抵押权与租赁权的竞合及风险防控建议
一、典型案例
2006年7月8日，A将一套住房出租给B，约定租期为三年。2006年9月16日，A向甲银行贷款30万元，以该房产设定抵押，并办理了抵押登记手续。2007年9月15日，贷款到期，A未归还甲银行贷款本息。甲银行诉至法院，要求行使抵押权，法院委托某拍卖机构将抵押房产进行公开拍卖，C公司竟买成功。在C公司要求B搬出租赁房屋时，遭到B的拒绝。C公司是否可以要求B搬出该租赁房屋呢？
此案涉及租赁权与抵押权竞合的问题。所谓租赁权与抵押权的竞合是指在一物之上同时存在抵押权和租赁权的情况下，何者效力优先的问题。对此，《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《解释》)及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)均有相应的规定。
二、抵押权和租赁权竞合的具体内容
因为抵押权不转移物的占有，抵押权同租赁权有并存于同一物的条件。已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。抵押权与租赁权的冲突只有在处置标的物，实现
权利时方会出现。按照《物权法》第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权和租赁权的竞合主要集中在设立的时间先后顺序和是否公示两个方面。
(一) 租赁权发生在先的情形
上述案例即属于租赁权发生在先抵押权设立在后的情形，遵循“买卖不破租赁”的原则，租赁权作为“债权物权化”的特殊权利对抗所有权。《解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条亦规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。可见，如果租赁权发生在先，在后的抵押权不影响原租赁合同的效力，将来实现抵押权时，若租赁合同尚未期满，则租赁合同继续有效。
因此，在A、B之间租赁合同成立在先的前提下，A又以该出租物设定抵押，在抵押权人行使抵押权时，不管A是否将抵押情况书面通知B，该租赁关系对新的买受人继续有效。买受人C公司所取得的标的物所有权是不得对抗租赁权的，其无权要求B搬出租赁物。
(二) 租赁权发生在后的情形
上述案例中，如果A先将其房产向甲银行设定抵押，后租赁给B，则甲银行行使抵押权而C公司买得该抵押房产，B是否还能就租赁权对抗C的要求呢？
《解释》第66条规定:“抵押人将己抵押的财产出租的，抵押权
实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《物权法》第190条规定:“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由此可见，若抵押权设立在先，租赁权发生在后的，只要抵押权办理合法登记，则不再适用“买卖不破租赁”的原则，应该适用“先物权后债权，物权优于债权”的原则，即具有物权性质的抵押权效力优先于债权性质的租赁权，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物清偿债务，租赁关系会因抵押权的实现而解除。
(三) 抵押权登记问题
通过上述论述，须引起注意的是抵押登记问题。《物权法》第14条和第15条规定，抵押权不经登记，不影响抵押合同的债权效力，但是不产生物权效力，不得对抗第三人。故在抵押权和租赁权竞合的问题上，一个前提就是抵押权必须合法登记，否则无法对抗承租人。
三、抵押权与租赁权竞合时的风险防范措施
正是因为租赁权的存在可能对抵押权的实现存在妨碍，因此，我们银行类金融机构应采取有效的措施防范由此产生的风险。
(一) 贷款前查实抵押物是否存在租赁关系
银行在办理抵押贷款时，应对抵押物情况进行详细调查，调查其权属状况、实物现状、是否出租等。防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。如抵押前抵押物已经出租，且租赁期限很长，将导致未来拍卖或者变卖抵押物时，如果承租人既不行使优先购买权，也不解除租赁合同，抵押权人只能眼看着承租人经营，直到租赁期限届满。在出售时买受人也可能因抵押物上背负租赁权而
不愿意购买，从而导致难以拍卖或变卖抵押物。因此，在办理抵押前，银行必须严格审查抵押物的状况，并要求抵押人对抵押物在抵押登记前已经租赁或未租赁的情况进行承诺和保证，根据情况也可以对抵押物的状态进行公证。
(二) 在办理抵押时，如果抵押物已经出租，银行应当审镇对待
银行在办理抵押贷款时，如知道抵押物已经出租，应慎重考虑如下两个方面的问题：一、要严格审查租赁合同，重点看租赁合同的期限是否在借款期限以内。《合同法》第215条的规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”。如果当事人之间的租赁合同未采用书面形式，视为不定期租赁，就可以要求抵押人与承租人解除租赁关系。如果当事人之间有书面租赁合同而又不易解除，那么银行也可以要求抵押人和租赁人达成变更租赁期限的租赁协议，新协议的租赁期限最长控制在借款期限以内，否则，银行不予贷款。二、要抵押人提供租赁合同（复印件），并要求抵押人和承租人都在上面签字确认其真实性。总之，应尽量以不存在租赁关系的物来办理抵押贷款。(三) 如果抵押人在贷款后要求将抵押物出租的，银行可以不干预
