土地评估市场法参考

土地使用权评估的方法（31：20☆☆☆）（一）市场法☆☆☆1．市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

2．市场法应用的步骤与过程（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。

（2）进行交易情况的修正（3）进行交易时间的修正（4）进行区域因素修正（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：（6）确定待估土地评估值（二）收益法☆1．收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。

2．土地收益额的估算（1）土地收益的分类：实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。

（2）土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益3．土地还原利率及其估算（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。

还原利率=安全利率+风险调整值4．土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

（三）成本法☆1．成本法及其适用范围成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法()值收益土地增利润利息税费开发费土地取得费土地土地价格评估值+++++= （二）成本法评估的步骤1估算土地取得费、2．估算土地开发费3．估算税费4．估算利息5．估算利润6．估算土地增值收益7．估算土地使用权评估值（四）假设开发法假设开发法：亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。

（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。

（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。

（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。

（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。

（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。

（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。

（）8．土地使用年期属于个别因素。

（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。

（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。

（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。

（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。

（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。

（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。

（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。

（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。

（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。

（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。

（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

[例]（1）估价对象概况。

待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

（2）评估要求。

评估该地块2005年10月3日的公平市场交易价格。

（3）评估过程。

①选择评估方法。

该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。

②搜集有关的评估资料。

A.搜集待估土地资料。

B.搜集交易实例资料。

选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2-1。

③进行交易情况修正。

经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。

则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。

④进行交易日期修正。

根据调查，1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。

⑤进行区域因素修正。

交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-2判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

⑥进行个别因素修正。

A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。

B.土地使用年限因素的修正。

交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A 、C 均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：35308%111[]8%11-[1）（）（年限修正系数+-÷+==（1-0.0994）÷(1-0.0676) =0.9006÷0.9324 =0.9659⑦计算待估土地的初步价格。

交易实例A 修正后的单价为：交易实例B 修正后的单价为：交易实例C 修正后的单价为：交易实例D 修正后的单价为：⑧采用简单算术平均法求取评估结果。

土地价值评估方法
土地价值评估的方法有多种，下面列举几种常用的方法：
1. 比较市场法：根据类似土地的市场交易价格，来评估待评估土地的价值。

该方法适用于市场活跃、数据丰富的土地市场。

2. 收益法：根据土地的潜在收益来评估价值，常用的方法有折现现金流法、资本化法等。

这种方法适用于商业用地、出租用地等有收益性的土地。

3. 卡莱法：根据土地的开发潜力来评估其价值，考虑土地的土壤质量、地理位置、土地用途等因素。

该方法适用于开发项目的土地评估。

4. 替代成本法：根据土地的替代成本来评估其价值，即如果要在附近购买类似土地，需要花费多少钱。

这种方法适用于没有市场交易数据的土地。

5. 杂凑法：根据多种方法综合评估土地价值，结合比较市场法、收益法、卡莱法等多个因素。

这种方法适用于复杂多变的土地市场。

需要根据具体情况选择适合的土地价值评估方法，并结合相关数据和市场情况进行评估。

土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

土地评估仅用一种方法摘要土地评估是确定土地价值的过程，涉及到多种方法和指标。

本文将重点讨论一种方法，即比较市场法，来评估土地的价值。

通过此方法可以全面客观地评估土地，并为土地买卖、投资等决策提供参考。

引言土地作为有限资源，其价值的确定对于经济发展和社会稳定至关重要。

土地评估是一项复杂的任务，通常需要结合多种方法和指标来进行评估。

然而，本文将探讨一种方法，即比较市场法，以其客观性和全面性而在土地评估中得到广泛应用。

比较市场法的基本原理比较市场法是一种通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定土地价值的方法。

