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摘 要：从公共空间的理论定义出发，对美国纽约
和香港的“私人物业公共空间”（POSPD）的形成和管理机制进行回顾，同时介绍东莞地块包装在开发地块内留让公共空间的探索和尝试，倡导对城市公共空间实施严格精密的规划控制，加强空间建后监管。
关键词：私人物业公共空间；地块包装；东莞市
Abstract:Based on the theoretical de? nitions and practical use of public space, this paper reviews the history and mechanism of the Public Open Space in Private Development （POSPD） in New York City and Hong Kong. It also introduces the exploration of POSPD by Package Planning in Dongguan and suggests a more elaborate measure of planning control and better management of public space.
Keywords:public open space in private
development（POSPD）；package planning；dongguan
中图分类号：TU984.11+3文献标识码：B
文章编号：1008-0422（2014）03-0081-04
1 概念
何谓公共空间？过往一直强调其物质属性，即开敞空间（Open Space），有学者则强调其物权属性，即公众可达空间（Public Accessible Space）。其实公共空间有更丰富的涵义，最早将“公共空间”术语引入城市研究领域的雅各布（Jacobs，1964）在《美国大城市的死与生》中指出，公共空间是城市开发和社区建设中促进良好社会交往，恢复城市活力的关键要素。1970年代后的城市理论发展，普遍强调公共空间作为生活和社会交往场所的重要性（陈竹、叶珉，2009）[6]。理想状态下，公共空间是公共部门提供、管理，对公众开放，容纳多元化公共用途的空间场所；但在现实中，公共空间也可以由私人（企
业）兴建并管理，在香港称为POSPD（Public
Open Space in Private Development），在美国则称为POPS（Privately Owned Public Space）。
近年来，由于经济发展与城市蔓延，东莞的城市建设用地日见紧张；中央商圈、中央商务区的建设以及轨道交通出现而提倡的TOD 模式要求高强度开发，在高密度城市开发地块内留让公共空间是大势所趋；生活水平的提高对公共空间的品质要求也越来越高。因此，有必要对私人物业的公共空间深入探讨（由于中国城市土地的公有制，国内所谓的私人物权通常指使用权、管理权，据此英文名字应为Public Open Space in Private Development，下简称POSPD 更为合适）。
2 纽约的案例
POSPD 在西方国家的出现，首先因为政府财政紧张，公共空间与教育、医疗、城市基础设施等逐渐转由私营部门独资或者合营来建设、管理；再有，现代城市的复杂性迫使人们追求认为相对“整洁、安全”的私人物业社会交往场所。1961年版的纽约区划（Comprehensive Zoning Plan）首次提出了容积率（FAR）概念，并将全市划分为容积率15、10、6等区域，并出台了“奖励性开敞空间”（Bonus Open Space）的规定，包括
广场（Plazas）、骑楼（Arcades），盖顶步行空间（Covered Pedestrian Space）及交通广场（Open Air Concourse）等符合要求的公共空间，可以按一定比例享受容积率鼓励，如FAR15区可获得3~10倍的奖励，FAR10区和FAR6区则可以获得3~6倍和3~4倍的奖励，奖励面积上限为原开发量的20%，成为世界上最早的POPS 衍生机制之一[2], [8]~ [11]。
由于POPS 的认定门槛低（只有基本的进深、面积和地坪高度等），具体设计和管理无须经过技术审查或行政审批，只需将POPS 方案向纽约市建设局（Department of Building）备案，即可向规划局（Department of City Planning）申请容积率奖励。开发商的收益投入比高，POPS 大量涌现。1961-1974年间，纽约修建了231处POPS，中心区修建的95栋写字楼中有65栋提供了“符合要求”的POPS [1]，被认为是POPS 的泛滥期，出现了负面的现象：
（1）缺乏设计标准和用途指引，很多POPS 只是混凝土的剩余空地，冷漠而空荡，没有相关配套设施，不具备应有的公共空间品质；或者设立栅栏，变成了消费区，降低了公共空间基本的可达性（Accessibility）和公共度（Publicness）。
（2）缺乏从区域公共活动和行人流线考虑，出现了大量的无休憩、停留意义的广场，或者
作者简介：
黄皓彬（1981-），广东东莞人，香港大学城市设计硕士/建筑学学士，广东省东莞市城建规划设计院建筑工程师，专业方向：可持续城市设计和绿色建筑，高密度城市环境设计，城市风貌与文化。
私人物业公共空间：纽约与香港经验
——对东莞地块包装的启示和借鉴
Public Space of Private Property: Experience in New York and Hong Kong
——Its Revelation and Reference to Dongguan Land Plot Packing
黄皓彬
Huang Haobin
图1-左图：著名的麦迪逊大道IBM 总部中庭（来源：APOPS [5]）；右图：纽约市的POPS 分布[1]
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违背出行和使用要求的消极空间。
（3）缺乏后续管理，许多空间沦为毒品交易、拉皮条和涂鸦的场所，也有开发商得到奖励后即将广场、骑楼用于卸货、停车等用途。
1970年代后期开始，应对上述问题，纽约市对POPS 进行了修订，主要包括：
第一，细化了设计指引（方位、数量、形状、比例和可达性等）和配套设施标准（家具、绿化、小品、标识、铺装和卫生间等）。
第二，修改了审批程序，开发商必须向规划局报送POPS 设计方案，经审查后授予许可证方可向建设局申请施工。
第三，总体容积率的奖励上限从20%降
低到6%。
第四，为防止POPS 变为犯罪滋生场所，在阐明处于公众安全和保护设施的前提下，可以申请夜间关闭。
修订实施后，1975年到2007年，纽约中心区只新增了98处POPS，规划管理经历了一个从粗放宽松到精细严格的过程，POPS 建设归于理性。
3 香港的案例
香港是世界上人口密度最高的城市，也是建设POSPD 较成功的地方之一。POSPD 属于被指定为“在私人发展项目内提供公众设施①”
中的一个分类，按有关的地契②或公用契约③的
条款规定，一些公众设施在落成后会交回相关政府部门，另一些则由私人发展商或业主继续管理及保养，在以下情况，发展商会在其私人发展项目内提供公众设施：
（1）拍卖土地时决策部门可建议包括这类设施，以应公众需求。
（2）批地和私人发展、重新发展如涉及规划许可及契约修订、换地的，决策部门可建议包括这类设施，以应公众需求。
值得注意的是，发展商可能在向城市规划委员会(城规会)提交的规划申请书中建议提供这类设施，城规会在批准规划申请时最终
