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从地下车库停车效率分析看成本优化近期因工作关系，我有机会拓展思路对地下车库设计作了一番调研，同时也查阅了同行们的相关资料。
结合股份公司正在如火如荼开展的成本优化活动，我越发觉得地下车库的经济性对项目的成本优化起着极其重要的作用，希望本文能起到一个抛砖引玉的作用。
地下车库作为建筑物的附属建筑，已成为建筑物必不可少的配套设施。
地下车库造价较高，合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲，车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；而且车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。
应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府相关部门的规划要求。
于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。
根据目前龙湖地产各项目建设情况看，地下车库建造成本占项目总建造成本的20%~30%左右。
一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平米，人防地下室约2200元/平米；地下两层车库造价每平米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平米约2500元。
在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。
因此国内各家领军房企如万科、中海、龙湖等企业无不对住宅地下车库的经济性下大力气研究并优化，同时还规定了具体的控制指标--地下车库停车效率。
一、国内领军房企的地下车库停车效率指标地下车库停车效率（地下总建筑面积除以总停车数，总建筑面积不包括自行车库面积且不包括因特殊条件或地域情况而设的设备房）是反映一个地下车库停车效率的最直观数据，也是判定一个项目地下车库设计是否最优化的一项最直观指标。
影响地下车库停车效率的因素既有项目固有因素，如项目规模、人防面积等详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响；又有设计技术因素如直接受设计师设计经验及技术水平影响的：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
绿地中央广场五期地库建安成本分析绿地中央广场五期地库面积为30561 m2，其中主楼地下车库面积7500 m2。
主楼挖土深度为10.5m,其他挖土深度6.5m。
北面为市政道路，地质条件复杂。
主楼地下室层高7.1m,满堂基础厚度为3200～4800mm，内配双层双向￠28@150，剪力墙厚度300～1100mm, 内配双层双向￠16@150/￠14@150。
-5.50处板厚150mm、顶板200～250mm，内配双层双向￠12@150/￠10@150，主楼地下部分均为C60（其中基础、墙、柱为C60抗渗）。
普通地库面积为23261 m2，层高5.5 m，满堂基础厚度600mm内配双层双向￠16@150，顶板厚度250mm，内配双层双向￠12@150/￠10@150，剪力墙厚度350mm，内配双层双向￠12@150，框架柱距8m*8m,梁板混凝土标号C30，基础墙柱混凝土标号为C35（抗渗）。
地库建安费用组成：1、土方工程1853.57万元，建筑面积单方造价327.3元/M2。
地库挖土按挖土6.5m,主楼挖土深度10.5m,土方外运28万m3，回填9.5万m3(含景观回填)，外运36元/M3，回填11元/m3 共1200万元。
其中财务过账653万元，建筑面积单方造价213.7元/M22、基坑围护、降水1188.82万元，建筑面积单方造价388.9元/M2，该项目地质复杂，地下水丰富，北面是市政主干道，考虑锚杆桩和喷锚支护相结合。
3、土建工程费用11908.09万元，建筑面积单方造价3896.5元/m2。
通过事务所预算分析五期地库为单层地下车库（包含超高层主楼地下部分）结构复杂，钢筋含量为282kg/m2混凝土含量为2.02m3/m2，人工含量混凝土含量为11.5工日/m2。
因而比以往普通车库造价高（后附五期地库与二期地库指标分析表）4、安装工程费用1016.15万元，建筑单方造价332.5元/m2。
车库停车场建设成本分析文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]地下车库建设成本超全分析第一部分：地下车库成本分析随着生活水准的不断提高，私家已经非常普及，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。
首先，我们看看那些因素影响车库造价1、车库构造目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。
2、地下车库配套车位数量北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。
一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。
3、地下车库范围、层数及布置方法一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。
车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。
4、人防面积按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加平方米人防工程。
所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。
下面我们就以上几个方面作详细论述。
一. 车库构造：1、一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平方米，人防地下室约2200元/平方米；地下两层车库造价每平方米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2500元。
2、空心楼盖、叠合梁、蜂巢芯、模壳等结构一层地下车库成本约1400-1500元/平方米，人防地下室约2100元；地下两层车库造价每平方米约2100元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2400元。
3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。
一般地下一层整体装配式车库成本约1200元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2200元。
车库停车场建设成本分析地下车库建设成本超全分析第一部分：地下车库成本分析随着生活水准的不断提高，私家已经非常普及，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。
首先，我们看看那些因素影响车库造价？1、车库构造目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。
2、地下车库配套车位数量北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。
一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。
