担保法关于抵押权与租赁权优先权
担保法中，在先设定抵押权后，抵押人能否将固定资产出租?承租人能否以后来取得的租赁权抵抗抵押权人的租赁权?在先设定抵押权后，抵押人可以将固定资产出租。担保法解释第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。物权法第190条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。
【思考问题】商铺租赁权与抵押权谁优先保护?
2014年3月份王女士看好某商业地段房产，与某公司签订了房屋租赁合同，并将某公司提供的房产证复印件作为附件，约定租期10年，当场支付了第一年租金50万元。随后，王女士花了80多万元用于装修和采购相关设施，开了一家饭店。然而王女士不知晓，该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。该公司无力还款，银行向法院起诉，另有其他债权人也查封保全该商铺房产。直到银行通过法院申请强制执行，王女士才得知上述房产抵押及查封保全情况，提出长期租赁权对抗抵押权。
【法律看点】
根据物权法第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在先租赁权可以优于在后抵押权得到法律保护，已登记的抵押权优于在后租赁权得到法律保护。涉案房产设立抵押在前，租赁合同签订在后，若法院最终强制拍卖这套房产，王女士不得不做好撤场准备，如果新房东又不愿意和王女士重新签订租赁合同，王女士投资势必发生较大损失。倘若某公司资不抵债，杨女士将面临损失难以追回风险。
【风险提示】
1、租户在签订房产租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，并到房产查询机构查看有无设立抵押、有无查封保全风险，以免造成不必要的麻烦和损失。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” 如果原房东在租房时未书面告知房产抵押的情况，承租人可以向原房东另行索赔相应损失。承租人在查看租赁合同条款时注意是否存在已经抵押、是否存在无条件配合抵押银行签署承诺文书、是否存在放弃优先权等等特别条款。
【抵押权的立法变化及实务应对】
抵押权既是物权法上的重要内容，又是担保法上的重要内容。在物权法上，抵押权是相对于所有权这种自物权的他物权的一种，即与用益物权共同构成他物权;在担保法上，
抵押权是担保物权的主要形式，是债权人对于债务人或者第三人不移转占有而提供担保的不动产或动产优先清偿其债务的权利。现行《担保法》囿于其制定当时的经济环境，对于抵押权的规定存在诸多缺陷。十届全国人大第五次会议通过并于2007年10月1日起施
行的《物权法》，总结和汲取了理论研究和司法实践成果，将包括抵押权在内的担保物权纳入物权法，健全和完善了担保物权制度。主要立法变化在以下方面：
一、抵押财产的范围
抵押财产，又称抵押物、抵押的标的，是指债务人或第三人提供担保的不动产或动产。抵押权存在于抵押财产上，抵押财产的价值是抵押权的根本保障。《物权法》坚持平等保护原则，取消了《担保法》关于财产所有权的限制，扩大了抵押财产的范围。该法第一百八十条在肯定《担保法》所列举的可以抵押财产和集合抵押(指抵押人以特定的不同种类
的财产形成一个集合体来为同一债权设定抵押，因抵押财产是不动产、动产和不动产财产权的集合体，故称之为集合抵押)外，作了以下新规定：一是取消了荒地承包权抵押须经
发包人同意及对于国有财产抵押的特别规定，规定无论是国有、集体财产，还是私人财产，只要是债务人或者第三人有权处分的财产均可抵押;二是增加列举了“生产设备、原材料、
半成品、产品”和“正在建造的建筑物、船舶、航空器”两类财产;三是规定了“法律、行政法
规未禁止抵押的其他财产”这一兜底条款，即依据私法自治原则，某项财产只要符合抵押
财产的有权处分性、交换价值性、依法可转让性三个特征，即可作为抵押物。
《物权法》第一百八十一条创设了过去不被认可的浮动抵押制度，这是一项重大的制度创新。所谓浮动抵押，是指抵押人以其全部资产包括现在和将来可以取得的全部资产为标的设定的抵押。浮动抵押的好处是：有利于提高经济流转效率;有利于扩大企业的融资
能力;可以弥补集合抵押中“集合抵押财产清单”难以完成的缺陷。浮动抵押的特征是：以
不特定的动产或不动产作为担保标的物，只有当特定事由发生时，浮动抵押才转化为特定抵押。
实践中应当注意的是：(一)我国浮动抵押制度与发达国家通行的浮动抵押制度的区别
在于：1、一般规定设定浮动抵押的主体只能是公司，而我国将设定人的范围扩及到一切
企业和个体工商户、农业生产经营者。2、我国仅规定动产可以设定浮动抵押，而将不动产、知识产权和债权排除在浮动抵押标的范围之外，这是鉴于不动产的抵押权生效始于登记，知识产权和债权依物权法定原则不能作为抵押标的，为了保持法律体系的统一，只能作这样的选择。(二)浮动抵押实行登记对抗主义。根据《物权法》第一百八十九条规定，
动产浮动抵押权的设定应当进行登记，不经登记不得对抗善意第三人。这种登记对抗力存
在例外，即虽经登记，亦不能对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。对于“正常经营活动”的界定，实践中应当在遵守诚实信用原则和尊重善良风俗习惯的
基础上，结合交易习惯和商业惯例来作出判断。(三)浮动抵押权的实行不同于普通抵押权
的实行，只能在特定的法律事实发生后，由抵押权人向法院提出申请，法院受理后经审查作出决定，同时发布浮动抵押权开始实行的公告和查封抵押人财产的公告，并指定财产管理人管理抵押人的财产。
二、建筑物与土地使用权一并抵押
对于《担保法》第二十五条关于“三个同时抵押”的规定，学术界历来分歧较大，司法
实务中具体问题更多，其中最为突出的是房屋所有权和土地使用权单独抵押或分别抵押的效力问题。《物权法》坚持我国一向采取的“房随地走”、“地随房走”的双向统一原则，进
一步明确了抵押权设定时土地使用权和地上建筑物所有权之间的关系，作出了“一并抵押”
的规定。该法第一百八十二条完全解决了房或地单独抵押的效力问题，即房或地的任一项抵押经登记均为有效，且其效力扩展到未登记的地或房，以土使用权抵押的，效力扩展到该土地上未抵押的建筑物;以房屋所有权抵押的，效力扩展到房屋所依附的未抵押的建设
用地使用权。
实务中适用“一并抵押”的规定应当注意三个问题：
(一)地上建筑物单独抵押时“地随房走”仅适用于国有土地上的房屋抵押及部分集体土
地上的房屋抵押。《物权法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围的建设用地使用权一并抵押。这里所指的“占有范围内的土地”应当仅限于房屋等建筑物占有范围内的建设用地使用权，不能随意扩大范围。
(二)土地使用权单独抵押后其地上新增建筑物或其他附着物，不属于抵押权的效力范围。《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
(三)对于物权法颁行前房地分别抵押并经登记的情形，应按原来的规定处理，不应否
定其效力。由于我国建设用地使用权和建筑物所有权的登记机关和审查权限不同，导致在实践中经常无可避免地发生房地分别抵押问题，出现房地分别抵押并都经合法登记的情形。考虑到当事人设立两项抵押的行为完全是自愿的，双方订立了抵押合同，并办理了抵押登记手续，不宜认定抵押无效。在这种情形下，理解双向统一原则时，应当关注抵押财产在转让时的一体和最终权利归属上的一体。抵押权的实现可采用建设用地使用权与建筑物所有权分离理论来处理，即认定两项抵押都有效，就两项抵押财产分别评估作价，一起拍卖，
分别受偿，但必须确保拍卖人为同一人，房地两个权利的最终取得者为同一人。实践中有一种观点认为，对于房地分别抵押的情形可按一物二押认定有效，实现抵押权时则按抵
押登记的先后顺序来处理，这样做既不符合当事人的真实意思表示，也不符合公平原则的要求。
三、抵押合同的生效与抵押权的设立
《担保法》第四十一条规定：须经法定登记(包括不动产和航空器、船舶、车辆)的抵
押权，抵押合同自抵押登记之日起生效。此项规定与大陆法系各国关于抵押合同成立和抵押权生效的规定大相径庭。该条违背物权法理，受到各方面的批判。理论与实务界一致认为，担保法关于抵押合同登记生效的规定，系立法上混淆抵押权的原因行为与抵押权取得的物权变动行为、混淆抵押合同的生效与抵押权的履行所致。这种混淆的直接法律后果是，抵押合同的权利人在不动产未经登记，抵押合同不生效的情形下，既无法取得抵押权，又无法获得依合同所享有的债权请求权。
