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房地产项目经济测算培训一、引言房地产项目经济测算是指通过对房地产项目的投资、成本、收益等方面进行全面分析和评估，从而为项目决策提供科学依据的过程。
在我国，房地产业作为国民经济的重要支柱，其发展态势备受关注。
然而，由于房地产项目投资大、风险高、周期长等特点，使得对其进行经济测算显得尤为重要。
本文旨在阐述房地产项目经济测算的基本概念、方法及流程，以期为相关从业人员提供参考。
二、房地产项目经济测算的基本概念1.投资估算：投资估算是指在项目前期，根据项目规模、建设内容、技术方案等因素，预测项目实施所需的总投资额。
2.成本分析：成本分析是指对项目实施过程中所涉及的各种成本进行分解、归类和计算，以便了解项目的成本结构和成本水平。
3.收益预测：收益预测是指对项目实施后可能产生的各种收益进行预测，包括销售收入、租金收入等。
4.盈利能力分析：盈利能力分析是指通过计算项目的财务指标，如净现值、内部收益率、投资回收期等，评估项目的盈利水平。
5.风险评估：风险评估是指对项目实施过程中可能遇到的各种风险进行识别、分析和评价，以便制定相应的风险应对措施。
三、房地产项目经济测算的方法1.投资估算方法：投资估算方法主要包括类比法、参数法、工程量清单法等。
（1）类比法：通过参考已建成的类似项目，对拟建项目的投资进行估算。
（2）参数法：根据项目的主要参数，如建筑面积、建筑高度等，结合相关统计数据，计算项目投资。
（3）工程量清单法：通过对项目各项工程量进行详细计算，结合单价，得出项目投资。
2.成本分析方法：成本分析方法主要包括成本分解法、成本比较法等。
（1）成本分解法：将项目成本按照成本要素进行分解，以便了解成本结构和成本水平。
（2）成本比较法：通过与类似项目的成本进行比较，评估项目的成本合理性。
3.收益预测方法：收益预测方法主要包括市场调查法、趋势分析法等。
（1）市场调查法：通过调查市场供需情况、价格水平等因素，预测项目收益。
（2）趋势分析法：根据历史数据和行业发展趋势，预测项目未来收益。
房地产项目经济测算培训房地产项目经济测算对于投资者和开发商来说是至关重要的，它可以帮助他们评估项目的可行性，制定正确的投资策略，并最大程度地降低风险。
为了提高投资者和开发商对于房地产项目经济测算的理解和能力，房地产项目经济测算培训应运而生。
一、培训目的与重要性房地产项目经济测算培训的目的是帮助投资者和开发商掌握经济测算的基本理论知识与实际操作技能。
通过培训，他们将能够深入了解房地产市场的规律，了解如何准确分析市场需求与预测市场走势，并通过经济测算得出符合实际情况的投资回报率、成本效益等重要指标。
此外，培训还能够帮助他们掌握合理运用经济测算工具和方法，提高自己的决策能力及在项目管理和风险控制方面的能力。
房地产项目经济测算培训的重要性不言而喻。
经济测算是投资者和开发商进行房地产项目决策的重要依据，正确的经济测算结果可以有效降低投资风险，提高项目的盈利能力。
然而，没有专业的培训和指导，投资者和开发商往往难以正确把握经济测算方法和技巧。
因此，房地产项目经济测算培训对于提高投资者和开发商的专业水平具有不可忽视的作用。
二、培训内容房地产项目经济测算培训的内容应该包括以下几个方面：1. 经济测算基础知识：介绍经济测算的概念、目的和原则，了解与经济测算相关的基本术语和概念，掌握基本的经济测算方法与计算技巧。
2. 市场分析与预测：学习如何进行房地产市场的分析与预测，包括对市场需求的准确评估、市场供需关系的分析、市场走势的预测方法等。
3. 投资回报率评估：学习如何计算投资回报率、净现值和内部收益率等重要指标，了解不同指标之间的联系和应用场景。
4. 成本效益分析：学习如何进行项目成本效益分析，包括项目投入成本估算、盈亏平衡点计算、敏感性分析等。
5. 经济测算工具与软件应用：介绍和演示经济测算中常用的软件工具和模型，如Excel表格、项目管理软件等。
掌握这些工具的基本使用方法，提高工作效率和准确性。
三、培训方法与形式房地产项目经济测算培训可以采用多种不同的方法和形式，以确保培训的有效性和实际性。
房地产项目经济测算培训房地产行业一直是我国经济的重要支柱之一，而房地产项目的经济测算则是房地产开发中不可或缺的一环。
在保障房地产项目的经济效益方面，提高员工的经济测算能力是十分必要的。
因此，房地产项目经济测算培训成为了当前房地产行业的热门话题。
近年来，房地产市场竞争激烈，房地产企业不断加大对各类培训的投入。
其中，房地产项目经济测算培训也逐渐受到了企业的重视。
通过对员工进行经济测算技能培训，企业可以提高员工的经济测算能力，进而提升房地产项目的经济效益，提高企业竞争力。
那么，房地产项目经济测算培训有哪些具体内容呢？首先，经济测算培训包括一系列的理论知识与实践技能。
员工需要了解基本的经济学理论，同时还需要掌握基本的会计、财务等专业知识。
此外，还需要掌握各类经济测算方法和工具的使用技巧，如投资回收期、净现值、内部收益率等。
在实践中，员工还需要能够独立分析和评估房地产项目的经济效益，提出可行的经济测算方案。
其次，经济测算培训还需要注重实战能力，通过实战模拟演练来提高员工的实际操作能力。
这方面，培训机构可以开展一系列的模拟演练，如模拟房地产项目投资决策、企业经济测算实战课程等。
通过实战演练，员工可以更加深入地了解经济测算方法和工具的实际应用，提高经济测算能力。
最后，经济测算培训还需要注重实用性，将理论知识与实践技能结合起来。
培训机构需要结合实际案例，给员工进行系统讲解，让员工在学习理论知识的同时，也可以更深入地了解到房地产项目经济测算的具体操作方法，提高培训的实用性。
除此之外，经济测算培训还需要关注员工个体差异，注重个性化培训，开展一系列的拓展训练和心理疏导，激发员工的学习热情和学习动力，提高员工的学习效率和学习成果。
总之，房地产项目经济测算培训是当前房地产行业的热门话题，通过正确开展经济测算培训，可以提高员工经济测算能力，进而提升房地产项目的经济效益，提高企业竞争力。
培训机构需要注重经济测算理论与实践技能的结合，注重实战能力和实用性，同时还需要关注个体差异，开展个性化培训。
2018房地产开发项目经济测算培训|Economic calculation training of real estate development project无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来企业实现快速增长的六大突破口协同力、领导力、影响业绩和成本的关键数据、快速敏捷的战略制定流程、组织结构优化和领导者的心理素质知是行的主意，行是知的功夫。
知是行之始，行是知之成若会得时，只说一个知，已自有行在；只说一个行，已自有知在掌握经济评价及其在决策中的作用树立经营意识目的需要哪些要素投入房地产经营思考二什么样的房地产才能算好项目思考三output产出input投入repay回报pay付出CONTENT基本知识11项目投资项目收入 项目利润相关分析重点说明012131601501基本知识测算意义测算思路测算假设01测算必要性测算作用测算精度要求在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
机会研究阶段：±30%；根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额，简单判断一个项目是否可行（即匡算）初步可行性研究阶段：±20%；根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即概算）可行性研究阶段：±10%；根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额，来决定一个项目是否可行（即精算）是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
