不动产抵押权预告登记注销

不动产抵押登记办理步骤第一步：办理抵押权预告备案1.债权人应向不动产所在地的不动产登记机构提交不动产抵押登记申请书和相关材料；2.不动产登记机构收到申请后，对申请书和材料进行初审，确认材料齐全后，出具抵押权预告备案通知书；3.债权人携带通知书到不动产登记机构缴纳预告费用并办理抵押权预告备案手续，将抵押权预告登记信息公示；第二步：办理不动产抵押登记1.债权人应在抵押权预告备案登记的六个月内，将抵押权预告转为抵押权登记；2.债权人向不动产所在地的不动产登记机构提交不动产抵押登记申请书和相关材料；3.不动产登记机构根据申请书和材料进行初审，确认材料齐全并符合法律法规规定后，出具抵押权登记通知书；4.债权人凭通知书到不动产登记机构缴纳登记费用并办理不动产抵押登记手续；5.不动产登记机构根据办理结果，将不动产抵押登记信息进行备案并予以公示；第三步：发放证明1.不动产登记机构在办理不动产抵押登记后，应根据债权人的要求，出具不动产抵押登记证明或不动产权属证书；2.不动产抵押登记证明是对已办理登记的抵押权利和债务额度的确认，债权人可凭此证明向债务人主张权利；3.不动产权属证书是对不动产权属的确认，债权人可凭此证书在依法进行债务清偿时，优先受偿；第四步：变更、注销抵押登记1.若抵押权已终止，债权人应向不动产登记机构申请变更或注销抵押登记；2.不动产登记机构根据债权人的申请，出具变更或注销通知书；3.债权人携带通知书到不动产登记机构缴纳相应费用，并办理变更或注销手续；4.不动产登记机构根据办理结果，进行相应变更或注销登记，并予以公示；以上是不动产抵押登记的办理步骤，办理的具体流程还因地区而略有差异，具体操作可参考当地不动产登记机构的相关规定。

第八章不动产登记相关制度政策第二节不动产登记类型综合练习与答案一、单选题1、按照（）划分，不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。

A.业务类型B.登记主体C.登记物类型D.登记物权类型【参考答案】：D【试题解析】：不动产登记有多种分类方法。

按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。

按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。

按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

2、下列（）情形，不适用于申请不动产预告登记。

A.预售B.抵押C.租赁D.买卖【参考答案】：C【试题解析】：预告登记，是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：①商品房等不动产预售的；②不动产买卖、抵押的；③以预购商品房设定抵押权的；④法律、行政法规规定的其他情形。

3、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。

A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记【参考答案】：D【试题解析】：异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权力所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

4、当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请（）登记。

A.初始登记B.预告登记C.更正登记D.异议登记【参考答案】：B【试题解析】：预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。

它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

5、无须办理房屋所有权转移登记的是（）。

不动产登记操作规范(试行)全文总则1一般规定1.1总体要求1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(简称《条例》)《不动产登记暂行条例实施细则》(简称《实施细则》)，制定本规范。

1.1.2不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。

不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。

1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。

能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。

1.1.4不动产登记机构应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。

1.1.5不动产登记过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作，按照农业部有关规定办理耕地的土地承包经营权登记。

耕地以外的承包经营权登记、国有农用地的使用权登记和森林、林木所有权登记，按照《条例》《实施细则》的有关规定办理。

本规范不再另行规定。

1.2登记原则1.2.1依申请登记原则不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

1.2.2一体登记原则房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

预告登记撤销流程房屋申请办理了预告登记，但时候⼜觉得预告登记没有什么太⼤的⽤处，觉得⾃⼰信得过开发商等，没有必要多此⼀举去办理预告登记，就先想要将其撤销掉。

那么预告登记撤销流程是怎么样?店铺⼩编带你了解具体流程。

预告登记撤销流程《房屋登记办法》对房屋所有权、抵押权、地役权等其他登记的注销都作了规定，却未对预告登记的注销作出规定。

《民法典》也只对预告登记的失效作出了规定，即“预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起三个⽉内未申请登记的，预告登记失效。

