绿城宋卫平理想小镇

捍卫者宋卫平的十年风雨路捍卫者宋卫平的十年风雨路宣传者宋卫平的十年风雨路宋卫平，浙江浙江绿城房地产控股公司董事长，浙江绍兴嵊县人。

1982年，宋卫平从杭州大学历史系毕业。

1982年至1987年在杭州舟山党校做老师，给党政干部上才历史课。

1987年，因为一些言论与当时周围环境环境有所抵触被迫“下岗”离开该党校，到珠海一家电脑公司工作，主要负责编制内部刊物，从文员一直干到一把手。

2021年，宋卫平从珠海回杭州，当时身无分文。

借了15万元，开始投资房地产，后来又向邻居借了300万元来投标项目和想买地。

2021年一年，宋卫平无锡在杭州开发了迎春花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等项目，申鑫初步奠定了绿城在浙江的品牌房产地位。

2021年1月15日才宋卫平着手组建了浙江绿城足球俱乐部。

当选2021中国地产十大风云人物；中国400富人榜第93名；2021胡润百富榜第61名；2021胡润百富榜第65名。

2021年12月，一场“足坛扫黑”行动，让名不见经传的宋卫平和他绿城地产一举成名。

2021年11月，一则“被破产”流言，让宋卫平和绿城走到危城之缘。

十年前后，一样的宋卫平，不一样的境遇。

前者涉足球坛，后者深陷楼市，均为多事之秋；前者与黑幕斗争，后者为企业守城，都是捍卫者的姿态。

宋卫平的十年路，起伏有间，凹凸并存。

与十年前的反黑斗士相比，眼下的宋卫平颇有几分如今落寞的悲壮。

绿城变围城2021年11月1日深夜，向来不缺少热闹的微博又起波澜，一则关于“绿城已申请破产”的消息迅速传开，随即引来网络热议。

几个小时之后，人们看到了绿城集团董事长的回应。

凌晨4点多钟，宋卫平挑灯看剑，挥洒千字，写出一篇题为《从绿城被破产说起》的文章，在绿城集团官方网站公开刊登发表。

“深夜发文，意在感谢诸位，也向大家报告，绿城现今一切尚好。

”宋卫平说。

从这篇文章的人生哲理，人们很容易联想到宋卫平最近公开照片上的样子：两鬓微霜、若有所思。

农业竟然能改造地产！宋卫平化身镇长，回农村打造新理想国，「农庄是散落人间的天堂」宋卫平| 蓝城集团董事长文| 圈酱这是一个农业和地产互动的案例。

做农业，很多人觉得跟做媒体、拍电影、养球队一样，都是品位很高但赚钱不多的事情。

但当这些有品的事情和赚钱的事结合起来，往往能起到出人意料的好效果，下面这个农业+地产的案例就是个典型：地产大亨宋卫平捯饬城市已经不过瘾了，年近花甲的他又把手伸到了农村，在烟雨江南的小镇上打造了一座高科技生态农庄。

生活在都市的喧嚣和繁忙中，是否会有一瞬间想要体会「采菊东篱下」的清闲时光。

这样乌托邦式的理想状态似乎有些不切实际，但是宋卫平这个以情怀著称的中国房地产界的「产品教父」硬是做到了。

采菊东篱下，悠然见南山第一座农庄落户在浙江甘霖镇施家岙村，占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式宅院，在户外还有前庭、后院、菜园、大片农田和果林。

在这个农庄里，你可以感受人与自然的联系，手动获取健康的食物，体会田间播种与收获的喜悦，不再被金钱和时间追赶压迫，一切回归自然和本真。

宋卫平的商业资本雄厚，他的绿城集团开发项目更是积累了一批忠实「绿粉」，如今他开始开发农村，创办蓝城农业，这个想法的产生源自——陈剑平，一个有着空想社会主义理想的灼热分子。

「我和宋卫平，完全是以归零的心态，去做人生中最重要的一件事。

不是圈地，更不是房地产开发。

」双平一拍即合，成立蓝城农庄，重新找回原生态的生产方式生态农庄陈剑平是中国著名植物病理学家，现任浙江省农业科学院院长，2011年当选为中国工程院院士，现在他的身份是宋卫平农庄计划的重要发起者和推动人。

