[整理]土地一级开发项目成本测算PPT课件

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（一）项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计
价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收 费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员 会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设 项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计 价标准。
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（一）项目前期费用
5、交通影响评价分析费用
北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分 新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符 合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北 京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规 划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告 的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计 咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2 元/平米不等 ）。
土地一级开发项目成本 测算
目录
一、 土地一级开发项目成本的概念、作用 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 五、土地一级开发项目成本的管理与控制
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发 《中关村科技园区条例 》 （2000年12月8日通过） 《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】 《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出
（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
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三、土地一级开发项目的成本测算依据
字[2002]1100号】 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用： 土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投 资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金 需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不 同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价 和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级 开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
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（一）项目前期费用
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合 等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价 格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计 计费标准》，放开了规划设计市场。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是 成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次 估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础， 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本 管理。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
（一）项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编
制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划
方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
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（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影 响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发 布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计 价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、 环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算 环境影响评价分析费用的依据。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估 机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价 格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交 易价格的重要依据。
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二、土地一级开发项目的成本构成
→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规 划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了 《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计 计费的参考依据。
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（一）项目前期费用
3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10 号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002 年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费 用。