市场比较法-土地估价

房地产评估师的土地估价方法与案例房地产评估师是负责评估和估价房地产价值的专业人士。

在房地产评估的过程中，土地估价是一个重要的环节。

本文将介绍房地产评估师在土地估价方面采用的方法并提供相应的案例分析。

一、市场比较法市场比较法是房地产评估中常用的一种方法，适用于土地估价。

该方法通过比较附近土地类似性质的交易价格和土地面积，计算出土地的市场价值。

市场比较法在土地估价中的应用有以下特点：1. 寻找合适的比较案例：评估师需收集并分析附近类似土地交易案例，包括交易价格、土地面积、位置等信息。

2. 建立合适的调整模型：评估师根据比较案例的差异性，对土地估价进行调整，考虑因素包括地理位置、土地用途、土地规划等。

3. 计算土地市场价值：通过对比价值调整后的比较案例，评估师可以计算出土地的市场价值。

案例分析：以某市A区的一块土地为例，该土地面积为1000平方米，交易时价格为500万元。

评估师在附近发现与该土地类似的案例，分别为：案例1：土地面积900平方米，交易价格450万元；案例2：土地面积1100平方米，交易价格550万元。

评估师根据市场比较法，将案例1视为较小的土地，相对估价为450万元/900平方米 × 1000平方米 = 500万元；将案例2视为较大的土地，相对估价为550万元/1100平方米 × 1000平方米 = 500万元。

因此，评估师认为该土地的市场价值为500万元。

二、收益法收益法是另一种常用于房地产评估的方法，也适用于土地估价。

该方法通过考虑土地的潜在收益能力来确定土地的价值，适用于商业地产和开发项目的估价。

收益法在土地估价中的应用有以下特点：1. 计算土地的未来收益：评估师根据土地可开发的潜力和相关市场因素，预测土地在未来一段时间内的收益。

2. 考虑风险和折现率：评估师需要考虑土地开发过程中的风险和不确定性，并采用折现率来计算未来收益的现值。

3. 计算土地市场价值：通过对土地未来收益的现值进行计算，评估师可以得出土地的市场价值。

土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。

每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。

▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

这就是收益还原法的基本原理。

由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。

估价过程A、市场比较法1、基本原理市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。

其基本公式：V=VB XA XBXD X正式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数具体测算思路是：1)选取比较实例；2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2、估价过程(1)比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。

