_产权式商铺

涉产权式商铺案件审理思路研判分析近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展，作为国民经济重要组成部分的房地产行业一直表现活跃。

由于商业房产投资额相对较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租、统一经营等方式吸引小投资者。

在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。

从2003年开始，这种将产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”等方式成为各地商业地产运作的普遍做法。

在商铺销售市场，这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”。

但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响，产权式商铺的发展现状更多的呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章、经营状况上败多胜微的混乱局面。

近年来，产生了大量的产权式商铺民事纠纷。

囿于产权式商铺固有的物理属性，此类纠纷存在合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉等特点，导致涉产权式商铺案件反应到诉讼中即呈现法律关系复杂，诉讼表现形式多样性的特征，进而导致各地人民法院审判思路多样化，处理路径较为混乱。

为此，我们就产权式商铺的类型、特点、法律关系和纠纷背景等相关问题进行了梳理，归纳了纠纷形态的表现形式，并在此基础上就此类案件的审理思路进行了分析研判，并对妥善处理涉产权式商铺案件提出了相关对策建议，以期有助于为此类案件的办理提供参考。

一、产权式商铺的概念及权利辨析所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。

产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。

律师观点实践中，往往存在业主购买了商铺后，再由开发商或其指定的管理公司进行整体对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报的情况。

这种经营模式属于产权式商铺经营模式。

那么在这种经营模式下，如果有小部分业主认为该种经营模式侵犯了自身合法权益，而要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失的话，应该怎么处理？本文案例即是业主因与管理公司的委托经营合同到期，业主想要收回商铺，而管理公司却主张合同已经续约而引起的。

管理公司认为委托经营合同中约定了续约条款，即合同履行期届满前三个月，经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由管理公司继续经营的，管理公司继续受托经营，同时授权业主委员会与其具体执行操作。

鉴于已经有超过60%的业主同意续约，因此管理公司与该业主之间的委托经营合同也已经续约。

虽原告主张该条款为格式条款，排除了其作为房屋所有权人自主支配房屋的权利，应该无效。

但是审理法院最终认定该条款合法有效。

法院认为，该条款未违反法律法规强制性规定，且系对续约条件的约定，内容明确。

本文认为，就产权式商铺而言，整体出租更符合整体利益。

产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一管理，业主才能更好的获得利益。

因而在上述大部分业主已经同意续约的情形下，更多的需要从商场整体性上考虑，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。

而且根据《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

”可以得知，产权式商铺的业主在行使专有部分权利时，不得损害其他业主的合法权益。

A与苏州XX公司合同纠纷案案情简介原告A将商铺租赁给被告XX公司，合同期限为2009年1月1日始至2013年12月31日止，期间该商铺由被告XX公司、第三人必*客吴江XX、必*客公司使用。

