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【商业】K11，何以成为上海购物中心NO.1?在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。
作为内地最领先的全球城市，上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。
欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业，都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部，因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。
在这里，资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖，才有可能生存下来。
在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11。
作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
有数据为证，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，如今在内地圈子里已经如雷贯耳。
很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新，但不管怎样，K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。
一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。
”K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。
今天给各位推荐一篇环球企业家的长文，深度解读K11的操作模式和运营状态，内部爆料很多，值得大家学习借鉴。
《K11的新世界》来源：环球企业家作者：侯佳内容导读：横空出世的K11颠覆了人们对于购物中心的认知，郑裕彤长孙因此浮出水面。
“印象派大师莫奈特展”在中国展览的最后一天，门票已经变得一票难求。
6月15日这一幕并非发生在美术馆，而是出现在上海商业中心淮海路的K11购物中心。
在K11的地下二层里聚集了大量的“黄牛”，他们正在高价出售门票，而位于地下三层的莫奈特展门口则早已排起了数十米的长龙。
k11营销案例
K11营销案例可以从以下几个方面进行解析：
1. 空间创新：K11在购物中心内打造了3000平米的艺术交流、互动及展示空间，定期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活动。
此外，K11还将美术馆、艺术馆等沉浸式业态搬进了购物中心，为消费者带来独特的艺术体验。
这种空间创新使K11的购物中心不仅是一个购物场所，更是
一个艺术文化的交流平台。
2. 场景景观创新：K11在场景景观上进行了大量的创新。
例如，打造都市丛林奇景，融入自然素材和生活元素，采用大面积垂直绿化设计，打造33米
高下的人工水景瀑布，以及在卫生间、公共空间、街道等处设置一系列“黑科技”景观。
这些创新的场景景观不仅提升了消费者的购物体验，也使购物中心成为一个充满活力和创意的公共空间。
3. 运营创新：K11通过极具前瞻性的创新方式积极挖掘细分领域的会员资源，实现头部会员体验升级。
此外，他们还通过精心配套行程前后知识服务，让消费者深入了解历史文化，通过新潮的方式感受中国文化。
这种创新的运营方式不仅提升了消费者的满意度，也进一步提升了购物中心的品牌价值和影响力。
4. 合作推广：K11与艺旅文化合作，推出敦煌石窟艺术之旅、武夷山人文行摄之旅以及湖庐雅集岭南四时生活之旅三条路线。
消费者参与这些旅行项目，
可以升级为终身制KLUB 11金卡会员。
这种合作推广的方式不仅增加了消费者的粘性，也扩大了K11品牌的影响力。
以上就是K11营销案例的解析，希望对你有所帮助。
K11的商业逻辑作者：徐宁来源：《财经天下周刊》2015年第03期“艺术应该属于每个人。
”喊出这句口号的，不是哪个人民艺术家，而是郑志刚——香港新世界集团第三代掌门人、K11购物艺术中心创始人、36岁的哈佛大学东亚文学系高材生。
郑家号称香港四大家族之一（另三家为李嘉诚家族、李兆基家族、郭炳湘家族），两年前郑志刚成为接班人时，祖父郑裕彤以160亿美元的身家，在福布斯香港富豪排行榜上名列第4。
