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关于农村养老难题突破的思路与建议——以宁波为例方泱泱;王宁;陈民恳【期刊名称】《中国工程咨询》【年(卷),期】2018(000)003【总页数】3页(P53-55)【作者】方泱泱;王宁;陈民恳【作者单位】宁波国际投资咨询有限公司;宁波国际投资咨询有限公司;宁波国际投资咨询有限公司【正文语种】中文随着人口老龄化进程的不断深入，“老有善养”成为新时代面临的新问题之一。
宁波作为人口老龄化时间早、进程快、程度高的沿海发达城市，近年来在推广居家养老服务、鼓励发展民办养老机构、开展养老需求评估、制定养老服务标准等方面积极开展探索和创新，为城乡居民幸福养老奠定了坚实基础，但总体而言，与老年人日益增长的美好晚年生活需求相比，还存在发展不平衡不充分的问题，特别是不少农村老年人面临着“老而难休、老而不安、老而无欢”等困境，更加迫切需要解决。
一、宁波农村养老现状1.农村人口老龄化程度日益加深。
老年人口基数大、增长快。
全市农村老年人口超过88万人，是城镇老年人口的2倍，近几年年均增速在5%左右。
纯老人家庭占比高。
农村纯老人家庭占全市纯老人家庭的60%以上，约占全市农村老年人口总数三分之一。
空巢化现象比较普遍。
青壮年劳动力大量外流造成农村留守老人增多。
2.农村养老服务保障能力不断提升。
养老服务覆盖面稳步扩大。
农村五保户应保尽保，截至目前，居家养老服务覆盖90%的行政村，同比提高7个百分点。
养老服务补助制度加快完善。
困难老年人享有不同程度的养老服务补贴，80岁以上高龄老人与城镇老年人同等享有每月高龄生活津贴，同时，对民办非营利性养老机构收住失能、半失能老年人给予一定的运营补贴。
3.农村养老服务模式积极探索。
积极探索创新，涌现出多种农村养老服务模式，努力实现“离家不离村，离亲不离情，养老在乡村，享乐家门口”。
一是象山居家养老公寓。
2012年以来，象山在全市率先推行“集体建设、无偿居住、旧宅回收、配套服务”的农村集中式居家养老服务模式，为老人提供社会化就（送）餐、医疗保健、家政、文体娱乐、志愿结对等服务。
康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。
由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。
来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。
长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。
1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。
2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。
（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。
（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。
（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。
3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。
摘要：随着人口老龄化进程的不断加快，老龄人口的不断增长，发展养老服务成为近几年各级政府着力发展的重点。
本文基于地域经济发达程度影响以宁波、衢州两地为例，着重对城乡居家养老服务体系、医养服务体系、政策扶持层面等方面进行比较研究，通过比较分析总结出两地的养老服务成功经验，为衢州市养老服务服务体系的建设提供可行性建议。
关键词：养老服务体系；居家养老；比较研究引言国家老龄事业发展和养老体系建设“十三五”规划提到，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将达到2.55亿人左右，占总人口的17.8%；而其中，预计将有2 900万人为高龄老年人口，1.18亿为独居和空巢老年人口，老年抚养比预计提高到 28％①。