《物权法》澄清了上述重大失误。该法第十五条非常明确地规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条规定，以不动产
抵押应当办理登记，抵押权自登记之日起设立。以上规定在不动产物权抵押采用登记设立主义的同时，严格区分了抵押合同与抵押权的关系：抵押合同属于原因行为，属于设权合同，目的是设定抵押权，但抵押合同的本质仍同于一般合同，合同是否成立与生效以及无效应由《合同法》调整;而抵押权能否设立，则取决于是否存在处分行为即抵押登记。
实务中应当注意的是：(一)抵押合同因缺少生效要件而不生效，不发生抵押权的效力，权利人因合同不生效造成的损失，应按《合同法》第四十二条关于缔约过失责任的规定处理，不能判决履行抵押合同，只能按实际损失(包括信赖利益的损失)判决赔偿。(二)抵押
合同被确定无效，已经办理了抵押登记的，应当承认该抵押权的效力，不能以抵押合同事后被认定无效为由否定已经登记取得的抵押权。这样做的依据是物权登记的法定性和物权公示的公信力。(三)不动产抵押合同生效后未经登记取得抵押权时，抵押合同虽不能发生
物权变动的效果，但可以发生债法上的效果，权利人可通过追究相对方违约责任的救济渠道来获得保护。(四)不动产抵押合同生效后，由于抵押人的恶意而拒绝办理登记手续的，
权利人可以请求法院判决抵押人补办登记手续，或者判决抵押人承担违约责任或损害赔偿责任。人民法院对于能够登记的，应当判决抵押人履行登记手续，拒不履行登记义务的，应采用司法处罚措施;对于因法律上或事实上的原因不能办理登记手续的，应依《合同法》第一百二十二条关于违约与侵权竞合的处理规定，根据权利人的诉讼请求判决抵押人承担违约责任或侵权责任。
四、抵押权与租赁权的关系
《物权法》准确地区分了抵押权与租赁权的关系，稳妥地化解了两者可能存在的矛盾和冲突。该法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本条规定的基本涵义有三层：其一，对于标的物先租赁后抵押的情形确立了“抵押不破租赁”
的规则。其二，对于标的物先抵押后租赁的情形确立了登记对抗的规则。即已经登记在先的抵押权可以对抗其后发生的租赁权，未经登记的抵押权不得对抗其后发生的租赁权，即未经登记的抵押权不具有对抗善意承租人的效力。其三，本条澄清了两个问题：一是无论抵押与租赁谁先谁后，均不影响两个法律关系本身的效力，即抵押物可以租赁，租赁物也可以抵押，如出现前述不能实现权利的情形，则可以通过债权请求权来救济。二是抵押人未告知承租人并不影响原租赁关系。抵押人履行告知义务的目的在于保护承租人的优先购买权，并非是租赁合同继续有效的条件。
实践中应当注意正确协调抵押权人实现抵押权与承租人行使优先购买权的冲突。在抵押权实现时，尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行的义务，如出租人变卖、作价、拍卖租赁物以实现抵押权时，未在合理的期限内通知承租人，即构成对优先购买权的侵害，承租人可以以出租人违反法定义务要求法院确认出卖租赁物的合同无效或请求赔偿。当然，承租人行使优先购买权的前提条件在于，只能在同等条件下才有优先的权利。
五、抵押物的转让
《物权法》从实现物尽其用和平衡各方利益的立法思想出发，设计出了一个比较宽松和利益平衡的抵押物转移制度，这就是：以转让价金物上代位为主导，以抵押物追及效力为补充。这一制度充分发挥价金物上代位制度的优点，并通过追及效力和涤除权来弥补其局限性，实现了制度的最优组合。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
实务中应当准确把握抵押权的追及效力。抵押权的效力主要是优先受偿效力和追及效力两个方面，物权法采取限制转让的方式来保护担保权人的权利。实务中应以抵押物转让的价金代位清偿作为主要方式，以追及抵押物为补充，以涤除抵押物为例外，实现债权人的抵押权。
六、抵押财产价值减少的处理
对于因不可归责于抵押人的原因造成抵押财产价值减损的，《担保法》对于此种情形下的抵押权的保护较为软化，该法第五十一条实际上部分采用了过错责任原则，规定在抵押人无过错的情形下，其对于直接占有或管理的抵押物的损毁或价值减少，不承担责任，
这部分损失的风险实际上转由抵押权人来承担。对于该规定的公平性姑且不论，但它与其他法律关于物权风险责任承担的规定是明显相悖的。《物权法》修改了这一规定，从强化抵押权保护和消除法律冲突出发，规定在抵押人对抵押财产的减损无过错的情况下，诸如因自然灾害、意外事件或者第三人的行为致使抵押财产出现减损等，实行无过错责任推定，由抵押人承担风险责任，抵押权并不因此受到影响。不仅如此，《物权法》第一百九十三条还规定，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
实务中应当注意的是：与上述规定相配套，《物权法》将《担保法》及其司法解释所规定的担保物毁损、灭失或者被征收等情形予以整合，规定了抵押权的物上代位权和代位物提存制度。该法第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未满的，也可以提存该保险金、赔偿金或补偿金。
七、同一债权上人保与物保并存的处理
同一债权上物保与人保并存，又称混合共同担保，是指对同一债权提供的既有人的担保(保证)，又有物的担保(抵押、质押)的混合共同担保方式。对于人保与物保之间的关系，大体有三种立法模式，一是保证人绝对优待主义;二是保证人相对优待主义;三是平等主义。《物权法》修改了《担保法》采用的保证人绝对优待主义的模式，选择采用了保证人绝对优待主义和平等主义两方面结合的模式。该法第一百七十六条明确了以下四点：(一)对于
担保合同约定了担保人承担责任的顺序的，尊重当事人意思自治，采用平等保护主义，把权利交给当事人，依合同约定处理，不采用保证人绝对优待主义。(二)对于没有约定或约
定不明确，由债务人自己提供物的担保的，采用保证人绝对优待主义，同时绝对限制债权人的选择权。即抵押物是债务人自己提供的采用先行主义，债权人只能先行使担保物权以受偿债权，而后才能在未清偿的余额范围内再向保证人要求清偿，保证人仅对物的担保以外的债权额承担责任。(三)对于没有约定或约定不明确，由第三人提供物的担保的，采用
有限平等主义模式，即抵押物是第三人提供的采用选择主义，债权人有选择权，既可选择行使担保物权，也可选择行使保证债权。(四)赋予债务人以外的物上担保人以追偿权。物
上担保人虽非保证人，但其在以提供的担保物清偿债务，消灭担保物权后，即在其清偿债务限额内取得了债权人对于债务人所享有的权利，得以债权人的权利受让人之地位，对
债务人行使求偿权，这就是物上担保人对债务人享有追偿权的法理依据。
实务中处理物上担保人的追偿权问题应当注意，《物权法》的上述规定与《担保法司法解释》第三十八条规定有很大区别：《物权法》仅规定物上担保人只对债务人有追偿权，而未规定担保人之间的追偿权;而《担保法司法解释》则规定保证人与物上担保人之间互
有追偿权，实际上确定了人保与物保之间的平等地位，人保与物保共同分担责任。尤其是
其中关于“担保人清偿其应当承担的份额”的规定，表明物上担保人与保证人之间存在比例
责任关系，这不仅与法理不合，而且规则本身过于繁杂，实践中很难操作，故不再适用。
八、抵押权和抵押权顺位的放弃或变更
为实现财产的最大功用，我国法律允许在同一财产上设立数个抵押权，但由于物权具有绝对性和排他性的特性，数个抵押权之间必然产生竞争关系，由此便产生了抵押权的顺位问题。抵押权顺位实际上也是一种利益。《物权法》第一百九十九条确定的解决抵押权顺位问题的一般规则为：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿;顺序相同的，
按照债权比例受偿。(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿。(三)抵押权未登记的，按照
债权比例受偿。在这里，《物权法》取消了《担保法》第五十四条关于“未登记的，按照
合同生效时间的先后顺序清偿”的规定。
《物权法》第一百九十四条还增加了放弃抵押权顺位的规定，明确了以下问题：(一)
抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。放弃抵押权或抵押权顺位是抵押权人对私权的一种处分行为，只要不违反权利不得滥用原则，不损害其他抵押权人的利益，都应当认定有效。(二)抵押权或抵押权顺位的变更须经抵押各方书面协议，未经其他抵押权人同意的，变更的内容不得对其产生不利的影响。(三)在债务人自己提供抵押的情形下，抵押权人放
弃或变更抵押权或抵押权顺位的，其他担保人(包括物保和人保)在其丧失优先受偿权的范