”从以上就可以看出，预告登记没有撤销程序，但在预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起三个⽉内未申请登记的，预告登记失效。

在预告登记⾃动失效前，因债权消灭，预告登记当事⼈应当申请注销预告登记。

债权消灭是指，当事⼈之间的债权债务关系终⽌的情形。

如买受⼈在购房且办理了预告登记后⼜与出卖⼈解除买卖合同，债权即消灭。

债权消灭了，预告登记因失去基础法律关系⽽失效，当事⼈应该办理预告登记的注销⼿续。

因为预告登记不仅保护所登记请求权，同时也限制了所有权⼈对不动产的处分，债权消灭后，不及时注销预告登记会影响到不动产权利⼈正常⾏使其权利。

预告登记发⾃于当事⼈申请的意思表⽰，且将请求权通过公⽰⼿段对外展⽰，反映了物权要求的公⽰原则。

预告登记既是承认并保障权利⼈对房产将来的法律⽀配关系的制度，也是债权债务关系的延伸。

预告登记是请求权物权化的⼀种具体表现，预告登记所产⽣的应当是物权化了的请求权。

预告登记时物权变动尚未实现，因此登记对象不是物权本⾝，⽽是将来房产物权变动的请求权。

因此请求权本⾝虽是⼀种债权，但预告登记使该债权具备了物权的某些效⼒，是请求权物权化的⼀种具体表现。

预告登记具有排他性法律效⼒。

预告登记使债权通过登记的⽅式记载下来并予以公⽰，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三⼈，即具有排他性。

预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，义务⼈处分(不仅仅出售，还包括设定抵押等负担⾏为)该不动产的，不发⽣物权效⼒。

国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2016.05.30•【文号】国土资规〔2016〕6号•【施行日期】2016.05.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知国土资规〔2016〕6号各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，解放军土地管理局，国家海洋局、国家测绘地理信息局，各派驻地方的国家土地督察局，部相关司局和单位:2016年是巩固拓展不动产统一登记成果，抓好不动产统一登记制度在基层落地的关键年，要力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证。

为实现这个目标，切实规范不动产登记工作，进一步明确操作依据，部根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）等法律法规和规章，在总结地方实践经验的基础上，研究制定了《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》），现予以印发，并就贯彻落实的有关事项通知如下：一、切实加强机构建设，为实施统一登记提供组织保障不动产统一登记制度落地实施需要运转有效的机构作保障。

机构建设到位、人员划转到位、职责履行到位是机构建设的基本要求，也是按照《条例》、《实施细则》和《规范》开展工作的先决条件。

为确保不动产统一登记制度的顺利实施，各地要尽快落实职责机构整合文件的要求，迅速将文件确定的事项落实到位，切实加强不动产登记机构建设，明确组织架构和领导班子，确保原来从事各类登记的业务骨干划转到位、落实到岗。

不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等是不动产登记机构的法定职责，要确保不动产登记机构登记职责的完整性，不得违法违规随意割裂、拆分,不得将不动产登记的审核职责游离于整个登记程序之外，或分割到不同部门办理。

各级不动产登记机构在实施不动产统一登记制度过程中，既要做好不动产登记与相关行业监管、交易管理等工作的有效衔接，确保平稳有序，也要严格按照有关规定，全面落实和履行法定职责，以高度负责的态度依法合理审慎开展登记审核，保证登记簿记载的不动产权利真实准确。

预告登记制度一、预告登记制度概述预告登记制度，作为房地产法律中的一项重要制度，是指在转让、抵押等处分房地产过程中，为保护当事人合法权益，保障房地产交易安全，维护房地产市场秩序，由当事人向登记机构申请，对即将进行的房地产权利变动进行预先登记。

这一制度主要在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关法律法规中得到规定。

二、预告登记制度的定义预告登记，又称为预登记或预先登记，是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请预先进行的登记。

