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土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。
1、信息收集阶段。
片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。
该阶段片区公司及投委办须各自填写《土地信息采集表》，并由投委办修编《三年土地储备计划》。
2、初步可行性研究阶段。
该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写《新项目发展进度通报》，最后汇总后报投委办主任。
项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制《新项目立项建议报告》，申请召开公司专项会评审。
3、可行性研究阶段。
投委办负责组织进行现场勘察。
投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。
投委办根据初步定位建议编制《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》及《新项目可行性论证规划草案指标说明》。
运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。
招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。
最后，投委办汇总编制项目可行性报告。
4、评审阶段、土地获取阶段。
投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。
一、信息收集阶段1、土地市场基础研究片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。
投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。
2、《土地信息采集表》片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写《土地信息采集表》。
3、《三年土地储备计划》投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编《三年土地储备计划》。
项目拓展与土地储备工作流程一、工作计划由企业发展部提出当年度的项目拓展工作计划，该计划必须与公司总体发展战略保持一致。
年度项目拓展工作计划经公司领导审批后执行。
企业发展部负责各片区的副经理负责分解年度项目拓展工作计划，分别按各自片区分解为季度和月项目拓展工作计划，由企业发展部经理审批后执行。
二、工作准备1．对于需要地毯式搜索目标城市外环线以内的地块资源时，需由企业发展部按照公司的兼职信息员的管理办法负责在目标城市聘请兼职信息员，并完成相应的基本培训和任务分解。
2．对选定的项目进行可行性研究时，由企业发展部组织成立项目评估总体组。
总体组成员中由企业发展部负责项目所在片区的副经理任项目评估总体组的总体负责人，其他成员由各相关部门提名该部门员工为总体组中负责部门对应工作内容的专业负责人。
总体组的成员组成报公司领导批准后开始该项目的工作实施，如成员变更需重新经公司领导批准。
总体组的成员一般来自以下部门：企业发展部：负责项目评估工作的组织实施，协调各部门的工作接口，编写项目评估报告。
设计工程部：负责项目规划设计及配套设计，负责评估地块规划的优劣势。
成本管理部：负责编制项目投资估算和资金筹措计划。
市场部：负责客户群体分析、户型定位、价格定位分析。
销售部：负责销售收入和利润分析财务部：负责项目的经济分析与财务评价。
项目评估总体负责人负责召开总体组会议，制定总体评估原则并介绍项目基本概况，协调制定项目评估技术作业表（时间表）。
项目评估总体组成员应向总体负责人提交该专业调查大纲，大纲应包括调查内容、调查对象、调查时间安排等内容。
三、工作实施(一). 项目拓展主要是收集目标城市或地区的经济性资料，主要包括上一年度该城市或地区的经济年鉴和房地产市场年鉴以及公司对该城市的市场研究报告，以了解该城市或地区的国民经济和社会发展概况、城市基础设施建设、住宅建设、城市规划、房地产市场发展概况、房地产金融、房地产政策法规及相关规则、流程、土地市场情况、各类商品房开发与经营情况、投资成本及相关税费等资料。
房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续准备什么材料YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
拿地至前期主要工作流程1 / 5“拿地—动工”工作流程一、定义：１、定义:“拿地”指：公司通过竞拍取得土地,并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程:1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会:营销中心首先对此项目的:1)市场供求及特征进行分析(此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等;)2）市场价格及特征进行分析3)市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论,并给出审批意见;3、规划意见书办理:1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告,房地产开发企业资质证明文件等）２)到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