商品房买卖合同约定的优惠差价 在合同解除后属于期待利益损

论预约合同违约中的机会利益损失赔偿导论现行《合同法》并未对预约合同予以明定，关于预约合同的相关规定，仅散见于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）等司法解释之中，这些司法解释层面的零星规定，对预约违约的赔偿范围均未作明确。

不过，新近颁布的《民法典》在合同编通则部分对预约合同进行规定，这在一定程度上弥补了缺陷，但就预约合同的性质及违约赔偿范围仍未作进一步明确。

立法上的不明晰，造成实务中对预约合同的性质各方认识不一，对预约合同违约的赔偿尺度更难以把握，关于预约合同的主要争点是：１、不履行预约义务的法律性质；２、不履行预约义务的赔偿范围；３、“机会利益”是否值得保护？４、具备本约主要条款的预约能否视为本约，并主张“履行利益”？５、具备本约主要条款的预约能否主张期待利益？“机会利益”是否值得保护如本系列文章第一篇所述，预约违约应当赔偿信赖利益损失，而因信赖所产生的损失包括为订立本约合同所花费的成本及无法订立本约合同所丧失的机会利益。

订立本约合同所花费的成本应予赔偿，在理论和实务上均不存争议。

然而，无法订立本约合同所丧失的机会利益是否需要赔偿，即“机会利益”是否值得保护，在理论和实务中历来聚讼纷纭。

有观点认为，“机会利益”不值得保护，其理由不外有二：一是，机会利益作为一种较为抽象的利益，其不确定性会导致实务中法官难以对赔偿数额进行精确界定，若仅凭借法官的自由裁量权酌情判赔，无疑会大大增加司法判决的不确定性。

如上海市第二中级人民法院的审判长王珍认为：【参见王珍：《建设主体变更情形下订购协议违反的法律责任》，《人民司法》２０１１年第１２期，相关案例：（２０１０）沪二中民二（民）终字第６０９号，以下简称“曹灿如案”】在确定缔约过失的赔偿范围时，应当以信赖利益的损失为限，不应包括机会丧失及期待利益的损失；信赖利益须是一种合理的能够确定的，而机会所形成的利益很难合理确定。

高杨、华润置地（徐州）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.04.14【案件字号】(2020)苏03民终7892号【审理程序】二审【审理法官】廖伟巍宋新河张伟【审理法官】廖伟巍宋新河张伟【文书类型】判决书【当事人】高杨;华润置地(徐州)有限公司【当事人】高杨华润置地(徐州)有限公司【当事人-个人】高杨【当事人-公司】华润置地(徐州)有限公司【代理律师/律所】周浩江苏圆点律师事务所;张孝明江苏圆点律师事务所;贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师/律所】周浩江苏圆点律师事务所张孝明江苏圆点律师事务所贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师】周浩张孝明贺宁【代理律所】江苏圆点律师事务所北京市竞天公诚(南京)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】高杨;华润置地(徐州)有限公司【本院观点】一、关于高杨与华润公司签订的《商品房买卖合同》以及《房屋改造委托协议》应否解除的问题。

一方面，华润公司与高杨在达成《房屋改造委托协议》后对于房屋交付的时间未再明确约定。

【权责关键词】无效代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定证人证言重新鉴定质证罚款诉讼请求变更诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一、关于高杨与华润公司签订的《商品房买卖合同》以及《房屋改造委托协议》应否解除的问题。

高杨与华润公司签订《商品房买卖合同》二份，并签订《房屋改造委托协议》及《关于云龙湖悦府17号楼05和17号楼06单位合并调整的补充说明》，约定由高杨向华润公司购买房屋并交由华润公司联系施工单位改造后交付给高杨，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

高杨已按照合同约定向华润公司支付全部购房款，华润公司也应向高杨交付符合约定条件的房屋。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2020.12.29•【文号】•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】司法解释•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

论合同法定解除后损害赔偿的范围摘要：不同的价值取向的选择必然影响到合同解除后损害赔偿的范围。

合同法定解除后损害赔偿的范围应以信赖利益为主。

关键词：合同解除损害赔偿信赖利益一、两大法系关于合同法定解除后损害赔偿范围（一）大陆法系关于合同法定解除后损害赔偿的范围大陆法系中损害赔偿的范围大致有赔偿所受之损害、赔偿所失之损害。

