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国内房地产经纪主要企业（易居）业务与营销模式解析易居：新房代理龙头，积极拓展经纪服务易居为国内新房代理龙头，近年积极拓展经纪服务。
易居成立于2000年，随后紧抓新房代理行业发展机遇逐渐成长为代理销售龙头，2016年推出房友第三方经纪平台，积极拓展一二手联动与存量房经纪服务。
目前旗下拥有易居营销、易居房友、克而瑞等特色业务，全面覆盖从新房代理服务、房地产经纪共享服务到房地产大数据应用服务，打造交易服务和赋能服务两大服务平台。
受新冠疫情影响，2020H1易居新房代理销售额1475亿元，经纪网络服务销售额433亿元，分别同比下降54%、14%。
新冠疫情冲击致上半年业绩大幅下滑。
2020H1易居实现营收28.4亿元，同比降34.4%；归母净利润2993万元，同比降94.8%。
从营收结构看，2020H1一手房代理、房地产经纪网络服务、房地产数据及咨询服务业务分别占比45%、39%、17%。
易居历年销售金额易居历年营收与归母净利润易居历年营收结构易居：打造第三方经纪平台，强调弱管控、房源共享打造第三方经纪服务平台“房友”，强调弱管控、房源共享与低费用。
易居房友致力于打造面向全行业的房地产经纪共享服务平台，为中小微经纪公司提供综合赋能服务。
管理方面，房友将重心移至产品和规则，核心定位为搭建合作平台，让经纪人更具自由度；运营方面，核心为“友房公盘”系统，通过资源共享解决中小微经纪人对于房源的核心需求，为拥有房源的经纪人与拥有客源的经纪人提供交易市场，并通过信用机制、保证金制度打击虚假房源等不良现象；收费方面，拒绝在渠道整合中赚取中间差价，只收交易佣金的3%作为服务费。
2019年易居房友完成1万+门店、3万个渠道和1万个社区的整体建设，目前平台覆盖80城22万小区8000万套房源。
房友经纪网络模式图房友旨在重构更加开放、平等、自治、共享的行业生态圈易居：携手阿里推出天猫好房、ETC协作机制携手阿里推出“天猫好房”平台，打造ETC协作机制。
贝壳渠道方案一、背景介绍随着互联网的快速发展和消费者购房需求的不断增加，房地产行业也迎来了前所未有的发展机遇和挑战。
在这个竞争激烈的市场环境中，房企需要寻求合适的市场渠道来推广和销售自己的房产项目。
贝壳渠道方案就是为了帮助房企拓展销售渠道、提升销售业绩而设计的。
二、贝壳渠道方案的概述贝壳渠道方案是一种多层次、多渠道的市场推广策略，旨在通过多种渠道和平台，为房企提供更多的客户资源和销售机会。
该方案以贝壳网作为主要推广平台，结合房地产经纪人、中介公司、开发商等多方合作，实现线上线下联动的销售模式，提高销售效果和客户满意度。
三、贝壳渠道方案的特点1. 多渠道联动：贝壳渠道方案将线上线下渠道有机结合，通过贝壳网平台吸引线上客户，同时通过房地产经纪人等线下渠道扩大客户群体，提高销售机会。
2. 精准营销：贝壳渠道方案基于大数据分析和人工智能技术，能够准确识别潜在购房者的需求和偏好，有针对性地进行营销推广，增加销售转化率。
3. 优质客户资源：贝壳网拥有庞大的注册用户群体，这些用户都是具有购房需求的潜在客户，房企可以通过与贝壳网合作，获得更多的优质客户资源。
4. 数据支持：贝壳渠道方案提供详实的数据报告和分析，房企可以根据数据指标进行销售策略的调整和优化，提升销售业绩。
四、贝壳渠道方案的操作流程1. 合作洽谈：房企与贝壳网进行合作洽谈，确定合作事项、责任划分和合作期限等。
2. 项目准备：房企提供房产项目的相关资料，包括项目介绍、户型图、价格策略等。
3. 营销宣传：贝壳网根据房企提供的资料，制作优质的宣传资料和视频，通过贝壳网平台和其他推广渠道进行宣传推广。
4. 线索收集：通过线上线下渠道，贝壳网和合作方收集潜在客户的购房需求和联系方式。
5. 数据分析：贝壳网利用大数据分析和人工智能技术，对收集到的数据进行分析，识别潜在客户的特征和购房偏好。
6. 精准推销：根据数据分析的结果，贝壳网和合作方进行精准推销，与潜在客户进行线上或线下的咨询和沟通。
贝壳商业计划书一、概述贝壳商业计划书旨在向投资者和相关利益相关方介绍贝壳公司的商业模式和发展战略。
本计划书将详细描述贝壳公司的目标、市场定位、产品与服务、市场竞争、运营模式、财务计划以及未来的发展计划。
二、公司概况贝壳公司成立于2020年，总部位于某某城市，并在全球范围内拥有多家分支机构。
贝壳公司是一家专注于房地产科技的创新企业，旨在提供智能化的房产交易服务，以满足客户的个性化需求。
三、市场分析1. 房地产行业概况房地产行业是一个庞大且不断发展的市场，直接影响到人们的居住需求和投资需求。
随着科技的不断进步和人们生活水平的提高，人们对于房地产交易的要求也越来越高。
2. 市场需求与趋势在当前市场环境下，房地产买卖过程中涉及到的信息获取、评估、交易等环节仍存在许多不便之处。
因此，有必要提供一种智能化的解决方案，以满足客户的个性化需求，提高交易效率并降低风险。
四、商业模式1. 产品与服务贝壳公司致力于开发和提供一站式智能房产交易平台，包括房屋信息浏览、在线评估、交易对接等功能。
通过运用人工智能、大数据和区块链等技术手段，贝壳公司能够为客户提供准确、高效的房地产交易服务。
2. 运营模式贝壳公司通过与各大房地产开发商、中介机构以及金融机构进行合作，建立起全面的合作伙伴网络，通过共享信息和资源，提高交易效率，降低交易成本。
五、市场竞争虽然房地产市场存在一定的竞争压力，但贝壳公司具备以下优势：1. 技术创新能力：贝壳公司拥有专业的技术团队，能够不断引入前沿技术，提升产品的竞争力。
2. 用户体验：贝壳公司注重用户体验，致力于提供简单、高效的交易流程和个性化的服务。
3. 合作伙伴网络：贝壳公司与各大房地产机构建立合作伙伴关系，共同发展和壮大。
六、财务规划1. 营收预测根据市场调研数据和公司内部研究，预计贝壳公司在未来5年内的营收将呈增长趋势，年均增长率预计达到20%。
2. 成本控制贝壳公司将严格控制运营成本，在提供优质服务的同时，降低不必要的开支，提高盈利水平。
房地产营销模式分析随着经济的不断发展和人们生活水平的提高，房地产行业已成为全球范围内最具活力和竞争力的产业之一。
房地产公司为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须不断创新和调整其营销模式。
本文将分析当前主流的房地产营销模式，并探讨其优势和劣势。
一、传统营销模式1. 房地产中介房地产中介是传统的营销模式之一，通过中介公司的连接，将房地产开发商和购房者、租户等买卖双方进行匹配，起到信息中介和撮合的作用。
中介公司通过广告、展示、宣传等渠道，帮助房地产开发商推广项目。
然而，这种模式存在信息不对称、佣金高昂、服务质量参差不齐等问题，往往无法提供个性化和专业化的服务。
2. 开发商自营开发商自营模式是指房地产开发商自行组建销售团队和销售平台，直接向消费者销售房产。
这种模式可以提供更直接的服务，提高销售效率和利润。
然而，由于开发商自身的目标和利益驱动，缺乏中介机构的独立性和客观性。
而且，自营模式的推广和宣传成本较高，对于规模较小的房地产开发商来说，负担较重。
二、互联网营销模式随着互联网的兴起，房地产行业也逐渐借助互联网平台进行营销活动。
以下是两种主要的互联网营销模式。
1. 在线房产平台在线房产平台是将房地产开发商和购房者进行线上匹配的平台。
购房者可以通过平台了解各种房产项目，进行比较和选择。
开发商通过平台进行房源发布和宣传推广。
在线房产平台可以大大降低信息不对称的问题，提高购房者的参与度和决策效率。
然而，对于购房者来说，面临着信息过载和真实性的难题。
对于开发商来说，要在众多竞争者中脱颖而出，需要投入较大的广告费用。
2. 社交媒体营销借助社交媒体平台进行营销已成为一种趋势。
房地产开发商可以通过微博、微信、抖音等社交媒体平台发布内容，引起购房者的关注和讨论。
通过互动和交流，建立良好的品牌形象和口碑。
社交媒体营销具有成本低、传播速度快、受众广的特点。
然而，相对于在线房产平台等传统渠道，社交媒体的信誉度和可信度还有待提高。
贝壳公司研究报告贝壳公司研究报告一、公司概况贝壳公司成立于2017年，是一家致力于提供房地产交易服务的科技公司。
贝壳公司通过将大数据和人工智能技术应用到房地产交易领域，提供房屋信息搜索、租售服务、房屋估价等一系列服务，为用户提供便捷、高效的房地产交易体验。
二、市场分析房地产市场作为中国经济的重要组成部分，一直以来都备受关注。
近年来，随着科技的不断发展，新兴科技企业进入房地产交易领域，推动了房地产市场的数字化转型。
贝壳公司作为其中的代表性企业，凭借其科技实力和战略布局，在市场竞争中脱颖而出。
三、核心竞争力1.大数据技术：贝壳公司建立了强大的房地产大数据平台，通过数据分析和挖掘，为用户提供准确、全面的房屋信息和市场趋势分析，帮助用户做出更明智的决策。
2.人工智能技术：贝壳公司的人工智能技术在房屋估价、搜索匹配等方面具有独特的优势。
通过深度学习算法，贝壳公司能够准确判断房屋的价值，并向用户提供最匹配的房屋选项。
3.用户体验：贝壳公司注重用户体验，通过界面友好、操作简便的移动端App，为用户提供便捷的房地产交易服务。
此外，贝壳公司还提供在线客服，为用户解答疑问，提供指导和帮助。
四、发展前景由于房地产市场的巨大需求，贝壳公司具有广阔的发展前景。
未来，贝壳公司可以进一步扩大业务范围，拓展到房地产金融、物业管理等领域。
同时，贝壳公司还可以通过与城市规划部门等合作，参与城市发展规划，为城市居民提供更全面的房地产服务。
五、风险和挑战1.市场竞争：房地产交易领域的市场竞争激烈，贝壳公司面临来自其他科技企业和传统房地产中介机构的竞争压力。
2.政策风险：房地产市场受政策调控的影响较大，相关政策的变化可能对贝壳公司的经营产生一定的影响。
3.数据安全：贝壳公司处理大量用户数据，数据安全问题需要引起足够重视，确保用户数据的隐私和安全。
六、总结贝壳公司凭借其强大的技术实力和优质的用户体验，成功突破传统房地产交易模式的局限，成为行业的领军企业。
贝壳对我国房地产中介行业的借鉴作用随着互联网的快速发展，新兴科技不断涌现，对各行各业都带来了巨大的冲击和改变。
房地产中介行业也不例外，传统的中介模式面临着诸多挑战。
然而，贝壳作为一家以互联网技术为核心的房地产中介平台，为我国房地产中介行业带来了许多创新和借鉴的机会。
首先，贝壳以信息技术为基础，通过大数据、人工智能等技术手段，实现了房源信息的全面、高效的整合和管理。
在传统中介行业中，房源信息的获取和整理往往是一项耗时且效率低下的工作。
贝壳通过技术手段，实现了房源信息的快速采集和整合，有效提高了中介服务的效率。
这对我国的房地产中介行业来说，是一种重要的借鉴和改进方向。
其次，贝壳以技术为支撑，实现了房屋交易的在线化。
传统的房屋交易过程繁琐，需要中介人员作为桥梁协调买卖双方的意愿和需求。
贝壳通过引入在线交易平台，将买卖双方直接连接起来，使交易过程更加直接、高效。
这种模式的借鉴意义在于，提高了房屋交易的透明度和公平性，减少了信息不对称的问题，提升了消费者的体验和满意度。
此外，贝壳通过引入在线支付、评价体系等功能，实现了房地产中介服务的全面升级。
传统的中介行业往往存在信息不对称、服务不规范等问题，消费者的权益难以得到保障。
贝壳通过在线支付，保障了交易款项的安全和及时性，避免了房屋交易中的风险。
同时，通过评价体系，提高了中介服务的质量和规范性，消费者可以通过评价来选择优质的中介机构和经纪人。
这为我国房地产中介行业的发展提供了一个可借鉴的方向。
此外，贝壳通过引入房屋估价和数据分析等功能，为消费者提供了更加全面和准确的房屋信息。
在传统中介行业中，房屋估价往往需要专业的评估师进行，费用较高且耗时较长。
而贝壳通过数据分析和大数据技术，可以实现房屋估价的快速和准确。
这种模式的借鉴意义在于，降低了房屋交易的成本和时间，提高了中介服务的效率和质量。
最后，贝壳的兴起，也为我国房地产中介行业提供了一个良好的竞争环境。
传统的中介行业往往存在垄断和信息不对称的问题，消费者的选择空间较小。
产品分析报告。
贝壳找房App以及互联网房产服务行业贝壳找房是一家提供房产租赁与买卖交易服务的平台，致力于为用户提供海量且真实的房源信息，解决租房、买房、卖房的难题。
该平台自2018年创立以来，发展迅速，2019年成交额达到亿元，并已于2020年8月IPO上市。
本文将以贝壳找房APP为切入点，深入剖析贝壳以及互联网房产服务行业的运转逻辑，从行业分析、竞品分析、用户价值分析、商业价值分析、产品迭代分析、产品结构分析、运营分析等多个方面进行分析。
房产服务是指房地产各个环节中为当事人提供服务的经营活动。
随着居民的收入增加，生活水平上升，进一步的城镇化发展，买房卖房租房依旧火热。
在对线下中介信任不足的大环境下，线上的大型房产服务平台开始涌现，旨在为用户提供优质房源信息等综合服务。
自2014年以来，互联网房产服务行业突飞猛进，而房地产行业往往受宏观政策因素影响。
在政策层面，我国的城镇化率的进一步提升和货币信贷环境宽松，且地方楼市政策略有放宽，继续推动房产行业在疫情后的回暖复苏。
在经济层面，中国住房地产市场巨大，每年有25万亿元成交额的大市场。
在社会层面，买房定居的理念在未来很长一段时间内将会继续深入人心，除了刚需外，买房作为投资的手段，也仍然是当下流行的观点。
贝壳找房在互联网房产服务行业中处于领先地位，但也面临着激烈的竞争。
竞品分析是了解市场竞争情况的重要手段。
用户价值分析是衡量产品或服务是否有吸引力的重要指标，贝壳找房通过提供真实的房源信息、便捷的交易流程、专业的服务等方面为用户创造价值。
商业价值分析是评估企业商业模式是否可行的重要指标，贝壳找房通过线上线下结合的方式、广告收入、金融服务等多种方式实现商业价值。
产品迭代分析是了解产品发展历程的重要手段，贝壳找房通过不断优化产品功能、提升用户体验等方式实现产品迭代。
产品结构分析是了解产品架构的重要手段，贝壳找房通过分层架构、模块化设计等方式实现产品结构优化。
贝壳市场分析市场概述：贝壳市场是一个在线房地产交易平台，提供房屋买卖、租赁、房屋估价等服务。
该市场的目标客户主要是有购房、租房需求的个人和家庭。
本文将对贝壳市场的市场规模、竞争对手、用户画像、市场趋势等方面进行分析。
市场规模：根据最新的数据，贝壳市场在过去一年内实现了快速的增长。
截至目前，贝壳市场已经覆盖了全国100多个城市，拥有超过1000万注册用户。
根据市场研究机构的数据，中国房地产市场规模庞大，每年交易额超过10万亿元人民币。
贝壳市场在这个庞大市场中占据了重要的份额，并且有望进一步扩大市场份额。
竞争对手：贝壳市场的竞争对手主要包括其他在线房地产交易平台和传统房地产中介机构。
目前，贝壳市场的主要竞争对手有链家、安居客等。
这些竞争对手在市场上拥有一定的知名度和用户基础，他们提供类似的房地产交易服务。
贝壳市场需要通过提供更好的用户体验、更准确的房屋估价等优势来与竞争对手区分开来。
用户画像：贝壳市场的用户主要分为买房用户、卖房用户和租房用户。
根据市场调研，买房用户通常是年龄在30岁至40岁之间的中产阶级家庭，他们有一定的购房需求和经济实力。
卖房用户通常是房屋业主，他们希望通过贝壳市场来快速找到买家。
租房用户通常是年轻人群，他们对租房的要求更加注重价格和地理位置。
贝壳市场需要根据不同用户的需求，提供个性化的服务和推荐。
市场趋势：随着互联网的普及和房地产市场的发展，贝壳市场面临着一些新的机遇和挑战。
一方面，越来越多的人开始通过互联网来进行房地产交易，这为贝壳市场带来了更多的用户和交易机会。
另一方面，随着竞争的加剧，贝壳市场需要不断提升自身的服务质量和技术能力，以保持竞争优势。
此外，随着人们对房屋估价的需求增加，贝壳市场可以通过提供准确的房屋估价服务来吸引更多的用户。
结论：贝壳市场是一个快速发展的在线房地产交易平台，拥有庞大的用户基础和市场份额。
在竞争激烈的市场环境中，贝壳市场需要不断提升自身的服务质量和技术能力，以保持竞争优势。
贝壳找房:用技术“重构”房地产行业作者：暂无来源：《上海信息化》 2020年第9期脱胎于链家、创立于2018年4月的贝壳找房，仅用了两年时间，就成功登陆美国纽约交易所，用实践证明了房地产交易平台介入互联网领域的可行性。
文丁毓2020年8月，贝壳找房在美国纽约交易所（以下简称“纽交所”）敲钟，股票代码为“BEKE”，成为中国居住服务平台第一股。
贝壳找房脱胎于链家，2018年4月，链家创始人左晖决定进入互联网赛道，将链家一分为三，裂变出贝壳找房与德佑。
其中，链家保持直营门店模式，德佑延伸加盟店业务，而贝壳找房不仅覆盖新房、二手房、租赁、家装及金融服务等业务，还接入链家体系外的房源，形成“自营+平台”的服务模式。
脱胎于链家网的贝壳找房试图通过ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）搭建一个开放、信息共享的平台。
2019年3月，贝壳找房启动D轮融资，规模超过12亿美元。
其中，腾讯领投8亿美元，高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等投资方均参与其中。
同年11月，贝壳找房又完成D+轮融资，总融资金额超24亿美元，投资方包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本等。
而今，贝壳找房在纽交所的上市具有里程碑意义，标志着其把依赖重度服务的复杂交易进行数字化重构，并成功实现平台化，代表了互联网时代房地产行业的发展方向。
基于ACN模式，重塑行业生态传统房产中介常因房源、客源有限陷入信息孤岛。
在大多数房产公司里，经纪人之间的业务关系是竞争而非合作。
其原因在于，只有最终促成交易的经纪人才能获得佣金，其他付出的经纪人得不到收益。
这种机制导致经纪人不可能分享资源，也就无法通过分工实现工作效率的提升。
未来，房产经纪人的工作会有70%～80%集中在线上，合作将变得尤为重要。
ACN经纪人合作网络作为贝壳找房推出的运作模式，旨在推动实现跨品牌房源、客户、经纪人的合作。
ACN合作网络是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式，是共生经济在居住服务领域的落地。
贝壳市场分析一、市场概况贝壳市场是指二手房交易市场，是房地产行业的一个重要组成部分。
贝壳市场的主要参与者包括房地产中介机构、买家和卖家。
本文将对贝壳市场的规模、发展趋势、竞争格局以及影响因素进行详细分析。
二、市场规模根据最新数据统计，贝壳市场的交易规模在过去一年内持续增长。
截至2021年底，贝壳市场的交易额达到X亿元，同比增长X%。
这一增长主要得益于房地产市场的复苏以及人们对房屋投资的持续需求。
三、市场发展趋势1. 移动互联网的普及：随着智能手机的普及，越来越多的用户选择通过移动端APP进行房屋信息的浏览和交易。
贝壳市场作为行业领先者，不断推出更加便捷的移动端应用，满足用户的需求。
2. 数据化运营：贝壳市场通过大数据分析，深入了解用户的需求和偏好，为用户提供个性化的房屋推荐和交易方案。
同时，贝壳市场还通过数据分析，提供市场研究报告，帮助用户做出更加明智的投资决策。
3. 服务升级：为了提升用户体验，贝壳市场不断加大对服务质量的投入。
通过引入专业的房产经纪人和金融服务，贝壳市场为用户提供全方位的房屋交易服务，从房源搜索到贷款办理，一站式满足用户需求。
四、竞争格局贝壳市场作为行业领先者，面临着来自其他房地产中介机构的竞争。
目前，市场上的竞争主要集中在品牌知名度、服务质量和技术创新方面。
贝壳市场通过不断提升品牌形象、加大对服务的投入以及引入先进的技术手段，保持了竞争的优势。
五、影响因素1. 宏观经济环境：宏观经济环境对贝壳市场的发展具有重要影响。
经济增长、利率水平、政策调控等因素都会对房地产市场产生影响，进而影响贝壳市场的交易规模和发展趋势。
2. 政策调控：政府对房地产市场的政策调控也是影响贝壳市场的重要因素。
政策的变化将直接影响到买卖双方的交易意愿和能力，进而影响贝壳市场的交易量和价格。
3. 用户需求变化：随着人们对居住环境和生活品质的要求提高，对房屋的需求也在不断变化。
贝壳市场需要及时了解用户的需求变化，调整自身的服务策略，以满足用户的需求。
贝壳：链家升级版，国内房地产经纪龙头亿元业务交易总额（GTV ） 市占率9.5% 212775.5% 5.6%1329111531101448896➢ 贝壳由链家网升级而来，打造技术驱动的开放型品质居住服务生态。
链家最早成立于2001年，2008年推出“链家在线”；2011年在业内率先承诺“真房源”，形成良好的口碑效应；2015年与伊诚地产、德佑地产、深圳中联地产等合并，带动规模再上台阶；2018年推出 “贝壳找房”。
不同于链家网垂直自营模式，贝壳通过ACN 模式聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，为用 户提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。
➢ 贝壳已成为国内最大的住宅交易和服务的线上与线下集成平台。
2017-2019年贝壳GTV 从1.01万亿增至2.13万亿元，CAGR 达44.8%，市占率从5.5%提升至9.5%（其中存量房、新房市占率分别达15.4%、5.4%）；尽管受疫情影响，2020H1仍实现GTV1.3万亿元，同比增49.4%。
目前公司业务覆盖全国103个城市。
贝壳发展历程贝壳平台构成与协同优势贝壳业务交易总额及市占率（分母为全国房屋交易总额）25000200001500010000500012%10%8%6%4%2%0%2017201820192019H12020H1贝壳：存量房交易为主，营收快速增长股权激励支出（亿元）➢ 存量房为贝壳交易贡献主力，但新房占比显著提升。
贝壳积极利用渠道、客源优势挖掘一二手联动效应、拓展新房市场，2017-2020H1存量房交易占比从73%降至59%，新房交易规模占比则从25%升至37%，另外装修、金融等新兴服务和其他占比从2%略微升至4%。
➢ 营收近年增长快速，净利润上半年明显改善。
2017-2019年贝壳营收从255亿元增至460亿元，CAGR 达34.3%；受股权激励支出增加（2019 年达29.6亿元）等因素影响，净亏损从5.4亿元增至21.8亿元；若剔除股权激励支出、因收购导致的无形资产摊销、投资减值损失、公 允价值变动等，调整后净利润从0.7亿元增至16.6亿元，若进一步剔除利息、税费、折旧等，调整后EBITDA 从10.7亿元增至29.2亿元。
尽管受疫情影响，2020H1仍实现营收273亿元，同比增长39%，净利润16.1亿元，同比增长189%。
贝壳历年GTV 结构贝壳收入及利润表现贝壳历年股权激励费用100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%新兴服务和其他新房交易存量房交易2017201820192020H1亿元人民币 收入Adjusted EBITDA 净利润500400300200100-1003530252015105 02017 2018 20192% 25%4%4%4%35%24%37%73%71%61%59%46028625527319611 62918-5 2017-462018 -22 20192019H126162020H1股权激励支出（亿元）29.64.83.8贝壳：新房营收贡献过半，盈利能力稳中有升➢新房交易、非北上区域营收贡献逐年提升。
从业务结构看，2017-2020H1贝壳新房交易贡献收入比重从25%提高至51%，存量房交易则从72%降至46%；从区域结构看，2017-2020H1北京、上海合计收入贡献比重从48%降至32%。
➢从盈利能力看，整体稳中有升。
从毛利率看，2017年-2020H1从18.7%提高至25.9%，近两年平稳中略有提升。
从佣金率看，若以营业收入/GTV粗略估算，2017-2019年分别为2.5%、2.5%、2.2%，2020H1略降至2.1%。
2018年贝壳平台推出后存量房交易规模大幅提升，但贝壳对非直营部门主要完成的销售额只确认平台佣金费，导致测算的整体佣金率出现下滑。
100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%贝壳收入结构（按区域划分）其他区域北京与上海2017 2018 2019 2020H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%贝壳收入结构（按业务划分）新兴服务和其他新房交易存量房交易2017 2018 2019 2020H130%25%20%15%10%5%0%-5%-10%贝壳利润率表现贝壳佣金率表现新房佣金率二手房佣金率整体佣金率3.0%2.8%2.6%2.4%2.2%2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%2017 2018 2019 2020H12.5%2.8%2.5%2.5%2.7%2.5%2.7%2.5% 2.2%1.9%2.1%1.6%贝壳：构筑楼盘字典，坐拥海量真实房源➢针对行业假房源痛点，贝壳构筑楼盘字典，储备海量真实房源信息。
贝壳自2009年开始搜集房屋信息、构筑楼盘字典，截至2020Q1末楼盘字典拥有2.26亿套真实房屋信息。
依托楼盘字典底层基础数据，结合业主、客户、经纪人、平台之间深度连接产生的海量交互数据，贝壳找房打造和升级了全生命周期的真房源验真系统，可对房源的上架、展示、下架进行全生命周期管理，7×24小时实时比对房源特征，捕捉房态信息进行辨别，经过智能数据模型测算，对全量房源进行精准打分等。
目前贝壳找房的真房源率可以达到95%以上。
贝壳真房源标准贝壳楼盘字典资源庞大➢针对行业信息隔离痛点，贝壳基于美国MLS推出适应国内市场的ACN 贝壳ACN合作网络角色分工模式，拆除信息孤岛并将服务流程细化、标准化。
2018年贝壳推出ACN（Agent Cooperation Network）经纪人合作网络，在遵守房源信息充分共享等规则前提下，将经纪服务流程细化、标准化，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色（房源录入、房源维护、客源推荐、客源成交等）共同参与到一笔交易并记录在ACN网络平台，房屋成交后再按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，从而打通各经纪品牌、经纪人之间隔离墙，实现房源、客源信息共享与高效协作。
贝壳ACN与美国MLS的对比类型MLS ACN底层信用依托美国独家代理机制以及行业自律规范国内缺乏类似机制背景下，更多依托平台/公司信用，需大量技术、人力投入确保模式运转服务分工分工相对简单，卖方经纪人负责房源端全部工作服务流程细化为十类，专业分工下工作效率存在提升空间管理模式弱管控：对经纪人/公司使用系统软件、加盟品牌的选择、基础业务经营不加干预强管控：从流量分发、系统统一到店面作业范围、经营方式等微观层面均进行管理，后续或可通过IM响应率、复聊率管理等提升转化效率开放对象仅对B端，即经纪公司与经纪人，无C端流量，这也避免了经纪人上传虚假房源以吸引购房者的不良现象同时对B端与C端开放，买方卖方均可浏览房源信息，引入C端流量，同时基于楼盘字典保障房源真实性贝壳经纪人页面展示➢辅以强管控，确保入驻门店/经纪人遵守ACN，保障资源共享与服务质量。
●对于经纪人，贝壳设定贝壳分等一整套评价与奖惩机制。
•贝壳分：衡量经纪人绩效和服务质量，结合专业资格、客户投诉、客户转换率及协作团队合作记录综合评估得到，高分者可享受房源高曝光率、客户前端的定制经纪人资料等。
•贝壳币：经纪人可通过遵守ACN规则纪律等方式获取，用于购买平台公用设施服务或增加曝光率。
•信用分：经纪人进入平台起开始积分，违反ACN规则和不当行为将被扣分，分数过低时将收到警告、或特定时间内被禁止访问平台。
●对于入驻门店，贝壳亦通过设定入驻规则、经纪人数门槛、排名系统等进行规范。
➢设立“店东委员会制度”，协调品牌之间矛盾，保障各方权益，促使平台不断完善。
•店东管理委员会组成：由入驻品牌店东民主投票选出，首届成都店东委员会成员包括链家、德佑、富房、远投等经纪品牌。
•店东管理委员会职责：收集和反馈品牌店东、经纪人意见；对平台管理中各项规则和制度提出合理化建议，协助平台完善规则和统一标准；负责监督平台规范运营，协调处理不同品牌间纠纷，推动服务者信用体系完善、营造竞优良性生态等。
•店东管理委员会运行：具有明确的自治意识、运营规则和决策机制，对所有经纪品牌一视同仁，实行少数服从多数的规则。
贝壳：ACN提升交易效率，实现多方共赢➢ACN将经纪机构/经纪人关系由竞争转为合作，有效解决房源、客户、经纪人联动难题，提升整体交易效率，优化业界生态：•对于经纪机构/经纪人：1）借助贝壳渠道资源提升交易效率，据CIC报告，2019年贝壳平台单店交易额为行业1.6倍，且存量房交易中70% 来自跨门店交易；2）避免中介之间恶性竞争，压缩行业利润空间；3）中小机构可借助贝壳实现品牌溢价；4）经纪人可发挥自身特长，选取更擅长的工种；5）对新人更加友好，通过入手简单事务性工作积累学习，逐渐从事更具挑战性工作。
•对于售房者/开发商：1）保障房屋出售效率的同时，避免与大量中介打交道；2）经纪人分工更加专业明确，服务体验更加友好。
•对于购房者：1）房源信息更加全面透明，购房效率提升；2）专业化分工提升服务体验；3）减少对中介收取不合理佣金费用的担忧。
➢受益ACN模式，贝壳吸引大量经纪机构入驻，进一步巩固渠道优势。
2018-2020H1链家门店数量由7673家增至7700家，经纪人数由10.3万人增至13.4万人，增幅相对有限；非链家门店由8136家增至34547家，经纪人数由6.1万人增至32.2万人，经纪品牌超过260个。
贝壳平台非链家门店数量快速增长（家）贝壳平台非链家经纪人数量快速增长40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 50003530252015105链家门店数量非链家门店数量3454729,5927,673 81367,922 7700链家经纪人数（万人）非链家经纪人数（万人）32.223.312.513.410.36.1。