其基本原理是，在市场上存在着大量的土地交易，通过比较这些交易的价格和土地的特征，可以得出土地的市场价格。

这种方法基于市场的供求关系和买卖双方的谈判能力，因此较为客观和全面。

比较市场法的操作步骤比较市场法在实践中需要遵循一定的操作步骤，以确保评估结果的准确性和可靠性。

步骤一：选择类似土地的交易案例在进行评估之前，首先需要选择一些类似土地的交易案例作为参考。

这些案例应该具有相似的用途、区位、面积和权属等特征。

通过这些案例的价格，可以初步推断出土地的市场价格区间。

步骤二：确认交易案例的有效性选择的交易案例要符合一定的要求，确保其在市场上的有效性和真实性。

这需要考虑到买卖双方的交易意愿、法律规定和交易过程等因素。

步骤三：比较交易案例的价格与土地的特征通过对交易案例的价格与土地特征的比较，可以初步确定土地的市场价格。

这里需要综合考虑土地的用途、区位、面积、土地成本和开发潜力等因素。

步骤四：确定土地的市场价格最后，根据比较交易案例的结果和更多的市场信息，可以最终确定土地的市场价格。

这个价格应该是一个较为准确的预估，可以为土地买卖、投资等决策提供参考。

比较市场法的优势和局限性比较市场法作为一种土地评估方法，具有一些明显的优势和局限性。

优势- 相对客观：比较市场法基于实际的市场交易数据，具有较高的客观性和可靠性。

土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。

其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。

市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。

这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。

有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。

这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。

比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。

经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。

再说说“交易日期修正系数”。

土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。

就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。

假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。

“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。

一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。

比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。

经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。

最后是“个别因素修正系数”。

土地估价准则全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：土地是一项珍贵的资源，其价值直接影响着房地产市场的发展和经济的繁荣。

土地的价值评估是确定土地交易价格和税收标准的重要依据，因此土地估价准则的制定至关重要。

在我国，土地估价准则主要包括市场法、收益法和成本法三大方面。

市场法是土地估价的一种常用方法，它以市场交易为基础，根据市场上相似土地的成交价格和交易情况，判断被估价土地的价值。

市场法适用于市场较为活跃、交易情况明朗的地区和土地类型，具有简单、直观、易操作的特点。

在进行市场法估价时，需对比较市场上的成交案例进行综合分析，考虑土地的位置、规划、用途等因素，得出合理的价格区间。

收益法是土地估价的另一种常用方法，它基于土地的经济效益和收益潜力来确定土地的价值。

收益法适用于商业用地、开发用地等需要考虑土地潜在收益的情况。

在进行收益法估价时，需要对土地投资回报率、土地用途、开发潜力等因素进行深入研究，利用贴现现金流量和盈利预测模型来计算土地的现值，并考虑风险和不确定性因素进行修正。