经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。

宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。

宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。

土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。

为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。

尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。

当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。

一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。

市场比较法的基本原理是替代原理。

根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。

这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。

所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。

市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。

（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。

是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。

当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。

从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。

而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

土地评估与估价方法一、引言土地作为不可再生的自然资源，具有重要的经济价值。

在土地交易、土地开发和土地利用规划等方面，土地评估与估价成为了必不可少的环节。

本文将介绍土地评估与估价的基本概念、方法和应用。

二、土地评估与估价的基本概念1. 土地评估土地评估是指对土地的各种属性进行综合分析和判断，确定土地的价值。

土地评估的目的是为了确定土地的市场价格、租金、抵押价值等，为土地交易、土地利用规划和土地开发提供决策依据。

2. 土地估价土地估价是指根据土地评估的结果，通过一定的方法和模型，对土地的价值进行量化和估算。

土地估价的目的是为了确定土地的具体价格，为土地交易和土地开发提供参考。

三、土地评估与估价的方法1. 市场比较法市场比较法是最常用的土地评估与估价方法之一。

该方法通过对类似土地交易的市场数据进行分析，找出与待估土地具有相似特征的成交案例，然后根据这些案例的价格和特征，来确定待估土地的价值。

2. 收益法收益法是一种基于土地的潜在收益能力来进行估价的方法。

该方法主要适用于土地用于开发的情况下。

通过对土地开发后的预期收益进行估算，再根据预期收益的现值来确定土地的价值。

3. 成本法成本法是一种基于土地的建设成本来进行估价的方法。

该方法适用于土地用于建设的情况下。

通过对土地的开发成本进行估算，再根据开发成本和预期利润率来确定土地的价值。

4. 折现法折现法是一种基于现金流量的估价方法。

该方法适用于土地用于长期收益的情况下。

通过对土地的预期现金流量进行估算，再根据现金流量的现值来确定土地的价值。

四、土地评估与估价的应用1. 土地交易土地评估与估价在土地交易中起到了至关重要的作用。

买方和卖方可以通过土地评估与估价的结果进行谈判和决策，避免因价格不合理而导致的交易失败或损失。

2. 土地开发土地评估与估价在土地开发中也具有重要的作用。

开发商可以通过土地评估与估价的结果，确定土地的开发潜力和可行性，从而进行合理的开发规划和决策。

土地估价准则土地估价准则是对土地估价活动的规范和指导，旨在确保土地估价结果的客观性、公正性和准确性。

土地估价准则主要包括以下几个方面：1. 土地估价原则土地估价原则是指在进行土地估价时应遵循的基本原则。

主要包括以下几点：（1）合法原则：土地估价应当依据国家法律法规和相关政策进行，符合土地管理、城乡规划、环境保护等要求。

（2）客观原则：土地估价应当基于客观实际情况，充分考虑土地的自然属性、经济属性、社会属性和法律属性等因素。

（3）公正原则：土地估价应当保持公正中立，避免利益冲突，确保估价结果公平合理。

（4）科学原则：土地估价应当运用科学的方法和手段，充分挖掘土地价值信息，提高估价准确性。

（5）一致性原则：土地估价应当遵循统一的标准和程序，确保不同估价项目和不同估价时点的结果具有可比性。

2. 土地估价依据土地估价依据是指进行土地估价时所依据的基础资料和数据。

主要包括以下几点：（1）法律法规：国家法律法规和相关政策，如土地管理法、城市房地产管理法、土地估价管理办法等。

（2）土地权属资料：土地使用权证、土地权属调查报告、土地登记资料等。

（3）土地实物状况：土地的位置、面积、形状、地形、地貌、土壤、水质等。

（4）土地经济特征：土地用途、开发程度、产值、收益、市场供需状况等。

（5）土地权益状况：土地使用权类型、使用期限、转让限制、抵押情况等。

（6）地区经济状况：地区生产总值、人均收入、就业率、人口密度等。

（7）地区发展规划：城市规划、土地利用规划、基础设施建设计划等。

3. 土地估价程序土地估价程序是指进行土地估价时应遵循的步骤和流程。

主要包括以下几点：（1）明确估价目的：根据委托方的需求，明确土地估价的目的、范围和基准时点。

（2）收集资料：调查收集与土地估价相关的法律法规、权属资料、实物状况、经济特征、权益状况等基础资料。

（3）选择估价方法：根据土地的类型、用途、地区特点等，选择适宜的估价方法，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

土地估价常用方法有哪些土地估价是指对土地价值进行评估和确定的过程。

土地作为不可再生的资源，在城市化快速发展的背景下，其价值日益显著。

土地估价常用的方法有很多，下面将介绍一些常见的方法。

一、市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一。

该方法通过比较相似或相邻地块的成交价格，找出参照物、确定基准价格，再根据待估土地的特征，运用价格调整方法，进行估价。

市场比较法是一个相对简单和直观的方法，在土地市场活跃的地区具有较好的适用性。

二、收益法收益法是基于土地的潜在收益和开发潜力来进行估价的方法。

该方法主要依据土地用途、土地所能带来的收入和成本等因素，计算土地的净收益，再以合理的资本化率进行估价。

收益法适用于开发潜力大的土地，可以较准确地反映土地的实际价值。

三、成本法成本法是以土地的再生产成本为依据进行估价的方法。

该方法主要通过计算土地的再生产成本、减除折旧等费用，得出土地的估价。

成本法适用于土地市场不活跃，缺乏可比参照物的情况下，可以提供一个相对可靠的估值参考。

四、折旧法折旧法主要适用于农用土地、林地和矿山等利用期限较长的土地。

该方法通过考虑土地自然磨损和功能退化等因素，计算出土地的减值额，再用减值额折旧法求出土地的估价。

五、综合法综合法是综合运用多种估价方法进行估价的方法。

该方法考虑了各种因素，包括市场因素、收益因素、成本因素等，并根据土地的实际情况，采取适当的权重进行综合估价。

六、专家评估法专家评估法是指根据专家的经验和专业知识，通过对土地的实地考察和分析，来进行估价的方法。

该方法依靠专家的经验和判断，可以使估价更加精准和可靠。

需要注意的是，不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据具体情况选择合适的方法。

在进行土地估价时，还应考虑土地所处的地理位置、土地规划和政策等因素的影响，以确保估价结果的准确性和可靠性。

总结起来，土地估价常用的方法包括市场比较法、收益法、成本法、折旧法、综合法和专家评估法。

土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。

土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。

土地估价的基本方法有以下几种。

一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。

市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。

2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。

3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。

4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。

二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。

收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。

2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。

3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。

4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。

5.将得到的现值作为土地的市场价值。

三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。

成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。

2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。

3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。

4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。

5.将得到的现值作为土地的市场价值。

总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。

概念理论依据（基本原理）基本公式特点与适用范围二、市场比较法的理论依据（基本原理）市场比较法的理论依据，就是替代原理。

根据经济学理论，在同一市场上，具有相问使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上，表示以估价对象所在的区域因素为基准；三、市场比较法的基本公式（续）式中：，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

