我国住房制度改革的路径与策略

第２６卷　２００７年第５期　总第１５５期　２００７年１Ｏ月出版　攀登（双月刊）　Ａｓｃｅｎｔ（Ｂｉｍｏｎｔｈｌｙ）　ＶｏＩ２６　ＧｅｎｅｒａＩ．Ｎｏ．１５５　Ｎｏ．５．２００７　Ｏｃｔｏｂｅｒ．２００７　

中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ　文章编号：１Ｏ０１—５６４７（２Ｏ０７）Ｏ５一Ｏ０６Ｏ—Ｏ４　

我国新时期房地产业的发展对策　

肖元真　刘爱群　许江。　

（１．上海经济研究中心，上海２００００３；２．上海礼仪会展公司，上海２００００３；　

３．上海长江置业公司，上海２００００３）　

摘要：在十届全国人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国　

国民经济中的重要作用。并且明确指出了今后我国房地产行业调控策略和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏　

观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。本文从新时期房地产业发展面临的主要挑战、调控的相关举措　

和发展的相关动力三个方面对此问题进行研究和阐述，供政府、企业等相关人士参考。　

关键词：房地产业；行业调控　

随着本轮国家针对房地产业过热发展所进行的宏观调控的深入开展，“十一五”期间房地产业在我国经济发展中是否仍　

然应该成为“支柱产业”，在理论界和决策界引起了越来越多和越来越激烈的争论。在十届全国人大第五次全体会议发表的　

政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国国民经济中的重要作用。并且明确指出了今后我国房地产　

行业调控策略和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。　

一、新时期房地产业发展面临的主要挑战　、　

我国住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，伴随而来的是城市广大居民住房条件的充分　

改善和房价随其商品属性的不断上涨。据联合国教科文组织最新统计数据表明：２００６年，我国房地产业占ＧＤＰ的比重不到　

６％，而同期欧洲发达国家房地产业占ＧＤＰ的比重平均达到１Ｏ％，美国和日本的房地产业占ＧＤＰ的比重同期更是接近了　

—■■■　｜　ｌＩＩ　宏观经　

【摘要】在住房保障建设过程中，经济适用住房制度存在　

购买对象界定不清、建设标准失控、销售价格较高等问题；而廉　

租房在收入线划分标准、房源等方面也存在问题；住房公积金　

在资金使用及管理方面存在问题。本文借鉴美国、新加坡等国　

的经验，提出我国城镇住房保障改革应遵循适度保障、动态调　

整等原则，加强政府责任意识，健全财政金融体系。　

【关键词】住房保障　经济适用房　廉租房　住房公积金　

一、我国住房保障建设存在的问题　通过政府部门近年来的努力，中国的住房保障取得了显著　

成效，不仅解决了广大中低收人家庭的住房问题，而且对平抑　房价、扩大消费和拉动经济增长起到了显著作用，但住房保障　

建设过程中也出现了一些问题。　

１、经济适用住房制度存在的问题　（１）购买对象界定不清。经济适用住房的购买对象是中低　

收入家庭，界定中低收入家庭有几个难点：第一，家庭收入很难　准确计算，因为工资以外的其他收入是隐性的；第二，单位开出　

的收入证明可信度差；第三，人们的收入是动态的，若收入增　

加，不会积极腾退经济适用住房。　

（２）建设标准失控。近些年来有些地方出现了打着经济适　

用住房的牌子建设豪宅的现象，致使经济适用住房的户型越来　

越大，建设标准越来越高，“贪大症”严重。　

（３）销售价格较高。根据有关文件的规定，新建经济适用住　

房的价格构成应保证“３％以下的利润”，但是一些地方的经济适　

用住房的价格远远高于这个标准。　

２、廉租住房制度存在的问题　（１）廉租房对象的界定问题。现行廉租对象主要是具有城　

市户口的困难家庭，而排斥了“夹心层”、流动人口等住房弱势　

群体，不利于体现公平原则。　

（２）收入线划分标准问题。由于我国尚未建立个人信用制　

度和个人收入申报机制，因而划分居民收入线的基础很薄弱。　

（３）廉租房资金来源问题。目前的资金来源渠道包括住房　

公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐　

赠等。但在实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，能够　

ＢＥＩＦＡＮＧ．＿ＪＩＮＧ北ＭＡ方Ｏ经圈　住房制度建设与改革的国际经验和启示　

白　雪　（北京师范大学珠海分校不动产学院，广东珠海５１９０８５）　文摘编号：１００５—９ｌ３Ｘ（２０１Ｏ）０７—００１５一ＣＡ　摘要：首先分析了美国、德国、新加坡、中国香港的住房　制度，归纳出其主要的特征和经验，并对各国和地区住　房制度的不同进行了比较评价。通过对以上各国和地　区住房保障制度的分析，得出对我国现阶段住房制度　模式建设与改革的启示，其中包括：政府要适度干预，建　立健全完备的住房法律制度，根据不同阶段制定阶段　性目标，住房制度应更多提倡租售并举等。　关键词：住房制度；改革；经验与启示　中图分类号：Ｆ２９文献标识码：Ａ　文章编号：１００５—９１３Ｘ（２０ｌ０）０７—００１５—０３　～、不　闽　幽辩　≯垮　（一）美国的住房制度　美国的市场经济体系比较发达，市场在住房供　给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国　的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅　助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房制度的　基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分　层调节制”，其指导思想是对公平的维护不应以效　率损失为代价。