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论预约合同违约中的机会利益损失赔偿导论现行《合同法》并未对预约合同予以明定，关于预约合同的相关规定，仅散见于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）等司法解释之中，这些司法解释层面的零星规定，对预约违约的赔偿范围均未作明确。
不过，新近颁布的《民法典》在合同编通则部分对预约合同进行规定，这在一定程度上弥补了缺陷，但就预约合同的性质及违约赔偿范围仍未作进一步明确。
立法上的不明晰，造成实务中对预约合同的性质各方认识不一，对预约合同违约的赔偿尺度更难以把握，关于预约合同的主要争点是：１、不履行预约义务的法律性质；２、不履行预约义务的赔偿范围；３、“机会利益”是否值得保护？４、具备本约主要条款的预约能否视为本约，并主张“履行利益”？５、具备本约主要条款的预约能否主张期待利益？“机会利益”是否值得保护如本系列文章第一篇所述，预约违约应当赔偿信赖利益损失，而因信赖所产生的损失包括为订立本约合同所花费的成本及无法订立本约合同所丧失的机会利益。
订立本约合同所花费的成本应予赔偿，在理论和实务上均不存争议。
然而，无法订立本约合同所丧失的机会利益是否需要赔偿，即“机会利益”是否值得保护，在理论和实务中历来聚讼纷纭。
有观点认为，“机会利益”不值得保护，其理由不外有二：一是，机会利益作为一种较为抽象的利益，其不确定性会导致实务中法官难以对赔偿数额进行精确界定，若仅凭借法官的自由裁量权酌情判赔，无疑会大大增加司法判决的不确定性。
如上海市第二中级人民法院的审判长王珍认为：【参见王珍：《建设主体变更情形下订购协议违反的法律责任》，《人民司法》２０１１年第１２期，相关案例：（２０１０）沪二中民二（民）终字第６０９号，以下简称“曹灿如案”】在确定缔约过失的赔偿范围时，应当以信赖利益的损失为限，不应包括机会丧失及期待利益的损失；信赖利益须是一种合理的能够确定的，而机会所形成的利益很难合理确定。
高杨、华润置地（徐州）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2021.04.14【案件字号】(2020)苏03民终7892号【审理程序】二审【审理法官】廖伟巍宋新河张伟【审理法官】廖伟巍宋新河张伟【文书类型】判决书【当事人】高杨;华润置地(徐州)有限公司【当事人】高杨华润置地(徐州)有限公司【当事人-个人】高杨【当事人-公司】华润置地(徐州)有限公司【代理律师/律所】周浩江苏圆点律师事务所;张孝明江苏圆点律师事务所;贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师/律所】周浩江苏圆点律师事务所张孝明江苏圆点律师事务所贺宁北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师】周浩张孝明贺宁【代理律所】江苏圆点律师事务所北京市竞天公诚(南京)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】高杨;华润置地(徐州)有限公司【本院观点】一、关于高杨与华润公司签订的《商品房买卖合同》以及《房屋改造委托协议》应否解除的问题。
一方面，华润公司与高杨在达成《房屋改造委托协议》后对于房屋交付的时间未再明确约定。
【权责关键词】无效代理违约金过错恢复原状支付违约金合同约定证人证言重新鉴定质证罚款诉讼请求变更诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一、关于高杨与华润公司签订的《商品房买卖合同》以及《房屋改造委托协议》应否解除的问题。
高杨与华润公司签订《商品房买卖合同》二份，并签订《房屋改造委托协议》及《关于云龙湖悦府17号楼05和17号楼06单位合并调整的补充说明》，约定由高杨向华润公司购买房屋并交由华润公司联系施工单位改造后交付给高杨，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
高杨已按照合同约定向华润公司支付全部购房款，华润公司也应向高杨交付符合约定条件的房屋。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2020.12.29•【文号】•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】司法解释•【时效性】现行有效•【主题分类】买卖合同正文最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
论合同法定解除后损害赔偿的范围摘要：不同的价值取向的选择必然影响到合同解除后损害赔偿的范围。
合同法定解除后损害赔偿的范围应以信赖利益为主。
关键词：合同解除损害赔偿信赖利益一、两大法系关于合同法定解除后损害赔偿范围（一）大陆法系关于合同法定解除后损害赔偿的范围大陆法系中损害赔偿的范围大致有赔偿所受之损害、赔偿所失之损害。
第一种是赔偿所受之损害，如《德国民法典》第 346 条第 1 款规定：”合同当事人一方以合同保留解除权，或享有法定解除权的，在解除合同的情况下，所受领的给付必须予以交还,所收取的用益必须予以返还。