3、地下车库范围、层数及布置方法一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。
车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。
4、人防面积按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加0.3平方米人防工程。
所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。
下面我们就以上几个方面作详细论述。
一. 车库构造：1、一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平方米，人防地下室约2200元/平方米；地下两层车库造价每平方米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2500元。
2、空心楼盖、叠合梁、蜂巢芯、模壳等结构一层地下车库成本约1400-1500元/平方米，人防地下室约2100元；地下两层车库造价每平方米约2100元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2400元。
3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。
一般地下一层整体装配式车库成本约1200元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2200元。
地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套设施。
地下车库造价较高，但受市场的影响，售价并不高，一般情况下均为亏本销售。
但若不做或少做，则又满足不了政府相关部门的规划要求。
于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。
地下停车库的面积大小，还直接影响到人防面积的大小，故尽量减少其面积，对控制成本有着非常积极的意义。
一般来说，高层住宅的结构设计采用剪力墙直接落地的方式处理，由于高层住宅各房间的尺寸限制，在上部落地剪力墙间做停车位不是一种经济的做法。
通常，上部落地剪力墙间的空间作为设备用房、人防、自行车库房、物业管理用房等，汽车库一般采用独立车库方式来解决。
住宅区的地下车库一般都是按停微型车（微型客车、微型货车、超微型轿车）、小型车（小轿车、6400系列以下的轻型客车、1040系列以下的轻型货车来设计，故本文只对独立地下微型及小型车停车库进行分析。
按中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ 100－98，设计规范要求的小型车不同停车方式所占用的单车位及通车道所需尺寸，不难看出垂直式后退停车所占用的停车面积最小。
故一般情况下，独立地下车库都采用该种停车方式。
以每停车单元停车6部计算，一般的设计柱距为8.1米x8.1米，柱断面按600毫米x600毫米计算, 每停车单元停车6部，每车位所占停车面积为（4.05+8.1+4.05）x8.1/6=21.87平方米(包括停车位之间的车道面积)。
《汽车库建筑设计规范》JGJ100－98表4.1.5中垂直式后退停车最小停车位尺寸为：垂直通车道方向的长度为5.3米，平行通车道方向的宽度为2.4米，通车道宽度5.5米。
柱断面按400*X计算,则车库距为:7.6x8.05米,取为7.6x8.1米，柱宽取400毫米是由于小于该值时，混凝土施工质量不容易保证，具体尺寸应根据荷载情况由计算决定，总的原则是越窄越好。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
地下车库建设成本超全分析第一部分：地下车库成本分析随着生活水准的不断提高，私家已经非常普及，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。
首先，我们看看那些因素影响车库造价1、车库构造目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。
2、地下车库配套车位数量北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。
一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。
3、地下车库范围、层数及布置方法一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。
车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。
4、人防面积按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加平方米人防工程。
所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。
下面我们就以上几个方面作详细论述。
一. 车库构造：1、一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平方米，人防地下室约2200元/平方米；地下两层车库造价每平方米约2200元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2500元。
2、空心楼盖、叠合梁、蜂巢芯、模壳等结构一层地下车库成本约1400-1500元/平方米，人防地下室约2100元；地下两层车库造价每平方米约2100元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2400元。
3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。
一般地下一层整体装配式车库成本约1200元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2200元。
二.车位数量：一个10万平方米的小区武汉市要求停车位1300个左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下车库，即地下车库要建设1170个车位。
1.如果按照现浇井字梁结构米米柱距，需要建设万平方米地下车库才可满足要求。
现浇井字梁等方案每车位总面积㎡（停车位、行车道）+㎡（10%辅助房）+㎡（人防）=㎡。
2.如果使用米大跨度预应力车库板作车库顶板或车库楼板，则只需要建设万平方米即可满足要求，大跨度预应力槽型车库板、双T车库板方案每车位总面积12㎡（停车位、行车道）+㎡（10%辅助房）+㎡（人防）=㎡。
3.从以上数据可以看出，装配式大跨度车库不但造价低，而且可大幅度降低车库建筑面积。
可节省车库面积万平方米万平方米=万平方米。
按照北京地区地下室综合造价单价约3000元/平方米（包括直接造价、土地出让金、设计及监理费、招标代理费、房产测绘费、招投标交易服务费加印花税、节能费利息、资本化利息等），则可节省3000元×万平方米=万元。
4.如果同等面积万平方米现浇井字梁车库改为整体装配式大跨度车库板结构车库则可增加万平方米/平方米-1170个-2132个=962个。
按照每个车位20万元，则可增加效益962×2000000=0元。
地下车库和人防地下室尽可能设在地下一层，如果因土地限制，必须建设多层，那么地下一层为车库，地下二层为人防是比较经济的。
