下载文档原格式
棚户区改造及配套基础设施E P C总承包项目承包人实施计划方案、承包人管理组织方案目录word文档可编辑承包人实施计划模板一................................................... ９一、项目概述............................................................. ９1、项目概况............................................................ ９2、项目范围............................................................ ９3、项目特点............................................................ ９二、总体实施方案....................................................... １０1、项目目标.......................................................... １０2、总承包服务目标.................................................... １１3、项目实施组织形式.................................................. １３三、项目实施要点....................................................... １８1、总承包管理原则.................................................... １８2、总承包管理模式.................................................... １９四、项目管理要点....................................................... ２０1、总承包管理的要点.................................................. ２０2、质量控制要点...................................................... ２１3、进度控制要点...................................................... ３０4、安全管理要点...................................................... ３７5、文明施工管理...................................................... ４５6、沟通和协调管理要点................................................ ４９五、竣工验收要点....................................................... ５５1、竣工验收的计划.................................................... ５５2、竣工验收的承诺.................................................... ５６3、竣工验收的组织.................................................... ５６六、项目移交要点....................................................... ５８1、工程移交.......................................................... ５８2、移交程序.......................................................... ５９3、资料移交.......................................................... ６０承包人管理组织方案模板一........................................... ６４1、总承包管理组织结构和任务目标...................................... ６４2、主要负责人职能.................................................... ６４2.1 项目经理....................................................... ６４2.2 项目总工程师................................................... ６５2.3 项目副经理..................................................... ６６3、管理部门职能和主要工作内容........................................ ６７3.1 工程部......................................................... ６７3.2 机电工程部..................................................... ７０3.3 质量安全部..................................................... ７１3.4 合约财务部..................................................... ７３3.5 综合办公室..................................................... ７４4、管理部门主要文档.................................................. ７６4.1 工程技术部..................................................... ７６4.2 质量安全部..................................................... ７７4.3 合约财务部..................................................... ７７4.4 机电工程部..................................................... ７８4.5 综合办公室..................................................... ７８5工地会议制度....................................................... ７８5.1 工程例会....................................................... ７８5.2 施工例会....................................................... ７９5.3 进度例会....................................................... ８０5.4 安全工作检查考评会............................................. ８０5.5 文明施工检查考评会............................................. ８０5.6 专题会议和紧急会议............................................. ８１5.7 会议纪要....................................................... ８１6、总承包与工程监理工作程序.......................................... ８１7、总承包管理手册.................................................... ８２7.1 施工前的必备条件............................................... ８２7.2 执行工程会议制度............................................... ８６7.3 施工过程的质量管理要求......................................... ８９7.4 时间管理和进度控制要求......................................... ８９7.5 施工安全、消防、现场标准化管理要求............................. ９０7.6 进场物资管理要求............................................... ９１7.7 劳动力管理要求................................................. ９２7.8 工程款的申请和支付............................................. ９２7.9 深化设计管理要求............................................... ９２8、总承包对分包的施工配合内容........................................ ９３8.1 生活及办公设施................................................. ９３8.2 水、电设施..................................................... ９３8.3 施工场地....................................................... ９４8.4 预埋件配合..................................................... ９４8.5 测量仪器及测量的配合........................................... ９４8.6 