抵押人在用抵押物办抵押贷款后出租或者要求将抵押物出租的，银行可以不干预，但是，应要求抵押人在出租时要告知银行。因为在这种情况下，抵押权优于租赁权，不管抵押物租赁给谁、期限有多长，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除租赁关系，通过拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。
综上，《物权法》首次对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情
形作出了明文规定，确定了“租赁不破抵押”的原则，为实践中处理抵押权与租赁权的竞合提供了法律依据。然而，抵押权与租赁权冲突的法律救济还存有种种不足，对于金融机构而言，应防患于未然，在办理抵押贷款或者处理租赁关系时，应关注是否存在竞合情形，从成立的先后顺序、是否办理登记、期限长短等方面全面把握，最大限度地降低信贷风险。.
工程款优先权与抵押权和购买权竞合问题处理方案 喻胜云 【案例】 甲公司与乙公司签订建设施工合同，承建甲公司的商 品楼。在各类手续办妥后，甲公司将乙公司所承建的商品楼抵押给银行，并办理了抵押登记。甲公司在办理商品房屋预售许可证后对外预售商品房，张明购买了其中的一套商品房，并将房款全部付清。因甲公司拖欠乙公司的巨额工程款，乙公司将甲公司诉至法院，要求拍卖或变卖所承建的商品楼的款项优先偿还其所拖欠的工程款。银行得知后，要求以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼。张明得知后，声称已经购买了一套商品房，该房子应当归其所有。 1、相关法律法规及司法解释 《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《担保法解释》第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造 的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的 批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号 上海市高级人民法院: 你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买 受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 此复 2、竞合相关问题处理 （1）工程款优先权与一般抵押权竞合处理。根据《合 同法》第286条及最高院《批复》规定，工程款优先权优于 一般抵押权和其他债权。 （2）工程款优先权与消费者购买权竞合的处理。根据《批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，分三种情形： ①消费者已交付房款，并已经办理过户登记，工程款优先权已经归于消灭； ②在开放商尚未交房或者虽交房但未过户，消费者已经 交全部或者大部分房款的，工程款优先权不得对抗消费者购买权。 ③消费者交付少部分或者没有交付房款，工程款优先权可以对抗消费者的购买权。
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 使用权租赁合同(合同示范文 本) The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
使用权租赁合同(合同示范文本) 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：________________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：________________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租，乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条款如下：第一条乙方承租的项目名称：_________总面积：________平方米
第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料：_______________________________________。（附详细清单）第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：______________________________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。 第六条在租赁期内，乙方所承租的___需要用电必须服从电管站的管理，并按照甲方指定地方装上电表和漏电开关，才能用电，一切费用由__方负责。电费由乙方负责。 第七条在租赁期内，乙方因业务发展需要扩建建筑物的，需征