论商铺业主的专有权及其行使在商业地产中，商铺业主的专有权是一个重要的问题。

专有权是指业主对商铺拥有的独立、排他的权利，可以自主地使用、收益、处分等。

这种权利的行使必须遵守法律规定和合同约定，同时需要合理、公正、不损害他人利益。

一是占有权。

业主可以自由出入自己的商铺，对商铺拥有支配权和监管权。

二是使用权。

业主可以自由使用商铺，按照自己的需要改变商铺内部结构和功能，但不得违反建筑规范和相关法规。

三是收益权。

业主可以自主收取商铺的租金或经营收益，但必须按照法律规定纳税和履行相关义务。

四是处分权。

业主有权决定商铺的经营业态、装修、转让、出租等事项，但必须遵守相关法律法规和合同约定。

在行使商铺业主的专有权时，需要注意以下几点：一是要遵守相关法律法规。

商铺的建筑规范、用途、环保等方面需要符合国家法律法规的规定，不能违反相关规定进行使用和经营。

二是要合理行使权利。

业主要对自己的权利有所了解，合理地行使权利，不损害他人利益和社会公共利益。

三是要监督承租方的合法经营。

业主要对承租方的经营行为进行监督和管理，防止承租方违法经营，确保商铺的安全和正常经营秩序。

四是要积极维护商铺建筑和设施。

业主要对商铺的建筑和设施进行定期检查和维护，确保商铺建筑和设施的完好性和安全性。

商铺业主的专有权是重要的权利，但在行使时必须遵守法律法规和合同约定，合理、公正地行使自己的权利，确保自己和他人的合法权益不受到损害。

产权式商铺是一种常见的商业投资模式，它赋予投资者对商铺的所有权，包括占有、使用和收益等权利。

然而，产权式商铺的专有权限制也一直备受。

本文将详细探讨产权式商铺和专有权限制的相关问题。

产权式商铺是指将商铺划分为若干个独立的产权单元，每个单元可以单独买卖，但业主不拥有商铺的完整产权。

专有权限制则是指对产权式商铺业主所拥有的权利进行限制，以确保整个商业项目的统一运营和管理。

（1）投资门槛低：产权式商铺一般按照面积进行销售，投资者可以根据自己的经济状况购买相应面积的商铺，从而降低投资门槛。

分割产权式商铺买方权益保护论在商业地产市场中，分割产权式商铺作为一种常见的投资形式，日益受到买方的。

然而，买方在购买商铺后，往往会遇到许多权益保护方面的问题。

本文将深入探讨分割产权式商铺买方权益保护的关键问题，并提出相应的解决方案，以期为买方提供一定的参考。

对于分割产权式商铺，买方权益主要包括商铺面积、产权归属、投资回报等方面。

然而，在实际操作中，买方往往会遇到一些问题，如面积缩水、产权纠纷、租金拖欠等。

这些问题的出现往往是由于开发商、中介或其他利益相关方的违规操作所致。

为了解决上述问题，买方可以考虑以下几种解决方案：在购买商铺前，购房人应充分了解商铺的实际情况，并与其他业主或开发商协商。

协商的内容包括商铺面积、产权归属、租金回报等方面。

如果购房人发现任何问题，应立即与开发商或中介协商解决。

这种方法虽然需要一定的时间和努力，但可以有效避免诉讼等繁琐程序。

如果购房人认为自己的权益受到严重侵害，可以采取法律手段维权。

购房人可以向法院提起诉讼，要求开发商或中介赔偿损失。

但需要注意的是，打官司需要耗费一定的时间和金钱，而且结果并不一定如预期。

因此，购房人在采取这种措施时应谨慎考虑。

在实践中，分割产权式商铺买方权益保护政策的成功应用离不开政府、开发商和购房人的共同努力。

以下是一些实践案例：政府可以出台相关政策来规范市场行为，保护购房人的权益。

例如，政府可以规定开发商在出售分割产权式商铺时必须标明面积、产权归属等信息，并严格按照宣传材料执行。

政府还可以加大对开发商和中介的监管力度，严惩违规行为。

为了确保购房人的权益不受侵害，开发商可以引入第三方监管。

第三方可以是专业的房地产评估机构或律师事务所，负责监督开发商的行为，确保其遵守相关法律法规和购房人的权益。

同时，开发商还可以建立完善的售后服务体系，为购房人提供全方位的支持和服务。

购房人可以组织成立业委会，通过集体行动来维护自己的权益。

业委会可以与开发商、中介协商，争取更优惠的价格、更好的售后服务等。

产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。

近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。

产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。

实践中仍产生许多问题与纠纷。

产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。

产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。

正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。

但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。

由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。

本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。

一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。

产权式商铺法律性质探讨产权式商铺，作为一种新兴的商业地产模式，自20世纪70年代在欧美发达国家出现以来，近年来也开始在我国各大城市崭露头角。

然而，对于这种商业模式的法律性质，学界和商界一直存在着广泛的争议。

一部分人看好产权式商铺，认为其投资小、风险低、回报高，是一种以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张的方式。