这个过程并不直接产生物权变动的效果，而是为了在将来发生物权变动时，使当事人能够享有优先权或进行必要的追索。

三、预告登记制度的目的1.保障当事人权益：通过预告登记，可以避免“一房多卖”的情况发生，保护当事人的合法权益。

2.维护交易安全：通过预告登记，可以增加交易透明度，减少虚假交易和欺诈行为，从而维护交易安全。

3.稳定房地产市场：预告登记制度的实施，有利于遏制投机和过度炒房行为，稳定房地产市场。

4.提供法律保障：预告登记为当事人的权利提供了法律保障，当出现纠纷时，可以为法院提供明确的证据。

四、预告登记制度的适用范围预告登记制度的适用范围广泛，主要包括以下几类：1.房屋所有权转移预告登记：适用于房屋买卖、交换、赠与、继承等情形。

2.房屋抵押权预告登记：适用于为担保债权实现而设立的抵押权。

3.其他不动产物权变动预告登记：包括土地使用权、地役权等其他不动产物权的变动预告登记。

五、预告登记的程序1.申请：当事人应当向当地的房地产登记机构提出预告登记申请。

申请时应提交身份证明、房产证或买卖合同等相关资料。

2.审查：登记机构对当事人提交的资料进行审查，确认其真实性和合法性。

3.预先登记：经审查合格的，登记机构应当进行预先登记，并颁发预告登记证明。

4.通知义务人：登记机构应当将预告登记情况及时通知相关的义务人，如房屋所有权人或抵押权人等。

《不动产登记暂行条例实施细则》最新全文（3）(三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

第七十五条以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

第七十六条申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：(一)抵押合同与主债权合同;(二)享有建设用地使用权的不动产权属证书;(三)建设工程规划许可证;(四)其他必要材料。

第七十七条在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：(一)不动产登记证明;(二)在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;(三)其他必要材料。

在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

第七十八条申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：(一)抵押合同与主债权合同;(二)预购商品房预告登记材料;(三)其他必要材料。

预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。

第五章其他登记第一节更正登记第七十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书;(二)证实登记确有错误的材料;(三)其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

第八十条不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产登记中心各科室职责牌一、综合科职责：1.负责执行上级机关及中心的各项决定、指示，做好上情下达，下情上报；2.负责印章管理、公文起草、文件收发、人事管理等日常行政事务性工作；3.负责纪检监察、行风及效能建设；4.协助做好党支部、工会、共青团、妇女及计划生育工作；5.完成领导交办的其它事项。

二、计财科职责：1. 负责会计核算及内部财务的管理；2.负责各类财务的统计和报表编制；3.负责不动产登记、交易等有关费用的收取和管理；4.协调税费代征中的有关问题；5.完成领导交办的其它事项。

设前台窗口2个，负责收费。

三、法制科职责：1.规范指导中心贯彻落实国家、省、市有关不动产的法律、法规、政策工作；2.提供对不动产交易登记方面的法律、法规政策咨询、解释、协调工作，处理产权纠纷；3.负责来信来访的受理、答复工作；4.负责办理公、检、法等司法机构查封注销登记和行政机构的限制(含解除限制）；5.完成领导交办的其它事项。

四、登记一科职责：负责不动产首次登记以及本科室更正登记、注销登记、撤销登记、遗失补证业务的受理、审核、登簿工作。

1.私有自建房（国有土地范围）首次登记；2.私有自建房（集体土地范围）首次登记；3.单位房屋首次登记；4.单位土地使用权首次登记；5.拆迁安置土地自建房首次登记；6.私有房屋翻（续）建（集体土地范围）首次登记；7.私有房屋翻（续）建（国有土地范围）首次登记；8.商品房首次登记；9.地役权首次登记；10.负责上述不动产登记业务的更正登记，含依申请更正登记、依职权更正登记；11.注销登记，负责上述不动产登记业务的注销登记；12.撤销登记，含司法机关裁定或判决撤销、上级行政机关发文撤销；13.做好上述不动产登记档案资料的移交工作；14.完成领导交办的其它事项。