请求权竞合论 壹、导言 日常生活当中，发生一个具体的的法律事实关系时，这个法律事实关系很可能同时牵涉到许同不同法律秫的适用问题。刑法方面有这种现象，在民法方面也有此种情形。但在刑法上早已有一套完备的学理，把这种现象以「法律竞合」的理论，或者数罪并罚的具体方法加以解决。对问题之处理没有多大困难。可是在民事法方面所发生的问题牵涉太复杂，另一方面法律也没有明文规定解决这类问题的条文，一直依学理作适当之解决，因此「竞合问题」一直占著民事法理论的重要问题之一。请求权发生竞合的现象是不是一种偶然的现象？立法者在立法时对这类问题有没有预先想到？其实立法者在立法当初已早有预见，在罗马法时代已经有这类问题讨论了。问题是民事法的和刑法的基本原理不同，民法学者对此类问题的解决，无法把刑法上的竞合理论直接搬到民事法方面来应用。因此直到现在还没有完整的学理，当然也不可能制定适当的法条，直接解决请求权发生竞合时的适用法条问题。在德国民法各种不同的草案中，很少发现有关解决请求权竞合的立法，抵有在「萨克孙」的民法草案(Das sacksische BGB)及「律那系」民法草案(Der Dresdner Entwurf zum BCB)裹面，有两个法条提到这类问题的解决。 萨克孙民法草案第一四九条规定：「同一原因而发生的数请求，其获得之目的相同者，其一请求权获得满足时，其余请求权消减。倘数竞合的请求，其标的之宽现或请求之实行，范围各不相同者，数请求得以不同之请求方法，前后为实行。」律那孙草案第三二０条也有类似的规定，但这两个草案一直未获采纳(注一)。 一九００年前后在德国，民事法学者曾为请求权竞合问题发生过大争论，一九三五年也由民事诉讼法学者之间，把问题重提，发生所谓「诉讼标的」概念的论战。一九五三年战后民事诉讼法后进新秀「须瓦布」(Schwab)与「哈布塞得」( Habscheid)两人前后以「民事诉讼上之诉讼法标的」(Der, Streitgegenstand im Zivilproze )为题发表两篇长达二百页以上的大作，轰动了学界，在民事诉讼法学界引起所谓「新旧理论」之争(注二)。日本学者留学西德回去，也同样把这一个问题提出，形成战后日本民事诉讼法学界热闹的场面(注三)。直到今天无论在日本或西德这个问题可以说还没有定论。因为这个问题最初由诉讼法学者提起，但问题之解决却非诉讼法学者所能单独解决。在学理方面，实体法学者若不从请求权竞合论之传统看法加以重新考虑时，谁也解决不了这个问题。经过「尼克须」( Nikisch)一人的呼啸，民法实体法学者有了反应，尢其是「拉联芝」(Larenz)、亿沙(Ｅsser)等人，在他们的法著作中首先导入了新的看法，修正了一部分传统的请求权竞合论(注四)。民法理论中的这种新倾向，值得我们研究民事法的人注意，这篇论著的目的主要是介绍民法上的请求权竞合论，并附带说明与民事诉讼法的关系。 贰、请求权发生之原理 黑尔维希(Hellwig)对请求权的发生提供了学理上的一个大原则，即「一个法律构成要件产生一个请求权」(注五)。这个原则一直到今天我们还继续在使用，我们所了解的请求权竞合问题也就是由这一原则为基础而形成的，但是许多法律现象却没有黑尔维希所想像的那历简单。首先是学者之间对Tatbestand一个术语的了解有所不同。第一解释为「具体的生活事件」(Konkete Vorgang)(注六) ，例如窃取一个表或借了钱，打入一拳等等，就像刑法上所了解的行为一样。在这种了解之下，适用黑尔维希的请求权产生原则，具体地讲，就发生下列的请求权，即偷了一个表，表主就有一个请求权，偷了两个表，请求权就有两个，今天被打一拳，受了伤产生一个侵权行为损害赔偿请求权，再过几天被打一次又产生不同的另一个损害赔偿请求权，每个请求权各自独立且不相干。第二解释为「请求权存在基础」(Der Entsehungegrund des Anspruchs)(注七)，这种了解是我们一般学者的了解，换句话说，
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/be13375180.html, 刑事责任与行政责任的竞合问题研究 作者：吴艳倩 来源：《法制与社会》2014年第29期 摘要刑事责任与行政责任竞合问题的研究是个既具有理论意义又具有实践价值的课题，它可以为司法实践中此类问题的解决提供相关的思路，为此类问题的具体操作提供行之有效的建议。 关键词刑事责任行政责任竞合 作者简介：吴艳倩，浙江省金华市婺城区人民法院。 中图分类号：D924 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）10-019-02 一、刑事责任与行政责任的关系及竞合 根据刑法学通说，刑事责任是指行为人对违反刑事法律义务的行为所引起的刑事法律后果能提供衡量标准的、体现国家对行为人否定评价的刑事实体性义务。与刑事责任不同，行政责任则是指行政法律规范所规定的一种法律责任。根据《中华人民共和国刑法》第四百零二条规定，行政执法人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑。《中华人民共和国行政处罚法》第二十二条规定，违法行为构成犯罪的，行政机关必须将案件移送司法机关，依法追究刑事责任。