然而，也有不少人对这种商业模式提出质疑，认为其是开发商、融资圈钱、转嫁风险的阴谋，是变相的“售后包租”，应当予以严厉禁止。

那么，产权式商铺的法律性质究竟如何？产权式商铺的经营模式中，投资者分散取得被分割单元的所有权。

然而，在约定期限内，他们必须将其所有的分割单元交由开发商或管理公司包租或委托其进行统一经营管理，而并无自由经营或管理的权利。

这种经营模式在法律上是被允许的，因为它并没有违反《物权法》和《合同法》的强制性规定。

然而，产权式商铺在法律上是否真的如人们所想的那样“投资小、风险低、回报高”呢？事实上，由于产权式商铺涉及到多个法律主体和复杂的法律关系，其投资风险并不低。

比如，投资者与开发商或管理公司之间的租赁合同到期后，如果双方无法就续租条件达成一致，投资者可能面临无法收回投资的风险。

如果开发商或管理公司经营不善，投资者也可能无法获得预期的收益。

那么，对于这种风险，投资者是否可以采取措施进行防范呢？答案是肯定的。

投资者在购买产权式商铺时，应当了解清楚开发商或管理公司的背景和实力，选择有信誉、有经验的公司进行投资。

投资者应当在合同中明确自己的权益，尽可能地降低自己的投资风险。

例如，可以在合同中约定较低的租金增长率，或者要求开发商或管理公司提供相应的担保。

为了降低投资风险，投资者还可以选择购买相应的商业保险。

例如，购买“租赁保险”，可以在租赁合同到期后，如果无法续租或者租金收益低于预期时，获得一定的经济补偿。

虽然产权式商铺具有一定的投资价值，但其也存在着一定的投资风险。

投资者在投资时应当保持谨慎的态度，选择有信誉、有经验的公司进行投资，并在合同中明确自己的权益以降低自己的投资风险。

产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。

一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。

产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。

二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。

租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。

三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。

其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。

1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。

产权式商铺简介产权式商铺就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。

一般发展商所承诺的回报年限为５年，最长的可达１０年。

所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

经营特点商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，以满足消费者的需求为目的。

因为商业不动产有一个最根本的特点：租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。

所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。

现状第一类目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一方面商场整体营业状况也较为良好的。

如果投资者购买了此类产权式商铺，那么相对的收益是较为稳定的。

只是目前这类分隔后出售且经营相对较为成功的商场并不多。

建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。

第二类目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。

一般情况下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。

（店铺管理）关于的不走寻常路——产权式商铺Soho的不走寻常路1——产权式商铺开发模式解析1壹、产权式商铺发展的俩个阶段11．开发商直接出售商铺，投资者即是业主1 2．商铺所有权和运营权的概念实行剥离1 二、产权式商铺对开发商的三大吸引点2 1．快速回笼资金22．获取商业价值的高额利润23．规避投资分险2三、产权式商铺的俩种运营模式21．出售后统壹收回运营权运营22．出售后投资者按照要求自行运营3四、当前开发产权式商铺存于的问题3 1．目光短浅，只重售出，不管运营3 2．过度拉高商铺的本身价值3五、SOHO中国的操作模式31．SOHO中国四个项目的基本情况4 2．SOHO中国开发产权式商铺的5大特点6 3．SOHO中国独特的管理模式6六、运营管理产权式商铺的俩大要点8 1．构建起合理的委托运营机制82．邀请专业商铺管理XX公司全程介入9第三章Soho的不走寻常路——产权式商铺开发模式解析产权式商铺，或称商铺散卖，是壹个让物业投资者心痛的字眼，也是近年来于地产界除房价外最受诟病的概念，但当前它仍然是开发商、投资者最青睐的商业模式。

而SOHO中国是开发商当中的壹个典型，坚定不移地发展产权式商铺，于北京CBD区先后开发了四个项目（SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚均、朝外SOHO），均取得良好的成绩。

壹、产权式商铺发展的俩个阶段产权式商铺是近年来兴起的壹种新型物业形态，所有权和运营权分离。

即开发商将商铺卖给投资者，然后投资者将自己购买的商铺委托发展商或品牌运营商统壹运营，投资者获得稳定的投资回报——租金收益。

1．开发商直接出售商铺，投资者即是业主开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主，开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给运营者，从商铺增值和租金中受益；运营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。

开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主，开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给运营者，从商铺增值和租金中受益；运营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。

产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。

这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。

投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

产权式商铺简析报告目录：一、产权式商铺的概念、定义、操作模式二、产权式
商铺的优势和风险三、近年来国内产权式商铺的
简况四、产权式商铺的操作方案五、产权式商铺的
案例分析六、产权式商铺相关合约样例一、产权式商铺的概念、定义、操作模式房地产开发商将其
开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并
与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发
商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其
他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购
买商铺后每年获得一定的收益。

这种销售模式，市
场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地
产证券化。

产权式商铺有多种形式，包括返租回报、
带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离
其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例
租金回报的方式”。

1、售后返租的界定目前，尚无
法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关
规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融
资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收。

产权式商铺破解方案近年来随着物价的不断上涨，存款利息已经微乎其微；股市、汇市波谲云诡，普通投资者无法获利；住宅投资屡遭政府调控，利润下降；商业地产以其“高利润、高回报”吸引了诸多投资者相与其中，成为新一轮的投资增长点。