陈剑平经常深入到中国的农村考察，他知道中国有3.7亿农民工，6000万的留守儿童，父母在外打工，孩子一年也见不到父母几面。

作为院士，他觉得自己应该为中国农村做点什么。

为中国农村做点什么在和许多企业家讨论过中国农村的事情后，都鲜有回应，直到遇到宋卫平，两个人迅速「擦出火花」。

01 Part One 绿城乌镇雅园绿城乌镇雅园【基础信息】项目总规划用地约5500亩，产业园核心区占地1516亩地，其中绿城乌镇雅园位于雅达国际健康生态产业园内，总占地面积650亩，总建筑面积约60万平方米，集养生别墅、多层、高层公寓和颐乐学院4种物业形态，是绿城集团发力养老养生地产的首发钜作。

开发商浙江雅达置业有限公司项目位置乌镇镇白马墩村总占地面积650亩总建筑面积60万总户数5300 均价高层均价2.1万元/㎡物业类型住宅、别墅，商业容积率 1.16容积率别墅1.2小高层1.5高层1.9 绿化率别墅99% 高层35%项目总况绿城乌镇雅园是集团发力养老养生地产领域的首钜作，项目择址江南善水、景区--乌镇，作为乌镇国际旅游区的重要组成部分，绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积1平方公里左右，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

项目配套1、颐乐学院、养老示范区、医疗公园2、特色商业区和度假酒店3、综合商场：雅达国际健康生态产业园4、医院：雅达国际康复医院5、小区内设有绿城幼儿园、休闲商业、医疗公园、颐乐学院、养老示范区等养老宜居设施，社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等完善功能绿城乌镇雅园鸟瞰图项目推广绿城乌镇雅园【项目区位】项目位于杭州乌镇5A景区旁，车程约10分钟，地处长三角沪、苏、杭等核心城市群的“金三角”区位，1小时交通圈，乌镇雅园为雅达国际生态园南侧，占据1500亩中一半土地面积，乌镇雅园北侧为雅达康复医院及国际疗养中心。

项目区位图项目总规沙盘【项目开发模式】乌镇雅园是合作开发的模式，拥有雄厚背景的新成立的雅达控股公司获得乌镇旁优质开发权，同时拥有丰富经验的绿城加入开发造就这一业内养老地产的成功典范。

一方面绿城是20年来专注于房地产开发的上市企业，拥有丰厚的房地产项目运作经验一方面是专注于养老及健康服务业的大型投资公司雅达控股，拥有和谐基金（国有资金参与，IDG 负责运作）、红杉资本和云峰基金（中国唯一由成功创业者、企业家和行业领袖共同发起创立的私募基金）的后台背景，该项目是参与运作的第一个项目开发 运营资本【项目运营模式】乌镇雅园成功的核心来源于学院化的乌托邦养老，主张的是老年生活不是衰落的被照料的，而是最美好的时光，老人应该享有“独立、参与、照顾、自我充实和尊严”，从而作为转化养老地产，正式对外提出了学院式养老及颐乐学为价值体系。