围内免责。但是，这种免责不是绝对的，如果其他担保人仍愿意提供担保的，应当继续承担担保责任。
实务中应当正确理解抵押权顺位变更的效力问题。这种顺位变更的效力可理解为相对效力，而非绝对效力。即在同一物上存在多个抵押权的情形下，抵押权顺位变更的效力只在相关当事人之间发生，不应影响其他抵押权人，顺位变更后，原抵押权人的抵押权顺位并未变化，而只在清偿时就优先清偿额度在相关当事人之间发生变化，后顺位人只能取得前顺位人权利范围内的优先受偿权。案例：甲、乙、丙对于丁的一座房屋分别享有50万元、100万元、150万元抵押权，分别为第一、二、三顺位。现甲与丙协议将抵押权顺
位互换，乙并不知情，如果房屋变现款为200万元，按照变更前的顺位，乙可以得到全
部100万元的清偿。而按照变更后的顺位，乙则只能获得50万元的清偿。这样就对乙产生了不利的影响，因此，甲与丙之间的变更顺位协议，对于乙不具有效力，双方只能在原抵押权数额范围内互换顺位。如果本案中乙参与了抵押权顺位变更协议的签订，则乙应当在清偿时承担对自己不利的后果。
九、抵押权行使的期限
抵押权的期限分为行使期限和存续期限。《担保法》对此未作规定，留下法律适用的空白。《担保法司法解释》第十二条超出了《担保法》的范围，将抵押权的行使期间，即
除斥期间规定为主债权诉讼时效期满后的两年，也就是抵押权的存续期间为主债权受到侵害之日起4年，通常称之为“二加二”。而且这项规定同样适用于质权、留置权。《物权法》基于抵押权作为主债权的从权利、抵押物上有抵押人的权利、抵押物由抵押人占有和保管，如行使期限过长，将会使抵押财产处于不利益的状态、使相关当事人之间的权利义务处于不确定壮态等因素，在权衡抵押权人、抵押人以及其他利害关系人的利益关系的基础上，为促使抵押权人积极行使抵押权，迅速了结债权债务关系，规定了较短的抵押权行使期限。《物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。本条规定虽然并未明确规定抵押权的存续期限，只是规定抵押权的行使期限，但从丧失公力保护的角度的来看，这里规定的行使期限实际上也是抵押权的存续期限。具体地说，抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的后果不仅是丧失人民法院公权力的保护，而且抵押权也归于消灭。
实务中适用《物权法》的前述规定应当注意两点：(一)按照物权法的规定，抵押期间
的概念是不存在的，而抵押权行使的期间则是与主债权的诉讼时效期间紧密挂钩的，如果主债权的诉讼时效一直没有届满，包括因中止、中断、延长而未届满，则抵押权一直存续而不消灭。除此以外，对于主债权的诉讼时效因法律的特殊规定而长于或短于2年的，
即存在特殊诉讼时效期间的，则抵押权的行使期间与该特殊诉讼时效期间相同。(二)当事
人约定或者登记部门登记时设定的抵押权存续期限不影响抵押权的存续，因为依物权法定原则，任何人不能在物权法以外设定物权，也不能以物权法以外的方式消灭物权。在这个问题上，仍应执行《担保法司法解释》第十二条关于“当事人约定的或者登记部门要求登
记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”的规定。(三)抵押权人在诉讼时效
期限内未行使抵押权，主债务因债务人重新确认后起死回生，抵押权可否重新行使?对此
应当作具体分析：如果抵押物是债务人自己提供的，基于债务人的意思表示，抵押权人当然可以行使抵押权;如果抵押物是第三人提供的，因抵押权已经超过了行使期限，归于消灭，抵押权人不能再行使抵押权。除非抵押权人与抵押人重新签订抵押合同，由抵押人重新提供抵押担保。
十、抵押登记
物权通过登记公示制度而取得公信效力。所谓物权公信力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。对信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误的，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。《担保法》对抵押登记的公信力未作规定，《担保法司法解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵
押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”。该规定不能理解为就是抵押登记
公信力的规定，因为司法解释不能突破“公信力法定”原则。该规定的意义仅在于解决诉讼
中的证据效力问题。《物权法》采用物权登记生效主义的原则，将登记作为不动产物权变
动的公示方法，确定了物权登记的公信力，该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
实务中应正确把握抵押权登记的机关和具体事项。《担保法》对于抵押登记机关的规定的较为杂乱，有人测算，《担保法》一共涉及9个以上登记部门。《物权法》严格区
分不动产和动产的不同法律性质，分别进行规制：对于不动产抵押，基于不动产登记的复杂性，将登记的具体办法纳入法律另行规定的范围，该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行政法规规定。对于动产抵押，《物权法》第一百八十九条规定，设立动产浮动抵押的，应当在工商行政部门办理登记。至于非法定登记对抗的一般动产抵押的登记部门，物权法未作具体规定，实践中情况也很复杂，需要由行政法规或司法解释来解决。此外，根据《物权法》第二百四十六条规定，在不动产统一登记办法作出规定前，地方法规对此可以作出规定，故应以
地方法规作为判断依据。
十一、最高额抵押
最高额抵押是一种特殊的抵押担保方式。《担保法》对于最高额抵押的规定十分含糊，只有非常简单的四个条文(第五十九条至六十二条)，总共140多字，实务中很难把握。《物权法》大幅度地增加了这方面的篇幅，细化了具体法律尺度。两法的差异主要在以下方面：
（一）最高额抵押的法律特征
《物权法》高度重视最高额抵押特殊的制度功能，该法第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入
最高额抵押担保的债权范围。本条规定不仅明确地表述了最高额抵押的概念、特征和适用范围，更重要的是明确规定了最高额抵押的独立性，这是与《担保法》的明显区别。
实务中应当注意把握最高额抵押与一般抵押相比所具有的特殊性，这种特殊性主要表现在四个方面：一是在抵押权的从属性上有特殊性。这就是最高额抵押的独立性，独立性是最高额抵押的本质特征，这种独立性表现为：1、最高额抵押的设定以将来的债权为前提，在发生上有独立性。2、最高额抵押在决算期前与被担保的债权中的个别债权无一对
一的担保关系，即与单个的债权的关系上有独立性。3、最高额抵押在决算期前不随被担
保债权的转让而转让，在转让上有独立性。4、最高额抵押并不因抵押权存续期间内某一
具体债权的消灭而消灭，在消灭上有独立性。二是在抵押权的特定性上有特殊性。普通抵押是以特定的抵押物对特定的债权提供的物的担保。最高额抵押是以特定的抵押物对最高
限额内的不特定的债权提供担保。三是在抵押权适用范围上有特殊性。普通抵押权所担保的是将来发生的特定债权，最高额抵押权所担保的则是将来发生的不特定债权，且必须是一定期间内连续发生的债权。
(二)最高额抵押的决算
最高额抵押的决算，又叫最高额抵押的确定，是指在最高额抵押的担保范围进行定额化的原因出现后，对最高额抵押所担保的债权额的计算。它意味着被担保债权范围的确定，即将最高额抵押权转变是普通抵押权。最高额抵押所担保的债权的决算原因，主要是抵押合同中当事人约定的决算期届至，也包括其他原因。《担保法》及《担保法司法解释》均未具体规定决算原因或债权确定的原因。《物权法》第二百零六条规定，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：1、约定的债权确定期间届满;2、没有约定债权期间或者约定
不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权;3、新的
债权不可能发生;4、抵押财产被查封、扣押;5、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;6、法律规定债权确定的其他情形。
实务中理解和适用前述规定应当注意：一是“新的债权不可能发生”是指不特定债权不
可能再发生，应当进行决算。此种情形包括：一定种类交易的终结;继续性交易合同的终结;被担保债权的基础法律关系消灭而没有再发生债权的可能性;合同因约定或者法定事由
