土地一级开发成本

土地一级开发项目成本花费构成一、土地一级开发项目成本花费组偏见下表土地一级开发项目成本测算通用模板序号花费项目名称一先期花费1 项目建议书编制费计算依照计算方法2 项目建议书评估费3可行性研究报告编制费4可行性研究报告评估费5 综合策划方案编制费6 规划编制费控制性详尽规划修筑性详尽规划景色区规划环境景观规划城市设计单项专业规划城市综合交通规划7环境影响评论报告编制费计价钱 [1999]1283 号见附表二计价钱 [2001]1218 号《城市规划设计计费指导建议》中国城市规划协会2004年 6月计价钱 [2002]125 号1、投资估量额在相应区间内用插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算用地面积×计费单价用地面积×计费单价用地面积×计费单价规划费的30%-40%规划费的40%-80%人口×计费单价人口×计费单价1、投资估量额在相应区间内用插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算8交通影响评论报告编制费计规发[2001]1001号可参照规划设计咨询的取费标准9安全影响评论报告编制费10 地震影响评论报告编制费国务院令 323 号京价字 [2002]361 号11 丈量费12 勘探费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数13 设计费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数14 暂时水、电、路、房子费按有关规定履行估计工程量×单价15 其余二征地拆迁费（一）征地赔偿费1 土地赔偿费市政府 [2004]148 命令按实质或经验计算2 青苗赔偿费4 布置补贴费劳动力布置补贴费超转人员补贴费残疾人布置补贴费5 其余花费及税金耕地开垦费耕地占用税菜田基金防洪费新增建设用地使用费征地不行预示费6 其余（二）拆迁赔偿费1 农（居民）拆迁房子拆迁赔偿费（含经营性用房）地上隶属物赔偿费迁居补贴费提早迁居奖赏费家电改移补贴费增援要点工程费2 乡镇公司拆迁赔偿费搬家补贴费停产休业补贴费拆迁赔偿费搬家补贴费3 国有企事业拆迁赔偿费设备搬家补贴费停产休业补贴费军产补贴费拆迁赔偿费搬家补贴费4 市政、公共设备市政设备赔偿费京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价市政府 [1999]30 命令菜地面积×单价市政府 [1994]21 命令可转让面积×单价财综字 [1999]117 号新增建设面积×单价依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，1 至 4 项共计×必定比率集体土地：房子拆迁赔偿价＝宅基地域位市政府 [2003]124 命令赔偿价×宅基地面积＋被拆迁京领土征 [2003]606 号房子重置成新价国有土地：非住所房子拆迁赔偿价= 区位京领土拆 [2002]1234 号价钱× K1 × K2 × K3 ×建筑面京领土拆 [2003]808 号积 + 地上物赔偿价京房地评字 [1999]656 号[2002]646 号或按实质协议价钱履行依据有关定额或市场行情联合实质状况或经验数据计算：估量估量指标单价×数目公共建筑赔偿费古树文物古建修护还建费5 特别用地军事用地其余用地6 其余花费及税金拆迁服务费拆掉清运费拆迁评估费拆迁不行预示费7 其余三市政基础设备建设费1 道路2 桥梁3 雨水4 污水5 中水6 上水7 电力8 热力9 天然气10 电信11 人防工程12 场所平坦13 市政场站14 雨水泵房15 燃气调压站16 热力站17 开闭站18 地区中水站19 市政管理用房20 其余四公共配套设备建设费1 交通智能化系统2 公共表记指示系统依据拆迁量磋商按实质或经验计算依据运输距离及消纳收费按实质或经验计算详细磋商京价房字 [1997]398 号赔偿价款的 1-1.5%依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，1 至 5 项共计×必定比率参照 2001 年《北京市建设工程估量定额》及其增补定额、与之配套的《北京市建设工程花费定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《资料估量价钱》；《全国一致市政工程估量定额》、《建设工程工程依据规划或设计图纸，参照量清单计价规范》、造价相应定额或经验估量指标估量: 处有关文件：工程量×定额子目单价×综合费率计京造定 [2002] 6 号、算京造定 [2003] 8 号、京造定 [2003] 9 号、京造定 [2003] 11 号、京造定 [2004] 5 号、京造定 [2004] 7 号、京造定 [2005] 3 号、京造定 [2005] 5 号等参照 2001 年《北京市建设依据规划或设计图纸，参照工程估量定额》及其增补相应定额或经验估量指标估量:3 地区安防监控系统4 公共卫生间5 环卫设备6 垃圾采集转运站7 消防站8 派出所9 邮局10 公交车辆场站11 灵活车泊车场（库）12 非灵活车泊车设备13 公园14 绿地15 广场16 景观小品17 其余五其余花费1 暂时用地费2 暂时建设费3 招标代理服务费4 标底编制费5 工程监理费6 工程质量监察费7 施工图估量编制费8 施工图审察费9 施工执照费10 合同公证费11 建设期地区管理费12 完工图编制费13 地价评估费14 土地出让底价编制费15 专家审察费16 审计费定额、与之配套的《北京工程量×定额子目单价×综合费率计市建设工程花费定额》《北算京市建设工程机械台班费用定额》《资料估量价钱》；《全国一致市政工程估量定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处有关文件：京造定 [2002] 6 号、京造定 [2003] 8 号、京造定 [2003] 9 号、京造定 [2003] 11 号、京造定 [2004] 5 号、京造定 [2004] 7 号、京造定 [2005] 3 号、京造定 [2005] 5 号等按租借市场行情估量按实质或经验计算参照有关定额估量按实质或经验计算计价钱 [2002]1980 号按差额定率累进法计算附表三1、监理工程概（预）算的百分比[1992]价费字 479 号2、参加监理工作年度均匀人数计算：附表四3.5-5 万元 / 人*年计价钱 [2002]10 号基本设计费的10%市规发 [2001]761 号可参照计价钱[1999]1283 号还没有明确收费标准按估计工程量乘以工日费率计算可依据规划或设计图纸，参照按两方磋商讨定相应估量指标、定额或经验估量工程量×计费单价按计算计价钱 [2002]10 号基本设计费的 8%京价房字 [1997]398 号标的总数采纳差额定率累进计算还没有明确收费标准参照京价房字 [1997]398 号还没有明确收费标准可参照计价钱 [1999]1283 号按估计工程量乘以工日费率计算17 律师费18 工程保险费建质 [2005]133 号可按建安费的 0.1%-1%计算还没有明确收费标准可依据规划或设计图纸，参照19 完工移交前的保护管理费还没有明确收费标准相应估量指标、定额或经验估量工程量×计费单价按计算20 项目后评估费还没有明确收费标准可参照计价钱 [1999]1283 号21 其余《北京市土地贮备和一级六公司管理花费开发暂行方法》京领土市不高于土地贮备开发成本的2%[2005]540 号七财务花费1 贷款利息人行现行利率表按贷款年限计算2 其余融资花费还没有明确收费标准3 金融机构手续费4 其余八销售花费1 市场推行费依据市场行情估量2 招商费可按估计销售收入的必定比率3 入市交易费还没有明确收费标准计取4 其余九开发期税费1 营业税2 城乡保护建设税国家有关税法营业额× 5.5%3 教育费附带4 其余十不行预示费依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，一至九项共计×必定比率二、总投资测算汇总表详见下表总投资测算汇总表序号项目金额（万元）比率备注一先期工程费二征地拆迁费1征地赔偿费2拆迁赔偿费三市政基础设备建设费四公共配套设备建设费五其余花费六公司管理花费七财务花费八销售花费九开发期税费十不行预示费总计三、建设项当先期工作咨询收费标准一、按建设项目估量投资额分档收费标准单位：万元估量投资额3000万元－ 1 亿元 1 亿元－ 5亿元 5 亿元－ 10 亿元10 亿元－ 50 亿元50 亿元以上一、编制项目建议书6－ 14 14-37 37-55 55-100 100-125二、编制可行性研究报告12－ 28 28-75 75-110 110-200 200-250三、评估项目建议书4－ 8 8－ 12 12－15 15-17 17-20四、评估可行性研究报告5－ 10 10－ 15 15-20 20-25 25-35二、按建设项目估量投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）行业调整系数（一）、行业调整系数1.石化、化工、钢铁2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）4.林业、商业、粮食、建筑5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程（二）、工程复杂程度调整系数注：工程复杂程度详细调整系数由工程机构与拜托单位依据各种工程状况磋商确立。