截至2017年末，浙江省60岁及以上老年人口1 080.08万人，与2007年相比，老年人口数增长了381.48万人，占总人口的21.77%。
其中，80岁及以上的高龄老年人口数至2017年底上涨到165.09万人，十年期间高龄老年人口净增64.05万人，年均增长5.03%②，高龄老年人口增长速度显著，明显快于老年人口的增长速度。
面对“银发浪潮”的冲击，我国社会化养老服务供给匮乏，老年人口的照料需求日益提高，导致养老的相关设施建设和服务供不应求。
如何从更多的先进养老服务体系中寻求成功的经验是我们的主要研究问题。
由于受各地区之间的经济发展程度、人口老龄化状况和财政实力等因素的影响，其养老服务体系建设程度也存在差异化。
所以本文基于宁波、衢州两地的对比分析，从城乡居家养老服务体系、医养服务体系、政策扶持层面等几个方面进行比较研究，提取出宁波市的成功经验，为衢州市在养老服务体系建设方面存在的不足提供建设性建议。
一、宁波、衢州两地养老服务体系建设发展现状1.宁波市养老服务体系建设发展现状宁波市是国内较早进入老龄化社会的地区，其老龄化速度较快，老龄化程度高。
截至2018年末，宁波市60周岁及以上老年人口为151.3万人，占全市总人口的25.1%。
养老地产项目案例——乌镇雅园中国养老人才联盟乌镇雅园作为蓝城养生养老首发之作，延续了绿城首屈一指的园区服务体系，被业界誉为国内养老地产的标杆。
首创学院式养老引领中国当代养老地产新模式乌镇雅园最大的特点是，首创了学院式颐乐养生养老模式，3.5万平方米的颐乐学院是全国规模最大的“老年大学”。
绿城·乌镇雅园颐乐学院鸟瞰全景效果图作为“学院式养老”的开山力作，同时也是蓝城中国养生养老的首席巨作——乌镇雅园是蓝城在深度剖析了中国当前的养老状况及深刻地理解了当代老人养老需求的基础上打造的心灵作品。
蓝城选择了“学院式养老”这一模式，将老年人的再学习和再教育作为养老模式的重点，关注老年人的精神需求。
这种模式不仅完全跳脱出了中国目前更多局限于物质打造的养老状况，更是将中国几千年的养老文化，与国际最前沿的养老视野相糅合，让当代中国的长者获得物质和精神双向价值兼备的养老之所。
颐乐学院体现着宋卫平“老有所学、老有所乐”的理念，学院实行教管分离的运作模式，学习的课程种类繁多，全面满足老年人的需求。
“我们特地和杭州师范大学合作，按老年人的特点设置了课程，有营养、社科、艺术、体育等。
”颐乐教育总经理葛婷婷认为，在颐乐学院，学习之外更大的乐趣还在于每个人都有机会当老师，“师资来源就地取材，有近60%的老师来自小区内有特长的业主。
”乌镇雅园的颐乐学院建筑面积逾2万平方米，学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能。
与其他的“走读式”颐乐学院不同，乌镇雅园的高端养老社区与之形成配套，就好像是一所全日制大学，老年人在这里可以完成吃、住、学、玩的全套生活需求。
这种“学院式养老”代表着更加人性化、细分化的养老模式。
圆梦之地“让老年生活成为新的开始”绿城乌镇雅园选址5A级旅游景区乌镇，打造宜古宜今的传统江南水乡生态宜居住宅。
医养结合的产业模式，无疑是绿城乌镇雅园服务运营的价值重点。
浅述养老地产
一、什么是养老地产？
养老地产是以养老为宗旨的地产开发，是一种和旅游地产、文化地产等概念相似的主题性地产项目，采用的是“养老+地产”的复合型开发模式，创新核心在于适老化设计。
养老地产从建筑设计、园林景观规划到装饰标准，其开发接近于高端住宅产品开发的规律。
二、养老地产逐渐成为了房地产行业的另一支新军
据统计，我国60岁以上的老年人口数量已经超过2亿，占全国总人口的14.9%，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35%。
中国社会即将进入“银发时代”，在老龄化加速的形势下，各城市养老地产迅猛发展。
三、养老地产的难题
1、需求很大但不是刚需
我国已进入老龄化社会，空巢老人问题频出，但是有消费能力的老年人，都有多种在家养老的选择方向，目前仅全护理类老人有较为显著刚性需求。
2、市场成熟度不高，难获得认可
目前子女仍然以亲自侍奉老人为孝，社会道德压力使老年人不愿意入住养老院，传统养老机构传递过凄凉消极的印象，在民众间影响较大。
3、配套成本高难度大
