抵押权先于租赁权设立租赁合同对买受人无约束力租户不搬的理由是买卖不破租赁”，房屋买受人无奈申请强制移交。法院受理后认为，该房产抵押权设立在先，租赁权设立在后，租赁合同对房屋买受人不具有约束力，承租人应在限期内搬迁
■【案情回放】
房产抵押后再出租拍卖后租客拒搬迁
申请执行人：某银行深圳分行
被执行人：某投资公司
案外人：王某
房屋买受人：杨某
某投资公司于2 0 0 5年10月向某银行深圳分行借款人民币2 0 0 0万元，以其名下位于深圳市罗湖区的一处房产做抵押，双方到深圳市国土部门办理了抵押登记手续。后因该投资公司到期后未还款，某银行深圳分行向深圳市中级人民法院提起诉讼，经审理，法院判决该投资公司限期偿还2 0 0 0万元贷款本息，如逾期不还，某银行深圳分行有权以抵押登记的房地产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。判决生效后，该投资公司未履行生效法律文书确定的义务，某银行深圳分行于2 0 0 7年11月向法院申请强制执行。
在执行过程中，法院依法查封了该房产，并在房产现场张贴了拍卖公告，通知凡有租赁关系的租户向法院进行申报登记。随后案外人王某向法院申报其对该房产第二层有租赁权，并向法院提交了租赁合同。经法院查证，2 0 0 5年12月，该投资公司将抵押房产的第二层出租给王某，双方签订了租赁合同，并到相关登记部门做了备案登记。2 0 0 8年4月，法院依法委托拍卖机构将该房产公开拍卖，杨某以最高价拍得该房产，随后其要求王某搬出该房产，王某以买卖不破租赁为由拒绝搬出。2 0 0 8年5月，杨某向法院申请强制执行。
■【执行结果】
法院张贴公告要求承租人限期搬迁
本案中，抵押权设立在先，租赁权设立在后，抵押权实现后，某投资公司与王某之间的租赁合同对房屋买受人杨某不具有约束力。王某占有拍卖房产应当移交而拒不移交，法院在房产现场张贴了强制搬迁公告，责令王某在限期内搬迁，否则法院将依法强制执行。在限期内，王某自行搬出了该房产，法院依法将该房产移交给杨某。
■【执行理由】
抵押权先于租赁权设立
租赁合同对买受人无约束力
〈〈最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，某投资公司将已经抵押的房产出租给王某，该房产被拍卖后，该投资公司与王某之间的租赁合同对买受人杨某没有约束力。〈〈最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和第三十条分别规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖；人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。在本案中，该房产的抵押权设立时间为2 0 0 5年10月，租赁权设立时间为2 0 0 5年12月，抵押权先于租赁权设立，因此在房产拍卖过程中该租赁权不受法律保护。拍卖成交后，王某应当将该房产移交给杨某而其拒不移交，法院可以应买受人杨某的申请进行强制移交。移交后，如果王某因租赁该房产未届租期而造成的损失，属于其与某投资公司之间因租赁合同引起的法律关系，应当另寻法律途径解决。
■【法官手记】
买卖不破租赁”并非无条件适用
本案主要涉及到合同法所确立的买卖不破租赁”原则在强制执行中的适用问题。
我国〈〈合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是通常所说的买卖不破租赁”原则的法律依据。那么，在民事强制执行过程中尤其是强制拍卖中是否适用该原则，如何适用该原则呢？这需要正确认识强制拍卖与买卖不破租赁”原则之间的关系。
民事强制执行是人民法院运用国家强制力，依法定条件和程序，对经生效法律文书确认的当事人的债权予以公力救济而进