桃李春风的成功，为蓝城小镇开发带来了新的启示。

杭州桃李春风是一块美丽充满梦想的试验田，宋卫平不仅在这里种桃种李种春风，种品质、种服务、种生活，还种下了更多小镇的梦想。

01、杭州桃李春风桃李春风应该是目前大家最为熟知的蓝城小镇项目，他们的实践的阶段性成果，也会是这次发布会的重大看点。

02、杭州春风长乐这个项目应该是老宋真正意义上的第一个小镇项目，农林小镇，也是我蛮感兴趣的项目，可惜要明年才能看到实景。

03、成都多利桃花源这项目我有去看过，看了挺兴奋的。

在成都郫县，有很好的农业基础，又有河，芙蓉花状的设计，房子零星分布在农田之中，光看下面这张图，就足以撩起你的田园归隐梦。

04、嘉兴春风江南这个项目虽然在嘉兴，但是目标客群的定位基本在上海，它的小镇中心，会有很多“老上海”的元素。

05、嵊州越剧小镇作为老宋老家的项目，也是第一个有主题性产业的小镇项目，或许也是老宋内心深处最爱的项目，不然宋押司也不会连发N篇越剧小镇的文章。

06、厦门桃李春风等我过年去聚龙小镇的时候，抽个时间去看看，不知道现在实景呈现是怎样了，看一些基础的介绍，山水资源很不错。

07、北京桃李春风实际位置在张家口下花园区，离北京延庆不远，3800亩的体量，作为目前最北的蓝城小镇项目，我对其设计上的落地改动比较感兴趣。

期待那种“一下雪，北京就变北平”的感觉！08、乌镇雅园蓝城小镇的第一个样板，可惜我还一直没有去看过。

所幸，时间够久，官微上的内容够丰富。

09、莫干山观云小镇观云小镇和杭州桃李春风类似，也是已开发后再合作的项目，很早之前的广告平面做的不错，让我一直记得。

10、崇明岛小镇目前网上没有找到相关资料，但或许是唯一一个真正在上海的蓝城小镇。

全国10个小镇的先后开发，使蓝城对于小镇生活服务的理解，随着项目建设而不断完善和深入，并最终形成了系统性的成果。

宋卫平心目中的中式首席设计师蒋愈首谈绿城中式合院进阶之路绿城建筑设计公司总设计师蒋愈“蒋愈，浙江绿城建筑设计有限公司总设计师，宋卫平心目中的中式首席设计师，绿城旗下的中式系列代表作：杭州云栖玫瑰园、苏州桃花源、杭州江南里、杭州桃李春风等均为其团队作品。

其中杭州云栖玫瑰园上榜2014年中国十大超级豪宅；苏州桃花源获第21届“中华建筑金石奖”之“中式别墅顶尖居住奖”；杭州江南里获第53届“金块奖”最佳国际联排住宅大奖。

采访手记以别墅为代表的高端物业产品的营造往往艰苦漫长，需要经历守得住枯燥、耐得住寂寞的过程。

“十年磨一剑”是别墅基本的营造法则。

绿城中式合院的进阶，既是对西式别墅价值的延续与发展（法式排屋到法式合院），更是对中国传统建筑的传承和致敬（从大宅大院到小房小院），在与时光的共舞中，为更多人群提供了皈依心灵的选择。

0101Q非常感谢您在百忙之中接受我们的采访。

作为中国现代别墅开发的先行者之一，绿城所开发的别墅产品具有明显的时间印迹和创新动力。

您能给我们介绍下绿城中式别墅的缘起和发展历程，特别是中式合院的研发背景吗？A绿城中式别墅的营造思考我们可以追溯到1996年。

那时候绿城以西式别墅营造为主，主要着力于优美的景观与宽敞的户型，建筑风格以北美风格为主，在庭院布局上基本上是一块地，房子放中间，庭院包绕着房子，房子和花园的关系相对比较弱。

