星河湾产品深度研究

多重观景的转角窗设计
宽阔的观景阳台
可入座的观景阳台 观景浴缸
功能间均设置观景阳台
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何完善功能分区及动线设计
第一层为最私密的主人起居空间
第二层为次位生活及起居空间
第三层为公共的生活空间
第四层为配套及服务空间
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何体现尊贵生活的设计元素
← 淋浴间的细节处理（外侧）
淋浴间的细节处理（内侧）→
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
卧室木地板“人”字形铺装方式 与众不同。
卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性。
?
123
面盆与石壁间的角线均用石材镶边， 边角打磨后还精心雕饰出纹理。
餐厅地面拼花
高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富；
星河湾园，相互围合的理念，实现了四大突破：
树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶， 1/3保持绿色；

水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环
谁说北京社区无园林
中心园林，营造出36个高差
?
园林景观——树
北京星河湾开展北温带园林改造工程，把
园区的30万平方米土壤做了改良。
谁说北京社区无园林
秘鲁蜜棕
?
园林景观——树
星河湾在全世界同纬度的国家寻找的树种
移植到北京，而且在周边建立苗圃。
谁说北京社区无园林
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园林景观——水
北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含

ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
豪华公关事件 （3）固化高价位形象
（4）使来到现 场的买家
（1）营造有利销售氛围： 小众营销和现场氛围
压制对手 确立项目地位
被感动、被说服
提升区域价值
舆论
1、舆论策略
• 统一宣传内容——差异化企业行为和差异 化产品
– 梳理出《宏宇企业文化集》、《北京星河湾产 品故事集》作为舆论基本素材，由此为企业统 一把控舆论调性打下伏笔；
“探花榜眼都不要 进京只为拿状元”
• 北京星河湾要成为代表中国城市建设尤其是居 住区建设的一张国际名片
• 北京星河湾要成为提升城市价值，拉动区域板 块价值提升的一个样板
• 北京星河湾要成为规划产品打造技术标准，中 西合璧推陈出新，推动行业标准进步的阶梯
开盘前的四条战线布局
（2）撕开
广告 信息重围
• 传达豪宅特质； • 如一把尖刀，在市场上撕开一道缝隙。允
许有一定的尖锐性，以引起市场的反应； • 一旦建立市场认知，迅速导入独立特行的
企业行为、形象诉求。
3、公关策略
• 以一个高端顶级豪华事件，做为项目价格 的符号，迅速建立公众对星河湾 “高价 位”、“顶级产品”的形象联想。
• 制造话题，引发舆论的兴奋点。
贵宾楼 商业街
便民车站
四季会
北京星河湾规划总建筑面积14000余平方米的高端会所，其建筑风 格为新地域主义风格。定位于中国首家超五星级精品酒店，囊括酒 店、俱乐部等多种功能，四季会中包括专为顶级商务人士准备的贵 宾房，可容纳 400 人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅，中餐 厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内户外豪华泳池，桑拿，网 球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全的健身房，追求品质与 专业的个性化管家服务，令业主享受如家的温馨与尊宠。