① 私人发展项目内的公众设施可分为这几类：(a) 政府、机构或社区设施，如社区会堂、老人中心等；(b) 公众休憩空间；(c) 行人／车辆通道，例如行人道、天桥和公共通道；以及(d) 公共交通总站。详见香港特别行政区发展局「在私人发展项目内提供公众设施」（https://www.doczj.com/doc/fd13749074.html,.hk/tc/issues_in_focus/provision_of_public_facilities/index.html）
② 地契（Land Lease），地契又称土地租契，香港的土地差不多全部由香港特别行政区租出，或以其他方式批出，所以土地承租人与政府之间有合约约束，并须根据地契所指明的用途使用土地，有关条款由地政总署负责。根据政府的土地租契，所有物业业权人均有责任缴纳地税。相当于国内的土地出让合同。③ 公用契约（Deed of Dedication），全称为《拨出私有地方供公众使用的契约》，契约就私人项目内的公众设施加以规范，条款着重合约双方在设施的建造、使用、管理、维修和保养各方面的权利和责任，并列明土地的用途及于违规下政府的执法行动。
图2-纽约市的POPS 类型 [4]
图3-被认为空间品质差的POPS（来源：Department of Planning，City of New York [2]）
图4-纽约市新版区划对公共空间的设计标准[2]图5-纽约POPS 的铭牌[2]
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可把上述规定列为规划条件。在“综合发展区”（CDA）④地带内的发展项目，发展商须以总纲发展蓝图（Master Layout Plan）⑤的形式向城规会提出规划申请。城规会会在审批有关蓝图时加入这类条件。如可行的话，这类规定可成为土地契约条款(例如发展项目涉及新契约或修订契约)。地契和公用契约确定的POSPD 分别由路政署和屋宇署组织管理和监督⑥。
提供POSPD 的楼宇，包括中庭作公共用途、拓宽街道、提供穿越建筑物的通道等，可获得楼面面积宽免或奖励，奖励面积的法定上限为总楼面的20%[12]~ [14]。香港的POSPD 也经历过从粗放到精细化的管理过程，尤其经历了铜锣湾时代广场事件后⑦，社会上开始重视POSPD 的建设标准与品质，以及业主与公众利益的冲突问题。2008年开始，发展局委托高等院校和设计机构编制了《私人发展公众休息空间设计及管理指引》[7]，限定了POSPD 的商业活动和消费区域比例，并逐步公报POSPD 的图则和信息⑥，以便公众更好地使用和监督。
4 东莞地块包装对POSPD 的探索和尝试
东莞在中央商圈、中央商务区和轨道交通建设当中，以及土地集约、节约利用的大趋势下，必定会产生很多高密度的城市空间，也需要规划手段去明确公共空间的建设范围和标准。而地块包装是东莞市规划部门为实现阳光审批、提高工作效率、加强土地竞投的公平竞争和实现多方共赢，在借鉴先进城市规划管理经验的基础上，借助精细化规划管理保障公共利益，土地出让前实施的规划设计条件研究制度[17]
。
④ 设立综合发展区（CDA，Comprehensive Development Area）的目标是促使市区重建及重整土地用途，和其他地带不同，所有发展需要作出规划申请及提交总纲发展蓝图，获得城市规划委员会批准后开可以进行发展，另外，整个「综合发展区」地带内的土地必需一并发展，善用土地的发展潜力。此地带土地用途多数以住宅或商业发展为主，而发展区内亦会一同提供政府、机构或小区设施、运输及公共交通设施和休憩用地，该地带发展完成后，将会根据已发展用途，改划为「住宅（甲类）」或「商业」地带等。
⑤ 详细蓝图（Layout Plan）是非法定的政府内部图则，根据法定规划和上位规划而制订，作为规划部门决策时的参考指引，并更详尽具体地显示发展计划的内容，如地盘界线、出入口和行人天桥的位置，以及特定种类的政府或社区用途。详细蓝图一旦获得城规会批准，便会对政府起约束力，指导计划及管制发展、协调各项公共工程、预留土地作特定用途、卖地及批发政府土地等事宜。⑥ 屋宇署组织管理有关私人物业范围内根据公用契约拨出供公众使用的地方，路政署组织管理根据地契要求向公众提供设施或休憩空间的私人发展项目，详见官方网站。
⑦ 根据发展商跟屋宇署签订的公用契约，原来须在广场开放3,017m 2给公众作为公共通道、静态消遣及展览用途，以换取增加约2.1万m 2的楼面面积，该公共用地由时代广场业主拥有业权及管理，香港市民一直不知道该处是公共用地，直至事件由当年参与时代广场发展的香港政府顾问揭发，市民同时对广场上设施，如椅子等不满意、高价出租公共空间等问题，2008年政府入禀香港高等法院，控告时代广场的业主。
图6-香港私人发展公众休息空间设计及管理指引[7]
图7-香港POSPD 例子之一：中环中心首层走廊与中庭⑥图8-香港POSPD 例子之二：置地广场首层拓宽街道⑥
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一、世博北案例
在东莞东城世博北商圈和虎门新城市中心
区的一些地块包装就尝试以POSPD相类的形
式，在土地出让前或签发用地批准书时，根据
公众需要增加，在开发地块内留让公共空间。
（如图9）
二、虎门新中心区案例
规划范围是世博商圈的“公交+商业”综
合体，在开发地块内预留了以下的公共空间：
①在轨道站地下通道出口，以及②在周边联通
的地下商业空间出口划定面积≥600m2的疏
散空间，以硬地铺装为主。③在几个开发地块
内限定预留净宽≥6m的通道接驳世博北商圈
的的二层步行连廊。④朝向隔壁大型商业综合
体的建筑退缩限定为公共空间，不得停车和作
其他用途。（如图10）
规划范围系商住综合体，是北栅社区和虎
门商贸城轨道站交通枢纽的纽带，在开发地块
内预留了以下的公共空间：①在地块的商业裙
房划定净宽≥6m的通道，连接北栅社区支路
与商贸城轨道站交通枢纽的二层步行连廊，并
保证常年全日对公众开放。②在北栅社区支路
与商住综合体接驳处，预留面积≥500㎡的步
行优先区域，作为行人过街和缓冲的空间。
上述在地块包装确定关于“开发地块内
的公共空间”（广义的POSPD还包括二层步
行连廊、地下公共通道、地下空间防灾广场
等），落实到开发控制图则，以规划设计条件
形式作为地块出让条件，或者申请用地批准书
的附加条件。对比起纽约和香港自发提供的
POSPD，地块包装更能起到积极接驳城市慢行
系统，优化人本空间的作用。
5 后续思考
POSPD在地块包装中是一个新的尝试，
实施效果和对城市空间的改善程度有待将来
项目落成后公众的验证。从纽约和香港的
POSPD实践可得总结出一些经验得失：
（1）明确建设和管理主体
（2）制定设计标准和管理指引
（3）完善审批、奖惩和监督机制
POSPD的建设对高效开发、充分利用城
市空间有重要意义，也更符合雅各布提倡的高
密度和多样性城市空间想法。随着可持续发展
的概念深入规划领域，全球包括西雅图、三藩
市、温哥华、墨尔本、东京、台北等宜居城市
都掀起了POSPD的实施和试验[15]，对国内城
市的POSPD实践提供了很好的学习机会。
参考文献：
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[16]私人拥有的公共空间的演变与批判：
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[17]东莞市地块包装规划内容、方法与应
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[18]东莞市东城中心片区A街区开发控制
图则.