除了新世界，周大福珠宝也是郑家旗下产业。
与拥有传奇经历的祖辈、父辈相比，长了一张娃娃脸的“文科生”郑志刚要如何走出一条自己的路？事实上，这条路看起来的确有一些新异。
据说，郑志刚有一个“艺术为人人”的理想，所以他的商业雄心包含两个元素，其中之一是商业自不待言，令人意外的是，另一个元素是艺术。
按他的计划，到2018年新世界集团在中国将拥有19个K11商业项目，而这些项目都会注入艺术基因。
有意思的是，这一切发生在商业地产一片哀鸿的时期。
郑志刚的“首秀”，是2009年12月在香港尖沙咀开幕的第一家K11，包括商场和写字楼。
此前一个月，30岁的他与香港海味大王之女余雅颖成婚，婚礼耗资1.15亿港元。
但新婚数天之后，他就重新投入工作。
在尖沙咀K11入口，可以看到奈良美智的小狗雕塑，位置最好的店铺售卖的是艺术精品，而商场中庭则是香港本地的创意设计展。
一年多前我约访郑志刚，他把地点定在商场二楼一间开放的咖啡厅。
他说他喜欢时尚、艺术，喜欢有品位的生活，所以不喜欢在办公室见朋友，也不喜欢穿西服正装。
尽管3岁时就出国接受教育，郑志刚却强调自己有一颗“中国心”。
“我对中国的文化非常骄傲。
”他操着香港普通话表示，他并不想做不伦不类的中西合璧，而要创造一个未来的中国文化艺术平台，并把它推向国际。
他代表的是中国新一代“艺术推动者”“艺术赞助人”。
这些出生于1980年代甚至1990年代的年轻人，多具有国际视野和分享精神，敢于将个人审美与社会嫁接。
K11的成功之道：艺术是灵魂、运营的关键上海K11购物艺术中心位于上海市黄浦区淮海中路300号，原为香港新世界大厦，2011年广场改建，并命名为K11购物艺术中心，2013年6月，改建完毕的上海K11正式开业运营。
开业两年的上海K11受到了行业的瞩目，被认为是体验式购物中心的先锋之作。
陈健豪为K11购物艺术中心南中国区运营总监、中国区招商总监。
一、上海K11的简介矗立于淮海路黄金商圈，上海K11总建筑面积11万平方米，其中写字楼超过8万平方米，购物艺术中心3.6万平方米。
K11西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，本地白领、长三角地区人群、外籍人士构成了K11主要的消费群体。
据悉，上海K11购物艺术中心的楼层包括地下3层与地上1-6层，而6层是停车场兼户外花园，B3层是chi K11美术馆，不在商业的范围内。
商业部分主要是地下2层与地上1-5层。
二、上海K11的业态规划B2层与B1层以时装配饰为主，主要是中档商品，均衡搭配有美容护理、生活馆、甜品等，进驻的品牌有ECCO、mrkt、LOL、ABC料理工作室、Seesaw等。
1层与2层分布着众多国际奢侈品牌，包括Max Mara、Chloe、Bally、Burberry、Dolce & Gabbana等，相比于B1 ，B2层大众化的环境显得更清静，因为广场挑空的因素，圆弧形的空间让人觉得空间格局略微显小，但因为因艺术氛围的掺入，不觉得单调乏味。
3层与4/5层分别是都市农场、特色美食，而6层兼有部分餐饮外摆区、空中花园和停车场。
在陈健豪看来，上海K11的B2层连接地铁站，1层大门正对着淮海中路，加上6-9层停车场带来的客流，使项目非常好地构成了三首层效应，商场畅行无阻，不存在冷清的角落，“每一层都有一些好玩、好看的东西，购物中心每个月都有稳定的100万人次的客流量，是国内较早做成功的体验式购物中心，给商业地产的发展带来了启发三、K11的生意经：培养优质客户的品牌粘性作为国内极具盛名的体验式购物中心，K11把艺术·人文·自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保三者进行结合和互动，带出创意、自由及个性化的生活品牌，为大众带来了前所未有的感官体验。
上海K11商业报告（一）引言概述:上海K11是中国最具创新设计和艺术氛围的购物中心之一。
本文旨在通过对上海K11商业报告的撰写，全面介绍上海K11商业中心的概况、运营模式、品牌合作、商业效益以及前景展望等内容。
通过深入了解上海K11商业中心，读者将能够更好地理解其作为一个独特的购物目的地和文化艺术平台的价值和影响力。