上述两条法律使刑事责任与行政责任在程序上进行了相应地衔接，基本上从程序的角度防止了对违法者处罚的漏洞产生，从而在根本上为惩治违法犯罪行为提供程序制度上的保障。 刑事责任与行政责任，作为公法责任上两种重要的责任形式，既有本质上的差别，又存在相互的关联。当同一违法行为不但严重违反了行政法的相关规定，而且“情节严重”违反了刑法的相关规定时，那么此行为构成行政犯罪行为。行政犯罪的这种双重违法性又决定了其责任和处罚的双重性，即既要追究其刑事责任，给予刑罚处罚，又要追究其行政法律责任，进行行政处罚。 刑事责任与行政责任的竞合问题，实际上就是某一违反刑事和行政法律规范的双重违法行为，同时具备刑事和行政法律责任的构成要件，因此，违法行为的主体需同时承担两种不同性质的法律责任。一些学者认为：“法律作为一种抽象的行为规范，往往从不同的角度对各种具体社会生活关系进行多元、多维、多层次的综合调整。” 在司法实践中，经常出现行为人的同一违法行为不但违反了刑事法律，同时又违反了行政法律规范，既受刑事法律的规制约束，又受行政法律规范的调整和评价。
YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：
土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方
防范抵押权与租赁权的冲突风险，维护银行的合法利益 作者：上海分行法律事务部发布时间：2014-08-04 近期我行发生多件抵押权与租赁权冲突的纠纷，即银行与抵押人设定的抵押权，与抵押人与承租人设定的租赁权产生法律冲突，银行陷入贷款客户设置的法律陷阱，严重影响我行抵押权的顺利实现。 如某公司与我行签订了流动资金借款合同，向我行贷款1500万元，并以公司法定代表人叶某及其配偶名下的房产作为抵押。贷款到期后，公司不能按约还款，我行诉至法院,要求公司归还欠款并对抵押物享有优先受偿权。此案经法院判决执行，执行中案外人张某拿出一份与叶某在银行贷款前签订的房屋租赁合同，租赁期限长达16年，租金一次性已由叶某收取。银行的抵押权与租赁权产生冲突，这种一次性收取长期租赁合同期内全部租金行为导致优先受偿权难以实现，贷款风险产生。 一、以一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式损害银行权益行为的特点和危害 一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式、其特点有三个，一是承租人与抵押人签订的租赁合同期限长，由于租赁合同最长期限不能超过20年，因此这类租赁合同的期限一般都在十几年至20年之间；二是整个租赁期间的租金，承租人已经一次性缴清，并能提供相应的付款凭证；三是签订租赁合同的时间早于签订抵押合同的时间。 其危害是：抵押人既将抵押物设定抵押权、又与他人签订长期租赁合同产生长期租赁权，在债务人无其他资产偿债的情况下，利用“买卖不破租赁”的法律冲突、善意第三人的利益保护制度，人为造成抵押权与租赁权的冲突。产生的后果就是造成抵押物拍卖难度加大、抵押物的价值大打折扣，或者银行被迫承诺将抵押资产拍卖款先退租金、补偿损失给承租人，余下较少的款项才进行偿债，实质上丧失了抵押权人的优先受偿权。 二、相关的法律规定 1、房屋租赁虽然需备案登记，但登记不是合同生效的要件 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁应向房产管理部门备案登记，但未规定登记为生效要件，并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。可见，房屋租赁合同未经备案登记，同样具有法律效力。 2、租赁权与抵押权冲突时的效力规定 根据《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”和《担保法》司法解释第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”可见，如果租赁合同的签订日
船舶优先权与船舶抵押权竞合解析—兼评《海商法》第25条(一) 内容摘要：同一海产上，有数担保物权时，各类型权利间关系若何，各国法规定不一，我国海商法第25条对此亦有所明文，但该条的简单化处理，其合理性与当事人利益保护的立法主旨，已有所不符，因此从比较法等角度对该问题作以学理性的研究甚有必要。 海事法领域，基于船舶人格化理论要求，满足债权人权利的一般责任财产往往限于船舶等海产，且各债权的受偿一般还要受责任限制制度的约束。因此，若某船之上并存数个类型不同之担保物权时，如何处理其间关系，于当事人利益关系甚巨。虽海商法颁行时曾试图以明文一概解决这一问题，但时至今日，理论层面的困惑及实务领域的混乱仍较为普遍，值得吾人研究。 一、《海商法》第25条之合理性质疑 传统民法中，数种性质不同的担保物权并存一物上时，一般依成立先后定其顺位。但一海产上存在数种海事担保物权时，尤其在标的船舶上既有优先权，又有抵押权时，各自债权如何受偿，是否仍依成立先后以决，各国立法规定不一。仿效日本等国立法，我国海商法第25条一般性地赋予优先权优先于抵押权的地位，即“船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿”。