一时间“黄金旺铺”全国成市。

但不久人们就发现商业地产在操作和运营上需要有很多的专业知识和商业经验，其门槛并不是想象的这么低。

此时，很多开发商为了将项目迅速套现，摈弃传统的街区商铺，转而建造以店中店形式为主的购物中心。

开发商将铺位划小，以出售产权回收经营权、每年支付业主固定回报率的方式进行“产权式商铺”的销售。

该类产品一经推出，立刻受到了市场的追捧，2005年甚至被业界称为“产权商铺年”。

产权式商铺销售形势火爆的原因，首先是相对于以前商铺的整层销售，很多老百姓投资无法实现，而现在总价的降低满足了人们对私有财产追求的需要。

其次对开发商而言这种方式有着丰厚的回报，所以商铺销售价格也较之一般的街铺有较大幅度的提升，资金快速回笼。

对银行而言，60％的贷款额度相对于一般住宅来说安揭比例并不高，10年还清，风险也不大。

于是这看似浮华安乐的现状使市场沸腾了。

但在操作过程中尤其是开始运营后遭遇到了经营破局，并出现了以下几个方面的问题：①、选址大多在传统商业中心区，经营者获利少，投资回报率低。

②、开发商利用经营与客户签定合同，自身担保，可信度低。

③、商家经营不善带来风险。

④、开发商售价太高，租金与售价差额太大，开发商缺乏诚信，少付甚至不付租金。

⑤、委托经营期满后，产权再次分散。

可以确定做产权式商铺如果没有很强的商业经营能力，未来的两三年后将是产权式商铺问题爆发的重点时期。

随着主管部门对产权式商铺的严控和投资者的醒悟，许多急需资金回笼的开发商遇到了一个无解的悖论——分散出售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾。

为了破解这一矛盾，有一些商业地产先行者参考海外地产经验，引入“股权式商铺”这一新兴概念。

所谓股权式商铺是指在一项商业物业中，先由一个社团或信托基金拥有产权，再将使用权租赁给其股东的产权形式。

商铺租赁合同（样本）甲方（出租方）：名称：____________________地址：____________________法定代表人：______________联系电话：______________乙方（承租方）：名称：____________________地址：____________________法定代表人：______________联系电话：______________第一条商铺信息商铺位置：____________________商铺面积：平方米商铺结构：第二条租赁期限租赁期限：自____年__月__日起至____年__月__日止。

第三条租金及支付方式租金为人民币：____________________元/月。

支付方式：每__个月支付一次，每次支付__个月租金。

第四条使用用途乙方须按照甲方指定的用途使用该商铺，用途为：____________________。

第五条维修保养乙方负责租赁期间商铺的日常维修保养，但结构性的大修由甲方负责。

第六条转租及转让乙方未经甲方书面同意，不得将租赁权转租或转让给第三方。

第七条违约责任甲乙双方应严格履行本合同各项条款，如一方违约，应承担相应的违约责任。

第八条其他甲乙双方对于本合同未尽事宜，可另行协商解决。

本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签字）：______________ 乙方（签字）：______________甲方（盖章）：______________ 乙方（盖章）：______________签订日期：____年__月__日。

产权式商铺的购买合同6篇篇1甲方（卖方）：[甲方姓名]身份证号码：[甲方身份证号]联系方式：[甲方联系方式]乙方（买方）：[乙方姓名]身份证号码：[乙方身份证号]联系方式：[乙方联系方式]鉴于甲方经过法定程序获得某商铺的产权，现将其产权式商铺出售给乙方。

根据《中华人民共和国合同法》及国家相关法律法规，双方在平等、自愿的基础上，经过充分协商，达成以下合同协议：第一条合同标的物及基本情况本合同交易的商铺位于：[商铺地址]，商铺面积XX平方米（含公摊面积）。