成本法是土地估价的第三种常用方法，它以土地重建或改造的成本作为土地的价值标准。

成本法适用于土地市场信息不足、市场交易不活跃或者土地无开发利用历史等情况下。

在进行成本法估价时，需要考虑土地状况、规划要求、开发成本等因素，计算土地的重建或改造成本，并考虑折旧和残值等因素进行修正。

除了市场法、收益法和成本法外，土地估价还需要综合考虑土地的位置、规划、土地市场状况、用途限制、环境影响等因素，做到全面、准确、公正地评估土地的价值。

土地估价准则的制定应当遵循科学、客观、公正的原则，建立完善的土地估价体系，提高土地估价的准确性和可靠性，保障土地交易和社会发展的顺利进行。

第二篇示例：土地估价是房地产市场中的重要环节，也是土地交易的前提条件之一。

土地的价值决定了未来建筑物的价值，因此土地估价的准确性对于房地产市场的稳定和发展有着重要的影响。

土地估价准则是制定土地估价标准和方法的指导性文件，是土地估价工作的基础。

市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。

该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。

又知1m2=10.764平方英尺。

试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。

以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。

第1篇一、项目背景随着我国经济的快速发展，土地市场日益活跃，土地租赁业务也日益增多。

为了满足土地租赁市场的需求，提高土地租赁评估的准确性和公正性，本文将以某市一宗商业用地租赁评估为例，运用市场法对土地租赁价值进行评估。

二、评估目的本次评估旨在为某市一宗商业用地租赁提供参考依据，以确定该宗土地租赁的市场价值。

三、评估方法本次评估采用市场法，通过对类似土地租赁市场的交易案例进行分析，确定该宗土地租赁的市场价值。

四、评估过程1. 收集资料（1）土地基本情况：土地面积、用途、地理位置、周边环境等。

（2）租赁市场行情：租赁价格、租赁期限、租金支付方式等。

（3）交易案例：选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。

2. 案例分析（1）案例一：某市一宗商业用地租赁，面积10000平方米，租赁期限10年，租金为每月100元/平方米。

（2）案例二：某市一宗商业用地租赁，面积8000平方米，租赁期限8年，租金为每月120元/平方米。

（3）案例三：某市一宗商业用地租赁，面积6000平方米，租赁期限6年，租金为每月150元/平方米。

3. 评估计算根据案例分析，采用以下公式计算被评估土地租赁价值：被评估土地租赁价值 = （案例一租金 + 案例二租金 + 案例三租金）/ 3 × 被评估土地面积被评估土地面积 = 12000平方米被评估土地租赁价值 = （100 + 120 + 150）/ 3 × 12000 = 5600000元五、评估结果根据市场法评估，该宗商业用地租赁的市场价值为560万元。

六、结论通过本次评估，我们得出以下结论：1. 市场法在土地租赁评估中具有较高的准确性。

2. 在选择案例时，应尽量选择与被评估土地在地理位置、用途、周边环境等方面相似的交易案例。

3. 评估结果可作为土地租赁双方在签订租赁合同时的参考依据。

4. 在实际操作中，还需考虑土地租赁政策、市场供需状况等因素。

《市场法土地租赁评估案例》1.“得看周边环境吧，这就像找对象得看家庭背景，得知。

比如小李评估一块地，周边乱糟糟的可不行。

要是环境不好，咋租个好价钱。

”2.“位置很重要呀，这就像开店得选好地段，得知。

比如小张觉得位置不好的地难评估出高价。

要是位置不行，白搭。

”3.“土地面积得考虑吧，这就像买布得看大小，得知。

比如小孙看着大片的地觉得好评估，小块地就麻烦。

要是面积小，难搞。

”4.“土地用途得清楚吧，这就像做事得有目标，得知。

比如小周担心用途不明确不好评估。

要是用途不清，咋整。

”5.“市场行情得了解吧，这就像炒股得看大盘，得知。

比如小吴到处打听市场行情来评估土地。

要是不了解行情，瞎评。

”6.“交通便利不也得看吗，这就像出门得有好路，得知。

比如小赵觉得交通不便的地不好租。

要是交通不行，难哦。

”7.“配套设施得有吧，这就像住房子得有家具，得知。

比如小郑想着没配套设施的地不好评估。

要是没设施，掉价。

”8.“土地平整度得考虑吧，这就像走路得有平路，得知。

比如小胡看着坑坑洼洼的地摇头。

要是不平，麻烦。

”9.“产权清晰不？这就像东西得有主，得知。

比如小杨担心产权不清的地不好评估。

要是产权不明，完蛋。

”10.“未来发展潜力得想想吧，这就像投资得看前景，得知。

比如小宋琢磨着有潜力的地能评高价。

要是没潜力，普通。

”结论：市场法土地租赁评估得全面考虑，才能准。

第二章 资产评估地方法——市场法市场法地基本意义市场法地具体评估方法市场法评估地基本程序市场法地基本前提小结市场法地基本意义市场法——利用市场上同样或类似资产地近期交易价格,经过直接比较或者类比分析以估测资产价值地各种评估技术方法总称。

也称:市场比较法,比较法理论依据:替代原理Ø 原理简单,易于理解与掌握。

Ø 能够客观反映资产目前地市场情况,其评估地参数,指标直接从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;Ø 评估结果易于被各方面接受与理解。

优点缺点Ø市场环境要求严格（公开活跃地市场为基础）Ø主观因素影响,结果准确性不确定Ø适用范围有局限（适用于以资产价值为基础地资产,不适用于专业机器设备与大部分无形资产,以及受地区,环境等严格限制地一些资产评估）1,存在一个完善,充分地市场,可以搜集最近时期,与估价对象类似地估价比较案例; （市场要求）2,比较案例地选择,在交易时间上要接近估计基准日（时点）,这样,才更准确; （交易时间要求）3,比较案例地选择,要尽量类似于估价对象,可比性强,这样,修正后结果越接近估价对象价值;这里地类似,可比性,比如区位,功能,修旧程度等！例:要评估一商品房在2010年9月30日转让价值,在选择案例上,就要选择与估价对象处在同一地段,用途相同,结构相同（似）,面积相同（当）,建成年份相同（近）等成交案例,然后再将选择比较案例,修正到估价对象情况下,最终计算估价对象价值;市场法比较案例修正因素地选择就是比较评估对象与比较案例之间差异因素,将其调整为评估对象地情况！1,时间因素（比较案例,评估基准日）比较案例交易时间,应尽可能接近估价时点;以消除价格波动影响;2,区域因素（区位因素）比较案例选择上,应尽可能选择与估价对象处于同一区域里,同一区段案例,以提高其可比性;如商铺价值评估,应选择同一条街相邻商铺作为比较案例;3,功能因素比较案例地选择,在功能,用途等方面,应尽可能与估价对象相同,提高可比性;如商铺价值评估！市场法地具体评估方法市场法地类型类型定义计算公式直接比较法利用参照物地交易价格及参照物地某一基本特征与评估对象地同一基本特征进行比较而判断评估对象价值地方法。