”德国法认为解除为债务返还的关系，进一步说明损害赔偿是所受之损害。
第二种是赔偿所受之损害与所失之损害，如《法国民法典》第 1149 条规定：”对债权人应付的损害赔偿，除下述例外或限制外，一般应包括债权人所受的损失和所失的可得利益。
”以及”日本法的学说及判例在法定解除的问题上采用直接后果说，对于损害赔偿，认为它是以债务不履行为原因的，由于债权人在很多情况下单单靠解除合同并恢复原状是无法填补其所受的损失的，因此尽管解除具有溯及效力，也允许其损害赔偿，损害赔偿的内容被认为是履行利益的赔偿。
”《瑞士债法典》第 109条第 2 款规定：”解除合同的一方可以请求因解除合同所遭受的损害赔偿，但债务人能证明其无过错的除外。
”（二）英美法系关于合同法定解除后损害赔偿的范围“美国《统一商法典》把损失分为直接损失、间接损失和附带损失三种。
根据该法典第 2-714 条、2-715 条的规定，直接损失是指货物或价金的损失。
附带损失包括：为检验、接收、运输和存储被正当拒收的货物而支出的合理费用；任何商业上合理的服务费；补进货物的佣金或费用；以及因迟延交货或其他违约而附带造成的任何合理支出。
间接损失包括：（1）未能满足买方一般或特殊的要求和需求而造成的损失，只要在订立合同时卖方有理由知道此种要求和需求，且买方无法以补进货物或者其他方法而合理地避免此种损失；（2）对人身或财产造成的损害，只要卖方违反担保是造成此种损害的近因。
合同解除与信赖利益损害赔偿- 案情简介原告蔡志鸿于1996年8月23日向被告厦门市邮电局购买西门子S4手机（移动电话）一部。
蔡志鸿交给厦门市邮电局该电话材料费5140元，入网费3000元，SIM卡200元，频率占用费90元，望封费1元，总计8431元。
1996年8月25日，蔡志鸿以其手机出现电源打不开的故障，将该机送至厦门市邮电局所属移动通信设备中心要求检修，在此次维修单的记录上仅记载“处理”两字。
当月28日，蔡志鸿取回该手机。
9月13日，蔡志鸿以该机存在自动关机的故障要求换机。
厦门市邮电局根据其要求给予换机，并按内部规定收取蔡志鸿折旧费364元，塑封费1元。
此后，蔡志鸿又以其换得的手机存在自动关机的故障两次免费更换手机。
蔡志鸿取得第四部手机认为该机仍存在自动关机等故障，便于1996年11月26日向原审法院提起诉讼，请求退还该机，厦门市邮电局退还其开户费和由此引起的有关款项及至还款期止的利息，并承担精神损失赔偿责任。
被告同意原告退还移动电话并可返回机身款，但原告已交的入网费已用于通信全网的建设，无法退还。
法院在审理期间，将蔡志鸿购买及更换的四部西门子S4手机委托邮电部通信设备质量监督检验中心进行检验，检验报告出示：智能卡无效。
四部手机中第二部为不合格产品，其余三部为合格产品。
第二部手机有明显维修痕迹及摔伤痕迹，第一部手机明显开封维修过，且为出厂后被开封维修过。
第四部手机有明显开裂痕迹（可能是摔伤）。
第四部手机未发现自行关机和按“1”键自动关机，以及重新开机后原关闭的照明自行开启的现象。
原设定的“KEYLOCK”自行消除及按号码键过程中出现返回原始图案和字码的故障未发现。
一审判决支持了被告的请求，判令原告退回手机，被告退还原告机身价款人民币5341元。
二审法院认为入网费与手机使用密不可分，应予退还。
另因第二部手机不合格，厦门市邮电局收取原告折旧费364元显属不当。
故判令厦门市邮电局退还蔡志鸿机身款及材料费5431元，入网费3000元，折旧费364元，共计人民币8795元。
商品房买卖合同法定的九种解除情形面积误差可退房本文仅就“商品房”问题进行梳理，不涉及二手房、经济房、政策房、安置房、私房等房产问题，因为这些不同的房产适用不同的法律规则，而商品房反映出来的问题是最多的，故重点探讨商品房的法律问题。
房观察4月20日讯自“金融危机”及“房市危机”以来，人民法院受理的商品房买卖纠纷中“退房”纠纷呈现出增长的趋势，购房者起诉开发商要求“退房”。
可见，影响之大，焦点之集中。
为了对“退房”(法律上的正式说法叫“合同的解除”)这一问题进行比较细致的总结，就此房观察新媒体特邀观察家智库专家、四川恒高律师事务所徐江，根据其曾经办理过的一些案件、法律的规定并结合购房者的一些主张和理由，为大家解读，以供参考。
1、合同无效情形下的退房。
合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。
此情形下，可以要求退房。
具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。
不过有一点要说明，很多学习者说“五证”不全、合同无效。
这种说法是错误的。
司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。
但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。
商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空数据基础，法律规定不是作为效力依据。
购房者不能以此为由要求退房。
再次，土地不合法，可以要求退房。
这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。