第一种是赔偿所受之损害，如《德国民法典》第 346 条第 1 款规定：”合同当事人一方以合同保留解除权，或享有法定解除权的，在解除合同的情况下，所受领的给付必须予以交还,所收取的用益必须予以返还。

”德国法认为解除为债务返还的关系，进一步说明损害赔偿是所受之损害。

第二种是赔偿所受之损害与所失之损害，如《法国民法典》第 1149 条规定：”对债权人应付的损害赔偿，除下述例外或限制外，一般应包括债权人所受的损失和所失的可得利益。

”以及”日本法的学说及判例在法定解除的问题上采用直接后果说，对于损害赔偿，认为它是以债务不履行为原因的，由于债权人在很多情况下单单靠解除合同并恢复原状是无法填补其所受的损失的，因此尽管解除具有溯及效力，也允许其损害赔偿，损害赔偿的内容被认为是履行利益的赔偿。

”《瑞士债法典》第 109条第 2 款规定：”解除合同的一方可以请求因解除合同所遭受的损害赔偿，但债务人能证明其无过错的除外。

”（二）英美法系关于合同法定解除后损害赔偿的范围“美国《统一商法典》把损失分为直接损失、间接损失和附带损失三种。

根据该法典第 2-714 条、2-715 条的规定，直接损失是指货物或价金的损失。

附带损失包括：为检验、接收、运输和存储被正当拒收的货物而支出的合理费用；任何商业上合理的服务费；补进货物的佣金或费用；以及因迟延交货或其他违约而附带造成的任何合理支出。

间接损失包括：（1）未能满足买方一般或特殊的要求和需求而造成的损失，只要在订立合同时卖方有理由知道此种要求和需求，且买方无法以补进货物或者其他方法而合理地避免此种损失；（2）对人身或财产造成的损害，只要卖方违反担保是造成此种损害的近因。

合同解除与信赖利益损害赔偿- 案情简介原告蔡志鸿于1996年8月23日向被告厦门市邮电局购买西门子S4手机（移动电话）一部。

蔡志鸿交给厦门市邮电局该电话材料费5140元，入网费3000元，SIM卡200元，频率占用费90元，望封费1元，总计8431元。

1996年8月25日，蔡志鸿以其手机出现电源打不开的故障，将该机送至厦门市邮电局所属移动通信设备中心要求检修，在此次维修单的记录上仅记载“处理”两字。

当月28日，蔡志鸿取回该手机。

9月13日，蔡志鸿以该机存在自动关机的故障要求换机。

厦门市邮电局根据其要求给予换机，并按内部规定收取蔡志鸿折旧费364元，塑封费1元。

此后，蔡志鸿又以其换得的手机存在自动关机的故障两次免费更换手机。

蔡志鸿取得第四部手机认为该机仍存在自动关机等故障，便于1996年11月26日向原审法院提起诉讼，请求退还该机，厦门市邮电局退还其开户费和由此引起的有关款项及至还款期止的利息，并承担精神损失赔偿责任。

被告同意原告退还移动电话并可返回机身款，但原告已交的入网费已用于通信全网的建设，无法退还。

法院在审理期间，将蔡志鸿购买及更换的四部西门子S4手机委托邮电部通信设备质量监督检验中心进行检验，检验报告出示：智能卡无效。

四部手机中第二部为不合格产品，其余三部为合格产品。

第二部手机有明显维修痕迹及摔伤痕迹，第一部手机明显开封维修过，且为出厂后被开封维修过。

第四部手机有明显开裂痕迹（可能是摔伤）。

第四部手机未发现自行关机和按“1”键自动关机，以及重新开机后原关闭的照明自行开启的现象。

原设定的“KEYLOCK”自行消除及按号码键过程中出现返回原始图案和字码的故障未发现。

一审判决支持了被告的请求，判令原告退回手机，被告退还原告机身价款人民币5341元。

二审法院认为入网费与手机使用密不可分，应予退还。

另因第二部手机不合格，厦门市邮电局收取原告折旧费364元显属不当。

故判令厦门市邮电局退还蔡志鸿机身款及材料费5431元，入网费3000元，折旧费364元，共计人民币8795元。

商品房买卖合同法定的九种解除情形面积误差可退房本文仅就“商品房”问题进行梳理，不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题，因为这些不同的房产适用不同的法律规则，而商品房反映出来的问题是最多的，故重点探讨商品房的法律问题。

房观察4月20日讯自“金融危机”及“房市危机”以来，人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势，购房者起诉开发商要求“退房”。

可见，影响之大，焦点之集中。

为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结，就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江，根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由，为大家解读，以供参考。