土地评估方法范文土地评估是对土地价值进行综合分析和判断的过程，也是决定土地价格的重要依据。

土地评估方法涉及多个方面，包括土地规划、土地用途、地理位置、经济条件等等。

下面将介绍几种常见的土地评估方法。

第一种方法是比较法，也称为市场法。

这种方法是以市场价格为基准，通过比较近似物业的交易价格来确定土地价值。

比较法需要考虑土地规模、用途、地理位置、市场需求等因素，选取相似物业进行对比，从而得出合理的土地价值。

第二种方法是成本法。

这种方法以土地的重建成本为基础，结合土地市场价格发展趋势作出评估。

成本法是通过计算所需的土地投资来估计土地的价值。

它考虑了土地的现状、用途、开发潜力和市场需求等因素。

第三种方法是收益法。

这种方法是通过评估土地的潜在收益来确定其价值。

收益法根据土地的租金收益或开发潜力，计算出土地在可预见的时间内的现值，从而得出土地的价值。

这种方法适用于土地开发和出租等商业性用途的评估。

第四种方法是折现法。

这种方法以土地未来的现金流量为基础，通过折现来确定土地的价值。

折现法考虑了土地投资的时间价值，将未来的收益转化为现值。

折现法需要确定土地的预期收益、投资风险和折现率等因素。

第五种方法是综合法。

综合法是将以上几种方法综合运用，根据土地的具体情况和评估目的来确定最终的土地价值。

综合法综合考虑了市场价格、土地成本、收益和投资风险等因素，得出一个相对综合和全面的评估结果。

总之，土地评估方法是多种多样的，每种方法都有其适用的场景和条件。

在进行土地评估时，需要根据实际情况选择合适的方法，并综合考虑多个因素，以得出准确和可靠的土地价值评估结果。

2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。

本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。

2.3、因素条件说明。

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。

（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。

估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。

上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。

评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。

(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。

市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。

(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。

成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。

(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。

(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。

(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。

土地评估市场法案例要求
依据《城镇土地估价规程》以及估价对象的详细条件、用地性质及估价目的，联合估价师采集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择土地评估市场。

因为澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易事例比许多，可采纳市场比较法求取土地价钱。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的近似土地进行比较，对这些近似土地的已知价钱做适合修正，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值。

依据本企业所掌握的市场资料，采纳土地交易中的代替原则，选用与估价对象所属土地拥有有关性的事例，并分别进行实地勘探，做出交易状况、交易期日、地区要素与个别要素的修正，计算估价对象价钱。

选用事例
经过对澳头镇土地交易市场的检查，选用近期同一供需圈内周边地域的三个交易事例进行比较。

比较要素选择
依照估价对象的地区条件及个别条件，采纳市场比较法时选择的比较要素主
要有:交易时间、交易方式、土地地点、土地用途、土地级别、土地
使用年限、交通条件、集聚程度、基础设备、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便利程度、土地利用难易程度。

(1)用途:指土地的合法例划用途;
(2)土地使用年限:指土地的合法有效可使用年限;
(3)交易时间要素:指因为时间的要素房地产交易价钱会不一样;
(4)交易状况要素:指房地产交易中交易两方的公然、公正及客观程度等;(5)区位要素:地区要素主要有地点、用途、距市中心距离、交通条件、基础设备状况、环境质量等;
(6)个别要素:个别要素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。

比较要素条件说明。