一、测算意义二、测算思路收益税收指标和物业配比的模拟成本和投入节奏测算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例三、测算假设项目投资01土地费用开发期间税费0107管理费用04前期工程费其他费用0208财务费用05房屋开发费不可预见费0309销售费用06投资成本费用：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）4.期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）5.开发期间税费6.其他费用7.不可预见费等估算：开发项目土地费用：指为取得开发项目用地而发生的费用。
开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费提示：取得的只能是使用权（如40年、50年、70年）我国的土地所有权只有两种：国家和集体一、土地费用1.土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。
城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
2.土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。
土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。
许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。
3.土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。
土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。
4.土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。
以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。
5.土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。
在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
一、土地费用项目投资一、竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买即招、拍、挂）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位一土地费用35741.21.1 土地受让费土地面积1145.00 亩30.00 34,350.001.2 契税土地价34,350.00 万元 4.0% 1374.0 地价款的4%1.3 印花税土地价34,350.00 万元0.5‰17.2 合同额的0.5% 土地取得方式二、市场比较法根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下：直接比较公式：PD＝PB×A×B×D×E间接比较公式：PD ＝ PB×A×B×C×D×EPD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数土地价格估算三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
新开发土地的一般地价公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益 即（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*10%--30%的增值收益率集体土地征地费用 说明土地补偿费 ①按需要安置的农业人口数计算 ②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费 占用耕地的耕地占用税 占用耕地的耕地开垦费 占用菜地的新菜地开发建设基金 征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用 说明被拆除房屋及附属物补偿费①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。
购建拆迁安置用房费 安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费 政府规定的其它有关税费土地费用估算土地费用估算：四、基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
基本公式如下：土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ=基准地价修正系数1.商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数2.工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）二、前期工程费一般按建安工程费的3%-6%最简单的方法主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出建安工程费的3%左右项目总投资的1%～3%需工作量结合多为设计概算的0.5%左右土地原有上盖物、拆除费、场地平整费用和通水、电、路费用规划设计费可行性研究费水文地质勘测费三通一平土地开发费序号项目单价（元/平）备注1 节能评估及项目申请报告 2.72 环境影响评估 0.3 3 交通影响评估 0.94 监理费 45.2 按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》， 暂按安装工程费的2.1%估算5 勘察费 2.06 设计费 15-40 市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7 审图费 3.08 标底编制 造价的0.03%9 招投标代理费用 2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算 10 招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11 测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0 按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量） 12 测绘费用（房屋面积实测） 1.4 房屋面积实测取费标准1.36元/平米13 竣工验收费用 10.0 包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算 14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整二、前期工程费项目投资三、房屋开发费—基础设施建设费1.建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。
当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。
序号项目单价（元/平）备注三建安工程费1 地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店……2 地下建筑建安费视项目实际情况而定（车库、人防）三、房屋开发费—基础设施建设费2.基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。
一般按实际工程量估算。
序号项目单位数量单价（元）造价计算说明1 道路工程平米按概算造价2 室外供水工程（自来水）米按概算造价3 室外排污排水工程米按概算造价4 热力工程米按概算造价5 煤气工程按概算造价6 室外供电安装工程米按概算造价7 绿化工程平米按概算造价8 路灯安装工程米按概算造价三、房屋开发费—公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。
