最新房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析

城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。

它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。

以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。

功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。

2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。

3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。

4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。

总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。

2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。

3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。

4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。

5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。

总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。

建设合同相关案例分析一、案例背景。

甲公司是一家建筑公司，乙公司是一家房地产开发公司。

乙公司计划开发一个大型商业综合体项目，于是和甲公司签订了建设工程施工合同。

合同约定，甲公司负责按照乙公司提供的设计图纸进行施工，工程总价款为5000万元，工期为两年，从2019年1月1日到2020年12月31日。

同时，合同还规定了工程质量标准、付款方式等一系列条款。

二、案例中的第一个问题工期延误。

1. 问题表现。

在施工过程中，甲公司遇到了一些问题。

首先是在基础工程施工阶段，遇到了地下溶洞，这是在施工前的地质勘察报告中没有提到的情况。

甲公司为了处理溶洞问题，花费了额外的三个月时间。

然后，在主体结构施工时，由于乙公司多次变更设计图纸，导致施工进度受到影响，又延误了两个月。

2. 合同条款分析。

按照合同约定，对于不可抗力等非甲公司原因导致的工期延误，甲公司应该及时通知乙公司，并提供相关证明文件，可以相应顺延工期。

地下溶洞属于不可预见的地质情况，属于非甲公司原因。

但是对于乙公司变更设计图纸导致的延误，虽然合同没有明确说这种情况下工期如何处理，但从公平合理的角度看，也应该顺延工期。

3. 解决方案。

甲公司及时向乙公司发送了关于工期延误的通知，并附上了溶洞处理的工程记录以及每次设计变更的文件。

经过双方协商，乙公司同意将工期顺延五个月，也就是新的竣工日期为2021年5月31日。

这就像两个人一起走路，突然前面出现了大坑（溶洞），还不停地有人改路线（变更设计），那肯定得给走路的人（甲公司）多些时间才能到达目的地啊。

三、案例中的第二个问题工程质量争议。

1. 问题表现。

工程竣工后，乙公司在验收时发现部分墙体存在裂缝。

乙公司认为这是甲公司施工质量不合格导致的，要求甲公司承担修复费用并赔偿因工程质量问题可能带来的商业损失。

甲公司则认为，墙体裂缝是由于乙公司提供的建筑材料存在质量问题，而且在施工过程中，乙公司为了赶工期，要求甲公司在混凝土未达到规定养护期就进行下一道工序，所以责任不在甲公司。

··2011年第9期0引言城市综合体的开发建设一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发决然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源等进行高效整合，才能实现城市综合体的开发效益及社会影响。

城市综合体的开发件事是一个复杂、庞大的系统工程。

然而，目前的城市综合体的开发建设过程中普遍存在“重规划轻策划、重单体轻整体、重商业轻环境、重人工轻自然”等现象，使得建成的物业闲置、整体景观不佳、商业气氛不浓等未能达到预期效果[1]。

为此本文结合实际项目，从规划设计、商业改造和综合体销售等方面，对城市综合体的开发建设进行了一些探讨。

1项目概况与定位紫薇尚层项目是在城市综合体项目开发上的一次有力探索，其创新的规划设计、新颖的立面形象，多业态的复合社区定位，以及丰富的产品组合和较高性价比，使项目在区域内一直具有鲜明的个性和特色，一直保持较好的市场关注度。

项目位于西安市太白南路与丈八东路交汇处东北角，规划为集住宅、商业、LOFT 、公寓为一体的城市综合体。

2综合体设计创新城市综合体是由各类单体建筑、道路和景观等共同组成的集商业商务于一体的综合物理空间，商业规划是从整体出发，通过城市空间的分析与设计，协调各区域空间的相互关系；而建筑设计则从局部出发，解决单体建筑立面、外观、建筑限高、建筑层数以及内部设计等问题。

商业规划是建筑设计基础与前提，建筑设计是商业规划的延续与深化，只有两者有机的结合，才能使城市综合体建筑达到整体最优设计、美观、协调，实现商业规划的目的[1-3]。

尚层作为一个创新的多业态城市综合体项目，其设计理念大胆超越、时尚前沿；整体规划独树一帜，彰显不俗；外立面雄伟有势，户型设计得到客户认可。

通过小区南北中轴线的划分，楼位合理布置，景观绿化的衬垫，以及较大的窗墙比，从视觉上有效规避容积率大带来视觉的影响。

同时，连通各单体楼商业裙带的设计，将商业价值挖掘到最大，配合大型超市人人乐的进驻，项目商业价值有望在未来不断升值。

产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。

虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。

国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。

与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。

中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。

），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。

鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。

2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。

2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。

红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米总建筑面积:927600平方米总户数:859开发商:投资商:代理商:景观设计单位:建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。

项目总占地300余亩，万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。

容积率，绿化达35%。

红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。

红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。

占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。

红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。

红星国际广场整体建设周期为三年。

其中，家具MALL将于2010年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。

大都会——天津占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:投资商:天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。

地铁2、4号线交汇。

金地国际广场——天津该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。

其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。

项目建设周期三年。

建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。