桌上摆放，自助方式取食；饮料采取吧台和酒水车供应的方式（建议以橙汁、雪碧、可乐、咖啡、茶饮料为主，少量红酒为邀请嘉宾准备）。

2）客户邀请：邀约时间：07月1日-07月08日邀请理由：金石〃欧洲小镇营销中心盛情开放，现场精彩文艺节目表演邀您品鉴，更有营销中心开放月精美礼品，千元礼券等您来拿。

新客户现场咨询房源，可获201X元购房优惠礼券（仅限本人购房使用）。

邀约手段：之前到访客户电话通知，邀请函正式邀请。

同时短信、飞播全城邀约。

短信：27/1派发短信内容：欧洲小镇营销中心开放礼遇全城，限量201X元购房礼券、精美礼品，到场即享4719666 7/6日、7/8日派发短信内容：7月9日欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行，限量礼品、礼券、演出邀您共同见证4719666 飞播：7月1日-3日飞播内容：好消息：欧洲小镇营销中心盛大开放,限量购房礼券、精美礼品、精彩演出,到访即享4719666 7月7日-7月8日飞播内容7月9日，欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举行，限量礼券、礼品、演出邀您共同见证4719666 7月9日-7月10日飞播内容喜讯：热烈祝贺欧洲小镇营销中心开放仪式盛大举办，限量购房礼券、时尚礼品到访即赠47196663）礼品赠送到场客户送201X元购房礼券一张，登记有效信息及联系方式后方可领取；到场客户送精美水杯及扑克，礼品在活动结束后凭身份证至营销中心内部领取。

2013上海区域住宅产品定型设计手册目录使用说明 户型及楼型汇总表 标准户型 标准楼型组合 门窗设计标准 管井设计标准 厅房设计标准使用说明一、研究的目的和范围a. 研究的目的目前上海区域内首置首改产品中，1梯4户板式高层应用较为普遍，但是从各个项目来看，户型、核心筒与栋型设计均存在较大差异，标准化程度有待提高。

为提高区域内1梯4户的标准化程度，提高项目的抗风险能力，缩短开发周期，提高运营效率，特制定本手册。

b.研究的范围17个项目城市：上海江苏省（8个城市）——南京、苏州、无锡、常州、昆山、扬州、徐州、镇江浙江省（5个城市）——杭州、富阳、温州、宁波、嘉兴安徽省（2个城市）——合肥、芜湖江西省（1个城市）——南昌二、设计原则a. 设计依据上海《住宅设计标准》DGJ08-20-2007 (2011年版)《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006浙江省《城市住宅建筑设计标准》DBJ10-6-98《安徽省城市住宅设计标准》DB34/T177-1999《住宅设计规范》GB50096-2011《住宅建筑规范》GB50368-2005《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)《无障碍设计规范》GB50763-2012b. 地方标准和国家规范的对比和适用性研究：上海执行《上海住宅设计标准》江苏执行《江苏住宅设计标准》浙江实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《浙江省城市住宅设计标准》；安徽实际执行国家规范《住宅设计规范》，不执行《安徽省住宅设计标准》；江西执行国家规范《住宅设计规范》，无地方标准。

比较结论：总体而言，要求最高、最严的为江苏标准，上海标准要求居中，国家标 准要求最低、最松。

c. 本手册设计原则产品线面积段分布图，详表1-c1；产品线面积段分布图1-c1面积计算原则：室外走廊部分，凡两侧均为栏杆的按一半面积计算；一侧为栏杆另一侧为墙体的按一半面积计算；两侧均为墙体的按全面积计算。

万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。

作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。

本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。

一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。

与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。

它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。

目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。

2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。

3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。

二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。

以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。

2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。

3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。

4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。

上海新房预看房制度
上海新房预看房制度是指购房者在购买新房之前，可以提前预约到开发商的售楼处或样板间进行实地看房。

这一制度的实施可以让购房者更加全面地了解楼盘的实际情况，包括房屋的户型、装修等情况。

上海新房预看房制度的步骤一般如下：
1. 提前预约：购房者可以通过开发商的官方网站、电话等方式进行预约，预约时间一般为一个小时，购房者可以在这段时间内自由参观、了解楼盘的情况。

2. 确认身份：购房者需要在预约时提供个人有效证件的相关信息，并在到达售楼处或样板间时出示证件确认身份。

3. 参观路线：购房者可以按照开发商提供的参观路线，参观不同房源的样板间或开发商提供的展示区域。

4. 咨询答疑：购房者可以向售楼处的销售人员咨询相关问题，了解楼盘的配套设施、交通、规划等情况，并提出自己的疑问，销售人员会尽力解答。

5. 记录信息：购房者可以在看房过程中记录相关信息，如房屋的户型、面积、价格等，方便后续进行对比和选择。

6. 签订购房意向书：如果购房者对某套房源感兴趣，可以与销售人员进行详细沟通，并签订购房意向书，表示购房意愿。

需要注意的是，预看房制度仅供购房者参考，实际购房时仍需要与开发商签订正式的购房合同，以合同内容为准。

购房者在预看房过程中应注意留意价格和房屋信息的真实性，避免陷入虚假宣传或误导之中。

同时，购房者也可以在预看房过程中梳理自己的购房需求，更好地选择符合自己需求的房源。

万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准一、总则1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。

2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。

如中介代理机构的选择和运用等。

3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。

意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。

4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。

标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。

5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。

6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。

7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。

二、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1) 项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组;②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。