[19]虎门新城市中心片区04-16地块开发
控制图则.
图9-世博北案例[18]图10-虎门新中心区地块包装[19]
图11-香港的POSPD铭牌[15]
表1-纽约和香港的POSPD的产生和管理机制
香港基本法解释制度的漏洞及填补 ——居港权案的再思考与刚果金案的新启示 曹旭东 2012-09-07 22:49:11 来源：《云南大学学报法学版》2012年第1期摘要:基本法第158条规定了其解释制度的构造，这种“一元双重”的解释体制最重要的一环是香港法院释法与人大常委会释法的衔接。也正是在此环节存在漏洞：对于香港法院应当提请解释而未提请的，没有有效的制约途径。香港法院居港权案中“不厚道”的解释，正是利用了这个漏洞。本文分析了“主动释法”模式、“事后责任”模式和“当事人”模式后，建议借鉴“当事人”模式，设立当事人启动程序，以约束法院滥用提请判断权。香港特区的司法权与基本法解释权是分离的，其司法权是完整的，但是其基本法解释权却并不完整。因此，“当事人”模式并不侵犯香港独立的司法权。当然新法律规则的确立需要时间和等待，在过渡时期需要政治方法的补充。 关键词:提请解释判断权；“主动释法”模式；“事后责任”模式；“当事人”模式；政治压力 一、基本法解释制度的构造 香港基本法第158条规定了基本法解释制度，其内容如下： “本法的解释权属于全国人民代表大会常务委员会。 全国人民代表大会常务委员会授权香港特别行政区法院在审理案件时对本法关于香港特别行政区自治范围内的条款自行解释。
香港特别行政区法院在审理案件时对本法的其他条款也可解释。但如香港特别行政区法院在审理案件时需要对本法关于中央人民政府管理的事务或中央和香港特别行政区关系的条款进行解释，而该条款的解释又影响到案件的判决，在对该案件作出不可上诉的终局判决前，应由香港特别行政区终审法院请全国人民代表大会常务委员会对有关条款作出解释。如全国人民代表大会常务委员会作出解释，香港特别行政区法院在引用该条款时，应以全国人民代表大会常务委员会的解释为准。但在此以前作出的判决不受影响。 全国人民代表大会常务委员会在对本法进行解释前，征询其所属的香港特别行政区基本法委员会的意见。” 从该条规定可以解读出基本法解释制度的构造： 1．在解释体制方面[1]，有以下几点：(1)人大常委会和香港特区法院均可行使基本法解释权。(2)不同的是，人大常委会的解释权是原始解释权和普遍解释权；香港法院的解释权是授权解释权和有限解释权。香港法院的解释权源自人大常委会的授权，这一点基本法第2条也可以印证，第2条规定：“全国人民代表大会授权香港特别行政区依照本法的规定实行高度自治，享有行政管理权、立法权、独立的司法权和终审权。”这也就是说，基本法解释权的权源是一元的，即只有人大常委会是解释权的所有者，香港法院的解释权并非固有的，不是解释权的所有者而是权力的行使者。(3)既然是授权解释，香港法院所作解释的效力必然低于人大常委会所作解释的效力。正如法条所说，“如全国人民代表大会常务委员会作出解释，香港特别行政区法院在引用该条款时，应以全国人民代表大会常务委员会的解释为准。”(4)另外，香港法院的解释权相较人大常委会的原始解释权是有限的，其关系可以类比于所有权和用益物权的关系。人大常委会的
最新国家物业费收取标准 一级收费标准1.00元/月 .平方米(已包含税、费) 基础条件 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上； 专用固定停车泊位1个/3户； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。 公共秩序维护 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 二级收费标准0.75元/月 .平方米(已包含税、费) 基础条件 小区封闭； 有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房； 绿化率30%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上； 固定活动馆所200平方米以上； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施； 体育活动场地不少于一项设施。 公共秩序维护 1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
一、申请个人破产的条件 1. 债权人提出破产呈请 根据香港《破产条例》第6 条规定,债权人提出破产呈请的理由必须就债务人所欠的一笔或多于一笔的债项而提出，而提出呈请的债权人或每名提出呈请的债权人必须是被拖欠该债项或至少其中一笔债项(视属何情况而定)的人。该债项的款额或该等债项总额相等于或超过$10000 或某个订明款额；该债项，或该等债项中的每笔债项，是关乎一笔须立即或在将来某确定时间向提出呈请的债权人或每名提出呈请的债权人偿付的经算定款项，并且是无抵押的；该债项，或该等债项中的每笔债项，是债务人看似无能力偿付或是没有合理的希望有能力偿付的债项的；及并无有待处理的申请要求将一份就该债项或该等债项而根据送达的法定要求偿债书予以作废。而呈请人必须向破产管理署署长缴存$12150 的款项以支付其费用及开支。 根据香港《破产条例》第4 条规定,债务人必须符合以下条件才可以被呈请：债务人须以香港为其居籍；在呈请提交当日处身于香港；或在以该日为终结的3年期间内的任何时间通常居住于香港或在香港有居住地方；或在香港经营业务，否则任何人不得根据该债务人的债权人中的一人向法院提出或由该等债权人中多于一名的债权人共同向法院提出及由该债务人本人向法院提出向法院提出任何破产呈请。 2. 债务人提出破产呈请的理由 根据香港《破产条例》第10 条规定,债务人的呈请只可基于债务人无能力偿付其债项的理由向法院提出；呈请书须附有一份债务人的资产负债状况说明书，该说明书须载有：第一，订明的该债务人的债权人的详情、债务人的债项及其他负债的详情以及债务人的资产的详情；第二，订明的其他数据及不论债务人欠债的总额是否等于或超过$10000 规定的债权人的呈请的款额，均可提出债务人的呈请。债务人必须把一份在律师、监誓员或获授权监誓的法院人员，包括破产管理署署长和高等法院的监誓员等的面前宣誓的资产负债状况说明书连同在律师、高等法院司法常务官或获授权的破产管理署职员面前进行见证的呈请书一并递交及向破产管理署署长缴存$8650 的款项以支付其费用及开支。
物业管理收费标准2018 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 时光如水、岁月如梭，一晃间一年已经过去了，作为一名物业公司的管理经理，深感到这个工作的不易。制定一份工作总结，可以帮助我们更好的展望来年工作。下面是X整理的“2018物业管理经理年终工作总结”，仅供参考，欢迎阅读。 2018物业管理经理年终工作总结（一） 从我们xx物管来看，2018年我们经历着十分严峻的考验，物业租赁行业的整体下滑和局部的缩水，正衡量着行业信息的共享实体，物业租户经营的日益紧张的态势，证明着消费需求的供求不等，物价整体上涨，使部分商户的经营处于挣扎线范围。公司人事的突然变动，暴露重多问题和责任心的忠实体现。想