现场运输、施工设备的使用....................................... ９４承包人实施计划模板二................................................. ９６（一）概述............................................................. ９６1、项目简要介绍...................................................... ９６2、项目范围.......................................................... ９６3、项目特点.......................................................... ９６（二）总体实施方案..................................................... ９７1、项目目标及实施组织形式............................................ ９７2、项目阶段划分及工作分解.......................................... １０５3、对项目各阶段工作及文件的要求.................................... １０６4、项目沟通与协调程序.............................................. １０８（三）项目实施要点................................................... １０９1、勘察设计实施要点................................................ １０９2、采购实施要点.................................................... １１１3、施工实施要点.................................................... １１５4、试运行实施要点.................................................. １１８（四）项目管理要点................................................... １２０1、合同、文件、信息管理及报告制度要点.............................. １２０2、质量、进度控制要点.............................................. １２５3、职业健康、安全与环境管理要点 (146)4、沟通和协调管理要点 (169)5、费用估算、财务管理要点 (172)6、风险管控要点 (181)（五）施工方案与技术措施 (189)1、工程剖析 (189)2、施工方案与技术措施 (201)3、质量管理体系与措施 (290)4、安全管理体系与措施 (296)5、环境保护管理体系与措施 (299)6、工程进度计划与措施 (303)7、资源配备计划 (306)承包人管理组织方案模板二 (313)1总则 (313)1.1 与设计总院的协调规定及工作范围 (313)1.2 项目管理体系及执行程序 (314)1.3 公司总部对项目的管理 (316)1.4 EPC总承包项目部成立方案 (317)1.6 监理规定 (324)1.7 项目控制方案 (325)1.8 费用保证及管理方案 (328)1.9 项目费用/进度综合控制方案 (329)1.10 承包商提交的主要文件 (331)1.11 项目总体进度计划 (333)2设计管理 (333)2.1 总则 (333)2.2 设计分工 (335)2.3 设计变更 (335)2.4 设计联络及设计审查 (337)2.5 设计文件的交付及交付内容 (339)3采购管理 (340)3.1 总则 (340)3.2 采购原则及管理要求 (340)3.3 供货厂商的选择确认程序 (341)3.4 进口设备的引进方式 (342)3.5 采购文件的交付及管理 (343)3.6 制造厂(商)的伴随服务 (344)3.7 备品备件的供应 (345)3.8 仓储管理规定 (345)3.10 推荐的供货商名单 (349)4施工管理 (349)4.1 总则 (349)4.2 施工条件的确认 (350)4.3 施工计划管理规定 (351)4.4 施工进度计划保证及管理 (352)4.5 施工承包商的选择确认管理规定和程序 (353)4.7 施工协调要求 (356)4.8 施工质量控制 (358)4.9 中间交接、检验、测试管理 (359)4.10 工程报告 (360)4.11 施工技术资料管理要求 (364)4.12 分项工程的投用及交付 (367)4.13 推荐的施工分包商名单 (369)5开车管理和控制 (369)5.1 服务范围及期限 (369)5.2 机械竣工 (370)5.3 联动试车条件的准备和检查落实 (371)5.4 投料试车 (377)5.5 性能考核 (379)5.6 竣工文件、资料管理 (380)6业主生产管理人员培训 (382)6.1 培训目的及要求 (382)6.2 人员培训的范围及内容 (382)6.3 培训时间计划 (383)7质量管理和控制 (383)7.1 总体要求 (383)7.2 质量计划 (384)7.3 质量管理体系要求 (386)7.4 设计管理 (388)7.5 采购管理 (393)7.6 施工管理 (394)7.7 中间交接和试车 (395)7.8 不合格项的控制 (399)7.9 对承包商人员的要求 (403)7.11 质量文件管理 (407)8进度管理和控制 (410)8.1 总则 (410)8.2 进度管理 (410)8.3 进度计划 (412)8.4 进度控制 (412)8.5 进度计划执行效果报告 (416)9健康安全环保（HSE）工作 (416)9.1 总则 (416)9.2现场管理要求 (417)10保险和税务方案 (421)10.1工程保险方案 (421)10.2税务方案 (422)11.1沟通程序和工作联络 (423)11.2与业主的沟通 (425)11.3与监理的沟通 (425)11.4与项目相关方的沟通 (426)11.5工程协调会 (427)11.6会议纪要 (427)12业主审核和批准的文件 (428)12.1项目管理文件 (428)12.2 设计文件 (429)12.3采购文件 (429)12.4 施工文件 (429)12.5调试文件 (430)13向业主即时提交的项目管理和控制文件、图表方案 (430)13.1 项目管理文件 (430)13.2 设计文件 (432)13.3采购文件 (433)13.4 施工文件 (435)13.5调试文件 (436)14售后服务方案 (438)15文件、档案、信息等的移交方案 (440)15.1 文件收集整理 (440)15.2 项目文件和资料的接收和处置 (440)15.3文件的发送 (441)15.4 项目文件和资料的修改和回收 (442)15.5资料归档 (442)15.6文件、资料及信息的移交 (443)16EPC总承包全部管理和控制表格 (444)承包人实施计划模板一一、项目概述1、项目概况1.1、项目名称：棚户区改造及配套基础设施EPC总承包项目。
造价文件汇编（山东）目录鲁建标字〔2015〕7号 (1)鲁建标字〔2015〕12号 (2)鲁建标字〔2015〕17号 (3)鲁建办字〔2016〕20号 (6)鲁标定字〔2016〕24号 (9)鲁标定字〔2016〕33号 (11)鲁标定字〔2016〕42号 (12)鲁建标字〔2017〕5号 (13)鲁建标字〔2017〕20号 (15)鲁建标函〔2017〕23号 (17)鲁标定字〔2018〕5号 (26)济建标字〔2015〕1号 (27)济建标字〔2016〕2号 (29)济标定字〔2016〕9号 (30)济建标字〔2017〕1号 (32)济建标字〔2017〕2号 (35)济标定字〔2017〕10号 (37)济建标字〔2018〕1号 (39)济标定字〔2018〕1号 (41)青标价字〔2016〕14号 (43)青标价字〔2016〕18号 (45)青标价字〔2017〕36号 (46)淄建管发〔2016〕38号 (49)淄建函发〔2017〕35号 (51)淄建发〔2017〕69号 (54)枣住建工字〔2016〕23号 (56)枣住建工字〔2017〕34号 (57)东建字〔2016〕164号 (61)东建字〔2017〕204号 (64)东建字〔2017〕206号 (66)烟建工程〔2017〕17号 (69)潍建发〔2017〕5号 (71)泰建办发〔2015〕60号 (74)泰建发〔2017〕78号 (76)威住建通字〔2017〕65号 (77)日标定〔2016〕11号 (80)日标定〔2016〕12号 (82)日建发〔2018〕17号 (83)滨建建字〔2015〕47号 (85)滨建建字〔2016〕39号 (86)滨建建字〔2016〕104号 (87)滨建建字〔2017〕63号 (88)滨建建字〔2017〕64号 (89)关于调整我市建设工程定额人工市场指导单价的通知 (91)关于发布我市建设工程规费计取标准的通知 (92)聊建字〔2017〕71号 (93)聊建价管字〔2016〕5号 (94)聊建价管字〔2016〕6号 (95)聊建字〔2017〕69号 (96)聊建字〔2017〕70号 (98)临建价发〔2017〕3号 (99)菏建办〔2017〕135号 (101)莱标价发〔2016〕4号 (103)莱标价发〔2016〕8号 (104)莱建发〔2017〕4号 (105)莱建发〔2017〕15号 (106)关于调整山东省建筑和市政工程文明施工费费率的通知各市住房和城乡建委（建设局）：为贯彻落实山东省政府第248号令，进一步防治扬尘污染，保护和改善大气环境质量，保障建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准。
兖州市中心城区新建建筑退距规划要求简要说明根据国家、省、市有关法律法规、规范、规定，我市制定了《兖州市城市规划管理技术规定（试行）》（兖政办发[2008]17号）。
为使建设单位更加明晰兖政办发[2008]17号文件的要求，结合我市近几年来规划实施的实际情况，对我市中心城区主次干道红线、绿线以及河道蓝线新建建筑退距做如下简要说明。
一、城市主次干道1、城市主干道滨河路、酒仙桥路、中御桥路、龙桥路、扬州路、大禹路、冀州路、荆州路、梁州路、西环城路。
北环城路、铁北西街（滋阳路）、北护城河路（鲁王路）、建设路、九州路、八一路、南护城河路（丰兖路）、师范南路（胜利路）、富阳路、南环城路、南327国道。
2、城市次干道靖王路、文化路、东御桥路、西御桥路、西护城河路、青州路、徐州路、豫州路、雍州路、福州路等。
3、城市主要景观干道规划绿地绿线北环路45米、九州路（新城区）30米、建设路（新城区）22米，南环城路30米；滨河路30米、扬州路24米、大禹路30米、徐州路20米、西环城路45米、富阳路24米。