宋卫平董事长（以下简称宋董）是个非常善于思考和总结的人。

经过几个项目的实践，他进而提出，应该更多地去关注庭院。

因为别墅的精华和核心价值就是庭院，庭院的生活是最宝贵的。

房子面积想要多大，理论上城市公寓都可以做到；唯独庭院，却是城市公寓做不到的。

我们也就是从那时起开始关注室内外空间的关系，比如客厅与庭院的关系、灰空间在室内外空间过渡中的作用、庭院活动空间的设计等等。

从某种意义上来说，这种思考对居住方式与居住理念具有革命性的价值。

绿城第一批中式别墅的面世应该是在2005年，杭州桃花源十锦园推出了10套带有江南园林风味的中式别墅，每套占地都在4.5亩左右，中式宅园形制。

文旅特色小镇的四种盈利模式类型文旅特色小镇的基因决定了它的盈利模式，这也是开发特色小镇的前提。

基因包括区位、本底、市场、操盘人，这几个方面的不同会导致不同类型的发展模式。

1、景区型以景区模式运营，盈利主要来自门票收入和综合收益。

门票收入占一半左右，另外，酒店、餐饮、购物等业态收入也是主要盈利来源，占40%至50%左右，与门票收入基本上旗鼓相当。

除了门票收入和综合收益之外，盈利模式还包括了产业收入、地产收入、资本运作等收益模式。

目前景区型文旅小镇主要是由旅游运营功底深厚的人操盘，模式相对清晰，以乌镇、古北水镇、郁孤台小镇等为典型代表。

典型案例目前做的比较好的是乌镇，因为它的操盘人陈向宏是专业做旅游出身的，因此它可以按照一个标准景区的方式去打造。

目前乌镇的四大盈利点是门票、酒店、车船和会务，这个对操盘人的专业运营能力和管理能力要求比较高。

2、地产型以地产模式运营，前期主要以土地开发收益、住宅地产开发收益和物业经营收益为主要盈利点，更多的是由地产商或地产主导的投资商操盘。

前期投入较大，后期依靠房地产反哺，然后打造小镇IP相对应的产品，打造商业配套设置和生活配套设施，形成生产、生活、生态“三生融合”的小型城市，让小镇的生态链完整。

再以此生态链的成功运营来提升地产。

让开发商自己成为IP的代名词，树立自己独一无二的品牌，提升品牌价值，从而获得更多收益。

典型代表是XX的绿城桃李春风小镇。

操盘人是宋卫平，一个理想小镇的实践者。

他开创了庭院面积和建筑面积近1：1的精品中式别墅，还有可供耕种的菜园。

设计还考虑了老年人的需求，紧急呼叫按钮、安全扶手等细节非常周到。

除此外，小镇拥有的生活配套设置几乎囊括了一切生活所需，食堂、幼儿园、洗衣房、影城等等…更令人惊奇的是桃李春风小镇成为了著名的旅游景点，目前参观小镇的门票需要300元一X，还需要提前预约。

3、功能型以功能模式运营，主要是以依托主题功能拓展经营形成相关盈利，深挖核心IP，围绕IP进行包装升级，开发相应的产品，形成相对应的产业链，打造区域旅游热点。

绿城产品八大逆天细节阅读引语宋卫平充满匠人精神与理想情怀，绿城的楼盘也向来以产品制胜，绿城股权争端平息后，绿城在宋总的领导下，又创出了震惊业界的8大逆天细节，今天分享给大家......第一部分：绿城的树经常听到有人夸绿城的景观营造好，堪称业内教科书。

什么是景观？从大类上说，景观可以分为硬景和软景。

硬景包括园路、构筑物与小品、泳池、水景等，软景包括乔木、灌木、地被、草坪等。

今天，小绿叶就以绿城·杭州蘭园这个项目的软景营造为例，带大家看看绿城的园区景观。

在绿城园区中，每一株草、每一棵树，都有着它们的态度。

1全国寻树，原产地直选江西、江苏、辽宁、安徽、湖南……小绿叶知道，为了在园区内营造一个“植物园”，绿城的景观工程师往往会考察数十个苗木种植基地，亲自去原产地挑选精品苗木，选择适合项目当地水土条件的优良树种，并在适应水土之后再带回项目所在地。

2选择大胸径、大规格，成树全冠移植冠幅和树径，是选树的两大标准。

在绿城·杭州蘭园，选择了“全冠移植”。

虽然“全冠移植”大大增加了营造的难度和成本，但却能让业主在入住伊始，就能领略到一个全成品的园林，这些“成年”树木可以让入住蘭园的业主提前30年享受社区景观。

3反复挑选树形，每一个角度都是最美树形是另外一项重要的选树标准，孤植、成对、成队，均有各自标准，尤其是一系列大树需要保持相似树形时，力求拥有一致的视觉感。

在种植的时候，还反复调整树木方向，确保不同的角度，从每一个家庭的窗口望过来，看到的都是最美的。

4堆坡式造景，隔绝城市喧嚣高落差的堆坡式造景，丰富的大乔木、中乔木、灌木、草花、地被草，营造丰富的层次感，不仅提高负氧离子含量，而且隔绝喧嚣，为业主强调隐蔽、私密的尊贵生活。

5144株/㎡的种植密度，保证不露土绿城园区的地被灌木营造标准，必须不露土。

在绿城·杭州蘭园，类似春鹃、夏鹃类种植密度高达144株/㎡，小叶栀子类种植密度达136株/㎡，这些灌木都是园艺工人一棵一棵植入，有工人坦言：“我们从来没有种过这么密的，在绿城的辛苦程度远远超出其他项目！”61.2米车库入口顶板覆土层地下车库入口顶部种植绿化，也有一些别的小区会采用。

宋卫平操盘的“乌镇雅园”养老度假小镇案例分享！乌镇雅园的产品核心构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。

它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州苏州三个城市几何中心的金三角位置，坐拥乌镇式的NO.1的高质量游客群体，还有达沃斯论坛级的世界互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设施和精细化的服务，宋氏独有的情怀和工艺水准，既可以做旅居度假，也可以做休闲养老。

雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不可再复制。

这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。

但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。

一直在梦想和现实中纠结的宋卫平，除了骨子里的文人气质外，他对养老地产思考的高度要超出很多人一大截。

从早期的蓝庭试点到乌镇雅园无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目。

发誓要让中国的老人有尊严地养老，老宋走到今天可算是颇不为易，而由他一手谋划的养老产业链条，未来必将影响中国。

作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是绿城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。