想，2018年对于我们企业来，是一个全面的考验和衡量。为此，针对2018年的工作总结如下： 一、思想上端正自己的工作状态，“日清日毕”正是我们追求的境界 2018年以来，随着大环境的重多影响，公司高层充分的认识到现实存在的危机和问题，于是提出日工作汇报制度，对物业租赁和酒店管理工作要求每日进行工作汇报，可采取多种方式，让公司高层心知肚明，从而可以更好的调整工作方向。 我也开始着这一新的制度，从思想上给自己已更高的警觉，时刻提醒着自己每天工作必须在多少范围和完成的状态，翻开一个月的工作汇报，发现自己对每天的工作更有条理性，也通过自己的努力和同事们的协调、帮助下，基本完成了物业和酒店设定的工作事项，虽对自己的工作不是很完美，但我感觉到自己有勇敢去面对工作和责任的勇气，甘于付出。
二、物业租赁工作的有序跟进，99%的完成了当月租赁和续签工作，做到了信息综合发布和有效拓展，为接下来的租赁工作奠定基础 前不久集体公司董事长过来召开物业租赁工作会议，对我们的工作提出了新的、更高的要求，在激烈的会议中，我接收了更多的是批评，更多的是董事长对我工作的否定，仔细想想董事长的一番话说得也是对的，一个老板对员工有这样的要求，是希望我们能更加成熟，快速提升。一个乐观的我不会因为严厉的批评而临阵退缩，停止不前，更多的是让自己全面渗透，快速反应，提前聚集租赁信息和选择优质客户，从而和他们保持好良好的沟通和关系。 2018年，物业共成功租赁N家客户进场，及时填补了物业商铺和写字楼空缺现象，维持了现有的商铺100%出租的局面，在同等的租赁环境下，我们是算比较成功的，周围物业都分别出现商铺空租或者停业状态。为此，自我感觉2018
59【摘要】指出公共空间虽广泛被认为是城市规划和 城市设计学科的重要关注对象，但对于其跨学科 的概念和研究方法国内学术界还未形成清晰的共 识。文章通过对西方城市及相关学科领域的公共 空间理论文献的回顾，对其中主要研究角度和主 要理论进行了分析，以期形成较完整的公共空间 的理论框架，并有助于全面了解公共空间的价值。 【关键词】公共；空间；公共空间；公共领域 WESTERN THEORIES ON URBAN PUBLIC SPACE: AN EXPLORATION FOR A COMPRE- HENSIVE DEFINITION CHEN Zhu; YE Min ABSTRACT: The public space is considered as the study target of urban planning and urban design, but a clear definition of public space still remains absent in domestic academic field. Through a literature review of related western theories, this paper explores the multi- dimensional value of urban public space. Further, it stresses the significance of a comprehensive under- standing of the value of urban public space and sug- gests building up a complete and multidisciplinary framework in the study of urban public space. KEYWORDS: public; space; public space; public sphere 近年来，“公共空间”（ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）这一术 语被广泛运用于各类学术讨论和大众媒体中，似 乎显示“公共空间”的概念是简单明确被普遍认 知的。然而笔者在查阅相关学术理论和研究中发 现，目前国内对城市公共空间尚未形成统一和明 确的定义①，该方面的讨论也并不活跃。而在西 方，“公共空间”作为建筑、城市规划，以及社会、 人文学科的重要关注对象，学术界从不同角度出发进行的广泛探讨显示出“公共空间”并不是一个可以简单定义的概念。这一概念的复杂性首先来自于“公共空间”（ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）中包含“公共”（ｐｕｂｌｉｃ）和“空间”（ｓｐａｃｅ）这两个重要概念。仅就“空间”这一概念而言，西方学术界就缺乏一个普遍认同和清晰简洁的定义。城市研究学者马丹尼波尔（Ａ．Ｍａｄａｎｉｐｏｕｒ，１９９６） 在《城市空间的设计——社会空间的探寻》一书中在对“空间”进行了大量理论探究的基础上指出，从根本释义而言，广义的“空间”在哲学以及物理学层面上具有“绝对空间”（ａｂｓｏｌｕｔｅ ｓｐａｃｅ）和“相对空间”（ｒｅｌａｔｉｏｎａｌ ｓｐａｃｅ）的不同定义。“绝对空间”是指“清晰的、物理上的、切实存在的”物质空间；与此相反，相对空间是指事物之间的相互关系，是通过人的主观观察所感知的空间，因而与特定的时间或背景环境相关。从这两个基本概念出发似乎决定了“空间”同时具有客观和主观的双重属性。与之相对应，科洪（Ｃｏｌｑｕｈｏｕｎ）将城市空间划分为“建成空间”（ｂｕｉｌｔ ｓｐａｃｅ）和“社会空间”（ｓｏｃｉａｌ ｓｐａｃｅ）（Ｍａｄａｎｉｐｏｕｒ， １９９６）。这一概念表明城市空间不仅作为城市发展的物质的存在，包括视觉和使用上的功能，还包括了时间、运动等的主观体验过程；空间的发展变化蕴含客观规律性，又表现了社会机构运作的机制，是社会、政治、经济的产物。另一方面，“公共空间”概念的复杂性来自于“公共”（ｐｕｂｌｉｃ）的概念。对于什么是公共／私人的定义区分实际构成近代西方哲学、社会学、政治经济、人文历史等学科讨论的核心问题。“公共空间”中包含“公共”这一社会和政治领域的概念，显示“公共空间”具有较一般城市空间更突出的社会价值属性。本文中的“公共空间”主要关注作为建成环境的城市学科领域的城市公共空间。为便于分析讨论，本文按照将公共空间作为“建成空间”或者“社会空间”西方城市公共空间理论 ——探索全面的公共空间理念 陈 竹 叶 珉 【作者简介】陈 竹（１９７３－），女，香港大学建筑学院城市规划与设计系博士生，国家一级注册建筑师，高级工程师。叶 珉（１９５４－），男，香港大学建筑学院城市规划与设计系副教授，城市设计课程主任，博士生导师。【收稿日期】２００８－０２－０３ 【文章编号】１００２－１３２９（２００９）０５－００５９－０７【中图分类号】ＴＵ９８４【文献标识码】Ａ