五、登记二科职责：负责不动产转移登记、变更登记、本科室更正登记、注销登记、撤销登记、遗失补证业务的受理、审核、登簿工作。

1.转移登记，包括私有房地产买卖和发证（国有土地范围）、私有房地产买卖和发证（集体土地范围）、商品房交易过户和发证、单位房改房转移登记、单位集资房转移登记、拆迁安置房转移登记(含超面积)、拍卖房地产转让和发证、判决房地产转让和发证、单位房地产转让和发证、私有房地产交换和发证、私有房地产赠与和发证、私有房屋析产、祖遗继承登记、私有房屋（夫妻）产权增名和减名转移登记、地役权转移登记；2.变更登记，含不动产所有权人的姓名或名称变更、坐落变更、面积增加(以行政许可为前置的由登记一科受理)或者减少变更、同一所有权人分割或合并不动产变更登记。

不动产登记中心各科室职责牌一、综合科职责：1.负责执行上级机关及中心的各项决定、指示，做好上情下达，下情上报；2.负责印章管理、公文起草、文件收发、人事管理等日常行政事务性工作；3.负责纪检监察、行风及效能建设；4.协助做好党支部、工会、共青团、妇女及计划生育工作；5.完成领导交办的其它事项。

二、计财科职责：1. 负责会计核算及内部财务的管理；2.负责各类财务的统计和报表编制；3.负责不动产登记、交易等有关费用的收取和管理；4.协调税费代征中的有关问题；5.完成领导交办的其它事项。

设前台窗口2个，负责收费。

三、法制科职责：1.规范指导中心贯彻落实国家、省、市有关不动产的法律、法规、政策工作；2.提供对不动产交易登记方面的法律、法规政策咨询、解释、协调工作，处理产权纠纷；3.负责来信来访的受理、答复工作；4.负责办理公、检、法等司法机构查封注销登记和行政机构的限制(含解除限制）；5.完成领导交办的其它事项。

四、登记一科职责：负责不动产首次登记以及本科室更正登记、注销登记、撤销登记、遗失补证业务的受理、审核、登簿工作。

1.私有自建房（国有土地范围）首次登记；2.私有自建房（集体土地范围）首次登记；3.单位房屋首次登记；4.单位土地使用权首次登记；5.拆迁安置土地自建房首次登记；6.私有房屋翻（续）建（集体土地范围）首次登记；7.私有房屋翻（续）建（国有土地范围）首次登记；8.商品房首次登记；9.地役权首次登记；10.负责上述不动产登记业务的更正登记，含依申请更正登记、依职权更正登记；11.注销登记，负责上述不动产登记业务的注销登记；12.撤销登记，含司法机关裁定或判决撤销、上级行政机关发文撤销；13.做好上述不动产登记档案资料的移交工作；14.完成领导交办的其它事项。

五、登记二科职责：负责不动产转移登记、变更登记、本科室更正登记、注销登记、撤销登记、遗失补证业务的受理、审核、登簿工作。

1.转移登记，包括私有房地产买卖和发证（国有土地范围）、私有房地产买卖和发证（集体土地范围）、商品房交易过户和发证、单位房改房转移登记、单位集资房转移登记、拆迁安置房转移登记(含超面积)、拍卖房地产转让和发证、判决房地产转让和发证、单位房地产转让和发证、私有房地产交换和发证、私有房地产赠与和发证、私有房屋析产、祖遗继承登记、私有房屋（夫妻）产权增名和减名转移登记、地役权转移登记；2.变更登记，含不动产所有权人的姓名或名称变更、坐落变更、面积增加(以行政许可为前置的由登记一科受理)或者减少变更、同一所有权人分割或合并不动产变更登记。

