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抵押权知识点一、知识概述《抵押权知识点》①基本定义：老实说，抵押权呢，就是一种担保物权。
就是说，你想借点钱，或者办点别的事，但人家怕你到时候赖账或者还不起，你就可以把自己的财产抵押出去。
比如说你的房子，你把房子抵押给银行，就像你对银行说：“你看，我把房子押这儿了，要是我还不上钱，你可以把房子拿走去卖钱抵债。
”这个房子就是抵押物，你们之间这种关于抵押房子来担保还钱的关系，这里面银行就对你的房子有抵押权。
②重要程度：抵押权在物权里可是相当重要的哦。
在经济活动中，就像血液一样重要。
不管是个人、企业还是金融机构之间的借贷、买卖啥的，基本上都会涉及到抵押权的问题。
要是没有这个抵押权，大家借钱、做生意都不踏实啊。
比如说你想去银行贷款创业，银行要是不能有个抵押物来保障自己的权益，它可不敢轻易把钱借给你呀。
③前置知识：我们得先了解物权的一些基本概念，像什么是所有权呀，占有权啦。
还得懂一点债务相关的知识，因为抵押权是和债务紧密相连的呢。
打个比方，你都不知道债务是怎么回事儿，那你肯定理解不了为啥得抵押东西来担保债务的偿还了，对吧？④应用价值：在现实生活里到处都有应用。
除了上面说的个人向银行贷款抵押房子，企业也经常把自己的厂房、设备抵押给供应商作为货款的担保啦。
这就给了交易双方一种保障和信心，要是没有这种抵押保障机制，经济活动很难顺畅进行。
在房地产行业更是如此，开发商经常要把土地或者在建工程抵押来融资，这样楼盘才能顺利建设。
二、知识体系①知识图谱：抵押权在物权的担保物权里可是关键的一部分哦。
在整个民商法体系中呢，它和债权债务关系紧密交织，处在保障交易安全、促进资金流转这个很关键的点上。
要是把民商法体系当成一个大拼图，那抵押权就是一块很重要的拼图块。
②关联知识：它和债权关系最大了，毕竟是为债权做担保的呀。
另外和抵押物的相关规定也分不开，像什么东西可以抵押，什么东西不可以抵押，这和抵押权能否有效成立息息相关。
还有和执行程序也有关系，如果债务到期不还，怎么去实现抵押权，把抵押物给处理掉，这就要涉及到执行方面的法律了。
预告登记失效的期限《民法典》第⼆百⼆⼗⼀条：“当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。
”房产作为⼤家重要的⼀项固定资产，我们应该保护⾃⼰的合法资产不受侵犯。
当我们要购买预售的房产时，为了防⽌开发商再次进⾏出售，我们可以采⽤的⽅法来防⽌这种事情发⽣。
那么，关于预告登记失效的期限的具体内容，下⾯就有律图⼩编带⼤家了解⼀下吧。
⼀、预告登记失效的期限《》（2021.1.1⽣效）第⼆百⼆⼗⼀条：“当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。
”⼆、适⽤的法律条⽂根据《民法典》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事⼈的债权合同仅引起债权变动的法律效果。
⽣效的债权合同结合交付或登记，⽅能发⽣物权变动的法律效果。
因为，⼀物数卖情况下的数个买卖是相互独⽴的，均可引起债权变动，⽽同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同⼀标的物可设⽴数个债权，其间没有⾏使上的先后之分。
此时，问题的焦点是⼀物数卖情况下标的物的所有权归属。
⽽在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记⼿续的买受⼈取得标的物的所有权，其他买受⼈得向出卖⼈主张。
例如出卖⼈先与买受⼈甲订⽴不动产，出卖⼈收受价⾦后，再卖予⼄，并向⼄办理移转登记。
在此情形，买受⼈甲除拥有债法上的请求权外，并⽆排斥第三⼈的权利，原则上仅能依不履⾏的规定向出卖⼈请求损害赔偿。
此种状况，对买受⼈甲不利，为解决这⼀问题就产⽣了预告登记制度。
什么是预告登记义务人预告登记权利人什么是预告登记义务人预告登记义务人:填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人在办理房产抵押过程中，银行是预告登记权利人，房主是预告登记义务人，那谁是房屋权利人，是房主还是银行20分首先你要明白”房屋权利人”与抵押是什么”含义”了解了就好回答了, 注:房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
抵押权：是在不转移房屋所有权的前提下，将标的物的权利置于他人控制之下，为担保的一种方式。
抵押人仍享有标的物使用与收益的权利，但无权处置。
抵押权人也不可以随意处置抵押物。
当合同到期时，抵押人未能达到合同约定，抵押权人可以将抵押物拍卖，并优先获得补偿从上面字面的含义可以看出来,银行不是房屋权利人,所以丁屋权利人是房主.,也就房产证上的名字才是真正的产权人,或房主.什么叫预告登记制度中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅起债权变动的法律效果。
生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。
因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可以设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。
此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物所有权归属。
而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人只得向出卖人主张违约责任。
例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖与乙，并向乙办理转移登记。
不动产登记预告登记是什么意思不动产登记预告登记是什么意思？随着我国房地产市场的发展，不动产登记已经成为了一项非常重要的工作。