正文：一、概况1. 上海K11商业中心的位置和规模2. 上海K11商业中心的建筑设计和布局3. 上海K11商业中心的区域特色和定位4. 上海K11商业中心的客流量和受众群体5. 上海K11商业中心的核心竞争力和特点二、运营模式1. 上海K11商业中心的业态组合和租赁模式2. 上海K11商业中心的管理团队和运营策略3. 上海K11商业中心的市场推广和品牌定位4. 上海K11商业中心的特色活动和社交互动5. 上海K11商业中心的用户体验和服务理念三、品牌合作1. 上海K11商业中心与国际品牌合作的案例分析2. 上海K11商业中心与本土品牌合作的案例分析3. 上海K11商业中心与艺术机构合作的案例分析4. 上海K11商业中心与时尚界名人合作的案例分析5. 上海K11商业中心通过品牌合作的商业价值与影响力四、商业效益1. 上海K11商业中心的销售额和营业收入2. 上海K11商业中心的客户满意度和口碑评价3. 上海K11商业中心的商铺租金和投资回报4. 上海K11商业中心的员工福利和社会贡献5. 上海K11商业中心的商业效益对经济发展的影响五、前景展望1. 上海K11商业中心的发展计划和扩张战略2. 上海K11商业中心的创新举措和未来发展方向3. 上海K11商业中心在区域发展和城市形象建设中的角色4. 上海K11商业中心的市场竞争优势和可持续发展能力5. 上海K11商业中心对中国商业中心的影响和启示总结:通过本文的撰写，我们全面介绍了上海K11商业中心的概况、运营模式、品牌合作、商业效益以及前景展望等内容。
上海k11调研报告上海K11调研报告一、调研目的：本次调研的主要目的是了解上海K11的经营状况和市场竞争情况，为进一步的经营决策提供参考。
二、调研方法：1. 网络调研：通过搜索引擎和社交媒体等途径，获取相关数据和评价。
2. 实地调研：亲自前往上海K11，观察店铺情况和顾客流量。
三、调研结果：1. 位置优势：上海K11位于市中心地段，交通便利，周边商业氛围浓厚。
2. 商铺租金高昂：上海K11的商铺租金非常高，成为商家的一大负担。
3. 多样化的商铺类型：K11内有各种类型的商铺，包括服装、餐饮、家居、艺术等，满足了不同人群的需求。
4. 强大的艺术氛围：上海K11注重打造艺术与商业的结合，定期举办艺术展览和文化活动，吸引了一大批文艺青年和艺术爱好者。
5. 顾客流量较大：上海K11每天人流量可观，特别是周末和节假日，吸引了大量顾客前来购物和娱乐。
6. 高端消费者群体：上海K11的消费者以年轻人和高收入人群为主，他们追求品质和个性化消费。
7. 品牌租户丰富：上海K11聚集了众多国际知名品牌，包括LV、GUCCI、迪奥等，这也证明了其在市场上的影响力。
四、调研结论：1. 上海K11的地理位置优越，交通便利，是吸引顾客的重要因素。
2. 商铺租金过高，是商家的一大负担，需要制定合理的租金政策，吸引更多的品牌入驻。
3. 多样化的商铺类型，可以满足不同人群的需求，但要避免同质化竞争。
4. 上海K11注重艺术氛围，与艺术相关的活动和展览应更加多样化和具有吸引力。
5. 上海K11的顾客群体主要是年轻人和高收入人群，要针对这一群体的需求进行精准定位和市场推广。
6. 上海K11的品牌租户丰富，但也要注意保持良好的品牌结构和商户关系。
综上所述，上海K11拥有较好的市场潜力和吸引力，但也面临一些挑战。
通过继续打造艺术氛围、积极与品牌合作、合理调整商铺租金等措施，相信上海K11可以进一步巩固其市场竞争地位，吸引更多的顾客和品牌入驻。
K11何以成为上海购物中心排名第一位的项目----上海K11艺术购物中心的项目管理理念经验借鉴在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。
作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。
一下在上海市场引起轰动。
K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。
项目管理理念经验借鉴如下。
一、K11项目发展基本理念1、上海K11项目发展基本理念是作为新世界集团在内地的第一家艺术购物中心。
项目位于上海淮海中路，与历史悠久的上海淮海路商圈融为一起，成为淮海路上艺术、文化相结合的休闲新地标。
在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。
K11艺术、人文、自然核心理念的贯彻，K11在一定程度上颠覆了传统意义上的商业观念，传统的商业观念的内核是博弈、是谈判、是价值交换，而K11所定义的商业内核居然是艺术修养，传递的是人文关怀，是一种开放的、海纳百川式的气势，这就使原本拥挤喧嚣的购物中心充满了一种平和安宁的氛围，在这种氛围下，大牌门店的存在，也不像其他地方那样贵气逼人、特立独行，而是与周遭的其他业态融为一体，“大象无形，大音希声”，这才是真正的高端，就这一点来说，K11做到了超越。