最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。

这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

本案终审日期为：2012年10月26日。

关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。

不动产登记操作规范（试行）目录总则111一般规定111.1总体要求111.2登记原则111.3不动产单元121.4不动产权籍调查131.5不动产登记簿131.6不动产权证书和不动产登记证明131.7登记的一般程序141.8登记申请材料的一般要求151.9代理181.10其他182申请203受理213.1查验登记范围213.2查验申请主体213.3查验书面申请材料213.4询问223.5受理结果224审核234.1适用234.2书面材料审核234.3查阅不动产登记簿234.4查阅登记原始资料244.5实地查看244.6调查244.7公告244.8审核结果255登簿256核发不动产权证书或者不动产登记证明25分则267集体土地所有权登记267.1首次登记267.2变更登记277.3转移登记287.4注销登记288国有建设用地使用权登记298.1首次登记298.2变更登记308.3转移登记318.4注销登记329国有建设用地使用权及房屋所有权登记339.1首次登记339.2变更登记349.3转移登记369.4注销登记3710宅基地使用权及房屋所有权登记3810.1首次登记3810.2变更登记3910.3转移登记4010.4注销登记4111集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记42 11.1首次登记4211.2变更登记4311.3转移登记4411.4注销登记4512海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记46 12.1首次登记4612.2变更登记4712.3转移登记4812.4注销登记4913地役权登记5013.1首次登记5013.2变更登记5113.3转移登记5213.4注销登记5214抵押权登记5314.1首次登记5314.2变更登记5514.3转移登记5614.4注销登记5715预告登记5715.1预告登记的设立5715.2预告登记的变更5815.3预告登记的转移5915.4预告登记的注销6016更正登记6016.1依申请更正登记6016.2依职权更正登记6117异议登记6217.1异议登记6217.2注销异议登记6218查封登记6318.1查封登记6318.2嘱托查封主体6318.3注销查封登记6419登记资料管理6419.1一般规定6419.2纸质资料管理6519.3电子资料管理6720登记资料查询6820.1查询主体6820.2申请材料6920.3查询条件6920.4出具查询结果6920.5办理时限69附录A70A.1不动产登记申请书70A.2通知书、告知书74A.2.1不动产登记受理凭证74A.2.2不动产登记不予受理告知书75A.2.3不动产登记补充材料通知书76A.2.4不动产登记补充材料接收凭证77A.2.5不予登记告知书78A.2.6不动产登记申请材料退回通知书79A.2.7不动产更正登记通知书80A.3公告文书81A.3.1不动产首次登记公告81A.3.2不动产更正登记公告82A.3.3不动产权证书/登记证明作废公告83A.3.4不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明84 A.4不动产实地查看记录表85A.5询问记录86A.6不动产登记资料查询文书87A.6.1不动产登记资料查询申请书87A.6.2不动产登记资料查询受理凭证88A.6.3不动产登记资料查询不予受理告知书89A.6.4不动产登记资料查询结果证明90A.7授权委托书91A.8承诺书92A.9继承（受遗赠）不动产登记具结书93总则1 一般规定1.1 总体要求1.1.1 为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》），制定本规范。

不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------不动产登记暂行条例实施细则（2016年1月1日国土资源部令第63号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会《自然资源部关于废止和修改的第一批部门规章的决定》修正）第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

第二章不动产登记簿第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

不动产登记暂行条例(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布　根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)第一章　总则第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：(一)集体土地所有权；(二)房屋等建筑物、构筑物所有权；(三)森林、林木所有权；(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(五)建设用地使用权；(六)宅基地使用权；(七)海域使用权；(八)地役权；(九)抵押权；(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

2、《房屋登记办法》第67条的规定及理解
《房屋登记办法》第67条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： (一)预购商品房;
(二)以预购商品房设定抵押;
(三)房屋所有权转让、抵押;
(四)法律、法规规定的其他情形。”
从《房屋登记办法》本条规定可知，预告登记并未包含全部期房和现房的买卖与抵押，被排除出去的情形有两种：
在《房屋登记办法》起草过程中，多数同志认为，依据《物权法》第20条第1款第2句，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此预告登记后并非所有登记都不得办理，只是不能办理处分登记，即房屋所有权转让登记、房屋抵押权登记等。至于非处分登记的其他登记，例如变更登记等，依然可以办理。这是因为，不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓登记同意原则是指，在办理不动产登记时，必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记的房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益，因此必须取得该权利人的书面同意，没有其作出的同意，登记机构绝对不能办理处分登记。所以，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。” 所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记，包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。
抵押权预告登记相关知识
2007年10月1日起实施的《物权法》对预告登记制度作出了规定，该法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