济宁市政府（济政发[2010]6号）文件要求：327国道控制红线140米（含绿化），我市境内为南327、北环城路、西环城路。
二、城市主次干道新建建筑退距1、实行集约节约用地，规划建设高层建筑根据国家、省市有关法规、规定和市政府有关要求，中心城区范围内，除部分公共建筑和商业建筑外，住宅、公寓、办公、酒店和宾馆等均应规划建设高层（含小高层）建筑。
2、新建高层住宅建筑退距沿城市主干道的高层（含小高层）住宅建筑，其退让道路规划红线距离不小于15米；沿城市次干道的高层（含小高层）住宅建筑，其退让道路规划红线距离不小于8米；50米以上高层住宅退让道路规划红线距离，在上述规定基础上，每增加一层退让至少增加0.25米。
主要景观干道以规划绿线控制建筑退距，新建高层（含小高层）住宅建筑，其退让道路规划绿线不小于5米，另有规定的除外。
3、新建沿街商业建筑退距大型商场、超市、购物中心、酒店、宾馆、商务办公等建筑退让主干道规划红线距离不小于30米，或退让主要景观干道规划绿地绿线距离不小于20米，退让次干道规划红线距离不小于20米。
关于写给菜市场的建议书关于写给菜市场的建议书篇一：县农贸市场项目建议书县农贸市场项目建议书项目名称: 县农贸市场开发项目项目法人：县人民政府项目建设地点：县城一、立项依据及建设标准国家“十二五”发展规划，中央第五次西藏工作座谈会精神中关于“解决民生”的要求，及相关文件精神。
二、项目建设的必要性县属于半农半牧县，除农业产品交易外，畜牧业产业数量也很可观。
为了加强农牧业基础建设，扩大和发展农牧业生产，根据中央“三个代表”的重要思想，全面拉动经济发展，带动广大农牧民脱贫奔小康，为了给县农牧业产品提供一个良好的交易场所，搭建一个良好的交易平台；为了给县的农牧民开辟一条有序的经济通道，因此，建设县农贸市场是非常必要的，也是可行的。
三、项目建设条件县农贸市场选址初步定在县城中心区由强金大街一号路、二号路及学校所围合的用地上选址,该地南北长130米,东西宽80米,占地面积10400平方米。
计划建筑面积1600平方米，其中包括农副产品交易市场（含菜市场）1200平方米、小百货市场400平方米、同时硬化路面并修建厕所以及大门和停车场地等相应的配套设施。
四、项目建设方案和内容1 、农副产品交易市场3500平方米2 、小百货市场1500平方米3 、硬化地面及大门、厕所等附属设施338平方米五、项目建设年限：20XX年六、项目总投资和筹资方案项目总投资概算为489.24万元。
资金为全部向国家申请投资七、项目建成后效益1、该项目建成后，主要为县农牧业产品提供一个良好交易场所，增强经济影响力度；2、解决农牧民农、牧、畜、林副产品买难卖难的实际困难；3、增加县的财政收入；4、改善县城的环境，创造一个良好的商业经营场所。
5、以发展农牧业为前提，认真落实“三个代表”重要思想，促进县社会长治久安，增加农牧民经济收入，改善农牧民的生活状况等都有不可替代的作用。
篇二：关于菜场超市化的建议关于农贸市场超市化的建议提案人：提案内容：民以食为天，到农贸市场去买菜，是每家每户每天必须做的事，随着市民收入增加，对农贸市场商品齐全、环境卫生、食品安全等要求越来越严格，为满足市民的要求，建议对农贸市场进行超市化改造。
建设项目现状环境影响评估报告项目名称：水泥散货中转库建设单位：海南汇佳城建材贸易有限公司编制日期：2016年12月前言海南汇佳城建材贸易有限公司投资建设的水泥散货中转库位于海南省澄迈县马村港，水泥散货、矿粉散货经轮船运至泊位，打入项目筒库内，由水泥运输车为岛内搅拌站等企业提供原料。
水泥散货中转库于2014年8月建成并投入生产，建设的生产线生产设计规模为45万吨/年，2015~2016年度实际吞吐规模为40万吨/年。
根据《海南省生态环境保护厅关于做好违法违规建设项目备案管理工作的通知》（琼环函【2016】817号文件），澄迈县生态环境保护局要求海南汇佳城建材贸易有限公司限期开展“水泥散货中转库”环境影响评估报告，并上报环保部门备案。
为加强已建企业环保管理，海南汇佳城建材贸易有限公司委托南京国环科技股份有限公司编制《水泥散货中转库现状环境影响评估报告》，现报告呈交澄迈县生态环境保护局备案。
本评估报告主要从运营时的厂界噪声、有组织废气、无组织废气等方面反应项目投产是否做到达标排放，同时针对项目运营中存在的问题提出整改建议，建设单位按照本报告提出的整改要求积极整改后，项目运营所产生的各类污染物对周围环境不会造成明显的影响，符合现行环境管理要求，不存在环保问题，本项目继续运营可行。
前言 (1)1项目概况 (3)1.1项目位置 (3)1.2建设项目基本情况、规模及组成 (4)1.3主要设备清单及原辅料用量 (6)1.4平面布置 (6)1.5公共工程 (6)2法规、标准和环境敏感目标 (8)2.1法规 (8)2.2标准 (8)3工程分析 (12)3.1生产工艺及产污环节 (12)3.2污染源排放总量 (16)3.3污染源监测及达标分析 (16)4项目政策与规划相符性分析 (21)4.1产业政策符合性分析 (21)4.2与规划的相符性分析 (21)5环境质量现状评估 (23)5.1环境空气质量现状评估 (23)5.2声环境质量现状评估 (23)5.3水环境质量现状评估 (23)6固体废物环境现状评估 (24)7污染防治措施及其有效性评估 (25)7.1废气污染防治措施及其有效性评估 (25)7.2固废污染防治措施及其有效性评估 (27)7.3噪声污染防治措施及有效性评估 (27)7.4水污染防治措施及有效性评估 (27)7.5环境保护措施汇总及环保投资 (27)8环境管理及监测计划 (28)8.1环境监测的重要性和必要性 (28)8.2监测计划 (28)8.3监测方法 (28)8.4企业环境信息公开 (29)9环境现状评估结论及建议 (30)9.1项目污染物排放对外环境的影响结论 (30)9.2产业符合性结论 (30)9.3规划符合性结论 (30)9.4环境质量现状评价结论 (31)9.5总量控制 (31)9.6存在的环境问题及整改建议 (31)9.7综合结论 (31)1项目概况1.1项目位置项目位于海南省澄迈县马村港，四至情况为：项目北面、西面、南面临海，东面为出场道路连接马村港。
