中国住房制度改革的历程

源于2009年12月份以来的新一轮房地产调控，业已对市场造成巨大影响。当

前，无论是二手房还是一手房，无论是环比还是同比，无论是销售量还是价格，与

2009年相比可谓都出现了苍黄反覆。但对于市场的风云变幻，大家众说纷纭，有

人以为只是短暂的“天气”变化，有人则称新的拐点已经到来，还有人悲观地预言

房地产的好日子行将过去。

笔者的愚见，本轮房地产调控及其带来的变局的确不是一般的变化，它标志

着中国房地产改革真正进入到以民生为导向、以住房保障为重点的新的第二代的

变革历程。

从计划经济体制下的福利分房制度到商品房买卖，中国房地产经历了第一代

改革。从单纯的商品化到如今真正加大社会保障力度，房地产业正进入第二代改

革。展望未来，如果土地制度能够向民有方向变革，则中国房地产还将进入第三

代改革。

笔者将评述从计划经济到市场经济，从单一市场到市场保障并行，再到建立

于土地市场化与民有化基础上的中国三代房地产改革。

第一代改革：从福利分房到商品房买卖计划经济下，一切控制在政府手中，住房建设与分配也不例外。“等国家建

房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。其弊端显而易见，部门利

益以及暗中的腐败等充斥其中。改革开放后，1980年9月北京市住房统建办公室

率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982

年国务院在四个城市进行售房试点。1987至1991年成为中国房地产市场的起步阶

段。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，标志着中国开始有

了房地产业，但当时主要是以外销房为主，国内的福利分房制度还未取消。所谓

外销房，则是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象，指大量房屋由

非中国大陆人购买。

中国改革多以南方为先。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，房地产这个新生

事物同样最先在南方萌芽。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意中国三代房地产改革

赵晓岳安时

20义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，

中国历年房地产调控政策

一、概述

中国历年房地产调控政策的演变，既体现了国家对房地产市场的深入理解和精准把握，也反映出我国经济社会发展的阶段性特征。自上世纪末房地产市场启动以来，政策调控经历了从鼓励到抑制、再到稳定与优化的多个阶段，每一次调整都旨在促进房地产市场的健康发展，防范化解系统性金融风险，实现经济社会的稳定与繁荣。

在房地产市场启动初期，政策主要侧重于刺激住房消费需求，以房地产作为经济新的增长点。随着房地产市场的快速发展，投资过热、房价过快上涨等问题逐渐显现，政策调控开始转向抑制过热和稳定市场。一系列限制性政策相继出台，包括限购、限贷、土地供应管理等，以遏制投机炒房，防止市场泡沫。

进入新世纪，尤其是2008年全球金融危机后，我国经济受到冲击，房地产市场调控政策也随之调整。在保增长、稳就业的大背景下，政策开始注重平衡房地产市场的稳定与发展，既要防止市场过热，又要避免市场过冷。保障性住房建设也被提上日程，以满足不同层次、不同需求人群的住房需求。

随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产调控政策更加注重长效机制的建立与完善。在坚持调控目标不动摇的政策开始关注市场的差异化需求，实施因城施策、一城一策的精准调控。房地产税立法工作也在稳步推进，为建立现代房地产税收制度奠定了基础。

中国历年房地产调控政策的演变是一个不断适应经济社会发展需要、不断完善和优化的过程。随着我国经济社会的持续发展和房地产市场的日益成熟，调控政策将继续发挥重要作用，促进房地产市场的平稳健康发展。

1. 房地产产业的重要性及其对经济的影响

房地产业作为国民经济的支柱产业，其重要性不言而喻。它不仅是经济增长的重要引擎，还对社会稳定、就业市场、金融市场乃至城市发展产生深远影响。房地产业直接拉动投资增长，促进建筑业、制造业等相关产业的发展，进而推动整个经济体系的增长。房地产市场的繁荣能够刺激消费需求的增加，购房者在购买房产后通常会伴随家具、家电等消费品的购买，这进一步促进了经济增长。房地产业还为社会创造了大量的就业机会，从建筑工人到房地产经纪人，从物业管理到金融服务，产业链上下游的就业机会十分丰富。