根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。
购销中的解除与损失赔偿的法律规定购销合同是商业交易中最常见的形式之一，它规定了买卖双方在商品交易中的权利和义务。
然而，有时由于各种原因，当事人需要解除购销合同，并可能面临损失赔偿的问题。
本文将介绍购销合同解除和相关损失赔偿的法律规定。
一、购销合同解除的情形购销合同可以根据以下情况被一方或双方解除：1. 买卖双方协商一致：当双方对合同的继续履行意愿达成一致时，可以解除购销合同。
2. 不可抗力：如果发生不可抗力导致合同无法履行，例如自然灾害、战争等，双方可以解除合同，并不承担任何违约责任。
3. 合同条款约定：购销合同的条款中通常会约定一些解除条件，例如当某一方未能按时履行合同义务时，对方可以解除合同。
4. 法律规定：根据国家法律的规定，购销合同可能会在特定情况下被解除，例如当事人丧失民事行为能力、违反法律禁止性规定等。
二、购销合同解除的程序购销合同解除应当按照合同约定的程序进行，当合同没有明确约定时，可以采取以下程序：1. 发出解除通知：一方主张解除合同时，应当向对方发出书面解除通知，并在通知中注明解除合同的理由和解除的日期。
2. 对方同意解除：双方在解除通知中对解除合同的事宜达成一致，可以以书面形式确认双方同意解除合同，并订立解除协议。
3. 不同意解除：如果对方不同意解除合同，解除一方可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除合同。
三、购销合同解除的损失赔偿当购销合同解除后，解除方可能会面临损失，并有权要求对方进行赔偿。
根据我国《合同法》的规定，损失赔偿可以分为以下几种情况：1. 违约方赔偿：如果购销合同解除是由于对方违约导致的，解除方有权要求对方承担违约责任，并赔偿解除方因此遭受的实际损失，包括直接损失和间接损失。
2. 无过错方赔偿：当购销合同解除是由于一方无法履行合同义务的原因，对方无过错且解除合同造成实际损失时，一方有权要求对方进行赔偿。
3. 解除合同后已经履行的义务：如果购销合同在解除之前已经履行了一部分，解除方有权要求对方退还已履行的部分，并赔偿相应的损失。
房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张张海勇案情2003年7月，张某与王某签订了房屋买卖合同，约定如卖方王某在1年内未把房屋产权转移至买方张某名下，张某有权解除合同。
合同签订后，张某交付了购房款20万元后搬入该房。
2004年8月，张某多次催促王某办理产权过户手续，王某始终未办，遂向王某发出解除合同的通知，并要求王某返还全部购房款。
王某同意解除合同，但只愿意返还19.4万元，其余6000元则认为是房屋的折旧费。
双方协商未果，张某遂向法院起诉。
分歧在审理过程中，对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见：第一种意见认为，应支持王某的主张。
理由是：张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋，使房屋产生了损耗，王某遭受了损失，所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利，理应返还，而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。
第二种意见认为，不应支持王某的主张。
理由是：张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的，不存在不当利益。
本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果，当事人应恢复到订约前的状态，即张某应返还占有、使用的房屋于王某，王某应返还20万元的购房款。
所以，王某主张的房屋折旧费于法无据，不应支持。
评析笔者同意第二种意见，理由如下：首先，张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。
虽然房屋产权并没有转移至张某名下，张某没有取得该房屋的所有权，但张某是基于合法有效的买卖合同占有、使用房屋的。
王某在合同签订后，依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋，张某取得房屋的占有、使用权。
而所谓不当得利，是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得益返还受损失的人。
所以，张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。
其次，合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施。
一般认为，继续性合同的解除原则上无溯及力，如，租赁、借用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的，已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的，也就不能恢复原状。