解除等等。例如，对借款合同提供最高额抵押的，当借款人违约，致使借款合同在最高额抵押决算期届至前，被银行依照合同约定或者法律规定解除合同，因合同解除后借款行为不再发生，债权银行和抵押人均可请求在合同约定的决算期届满前对债权额进行决算，并以抵押财产承担担保责任。二是“法律规定债权确定的其他情形”是指可以与上述五种情形
相类比的情形，如抵押物被强制拍卖等。
(三)最高额抵押权的变更
最高额抵押的变更，是指对被担保的债权、最高限额、决算期和债务人的变更。《担保法》对最高额抵押的变更未作规定，《担保法司法解释》第八十二条对最高额抵押合同的最高限额和抵押期间这两项主要内容是限制变更的，限制的标准是应取得其他利害关系人的认可。并规定“以变更对抗顺序在后的抵押权人的”，应属无效。《物权法》肯定了最高额抵押协议变更制度，扩大了当事人协议变更最高额抵押的范围。该法第二百零五条规定，最高额抵押担保的债权确定之前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权的期间、债权范围、以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利的影响。
实践中应当注意的是：当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以该变更对抗顺序在后的抵押权人，人民法院应当不予支持。变更最高限额的案例如：抵押物价值300万元，最高额抵押限额200万元，如变更为300万元，则顺序在后的抵
押权人本可享有的100万元优先权将实际上丧失。变更最高额抵押期间的案例如：抵押
物的价值为500万元，原抵押期间为5月31日，决算额为300万元，尚余200万元可
用于后面顺序的抵押权的优先受偿，如变更为6月30日后，决算额为450万元，只有
50万元可供后面顺序的抵押权的受偿。以上两种情况，均应认定无效。
(四)最高额抵押担保的范围
最高额抵押所担保的债权是否仅以决算时的确定数额为限，《担保法》及其司法解释均未规定。《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
实务中应当注意：在当事人没有特别约定的情形下，最高额抵押所担保的债权确定后，除被担保的主债权之外，因主债权产生的债务利息、违约金、损害赔偿金等，属于抵押担保的范围;为保管或维护担保物发生的费用及为实现担保物权所发生的评估、拍卖等费用
也属于抵押担保的范围。
(五)最高额抵押权的转让
对于最高额抵押权的转让，《担保法》第六十一条规定：“最高额抵押的主合同债权
不得转让”。最高人民法院《关于人民法院审理资产管理公司收购、管理、处置原国有商
业银行资产案件如何适用法律问题的规定》第八条的规定是：在最高额抵押经过决算、被担保的债权特定化后，最高额抵押主合同债权转让有效，此前的转让无效。上述规定均以最高额抵押担保限制主债权的转让，与《合同法》关于债权转让的规定不合。也未解决具有特殊性的最高额抵押权这一从债权的转让问题。《物权法》第二百零四条明确了以下各点：其一，最高额抵押担保的债权确定后，最高额抵押关系结束，被担保的债权被定额化，最高额抵押权变成普通抵押权，适用一般担保权转让的规定，抵押权可以随同其所担保的债权一并转让。其二，最高额抵押担保的债权确定前，依合同自由原则，允许主合同债权全部或部分转让，全部转让债权的，最高额抵押权则随之转让。其三，最高额抵押担保的债权确定前，主债权部分转让的，最高额抵押权不得转让。其四，当事人另有约定的依约定。即允许当事人在抵押合同中约定，在最高额抵押担保的债权确定前，部分转让债权时，最高额抵押权亦随之部分转让。
十二、法律冲突的解决
《物权法》的施行并不意味着《担保法》的废止，依照“法不溯及既往”的法律原则，
凡是发生在《物权法》施行前的担保物权行为，应当适用《担保法》及其司法解释的规定。《物权法》颁行后，在担保物权上将会形成《民法通则》、《担保法》、《物权法》三足鼎立的态势，而在法律冲突上，《物权法》与《担保法》之间最为突出。根据我国《立法
法》确定的法律适用三项规则：上位法优于下位法;特别法优于一般法;后法优于前法。就《物权法》与《担保法》的关系而言：在法律性质上，《担保法》并非《物权法》的特别法;在法律位阶上，由全国人大常委会通过的《担保法》相对于由全国人民代表大会通过的《物权法》来说，是下位法;在颁行时间上，《物权法》是后法，《担保法》是前法。因此，两法规定不一致的，适用《物权法》。故《物权法》第一百七十八条规定，担保法与本法规定不一致的，适用本法。
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 使用权租赁合同(合同示范文 本) The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
使用权租赁合同(合同示范文本) 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：________________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：________________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租，乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条款如下：第一条乙方承租的项目名称：_________总面积：________平方米
第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料：_______________________________________。（附详细清单）第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：______________________________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。 第六条在租赁期内，乙方所承租的___需要用电必须服从电管站的管理，并按照甲方指定地方装上电表和漏电开关，才能用电，一切费用由__方负责。电费由乙方负责。 第七条在租赁期内，乙方因业务发展需要扩建建筑物的，需征
编号：_________________ 房屋租赁合同的优先承租权 甲方：________________________________________________ 乙方：________________________________________________ 签订日期：_________年______月______日
优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX)第四十二条：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。”但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒*司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒*司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒*司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，向被告提出