电梯地面拼花
厨房地面拼花
创 造 城 市 的 美 丽
踢角线
踢脚线
石材在其他地方的运用
浴缸裙边
楼梯踏步
创 造 城 市 的 美 丽
石材在玄关的运用
石材在台阶的运用
创 造 城 市 的 美 丽
石材在其他地方的运用
背景墙
酒柜台面 窗台
创 造 城 市 的 美 丽
四 细 致 而 周 到 的 户 型 设 计 及 室 内 装 修
地面不同高度的落差设计（如餐厅、 客厅和连接客厅的阳台）。
创 造 城 市 的 美 丽
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2.7米奥的斯豪华 电梯，内饰极具奢华
创 造 城 市 的 美 丽
1、户型和空间设计经典周到
星河湾经过广州一到四期，再到北京对户型的总结 和变化已经有了一个很成熟的总结和发展 ,不仅形式多 样能够照顾各类人士的需要，而且还根据南北环境和 居住习惯的不同重新调整丰富了户型结构和比例。北 京星河湾已建成的户型有 60 余种，所有户型均为大面 宽小进深（最大面宽达14.2米，最小进深为9.9米）。
其它一些高档装修材料的综合运用：
●高档马赛克 ●深木色为主的木装修 ●能消除墙面感觉的镜子
●光芒四射的水晶吊灯
●主卧室的浅色地毯等等。 另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进 行不同选择。
创 造 城 市 的 美 丽
材料综合运用的效果
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营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
营销推广——（3）客户攻势 3、公关活动造势
上海浦东星河湾——营销推广
易居会邀约2万组，筛选200组意向客 户，有2500 组客户表示参观 邀约全上海的基金经理 易居高管交际、饭局邀约的客户 研究院邀约的客户 8月8日易居参战人员达300多人 易居臣信金鹰队、红鹰队维护秩序 新浪现场直播
480积 290000㎡
商业面积 21560㎡ （商业街）
总户数 车位数 商业街 会所 道路面积 平均栋距
2063
2983（其中地下2905，地面78）
地上面积：10907㎡ 地下面积：10653㎡ 地上面积：5793㎡ 地下面积：11288㎡ 25000㎡
约70m
上海浦东星河湾主要分为教育（小学及
西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanish tile,因其外型象英文字母“S”，所以俗 称又叫S型瓦，因其最早是在西班牙等西欧国家出现并流行，逐渐传入亚洲。西 瓦造型起伏变化多，富有古典的欧式风味，铺盖后自然高雅，格调独特。 国内能真正生产西瓦的厂家较少，且集中于广东佛山一带。星河湾源于广州，一 直使用西瓦铺设。
拼花制作和精确铺设上海浦东星河湾精装标准在客厅中运用一些体现业主品味的附属品能够提升空间的艺术气息通过错层等手法使客厅层高较其他空间更高地面为大理石拼花天花板吊顶造型复杂墙面装饰精细用材高档对施工难度大上海浦东星河湾精装标准卧室常设置落地窗运用多种灯饰营造舒适安逸温馨私密的环境卧室材质以黑檀木为主包括实木地板实木门及门套实木及软布包装饰墙面实木家具等八角窗是主卧特色上海浦东星河湾精装标准卧目标客户主要为国内认识厨房设计上仅有中式而无西式厨房大理石台面和地板墙面不锈钢防污板德格品牌厨具吊顶等元素体现装修品质上海浦东星河湾精装标准墙面石材铺设玻璃马赛克修饰上海浦东星河湾营销推广舆论攻势媒体攻势客户攻势?项目组全体推广?项目组全体推广?集团高层推广?研究院专家推广?媒体公司推广?臣信推广?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?第一财经战略合作?新闻炒作五路攻势?广告集中投放攻势?老业主?易居高端客户资源?公关活动营销推广1舆论攻势?易居星河湾项目组全体成员推广?易居集团各板块高层推广?易居研究院专家推广?易居媒体公司推广?易居臣信公司推广营销推广2媒体攻势1第一财经战略合作五项合作方案

辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
●完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外
向型布局，既服务本区又向社区开放）
●与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的
景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）
●主动创造场地貌。（下沉式瀑布花园,中央艺术泳池。）
一、有特色和突破的规划设计。
层次丰富的吊顶
圆形餐厅
八角形景观卧室、一步阳台
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
3.舍得选用丰富的高档材料 舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合理的综合使用，充分体现了星河 湾人的水准和装修理想。高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的效果： ●地面（地面拼花的种类就有几十种之多） ●墙面和墙面造型 ●窗台、门套、踢脚线等细节和收口 ●石材加工精细、纹路优美 ●硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用： ●高档马赛克 ●能消除墙面感觉的镜子 ●光芒四射的水晶吊灯 ●客厅、卧室各色地毯等。另，主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同 选择。
1.入户感加强 2.空间布局紧凑合理 3.动线更流畅 4.功能更明确
பைடு நூலகம்
圆形空间的应用
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
2.室内空间层次丰富，形式多样： ●地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅连接） ●多级、多层次的天花造型设计 ●搭配圆形叠式天花的圆形餐厅设计 ●八角形的270度观景主卧室。
地面的落差设计
三、细致而周到的户型设计及室内装修。
1.户型多种多样，布局、功能等均 比较理想： ●户型设计工整，轴线感强，符合 人们对高级别建筑的心理暗示作用， 动静分开，两大功能区通过门厅连 接； ●厨房设计巧妙，整体西厨与早餐 一起，有效节约室内空间； ●采用圆形灰空间进行过渡，视觉 舒适，体现了传统高贵气质； ●次卧室和佣人房也都带独立卫生 间，方便使用；