函,建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图,地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地,并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料:1)项目立项申请报告;2）项目建议书或项目可行性研究报告,报告内容应包含以下几个方面:（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3)项目的社会、经济及环境效益分析；（４)投资估算及资金来源分析;(5)项目建设的工期安排；(６）项目建设的保障条件；3)与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：１５工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审:（其中需要的材料为:立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等)其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
“拿地—动工”工作流程一、定义：1、定义：“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：1、拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：营销中心首先对此项目的：1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）2）市场价格及特征进行分析3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；3、规划意见书办理：1）办理建设项目地点征求函：（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）2）到规划部门办理规划意见书（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：立项批文办理需要以下材料：1）项目立项申请报告；2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：（1）项目必要性和可行性分析；（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；（3）项目的社会、经济及环境效益分析；（4）投资估算及资金来源分析；（5）项目建设的工期安排；（6）项目建设的保障条件；3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日6、规划方案设计及报审：1) 研发设计中心委托进行总体规划方案设计2）前期部门负责进行总体规划方案报审：（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）其中需要：人防办进行人防工程建设布局审查。
1.目标：为保持置业持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。
2.适用范围：适用于北京顶秀置业房地产项目拓展与土地获取管理流程。
3.术语和定义：4.部门职责：4.1开发配套部：负责以下工作●组织收集土地信息，了解土地背景情况，编制《项目简报》；●组织相关专业部门编制《项目初步可行性研究报告》；●组织区域公司范围内的初步项目可行性研讨会，编制会议纪要；●依据研讨会纪要，调整《项目初步可行性研究报告》，编制《项目可行性研究报告》；●组织范围内的项目可行性研讨会，编制会议纪要；●组织业务决策委员会进行项目决策；●与相关方面进行合作上的沟通洽谈（招拍挂项目）；●组织制作标书或拍卖挂牌参与策略，参与土地竞买（招拍挂项目）；●组织与合作卖方的合同谈判，编写合作草案（二手项目）；●与合作卖方确定正式合同文办，并负责合同流转会签；●组织与相关方签订项目合同；●修订《项目可行性研究报告》等；4.2投资运营部：负责以下工作●参与区域《项目初步可行性研究报告》会审；●参与业务决策委员会进行投资决策。
4.3其他部门：指销售中心（项目部）、造价合约部、财务管理部、工程技术部、物业管理公司、财务管理中心、投资运营部等，协助收集土地信息、参与编制《项目初步可行性研究报告》、《项目可行性研究报告》，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；参与项目可行性研讨会，分别从部门和专业角度提出书面意见和建议；4.4主管领导：各个部门的主管领导，负责指导或审核本部门的工作，参与项目可行性研讨会，并提出书面的意见和建议；5.工作程序：6.权限与标准1：7.主要文档：8.主要表单：8.1项目简报8.2项目部初步可行性研究报告8.3项目可行性研究报告。
拿地至前期主要工作流程一、需求评估和市场调研拿地前，首先需要对项目的需求进行评估和确定。
这包括了解开发商的发展战略、定位和竞争优势，以及市场的需求和趋势。
通过市场调研，了解未来房地产市场的发展方向和潜在风险，为拿地选择提供依据。
二、地块筛选和选址在市场调研的基础上，开始进行地块筛选。
根据市场需求和公司战略，确定地块的关键要素，例如地理位置、土地面积、成本和发展潜力等。
通过与地产中介机构合作、广告渠道或者直接与地方政府洽谈，获取潜在的土地资源信息。
三、土地评估和尽职调查当合适的地块被找到后，需要进行土地评估和尽职调查。
此评估包括土地使用权明确性、土地交通和基础设施条件、土地开发潜力、环境影响评估等。
通过调查和评估，确保土地可行性和开发潜力，以及土地使用权的合法性和安全性。