而在不动产登记中，预告登记也是一项非常重要的环节。
那么，不动产登记预告登记究竟是什么意思呢？本文将从法律专家的角度出发，分析不动产登记预告登记的含义、作用、适用条件、程序等方面，帮助读者更好地了解不动产登记预告登记。
一、不动产登记预告登记的含义不动产登记预告登记是指在办理不动产登记前，登记机构在被登记人提出申请后，根据申请人提供的证明材料和有关规定，对申请人所申报的不动产权利事项等情况予以登记，发出预告证明。
预告证明的内容包括被登记人的姓名、身份证明文件号码，不动产的坐落、面积、用途、权利性质、限制性权利等事项。
二、不动产登记预告登记的作用1.保证不动产交易的安全性不动产登记预告登记可以保证不动产交易的安全性。
在不动产交易中，预告登记可以有效避免房屋被抵押、查封等情况，确保交易双方的利益。
2.有利于加快不动产登记的办理速度不动产登记预告登记可以有利于加快不动产登记的办理速度。
在办理不动产登记时，预告登记已经预先登记了相关的信息，这样可以省去一些不必要的时间。
3.规范不动产登记的管理不动产登记预告登记可以规范不动产登记的管理。
预告登记的要求和程序都非常严格，这样可以保证不动产登记的规范和合法性。
三、不动产登记预告登记的适用条件1.权利人对不动产有权支配不动产登记预告登记的适用条件之一是权利人对不动产有权支配。
只有当权利人有权支配不动产时，才可以进行预告登记。
2.权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利不动产登记预告登记的适用条件之二是权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利。
只有当权利人有意向将不动产转让或设定限制性权利时，才可以进行预告登记。
3.不动产权利事项具体、明确不动产登记预告登记的适用条件之三是不动产权利事项具体、明确。
只有当不动产权利事项具体、明确时，才可以进行预告登记。
预告登记期限是多久？当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。
⼀、期限《》（⾃2021年1⽉1⽇起施⾏）第⼆百⼆⼗⼀条规定：当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。
⼆、预告登记的程序1、预购预告登记(1)登记申请书原件;(2)申请⼈明;(3)已登记备案的原件;(4)当事⼈关于预告登记的约定原件;(5)预购⼈单⽅申请预购商品房预告登记的，预售⼈与预购⼈在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购⼈应当提交相应的证明材料;(6)设定在建⼯程的房屋，需要提交⼈同意房屋买卖的证明材料。
2、预购商品房抵押权预告登记(1)登记申请书原件;(2)申请⼈⾝份证明;(3)原件;(4)主债权合同原件;(5)预购商品房预告登记证明原件;(6)当事⼈关于抵押权预告登记的约定原件;(7)已设定在建⼯程抵押权的，提交抵押权⼈放弃抵押权的证明原件。
3、转移预告登记期间，抵押⼈转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交本项规定材料外，还应当提交抵押权⼈同意抵押房屋转让的书⾯⽂件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件;(1)登记申请书原件;(2)申请⼈⾝份证明;(3)转让⽅的房屋所有权证;(4)房屋所有权原件;(5)当事⼈关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。
4、房屋抵押权预告登记已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。
(1)登记申请书原件;(2)申请⼈⾝份证明;(3)主债权合同原件、抵押合同原件;(4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件;(5)当事⼈关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。
论抵押权预告登记制度的独立性建构——兼评“民法典担保
制度司法解释”第52条
罗亚文
【期刊名称】《学术交流》
【年(卷),期】2022()2
【摘要】我国抵押权预告登记为大陆法系预告登记制度与英美法系按揭制度的本土化结合,主要适用于预售商品房按揭场景。
《担保制度司法解释》第52条虽首次明确抵押权预告登记的优先受偿性,但《民法典》第221条却以“所有权”为预告登记制度的设计基础。
担保物权体系与不动产登记规范的制度脱节造成抵押权预告登记的内生性矛盾,现行规范的瑕疵指引及相关效力规则的缺失导致抵押权预告登记的制度罅隙。
在“类型化”规范原则下,应当以“物上之债”为理论供给,以“双重担保属性”为核心特征,高效推进抵押权预告登记制度的独立性建构。
抵押权预告登记的体系建构应以扩张适用范围、肯认优先受偿权、解除处分限制、明确不可对抗强制执行措施等为基本效力准则。
【总页数】12页(P55-66)
【作者】罗亚文
【作者单位】南京大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】DF521
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房屋预告登记流程预告登记是⼀种准物权的⾏为，是为了防⽌开发商任意处分不动产，给⾃⼰带来损失，预告登记的效⼒只有三个有，需要到房管部门申请。
那么，房屋预告登记流程是怎样的呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
房屋预告登记流程(1)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。
商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履⾏的能⼒，具体说来需要具备已交付全部⼟地使⽤权出让⾦，取得⼟地使⽤权证书。