二期室内装饰中，首次 引用青莲纹饰癿墙纸， 透露出居室主亰清新典 雅之好余，更显‘出淤 泥耄丌染’癿“清廉” 之誉。
设计
独特的墙纸设计
室内设计所采用癿墙纸类型各 样，纹饰造型特别癿吋时，墙 纸癿材质也是多种多样。戒像 流水倾泻，如银河落九天，戒 如皮革拼贴质感癿花朵纹饰， 将狂野不幽静结合到恰当好处。
典雅大气的外立面雕花
采用立面砂岩浮雕 设计细节丰富、美观 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾 外墙均采用澳洲砂岩呾加拿大佛漆）。
外立面
楼王外立面GRC浮雕
楼王
二期楼王北向外立面中殌，每层都镶嵌有 GRC牡丹花造型浮雕，使楼王组团外观更显 华丽、典雅。
外立面
以做家私的高标准做外立面
二期小区入口处癿保安亭，外立面吋样采用澳洲迕口淡水砂岩癿干挂工艺。
设计
艺术品的锻造历程 精美墙体饰面，纯手工打造
客厅过道墙面不顶部采用波浪纹饰， 象征着“福如东海”之吉祥寓意。
5月26日
5月26日
设计
艺术品的锻造历程 精美顶部饰面，纯手工打造
设计
艺术品的锻造历程
复式楼体顶部复杂吊顶工艺
从正下斱，无论哪个角度仰规看到癿都会是正囿形， 斲工亰员癿多次调试，才莳得了最佳规角
无遮挡的尽情享叐户外景观
空间
室外宽大的机房空间
阳台为业主设计两个机房空间，幵迕行区隑，为业主带 来更多癿便利。
设计
保证内部格局呈中轴线对称
中国之美——叏东西、南北汇聚的中心点做中轴线 吊顶幵严格对称
吊顶癿形状呾地面拼花癿 形状严格统一对称
餐厅吊顶、客厅吊顶不 中轴吊顶统一水平线
门厅吊顶不中轴吊顶到 底部卧室门前癿小厅吊 顶都严格统一在一个水 平线上。

在泳池边搭配“树熊”牌防腐木条，经过36道工序精心打造（树熊品牌是星河湾旗下知名的木加工实业）。符合水生木的观念同时在脚感上又给人以柔和的感受。 巨资购买名贵树种进行苗圃培育然后进行全冠移植，全冠移植能保持树木整体的美观，使业主一入住就能享受成熟园林浓荫摇曳的美景，但也造成巨大运输养护的成本和难度。不仅要在运输中最大限度确保根系和枝干的完好，并且因通常只能一辆车运送一棵树，而需要付出很大代价。
户型之概况:除广州的两个星河湾包含部分小户型产品,其他星河湾系列都是全部定位于高端大面积产品,户型的舒适度和尊贵度还有逐步升级的趋势
户型
面积
三房三厅三卫
219-220㎡
四房三厅四卫
240-316㎡
五房四厅五卫
486-592㎡
北京星河湾户型都超过200平方米,三房和四房的比例相当 浦东星河湾一期以四房为主，三房次之，主力面积为219-316平米，户型强调舒适、尊贵、奢华. 太原星河湾的一期户型面积分别是295、320、380、530㎡四种户型
在中国的四个城市六个星河湾项目中无论是华北还是华南,无论是什么样的气候,突出的景观特征就是水主题景观打造,将震撼力十足的中央泳湖结合自由流动自循环的入户水景结合在一起.
景观之水景系统：多种设计手法处理水景，叠水喷泉、瀑布湖泊、惬意泳湖、清澈溪水等，有大有小、有深有浅、有动有静，全方位体现水不同的美态和意境
浦东星河湾
北京星河湾
户型之完善功能分区及景观视觉最大化
上海星河湾
如何传达景观视觉的第一性
如何完善功能分区及动线设计
第二层为次级生活及起居空间
户型之尊贵感的体现和产品改良升级
上海星河湾
主卧空间的尊 贵设计
如何体现尊贵生活的设计元素

2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦 东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
2021/6/12
5
Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
建筑风格
新古典建筑风格
近期开盘时间 2009年8月8日
交房状况 规划期数 当前期数 发展商
豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
现房 未定 322 1：1
2021/6/12
7
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
➢ 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
➢ 有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。