独立地下车库必须按照比例配置人防地下室，每增加1平方米独立地下车库需配置平方米人防地下室。
虽然人防面积可以用来停车，但由于人防面积产权属人防办，开发商用做车库尚需向人防办租用，并且也只能租而不能卖给客户，使用效应较差；人防工程造价远远高于普通地下库造价；普通车库与人防兼做车库的总车位数只要满足有关要求即可，没必要多做车位。
所以，人防面积还是越少越好。
井字梁结构与现浇装配大跨度车库板结构对比车位布置图现浇井字梁结构车库柱距及车位布置第二部分：地下车库建筑设计成本控制1、剖析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面：1、地下车库规定停车数量；2、地下车库范围、层数以及布置方式；3、人防地下室面积、等级及布置方式；4、停车率（重点内容）；5、构造做法；6、钢筋、砼含量2、范围、层数及布置地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米3、停车率构造做法停车率：地下车库总面积/ 停车位总数注：1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。
2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价地下车库停车率极限·适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定4、地下车库停车率注意事项·停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金城华府1期是车位（地下车库:453个车位/13586M2）·特殊情况，应提前沟通确定，如：1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑居中布置时，停车率值难于控制；2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25M2/车位没有最好，只有更优！地下车库停车率影响因素·固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。
·设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响，如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
5、提高地下停车率8条措施1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除。
2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置。
3、避免行车道靠外墙布置。
4、避免布置平行或斜向车位。
5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位。
6、设备房面积勉强够用即可，不能有富余。
7、人防口部设施应布置在不影响停车的地方。
8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）。
柱网布置：各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争取可行的最小尺寸柱网：柱网按8000x（2a+b）/2布置。
沿行车道方向柱距8000，垂直行车道方向柱距（2a+b）/2，其中：a为停车位深度，b为行车道宽度。
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700～800平米左右：其中：变配电房：约150平米；水泵房：约120平米；公变房：约50平米生；活水池：约100平米；柴油发电机房：约100平米；消防水池：约150平米；其他：约50平米注：1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右；2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房；3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响。
6、地下车库停车率、车位与柱网布置问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置答：柱网8000x8000mm问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张，柱网怎么布置答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置此时1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放3：大车位部分成本增加约7%想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量等指标将难于实现问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置答：柱网8100x8300mm此时：1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm3：综合成本增加约10%一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华，有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改进：1、层高；2、覆土厚度；3、建筑垫层；4、排水找坡；5、汽车出入口；6、坡道人防主要出入口·构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第二部分案例与成本分析）第三部分：高层住宅结构成本分析结构计算与分析阶段，是决定工程设计质量好坏的关键。
随着高层建筑进一步的发展，满足高层建筑的形式，材料，力学分析模型都将日趋复杂多元，为了革新高层建筑，体现其魅力，追求新的结构形式、更加合理的力学模型以及结构设计的成本最优化方案将是土木工程师们的目标和方向。
1、勘察阶段（1）控制要素:a、地下水位（地下水位对地下室底板、外墙配筋影响较大）b、基础设计参数（如各土层承载力特征值）。
勘察单位出正式勘察报告前需提交甲方预审，甲方对各设计参数与勘察单位进行沟通，勘察报告应提供多种基础选择建议，并对不同基础形式进行阐述说明；避免仅推荐一种基础类型。
根据项目经验，如项目处在溶槽区域，建议钻孔深度满足桩底持力层深度8m~10m的要求，以免出现桩基施工过程中大面积超深的情况，进而给后期检测带来麻烦；超前钻应在基坑开挖完成后进行钻探，避免发生不必要成本；超前钻单位应选取有资质的勘察单位进行施工，最好与详勘单位选择同一家，避免后期桩基验收时带来麻烦，互相扯皮。
（2）采购阶段a、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组成部分。
b、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等参数及基础选型提出优化建议；（3）施工阶段如果实际地质持力层标高与钻探报告持力层标高相差超过2米，应即日报设计及成本部门处理。
2、土方工程（1）设计阶段控制a、土方工程与地下室层数，高度有直接关系，所以地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。
b、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析。