四、可行性研究和方案设计确定土地可行性后，进行可行性研究和方案设计。
可行性研究包括项目的市场分析、规模、布局和产品定位等。
方案设计包括建筑规划、设计图纸、建筑面积和户型设计等。
这一阶段需要与相关部门和专业人士合作，以确保项目的合理性和可行性。
五、政策研究和手续办理在设计方案确定后，需要进行政策研究和手续办理。
这包括了解当地土地管理政策和规定、房地产开发政策和规定，以及规划和建设手续的办理流程。
根据当地政府规定，完成相关手续和申请，如土地出让、建设许可证和用地手续等。
六、合同谈判和签订七、资金筹集和融资安排完成合同签订后，需要进行资金筹集和融资安排。
这包括与银行、投资机构等合作，获取项目所需的资金。
根据项目开发预算和资金计划，制定融资方案，并进行融资谈判和安排。
八、项目启动和运营准备最后，进行项目启动和运营准备。
包括组建项目团队、制定项目计划、进行供应商选择和洽谈等。
同时，安排工程施工、市场推广、物业管理等相关工作，为项目的顺利开发和运营做准备。
以上是拿地至前期的主要工作流程，该流程中包括了市场调研、土地评估、方案设计、政策手续办理、合同签订、资金筹集和项目启动等关键步骤。
用地项目进件流程（全用右向箭头表示）如下：
前期规划阶段→土地规划红线确定→统筹土地及地上建筑物→三通一平，建设围墙，地上建筑物→控规调整→建设用地预审查；
征收实施阶段→征地预公告→市国土、市社保办理听证告知书和缴款函→规划审核意见→取得用地报批；
后期阶段→土地评估报告→国有土地使用权出让合同（划拨供地除外）→项目平面布置图→勘测定界报告书及勘测定界报告图→提出申请→领取审批表→现场委托→实地踏查→办理用地手续→上报初审→例会审查→区政府审批→大厅核发《建设用地批准书》。
取得土地使用权的基本流程1. 准备工作在开始取得土地使用权的过程中，需要进行一系列的准备工作，确保顺利进行。
主要包括以下几个方面：•了解土地法律法规：了解相关土地法律法规，包括土地的所有权、使用权等内容，以便在操作过程中不违反法律法规。
•确定土地使用类型：根据自己的需求和规划，确定所需的土地使用类型，包括农业用地、工业用地、商业用地等。
•寻找土地资源：通过各种渠道寻找符合自己需求的土地资源，可以通过土地市场、征地政府部门等途径获取信息。
2. 土地查询和评估在确定了需要的土地资源后，需要进行土地查询和评估工作，主要包括以下几个步骤：•土地查询：通过向土地市场或征地政府部门进行查询，获得所需土地的基本信息，包括土地面积、土地性质、土地位置等。
•土地评估：对所需土地进行评估，评估内容包括土地的土壤质量、地势条件等，以确定土地是否适合自己的使用需求。
3. 土地征用和补偿一旦确定了土地资源，并完成了土地评估工作，就需要将土地进行征用，并进行相应的补偿。
主要步骤包括：•土地征用协议签订：与土地所有权人或相关政府部门签订土地征用协议，明确双方权益和义务。
•土地补偿谈判：与土地所有权人进行补偿谈判，确定土地补偿方式和金额。
•土地补偿支付：根据协议约定，支付土地补偿款项给土地所有权人。
4. 土地使用权办理完成土地征用和补偿后，需要进行土地使用权办理手续，以确保正常使用土地。
主要步骤包括：•用地规划设计：根据自己的使用需求，编制用地规划和设计方案，符合相关法规和标准。
•用地申请材料准备：准备用地申请所需材料，包括用地申请书、用地规划图等。
•用地审批：将用地申请材料提交给相关政府部门进行审批，获得土地使用权证明文件。
5. 土地使用管理获得土地使用权证明文件后，需要进行土地使用管理工作，确保合法、规范地使用土地。
主要包括以下工作：•土地登记备案：将取得的土地使用权证明文件进行登记备案，确保权益。
•土地使用规划执行：根据用地规划和设计方案，执行土地使用规划，符合相关法规和标准。
土地招拍作业指引1.指引概况2.工作程序2.1.土地拍卖取得工作程序2.1.1.获取土地拍卖信息：投资拓展中心及全体员工应与国土部门保持良好关系，及时获取相关土地信息，编制《项目简报》，报总裁审核，董事长审批。
2.1.2.获取拍卖公告：投资拓展中心负责登录新进入城市国土资源局网站或者直接访问其办公地点，获取相关土地拍卖公告，根据拍卖公告编制《项目建议书》，报总裁审核，董事长审批。
2.1.3.购买拍卖文件：《项目建议书》审批通过后，集团投资拓展中心按拍卖公告规定时间购买拍卖文件。
2.1.4.现场踏勘：投资拓展中心参与拟出让地块的现场踏勘、答疑。
1.1.1.项目建议书审批通过后，集团投资拓展中心负责组织编写《项目可行性研究报告》，营销管理中心、设计研发中心、成本招采中心、财务管理中心、工程技术中心、商业管理中心（商业项目）、城市公司相关部门、城市公司总经理参与。
1.1.2.《项目可行性研究报告》完成后，投资拓展中心组织投资决策委员会对项目进行投资立项评审。
2.1.5.投资决策委员会管理原则：投资立项评审采用投票制。
投资决策委员会组长（董事长）不具有投票权，副组长及组员具有一票投票权。
投票采用多数票原则，即当投票数超过2/3的肯定或否定，投资决议才可通过。
投资决策委员会组长（董事长）可做肯定之否定，不可做否定之肯定，即当同意票占多数时，总裁可以否定，但是当多数票为否定票时，总裁不可做肯定。
2.1.6.集团投资拓展中心根据投资立项评审会形成《项目投资决策意见》，董事长审批。
2.1.7.提交竞买申请：在拍卖公告规定的时间内，投资拓展中心负责提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
2.1.8.制定竞价策略：竞买前3-7天，集团投资拓展中心组织编制竞拍策略，报总裁审核，董事长审批。
2.1.9.参与拍卖会：在获得竞买人资格确认通知书及竞买号牌后，投资拓展中心按拍卖公告规定的时间、地点组织参与拍卖会，拍卖出价应严格按照竞拍策略执行。