雾霾污染肆虐，高质量自然生态资源不断减少。
医院床位紧张，优秀医疗资源稀缺，养老地产要求具备医疗技能的专业团队。
4、回报效率低周转慢
建设成本和运营成本居高不下，回款周期长，以及其它因素导致养老地产盈利难。
养老地产：六大盈利模式及案例1、旅游度假型养老酒店这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。
刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。
我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。
但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。
它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。
在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
中国社会的老龄化趋势越来越明显，仅宁波60周岁以上的老年人口就已超百万。
据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，我国老年人的退休金总额将超7万亿元。
于是，进军“养老地产”成为在深度调控背景下，房产开发商谋求转型的下一站。
但“养老地产”的风险大、责任重，回报的周期又很长，这让很多企业止步不前，已经先行一步的绿城去年建成了一个颐乐学院项目，但一直没有实现盈利。
绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来填补，学院一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。
1 百万老人背后的“隐性刚需”
“养老地产”概念即将有一个正式的“宁波样本”宁波市迪赛控股集团有限公司董事长沙勇在此次住博会举办的2012宁波房地产高峰论坛上宣布，迪赛位于东钱湖畔的养老地产项目即将在明年动工(占地面积250亩)，另一个地处城西的养老地产项目也已在规划之中。
沙勇做养老地产的想法始于他的亲身生活体验。
“我外婆和我妈妈一起住在老房子的三楼，外婆年事已高，下不了楼，我印象最深的就是，每逢周末，得知我要去看她时，她很早就趴在窗口，盼望能够早一点看到我”。
“婚后不与老人同住”成为当代年轻人的共识，而“生活在孩子附近”却成为父母和长辈们的期盼。
另外，城市里退休、即将退休的老人有存款也有固定收入，改善居住的愿望越来越强烈，记者在这几年的住博会采访中了解到，老年人客群所占比例呈明显上升趋势，于是，“养老地产”也逐渐成为房地产市场上的“隐性刚性需求”。
“孩子都成家立业了，为了不给孩子增加压力，我们想找一个生活方便、交通便利、医疗配套健全的小区养老。
”在此次住博会上，市民刘女士告诉记者，她和老伴关注房地产市场有一段时间了，这次特意到住博会选房看盘，但逛了一圈还没有找到心仪的楼盘。
“要么就是缺乏医疗配套，要么就是生活不够便利。
我们不想住老年公寓，而是想在一个有活力的小区生活，虽然白天还是需要和同龄人度过，但有年轻人的社区会有活力，也能带给我们更多的生活乐趣。
”
2 宁波“养老地产”的发展历程
其实，早在七八年前，宁波市场上就有人试水“养老地产”。
雅戈尔(600177,股吧)是宁波众多开发商中较早进入“养老地产”领域的，地处鄞州的雅戈尔老年乐园于2004年2月动工建设，总建筑面积73113平方米，总投资2.2亿元，并成为鄞州区的重点民生工程之一。
这可以算得上宁波“养老地产”的雏形。
由于该项目比一般的商业住宅增加了公益性质，因此，在拿地时获得了政府的政策支持。
但也正因为此，该项目也始终停留在“公益养老”的代建养老院的福利项目层面。
而据记者了解，时下不少宁波楼盘虽没有明确养老地产概念，但在后期管理中却明显增加对老年人的服务，这方面绿城地产开了先河。
去年2月，绿城地产推出颐乐学院项目，所谓颐乐学院项目，就在普通楼盘的基础上，增加一些针对老人的服务项目和措施，比如开办一些老年讲座、增加一些适宜老人的体育
和文娱活动，甚至是为老年业主提供高品质的教育产品老年大学课程，从而提高并改善老