待估对象价格待估对象价格三、市场比较法的基本公式（续）式中：，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求取比准价格一、搜集交易实例（续）二、选取可比实例（续）场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。

[两期支付，首期支付人民币建筑面积3000ft元市场兑换率为关修正之前应先做如下处理：换算为人民币，换算成人民币后有：非正常交易情况的类型：••急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成价格偏低，后者则使价格偏高。

••交价格往往偏高；如果卖方不了解市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。

••••税费非正常负担的交易：五、进行交易日期修正五、进行交易日期修正（续）在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。

(2)采用环比价格指数进行修正。

不动产价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或厂降的价格变动率两种。

采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期在估价时点时的价格月末％。

则对该可比实例价格进行交易日其中：区域因素修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。

区域因素直接比较表区域因素间接比较表可比实例A在估价对象区域条件下的价格＝1600×（100/95）×（92/100）＝1550(元／m)七、进行个别因素修正七、进行个别因素修正（续）八、求取比准价格（续）较常用。

土地估价工作方案一、背景介绍土地估价是指以科学方法和估价原理，对土地的价值进行定量评估的工作。

它是土地管理和土地交易中的重要环节，对土地的合理利用和土地资源的保护起着至关重要的作用。

本文档将介绍一个土地估价的工作方案，包括项目背景、估价方法、数据采集与处理、估价模型的建立和估价结果的解读。

二、项目背景本次土地估价工作是为了评估一块位于城市发展区域的土地的市场价值，以便于土地所有者进行土地开发或交易。

三、估价方法1. 市场比较法市场比较法是土地估价中常用的方法之一，它通过对类似土地的交易价格进行比较，从而确定待估价土地的市场价值。

本次估价工作中，我们将采用市场比较法作为主要的估价方法。

2. 收益法收益法是另一种常用的土地估价方法，它通过估计土地开发后的预期收益来确定土地的市场价值。

在本次估价工作中，我们将结合市场比较法和收益法，综合考虑土地的市场交易情况和开发潜力。

四、数据采集与处理1. 土地信息收集通过地方政府土地管理部门获取待估价土地的基本信息，包括土地面积、土地用途、土地位置等。

2. 市场交易信息收集通过查阅相关的土地交易信息和市场报告，获取近期类似土地的交易数据。

3. 数据处理与分析将收集到的土地信息和市场交易信息进行整理，清洗和分析，筛选出合适的数据用于估价模型的建立。

五、估价模型的建立根据收集到的数据，我们将建立一个土地估价模型，该模型将考虑以下因素：- 土地面积 - 土地用途 - 土地位置（比如距离市中心的距离） - 近期市场交易价格 - 土地开发潜力通过对这些因素进行综合考虑，我们可以建立一个多元回归模型来估计土地的市场价值。

六、估价结果的解读根据估价模型、数据分析和市场情况，得出待估价土地的市场价值。

在估价结果的解读中，我们将考虑土地周边环境、未来发展趋势等因素，对估价结果进行进一步分析和解读。

七、风险和不确定性的控制在进行土地估价工作时，我们需要充分考虑风险和不确定性因素，包括市场波动、政策变化等。

市场比较法在土地估价中的应用土地估价市场比较法适用的估价原则土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断。

土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、路线价法、基准地价系数修正法等。

在这几种估价方法中，最常用到的一种就是市场比较法。

市场比较法根据替代原理，将估价对象与近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行适当地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。

市场比较法一般公式为：估价对象价格=可比实例价格?捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳Ｒ虼嗽谠擞檬谐”冉戏ㄊ保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛５窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒ɑ岽嬖谝欢ǖ奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤Φ亩圆摺?市场比较法与市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评估对象的估价结果具有较强的现实性和说服力，反映近期不动产市场的行情，能为人们所接受。

市场比较法的最大缺点主要是由其估价原理和适用条件所致。

因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特性，无法与收益价格相协调，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等。

在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，适用条件的限制构成该方法的缺陷。

除外，还有其原理所导致的需要大量信息和要求较高技术方面的问题构成的缺陷。

1、市场比较法在应用的过程中容易出现的问题（1）信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性。

可比实例的选取存在一定的困难，这样就直接影响估价结果。

对于估价对象的选取，估价人员也主要根据其经验，采用定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。

（2）技术上的不成熟导致这种方法的实施需要花费大量的人力物力。

土地估价市场比较法土地估价市场比较法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。

在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

市场比较法的基本公式如下:.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×c×D×E式中:含义同前;c――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。

三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。

如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。

因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。

一般搜集交易实例的途径有:.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。