新型城镇化基础设施建设项目社会稳定风险评估报告二〇一六年五月目录一、项目单位及项目概况 (1)1.1 项目单位简介 (1)1.2 项目建设背景 (1)1.3 建设规模及内容 (3)1.4 环境及生态影响 (4)1.5 资源利用 (4)1.6 征迁安置 (4)1.7 社会环境现状 (5)二、评估依据 (6)三、评估过程和方法 (7)3.1 评估程序 (7)3.2 评估方法 (8)3.2.1 单因素风险估计 (8)3.2.2 综合风险指数法 (10)四、社会稳定风险调查 (12)4.1 社会稳定风险调查内容 (12)4.2 调查范围与对象 (13)4.3 调查的方式和方法 (13)4.4 公众参与情况 (15)4.5 调查结果与初步分析 (16)4.5.1 公众调查结果统计 (16)4.5.2 公众对本项目的支持度分析 (18)4.5.3 调查结果初步分析 (19)五、风险识别、估计和等级划分 (21)5.1 社会稳定风险识别 (21)5.2 风险等级划分 (26)六、社会稳定风险评估 (28)6.1 项目合法性风险评估 (28)6.1.1 政策风险分析 (28)6.1.2 法律风险分析 (28)6.2 项目合理性风险评估 (29)6.2.1 噪声风险分析 (29)6.2.2 大气污染风险分析 (31)6.2.3 生态环境风险分析 (32)6.3 项目可行性风险评估 (34)6.3.1 工程方案风险分析 (34)6.3.2 建设条件风险分析 (35)6.3.3 资金筹措风险分析 (35)6.4 项目可控性风险评估 (37)6.4.1 征地拆迁风险分析 (37)6.4.2 社会治安风险分析 (39)6.4.3 社会舆论风险分析 (40)6.5 综合评估 (41)七、社会稳定风险防范与化解措施 (44)7.1 项目合法性风险化解措施 (44)7.2 噪声风险化解措施 (45)7.3 大气污染风险化解措施 (46)7.4 生态环境风险化解措施 (49)7.5 项目可行性风险化解措施 (51)7.6 征地拆迁风险化解措施 (52)7.7 社会治安风险化解措施 (53)7.8 社会舆论风险化解措施 (53)7.9 社会稳定风险应急预案 (54)7.10 落实措施后预期风险等级评估 (56)八结论与建议 (58)8.1 评估结论 (58)8.2 建议 (59)一、项目单位及项目概况1.1 项目单位简介###建设项目管理有限公司是一家专注于棚户区改造、农林水利、交通运输、能源、城市基础设施、社会事业等业务的企业,公司注册资本10000万元，位于##市襄城区北街126号，是##市建设投资经营有限公司的全资子公司。
环境影响报告书（公示版）2014.9前言重质苯是粗苯加工过程中，从塔底分离出的重组分副产物。
重质苯中主要含有萘、α-甲基萘、β-甲基萘、茚、古马隆等附加值较高的物质，但由于重质苯还含有高含量的硫化合物和氮化合物，因而无法直接得到高纯度产品，工业上一般也是采用催化加氢工艺去除硫、氮杂质，获得高纯度产品。
重质苯深加工项目主要产品有轻油、碳九（包括茚馏分）、萘、甲基萘以及重质油等。
济宁长胜新能源科技有限公司拟投资14316万元，在济宁市汶上联想化工园区征地50亩（合33334平方米），建设50000吨/年重质苯深加工项目。
本项目以重质苯为原料，采用双炉双塔连续式重苯蒸馏工艺，分别提取轻油、碳九（含茚馏分）、萘、甲基萘以及重质油。
主要塔器技术采用北洋国家精馏技术中心专利技术，工艺过程中采用多级换热技术利用余热，实现节能减排等。
项目达产后，可实现年处理重质苯50000吨，年产重质苯深加工产品49750吨。
其中萘1.35万吨、轻油4050吨、碳九（含茚馏分）1.07万吨、重质油5000吨、甲基萘1.65万吨。
本项目环保投资合计270万元，占项目投资总额14316万元的1.9%，环保投资适中。
项目总建筑面积21800平方米，其中：原料罐区3000平方米；轻油精馏工序车间3000平方米；碳九茚精馏工序车间2000平方米；萘油、甲基萘、重质油分离工序车间3000平方米；包装工序车间3000平方米；成品罐区3000平方米；分析化验室1000平方米；辅助生产设施1800平方米；科研楼2000平方米；道路及硬化面积10200平方米；绿化3334平方米，容积率1.16，建筑密度59.40%，绿地率10%。
购置换热器、储罐等设备221台套。
该项目建设不属于《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》中限制类及淘汰类项目，符合国家相关产业政策的要求。
根据《中华人民共和国环境影响评价法》、国务院《建设项目环境保护管理条例》及原国家环保总局《建设项目环境影响评价分类管理名录》等的规定，该项目须执行环境影响评价制度且需编制环境影响报告书。