就本条十几年来的实施状况看，立法的超前性技术特征曾有效的推动我国航运事业的迅猛拓展。然而，时过境迁，这种不留余地的做法事实上已无法抵御现实的考验。 鉴于优先权生成于法律的直接规定，并有较强的政策性，第25条不失为法律于社会正义与个人利益寻求平衡的产物；又“因抵押权系由当事人之契约发生，恐船舶所有人于优先权发生时，任意设定抵押权，以图妨害，又船舶抵押权已因契约而生优先权及追及权，故抵押权本身已有保障能力，为图无自卫能力之债权有所保障，法律特以明文强制规定”1]。但优先权绝对优先地位的立法安排，是否利于社会政策的推行及社会正义的保障，值得探讨： 首先，船舶担保领域，债权人利益皆系于海产一身，任何权利的优先行使，动一必触全身，影响其他债权的受偿。但过度担心抵押权会不当威胁优先权的保障则大可不必。虽然抵押权多以契约而生，优先权发生时，任意设定抵押权对优先权会有所影响，但这个问题完全可以通过对抵押权效力内容的合理构建予以解决。事实上，优先权后于抵押权的情形也是可能存在的，而第25条法定顺位通过优先权的让与也可以规避。因为我国海商法第27条认可了优先权的让与性，在抵押权人受让优先权而不影响善意第三人利益前提下，权利人自可自由决定权利的行使，海产上海事担保物权的顺位实际上也就存在变更的可能性了。再者，优先权优于抵押权的对立面，并不当然就是抵押权优先于船舶优先权，实际上，如果有较合理的次序加以规制，如在有些情况下，对于恶意设定抵押权的，船舶优先权人仍可当然有优先抵押权的效力，这种多层次利益的冲突完全是可以克服的。 其次，本来船舶优先权与船舶抵押权同为担保物权，应无优劣之分，虽法律规定优先权多基于政策性考虑，但实际上，对抵押权及其效力的安排也有较强政策性。若一国为发展海运事业可以规定船舶优先权有较强保障，是否在一国金融贸易事业较弱时，对抵押权更应有较强的保障呢？尤其在现今船舶已作为主要抵押融资手段的情况下。而在某种情形下，船舶抵押权人往往也是更应该得到保护的，比如，为船舶运营举债而设定抵押权的，较之船舶在营运中因侵权行为产生的赔偿请求权，孰更值得保护，一目了然，但在我国此种立法例下，船舶营运人的过失行为而产生的负担优先于抵押权的实现，行为的风险则可能转嫁而由抵押权人承担，显失周全；虽然有理论认为“优先权虽不公开，但需受法律明文规定的限制，其债权人数字虽庞大，但限于海产之执行，而抵押权除受陆上财产之保障外，且得代位向保险人行使权利”，然孰不知，保险之债之特色即在不确定性，从其产生乃至责任之开始，都是抵押权人所无法控制的，而抵押权人在海产之外有所保障更是受若干因素限制，一方面，不得不面临其他债权人的竞争，另则，还要考虑债务人本身信用等诸多不确定因素；而在优先权发
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土地使用权出租合同（一）范本正 式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 出租方（以下简称甲方）：______________ 承租方（以下简称乙方）：______________ 甲乙双方就土地使用权租赁事宜，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。合同内容如下： 1．出租土地位于___________,总面积____________平方米。 2．出租土地用途：__________ 3．租赁期限：_______________ 4．租金：___________ 5．甲方权利、义务：_______________ 6．乙方权利、义务：_______________ 7．违约责任：______________ 8．其他约定事项：___________ 9．本合同一式________份,甲乙双方各执________份。 本合同附件有：_______________与本合同有同等效力。 本合同的修改、补充需经甲、乙双方签订变更合同协议书，作为合同的补充部分。
论民法上的竞合请求权与竞合责任 “请求权竞合”与“责任竞合”实为一个问题的两个方面，这根植于请求权与民事责任之间的对应关系。关于请求权竞合的性质，法条竞合说、请求权竞合说均不足采，而请求权规范竞合说从尊重现代诉讼标的理论的角度出发，认为“一个法律事实只产生一个请求权”，能够得到救济性请求权发生原因理论的支持。据此，竞合情形之下只产生一个请求权、一个责任，因其规范基础竞合，故为“竞合请求权”、“竞合责任” 关于民法上的请求权竞合与责任竞合问题，在《合同法》颁布后，不少学者就其第122条关于违约责任与侵权责任的竞合的规定作了热烈讨论，取得不少富有卓见的成果。但无庸讳言，对如下几个问题，笔者认为尚有必要作进一步研究。 其一，学者们为了运用请求权竞合理论解决竞合情形下的责任归属问题，无不或明或暗地承认了二者是“一个问题的两个方面”的关系，但对于此结论的理论依据却无人论及。其二，学者中不乏主张弃《合同法》第122条所采的请求权竞合说而改采请求权规范竞合学说解决竞合情形下的责任归属问题者，但是多未解决改采该学说所导致的与传统理论体系的逻辑上的不一致问题。