1、合同无效情形下的退房。

合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。

首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。

此情形下，可以要求退房。

具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。

不过有一点要说明，很多学习者说“五证”不全、合同无效。

这种说法是错误的。

司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。

但现在不能以“五证”来评判合同的效力。

其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。

商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空数据基础，法律规定不是作为效力依据。

购房者不能以此为由要求退房。

再次，土地不合法，可以要求退房。

这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。

根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。

购销中的解除与损失赔偿的法律规定购销合同是商业交易中最常见的形式之一，它规定了买卖双方在商品交易中的权利和义务。

然而，有时由于各种原因，当事人需要解除购销合同，并可能面临损失赔偿的问题。

本文将介绍购销合同解除和相关损失赔偿的法律规定。

一、购销合同解除的情形购销合同可以根据以下情况被一方或双方解除：1. 买卖双方协商一致：当双方对合同的继续履行意愿达成一致时，可以解除购销合同。

2. 不可抗力：如果发生不可抗力导致合同无法履行，例如自然灾害、战争等，双方可以解除合同，并不承担任何违约责任。

3. 合同条款约定：购销合同的条款中通常会约定一些解除条件，例如当某一方未能按时履行合同义务时，对方可以解除合同。

4. 法律规定：根据国家法律的规定，购销合同可能会在特定情况下被解除，例如当事人丧失民事行为能力、违反法律禁止性规定等。

二、购销合同解除的程序购销合同解除应当按照合同约定的程序进行，当合同没有明确约定时，可以采取以下程序：1. 发出解除通知：一方主张解除合同时，应当向对方发出书面解除通知，并在通知中注明解除合同的理由和解除的日期。

2. 对方同意解除：双方在解除通知中对解除合同的事宜达成一致，可以以书面形式确认双方同意解除合同，并订立解除协议。

3. 不同意解除：如果对方不同意解除合同，解除一方可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除合同。

三、购销合同解除的损失赔偿当购销合同解除后，解除方可能会面临损失，并有权要求对方进行赔偿。

根据我国《合同法》的规定，损失赔偿可以分为以下几种情况：1. 违约方赔偿：如果购销合同解除是由于对方违约导致的，解除方有权要求对方承担违约责任，并赔偿解除方因此遭受的实际损失，包括直接损失和间接损失。

2. 无过错方赔偿：当购销合同解除是由于一方无法履行合同义务的原因，对方无过错且解除合同造成实际损失时，一方有权要求对方进行赔偿。

3. 解除合同后已经履行的义务：如果购销合同在解除之前已经履行了一部分，解除方有权要求对方退还已履行的部分，并赔偿相应的损失。

房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张张海勇案情2003年7月，张某与王某签订了房屋买卖合同，约定如卖方王某在1年内未把房屋产权转移至买方张某名下，张某有权解除合同。

合同签订后，张某交付了购房款20万元后搬入该房。

2004年8月，张某多次催促王某办理产权过户手续，王某始终未办，遂向王某发出解除合同的通知，并要求王某返还全部购房款。

王某同意解除合同，但只愿意返还19.4万元，其余6000元则认为是房屋的折旧费。

双方协商未果，张某遂向法院起诉。

分歧在审理过程中，对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见：第一种意见认为，应支持王某的主张。

理由是：张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，王某遭受了损失，所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。

第二种意见认为，不应支持王某的主张。

理由是：张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的，不存在不当利益。

本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果，当事人应恢复到订约前的状态，即张某应返还占有、使用的房屋于王某，王某应返还20万元的购房款。

所以，王某主张的房屋折旧费于法无据，不应支持。

评析笔者同意第二种意见，理由如下：首先，张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。

虽然房屋产权并没有转移至张某名下，张某没有取得该房屋的所有权，但张某是基于合法有效的买卖合同占有、使用房屋的。

王某在合同签订后，依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋，张某取得房屋的占有、使用权。

而所谓不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。

所以，张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。

其次，合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施。

一般认为，继续性合同的解除原则上无溯及力，如，租赁、借用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的，也就不能恢复原状。

商品房买卖合同纠纷司法解释第八条商品房买卖合同纠纷司法解释第八条简介商品房买卖合同纠纷是指在商品房交易过程中，双方因合同履行、违约、权利义务等问题产生的争议。

为了明确商品房买卖合同纠纷中的相关法律适用和司法解释，最高人民法院发布了《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》。