船舶优先权，英美法及有关国际公约中称为maritime liens，是海商法中特有的一项法律制度，它以法定的形式赋予某些特定的海事请求人对产生该海事请求的船舶以受偿之权利。其设立的理由是从促进航运业的发展、保证社会公共利益的法律政策出发，对某些社会公益权利（如港口规费）、劳工权益（如船员劳务报酬）、人身权益（如人身伤亡的赔偿请求）、需要鼓励的行业（如救助）等等予以特别保护。 船舶优先权是一种担保物权，它所担保的是几种特殊的海事请求。船舶优先权与其他担保权相比，具有以下几个显著特征：（1）秘密性。相对于其他担保利益公示性而言，船舶优先权的存在既不依赖于登记，也不依赖于对船舶的占有；这不符合大陆法系传统民法理论中物权公示原则和保护善意第三人的理论，船舶优先权自有关的海事请求产生之时便自动产生，不需要经过登记程序，便秘密地、无条件地随船而行；（2）优先性。它的优先权地位是法律规定的，而不同于其他一些优先权是债的当事人之间约定的，并且法律赋予了比其他类型的担保权更优先的地位；（3）不可分离性。即它的存在与船舶具有不可分离性，即使船舶转让时受让人不知道该船舶附有船舶优先权，受让后的船舶仍然作为受船舶优先权所担保的海事请求的担保物；（4）潜伏性。即它像海里的暗礁潜伏着，平常处于不成就状态，但这些海事请求人随时可以向法院提出行使船舶优先权以实现其海事请求。 虽然船舶优先权是一种担保物权，但却不符合物权法中的物权公示原则。物权公示指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能表现这种物权变动的方式予以展示，由此决定物权变动的效力的原则。公示的效力主要有三项：一是对抗效力，经公示的物权变动具有对抗第三人的效力，也有的国家实行公示生效主义，未经公示之物权变动，不生变动之效力，如德国；二是权利正确性推定效力，即公示的权利内容对第三人来说应推定为正确的；三是善意保护效力，通过法定的公示方式取得的物权，不受原权利人的追夺。但船舶优先权本身无须登记，附有船舶优先权的船舶转让后，所有权变动虽经登记以及受让人也是善意的并支付了对价，但如果未经催告程序除权，新的船舶所有人仍不能对抗船舶优先权人。 船舶虽然属于动产，但它关系到国家利益，因此大多数国家要求船舶进行权利登记。有关物权登记的效力，以法国模式为典型的登记对抗主义和以德国模式为典型的登记生效主义之间的优劣之争由来以久，而且近来又回归德国物权形式主义的趋势。由此可见，对船舶进行权利登记是比较可采的。无论是原始取得还是继受取得，所有权人都要进行船舶所有权登记，缺乏这一登记，船舶根本无法取得其他的船舶证书，更不能进行营运。 船舶除了所有权登记以外，最常见的船舶抵押权登记。船舶抵押权登记虽然不是抵押权构成的要件，但未经登记的船舶抵押权不具有对抗第三人的效力，因此实践中，抵押权人为保护其实现债权的优先性都会要求抵押人办理抵押权登记。而船舶优先权仍然会影响到已登记的被抵押的债权的优先受偿。以船舶作为
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 放弃抵押物租赁权承诺书 篇一：放弃租赁优先权承诺书 放弃优先租赁权承诺书 AAAA银行市支行： 本人对出租方以位于（房产证号：字第0 ,面积：平方米；土地证号：国 用第，面积：平方米）的房地产向贵行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于年月日签订了《房屋租赁合同》，如贵行按与出租方签订的抵押（借款）合同行使抵押权及处置抵押物时，本人与出租方签订的《房屋租 赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃 优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后30日内将无条件搬出，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关； 2、《房屋租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵行《书面同意的前提下方才对《房屋租赁合同》进行修改或补充。并确认 存放于贵行的《房屋租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他 条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。 承租人（签章）：法定代表人： 日期：年月日 篇二：承租人承诺书 抵押物承租人承诺函 致中国光大银行： 本人/本公司知晓抵押物所有权人将本人/本公司承租的抵押给贵行，作为借款申请人向贵行申请公司贷款的担保。本人/本公司保证: 1、在贵行处置该抵押物时，完全按照贵行的指示予以积极配合，不以租赁权阻碍或干扰贵行实现抵押权，包括但不限于提供贵行实现抵押权所需的文件、采
取贵行实现抵押权所需的行动、及时终止租赁关系、腾空承租房屋、履行相关 手续等； 2、本人/本公司承诺无条件放弃对该抵押物的优先购买权。上述承诺自出具之日起生效，至全额偿还贵行授信项下债务前始终有效。 承诺人（亲笔签名/盖章）：年月日 篇三：抵押物管理中存在的租赁风险与防范 抵押物管理中存在的租赁风险与防范 由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无 法实现抵押权，造成信贷资金损失。 一、抵押权与租赁权相关法律规定 1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知 承租人，原租赁合同继续有效”。本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实 操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。 2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期 内对抵押物的受让人继续有效”。抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的 租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响。 3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 二、恶意租赁的类型 1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷； 2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权； 3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规 避法律。 三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题 1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大， 很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。
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土地使用权出租合同（一）范本正 式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 出租方（以下简称甲方）：______________ 承租方（以下简称乙方）：______________ 甲乙双方就土地使用权租赁事宜，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。合同内容如下： 1．出租土地位于___________,总面积____________平方米。 2．出租土地用途：__________ 3．租赁期限：_______________ 4．租金：___________ 5．甲方权利、义务：_______________ 6．乙方权利、义务：_______________ 7．违约责任：______________ 8．其他约定事项：___________ 9．本合同一式________份,甲乙双方各执________份。 本合同附件有：_______________与本合同有同等效力。 本合同的修改、补充需经甲、乙双方签订变更合同协议书，作为合同的补充部分。
房屋租赁合同的优先承租权 优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。这里讲的优先，主要是指在顺序上的优先，同等条件，主要指的是价格、期限条件。在我国一些地方性法规中，已经明确规定了租赁关系中的优先承租权。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》(XX) 第四十二条：“ 租赁期限届满，-在同等条件下，承租人有优先承租权”。《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：“房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。” 但是，在全国人大及其常委会制定的法律中，还没有关于房屋租赁优先承租权的明确规定。因此，“优先租赁权”不是法律的强制性规范。 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登