２００８年第１期　卞绐灞　温　以ｄ　Ｅｃｏ，ｍｍ　Ｐｎｐｅ　Ｆｅｂｒｕａｒｙ，２００８　

安得广厦千万间：中国城镇住房体制　市场化改革的回顾与展望　陈钊　陈　杰刘晓峰　摘要　中国城镇住房体制改革的市场化方向值得肯定也必须坚持。由于在原福利分房　制度下的既得利益群体在市场化过程中也得益更多，住房的市场化加剧了住房乃至收入的不　平等。但是，以补偿改革中利益受损群体为目标的住房政策应当在市场化前提下避免对价格　机制的干扰。　关键词住房制度改革　收入差距　住房政策　一、引　“安得广厦千万间”，早在唐朝，诗人杜甫就曾提出过增加住房供给的问题。在中国　城镇住房制度改革经历了二十多个年头之后，这个问题已经大为缓解。而诗的后一句　——“大庇天下寒士俱欢颜”一一所涉及的改善低收入群体住房条件、减轻住房不平等　状况等问题，至今仍有待解决。　事实上，当前住房领域产生的一系列问题已经成为中国经济与社会发展的重大挑　战。住房体制的市场化改革扩大了收入差距（Ｍｅｎｇ，２００７），居住区分割的现象开始出　现，房价的过快上涨也使一些大城市的集聚效应不能充分发挥。这些问题交织在一起，　就有可能出现住房拥有不均、市场化助涨财富价值、收入差距进一步扩大、社会分化加　剧等一系列的严重后果。　不尽如人意的现状使人们对政府的住房市场干预寄予厚望。但是，政府干预房地　产市场是否有必要？干预的目标应当是什么？干预的政策应如何实施？政府干预房市　是否就意味着一定程度的“逆市场化”？为了回答上述问题，我们需要对住房市场化改　革的得失加以评判，特别是需要考察不同的人群在改革中受到的影响，分析政府尝试干　预市场的各种措施能否真正达到应有的效果。　在梳理城镇住房制度改革的相关事实和历史经验教训的基础上，本文认为，住房制　度的市场化改革的大方向应该受到完全肯定。但是，一个不容否认的事实是，在原福利　分房制度下享有更多好处的群体在市场化过程中同样也受益较多，即改革前的权利结构　在改革中仍然得到承认，这成为加剧住房不平等的重要原因。因而，政府对住房市场的　・陈钊、刘晓峰：复旦大学中国社会主义市场经济研究中心。陈杰：复旦大学管理学院。作者感谢匿名审稿人的修　改意见，感谢教育部新世纪人才支持计划、教育部重点研究基地重大项目（０５ＪＪＤ７９０００４）、上海市教育发展基金会　曙光学者项目、２００７年上海浦江人才计划以及上海市重点学科建设项目（Ｂ１０１）、陆铭主持的“教育部新世纪人　才”课题的资助。同时，

龙源期刊网

中国城镇住房制度70年变迁：回顾与展望

作者：陈杰 郭晓欣

来源：《中国经济报告》2019年第04期

【提;;要】新中国成立70年来城镇住房制度历经多次重大调整和变迁，不仅直接影响了城镇居民的居住状况和民生福祉，也对经济增长、城市发展和人口流动等众多方面产生了深刻影响。住房制度本身又如一面镜子，折射各个历史阶段经济发展战略和社会民生建设的指导思想。基于住房对社会民生和经济建设的基础性作用，住房发展又深受住房制度的约束与影响，研究住房制度的变迁具有丰富的内涵和多方面的借鉴意义。本文首先全景式地回顾了新中国建立70年以来城镇住房制度变迁历史的总体脉络，然后对1978年之后城镇住房制度市场化改革所取得的主要成就做了总体评述，对房改之后出现的新矛盾新问题及其根源做了辨析，最后对城镇住房制度未来的发展方向做了展望。

【关键词】城镇住房;制度变迁;住房制度改革

住房是民生福祉的基础，住房发展深受住房制度的影响与研究。新中国成立70年来城镇住房制度历经多次重大调整和变迁，不仅直接影响了城镇居民的居住状况，也对城市居民的民生福祉各方面都产生了深远影响。梳理回顾新中国城镇住房制度70年来的变迁历程，及时总结和反思1978年以来城镇住房制度改革的经验教训，是新时代条件下继续改革完善中国城镇住房制度的必要前提。另一方面，住房兼具消费和投资的“双重属性”，决定了它既是社会民生福祉的最重要实现环节之一，又是国民经济建设的最关键组成部分之一。因此，梳理和研究新中国成立70年以来城镇住房制度的变迁历程，对了解新中国社会经济发展的总体轨迹、展望未来社会和经济发展方向也有诸多裨益。

一、新中国城镇住房制度变迁的历史回顾：1949-2019

住房发展深受住房制度的约束与影响，住房制度本身又是深嵌在总体经济社会制度之中。为此，住房制度的变迁历史如一面镜子，折射各个历史阶段经济社会制度的演变脉络，也反映各个历史阶段经济发展和民生建设指导思想的发展轨迹。研究住房制度的变迁，既需要从历史中的经济社会背景出发，也要结合各个历史阶段所承继的住房遗产资源，才能全景式地进行洞察和深入理解。