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。

征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。

拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。

此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。

拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。

其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。

这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。

本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。

征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

青苗是指尚未收获的农作物。

其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。

征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。

2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

土地一级开发成本清算概述土地一级开发是指从原始土地到可以进行建设的开发阶段，包括土地的选址、规划和开垦等过程。

土地一级开发成本清算是对土地开发过程中产生的各项费用进行核算和整理的过程，通过对成本进行清算，可以为土地开发项目的决策和计划提供依据，确保项目的可行性和经济性。

具体步骤1. 土地选址和取得费用土地选址是土地一级开发的第一步，需要考虑土地的区位条件、交通便利性、用地规划等因素。

与土地选址相关的费用包括土地调研费用、土地评估费用、土地流转费用等。

在进行土地选址时，需要考虑土地所处的行政区划，以及该行政区划对土地出让和流转的要求，进而确定土地取得的费用。

2. 土地规划设计费用土地规划设计是土地一级开发的关键环节之一，需要编制土地详细规划和总体规划。

土地详细规划涉及土地的分区、土地用途、道路布局、绿化设计等，需要请专业规划设计单位进行编制。

土地总体规划则是指对土地进行宏观规划，并确定土地的开发指标。

土地规划设计费用包括编制土地规划的设计人员费用、勘察测量费用等。

3. 石方开采和场地平整费用在土地一级开发过程中，常常需要进行石方开采和场地平整。

石方开采是指将原始土地上的石方进行清理和挖掘，以便进一步的开发利用；场地平整是指对原始土地进行平整和填土，以保证土地的稳定性和建设的顺利进行。

石方开采和场地平整费用包括人工费用、机械设备使用费用以及土方运输费用等。

4. 基础设施建设费用基础设施是土地一级开发的重要组成部分，包括道路、给水、排水、电力等设施的建设。

基础设施建设费用包括施工人员的工资、材料采购费用、设备租赁费用等。

在进行基础设施建设时，需要注重节约成本和合理使用资源，以保证基础设施的质量和使用寿命。

5. 环境保护和景观设计费用土地开发过程中需要考虑环境保护和景观设计，以保护自然环境和提升项目的整体形象。

环境保护费用包括环境影响评价费用、环境治理费用等；景观设计费用则包括景观设计师的设计费用、景观材料的采购费用等。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。

土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。

下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。

一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。

2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。

3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。

二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。

2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。

3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。

三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。

2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。

3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。

4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。

四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。

2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。

3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。

4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。

5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。

五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。

2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。

3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。

此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。

在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。

总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。

浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。

2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。

3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。

投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。

4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。

二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。

在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。

单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。

项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。

2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。

在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。

宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。