北京市不动产登记工作规范（试行）目录总则 (1)1 一般规定 (1)1.1 依据 (1)1.2 适用范围 (1)1.3 登记机构 (1)1.4 登记原则 (1)1.5 不动产单元 (2)1.6 不动产权籍调查 (2)1.7 不动产登记簿 (3)1.8 不动产权证书和不动产登记证明 (3)1.9 登记的一般程序 (4)1.10 登记申请材料的一般要求 (5)1.11 代理 (8)1.12 其他 (9)2 申请 (11)2.1 单方申请 (11)2.2 共有不动产的申请 (11)2.3 一并申请 (11)2.4 业主共有的不动产 (12)2.5 到场申请 (12)3 受理 (12)3.1 查验登记范围 (12)3.2 查验申请主体 (12)3.3 查验书面申请材料 (13)3.4 询问 (13)3.5 受理结果 (13)4 审核 (14)4.1 适用 (14)4.2 书面材料审核 (14)4.3 查阅不动产登记簿 (14)4.4 查阅登记原始资料 (15)4.5 实地查看 (15)4.6 调查 (15)4.7 公告 (15)4.8 审核结果 (16)5 登簿 (16)6 核发不动产权证书或者不动产登记证明 (17)7 不动产登记时限 (18)分则 (19)8 集体土地所有权登记 (19)8.1 首次登记 (19)8.3 转移登记 (20)8.4 注销登记 (21)9 国有建设用地使用权登记 (22)9.1 首次登记 (22)9.2 变更登记 (23)9.3 转移登记 (25)9.4 注销登记 (27)10 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 (28)10.1 首次登记 (28)10.2 变更登记 (30)10.3 转移登记 (31)10.4 注销登记 (35)11 国有农用地使用权登记 (36)11.1 首次登记 (36)11.2 变更登记 (37)11.3 转移登记 (37)11.4 注销登记 (38)12 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 (39)12.1 首次登记 (39)12.2 变更登记 (41)12.3 转移登记 (42)12.4 注销登记 (43)13 地役权登记 (44)13.1 首次登记 (44)13.2 变更登记 (44)13.3 转移登记 (45)13.4 注销登记 (46)14 抵押权登记 (47)14.1 首次登记 (47)14.2 最高额抵押权确定登记 (49)14.3 变更登记 (50)14.4 转移登记 (51)14.5 注销登记 (52)15 预告登记 (53)15.1 预告登记的设立 (53)15.2 预告登记的变更 (54)15.3 预告登记的转移 (54)15.4 预告登记的注销 (55)16 更正登记 (56)16.1 依申请更正登记 (56)16.2 依职权更正登记 (57)17 异议登记 (57)17.1 异议登记 (57)18 查封登记 (59)18.1 查封登记 (59)18.2 注销查封登记 (59)19 换证、补证登记 (60)19.1 换证登记 (60)19.2 补证登记 (61)20 登记资料保护与利用 (61)20.1 登记资料范围 (61)20.2 登记资料管理 (61)20.3 登记资料查询 (62)21 法律责任 (63)21.1 登记人员责任 (63)21.2 当事人责任 (63)附则 (64)附录 (65)1.1 不动产登记申请书 (65)1.2 通知书、告知书 (69)1.2.1 不动产登记受理凭证 (69)1.2.2 不动产登记不予受理告知书 (70)1.2.3 不动产登记补充材料通知书 (71)1.2.4 不动产登记补充材料接收凭证 (72)1.2.5 不予登记告知书 (73)1.2.6 不动产登记申请材料退回通知书 (74)1.2.7 不动产更正登记通知书 (75)1.2.8 公告异议申请审查结果告知书 (76)1.3 公告文书 (77)1.3.1 不动产首次登记公告 (77)1.3.2 不动产更正登记公告 (78)1.3.3 不动产权属证书/登记证明作废公告 (79)1.3.4 不动产权属证书/登记证明遗失（灭失）声明 (80)1.3.5 公告异议申请表 (81)1.4 不动产登记资料查询文书 (82)1.4.1 不动产登记资料查询申请书 (82)1.4.2 不动产登记资料查询受理凭证 (83)1.4.3 不动产登记资料查询不予受理告知书 (84)1.4.4 不动产登记资料查询结果证明 (85)1.5 不动产实地查看记录表 (86)1.6 接收协助执行法律文书登记表 (87)1.7 授权委托书 (88)1.8 询问记录 (89)1.9 承诺书 (90)1.10 继承（受遗赠）不动产登记具结书 (91)1.11 不动产登记送达回证 (92)总则1 一般规定1.1 依据为规范不动产登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》（简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（简称《实施细则》）及国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规范。

