土地一级开发项目成本费用组成

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。

征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。

拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。

此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。

拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。

其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。

这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

浅谈土地一级开发之成本控制【摘要】土地一级开发指的是土地在出让前所进行的开发建设，开发的主要负责人一般是政府，或者政府委派的特定企业。

土地一级开发的主要目的是为了让土地可以达到出让的标准。

本文围绕着土地一级开发的问题，对开发过程中的造价控制和管理进行了详细分析。

【关键词】土地一级开发；成本控制；造价管理一、前言土地一级开发是我国土地管理制度中的一个重要的组成部分，直接影响土地出让成本的高低，因此，对一级土地开发过程中的成本控制就显得尤为重要。

由于我国各地的土地一级开发成本控制体系还不够完善，所以，强化开发过程中的造价管理具有重要意义。

二、我国城市土地一级开发概述土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合开发建设，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。

政府应完成土地收回、收购、置换、征收等土地手续，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标，进行一定程度的市政配套设建设等一系列开发事项，主要包括四个方面。

1、改变土地权属性质。

政府依据确定的土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划，对涉及的集体土地办理农转用征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的所有权和使用权，从而具备土地一级开发的权属基础。

2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。

政府应根据城市总体规划、控制规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。

主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、水电暖气等配套设施实施条件。

如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。

3、土地平整及市政基础设施建设。

土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。

随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。

政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。

如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。

因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。

②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。

不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。

土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。

土地一级开发项目成本测算一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、治理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的治理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为庞大，要求项目的投资者必须有专门强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本差不多决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评判和决策的要紧依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上差不多完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平坦（简称“七通一平）（或“五通一平” 及其他情形），可直截了当用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳固，对土地出让交易价格的阻碍程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费托付编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境阻碍评判分析费用交通阻碍评判分析费用地震阻碍评判分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费♦立项报告、可研报告的编制费♦土地一级开发实施方案的编制费♦项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地点物价局、打算委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。