记手续。事后，原告得知，向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先租赁权”，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。 这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的“优先租赁权”的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的“优先租赁权”条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的“优先租赁权”的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。
一休知识产权：https://www.doczj.com/doc/ed17009609.html, 商标注册、专利申请、版权登记，知识产权服务平台 涉外专利有哪些优先权原则，专利优先权期限 涉外专利，既然是涉外，通俗的说法就是向外国申请专利。那对于想要获得优先权的涉外专利都有哪些原则呢？期限都是多少？一休小编为大家介绍先关内容。 一、涉外专利优先权原则 巴黎公约的优先权原则是指在一个成员国正式提出发明专利、实用新型专利、外观设计专利的申请人，在其他成员国提出同一申请时，在规定的期限内享有优先权。 在规定的申请优先权期限届满前，在公约其他成员国提出的任何后提出申请，不得因另一人在该期限内的任何行为而无效，特别是由于另一项申请、发明的公布或非法使用等。这种行为不能形成第三人的权利或者个人的权利。但是，第三方在最初申请日前作为优先权基础取得的权利应根据公约成员国的国内立法予以保留。 二、专利优先权期限 发明专利和实用新型的优先权申请期限为12个月，外观设计和商标的优先权申请期限则为6个月。上述期限从第一次提出申请之日起算，提出申请的当天不计入期限入内。如果期限的最后一天是被请求保护国家的法定假日或主管机关当天不办理申请，则该期限应顺延至其后的第一个工作日。 前一申请被撤回、放弃或者驳回，未提交公众审查，未留下待定权利，也未成为该请求优先权的依据的，后一申请视为第一申请。提交日期为优先权期间的开始期间，前一申请不作为要求优先权的依据。 以实用新型申请为基础，在一个国家按照优先权提出外观设计申请的，优先权的期限应当与外观设计规定的优先权期限相同；在一个国家以发明专利申请为基础的优先权也可以在一个国家申请实用新型，反之亦然，优先权申请期限以后以申请的期限为准。
竭诚为您提供优质文档/双击可除 租赁合同优先权 篇一：贷款放弃租赁优先权承诺书 放弃租赁优先权承诺书 中国农业银行股份有限公司支行行： 本人对出租方以坐落于*****号的房地产（房产所有权证号：***,建筑面积***平方米，国有土地使用证号：****，土地面积****平方米）向贵行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于日签订了《房屋租赁合同》，如贵行按与出租人签订的抵押（借款）合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关； 2、《房屋租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵行书面同意的前提下方才对《房
屋租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行的《房屋租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。 承租人（签章）： 法定代表人： 日期：年月日 出租方意见： 本人对上述承诺书内容已通读且无任何异议，并愿意遵守上述内容。 出租方（签章）： 日期：年月日 篇二：放弃租赁优先权承诺书 放弃租赁优先权承诺书 xx公司： 本人对出租方以位于（房产证号：，面积）的房产为贵司与签订的编号为《抵押合同》提供抵押担保一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于年月日签订了《房屋租赁合同》，如贵司按编号为的抵押合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵司或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵司通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造
土地使用权租赁合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
土地使用权租赁合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应当具备以下条件： (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和
放弃租赁优先权承诺书五篇 篇一：放弃租赁优先权承诺书 （适用于房屋抵押） XX有限公司： 本人对出租方以位于 （房产证号：，面积：平方米；土地证号：，面积：平方米）的房地产向贵行抵押贷款一事已充分知晓且无任何异议，并作如下承诺： 1、本人与出租方于年月日签订了《房屋租赁合同》，如贵行按编号为的抵押（借款）合同行使抵押权及处置抵押物时，本《房屋租赁合同》将自动解除，不再对贵行或新的房产受让人产生约束力，本人将放弃优先购买权和继续承租权；在收到贵行通知后于日内将房屋腾空，同时多交的租金及由此造成的损失由本人向出租方追索，与贵行或新的房产受让人无关； 2、《房屋租赁合同》在本承诺书出具之前未作任何修改或补充，以后也将在征得贵行书面同意的前提下方才对《房屋租赁合同》进行修改或补充。并确认存放于贵行的《房屋租赁合同》复印件与原件相一致。若有该租赁事项的其他条款或版本，则以存放于贵行内的版本文件为准。 承租人（签章）：
法定代表人： 日期：年月日 出租方意见： 本人对上述承诺书内容已通读且无任何异议，并愿意遵守上述内容。 出租方（签章）： 日期：年月日 抵押财产未出租声明书 （适用于房屋抵押） XX有限公司： 本抵押人以坐落于的房地产（房产证 号：，面积：平方米；土地证 号：，面积：平方米）为贵行信贷业务提供抵押担保，在此声明： 1、在订立抵押合同之前，该抵押财产未以任何形式出租，如有不实或隐瞒，愿承担法律责任并赔偿贵行一切损失； 2、在订立抵押合同之后，如需出租，务必征得贵行书面同意。 抵押人（签章）： 法定代表人：
日期：年月日
篇二：放弃优先购买权声明 现接到位于产权人的通知，需将该房地产出售给第三人，现作为该房地产的承租人，本人在此声明，放弃对该房地产的优先购买权。 原产权人须及时与新产权人签定租赁合同变更协议（变更事项仅限于出租方主体名称的变更），新产权人必须按照租赁合同的约定履行出租人的一切相关义务。本人承认该变更后的租赁合同有效，同时本人声明自收到该房地产买卖双方签定的《租赁合同变更通知书》后，严格按照变更后的租赁合同向新的产权人履行承租人的义务，并将租金付至《租赁合同变更通知书》中指定的账户。本人联系方式如下： 联系电话： 寄信地址： 邮政编码： 承租人签名： 签署日期：年月日
使用权租赁合同示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
使用权租赁合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：_________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：_________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租， 乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条 款如下：
第一条乙方承租的项目名称：_________ 总面积：________平方米 第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料： ___________。（附详细清单） 第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：_________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。
