美国土地制度 (1)

美国参考网站/mgck/雾谷飞鸿的博文雾谷是美国国务院所在地. 雾谷飞鸿的博文作者均为美国国务院工作人员, 具有多年在美国的生活和工作经验, 我们希望通过与中国网友的互动, 增进相互之间的了解, 加强美中两个伟大国家人民之间的友谊。

/mgck/美国地产一千万亚裔移民美国华人成第二大移民群体自从1843年5月7日第一位日本移民来到美国，迄今居住在美国的亚裔移民已经遍及各地，人数超过一千万。

在亚裔居住比较集中的地区，中国城、日本城、韩国城、越南城等纷纷出现。

1965年美国通过新的移民及入籍法，取消了有利于欧裔的移民配额，此后来自亚洲的移民大大增加。

1960年时亚裔移民只占外国移民总数的5％，但到了2009年，其份额增加到近28％，增幅超过5倍。

目前亚裔是美国的第二大移民人口，人数仅次于拉美裔，拉美裔占外国移民总数的53%。

截至2009年，约有1060万亚裔移民生活在美国，其中，近一半的亚裔移民居住在加利福尼亚州、纽约州以及德克萨斯州，使这三个州成为亚裔移民人口最多的州。

在亚裔移民中，排名前三位的是华人移民、菲律宾移民以及印度移民。

欧巴马在迎宾阁餐馆与喜出望外的顾客合影(照片：Pete Souza)目前华人移民是仅次于墨西哥移民的第二大移民群体，华人移民占整个在美外国移民人数的4.5%。

移民政策研究所(Migration Policy Institute) 根据人口普查局的统计所做的报告显示，2010年生活在美国的华人移民(不包括美国本土出生的华人) 约有180万人，其中68万人居住在加利福尼亚，37万人居住纽约，也就是说，近三分之二的华人移民居住在这两个州。

由于大部分华人移民居住在加州以及纽约，使得这两个州的中国城成为中国菜的美食天堂，中餐馆不但多，菜式也全，而且正宗地道，价格还便宜。

不久前欧巴马到旧金山时，特意到位于中国城的迎宾馆(Great Eastern restaurant) 买外卖，还引起不小的议论。

美国土地征收制度美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。

美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。

美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。

其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。

”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。

”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。

美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。

一、美国土地征收的基本条件在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。

（一）正当法律程序美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。

作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。

如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。

为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。

美国的测绘管理制度美国的测绘管理制度包括联邦、州和地方政府机构、专业测量师组织以及私营测绘公司等多个层面的管理机构和相关规定。

这些管理机构和规定共同构成了一个完善的测绘管理体系，保障了美国国土测绘工作的准确性、高效性和公正性。

联邦级测绘管理制度在美国，联邦政府通过国土调查局（United States Geological Survey，USGS）来主导和协调国土测量和地理信息系统（GIS）工作。

国土调查局作为美国联邦政府的主要测绘机构，负责协调全国级的测绘工作、提供高质量的地理空间数据、制定测绘标准和规范，以及制定测绘政策和战略。

国土调查局下设的地理调查局（Geological Survey）负责进行地质调查和地理测量工作，其中测绘师（Surveyor）主要负责地图制作和空间数据采集。

此外，国土调查局还设有专门的测绘科学与技术研究中心，致力于推动测绘技术的创新和发展。

国土调查局的主要任务包括但不限于以下几个方面：1. 提供地理空间数据和地图产品：国土调查局负责为政府部门、学术机构和公众提供高质量的地理空间数据和地图产品，包括地形图、地形数据、航空影像、卫星影像等。

2. 制定测绘标准和规范：国土调查局通过不断更新和完善的测绘标准和规范，保障了地理空间数据的准确性、一致性和可靠性。

3. 开展测绘研究和技术发展：国土调查局不断投入资源和精力，推动测绘技术的研究和发展，提高测绘作业的效率和精度。

4. 制定测绘政策和战略：国土调查局根据国家发展需要和测绘行业的发展趋势，制定相关测绘政策和战略，指导和推动测绘工作的开展。

州级测绘管理制度在美国，各州政府也设有测绘管理机构，负责管理和监督各自州内的测绘活动。

州级测绘管理机构的具体名称和职责可能有所不同，但一般都包括以下几个方面：1. 颁发测量师执照：州级测绘管理机构负责颁发测量师执照，对测量师进行注册和监督，确保其具备必要的专业技能和道德操守。

2. 制定地籍调查标准：州级测绘管理机构负责制定地籍调查标准和规范，规范土地调查和测量工作，确保土地权属和界线的清晰和准确。

美国土地制度和土地金融的历史变迁发布时间：2023-02-15T07:28:51.184Z 来源：《城镇建设》2022年第19期作者：卢园园 Salina Lu[导读] 得天独厚的资源赋和市场配置机制,卢园园 Salina Lu和顿国际集团上海市 200001摘要:得天独厚的资源赋和市场配置机制,再加上其土地制度的设计几乎没有历史包袱,是最接近“理想"条件的产物,使美国土地市场以及相关的金融市场商度发达,并具有吸收泡沫的一定深度和韧性。

土地资源通过全融体系与资本密切结合,使美国工业化和城市化得到了有效支撑。

但是,美国全融监管对土地开发与信用扩张之间强正反馈关系警惕不足,历史上反复出现土地或房地产投机引发的资产泡沫;美国农业仍存在过度补贴和补贴非市场化的问题,对土地要索的市场化形成制约;美国的土地征用、分区规划等政策工具使用也曾带来了严重的社会问题。