商铺已取得合法产权证明，权属明晰，具备出售条件。

本合同涉及的商铺为产权式商铺，即产权独立分割的商业店铺，享有经营使用权利及产权处置权利。

产权期限约定为XX年。

第二条交易价格及付款方式本次交易的产权式商铺的总价款为人民币大写：[金额汉字大写]，小写：[金额数字小写]。

乙方应按照以下方式支付价款：定金部分支付完成后XX日内支付首付款；余款办理银行贷款或全款付清等约定完成支付。

（详细说明：具体的金额分配以及付款方式应当视商铺的价格和市场条件而灵活确定。

）第三条产权登记与证书交付甲方应在本合同签订后XX个工作日内将商铺的产权证书交付给乙方，并协助乙方办理产权登记手续。

乙方承担相关税费。

第四条商铺交付与验收甲方应于本合同签订后的XX日内将商铺交付给乙方使用。

乙方应在约定时间内办理交接手续并进行验收。

验收后出现的问题应在约定时间内以书面形式通知甲方解决。

第五条产权保证及责任条款甲方保证对所出售的商铺拥有合法、完整的产权，无任何权利瑕疵。

如因甲方原因导致乙方无法取得产权或发生其他纠纷，甲方应全额退还乙方已支付的款项并承担违约责任。

第六条双方权利义务条款（一）甲方的权利义务：协助乙方办理产权登记手续；保证商铺的合法性和使用功能；按约定时间交付商铺等。

（二）乙方的权利义务：按约定支付购房款项；合法使用商铺并按时缴纳相关费用；保护商铺结构安全等。

第七条合同变更与解除条款本合同一经签订，双方不得随意变更或解除。

产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析一、关于产权式商铺销售的标的物产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。

例如，芜湖三泰国际大厦2．3万平方米面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67平方米。

小商铺是合法的房地产交易标的物吗?根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之一是标的物必须合法。

大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第一，必须具有构造上的独立性。

第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用。

第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

而产权式商铺通常只在图纸上区分、确定，并不在物理形态上进行实际分割，从而在实物形态上并未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。

这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。

大型商场被主力经营商整体租赁，由其统一布置经营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的一部分，实际并不具有独立的使用价值、经济效用。

由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。

二、关于售后包租产权式商铺的卖点之一是售后包租，即由开发商或第三方公司(通常是物业管理公司或者商业管理公司)与各个投资者签订《租赁合同》。

通常在商铺出售前，开发商或第三方公司与主力经营商签订《物业租赁合同》，将大型商场整体转租给主力经营商统一经营，即带租约销售，以提高商铺的吸引力，增加投资者的信心。

售后包租既是统一经营的需要，又可以使投资者“甩手当老板”，省心省力，坐享收益。

2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

购买商铺使用权（经营权）与产权、租赁区别所谓固定年限使用权（经营权）买断，是指开发商将商铺所有权和使用权(经营权）有效分离，开发商拥有商铺的所有权，而将商铺使用权（经营权）以5年期、10年期、15年期、20年期的固定年限，一次性买给投资者或经营者，投资者拥有该固定年限内的商铺使用权收益，经营者拥有该固定年限内的铺位使用权和经营权。

在固定年限内，该商铺使用权（经营权）可转租转让和继承。

从本质上来说，固定年限使用权买断，属于合同法规定的长期租赁合同。

与产权式商铺比，固定年限使用权买断具有以下显著优势：1、在合同期内，使用权（或经营权）具有独占性和排他性。

购买者拥有使用权（经营权）处置权．2、投资具有更好的安全性，经营具有稳定性。

因为市场商铺所有权属于开发商，为了保证物业的升值增值，开发商必须想方设法把市场做好做旺，并保证市场长期稳定和持久兴旺。

这样商铺所有权人与使用权人的利益在该固定使用权期限内永远绑在一起，只有共同把市场做旺才能达到共赢共荣。

完全规避了产权式商铺，开发商卖完商铺后走人，导致市场最终自生自灭的风险。

3、售价低，投资者收益高。

根据市场调查数据，同一地段商铺，买固定使用权和买产权比，前者的售价权相当于后者的一半，甚至更低，售价低，投资省，但投资的收益却比产权式商铺投资收益更高。

因为开发商对市场实行统一经营管理，全力包装和推介市场，使市场商铺增值快，市场兴旺，租金自然水涨船高．4、市场发展的历史证明，一个市场经历10-20年的经营后，就会进入更新期。

有的将会被淘汰，有的则必须进行市场升级。

产权式商铺由于商铺产权已经为个体所有，开发商此时早已不知到哪里去了，市场很难拧成一股绳安全渡过这个市场＂更年期＂，往往从此土崩瓦解！而固定年限使用权买断，却没有这种风险，因为此时，所有权人开发商仍然与使用权人在一起，利用自身的实力对市场进行有效更新。

即便是使用权期届满，市场仍然红红火火，固定年限使用权人仍享有优先续约权．换句话说，产权式商铺，虽然你买了40年或50年产权，但因为固有的风险，市场生命周期也许只有10年、8年，甚至更短；而固定年限使用权商铺，虽然你只拥有5年、10年、15年、20年使用权，但因为市场的永续兴旺，如果你愿意续约，你却可以拥有30年、40年甚至更长时间的收益．与不定期或短期商铺租赁比，固定年限使用权买断具有以下明显优势：1、投资者：固定年限使用权买断，实际上是一次性将固定年限的租金交齐。