承租人优先购买权 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于9月1日正式施行。该司法解释对房屋租赁合同纠纷中的难点问题做出规定，并明确了承租人的优先购买权。 最高人民法院民一庭负责人介绍，房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。为此，《解释》规定，承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则。 该解释明确租赁合同无效的范围，即仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。 此外，该司法解释还依法保护承租人的优先购买权。该《解释》将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 优先购买权行使的实质要件——同等条件 优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与
本国优先权制度----作用及误区 一、引言 优先权制度源于１８８３年问世的《保护工业产权巴黎公约》，按照巴黎公约的规定，享有国民待遇资格的人，以一项发明创造首先在任何一个巴黎公约成员国提出了发明专利、实用新型或外观设计的申请，自该申请提出之日起12个月（对发明专利和实用新型申请）或6个月（对外观设计申请），他如果在其他成员国也提出了同样申请，则这些成员国都必须承认该申请案在第一个国家递交的日期为本国申请日。优先权的作用主要是使申请人在第一次提出申请后，有充裕的时间考虑自己还有必要在哪些国家再提申请,并有时间选择在其他国家代办手续的代理人或寻找潜在合作方和支持资金。 巴黎公约的优先权制度适用于前后的两个申请是分别在不同的巴黎公约成员国提出的情况，因此又被称为“外国优先权”制度。 随着专利制度的发展，许多国家借鉴巴黎公约的优先权制度制定了“本国优先权”制度，即申请人在本国提出首次专利申请之后，在规定期间内又就相同主题在本国再次提出申请的，也可以享有首次申请的优先权。为区别起见，以在外国提出的在先申请为基础的优先权被称为“外国优先权”，以在本国提出的在先申请为基础的优先权被称为“本国优先权”。 二、优先权制度的作用 作为优先权制度的起源，外国优先权的作用非常简单直接，即便于申请人在第一次提出申请后，有充裕的时间考虑自己还有必要在哪些国家再提申请。而本国优先权制度的作用，比起外国优先权来说，就要丰富的多，而这些作用恰恰是专利代理实践中容易被忽略的，本文旨在系统地对“本国优先权”加以探讨。
2.1利用“本国优先权”进行发明和实用新型之间的转换 我国在1992年第一次修改专利法时，增加了“本国优先权”制度。专利法第二十九条第二款规定：“申请人自发明或者实用新型在中国第一次提出专利申请之日起十二个月内，又向国务院专利行政部门就相同主题提出专利申请的，可以享有优先权”。 我国专利法实施细则第2条规定：专利法所称发明，是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。专利法所称实用新型，是指对产品的形状、构造或者其结合所提出的适于实用的新的技术方案。上述规定表明，发明和实用新型所涉及的技术方案是有所不同的，发明专利可以对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案，而实用新型，是指对产品的新的技术方案。由于我国设立专利制度的历史不长，实践中，申请人对专利法的规定理解不清楚，或者拿不定主意到底是申请发明还是实用新型，往往犹豫不决；有时候甚至就同样的技术方案既提出了实用新型申请又提出了发明申请。对于这些申请人来说，他们可以利用本国优先权制度在优先权期限内进行转换，如果申请人认为其发明创造的创新程度很高，技术寿命长，并且市场潜力大，可以考虑将实用新型申请转换为发明；反之亦然。更有意义的是，如果申请人误将一个含有关于产品以及该产品的制造方法的技术方案申请为实用新型，由于该申请中的方法部分不属于实用新型的保护对象，如果利用分案又不能改变原申请的类别，因此该实用新型申请面临着被驳回的命运，这时候，可以利用本国优先权制度要求方法方案的优先权，就可以得到及时的补救，这可以认为是本国优先权制度的主要功能。 2.2将多个在先申请合为一案申请 利用本国优先权制度可以将多个在先申请合为一案申请，是指如果有两个在先申请，其一是关于产品的发明，其二是关于该产品的制
文件编号：RHD-QB-K3447 （协议范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 土地使用权租赁协议范 本标准版本
土地使用权租赁协议范本标准版本操作指导：该协议文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权
(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。 3、对于乙方的_________个加油站现已占用的
房屋租赁合同的优先承租权 在现实生活中，经常会碰到房屋租赁优先权的问题。我们先看两个案例： 案例一：原告誉恒公司与被告某中学签订一份房屋租赁合同。约定：原告承租被告房屋一套，每月1500元;合同期满时，在同等条件下誉恒公司有优先承租权。合同期满前，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于被告将租金增至每月XX元，原告誉恒公司认为太高，未达成协议。此时，第三人市土产服务部要求承租此房，租金1800元。被告在未告知原告的情况下，以每月1800元租给第三人市土产服务部，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知，心得体会向被告提出自己也愿以每月1800元续租房屋。被告认为已与第三人签订了协议，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的优先租赁权，确认被告与第三人的合同无效。 案例二：XX年3月，原告海鸿公司与被告清水河公司签订了《房地产租赁合同》，约定原告承租被告的肉菜市场，租赁期限至XX年5月31日止，并且在合同中约定了承租人有优先承租权。之后，原告发现被告与梁某又签订了一份《肉菜市场承包合同》，约定于XX年1月1日起将上述肉菜市场给梁某承包，原告认为，被告与梁某签订的《肉菜市场承包合同》侵犯了自己的合法权益。因此诉至人民法院，要求确认《肉菜市场承包合同》无效。
这两个案件，都涉及三方当事人，两个房屋租赁合同，争议焦点是房屋租赁合同约定的优先租赁权的效力如何，有没有排除第三人的法律效力? 对于房屋租赁合同中约定的优先租赁权条款的效力问题，存在三种意见。第一种意见认为，该约定无效。理由是我国现行法律并没有关于承租人的优先租赁权的规定，该约定不应受法律的保护。第二种意见认为，该约定是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，理应合法有效，因此对约定人和第三人均应产生拘束力。热门思想汇报第三种意见认为，约定合法有效，但效力仅限于当事人之间，对善意第三人不产生拘束力。 笔者同意第三种意见。我国合同法第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的实质，是当事人的一致的意思表示。是否订立合同、与谁订立合同、订立什么合同、怎么订立合同以及合同的变更和解除等等，都由当事人的意思来决定，这就是所谓意思自治和契约自由。根据这种自由，只要不违反国家强制性法律规定、不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所达成的合意就为合法有效，应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。然而，合同权利不同于法定权利。法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅
XXXX万科消防质量标准一：消防系统整体性能要求： 二：系统要求
三、原材料和设备要求： 1.材料设备整体性能要求 2.材料设备要求：