人的生活品质，丰富老人的精神生活。
在过去的一年时间里，绿城已经在全国范围内开始筹建17个颐乐学院项目，其中就包括宁波绿城皇冠花园的颐乐学院项目。
另外，绿城还将颐乐学院项目的筹建纳入到明年即
将交付的宁波中心项目里。
3 真正的“养老地产”是啥样
在此次论坛上，国家住房和城乡建设部住宅产业化促进中心刘美霞处长描绘了一个未
来适老化住宅的样板鞋柜的高度要达到1米，老人不用弯腰就可以拿到鞋；设置有独立而
安静的空间，让喜欢单独睡眠的老人不受打扰；采光通风良好，地面材质防滑……这个
“明日之家2012”样板房将在本月底举办的一场全国性的房交会上亮相。
论坛上，刘美霞反复强调，这套适老化住宅并不是强调老年公寓的住宅，而是强调以
后每家每户都要留出改造成适老住宅的空间和潜力。
沙勇的东钱湖养老项目也做了类似的规划，其中最重要的一项就是保证所有楼层和房
间的无障碍设计，尤其是让担架、轮椅顺利通过。
纵观宁波此前的房产项目，即使加大了
电梯的容量，也只是为了方便运送那些体积大的家具，压根没人考虑过将电梯面积按担架
的长宽来设计。
4 “养老地产”难在软件配套
在沙勇看来，“养老地产”在硬件上的规划并非难事，“只要多花点钱、找个好的设
计公司就可以解决”。
难的是软件。
一个好的“养老地产”项目，必然是能够实现“老有所养，老有所乐，
老有所用”的老龄化需求的。
实现“老有所养”，就必须为地产项目配备良好的老年康复中心，解决养老产业人才
匮乏难题成为当务之急，“在宁波，哪怕是照顾老人的保姆，工资都要开到3000元以上，具备专业知识的护理人员更是少之又少。
康复中心的标准配备是每两位老人对应一位护理
人员，因此，人才紧缺问题是一个亟待攻克的课题。
”沙勇说。
“宁波的老年大学年年爆满，这说明老人们对集体生活和文化生活的渴望是非常迫切的，通过设立老年俱乐部，养老地产可以改变许多老人孤单的生活现状，让他们聚在一起
找乐子；进而发掘每位老人的特长和专场，让他们在俱乐部里发挥余热，做更多有意义的事。
”沙勇说。
但问题的另一方面是，“养老地产”如果要达到更深层次的“老有所乐，老有所用”，还需要建设大型的老年俱乐部等项目，这同样也要投入巨额成本。
5 各路资本蜂拥“养老地产”
尽管迪赛位于东钱湖畔的“养老地产”项目，更具有针对性和“专业性”，也比其他甬企先行了一步，但从长三角范围来看，沙勇的东钱湖和城西项目的进度仍然慢了半拍。
事实上，长三角“养老地产”行动已在今年拉开大幕：4月，绿城地产董事长宋卫平宣布，将重兵布阵“养老地产”项目，并先行在乌镇试水养老地产，规划用地600多亩；6月，雅达国际控股有限公司投资兴建的雅达乌镇国际健康生态休闲产业园奠基动工，总投资超百亿；9月，总投资将达170亿元的平安养生养老综合服务社区桐乡项目正式启动；10月，由胡惠康、盛小木、徐国恒等回归浙商投资50亿元、以养老为主题的富春永安生态休闲综合体项目整体动工……
另外，中国平安、中国人寿、泰康人寿，绿城、万科、保利，社保、红杉、IDG……各路资本纷纷涌入这块最被未来看好的细分市场。
6 “养老地产”在摸索中前行
虽然由于种种原因导致“养老地产”在眼下已是炙手可热，但即使抛开软件配套难题不谈，如何赢利是所有投资者都绕不开的话题。
“事实上，"养老地产"的风险大、责任重，回报周期又很长，这是让很多企业止步不前的原因。
”在涉足养老地产之前已经酝酿三年的沙勇分析说，“但老年人群体又是一个非常庞大的消费群体，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预测到2030年我国老年人的退休金总额将达73219亿元。
如果运营得当，从长远来看，它将是甬城房地产企业抢占细分市场、完成转型升级的最佳领域。
”
而现实的情况是，绿城的颐乐学院项目一直都没有实现盈利，绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰表示，颐乐学院的亏损都是由绿城集团来负责填补，学院项目一直在探索运营方式，但从目前的现状来看，很难实现收支平衡。
沙勇也坦言，东钱湖项目虽然离市区不远，但子女探望并不是特别方便，“更合理的模式是借鉴美国的模式，在大型社区里专门开辟一块老年社区，实现子女和老人在同一小区居住，但这样一来成本将更加庞大，眼下我们还在摸索中前进。
”。