为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验。

绿城乌镇雅园总面积约为60万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。

项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。

该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。

集聚6大功能区块，是一座国内功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。

蓝城小镇文化感悟
三年后，千呼万唤，陕西也迎来了这种诗情画意、前所未有的小镇生活。

讲蓝城，就绕不开蓝城创始人宋卫平。

宋**浙江人，杭州大学历史系毕业，做过教师，是一个极具人文气质的传奇人物。

正是这位极具理想人格的企业家，创造出了一个极具理想价值观的地产企业。

在中国豪宅界，宋**这个名字是会被载入史册的级别。

从顶级别墅、高端公寓，到高星级酒店、度假物业，到大型社区、城市综合、产业园区……他在每一个领域都做到了极致。

杭州西溪湿地旁、上海黄浦江畔、南京老山风景区、徐州云龙湖畔……20多年来，宋卫平带领下的团队在中国城市开发建设的进程中，留下了不
朽的建筑传奇。

上世纪90年代，宋先生创立绿城房产，跻身全国TOP10，并于2006年香港上市。

2010年，宋先生携绿城核心团队和优秀资源，创建“蓝城”，以20余年
服务全产业链为资源基础，以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心，提供以房产品开发为依托的全生命周期、全产业链的一站式综合生活服务。

“造房子只是基础，造生活才是目的”，2014年宋**创造性地提出要从“造
房子”向“造生活”转变，小镇成为“造生活”的终极形态。

2016年开始，蓝城聚焦理想小镇开发。

时间耕耘下，蓝城已进驻北京、上海、浙江、江苏、河南、山东、福建、海南等21个省及直辖市，其中小镇项目 79 个。

蓝城是中国小镇开发的先行者，并首创镇长生活服务体系，以“众筹、共建、自治、分享”为原则，通过产业、健康、教育、商业、物业五大生活服务平台，构建自循环的小镇生态圈，打造比城市更温暖，比乡村更“文明”的新型小镇，被喻为“飘落人间的天堂”。

“特色小镇运营需要5年、10年、15年，乃至更长的时间。

”绿城长峙岛造镇：从“生活小镇”到“产业小镇”方远 舟山报道长峙岛，位于浙江舟山定海城区东南的一座独立小岛，这里的日常交通往往通过摆渡，虽然距离舟山岛仅350米，但就是这几百米的距离划分了两个世界。

长峙岛大多数的滩涂是盐碱地，老百姓以晒盐为主业，几十年前这里有“长峙王家墩，草屋瓦墙门”的一说，但是随着绿城的到来，晒盐田正在变成舟山人的桃花源。

2008年进入规划设计，几易规划蓝本，最终确立了记者眼中的小镇雏形。

十年之期，不毛之地变成了舟山临城新区的理想宜居生活小镇，长峙岛成长为舟山人民的后花园。

绿城创始人宋卫平亲自给长峙岛小镇命名为如心小镇，如心的意思是：美好，如心所愿。

宋卫平说，特色小镇运营需要5年、10年、15年，乃至更长的时间。

绿城长峙岛小镇已经走过10年，用10年打造一个美好小镇，对于房企而言这是一段漫长而需要耐心的开发历程，而之于舟山，这是一个小镇诞生的序幕。

2019年中国小镇产业高峰论坛就在这里举行，绿城中国副总裁、绿城小镇集团董事长张继良说，中国小镇被赋予了全新的时代使命，其核心在于降低实体经济成本，提升资源利用效率，被视为改革开放以来，继经济开发区、高新区等产业园区之后经济增长的全新载体。

对于小镇探索走过17年的绿城，形成了以文旅、康养、教育、产业、生活等为代表的小镇20余座。

以康养为核心的安吉桃花源、农业样板杭州桃源、文旅小镇示范基地海南蓝湾小镇，全龄化教育示范小镇舟山长峙岛。

长峙岛是如何走过十年，成为绿城小镇的新样本？绿城小镇长峙岛造镇记如心小镇所在的长峙岛，是舟山群岛的一个离岛，与舟山本岛的距离仅隔一座大桥，这座大桥因为如心小镇日渐成熟，9月底位于老桥绿城长峙岛小镇已经走过10年，用10年打造一个美好小镇，对于房企而言这是一段漫长而需要耐心的开发历程，而之于舟山，这是一个小镇诞生的序幕。

41CHINA REAL ESTATE FINANCE 中国房地产金融Copyright ©博看网. All Rights Reserved.一旁的新桥正式开通，双向四车道连接了舟山临城新区与长峙岛。