③ 项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。

(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。

②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。

(3) 定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2.项目基础资料(详见设计基础资料)(1)宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况② 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况(2)宗地基本指标宗地规划设计要点。

设计质量管理及控制程序2022 年 07 月 02 日 11:48(一)目的为确保项目的设计和开辟全过程处于受控状态，符合规定的质量控制要求，从而提高项目设计品质，加强成本控制，提高企业经济效益。

(二)合用范围合用于万科集团(以下简称“集团”)及子公司(以下简称“项目公司”)新开发项目及尚未进行方案设计的在开辟项目分期部份的建造、结构、设备、景观、智能、装饰等主要专业设计。

(三)职责分工1、集团公司设计管理部门(规划设计部、总工程师办公室)(1)负责编写各类设计任务书；(2)负责寻觅合适的规划设计、建造设计、景观、智能、室内及室外总图等设计供方，确定供方单位，并与设计单位进行合同谈判、签订及费用支付；(3)负责组织规划设计、建造设计、景观、智能、室内及室外总图设计工作，并审核各阶段、各专业设计成果；(4)负责组织各阶段、各专业的专题论证及汇报会；(5)负责施工过程的重大图纸变更管理及重大技术问题处理；(6)负责各类设计成果文件的存档工作。

2、项目公司(1)负责参预各阶段、各专业设计过程；(2)负责组织项目报批及外部协调工作；(3)负责组织除规划设计、建造设计、景观、智能、室内及室外总图设计以外的其它相关设计工作；(4)负责施工过程的日常技术管理。

二、工作程序(一)产品策划阶段1、集团规划设计部负责依据项目开辟进度计划编写《项目设计整体工作计划》，并报分管领导批准。

2、《产品意向书》由集团规划设计部负责牵头编制。

编制的依据是经审定的《项目可行性研究报告》、《产品策划定位报告》等。

总工程师办公室、营销策划部、项目公司技术负责人等参预编写。

编写拟定的《产品意向书》报分管领导审核、集团公司董事长或者其授权人批准后，在规划设计部备案。

(二)项目规划设计阶段1、规划设计前应向设计单位提交《规划设计任务书》。

《规划设计任务书》由集团规划设计部牵头依据《项目可行性研究报告》、《产品意向书》等编制并报分管领导审定。

万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。

建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。

二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。

进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。

完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。

三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。

与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。

确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。

四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。

进行技术交流和方案评审，优化设计方案。

严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。

五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。

进行供应商评价与管理，保证物资质量。

规范物资领用程序，降低物资损耗。

加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。

六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。

加强施工现场管理，确保施工质量和安全。

定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。

积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。

七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。

强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。

建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。

八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。

整理项目文档和资料，完成项目交付工作。

进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。

九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。

建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。

对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。

加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。

十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。

建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。

编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分[（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）上海、南京、合肥、成都：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/40（42）/41（43）/45（47）镇江：42/45（47）/45（47）/50（52）（镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安）西安：45/49（52）/50（53）/58（/）2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上低多层/7～19层/20～25层/≥26层上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/0.34/0.35/0.37镇江：0.33/0.36/0.37/0.39西安：0.35/0.38/0.39/0.43窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.244地下室层高(米)非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m 5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。

2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。

万科工程项目施工方案一、前期准备工作1.1 项目概况万科工程项目位于深圳市南山区，占地面积300亩，总建筑面积150万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区域。

1.2 施工目标本项目施工目标是按照规划设计要求，按时按质完成建设任务，确保工程质量和安全，满足客户需求，实现项目高效、可持续发展。

1.3 施工条件本项目交通便利，水电气设施齐全，土地平整，具备较好的施工条件。

项目周边没有敏感设施或环境保护区，施工对周边环境和居民影响较小。

1.4 施工组织项目总承包商为XX建筑集团，由总工程师负责项目施工组织和管理，各工程部门由专业技术人员领导和管理，分包单位选取有资质、信誉良好的企业。

1.5 安全环保施工期间，本项目将严格遵守相关法律法规，加强安全生产管理，确保施工人员安全；并加强环保措施，减少对周边环境的影响。

二、项目管理2.1 项目组织项目总承包商成立项目管理部，负责项目施工管理。

项目划分为多个施工段，每段设立相应的工程部门进行管理。

2.2 劳务管理施工期间，加强对施工人员的管理，确保他们身体健康，精神饱满，提高工作效率，减少安全事故发生。

2.3 质量管理建立质量管理制度，严格按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量到达设计要求。

定期进行质量检查和验收，及时处理质量问题。

2.4 安全管理加强施工现场安全管理，制定安全生产管理制度，明确各岗位责任，做好隐患排查和应急预案，确保施工现场安全。

2.5 环保管理施工期间，加强环保措施，减少施工对周边环境的影响，保护生态环境。

2.6 进度管理制定合理的施工进度计划，按照计划进行施工，及时调整计划，确保项目按时完成。

2.7 资料管理做好施工相关资料的收集、整理和保存工作，确保施工过程的资料完整、准确。

三、施工方案3.1 土建工程施工方案土建工程施工分为地基处理、主体结构、外部装饰等阶段。

地基处理：采取挖土、回填、石料加固等工艺，确保地基稳固；主体结构：采用预制构件和现场浇筑相结合的方式，提高工程质量和效率；外部装饰：施工过程中，选取高质量的装饰材料，确保项目外观美观、耐久。