台湾的司法制度 篇一：大陆与台湾司法协助规定 大陆与台湾司法协助规定 内容摘要：随着“一国两制”构想的提出及香港澳门的回归，内地与港澳台地区之间的法律冲突问题越来越受重视。本文主要阐述的是大陆与台湾地区之间现行区际法律协作的有关规定，并结合司法实践，整理了一些常遇的法律规定供用者之需。 关键词：区际法律冲突司法协助 “一国两制”伟大构想的提出，为我国内地与港澳台地区共同、协作发展扫清了意识形态上的障碍，区际法律冲突如何解决也越来越重要。本文主要阐述大陆与台湾地区之间现行有关区际法律协作规定。大陆与台湾地区人们交流日益紧密、特别是两岸经济合作框架协议在两地生效后，但两者相互处于不同法域都有自己的法律制度，为此，之间的司法协作就变得不可或缺。为保障两地的经贸、文化、人员往来等方面的顺利进行，多年来，两岸对此都有作些规定或签署了一些司法协助协议，随着时间的推移也在不断地更新、完善，笔者在实践中总结出以下一些常用法律规定。主要包括：大陆与内地证据材料的效力认定、司法文书的送达、对判决的认可和执行三部分。 一、证据材料效力的认定。 在台湾形成的证据材料，包括授权委托书、身份证明等用于在大陆处
理民事法律事宜的证明材料，均应经台湾地区的公证机关证明。其中有涉及继承、收养、婚姻、出生、死亡、委托、学历、定居、扶养亲属及财产权利证明的公证书应相互寄送公证书副本。我国司法部《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》（以下简称《实施办法》，对该内容有进一步细化。比如“财产权利证明书”根据规定有：公民、法人或其他组织所享有的财产权利公证证明，包括物权、债权、继承权等有形财产和专利、著作、商标等无形财产权。应寄送的公证书副本，在台湾由公证机关将公证书交给海基会；由海基会寄往中国公证员协会或有关省、自治区、直辖市公证员协会；大陆的公证员协会收到海基会寄来在大陆使用的公证书副本，应进行登记并根据公证书用途转寄给公证书使用部门。经过这些手续后的证据材料即可在大陆有效使用。 再提一点，许多人认为经过以上手续的证据材料还需根据《两岸公证书使用查证协议》和《实施办法》查询核实后才可使用，这是片面的理解。根据规定只有具有这几中情形之一的才可能涉及向对方查证：1、违反公证机关有关受理范围规定；2、同一事项在不同公证机关公证； 3、公证书内容与户籍资料或其他档案资料记载不符； 4、公证书内容自相矛盾； 5、公证书文字、 印鉴模糊不清，或有涂改、擦拭等可疑痕迹；6、有其他不同证据资料；7、其他需要查明的事项。否则经过前述手续后就可直接采用了。 二、司法文书送达。
物业管理费收取标准一览表 物业管理费收取 标准基础条件公共秩序维护保洁服务 一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)小区封闭； 有不少于小区 住宅总建筑面积 3‰的物业管理服 务用房； 绿化率35%以 上(包括水面)； 绿化、休闲活 动中心、场地1500 平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车 泊位1个/3户； 具备楼宇可视 对讲系统、监控系 统、电子巡更系统 或其他三项以上安 全防范设施； 固定体育活动 场馆不少于二项设 施。 1、门岗室美观整 洁，人员统一着装， 设专人24小时值 勤，其中主出入口 不少于12小时立岗 值勤。对本区机动 车出入验证；对外 来机动车登记换 证。 2、按照规定路 线和时间进行24小 时不间断巡逻，不 少于12次，对小区 重点部位每小时巡 查一次，并做好巡 查记录。巡逻过程 中对可疑人员进行 询问，发现火警或 治安隐患、事故及 时报告有关部门。 3、小区内公共 娱乐设施、水池等 部位设置安全警示 标志。 4、对出入小区 的机动车辆进行引 导，行驶有序并停 放在指定位置。非 机动车辆停放整 齐。5、设有中央监 控室的实施24小时 安全监控并记录及 时。 6、看管公共财 产，包括楼内的门、 窗、消防器材及小 区的表井盖、雨篦 子、小品、花、草、 树木等。 1、小区内公共区域 (硬化地面、主次干 道)每天清扫2次， 干净整洁；室外标 识、宣传栏、信报 箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日 常设专人保洁，保 持公共区域干净整 洁无杂物。 3、公共楼道每 天清扫2次；扶手 每天擦洗2次，保 持干净整洁。 4、根据小区实 际情况合理布设垃 圾桶、果皮箱，垃 圾袋装。 5、按楼栋口、 楼层收集垃圾，每 天2次。 6、垃圾清运日 产日清，无垃圾桶、 果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每 天清洁2次，无异 味。 8、公共区域玻 璃每周擦洗1次。 9、对区内主 路、干路积水、积 雪、烟花炮屑及时 进行清扫。 10、进行保洁 巡查，楼道内无乱 悬挂、乱贴乱画、 乱堆放等现象。 11、建立消杀 工作管理制度，根
香港民事司法制度改革及其启示- 香港司法制度继承了英国传统，突出特点是实行当事入主义。自2000年起，香港开始对民事司法体制进行改革，核心是克服当事入主义诉讼模式所带来的诉讼成本过高、诉讼拖延的弊端。虽然目前改革尚未完成，但改革方案已经成型，并逐步付诸实施。香港的民事司法制度改革，可以给予我们诸多启示。 一、改革进程与目标 （一）改革进程：2000年2月，香港终审法院首席法官李国能任命了民事司法制度改革工作小组（以下称工作小组），成员由终审法院和高等法院法官、律政司法律专员、法律援助署署长、资深大律师、律师、香港大学教授、消费者委员会总干事、高等法院聆案官、裁判官等16人组成，任务是检讨高等法院民事诉讼规则和程序、建议改革措施。2001年11月21日，工作小组发表了《中期报告及咨询文件》（以下称中期报告），提出了80项改革建议，并公开咨询和征求意见。在为期7个月的咨询期内，工作小组派发了5000份纸本中期报告、500张光碟、12000份报告摘要，并在互联网公布了电子本，41000人上网浏览。咨询期间收到近100份书面意见。2004年3月，工作小组完成并发布了《民事司法制度改革最后报告书》（以下称最后报告书）。最后报告书指明了香港民事司法制度应予改革的各个方面，并向终审法院首席法官提出了相应的改革提议。终审法院首席法官已
经接受了改革提议，并已委派了民事司法制度改革督导委员会，对报告书中与司法机构有关的改革提议的推行情况进行监督。预计所有改革措施将在未来二至三年内完成。 （二）改革目标 工作小组在《最后报告书》中明晰地概括了改革的目标，指出：“改革措施必须能够达到改革的目标，即提高本港民事司法制度的成本效益、简化民事诉讼的程序和减少诉讼遭拖延的情况；同时，所有决定都必须符合‘程序公正’和‘实质结果公正’这些基本要求。”据此，香港民事司法制度改革的目标就是，在维护程序公正和实体公正的前提下，降低诉讼成本，简化诉讼程序，缩短诉讼期限。另外，工作小组在《最后报告书》中还提出了法院实行案件管理的目标。报告书将法院实行案件管理的合法目标概括为：提高司法程序的成本效益；提倡以经济和与案件相称为原则来提起诉讼和进行审讯；迅速处理案件；使诉讼各方地位更平等；协助与诉人达成和解；公平分配法庭资源。同时要保证与诉各方可按其实质权利公正地解决纠纷。 二、改革的主要内容 《最后报告书》针对中期报告列举的各项建议以及各界的