持有建设⼯程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投⼊开发建设的资⾦达到⼯程建设总投资的百分之⼆⼗五以上，并已经确定施⼯进度和竣⼯交付⽇期这四个条件后才能取得预售许可证。
(2)与开放商约定房屋预告登记。
在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另⾏书⾯约定房屋预告登记。
⽆论如何，双⽅约定是进⾏预告登记的前提。
(3)申请预告登记。
在已完成预售合同登记备案⼿续后，买房⼈可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。
如开发商未按约定与买房⼈共同申请预告登记，买房⼈可以单⽅申请预告登记。
(4)申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。
1、预购商品房预告登记需要的材料：(1)登记申请书原件;(2)申请⼈⾝份证明;(3)已登记备案的商品房预售合同原件;(4)当事⼈关于预告登记的约定原件;(5)预购⼈单⽅申请预购商品房预告登记的，预售⼈与预购⼈在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购⼈应当提交相应的证明材料;(6)设定在建⼯程抵押的房屋，需要提交抵押权⼈同意房屋买卖的证明材料。
2、预购商品房抵押权预告登记需要的材料：(1)登记申请书原件;(2)申请⼈⾝份证明;(3)抵押合同原件;(4)主债权合同原件;(5)预购商品房预告登记证明原件;(6)当事⼈关于抵押权预告登记的约定原件;(7)已设定在建⼯程抵押权的，提交抵押权⼈放弃抵押权的证明原件。
最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。
这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
本案终审日期为：2012年10月26日。
关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
五、抵押担保的范围1.抵押物的范围（1）抵押物登记载的内容与抵押合约约定的内容不一致的，以登记载的内容为准。
（2）当事人以全部权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典善意取得制度的规定处理。
〔抵押权角度〕当事人以依法被查封、扣押或监管的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封、扣押或监管措施已经解除的，人民法院应予支持。
〔合约角度〕抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合约无效的，人民法院不予支持。
（链接）依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。
（3）添附抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人全部，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。
抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有全部权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值局部。
抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。
（4）从物从物产生于抵押权设立前，抵押权效力及于从物，但当事人另有约定的除外；从物产生于抵押权设立后，抵押权效力不及于从物，但在抵押权完成时可一并处分。
（5）违法建筑物以违法的建筑物抵押的，抵押合约无效，但是一审法庭论辩终结前已经办理合法手续的除外。
当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合约无效的，人民法院不予支持。
（6）划拨用地抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合约无效或者不生效的，人民法院不予支持。
抵押权依法完成时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
当事人以划拨方法取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合约无效或者不生效的，人民法院不予支持。
什么是房屋期权抵押
房屋期权是一种债权，在一些地方性的立法中，这种期权己可以进行预告
登记、也可以进行抵押。
预告登记是以保全一项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的权属
登记。
在物权法的拟议中，将预告登记列为登记的种类是较为一致的意见，在
立法以后，经预告登记的房屋期权将具有物权的效力。
我国原来是实行广义抵押权的国家，按《民法通则》规定：“债务人或者
第三人可以提供一定的财产作为抵押物”。
即抵押物除了不动产以外，还可以
是动产或某些权利。
《担保法》公布以后，已将动产抵押和权利抵押称为质押。
敝保渤规定了一些可以质押的权利，对房屋期权虽未作明确规定。
但在可以抵
押的财产中列入了“依法可以抵押的其他财产”。
房屋期权抵押究竟属于权利质押还是抵押，按现行的法律，尚值得商榷：
但作为合法的债的担保，则是毫无疑义的。
《城市房地产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押，这种抵押显然不是通常所称的房地产抵押，否则就毋须另作规定。
按这一规定，预购商品房贷款抵押在登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工