四、消防系统所参照和必须遵循的技术规范但不限于以下： 适用于本招标工程的特殊技术规范如下： （1）《建筑设计防火规范》GB50046-87(2001版)； （2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50046-95(2005版)； （3）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008； （4）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001； （5）《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-96； （6）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90； （7）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；（8）《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002； （9）《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002； （10）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-97； （11）《点型感温火灾检测器技术要求及试验方法》GB4716-93 （12）《火灾报警控制器通用技术条件》GB4717-93 （13）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98 （14）《火灾报警系统施工验收规范》GB50166-98 （15）《气体灭火系统施工及验收规范》GB50263-2007 （16）工程所在地消防局的有关规定及要求； 除此以外应遵守现行的国家或行业主管部门指定的规范及图集、地方标准说明：以上引用标准，如果已有更新标准，则执行新标准。
1、消防验收内容评定： 1.1 一般原则现场抽样检查及功能测试应按照先子项评定、后单项评定的程序进行。 1.2 子项的验收检查评定 1.2.1 子项应按其在消防安全中的重要程度分为Ａ（关键项目）、Ｂ（主要项目）、Ｃ（一般项目）三类。子项的名称、类别见附录。 1.2.2 子项的现场抽样检查及功能测试，应符合以下要求： a）子项的抽样数量不少于2处，当总数不大于2处时，全部检查；防火间距、消防车道的设置及安全出口、疏散楼梯的形式和数量应全部检查； b）子项抽查中若有1处B类不合格项，则对该子项再抽查4处，不足4处的全部抽查。 1.2.3 子项的评定应符合以下要求： a）子项内容符合消防技术标准和消防设计文件要求的，评定为合格； b）有距离、宽度、长度、面积、厚度等要求的内容，其误差不超过5%，且不影响正常使用功能的，评定为合格； c）子项抽查中，出现A类不合格项的，评定为不合格；有1处B类不合格项，再抽查的4处均合格的，评定为合格，否则为不合格；有4处以上C类不合格项的，判定为不合格； d）子项名称为系统功能的，系统主要功能满足设计文件要求并能正常实现的，评定为合格； e）消防产品经现场判定不合格的，该子项评定为不合格； f）未按照消防设计文件施工建设，造成子项内容缺少或与设计文件严重不符的，评定为不合格。 1.3 单项的验收检查评定 1.3.1 单项验收检查内容包括： a）建筑类别、总平面布局和平面布置； b）建筑内部装修防火； c）防火防烟分隔、防爆； d）安全疏散与消防电梯； e）消防水源、消防电源； f）水灭火系统； g）火灾自动报警系统； h）防烟排烟系统； i）建筑灭火器； j）其他灭火设施。 1.3.2 所有子项评定合格，且满足下列条件的，单项评定为合格，否则为不合格： a）B类不合格项不大于4处； b）C类不合格项不大于8处。 1.4 综合评定 消防验收的综合评定结论分为合格和不合格。建设工程符合下列条件的，应综合评定为消防验收合格；不符合其中任意一项的，综合评定为消防验收不合格： 2、局部验收检查评定： 2.1 对于大型建设工程需要局部投入使用的部分，根据建设单位的申请，可实施局部消防验收。 2.2 申请局部消防验收的建设工程，应符合下列条件： a) 与非使用区域有完整的符合消防技术标准要求的防火、防烟分隔； b) 局部投入使用部分的安全出口、疏散楼梯符合消防技术标准要求； c) 消防水源、消防电源均满足消防技术标准和消防设计文件要求；
编号：BD-20215611 甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 土地使用权租赁合同(一) Party A and B have reached an agreement through friendly consultation to conclude the following contract.
[标签:titlecontent] 出租方（以下简称甲方）：_____________________ 承租方（以下简称乙方）：_____________________ 甲乙双方就土地使用权租赁事宜，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。合同内容如下： 1．出租土地位于___________,总面积____________平方米。 2．出租土地用途：______________________________________ 3．租赁期限：___________________________________________ 4．租金：______________________________________________ 5．甲方权利、义务：____________________________________ 6．乙方权利、义务：____________________________________ 7．违约责任：__________________________________________ 8．其他约定事项：_______________________________________ 9．本合同一式________份,甲乙双方各执________份。 本合同附件有：___________________________________________与本合同有同等效力。 本合同的修改、补充需经甲、乙双方签订变更合同协议书，作为
第一篇公司工地承诺书 《2016建筑工地承诺书》 建筑工地承诺书 1、质量保证:我们将按照国家施工验收规范要求,认真组织施工,严把材料质量关、施工质量关,精心施工,创精品工程,确保工程质量符合《建筑工程施工质量验收统一标准》(gb50300-2001),否则我公司愿承担相应的责任。 2、工期保证:根据该工程的具体情况,编制详细的施工组织设计和进度计划,采用先进的施工方法和工艺。做到人员上够,工作面开足,农忙季节和冬雨季不停工,确保按时交工。 3、安全文明施工:按照安全文明工地标准施工,并按照《建筑施工安全检查标准》(jgj59-99)中的安全、文明施工检查评分表逐项检查,减少施工噪音和环境污染,确保不发生重大安全事故,创安全文明达标工地。 4、回访:工程交付使用后,我公司将派专人定期到建设单位进行回访。在使用过程中接到建设单位人员通知后,我们保证随叫随到。 5、我公司将积极协助贵方进行投资控制,提出合理化建议,优化工程设计方案,科学编制施工方案和施工作业指导书,减少定额外消耗,以帮助业主达到投资与效益的最佳结合点。 6、我公司完全同意招标文件其他实质性内容的规定。 投标人(盖章) 法定代表人或授权代表(签字或盖章) 年月日 建筑工程各项承诺书 宁波****有限公司 我司已按投标须知第二条第5款的要求完成了踏勘现场的工作，并充分了解理解和结论均不负责任。 期或费用，并保证不因任何现场条件的阻碍而影响投标承诺的竣工日期。 投
（盖章） 法定代表人或授权委托代理人 (签名) 日期 2016 年 10 月 30 日 [转载]放弃建筑工程款优先权承诺书 ××市××有限责任公司 由××××房地产开发公司开发的位于××市××路××号的“××××”项目，其土建部分由我司承建，同意并支持××××房地产开发公司以该项目的##土地使用权##（或建筑工程款）为抵押向贵公司抵押借款人民币万元，利息％，（实际以其合同或展期凭证为准），对此，##我公司郑重保证承诺如下 一、本公司系依法成立的公司，主体合法，具备合法有效的施工资质条件，有能力承建上述项目。 二、自愿放弃对上述项目工程款的全部优先受偿权，贵公司上述抵押受偿权为第一权人。 三、保证上述项目工程的工人工资及相关税费不拖欠，按时结清，全部由本公司承担，保证贵公司在受偿以上工程款时为第一优先权。##（是否留该条可以视公司情况而定） 四、在××××房地产开发公司不能履行上述债务时，无条件积极配合贵公司实现上述抵押权，自愿放弃其诉权、抗辩权。 五、本承诺书为无条件不可撤销，直至上述债务全部清偿之日为止。 特此承诺。 ××××建筑有限公司 ××××年××月××日 第二篇公司工地承诺书 《2016建筑公司承诺书》 建筑公司承诺书 一、关于对工程质量方面的承诺