另外，绿色、自然、生态是都市人追求的永恒主题，在购物中心开辟“都市农场”种菜养猪，K11不是第一家，万达广场也在做同样的尝试，但是能够把“都市农场”与购物中心周围的环境过渡的如此自然，实属罕见。
究其原因，是根源和理念上的领先，因为大面积的外墙垂直绿化、屋顶空中花园，室内绿色景观，层层推进，步步引导，不知不觉中已经使自然的气息侵袭到了K11购物中心的每一个角落，而其最终着力点就是与顾客互动的“都市农场”，所以K11“都市农场”的存在，才不会显得突兀和尴尬，反观各地大量的商业项目，凡是想突破常规在室内搞一点绿化景观的，总感到有些东施效颦般的滑稽，与周边环境格格不入，其问题就是在于缺乏正确的策略指导和整体性的规划安排。
2、把美术馆搬到购物中心，这似乎给一片死气沉沉的零售业注入了新鲜的血液。
在郑志刚眼中，K11并不是一个普通意义上的购物中心，因为在这里除了购物之外，人们能做的事情还有很多。
比如你可以直接去地下三层的艺术空间欣赏一场当代艺术展;去地下二层的ABC Cooking学习烘焙;上一堂素描课或是陶艺课，偶然也能碰到创意市集兜售的有趣的装饰品;移步楼上就能碰到乐队的演出，虽然这支乐队或许并不知名;如果去四楼的餐厅等位，还能玩上一把桌上足球……巴黎马蒙丹•莫奈美术馆馆长第一眼见到K11时便用“当代空间”来形容它，这一描述正中郑志刚的下怀：“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。
就看你们怎么去看待它，你一定要把它当成百货的话，我不可能影响你”。
3、K11的初衷是要把购物中心、艺术博览、自然生态融合为一体。
从其实施情况来看，这三者的结合是较为和谐的。
一个高端的购物中心，仅仅拥有国际大牌门店是不够的，难免显得“土豪”，要彰显品位，艺术、人文概念不可或缺，K11的艺术展品出自于不同国家、不同流派的艺术家之手，既有成名已久的名家大作，也有不少新秀佳作。
这些艺术品都被巧妙的布置在适当的位置，发挥着独特的作用，比如隋建国工作室的4只变色镂空的蝴蝶，作为主楼外立面垂直绿化的点睛之笔；高孝武的雕塑“我们这一代”，作为引导人流向自动扶梯集中的地标；达明安.赫斯特的“Wretched War”则是作为核心展示吸引物聚集人气，同时又起到区域划分作用。
能够如此熟练的把艺术品展示运用到商业空间的打造和商业氛围的营造之中，可见K11商业设计规划团队的非凡功力。
二、K11动线设置的思考1、购物中心环境布置和人流引导。
K11购物中心的入口既“出彩”的抓住过往人流，营造商业氛围，又满足人流迅速分流和疏导的功能。
临街面设置一排旋转木马造型，头朝向入口方向，相比大部分购物中心单调、冰冷的临街面布置，更有利于引导人流向入口中心广场汇集。
购物中心入口氛围营造和交通组织。
K11的入口无疑很好的满足了这个要求，正对入口的外立面由一幅高达数十米的电子流水瀑布显示屏构成，入口两边是Bally和Dolce&Gabbana，Max-Mara、Burberry四家国际一线大牌门店环绕形成的一个围合式中庭空间，气势磅礴。
人流通过中庭进入购物中心内部，而电子流水瀑布显示屏背后有4组观光电梯可直达各个楼层，中庭中央有一个高低起伏的浅丘状钢结构玻璃屋面。
屋面入口有电动扶梯直达地下3层。
密集的直梯加扶梯有效的解决了入口处人流垂直交通的问题。
K11的垂直交通组织做的很成功，归功于大量的直梯和扶梯，在入口区域密集布置电梯，进行人流的快速疏散。
甚至在一些露天屋顶，人流不大的区域，也配置了供2~3人乘坐的小型直梯，以确保形成动线回路。
2、独特的空中停车场的作用。
K11的停车场设置在7、8、9层，其主要目的是创造一条全新的由上自下的垂直人流动线，这样的好处在于，既可以分流交通，缓解拥挤，又可以拉动较高楼层物业的商业价值。
需要权衡的是，空中停车场的车位、车行道会占用大量的容积率指标，增大建筑公摊，从传统意义上来说，这是不经济的。
为了提升停车顾客在较高楼层的驻留率，K11的第6层是空中花园，新元素餐吧在此设有桌位，并提供餐饮服务，绿色景观和蓝色的遮阳伞吸引了大量的顾客在此驻足，同时旁边还有两台专用小型直梯可以下到第5层新元素餐吧的门店，穿过门店也可进入K11的购物区。
3、K11地下3层商业空间的运用。
人的本性对地下空间有一种排斥感，地下空间往往是阴冷、黑暗、潮湿的代名词，而K11把地下商业空间的运用发挥到了极致，首先，K11营造了一个地下中庭，既增加了空间的通透性，同时又作为地下人流动线的核心，使自然光线能够最大限度的透过玻璃屋面达到最底层。