不动产登记簿使用和填写说明一、使用说明不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。

不动产登记簿依据不动产单元进行填写，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。

1.不动产权利的首次、变更、转移、注销、更正和其他登记，在登记簿上记载。

但宗地、宗海的界址、面积等变化导致宗地、宗海范围变化的，须更换登记簿。

房屋等定着物变化导致不动产单元变化的，根据实际情况，须更换或者增加相应登记簿页。

2.不动产设定抵押权、地役权或者发生预告登记、异议登记、查封登记情况的，在原登记簿上加页进行记载。

通过不动产单元号，与不动产权利登记信息关联。

3.不动产登记簿采用“活页”方式，不动产权利及其他事项登记信息表格中，一般情况纵向记载不动产权利及其他事项的首次登记信息，横向记载变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等信息。

登记簿可以根据实际情况续页。

纸质介质的登记簿可以单面设置，也可以双面设置。

4.一个宗地或者宗海内，有两个以上不动产单元的，应填写不动产权利登记目录页和不动产权利及其他事项登记信息封面页。

按一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页，填写本数和页数。

多个登记簿可归集成册。

5.“登记时间”按照“××××年××月××日”的形式记载登簿的日期，如2015年03月01日。

“登簿人”一栏由不动产登记机构的登记人员签名。

电子登记簿须使用登记机构的电子签章，纸质介质不动产登记簿须加盖登记机构不动产登记专用章，如××县国土资源局不动产登记专用章。

二、填写说明（一）宗地、宗海基本信息。

【不动产类型】用勾选的方式，选择土地、海域、无居民海岛、房屋、建筑物、构筑物或者森林、林木、其他等。

不动产登记机构可以依职权注销登记类型讨论依申请登记原则，是不动产登记的基本原则，为大陆法系国家通行做法。

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第2条明确，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

理论上不动产登记还存在依嘱托登记及依职权登记的类型，实施细则明确规定了依嘱托登记的情形，但依职权登记则付之阙如。

在不动产登记实务中，由于缺乏依职权登记的规定，主要是注销登记，导致部分权利人的权利处于不确定状态，影响了交易安全，也引起申请人对登记机构的不满。

笔者试从实际出发，研究可以依职权注销登记的条件，并对常见登记类型进行讨论。

一、依职权注销登记可以明确权利的状态不动产注销登记是因不动产物权归于消灭而进行的登记，依据《物权法》等相关规定，主要有五种情形：不动产灭失、权利人放弃不动产权利、不动产被依法没收、征收或者收回、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭、法律、行政法规规定的其他情形。

不动产物权既已消灭，无需再通过登记来保障物权，当事人申请注销登记的积极性大为降低。

在满足注销登记的几种情形中，只有权利人放弃不动产权利的，在实务中方可依申请进行注销，但此种情形很少见。

因此不动产注销登记主要规定的是依嘱托注销登记的情形，如依法收回国有土地、依法征收不动产的，因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭的。

实施细则未单独规定依职权注销登记办理的相关规定，导致部分登记类型依照法律规定已经失效但依然存在于登记簿。

权利人无权申请注销，相对人有申请注销的权利但无动力申请，也无法依嘱托注销，权利人的权利受到损害。

二、应谨慎确定可以依职权注销的登记类型不动产登记时对权利人享有的不动产权利的法律确认和保护，涉及民事主体的权利归属和权利内容变化，属于体现民事主体意思自治的私权领域，处于主动地位的是与登记事项有利害关系的民事主体，如不动产的权利人或债权人，他们为了达到所有权移转等物权变动的目的，或为了保护自己的权利，具有启动登记程序的动力和压力。