其三，学者一般对于竞合情形下的责任与一般情形下的责任的联系及其特殊性问题言之草草。有鉴于此，笔者拟通过探讨民法上的请求权与责任之关系来论证运用请求权规范竞合说解决竞合情形下的责任归属问题的合理性，进而根据该说对“竞合责任”概念的提出进行论证。 一、民法上的请求权与责任之关系 民法学界较一致地认为，请求权是“权利人得请求他人为特定行为(作为、不作为)的权利”，[1]而债权也被定义为“债权人得请求特定人为特定行为的权利”。[2]“既然有相同的定义，可以认为必然有相同的内涵和外延，也就是说请求权就是债权，债权就是请求权。”明显不合逻辑的是，“请求权”与“债权”竟得以在同一民法理论体系中共存。 另外，“所谓债权请求权，是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。”根据前文“债权”概念，债权请求权就成了“债权人基于‘其得请求债务人为特定行为(作为或不作为)的权利’而请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。”这样一来，权利产生的依据与其本身是一模一样的。“请求权”这一概念被用得过于泛滥，以至于与“债权”概念发生了混淆。 笔者认为，当前民法学界实际上是在两种意义上使用“请求权”这一概念，其一，请求权是指作为某些以其自身的实现为目的的基础性权利
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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后， 方可将土地使用权出租； (3)土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租
时，其土地使用权也应当同时出租； (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here
抵押权与租赁权的冲突与协调 孙鹏西南政法大学副教授 , 王勤劳西南政法大 学讲师 作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响;若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。 一、已出租的财产被抵押 在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物(抵押物)的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避
的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上?因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束? 对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。 综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。如前所述，在抵押权实行前，既存的租赁关系并不对抵押权构成妨碍，其与抵押权本该“和平共处”。而在抵押权实行时，抵押物上的租赁关系可能影响实行程序的进行，特别是可能影响抵押物的变价价格，法律缘何仍维持租赁权的效力?学者们一般将其归结于“买卖不破租赁”的原则， [1]其实在先租赁权不受抵押权实行影响的真正原因，乃其作为物权化的债权，基于前物权优于后物权的原则，本就具有对抗后设抵押权的效力。从抵押权人的角度看，其设立抵押权时若已知该抵押物上存在租赁关系，则抵押权人必然将租赁关系纳入抵押物价值计算范
土地使用权租赁合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
土地使用权租赁合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应当具备以下条件： (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和
YOUR LOGO 土地使用权租赁协议范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的
民法典新规则解读三十三：抵押权与租赁权 的关系 第405条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 解读： 关于抵押权与租赁权的关系，此前物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条系关于“买卖不破租赁”规则在抵押担保领域中的体现。较之于该条规定，民法典第405条所作的修改和完善主要体现在四个方面： 1.将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”； 2.将“已出租”修改为“已经出租”，此为非实质性修改； 3.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一；