在B1层的走廊旁，营建半圆型的露台，通过跳跃的曲线条幅、暖色调墙地面、光源系统的组合应用，完全破除了地下空间阴冷肃煞的氛围。
使顾客愿意长时间在此驻留闲逛，无形中充分提升了地下空间的商业价值。
三、K11招商及业态配置特色1、无突出的主力门店的差异化招商。
与其他购物中心不同的是，K11没有特别突出的主力店，但每个门店无一不是经过精雕细琢，绝不滥竽充数，每个门店都值得驻足一逛，每家店都有一批忠实的客户群体。
上海K11商业面积近4万平方米，引进78家品牌，其中近20%的零售及餐饮品牌首次入驻上海。
无论从时尚大牌、还是美容护理等品牌的选择来看，都注重与周边其他购物中心的差异化。
另外，K11餐饮也是以港式、日式的健康小餐饮为主，与酒店餐饮和大型品牌餐饮形成差异化。
2、“一拖二”、“一拖三”商铺的应用。
一般来讲，“一拖二”、“一拖三”是成熟商业项目的大忌，因为一楼搭二楼，甚至一楼搭二楼和三楼，不容易引入规模性的经营业态，难以产生主力店效应。
但是在K11这种“一拖二”形态的商铺却一再出现，比较典型的有：DOLCE&GABBANA，占据一层101/102和二层201/202共计4个商铺单位；Burberry,占据一层104和二层204两个商铺单位，Max Mara，占据一层103和二层203两个商铺单位；MIXTRA，占据附一层B118和附二层B214两个商铺单位；鸿星海鲜酒家，占据4层405和5层501两个商铺单位，等等。
K11之所以敢于采取这种布局方式，还是在于整个购物中心的经营理念，在整体策略上并不是致力于引入一家主力店，而是采取引入多家特色店，不要求规模，而是要求特色，这种设置方式虽然不符合传统做法，但是因地制宜，能够最大程度的提高坪效，能够提升平均租金和售价。
K11这种颠覆传统经验的做法，创造了一个非传统意义上的购物中心，是一种非常先进的商业规划手法。
3、小餐饮打造大艺术。
K11的艺术诉求在餐饮业态配置上表现的尤为突出，这里的每家餐饮门店都注重品味而不是规模，注重自然生态而不是奢华，因为对于到购物中心休闲放松的客人，这种健康饮食和轻松氛围是恰到好处的。
每家门店从LOGO、形象墙、店招、内饰都煞费苦心，追求极致的设计之美，可以看出，除了满足食客口腹之欲，他们还肩负着为客人提供艺术大餐的责任。
正是这些为数众多的特色小餐饮门店，如同一个个艺术细胞，构成了K11独特的艺术人文氛围。
四、K11的独特项目特色1、以典型的室内步行街模式推出多条主线展开推广活动。
K11的布局是较为典型的室内步行街模式，以单独分割的商铺取代开敞式空间的大卖场专柜，这是购物中心与百货卖场的显著区别。
只有购物中心才有可能打造成为旅游休闲与人文艺术的集合体，才有可能做到精细化的经营管理。
而开敞式的百货很难达到这样的目的。
以典型的室内步行街模式倾力推出多条主线展开推广活动。
K11的日常推广活动，既有商业性的艺术展示秀，也有公益类的艺术鉴赏，还有一些艺术培训，除了购物中心的活动，各个商家门店也有自行举行的艺术及促销活动。
多主题、多主线，丰富多彩，以活动带动持续不断的人气和商气。
2、K11主打“文艺又有腔调”的植入式促销。
K11内很少有打折、促销的POP，也没有大声喧哗的降价提示，大部分是公益类活动占主流，活动都是采取植入式的方法，给人的感觉是润物细无声，没有采用那种直入主题的方式。
客户对K11的评价是“文艺又有腔调”。
K11是商业地产甚至零售行业少数几个真正理解消费者趋势变化的品牌。
从小香猪社交媒体刷屏效应，艺术展二维码扫描，到APP 餐厅预约排队，潮流街拍上墙，以及地下艺术展，K11不断用最新的理念和科技塑造自己的品牌，提升顾客的体验。
3、促进消费者的社交分享。
K11与品牌Collect Point合作，推出小而美的促销创意。
K11是上海第一个全层免费覆盖无线网络 (WIFI）的商场，这首先给有分享欲望的顾客提供了好的传播环境。
商场在显眼位置都设有二维码，扫描可以链接到K11的社交账号。
在这个基础之上，不论是从合作艺术家的选择，还是现场装置的设计利用，K11都考虑到了“是否便于社交传播”整个因素。
K11在与艺术家的合作中，也积极拥抱社交媒体和新兴技术，K11艺术空间开幕展的主题为：社交媒体兴起后的艺术。
其中的一件艺术品【人造月球】，用户可以通过WIFI把照片上传到“月球”，成为艺术品的一部分，再将照片分享到社交网络；K11将场内所有的穿衣镜印上有日系杂志封面风格的镜框，并含有品牌信息，顾客可以照下自己在时尚杂志封面的样子上传社交网络，并凭此领取合作品牌Collect Point的优惠劵。
