绿城小镇系列产品分享
龙城旅游控股集团
常州环球恐龙城实业有限公司
陈晨
2016.11
目录
一、开发者
二、理想
三、产品系列
四、项目介绍
五、借鉴
开发者
蓝城简介
蓝城房产建设管理集团有限公司（原绿城房产建设管理有限公司）成立于2010年9月8日，是宋卫平先生带领绿城20年最核心团队和最优秀资源组建而成。
蓝城集团及下属子公司在全国范围内，已先后进驻70余个城市，已累计签约各类代建项目逾200个，总建筑面积超过5400万平方米，其中政府代建项目122个，竣工面积560万方，全年在建面积1640万方。
蓝城旗下设置三个业务板块，分别是代建、养老、农业。蓝城集团主要经营范围有：房产建设管理、房产项目管理、企业管理咨询、工程咨询、家装设计、景观设计。
图示为原有蓝城组织构架，现蓝城与绿城部分业务有合并重组，构架已有调整。
EPC工程总承包模式：
蓝城整合自身的优质专业资源，对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程承包，为委托方提供一步到位的交钥匙服务。EPC模式将相对有效降低委托方总成本，减少内部协调工作，提高管理效率和管控效果。
七弦琴管控模式：
蓝城将房地产项目运营比喻为“七弦琴”，其中前期、设计（品质）、工程、销售、服务、成本、财务七条管控线，构成琴的七条弦；本体、行政、法务、企业文化、委托方关系等日常工作，构成琴体基座。七弦琴模式，使整个开发过程每一个细节都得到深入细致的把控。为合作方创造更多价值，每一个代建项目都能得到溢价。
蓝城发展方向
小镇的建设，养老产业的建设，现代农业农庄的建设工作将成为蓝城重点业务。
多种小镇都是蓝城的建设方向，例如农业小镇，生活小镇，健康小镇，养老小镇等。
蓝城会制定中国小镇的建设标准。
蓝城与绿城的区别
绿城发展方向：地产综合体。
蓝城发展方向：以生活综合服务为主，重点有小镇生活，养老产业，农业都市农庄，健康管理、教育等。
理 想
蓝城理想
随着城市化的进程，城乡差距逐步拉大，以城市反哺空心化的乡村，形成乡村复兴的起点。
以现代规划手法，既保留乡村的淳朴，同时又为它重新注入经济活力。
不再试图攀附“都市”，而是邀请市民去做一个真正的“农村人”。
一个三口/五口之家住150平方的住宅，配5亩地，形成小型农庄。
业主可以自己打理土地，也可以交给专业的农业工人，收益分成。
农庄的目标买家是城里人，购房成本控制在200万（浙江区域），农地租用。
农民不用进城了，就地转化为现代农业工人，产出通过蓝城农业售卖。
蓝城做农庄比农民自己做要精致的多。
蓝城希望农庄成为城市上班的年轻人和中年人的第二居所，也可以成为第一居所。希望老人带着孙辈住在这儿，过更丰富的生活内容，有更和谐的邻里关系。
宋卫平的基本测算：
我们分析在江南地区做乡村改造，无论是做村落还是小镇，所有条件全部成熟。地价便宜的话这一切就有可能。
我们现在这么算的，以50万元/亩（越低越好）的价格拿3平方公里的土地，其中1平方公里开发建设。
住宅的均摊成本为9000元/㎡，销售价格1万元，利润空间有10%。
这个利润空间里包不包括其他物业，每个项目还都有差异。
我们有基础，这样以住宅价格反哺配套的模式已有先例，乌镇雅园拿出大量面积建造颐乐学院，因此住宅平摊成本为10500元/㎡，售价是12000-14000多，这样算起来是可以平衡的。桃李春风卖27000元/㎡，是因为地价高，成本在20000元/左右。
只要以50万元/亩，甚至更低的价格拿到城市远郊的土地，这个模式就可以不断复制。
产品系列
产品分类
“全龄颐乐生活小镇”桃李春风：“5+2”周末型小镇。
“复合功能农林小镇”春风长乐：平时住小镇，周末进城里。
“复合功能农旅养小镇”多利桃花源：每周在小镇居住5—6天，周末偶尔到城里采购聚会。
“高山养心小镇”莲花小镇：每年住1-3个月，能明心见性。
其他小镇类产品：“世界级滨海度假小镇”海南蓝湾小镇。
“颐乐养生养老小镇”乌镇雅园。
“都市化农耕小镇”安吉桃花源。
......
城市项目合作方定位占地（亩）总建
（万㎡）户数
湖州安吉安吉桃花源绿城都市化农耕小镇8500
（生态保留区5000）暂无暂无杭州临安桃李春风浙江省交投+绿城全龄颐乐生活小镇900262000
杭州余杭春风长乐浙江物产集团+蓝城复合功能农林小镇16000
（商业配套用地2000）暂无3000
成都郫县多利桃花源多利（成都）农庄+
中国平安+绿城复合功能农旅养小镇
一期2700
（农业用地1950）暂无预计居民超万人
台州天台山莲花小镇石梁镇+绿城高山养心小镇5989.5428产品分类
共同的客户群体：
青年”创客”、“都市游牧”的中年居民、退休长者，读书的孩子。
项目介绍
桃李春风/春风长乐/多利桃花源/莲花小镇/安吉桃花源
绿城.金基.桃李春风
桃李春风
项目介绍：
项目位于杭州市远郊的临安市，距离主城区武林广场约40公里，地铁5号线民主村站（预计2019年通车），临近青山湖森林公园，周边暂无产业支撑，典型的远郊旅游度假板块。容积率仅0.36。绿城收购浙江交投集团51%股权，共同合作开发“青山湖板块颐养小镇”项目。
规划特色：
由“颐养”到“颐乐”，由老年人到全龄化，客群基数扩大。作为远郊度假类项目的痛点，绿城集团用品牌和宋卫平个人信用背书，承诺配建完善的养老、教育、医疗、社区商业、公园等配套，商业自持招商，别墅精装交房，解决远郊项目客户的两大后顾之忧。