第一款：商品房质量问题根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第一款的规定，对于购买的商品房在交付后一年内出现的质量问题，购房人有权要求修复、更换或退还房款。

1. 质量问题的认定标准：商品房的结构安全存在问题；商品房的功能出现重大缺陷；商品房的主要设备存在故障；商品房的装修材料存在质量问题。

2. 质量问题的赔偿方式：如果商品房属于可修复的质量问题，开发商应当承担修理费用；如果修复后问题仍然存在或无法修复，购房人有权要求更换房屋或者退还房款；如果购房人已经使用了该房屋，可以要求开发商承担相应的使用费用。

第二款：商品房交付延迟《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第二款规定了商品房交付延迟的处理办法。

1. 商品房交付延迟的认定：开发商未按照合同约定的时间交付商品房；开发商在交付过程中出现违约行为；开发商无正当理由延长商品房的交付时间。

2. 购房人的权益保护：在商品房交付延迟的情况下，购房人有权要求开发商支付违约金；开发商应当按照合同约定的利息率，支付购房人的赔偿金；购房人可以要求开发商承担因商品房交付延迟而造成的其他直接经济损失。

第三款：未办理商品房销售权证书根据《商品房买卖合同纠纷司法解释第八条》第三款的规定，开发商未办理商品房销售权证书的后果如下：1. 未办理商品房销售权证书的认定条件：开发商未按照国家法律规定的程序办理销售权证书；购房人无法获得商品房的所有权。

2. 购房人的合法权益：购房人可以要求开发商办理商品房销售权证书；如果开发商无法办理商品房销售权证书，购房人有权要求开发商返还购房款项；购房人还可以要求开发商承担违约责任，支付相应的违约金。

天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知（津高法[2016]158号）今年以来，房屋买卖合同纠纷案件数量大幅增长，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了界定继续履行条件、确定违约损失赔偿幅度等新问题。

为了依法妥善审理好此类案件，统一裁判标准和执法尺度，高院民一庭组织一、二中院及部分基层法院召开了专题座谈会，就该类案件审理中的热点难点问题进行了深入研讨，并就一些具体问题形成了共识。

现就审判实践中应当注意的相关问题通知如下：一、处理原则审理上述案件时，要严格依照法律、行政法规和司法解释的规定。

既要遵循诚实信用原则，依法保护守约方的合法权益，又要兼顾合同的客观履行情况和条件，买卖双方的合同目的和居住条件，秉承“调解优先，调判结合”的理念，依法合理平衡各方当事人的合法权益。

二、《通知》的适用范围本《通知》中的“房屋买卖”，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖，不包括公产房、企业产房屋买卖。

商品房买卖合同纠纷可以参照本《通知》处理。

法律、行政法规和司法解释另有规定的，适用其规定。

三、关于合同效力的认定问题当事人尚未签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》，但自行签订或者通过房产中介机构签订的协议书具备了房屋买卖合同主要内容的，应认定房屋买卖合同成立。

经审查不存在法定无效情形的，应当认定合同有效。

当事人明确约定以签订《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。

出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。

如何认定房屋买卖合同中的期待利益根据《合同法》第113条第一款规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

1、什么是期待利益?期待利益，又称交易利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获得各种利益和好处。

目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

2、如何认定期待利益?(1)期待利益的依据必须是有效成立的合同。

当事人订立合同必须是合同法规定的或是合同法认可其是有效成立的。

这是期待利益得以损害赔偿的合法根据。

合同有效成立，合同才有如期履行的可能，期待利益正是基于如果合同得到履行所获得价值。

如果合同不是有效成立的，即使其得到履行，如合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，当事人对此所要求赔偿损害利益，并不是期待利益的赔偿。