有关物业费用收取标准的情况说明 有关物业费用收取标准的情况说明提要：我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司 有关物业费用收取标准的情况说明 尊敬的z业主： 近期部分业主可能收到有关小区相关费用的质疑材料，为以正视听，现特作如下情况说明： 一、企业资质与收费标准之间的关系 1、企业资质：物业企业的资质是对物业企业人才、资金、规模等各方面的一个认定，共分为一级、二级、三级三个等级，一个企业资质的等级直接影响的是这个企业所能接管楼盘的面积大小，对其他方面均不产生直接作用。具体见《物业服务企业资质管理办法》。（见小区宣传栏） 2、物业收费标准：一个小区的物业费收费标准是根据物业服务的内容、服务的标准和小区建设档次而定的，从2006年10月开始，合肥市实行物业服务等级和收费等级制度，将物业服务和收费标准划分为四个等级，具体见《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（合价房【2006】325号文件）。（见小区宣传栏） 3、物业收费标准和企业资质没有直接关系：一个三级资质的物业公司可以提供一级的服务，按一级标准收费，一个一级资质的物业
公司也可以提供四级的服务，按四级标准收费，这主要是根据小区的档次和服务的内容来确定，如同样由z物业提供服务的z、邮电新村，服务标准是不一样的，收费标准自然不一样，z提供的是一级服务标准，按一级收费标准收费，邮电新村提供的是三级服务标准，按三级收费标准收费。材料中提及“物业公司二级资质按一级标准收费是多收费”完全是混淆了概念。 4、z收费标准：z从交付至今，一直严格按照物价局的批文执行收费标准，从未多收、乱收业主一分钱，一直严格按照房产局规定的服务标准认认真真、诚心诚意地为广大业主服务。我们已将z的物价局批文张贴在小区湖中心宣传栏中，有疑问的业主可前往查看。 5、z物业企业资质情况：z物业2001年底成立，成立之初为三级资质，2004年晋升为二级资质，2009年晋升为一级资质。 二、z账目公布情况 1、z收支账目每年公布两次，每年7月份公布当年上半年收支情况，次年1月份公布上年度全年收支情况，公布地点在小区四个大门、湖中心宣传栏、管理处大门六个地方，有疑问的业主可到管理处查询公布底单以及留存照片。 2、z其他经营性收入：z的所有其他经营性收入，都按财务规定计入z的其他经营性收入栏目，在每次的账目公布表中都有体现，此部分收入都冲抵到小区的支出中，特别是电梯的电费、楼道的照明电费，此部分费用按政府的规定是应由相应业主分摊的，我们一直也没有向广大业主收取。
成价费〔2007〕268号 成都市物价局成都市房产管理局 关于进一步规范物业服务收费的通知 各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人： 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下： 一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。 五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。成都市五城区政府指导价基准价和浮动幅度见附件2。 五城区物业服务需求方要求提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务事项及质量，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务供需双方协商并报成都市价格主管部门备案后执行。其他区（市）县报当地价格主管部门备案后执行。未报市和各区（市）县价格主管部门备案的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。 六、实行物业服务收费市场调节价的建筑区划，需要调整物业服务收费标准，由物业服务供需双方在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。 需要时可邀请物业所在地街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会参与协调。 七、实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
例一: 案例名 称豪申创意中心案例投资 总额 5500万元 作者崔海涛设计是否 选用 竣工项目案例 设计类 型 室内设计案例类型展览空间 案例所 在地 江苏南通市案例面积8800平方米 详细地 址 南通市通州区川港工业区石江公路1907号 参与设 计师 朱非波、崔自豪竣工时间2015-5-1 业主名 称 豪申布艺有限公司 业主联 系人 un defi ned 所用材 料品牌 凌云幕墙、环球UMGG、兔宝宝等品牌 设计说 明A、作品对城市需求与价值的独特挖掘角度： 展现了南通家纺行业的新面貌，体现了南通家纺业的良好发展 B、作品在环境风格上的设计创新点： 它在外形和颜色上与周围建筑形成鲜明对比，看上去眼前一亮，从而产 生一枝独秀的效果，避免给人一种枯燥之味的感觉。 C、作品在空间布局上的设计创新点： 将豪申公司的五大事业部合理安排到各个区域，完美呈现 D、作品在设计选材上的设计创新点：使用环保材料 E、作品在投入运营后的出众效果与评价： 销售量稳步上涨，扩大营业面积，给客户带来良好的空间印象
总体构思：本着对城市需求与价值的体现，创造舒适的公共空间环境，运用材料、空间、形式、场地等元素进行合理的空间布置，并在此基础上将室内空间布局与材料相结合，使达到室内空间的科学性与艺术性。
HA事业部顶面图 HA事业部作为展示用途面积占 用大于1/2,展示空间运用大量采光，来 表达突出展品的美感与价值。 HB事业部采用与HA不同的表现 HB事业部总平图 方法，展品不再集中占用大面积 的场地，而是将展品分割陈列于 互无关系的独立空间中，将不同 风格的布艺展品充分表达，做到 一花一世界的既视感。 作为展厅更加注重展品与光和环境元素的结合, 突出体现在光的运用更加频繁。 HB展厅顶面布置图