树立了"好房子的标准"，星河湾连续三年荣获"中国名 盘"称号等一系列荣誉，其三期被列入国家康居住宅示 范工程项目，并于2004年获得由联合国环境规划署认可 的"国际花园社区"金奖。
广 州 星 河 湾 简 介
广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已 建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售 套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境、配套、服务等 各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品 的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品 质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团 体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。 通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛 起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景 线。
为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完
美。
一
独 特 2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的 而 最终品质。 恰 当 ●星河湾人敬畏并珍爱这片土地 的 ●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土 地成为建筑垃圾的温床 企 业 ●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计， 精 无处不在用心打造 神
●强调以人为本的设计原则
●营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进
人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的 组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） ●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干
道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
二 有 特 色 和 突 破 的 规 划 设 计
广 州 星 河 湾 简 介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越 的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中 西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选 材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸

间南向卧室的位置，建议挪至
3100
北向。
2550 Ⅱ：13帄方米的椭圆形玄关厅，
3950
虽然巧妙，但占据较大面积，
2575
使得其他功能空间面积较为紧 凑，甚至缺失，建议缩小面积
2620 1250 3380
处理。
Ⅲ：非全套房设计有背豪宅设 计，私密性、舒适性原则，建 议改善,并且注意卫生间采光。 Ⅳ：三房功能无法满足多数豪 宅客户的需求，建议书房，大
5
四房
套数
占位比 使用面积
333套
47.78% 349㎡ 40套 5.74% 510㎡ 1套 0.14%
179套
78.51%
440套
89.07% 966㎡
五房
套数 占位比 使用面积
_
53套 10.73%
373-630㎡ 46套 20.18% _
复式
套数 占位比
户型类型包含三房、四房、五房、复式，主要以大户型为主。 户型配比中，四房所占比例最大，且由项目一期~三期，所占比例逐步增大，说明四房在所有户型 中最贴合客户对功能空间的需求。 易 居 中 国 产品面积段较为分散，从使用性和总价上符合了不同客户的需求。
.
6
户 型
星河湾四房典型户型特色分析：多玄关设计联系各功能空间、层层向外 延展的空间感有别于上海豪宅户型设计，更注重空间使用的享受性。
B3户型：四室二厅五卫 使用面积：347帄方米 户型特色：
6
Ⅰ：采用多过渡玄关空间，体
现了大户人家“登堂入室”的 豪华感。
Ⅱ：与传统户型相比，更注重
每个独立空间向外功能的延展 性，摆脱公寓封闭小空间的感 受。 Ⅲ：全套房设计。 Ⅳ：豪华主卫设计包含圆形按

举例： 产品的升级，广州星河湾四期与北京星河湾一期都经历了销售团队重组！
第十一页，共205页。
6、信任危机
高端项目开发首要解决信任问题
北京星河湾： 1）销售中心搭建临时豪华样板房、现楼开盘被指推高房价！ 2）精装修是否能兑现与园林是否能过冬！
第十二页，共205页。
7、价值博弈的悖论
相近的地段，一套洋房贵过一套别墅？ 你会选择谁？ 在竞争博弈中，星河湾的大洋房、高单价，给同行留下很多 空间？
广州星河湾6号/海怡半岛取得了令人鼓舞的骄人业绩，这些都是星河湾模式形 成后的自然结果。而从9年前开始的广州华南板块群雄争霸、5年前的进京夺
状元，是星河湾真正实现凤凰涅槃的过程，更值得我们深入探讨并从中取益。 本人很荣幸见证并参与推动了这一历程，在此，拿出来与诸位共飨！
第二页，共205页。
先简单回顾一下星河湾的销售历程:
星座式布局， 多组团多中心。
39
2001年：华南板块掀起盖头来
多阳台取代飘窗 立面内外没有管线
第四十页，共205页。
立体平均式绿化， 树多花多……
星河湾——差异化的定位
消费群定位——高品位的中产阶级
多次置业、高收入人士：企业高层、专业人士、企业主
既重视物质享受又不忽视精神追求
精神层面：高品味、追求完美、要求同质居住
第三十一页，共205页。
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
第三十二页，共205页。
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南出口， 项目总占地面积1200亩。
2000年7月打桩 2001年4月28日一期公开发售，约1600套单 位
第三十三页，共205页。
周边竞争对手: