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徐州万科营销策划方案一、市场概况和目标分析徐州是中国江苏省的一个重要城市，拥有广阔的市场潜力和丰富的人力资源。
随着城市化进程的加快，徐州的房地产市场也在不断发展，竞争激烈。
作为一家知名的房地产开发商，徐州万科需要制定一套切实可行的营销策划方案，以提高品牌知名度和市场占有率。
根据市场调查和分析，我们确定了以下目标：1. 提高品牌知名度：通过全面的宣传和市场推广，增强徐州万科在消费者中的知名度和美誉度。
2. 增加销售额：通过合理的产品定位和精准的目标市场推广，提高销售额，并争取在竞争激烈的市场中取得领先地位。
3. 加强客户关系：通过建立良好的客户关系，提供优质的售后服务和增值服务，增加用户的忠诚度，促进用户口碑传播。
二、市场营销策略1. 定位策略根据徐州市场特点和竞争情况，徐州万科将定位为高品质、高端的房地产开发商。
我们将注重提供舒适、便捷的居住环境，以满足中高收入人群的需求。
2. 市场推广策略(1) 媒体广告：通过电视、广播、报纸等传统媒体进行品牌宣传、培养认知度和购买欲望。
同时，增加手机、平板、电脑等终端的广告投放，以满足消费者多元化的媒体接触需求。
(2) 线上推广：通过搜索引擎优化(SEO)、搜索引擎营销(SEM)、社交媒体推广等手段，将品牌信息传播到更广泛的受众群体中，并提供在线咨询和购房服务。
(3) 亲身体验：组织楼盘开放活动、购房咨询会和样板房参观等，让潜在客户亲身感受产品品质和服务水平，以增加他们的购买决策可能性。
(4) 口碑营销：通过培养用户满意度、引导用户进行线上评论和口碑传播等方式，提高品牌的社交影响力和美誉度。
三、销售渠道和策略1. 销售渠道：除了建立自己的销售中心和展示中心外，徐州万科将通过与地方优质经纪商合作，建立覆盖全市的销售和服务网络。
2. 销售策略：(1) 价格策略：根据市场需求和竞争情况，科学定价，优化产品性价比，适当给予销售折扣和优惠活动，以吸引客户购买。
(2) 增值服务：提供全方位的增值服务，如贷款咨询、后期装修、物业管理等，以增强产品的附加值，吸引更多客户购买和续购。
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
万科月度营销方案1. 背景介绍作为中国房地产行业的领军企业之一，万科地产一直以来都致力于提供高品质的住宅和商业物业。
为了进一步扩大市场份额并增加销售额，万科地产制定了一套全面的月度营销方案。
2. 目标•提高销售额：通过有效的市场推广和销售策略，实现每月销售额的稳定增长。
•增加品牌知名度：通过广告、活动和社交媒体等渠道，提高万科地产的品牌知名度和美誉度。
•扩大客户群体：吸引更多的潜在客户参与购房项目，增加客户的忠诚度和黏性。
3. 策略和活动3.1 市场推广策略•制定综合市场推广计划：将传统媒体广告、电视、户外广告和互联网广告相结合，以覆盖更广泛的受众。
•优化搜索引擎排名：通过SEO（搜索引擎优化）技术和有吸引力的内容，提高万科地产在搜索引擎上的排名，增加网站流量和潜在客户。
•制作宣传视频：制作精美的宣传视频，展示万科地产的项目和优势，并在各大视频网站和社交媒体平台上进行广泛传播。
•社交媒体推广：通过微博、微信公众号、知乎等社交媒体平台，发布有价值的内容，与潜在客户进行互动，提高品牌知名度和粉丝互动。
3.2 促销活动•举办购房展览会：定期在各大城市举办购房展览会，展示万科地产的项目和房源，吸引潜在客户参观和购买。
•推出优惠活动：每月定期推出不同形式的优惠活动，如打折、赠品或特殊礼包，吸引潜在客户购买。
•合作营销活动：与知名品牌、商家和金融机构合作，推出联合促销活动，增加品牌曝光度和客户参与度。
•客户推荐计划：推出客户推荐计划，鼓励现有客户介绍他们的朋友和家人购买万科地产的房产，并给予一定的奖励。
4. 评估与改进为了确保营销方案的有效性，万科地产将进行定期的评估和改进。
他们将使用以下指标来衡量营销活动的成功程度： - 销售额和销售额增长率 - 网站流量和转化率 - 品牌知名度和美誉度 - 社交媒体互动和粉丝增长基于评估的结果，万科地产将及时调整和改进他们的市场推广策略和促销活动，以确保目标的实现。
5. 总结万科地产的月度营销方案旨在提高销售额、增加品牌知名度和扩大客户群体。
万科地产营销策略
万科地产是中国房地产行业领军企业，为了保持自身市场竞争力，万科地产采取了一系列巧妙的营销策略。
首先，万科地产注重品牌建设。
万科在市场上树立了高品质、高信誉的品牌形象，通过大规模的广告宣传、参与社会公益活动等方式，提高了品牌影响力，树立了良好的企业形象。
万科地产还积极推动自身品牌建设与产品质量提升相结合，通过注重质量控制，打造具有高附加值的产品。
这样一来，万科地产的品牌效应将会进一步强化。
其次，万科地产注重市场分析。
万科地产在新项目开发前，对当地市场进行深入调研，了解市场需求和潜在机会。
通过市场分析，万科地产能够更准确地判断市场趋势，及时调整产品定位和销售策略，以满足消费者需求，提高销售额。
再次，万科地产采取多样化的销售渠道。
除了传统的销售渠道，如销售中心和楼盘售楼处，万科地产还积极开拓线上销售渠道，利用互联网技术和平台，打造了线上销售平台。
通过线上渠道，消费者可以更加方便地了解和购买万科地产的产品。
此外，万科地产还与合作伙伴合作，通过卖场等多样化的销售渠道，提高销售效率，扩大销售范围。
最后，万科地产注重客户关系管理。
万科地产通过建立完善的客户管理系统，跟踪消费者的购房需求和购买行为，了解客户的需求变化，并通过有效的沟通和服务，保持与客户的良好关系。
万科地产还注重与客户的互动，通过举办客户活动、提供
增值服务等方式，提升客户满意度，并通过口碑传播，吸引更多潜在客户。
综上所述，万科地产通过品牌建设、市场分析、多样化的销售渠道和客户关系管理等策略，提高了市场竞争力，实现了公司业务的持续增长。
万科地产的战略分析一、万科集团简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。
开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。
营业额一度占国家计划外市场的60%。
87年公司更名“深圳现代科仪中心”，与日本SONY等公司建立了承销关系。
88年政府批准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。
91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码“0002”。
现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。
二、万科集团战略分析（一）万科集团的内部分析1、万科的优势1）品牌顾客和潜在顾客对万科品牌的评价都较高市场一般公众认为万科的优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性；万科住户、业主认为万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这种不同消费群对于万科优势认同的差异的营销含义是：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
2）企业文化主要有四点：1、客户是我们永远的伙伴（1）在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
（2）尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
（3）我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
（4）与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
2、人才是万科的资本（1）热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
（2）尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
（3）我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
房产营销案例分析一、深圳万科案例1、万科集团采用了那种目标市场选择的策略? 答：万科集团采用的是产品----市场集中化策略。
指的是房地产企业的目标市场无论是从购房者或是从产品角度都集中于一个细分市场。
2、房地产目标市场选择应该按照什么程序进行? 答：目标市场选择的程序是：1、市场调研及市场细分。
2、细分市场分析与平估。
3、目标市场的选择。
3、谈谈你对万科公司的目标市场选择的看法。
答：正是由于万科公司在项目前期阶段经过认真调查研究分析，通过对市场细分后锁定了深圳市及周边地区拥有千万资产的目标市场，认为，虽然这一目标市场十分狭窄，客户群体容量依然十分有限，但由于这部分群体存在着有效需求，所以公司有效把握了他们的需求信息，及时开发出了他们所需求的物业产品----高层豪宅，结果市场反应强烈，取得了项目的成功。
二、人口老龄化案例。
问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。
答：1、在房地产营销宏观环境中的人口环境是影响房地产营销的重要因素。
人口的数量、结构等对房地产市场定位有明显的指导意义。
2、我国目前人口老龄化现象已在我国各大中城市显现出来，为了使老年人“老有所养，老有所依”，政府及社会各界需要投入大量资金，保证老年人生活需要。
不少老年空巢家庭，也需要购买适合养老的房屋。
这必然导致对“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社会福利院”等房地产项目的巨大需求。
3、因此，房地产企业，应根据人口环境老龄化的重要变化，及时调整房地产市场定位，积极主动地开发设有医院、老年人健身娱乐、老年人饮食起居综合服务等适合养老的房地产项目。
适应人口老龄化的环境变化，满足老年人的需求。
三、北京红石实业公司，通过市场细分，选择了其中的两个目标市场，该公司集中有限的资源先后为北京的居家办公的目标市场开发了SOHO现代城，为金领人士组成的目标市场在海南开发了高挡海景别墅。
问：（1）房地产公司采用了哪种目标市场选择的策略？（2）房地产目标市场选择应该按照什么程序进行？（3）谈谈你对红石公司的目标市场选择策略的看法答：1、红石公司采用的是选择性专业化策略。
2 万科地产概况万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。
根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。
至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。
其品牌形象得到社会各界的广泛认同。
（见表1）表1：万科成为2007年最关注的地产公司万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。
（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。
因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。
而市场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。
顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。
表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚•守正筑坚”。
在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。
有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。
3 房地产4P营销的多元回归分析3.1房地产营销概述房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。
从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。
作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以及家庭的变化等作出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。
居民实际收入增长减缓,两极分化日趋严重,以及消费支出模式一直变化,就要求营销人员及时关注经济环境中的主要趋势并对营销策略作出相应的调整。
房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制订营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去,尽量减少由此带来的危害,在未来激烈的市场竞争中要求开发商具有敏锐的观察力,及时采用新技术、新工艺,并在自己的营销计划中予以体现。
作为房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。
对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商接近其目标顾客,供应商———公司———营销中间商———顾客,构成一条市场营销系统的核心链,而一个房地产公司能否将其房地产租售出去,仅靠一条核心链是不够的,还要考虑竞争者和社会公众的影响。
作为企业的基本要素———人力,是企业最积极、最有活力的要素,营销必须注意营销人力资源的开发、培养和利用。
3.2定量预测方法的选择通过对市场营销环境的介绍和企业主要产品本身的特点分析,我们认为对其需求预测应符合以下基本条件:1）企业主要产品销售情况的历史统计资料准确、详细而完备。
2）企业的主要产品从国家经济宏观发展的情况来看,需求的趋势比较稳定,出现大起大落的可能性很小。
企业的商品房因有预售、中期和后期售房,销售是比较连续的,对于处于这种阶段的产品的市场需求预测,使用定量预测方法是比较适合的。
定量分析方法又分为时间序列分析方法和回归分析法。
其中时间序列法就是根据过去的历史资料,依据一组观察数值推算事物发展的未来情况,而回归分析方法则是通过两个以上的变量之间的因果关系进行预测,结合企业的投资规模和产品的特点,影响市场需求的因素依时间的不同虽然有所变化,但其中较为显著的有以下4个因素:产品的市场价格、产品的产量、产品营销成本费用、市场销售渠道。
因此,选择多元回归进行企业产品的市场预测。
3.3市场销售量预测模型3.3.1建立回归模型S=C+b1P+b2Q+b3I+b4D其中:S为销售量(单位:平方米),P为房产价格(单位:元/平方米),Q为房产供应量(单位:平方米),I为销售费用(单位:元/平方米),D为销售渠道的数量(单位:个)。
3.3.2模型解释变量的选取我们认为价格、产量和销售费用以及销售渠道为主要对销售量产生影响的因素,下面通过回归法加以验证。