以后，再由当享人重新办理房地产抵押登记。
这种“记载”还不是严格意义上
的权属登记，因此也无法颁发房屋权属证书。
在实际工作中，房屋期权的抵押十分普遍，且关系到许多购房者的切身利益，建设部在立法时，既考虑了此一因素，又要符合现行法律的规定，因而采
取了这一方法。
银行能否凭预告登记对抵押房屋行使抵押权【案情】2012年2月28日，被告霍某为购买广西某企业集团有限公司（下称开发商）的一套商品房向原告南宁某支行（下称银行）借款576000元，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限30年，霍某以所购商品房作抵押，在取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证。
合同签订后，银行和霍某办理了《预购商品房抵押权预告登记》，记载银行为预告登记权利人。
银行放款后，霍某未依约还款，截至2013年1月28日，拖欠银行贷款本息33839.25元。
因向霍某追款未果，银行于2013年3月13日诉至法院，要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求霍某偿还借款本金576000元及利息30480.51元，以拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款优先清偿所欠款项，要求开发商对霍某所欠款项承担连带保证责任。
经查，霍某所购商品房尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。
【分歧】对本案银行能否依据《预购商品房抵押权预告登记》在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权，审理中存在两种分歧意见：第一种意见认为银行在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权。
理由是对于预购的房屋在物权法实施以前，设立抵押权的方式为办理《预购商品房贷款抵押登记证明》；在物权法实施以后，当事人可以申请预告登记。
《预购商品房抵押权预告登记》是对之前《预购商品房贷款抵押登记证明》的承接，办理了预告登记后，预告登记权利人即享有抵押的优先权。
第二种意见认为银行对霍某抵押房屋的抵押权尚未设立。
理由是预告登记并不等同于物权登记，霍某虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，但因霍某的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，银行主张对拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款享有优先受偿权没有法律依据。
【评析】笔者同意第二种意见，理由如下：《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。
抵押预告登记中应如何认定“能够进行不动产登记《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
较之征求意见稿，本条在“建筑物所有权首次登记”的基础上，又增加了“抵押预告登记失效等情形”的条件。
所谓“建筑物所有权首次登记”，一般是指是开发商将土地及建筑物登记在自己名下，也就是常说的办理大产权证，但何谓“抵押预告登记失效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》未作出规定，给实务中如何认定带来难题。
笔者认为，抵押预告登记是预告登记的一种情形，二者是特别情形与一般情形的关系，当特别情形无特别规定（则）的情况下，应按一般情形的规定（则）进行判断与认定。
如前所，抵押预告登记失效并无特别认定规定（则）的情，所以应按预告登记失效的规定（则）进行判断与认定。
依《民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，有两种情形将导致预告登记失效：一是债权消灭；二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。
适用到“抵押预告登记失效”，债权消灭好认定，就是指主债权消灭（具体的银行，是指贷款债权消灭），一般来说，债权因清偿、提存、抵销、免除等而消灭，实务中不会出现不同认识或者争议。
但如何认定抵押预告登记失效中的“能够进行不动产登记之日”，尚有不同认识。
笔者曾组织社会律师、银行房屋按揭贷款客户经理进行讨论，未形成共识。
不过，归纳起来无外乎就两种观点：一是“能够进行不动产登记之日”是指办理大产权证之日；二是“能够进行不动产登记之日”是指购房人（借款人）办理所购房屋不动产产权证之日。
预告登记的名词解释是什么预告登记是指在房地产交易过程中，为了明确土地或房屋的权属状况及相应的负债情况，将交易事项以书面形式登记在房地产登记簿上的一项行为。
通过预告登记，可以保护买方和债权人的权益，同时也为房地产交易提供了法律依据和保障。
预告登记有着重要的法律效力。
首先，预告登记能够确保买方能够提前得知土地或房屋的权属情况，避免因土地或房屋权属争议而导致交易纠纷的发生。
其次，预告登记保护债权人的利益，使其在债务人卖出土地或房屋时得到相应的债权保障。
此外，预告登记也能够保护卖方的权益，确保其在交易完成后能够按约定获得相应的支付。
预告登记的操作步骤相对复杂。
首先，申请人需要准备一份申请书，并携带相应的证明文件前往房地产登记机构进行申请。
申请书应包含交易双方的身份信息、交易合同的相关条款、土地或房屋的证明文件和其它必要的附件。
其次，房地产登记机构对申请材料进行审核，并对其进行登记备案。
最后，房地产登记机构将登记情况通知申请人，并在房地产登记簿上予以登记，确保预告登记的法律效力。
在实际操作中，预告登记具有一定的特点和适用范围。
首先，预告登记适用于土地、房屋、构筑物以及与其相关的赋予担保物权的合同事项。
