买卖不破租赁-
「案情介绍」
1990年，安某与本市某区房管所签订，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房（建筑面积为21.5平方米）作为商业营业用房，租期为3年。
租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至1996年底。
后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。
安某诉至法院，要求继续承租该房。
「审判结果」
法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对房屋享有合法承租和使用权。
被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。
考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。
因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间（建筑面积不低于21.5平方米），逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。
「本案评析」
本案中，涉及到以下几个法律问题：
一。
合同的期限。
合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。
当该期限届满时，合同失去效力即不再约束双方当事人。
但双方当事人可以协商延长合同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以继续有效。
在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同；另一种是默示的，即双方用行动表示愿意继续履行合同。
如本案中，双方所签合同的期限是3年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。
这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。
这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。
那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢？由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。
此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。
具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。
本案的被告就是因为未遵守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。
或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合同是否应该终止呢？这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。
二。
买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。
（一）买卖不破除租赁。
它是指租赁房屋被买卖的场合，
承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。
它的要件是：a须有房屋租赁合同；b须房屋已交付承租人使用；c须房屋被买卖。
它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。
（二）承租人的优先购买权。
《最高法院民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
”在本案中，被告如要出卖房屋须履行通知义务即提前3个月通知承租人，而且应询问承租人有无购房意向，以便于承超人行使他的优先购买权。
若不履行此义务，就有可能使房屋买卖合同被宣告无效，而由此承担相应的民事责任。
既然被告出售房屋的行为是违法的，则其与买受人任某之间的房屋买卖合同即理应无效。
为什么任某无需退还房屋呢？这又涉及到民法中的一个重要的物权法律制度：善意占有制度。
三。
善意占有制度。
善意占有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道或不应当知道其占有为非法。
善意占有是诚实的占有，受占有制度的特别保护，在一定条件下甚至可以对抗所有人的物上请求权。
如第三人系不知道亦不可能知道转让人为无权转让人的善意受让
人，须区别对待：A如非法转让人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所有人不能请求善意第三人返还原物及收益，只能请求非法转让人赔偿损失。
B如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律规定的除斥期间内，可请求善意第三人返还原物（但不能请求还收益），如善意第三人是在公开市场上受让财产的，所有人或合法占有人在请求返还原物时，须补偿其受让时所付的价金；如善意第三人受让的财产为金钱和有价证券，所有人或合法占有人则不能请求其返还。
本案中，转让房屋的虽然是房屋所所有人，但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束，故该卖房行为应属无效。
但第三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制，所以为善意第三人，她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张，原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。
由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善，历史遗留问题较多。
加之近年来经历由计划经济体制向市场经济体制的转型，房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜。
我们借这个具有典型性的案例，向大家浅显地讲解一下房地产法律中的几个重要的法律制度，希望有助于您利用法律武器保护自己的合法权益。
买卖不破租赁包括租金收益吗
这种交易行为当中是包括租金收益的，但就买卖不破租赁的概念而言，和租金收益并没有什么直接的联系，但是在租赁物的产权证是发生变动之后，租金或者说是其他的收益全部都要交给新产权人的。
但这些也得建立在三方都知情接受的情况下。
一、包括租金收益吗?
买卖不破租赁包括租金收益，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
《》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁”
《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
二、出租人可以提前解除的情况
承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除合同关系。
承租人有下列行为之一的，出租人均可提前提出解除房屋租赁合同：
1、承租人擅自将承租的，转让或转借的;
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害了公共利益的;
3、承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间的;
4、承租人违反合同擅自改变房屋用途的;
5、承租人严重损坏房屋或者辅助设备而拒不维修、拒不赔偿的;
6、出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增，确实需要收回房屋自住的，或者出租房屋发生重大损坏，有倾倒危险而需改建，并确有房管部门的。
在此情形下出租人，应当适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失，而承租人一时又找不到房屋时，可由双方协商在承租人所租住房屋中腾出一部分，而不能强令承租人腾房搬家。
属于改建情形的，改建后房屋仍出租时，原承租人有优先的承租权。
实际上，大多数人从别人手中购买不动产，其目的是为了买到以后能够尽快的为自己所用，像是这种知道已经租出去，但是还心甘情愿购买的状况，说明当事人本身也是抱着一种投资的心态。
等产权变更完成之后，新房东也会和承租人正式接洽的。
![(买卖合同)“买卖不破租赁”的例外正规范本(通用版)[1]](https://img.taocdn.com/s1/m/00b3ec58fbd6195f312b3169a45177232f60e4db.png)