这是因为：一是赔偿没有合法依据，二是其所要求的赔偿，仅仅是使当事人之间的关系改复到合同订立以前的状态。

在现实中，大量合同期待利益纠纷案件中的争议焦点就是在于当事人所签订的合同是否有效成立。

据此可见，合同有效成立的重要性。

(2)必须有违约行为存在。

违约行为是否存在.是守约方利益是否遭受损害的必要条件，如果没有违约行为，那就没有损害发生，也就无所谓的期待利益的损失。

因此，必须有违约行为存在。

合同的成立是当事人基于合理分配利益与承担风险而合意磋商成立的，只有合同正当履行完毕，当事人才可以实现各自所需。

而违约行为的出现，使合同履行中断，致使守约方基于合同本应得到的利益落空，而违约方则获得不当得利。

违约方的违约行为还必须存在两种限制条件：一是必须发生在合同订立之后履行期限结束之前;二是必须不是法律规定的免责事由，或因守约方缘故而产生的违约行为。

在我国房地产市场中，购房合同是购房者与开发商之间确立权利义务关系的重要法律文件。

然而，在实际操作过程中，由于各种原因，购房合同可能会被解除。

解除购房合同后，恢复原状成为了一个重要的法律问题。

本文将从解除购房合同的原因、恢复原状的原则及法律依据等方面进行探讨。

一、解除购房合同的原因1. 开发商违约：开发商未按合同约定时间交付房屋，或者房屋存在质量问题，导致购房者无法正常入住。

2. 购房者违约：购房者未按合同约定支付购房款，或者购房者要求解除合同。

3. 合同无效：购房合同存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，导致合同无效。

4. 政策调整：国家出台新的房地产政策，导致购房合同无法继续履行。

二、恢复原状的原则1. 合同约定原则：首先，应遵循合同中的约定，按照合同约定的方式恢复原状。

2. 实际损失赔偿原则：在无法按照合同约定恢复原状的情况下，应根据实际情况，对购房者或开发商的实际损失进行赔偿。

3. 公平原则：在处理解除购房合同恢复原状的过程中，应遵循公平原则，确保各方权益得到合理保障。

4. 诚实信用原则：在解除购房合同恢复原状的过程中，各方应诚信履行合同，不得采取欺诈、胁迫等不正当手段。

三、恢复原状的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“当事人一方违约，另一方有权解除合同，并要求对方赔偿损失。

”2. 《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同解除后，当事人应当根据合同性质、履行情况和损失情况，采取合理措施，恢复原状。

”3. 《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定：“合同解除后，当事人应当依法处理因合同而产生的财产关系。

”四、解除购房合同恢复原状的步骤1. 确定解除合同的原因：分析购房合同解除的原因，判断是开发商违约、购房者违约，还是合同无效、政策调整等情况。

2. 沟通协商：各方就解除购房合同恢复原状的问题进行沟通协商，争取达成一致意见。

3. 法律援助：如协商不成，可寻求法律援助，由专业律师提供法律意见，协助解决争议。

减损规则案例房屋买卖合同5篇篇1减损规则案例房屋买卖合同在房屋买卖合同中，减损规则是一个非常重要的条款。

减损规则是指在房屋买卖过程中，如果房屋出现了损坏或者毁坏的情况，买卖双方应该如何处理这种损失。

减损规则通常是在房屋买卖合同中的损失处理条款当中进行规定的，其目的是为了保护双方的利益，并明确双方应该承担的责任和义务。

在房屋买卖合同中，减损规则通常会包括以下几个方面：1. 损失程度的划分：减损规则通常会规定在房屋发生损失或毁坏的情况下，双方应当如何确定损失的程度。

通常情况下，损失程度可以分为轻微损坏、严重损坏和完全毁坏三种情况，每种情况都会对双方的权利和义务产生不同的影响。

2. 责任的界定：减损规则还会规定在房屋发生损失或毁坏的情况下，到底是卖方还是买方应当承担责任。

通常情况下，如果是由于买方过错导致的房屋损失，买方应当承担相应的责任；如果是由于卖方过错导致的房屋损失，卖方应当承担相应的责任。

3. 损失补偿的方式：当房屋发生损失或毁坏的情况下，减损规则还会规定双方应当如何进行损失的补偿。

通常情况下，损失补偿可以通过修复、赔偿或者退还货款等方式进行，双方应当在合同中约定清楚。

下面我们通过一个具体的案例来详细介绍减损规则在房屋买卖合同中的应用。

案例：小明和小红之间签订了一份房屋买卖合同，小红作为卖方，小明作为买方。

在合同中规定，房屋的价格为100万元，交付时间为一个月后。

在交付日的前一天晚上，由于突发雷雨天气，房屋的屋顶遭到严重毁坏，导致房屋内部部分受损。

小红选择通知小明，要求重新协商价格或者解除合同。

在这个案例中，减损规则的应用非常关键。

首先，双方应当确定房屋的损失程度，是否为轻微损坏、严重损坏或者完全毁坏。

其次，双方应当确定责任的界定，到底是由于买方过错导致的房屋损失，还是由于卖方过错导致的房屋损失。

最后，双方应当确定损失补偿的方式，是否通过修复、赔偿或者退还货款等方式进行。

在这个案例中，如果确定是由于雷雨天气导致房屋遭到毁坏，那么应当由卖方承担损失的责任。

合同解除后购房利率在现代社会中，购房合同的解除现象并不罕见。

对于购房者和开发商来说，合同解除后，他们最关心的问题之一就是购房利率的处理。

那么，合同解除后购房利率如何处理呢？本文将从法律和实践两个方面对这一问题进行分析和探讨。

首先，我们需要明确合同解除后购房利率的处理原则。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，双方应当恢复原状，互相返还已经取得的对方财产。