兖州恒茂商都项目若干问题的意见(最新版本)关于兖州恒茂商都项目若干问题的意见一、针对本项目的三种意见（一）我们对此项目之意见如下：1、意见一：商业体量规划过多，建议“商改住”，力求开发短平快。
即把大部分商业改成——5+1模式的住宅用地，也即使用权只有40年的住宅（一般住宅产权为70年），如3层的连排别墅，4层的叠加别墅，或5+1的花园阳房。
沿街商业街铺则全部保留。
理由如下：理由一：小商品市场（批零兼营零售为主）地处郊区有戏吗？以专业经验看，小商品零售市场一般设在市区。
小商品市场不像专业市场，约定俗成，都自发形成或自觉繁华于中心城区。
各类批发市场、专业市场大都处于郊区，一生或者几年内，难得消费几次，且都是大宗物件，市内位置紧张有限，故在郊区有其发展土壤。
“柴米油盐酱醋茶”，小商品市场与老百姓的生活紧密相关，有品位的居民不太可能开车打车去小商品市场，普通百姓更不太可能开车打车去小商品市场。
本项目地处郊区，居民适应吗？愿意去消费吗？去消费，交通便利吗？值得思考与斟酌！理由三：本商业地产，投入大，资金压力大，风险过大。
由于项目客群消费习惯的引导是个长期过程，又缺泛政策的引导与推动，项目资金压力相对较大，还面临商业招商，前景难料，运营难度较大，运营时间较长。
即使短期运作成功还要看后长期运营状况，保守估计要几年时间，才能形成氛围。
商业项目对前期的资金要求比较高，压力剧增。
商业项目一般的比例是销售与自留各50%，从开发角度考虑，超过项目投入的30%的后续投入基本上市靠销售回款，做市场的话从销售角度来讲难度较大，可能会导致投资成本大大的增加。
成功的商业项目在销售的同时，需要有良好的商业氛围的营造支撑，且不可能全部销售，如没有开发商的同进退客户一般不敢买。
房地产以目前的实际情况看，是短平快，是种典型的资本运作，做房地产可没有多少愿意做成房东的。
而“商改住”后，资金压力小，可以边开发边销售，滚动开发，交房基本可以销售结束，短期实现资金回笼和获取投资收益。
2、意见二：市内小商品市场升级版，小商品市场搬迁版。
业态规划定位建议调整为专业批零兼营的小商品市场；成为目前城市市内小商品市场、针织市场、文化用品等的升级版。
从市场定位、容量、规模、功能上，兖州恒茂商城，是可以替代，息马地小商品市场、皇城根针织等市场的。
但开发商只能引，开发商要真正要短、平、快，还需政府的“赶”——中国式的市场、城市升级，均是如此。
其一：得“天时”。
由于兖州市地处京沪铁路枢纽地位，日东高速，京福高速，327国道等重要公路从其境内通过，具有发展商贸市场得天独厚的地理、交通条件。
本身城市经济有现实的需求，有经济发展带来的更大需求空间。
具体到本项目的地理位置，本项目更适应做专业市场。
其二：有“地利”，有“内需”，有“升级”动力。
目前兖州市的商贸市场已经进入了整合、推进、提升的新阶段。
兖州市虽有大型的小商品市场，但是其主要面对兖州及下属街镇，辐射面有限；地处市中心，交通堵塞不方便，环境“脏、乱、差”；规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。
商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑,因此兖州市迫切需要构建起新的商贸集聚和辐射效应的大型平台载体。
其三：缺“人和”！如果当地政府能够出台鼓励性措施，对本项目购买者有支持政策，会形成强烈的“吸磁效应”；或者，对目前的脏乱差的小商品市场如息马地，出台拆迁等“赶”的措施——如果政府联合原来开发商，将其做商品房开发或者商业百货市场，将整体提升城市品位，则为本项目发展赢得发展空间与机遇。
从市场竞争角度看，小商品市场是新生代，目前只有老市场的竞争。
但是这个老市场，可能是致命的——老百姓约定俗成的消费习惯与观念，不是一朝一夕能够改变的，不是我们短时能够引导的，我们能坚持多久呢？很有可能，我们倒在黎明的前夜。
完全有可能取代市内的具体建议规划业态有——（1）专业市场，日用品市场，具体如下——1)、服饰市场：如服装饰品、鞋类、箱包皮具、针（纺）织品类市场；2)、小商品市场：如厨房调料品市场、家庭日常生活消耗品，酒店用品，3)、儿童用品市场：如儿童服装、儿童玩具、儿童食品等；4)、糖酒副食市场：如糖果市场；酒类批发；5)、农机、汽配市场：如各类摩托车、电动车销售及配件专买店；农用车、园林绿化机械用品；6)、汽车市场：如汽车销售市场（如3S或者4S店）、汽车美容装饰、汽车配件（如轮胎、灯光等）、汽车二手车交易市场；7)、文化办公用品市场：工艺品、电脑桌椅、保险柜、文件柜、电子电器、钟表眼镜、体育健身用品、等文化办公用品；8)、美食特色餐饮一条街：民以食为天，餐饮遍天下。
如全国各地的特色餐饮、本地老字号、夜市等；9)、休闲娱乐一条街：如茶楼、咖啡厅、洗脚城、洗浴中心等。
3、意见三：压缩商业用地规模，增大普通住宅建设规模。
是综合考虑以上两种意见的“中庸”版,尤其在一期就开始住宅开发。
（二）项目规划概况1、项目概况：恒茂商都规模宏大，规划占地600余亩，总用地面积380797平方米，总建筑总占地面积159815平方米，总建筑面积约70-80万平方米，建筑密度42%，容积率1.8,绿化率25%。
项目地处城市未来发展核心区；也是新老城的交界线。
交通便捷，东侧依靠城市主干道中轴线大禹路，南抵通过济宁市城市北大门G327国道，西到日新铁路和新城交界，北接城市主干道胜利路；地块中间横穿阳新路。