对收入水平较高的家庭，可以直接　地、自行通过市场获得商品住房。对中等收入者，供　应公共住房，政府对开发建设社会住房的企业给予　贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设　标准和售价。对低收入者，则提供标准较低的廉租　屋，只租不售，房租超过家庭收入２５％以上的部分由　政府补贴。虽然美国政府一直鼓励居民拥有自己的　住宅，但租赁住房的比例一直在三分之一以上。从　１９６０年以来，住房租赁率４Ｏ多年来稳定在大约　３３—３８％之间。　美国在住房问题的解决上建立了多方面的立　法保障。先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国　民住宅法》等，对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款　保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供　房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等　方面作了明确规定。　（二）德国的住房制度　德国住房制度是一种由住房销售市场和住房　租赁市场构成的市场化的住房制度。目前，德国自　有住房率仅为４２％，租赁住房率为５８％。德国的住　房制度主要内容是住房补贴制度、住房储蓄制度、　购建房税收优惠政策等。根据德国法律规定，德国公　民家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房　补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担　一半。对于经济收人过低的家庭，政府提供福利性公　共住宅供其租住，并大力推行“社会住房”和“住房　金”等资助政策。此外，德国政府还实施“住房金”制　度，通过向低收人家庭提供补贴，帮助这部分人群获　得合适的住房。住房储蓄制度是德国住房保障制度　的最大特色，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款，　即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房　储蓄银行签订储贷合同，储户每月按合同约定存钱，　当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二　是贷款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封　闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利　率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动　因素的影响。　（三）新加坡的住房制度　新加坡的住房制度有四个特点：一是实行住房　公积金制度。这是新加坡政府实施的一个强制性储　蓄制度，由雇主和员工共同交纳，以解决包括住房　在内的雇员退休生活保障问题。二是分级提供公有　住宅补贴。严格按家庭收入情况来确定享受住房保　障的水平，住房短缺时期只有月收入不超过８００新　元的家庭才有资格租住公有住宅。三是公有住房的　合理配售。公有住宅计划推出初期供小于求，采取　“登记一摇号”法处理。四是建设具有活力的社区。　收稿日期：２０１０—０５—１７　作者简介：白雪（１９８１一），女，满族，辽宁扶顺人，硕士，讲师，研究方向：城市经济学、房地产经济学。　

第１５卷第３期　２　０　１　３年５月　Ｖｏ１．１５．Ｎｏ．３　Ｍａｖ　２　０　１　３　

制度分析与发展框架下　

中国住房政策过程透析　

徐涛，魏淑艳　（东北大学文法学院，辽宁沈阳　１１０８１９）　

摘　要：运用制度分析与发展框架研究住房政策过程首先要确定政策舞台，但是单一舞台牵　涉众多行动者和复杂行动链，故将其区分为三个具有制约关系的舞台：中央政策舞台、部委政策正　式舞台和部委政策非正式舞台。前两个舞台的功能分别是选择政策目标和拟定政策方案，最后一　个舞台被界定为一个针对政策方案的问题网络。三个舞台受到了住房业属性、价值观和意识形态　以及应用规则三个外生变量影响，形成了不同的情境结构并具有不同功能。住房政策过程在舞台　内以及舞台间的互动中得以阐释。　关键词：制度分析与发展框架；政策过程；住房政策；行动舞台　中图分类号：Ｄ　０３５—０１　文献标志码：Ａ　文章编号：１００８—３７５８（２０１３）０３—０２８２—０６　

１９９８年福利住房制度终结后，我国住房领域　

发生了巨大变化。一方面，居民人均住房水平显　著提高；另一方面，大量民众无力购房，住房空置　

率却居高不下。在此过程中，住房政策经历了几　次较大调整并出台了大量政策。这些政策是如何　产出的？究竟什么因素影响了中国住房政策过　

程？对这两个问题的回答将有助于明晰住房领域　诸多问题产生的原因，发现制定更好住房政策的　

途径。本文的主题就是要着力回答这两个问题。　

一、研究视角　

近年来，学术界从不同视角研究了住房政策　过程，其中，博弈论和多元主义途径运用得最多。　博弈论将中央政府、地方政府和房地产商等看做　

追求利益最大化的不同博弈主体，分析不同主体　的互动策略以及由此导致的政策选择。多元主义　

将地方政府、房地产商、住房消费者等看做不同利　益集团，研究他们如何相互争斗或结成联盟以谋　

求对自己有利的政策。这两种方法对现实具有一　定的解释力，但是它们或者忽略了观念等文化因