香港司法制度法院有几级 篇一：香港司法制度 香港司法制度中的法院与法官 根据“一国两制”原则，香港特别行政区与内地实行不同的司法制度。随着两地经济，技术，文化交流不断加深，两地的法律交流活动也日益扩展，司法机构之间的相互协作更为频繁，内地司法从业人员有必要增加对香港司法制度的了解，香港司法制度对内地正在进行的司法制度改革也不乏启迪意义。不久前，笔者随山东涉外商事法官赴港学习考察班对香港司法制度作了初步考察，现将香港司法制度中的法院体制和法官制度作简要介绍，并分析其对内地司法改革的启示。一、香港司法制度的基本特点 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》（以下称《基本法》）根据“一国两制”方针，对香港特别行政区的基本政治制度和法律制度做出了规定和安排。现行香港的司法制度既保留了回归前港英时期司法制度的基本架构，又因回归以后特别行政区取得终审权而发生了某些变化。香港司法制度的基本特点是：第一，以三权分立为基础的司法独立。《基本法》第85条规定：香港特别行政区法院独立进行审判，不受任何干涉，司法人员履行审判职责的行为不受法律追究。在香港，无论是立法，行政、、司法机构的人员，还是律师或学者，均从三权分立的角度认识和看待司法独立原则。他们认为，香港特别行政区权
力架构的基础原则是立法、行政，司法三权分立，司法独立是三权分立的核心概念，是香港法制的首要原则，法官在法制中扮演确保行政行为和立法行为符合《基本法》和法律的重要角色。 第二，香港特别行政区享有司法终审权。在英国统治时期，香港虽然设有法院系统，但不享有终审权，英国枢密院司法委员会作为最终上诉法院，行使终审权，这从一个方面反映了香港作为英国殖民地的政治和法律地位。回归以后香港享有司法终审权，《基本法》第2条和第82条明确规定，香港特别行政区享有终审权，终审权属于香港特别行政区终审法院。这是香港司法制度发生的最重要的变化，反映了“一国两制”原则下香港司法体制的高度独立。 第三，实行陪审团制度。在英国统治时期，香港与英国一样实行陪审团制度。回归后，根据《基本法》第86条规定，原先在香港实行的陪审制度的原则予以保留。陪审团制度是香港司法制度最重要的特点之一。陪审员由一般市民担任，每一个心身健康，品格良好、熟悉中文或英文、年龄在21—65岁之间的市民，都有资格出任陪审员。高等法院司法常务官每两年编制一份陪审员名册，并每周随机从中抽选出若干陪审员。陪审团的职责是在刑事案件、某些民事案件以及死因裁判案件中对争议事实予以认定。 ()第四，法院体制独具特色。主要体现在两方面：一是职能方面。比如，高等法院同时设立了原诉庭和上诉庭，本院原诉庭审理的案件可以向上诉庭上诉。二是初级法院的设置上。香港特别行政区初级法院的设置体现了专业性特点，在一般的裁判法院之外，还设立了专业性
物业管理费收取标准2018最新 我国物业收取标准分为一级物业收费标准；二级物业收费标准；三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。物业管理费收取标准如下： 一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费) 基础条件： 小区封闭； 有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房； 绿化率35%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上； 固定活动馆所300平方米以上； 专用固定停车泊位1个/3户； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。 公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。 3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
例一： 总体构思：本着对城市需求与价值的体现，创造舒适的公共空间环境，运用材料、空间、形式、场地等元素进行合理的空间布置，并
在此基础上将室内空间布局与材料相结合，使达到室内空间的科学性与艺术性。
HA事业部顶面图 HA事业部作为展示用途面积占用大于1/2,展示空间运用大量采光，来表达突出展品的美感与价值。 HB事业部总平图 HB事业部采用与HA不同的表现方法，展品不再集中占用大面积的场地，而是将展品分割陈列于互无关系的独立空间中，将不同风格的布艺展品充分表达，做到一花一世界的既视感。 HB展厅顶面布置图 作为展厅更加注重展品与光和环境元素的结合，突出体现在光的运用更加频繁。
HE事业部顶面图 HE事业部的建筑构造形式更加丰富，运用曲线与拐角打造不同于其他的空间形式。 HE事业部平面图 建筑构造形式的改变在带动空间流动方向改变的同时也改变了室内陈设布置的形式。使展品脱离死板的摆放展示，赋予其流动的美感。 HI事业部顶面图 HI事业部的空间表达更为简单，以纵横的空间流通方式将视点集中于中部展台，突出展品。
HI事业部平面图 HS事业部顶面图 HS事业部以整体的开敞形式来强调空间的流动性，将部分隔断放入整体的空间形态中来划分区域的界限，将不同风格展品从中总体中分割出来，达到展品与区域的统一，区域与整体空间的统一。 办公区入口1 办公区入口1运用实体性分割进行空间划分，将字母形式的镂空空间隔断运用到空间划分中增加空间的开放性与趣味性。 采用简单的美式装饰风格，运用木质材料的暖色调与铁艺吊灯的暖色灯光来调和白色的冰冷感，增加空间美感，使办公空间更加温馨和谐。 木质的镂空吊顶与前台的公司LOGO的艺术表现形式则更加强调了空间的形式美感。
北京市物业管理费收费标准 序号项目收费标准收费依据备注 1 保洁费 3元/户.月京价(房)字[1997]196号 2 生活垃圾清运费 2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号 3 保安费 5元/户.月京价(房)字[1997]196号 合计 126元/户.年 4 绿化费 0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号 5 化粪池清掏费 0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号 6 普通住宅管理费 0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号 7 普通住宅小修费 0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分 8 小区公共设施维修费 0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号 9 电梯运行维护费 1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号 10 高压水泵运维费 0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号 11 电梯代验费 0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号 小计 2.04元/平米.