周边农田块状分列，自然环境算上优美；生活配套设施空白，居民生活并不方便。
2、项目规划方案：规划方案一：（开始方案）其中商业约40万平方米，总投资16亿元人民币，分二期开发。
一期用地约350亩，预计五至八年内完成，建成后年营业额达300亿元人民币。
主要为购物中心,综合批发交易中心,娱乐康体中心和国际美食中心四大核心商业区。
主要为购物、娱乐、休闲、康体、餐饮、五金、家装等业态；二期开发总部经济、恒茂花园、住宅区、仓储物流区。
项目建成后由精品商业区、综合商业区、总部经济、生活配套住宅四个区块组成，是集商业展示批发、购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的以商业为主导的城市综合体，构筑鲁西南经济带兖州新老城区核心商业枢纽。
规划方案二：（目前修改方案）核心定位：小商品市场；针织市场。
具体见图表。
二、兖州房地产市场的若干印象1、城市区域定位兖州享有“九省通衢，齐鲁咽喉”美誉。
兖州市位于山东省西南部，土地面积651平方公里，人口约60万人。
它是山东省重要的铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，是鲁西南最大的物资集散地和客运中转站。
2、城市人口总量并不大，人口进出较为均衡。
兖州市毕竟只是个县级市，土地面积641平方公里，全市总人口59万人，市内人口46万，其中农业人口43万人，外来人口比重并不多，兖州计划于2015年城区人口增加到50万以上。
兖州人口流动有阶段性，输入中年化，以及输出青年化，进出人口多的特点。
输入中年化，是因为兖州有丰富的煤炭资源，煤炭资源储量是我我省最大，所以又有很多的中年农民工流向兖州，这部分人不太可能在兖州扎地生根，投资置业。
输出青年化，是因为由于兖州地处内陆，经济发展相对沿海较为缓慢，所以青年向外输出较多，并且会在接近中年时出现回流现象。
进出人口多，是因为兖州距离南北方的交界不远，又有铁路，高速发达，交通方便，所以人流量很大。
外来打工人员逐步增多，外出打工人员也逐步争多，基本与流入持平，所以兖州人口数量维持在一个比较稳定的水平，均在60多万左右。
3、房地产业迅速壮大蓬勃发展。
兖州结合城市拆迁改造，积极发展房地产业。
兖州老城区空间狭小，人口密度大，由于受泗河、铁路和高速公路制约，目前兖州市老城区面积不到10平方公里，居住人口却达20多万人，人口密度大。
大力放开房地产市场，吸引实力雄厚、资质水平高的大公司参与房地产开发。
兖州市以新城区路网框架为依托，强力推进西城区开发建设，相继启动建设总面积125万平方米的高标准房地产项目，实施了太阳纸业五星级酒店、世纪银座以及最一系列的高档社区：君临华庭，维多利亚花园，海情丽都大社区，九州方圆，太阳花园 2 区等大型地产开发项目。
大开发、大建设带动房地产开发建设全面提速，鼓楼花园等 12 个片区、总面积 125万平方米的高标准房地产项目相继启动建设。
4、房地住宅市场开发体量均比较大，销售情况较好。
君临华庭占地164.5亩，规划总建筑面积约19万平方米；兖州名泉雅居，占地11.8公顷，总建筑面积17.7万平方米；海情丽都，总用地6.62公顷，总建筑面积约15.2万m2；怡和花园，规划总用地235亩，总建筑面积37万余平方米；文昌阁小区II期，项目总占地22公顷，总建面积41326㎡。
······对于县级城市来说，这些体量可谓超级大盘，说明开发商实力相对雄厚，销售情况较好，购买力有潜力，经济发展趋势相对良好。
5、专业市场正在迅速布点升级。
从兖州富居亿佳家具博览城落户开业生意日盛,到永丰国际商贸城奠基开盘；从圣德国际酒店已经试营业，九州方圆四星级酒店正在室内装修；从玉满城和骄龙豆捞两个投资千万元的餐饮项目的正常营业，到兖州美食城、海润恒隆广场规划；从鲁南花卉大世界到兖州誉航汽车广场；从主营百货、高档精品商业街的世纪银座广场到维多利亚商业街，特别是商业巨头茂昌世纪公司的世纪银座进驻兖州，将极大地提高兖州房地产开发建设水平，世纪银座广场的兴建也将填补兖州市大型城市综合体的空白；专业市场布局越来越完善，也均说明专业市场布局空间越来越大，档次越来越高，城市总体品位得以提升。
这些专业市场的形成，标志着兖州商业水平、居住环境和房地产开发建设水平跨上一个更高的新台阶。
6、推进城乡一体进程较快，拆迁还建、移民改镇改造规模较大，对商品房销售有明显影响。
近年以来，兖州市按照“拉开城市框架、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”思路，全力推进了城市片区拆迁改造，累计完成拆迁面积76万平方米，相当于过去10年城市拆迁面积的总和。
有11个片区、总面积113万平方米的开发项目已启动或即将启动。
结合城区拆迁改造，兖州市在黄金地段实施了经济适用房、廉租房建设，将建设经济适用房1.13万平方米、廉租房4800平方米。
兴隆庄镇在村镇建设上，以压煤新村建设为突破口，实施"合村并点"工程搞好镇村建设，先后高起点、高标准搬迁了王楼、台澹目、北湖等9个压煤新村，全镇共建设各类小康楼400余栋，建筑面积达80万平方米。
09年年中，兖州迎来了一次最大规模的拆迁，涉及住户1600余户；去年，在全省首次完成前小疃、后小疃、汪庙、道沟四村整体搬迁，建设四层住宅楼45栋，绿化面积8万平方米，容积率达百分之三十五，休闲广场、健身路径、汽车站点、医院、学校等各种资源齐全，特别是在管理上聘请物业管理，已打造成新型农村社区。