下表为时间序列表:1)选取I为单一解释变量进行回归分析;即S=C+b3I,使用JSP软件,进行回归分析,结果如下:样本决定系数R2=0.7815,可以看出在决定销售量的各因素中,营销费用占到了86.7%,再在回归方程中加入另一变量,即产品的销售价格,回归模型为:S=b3I+b2P+C,由TSP软件回归的结果为:S=2467.1713+140.43891*I-0.6849*P由此R2=0.8975,即由于解释变量P的加入,大大提高了对销售量的解释程度,达到了92.9%。
2)加入解释变量Q,这是因为在现在生产单位以销定产的生产情况下,多数企业还要多生产出一些产品,以满足一些边缘市场的需求,提高销量和利润。
因此模型为:S=C+b1P+b2Q+b3I由以上回归结果可知,产量的加入再次提高了对销售量的解释程度,达到95.83%,因此可以认为这个回归模型较为满意,能够分析出影响销售量的主要因素。
3)加入解释变量D,因为在现在的运营情况下,提高销售量的一个关键因素是看产品的销售渠道是否畅通,因此模型为:S=C+b1P+b2Q+b3I+bbD,得出回归结果：我们仍以样本决定系数R2来考察分销渠道对回归方程的边际贡献,同上一个模型相比,S有所增加,R2却有所降低,这是由于R2与模型中解释变量的个数有关,若模型中加入了一个新的解释变量,总离差TSS不会改变,而回归平方和ESS 将会增加,即R2与解释变量的个数有关。
分销渠道的加入并未提高模型修订后的样本决定系数的取值,因此,D对模型的边际贡献为负,所以应从模型中剔除该解释变量,市场销售预测回归模型方程为:S=C+b1P+b2Q+b3I=996.9827-0.3752P+0.60Q+53.57I3.3.3模型参数检验S=996.9827-0.3752P+0.5954Q+53.57IH:b1=b2=b3=0H:b1≠0,b2≠0,b3≠0给定a=0.30T=1.100∵T=1.529>TT=2.249>TT=1.284>T∴回归系数显著成立。
3.3.4回归方程显著性检验由回归结果得F=31.05H0:b1=b2=b3=0H1:b1≠0,b2≠0,b3≠0F=31.05,a=0.01 F0.01(3,5)=0.99F>F(3,5)原回归方程显著成立。
3.3.5商品房销售预测模型分析1）市场价格的提高会使企业产品的销售量下降,这说明企业产品受价格波动影响较大,企业产品的定价权在整个行业而不在某一、二个企业,因此企业在今后的商品生产中,应着重提高产品的质量、实用性、售后服务,减少价格波动的负面影响。
2）企业产量对销量具有较大的影响,因此,今后在生产经营过程中,不仅要注重丰量管理,降低成本,同时也要更好地控制加大产量对销量的影响。
3）产品的营销费用的提高和良好的运用,目前虽然是一个主要手段,但在适度提高的基础上,还应建立合理的控制标准。
4 万科核心竞争力分析4.1 万科4P营销分析4.1.1产品策略分析在万科,有一支与众不同的设计师团队,他们围着市场转,在赢得市场的同时,注重对品味与文化的追求。
万科的设计人员与传统的设计师最大的不同之处是市场意识强。
作为一个传统意义上的专业设计师,主要从专业角度考虑,做出符合规的作品,很少考虑好卖不好卖的问题,因而在设计时间上、使用材料上的营销和成本概念都很弱,重点往往在于突出设计师的个性和风格。
万科的成功设计标准是设计概念、经营意识、专业知识、创造力四个方面因素做到最佳配合,他们策划、包装、装修的荔景大厦、万景花园、景田万科城市花园,一经推出便销售一空,可谓是叫好又叫座的成功之作。
在万科的设计策划中,营销就是灵魂,市场、客户的需要是圆心,从前期策划、建筑设计、示单位及销售环境布置,到楼盘销售策划,每一项工作都围绕着这个圆心展开,面对不断变化的市场,寻找卖点、亮点。
正因为如此,万科在运作上,与市场的衔接显得非常有活力。
万科设计的出发点是为了给客户提供最理想、最舒适的房子,而不是单纯地从设计师的角度考虑个人风格或作品拿奖。
对每一个项目,都从居住者的角度出发,力求考虑周到,并在设计中不断注入新的概念,采用新材料,使万科地产做到让人眼睛为之一亮。
作为发展商的设计师,不仅要考虑整体设计要领,还要考虑成本、效益、工期等,使各个元素从策划到销售实现最佳组合。
万科的设计人员在观念上、思维上善于接受新知识、新概念,并大胆运用到实践中去。
万科经常邀请国外专家学者来给设计人员讲课,打破传统思维。
比如景田万科城市花园外观采用澳州明快亮丽的建筑风格,部居住环境完全换照中国人的居住习惯设计,这一结合,使万科城市花园别有风情。
万科倡导环境保护, 引入绿色概念,注重人与自然之间的和谐共处。
万科所做的努力是既保证人类健康和发展,又减少污染,保护自然。
万科集团在1993年开发的福景花园时,在全国房地产业首先提出“绿色概念、环保设计”的理念,这一超越眼前经济效益而关注人类生态环境的做法,受到消费者的青睐。
（见表3）的福景花园,东看市区如画美景,西观新市中心的崛起,南眺水天一色,北望笔架山郁郁葱葱。
匠心独具的户型设计,使每户三面朝外,各类房间均可直接对外通风、采光,既可降低能耗,又使住户亲近自然。
比自然环境更重要的是福景的环保设计:节约资源,减少污染。
从一点一滴做起,于细微处见精神。
万科的环保建筑向消费者展示一种健康、自然的生活方式。
环保建筑是一项系统工程,它贯穿立项、设计、工艺、材料、建筑过程,以至后期的使用,并不仅仅是某一环节的事。