关键词:土地制度;土地金融;泡沫;一、土地制度关系到美国立国之本(一)美国具有得天独厚的土地资美国独立以来，联邦政府通过购买、割让等方式获得了大量公共土地。

包括最早由东部7州割让的西部土地，从法国购入的路易斯安那，墨西哥割让的得克萨斯、新墨西哥等北美自然条件最好的土地，从沙俄手中购买阿拉斯加和阿留申群岛。

这些公共土地共计18.4亿英亩(287.6万平方英里或744.9万平方公里)，占到美国国土面积的75.6%。

(二)建国之初即确定了最自由的土地制度国美国的开国精英们在设计土地制度时，约束条件极为宽松一人少地多，特别是无主地多，且没有什么制度包袱，可以大胆地实现其自由民主立国的理想。

当时，为解决政府财政窘境，并推进移民开发西部，美国邦联国会在1785年5月20日通过的《西部土地出售法令》，这一法令是作为美国土地制度的起点，是充分自由土地制度的典范，对土地所有者没有任何权利上的限制和外加的义务，如封建、现代土地所有制上的人身限制、纳贡、效忠、劳役、地租、土地税、居住要求、用途要求、转让限制、继承限制等最自由的土地所有权也依赖于公共权力的深度介入。

论美国的土地发展权制度及其对我国的启示一、美国土地发展权制度的来源美国土地发展权制度的建立是为了应对二十世纪上半叶经济迅猛发展、城市化速度加快以及人口大量增加所带来的一系列问题，如城市污染、耕地锐减和环境保护等。

这个时期，城市的急剧扩张占用了大量农地，给城市周边的土地，特别是耕地的保护带来了巨大压力。

在地价快速上升的同时，农用地迅速减少，这在美国东部的佛罗里达州和西部的加利福尼亚州尤为明显。

为了解决这些问题，美国政府开始学习德国的土地用途管制做法，并加强了对土地利用的管理。

美国土地用途管制的主要内容是规范土地利用，控制土地利用容积率，以控制城市规模的不断扩大，保护农地特别是耕地，同时保护环境。

1936年，美国联邦政府出台了《水土保持和国内生产配给法》（Soil Conservation and Domestic Allotment Act），这是美国土地发展权制度建立的重要法律基础。

由于美国是联邦制国家，州政府在土地利用管理方面也扮演着重要角色。

各州政府在土地利用管理，特别是农地保护的立法上，制定了更加具体和详细的法规。

美国土地发展权制度的来源是为了解决经济发展和城市化进程中的土地利用问题，通过强化政府对土地利用的管理，保护农地和环境，实现土地资源的可持续利用。

二、美国土地发展权制度的运作美国土地发展权制度主要通过两种方式运作：土地发展权购买（Purchase of Development Rights，PDR）和土地发展权转移（Transfer of Development Rights，TDR）。

土地发展权购买是指政府或非政府组织通过购买土地所有者的发展权，限制土地的非农开发，以保护农地、自然资源或历史遗迹。

在PDR机制中，土地所有者自愿将土地的发展权出售给政府或非政府组织，并继续拥有土地的所有权和使用权。

政府或非政府组织则通过支付补偿金来购买这些发展权，从而确保土地按照既定的用途得到保护。

世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。

土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。

例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。

而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。

国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。

永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。

这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。

另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。

租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。

所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。

在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。

也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。

美国耕地保护制度及其启示美国国土面积962万平方公里，现有耕地1.77亿公顷。

美国是一个从农村和农业发展起来的国家，19世纪初期农村人口占总人口比重达95％以上。

随着农业现代化以及高速公路网的建设，特别是随着19世纪中叶工业革命的开始，农村人口迅速向工矿业基地集中，农村城市化步伐加快。

到1955年全国城市人口的比重达到64％，1970年提高到74％，1990年以后城市化水平基本稳定在78％左右。

在实现农村城市化的过程中，美国不惜占用大量耕地进行城市建设，从而导致优质耕地大量减少，自然风景和野生资源遭到破坏，粮食等农业产品生产能力降低，城市附近的开阔空间、生物多样性和公共健康等多方面均受到不同程度影响，人均耕地从城市化发展高潮的20世纪初期的1.13公顷以上下降到目前的0.59公顷。

为此，从联邦到州政府、地方政府设计了一系列政策和机制，以保护美国耕地资源。

一美国耕地保护政策和机制（一）美国的土地管理体系在美国，由内政部代表美国联邦政府管理土地，负责保护和管理美国的自然资源，包括：土地资源、矿产资源、能源、森林资源、水资源、野生动物资源等，还赋有管理国家文化、遗产资源等职能。

内政部下设土地管理局、矿产管理局、复垦局、地质调查局、地表采矿办公室、国家公园管理局、鱼类和野生动物管理局和印第安人事务局等。

并在全国各地设立土地管理派出机构。

美国内政部负责管理联邦政府的土地及其地下矿产资源，主要包括国家公园（主要分布于西部山区，如黄石国家公园、大峡谷国家公园、奥林匹克国家公园）、国家纪念物、历史古迹、自然保护区和联邦政府机关及派驻各州、郡、市机构的土地、军事用地等。

美国联邦政府的国有土地包括地下矿产资源、水资源的出售、租赁的收入，是仅次于税收的第二大财政来源。

美国州政府的自然资源部负责开发、复垦矿业造成的土地退化，保护和管理本州政府的土地资源、矿产资源、能源、森林资源、水资源、野生动物资源等自然资源和文化资源，主要管理包括州立公园、水资源保护区、水库附近地区，还有特殊景观地区和州政府机关及派驻郡、市机构的土地。