月 12 营业税 0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5% 13 教育费附加 0.003元/平米.月教育附加暂行规定 86年4月28日发布(营业税*3%) 14 城市建设维护事业费 0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%) 合计 2.157元/平米.月 一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。 二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出 1、保洁费 根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下： 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括： (1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围; (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理; (3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物; (4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫; (5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; (6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
香港：城市精细化管理的六大精髓 香港用30年左右的时间，成功治理了一系列随城市发展而衍生的管理问题，被认为是世界城市管理较为先进的地区之一。香港城市管理充满了辩证法：看似对立矛盾的各种管理要素构成了一种难得的平衡协调关系，使香港城市管理进入了较理想的境界。本文要探讨的是：是什么内在机理使香港城市管理散发出辩证法的睿智？ 一、“大”与“小”的均衡组合 “大”指的是城市管理的全局、整体、系统，其载体是城市规划；“小”指的是城市管理的局部、单位、要素，其载体是城市的细节。“大”与“小”是一对矛盾，城市管理者既要注意它们之间的界限,又要注意它们的密切联系。 不谋全局者，不足以谋一域。从这个角度看，离开了“大”，“小”也就不存在。香港特区政府在城市管理中，把“小”放在“大”之中来把握。20世纪60年代后期至70年代初，香港城市道路管理混乱，车辆严重堵塞，交通事故频繁，曾被形容为“死城”。其症结是城市管理者把“小”等同于甚至凌驾于“大”之上，把思维局限于空间上的一点，时间上的一刻，孤立地看城市管理中星星点点的事情，而忽视了各个局部、各个事件、各个要素之间的联系。 一方面，香港政府树立了规划先行的理念。香港城市规划种类繁多，既有涉及全港的发展策略，例如现正在制定的《香港
2030：规划远景与策略》，也有较为具体的次区域发展策略和指引，还有地区层面的详细土地用途图则。2002年法定图则有105张,涵盖全港约一半的土地。{1} 另一方面，“细微之处见精神”，细节决定城市管理的成败。香港城市管理的精细之处随处可见，比如，每年香港的道路挖掘工程就有6万项之多。但是,在如此高频率道路施工中,却能做到少扰民,少污染。其中的奥妙就在于政府部门细致的监督管理。合约期间，路政署对承建商的监管工作展开多达七个方面的检查,如果承建商在合约工程中的表现不符合要求，这一情况将会在年度报告中予以反映,并可能影响相关承建商日后承投政府工程合约的资格。{2}为妥善统筹破挖工程管理，路政署成立了由运输署、警务处交通部及各公用事业机构组成的道路挖掘统筹委员会，每月一次会议,根据道路等级的主次等不同情况商讨各项详细作业计划，以此从整体上减少因各自为政而造成的不必要的重复破挖，或延误工期等不良影响。 这就要求每一位管理人员都立足于本职工作,把目光放在细节上，将管理的触角向小街巷延伸，做到管理上精雕细刻、服务上精耕细作、技术上精益求精、花费上精打细算。 二、人与制度的均衡组合 管理中人重要还是制度重要？香港的经验表明：人和制度同等重要，缺一不可。 作为管理者，对自己的工作首先要尽心、精心。精细化管理
香港的法律体系以及中央与香港的关系 一、香港的法律体系 法律体系是一国现行的全部律规范按照不同的法律部门分类组合而成的一个具有体系化的有机联系的统一整体。以香港回归为时间界限，香港法律体系可分为回归前香港的法律体系和回归后香港的法律体系。从历史上看，随着英国对香港的强占和殖民统治，具有英国法特色的香港法律体系逐渐形成。1843年，香港立法局制定的《最高法院条例》明确规定英国的法律延伸适用于香港。此后，大量的英国判例法、成文法直接沿用到香港并影响到香港本地的制定法和判例法，使得长期来香港法律体系凸显英国法和殖民地法的特色。回归后，香港特别行政区法律体系成为相对独立于我国大陆法律体系并具有自身特色的法律体系。 （一）香港回归前的法律体系 回归前，香港的各种法律部门在多元的法律渊源基础上形成了香港地区法律体系的统一体。该法律体系包括： 1、宪法性法律。作为英国最高统治象征的英皇发布的关于香港地位的各种敕令是香港的最高法律，其他法律不能与之抵触。在香港适用的宪法性法律主要有：《英皇制诰》（1917）、《皇室训令》（1917）、《香港宪章》，它们全面确立起了港英政制。 2.、三种成文法。（1）适用于香港的英国法律。依据制定机关不同可分为枢密院为香港制定的法令和英国国会为香港制定的法律，它们依据1865年的《殖民地法律有效法》在香港适用。（2）香港立法局制定的条例。立法局成立初期主要照搬英国相关法，后来，立法局制定的条例逐渐增多，但要受到英国方面的许多限制，诸如：“香港法例不得与英国议会为香港制定的法律相抵触，香港立法局只能制定适用于香港内部的法例。”（3）香港的“附属立法”。它是香港立法局为保证条例的实施授权具体行政主管部门制定的“实施细则”。条例和附属立法两部分是香港法中最主要的成文法，数量最多，涉及范围也最广。 3、英国的普通法和衡平法。普通法是十二世纪以来由英国普通法院发展起来的判例法总和。衡平法是平行于普通法由英国衡平法院在审理案件时发展起来的一种判例法，其原则优于普通法。普通法和衡平法都是判例法，都需要遵循先例，上级法院的判例对下级法院具有约束力。长期来，香港法院沿用这一传统，对英国法院的判例予以引用，是判例法适用地区。在香港适用的判例法除了英国的大量判例法，还有香港本地逐渐发展起来的判例法。 4、中国传统法律和习惯。自英国强占香港始，香港就一直保留一部分清朝法律与习惯。清朝以《大清律例》为主体的法律和习惯也成为香港法律的渊源之一。