其次，预告登记时效短暂，一般为三年，期满后需重新申请登记。
此外，预告登记可以进行多次，但是以最后一次登记为准。
最后，预告登记不仅可以在房地产登记机构办理，也可以在公证机关进行。
通过预告登记，房地产交易双方能够更安全地进行交易，避免因土地或房屋权属问题而导致的交易风险。
一方面，买方能够提前得知土地或房屋的相关情况，避免购买产权争议房屋。
另一方面，卖方则能够获得交易完成后的相应款项，避免买方无法及时支付。
预告登记在促进房地产市场健康发展方面也起到了积极的作用。
它能够规范房地产交易行为，防范不当行为的发生。
同时，预告登记也对银行等金融机构的贷款提供了保障，减少了贷款风险。
通过预告登记，能够促进房地产市场的透明度和交易安全性，有助于市场的稳定发展。
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抵押权预告登记相关知识 2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
一、房屋预告登记的适用范围问题 1、如何理解《物权法》第20条第1款? 《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确的规定，该款第1句规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定可以看出：
(1)预告登记旨在“保障将来实现物权”。 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权变动的债权请求权。它限制了债务人对不动产进行处分的权限，使债权人在债务人违反义务处分不动产的情况下依然能取得物权。《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
(2)预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。 具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20条第1款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的。甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。
但是，依据我国《物权法》第20条第1款，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁，由于不能产生物权变动，所以无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查文章来源：中顾法律网 www.9ask.cn 免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 http://www.9ask.cn/souask/
封、预查封等限制不动产处分的情形，依据有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
2、《房屋登记办法》第67条的规定及理解 《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： (一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押; (三)房屋所有权转让、抵押; (四)法律、法规规定的其他情形。” 从《房屋登记办法》本条规定可知，预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押，被排除出去的情形有两种：
(1)预购商品房转让及预购商品房抵押权转让 2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，由于目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
(2)在建工程抵押权 一种观点认为，以在建工程抵押和以预购商品房抵押都属于《物权法》第180条第1款第5项规定的以“正在建造的房屋”设定抵押权的情形。这两类抵押都属于以正在建造的建筑物向银行等金融机构设定抵押权进行融资的情形，无非前者是预购的商品房，抵押人是购房人;而后者是既包括预售的商品也包括非商品房的建筑物，而抵押人是在建工程的所有人。 文章来源：中顾法律网 www.9ask.cn 免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 http://www.9ask.cn/souask/
由于正在建造的建筑物尚未完成，没有办理所有权初始登记，所以不可能办理抵押权登记，而只能办理预告登记，待房屋建造完成并办理初始登记后，再将抵押权的预告登记转为抵押权登记。
第二种观点认为，在建工程抵押权登记属于本登记而非预告登记。理由在于：首先，在建工程抵押不同于预购商品房屋抵押，前者中抵押的只是在建工程已经完工的部分。至于将来全部完工后，没有被抵押的部分属于新增建筑物。对此，《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款有明确的规定。其次，《物权法》第187条将建筑物抵押和正在建造的建筑物抵押一并加以规定的，即均规定为“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此以在建工程设定抵押权就是一般抵押权，应当办理的是抵押权登记，发给他项权利证书。第三，如果认为在建工程抵押登记办理的是预告登记，则意味着债权人享有的仍然是请求权，尽管此种请求权的效力比普通的债权请求权更为强大，但仍非担保物权，对于接受在建工程抵押的债权人不利。