在购房合同解除的情况下，购房者已经支付的款项应当退还给购房者，同时，购房者应当将已经取得的房屋交付给开发商。

在这个过程中，购房者和开发商应当遵循公平、公正、合理的原则，协商确定购房利率的处理方式。

在实际操作中，购房合同解除后购房利率的处理方式有以下几种：1. 按照原合同约定的利率计算。

如果购房合同中约定了具体的利率，那么在合同解除后，购房者可以要求开发商按照原合同约定的利率支付利息。

2. 按照同期银行贷款利率计算。

如果购房合同中没有约定具体的利率，那么在合同解除后，购房者可以要求开发商按照同期银行贷款利率支付利息。

3. 按照市场利率计算。

在实际操作中，如果购房者与开发商协商一致，也可以按照市场利率计算利息。

需要注意的是，在合同解除后，购房者要求开发商支付利息的时间节点和计算方法应当明确约定。

一般来说，利息的计算时间节点是从购房者支付购房款项之日开始，到开发商退还购房款项之日止。

此外，在合同解除后，如果购房者认为自己的利益受到了损失，可以向开发商提出赔偿要求。

在这种情况下，购房者可以要求开发商支付赔偿金，并按照同期银行贷款利率支付利息。

总之，合同解除后购房利率的处理是一个相对复杂的问题，需要购房者和开发商在协商过程中充分沟通，明确约定处理方式。

在这个过程中，遵循公平、公正、合理的原则，协商确定购房利率的处理方式，是保障双方权益的关键。

同时，购房者应当了解相关法律法规，合理维护自己的权益。

在实际操作中，购房者可以寻求专业律师的帮助，以确保自己的权益得到充分保障。

房屋差价损失裁判要旨（全⽂约5600字，阅读⼤约需要8分钟）近⼏年来，⼆⼿房的购房交易数量与⽇俱增，根据数据显⽰，我国核⼼城市的⼆⼿房交易量正逐渐超过新房，我国的房地产市场正步⼊以⼆⼿房交易、租赁为主的存量市场时代。

与此带来的是⼆⼿房购房交易纠纷数量的增加，本⽂通过研究与房屋差价损失相关的法条，结合近⼏年福建地区司法实务中关于房屋差价损失赔偿的案例，分析归纳福建地区房屋差价损失赔偿案件的裁判要旨。

《民法典》中直接涉及到房屋差价损失的规定在合同编中，主要有以下⼏条：第五百六⼗三条：“有下列情形之⼀的，当事⼈可以解除合同：（⼀）因不可抗⼒致使不能实现合同⽬的；（⼆）在履⾏期限届满前，当事⼈⼀⽅明确表⽰或者以⾃⼰的⾏为表明不履⾏主要债务；（三）当事⼈⼀⽅迟延履⾏主要债务，经催告后在合理期限内仍未履⾏；（四）当事⼈⼀⽅迟延履⾏债务或者有其他违约⾏为致使不能实现合同⽬的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履⾏的债务为内容的不定期合同，当事⼈可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对⽅。

”第五百六⼗六条第⼀款：“合同解除后，尚未履⾏的，终⽌履⾏；已经履⾏的，根据履⾏情况和合同性质，当事⼈可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

”第五百七⼗七条：“当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定的，应当承担继续履⾏、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”第五百⼋⼗四条：“当事⼈⼀⽅不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合约定，造成对⽅损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履⾏后可以获得的利益；但是，不得超过违约⼀⽅订⽴合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

”根据民法典的相关条⽂，请求赔偿房屋差价损失的前提是，购房合同因违约⼀⽅的过错不能继续履⾏后，被违约⽅有权要求解除合同，并且要求违约⼀⽅对其期待利益损失进⾏赔偿，性质上与违约⾦相同，都属于对被违约⽅的损害赔偿，因此⼀般情况下不能重复获得违约⾦的赔偿和房屋差价损失赔偿。