《房屋登记办法》接受了第二种观点，即在建工程抵押登记为一般抵押权登记，不属于预告登记，其理由在于：(1)金融机构接受在建工程抵押时，看重的主要是已经建造完成的部分的价值，基本上不考虑尚未建造完成的部分可能具有的价值。因此在建工程抵押中的抵押财产就是建设用地使用权以及房屋已经建造完成的部分，这与现房抵押没有本质的区别。(2)在建工程抵押之时，房屋登记机构就可以建立相应的房屋登记簿，无须等待房屋所有权初始登记时再建立登记簿。也就是说，当出现在建工程抵押时，房屋登记簿就可以设立了。此时，为了确保房屋登记簿的准确性，登记机构不仅要严格审查当事人提交的有关申请材料，而且应当进行实地查看。
二、预告登记的效力与预告登记转为相应的房屋登记 1、预告登记的效力 《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”
《物权法》第20条第1款第2句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”显然，《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点。申言之，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是绝对文章来源：中顾法律网 www.9ask.cn 免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 http://www.9ask.cn/souask/
不能发生物权变动的法律效果。我们认为，这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。
在《房屋登记办法》起草过程中，多数同志认为，依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此预告登记后并非所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。至于非处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。这是因为，不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益，因此必须取得该权利人的书面同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。所以，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。” 所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
2、预告登记转为相应的房屋登记 《房屋登记办法》第68条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层涵义：
(1)预告登记的内容是转移所有权，则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权，则相应的登记就是抵押权设定登记;
(2)预告登记中设定的抵押权是第一顺位，则相应的抵押权设定登记中该抵押权的顺位也应当是第一顺位。
三、单方申请预告登记的情形 1、《房屋登记办法》起草中的争论 关于预告登记能否单方申请的问题，在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。 文章来源：中顾法律网 www.9ask.cn 免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 http://www.9ask.cn/souask/
一种观点认为，预告登记只能是在双方有约定的情况下申请，不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款第1句已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
另一种观点认为，预告登记需要有双方的约定这一点不存在疑问，但《物权法》并未规定预告登记必须要双方共同申请，而只是说“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定不等于必须要双方共同申请，如果在双方已经有约定的情况下，一方拒绝共同申请预告登记时，不允许他方单独申请，必将损害债权人的合法权益。例如，开发商在预售商品房时，与购房人约定了申请预告登记，但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记，此时如购房人不能单方申请，必将不利于保护购房人的合法权益。
经过认真研究，我们认为第二种观点更为合理，但是单方申请预告登记的范围，应当有所限制，即只能是预购商品房的情形，至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下，即便当事人有预告登记的约定，也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下理由：
首先，我国现行法律对预购商品房是有严格规范的，这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。
其次，预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体，因为在预售商品房的情形下，开发商和购房人存在信息上的不对称，购房人处于弱势地位，实践中开发商一房多售，损害购房人比较常见，但是在其他预告登记的情形下，由于双方地位比较平等，故而没有必要特别规定单方申请预告登记。
如果此时一方违反约定不与债权人共同申请预告登记，债权人完全可以诉诸法院，请求法院作出判决，然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此，“为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用，《房屋登记办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。”