4.删除抵押击破租赁的相关规定，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。 租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。此前合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定即确立了我国“买卖不破租赁”的法律适用规则，这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定，比如海商法第138条，担保法第48条，物权法第190条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（法（办）发〔1988〕6号）第119条第2款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔2000〕40号）第65条、第66条第1款和最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16号）第31条第2款，等等。 优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，对于公示的方式，世界各国规定并不一致。我国台湾地区，德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号，以下简称办理执行异议和复议司法解释）出台前，我国立法没有明确租赁权
关于不动产抵押权与租赁权竞合的法律分析在我国实践过程中，不动产抵押权与租赁权并存在于同一不动产上的现象非常普遍。不动产所有人在不动产上设定抵押后，其并不需要转移抵押财产给债权人，抵押人仍然对抵押财产享有占有、使用、收益的权利。根据物尽其用的原则，抵押人一般都会在抵押的不动产上再设立一个租赁权。当租赁权和抵押权产生竞合的时候，在实际操作的过程中就不可避免的产生一定的矛盾。 一、先抵押后租赁的情形 《担保法解释》第66条第1款规定:“抵押人将己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款直接排除了“买卖不破租赁”的适用。不动产受让人可以毫无负担的购买抵押财产。后设立租赁权的承租人不能对不动产受让人主张权利。从而，很好的维护了抵押权人的利益。 案例一 王某于2003年5月向张某借款20万元，约定借款期为一年，并将其所有的一套房屋作为抵押，双方办理了抵押登记。同年7月，王某把其房屋出租给了李某，约定租期为2年，租金为每年1万元。事后，王某未将房屋出租的情况告知予张某。2004年6月，张某向王某主张债权，王某因经商失败，无力偿还，双方经协商后决定将房屋出卖，卖得房款偿还债务，但并未告知李某。但数月后无人购买该房。后因张某儿子结
婚需要一处房产，张某与王某商定一该房屋抵消20万的债务，双方于同年7月办理了产权过户手续。8月，张某要求李某要么增加房租，要么解除租房合同。李某不同意，要求行使“优先购买权”以20万购买该房屋，双方未协商一致，张某向法院提起诉讼。 本案中，张某与王某的抵押权先行设立并且办理了抵押登记。王某与李某的租赁权后设立。根据《担保法解释》第66条的规定，王某的租赁合同不能阻碍张某抵押权的实现。实现抵押权后的房屋受让人是不需要再承受该房屋上的租赁合同。 不动产抵押权的设立必须办理抵押登记才能生效。房屋承租人可以通过抵押财产登记查询的方式了解到房屋上权利负担的情况。在有途径知道不动产上可能存在其他权利负担的情况下，承租人没有主动了解而订立租赁合同，就要承担相应的法律风险。若是，不动产抵押后再设立租赁权，仍然适用“买卖不破租赁”的规则，那么抵押权就会变得很不确定，抵押权的效力就会收到很大的影响。此外，这种规定也是为了防止出租人与承租人相互串通损害抵押权人利益的一种方式。因为，抵押财产上负担一个租赁权对抵押物价值的实现还是存在一定的消极影响。 二、先租赁后抵押的情形 我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本条是关于我国不动产抵押权
使用权租赁合同示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
使用权租赁合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：_________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：_________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租， 乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条 款如下：
第一条乙方承租的项目名称：_________ 总面积：________平方米 第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料： ___________。（附详细清单） 第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：_________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。
简论刑事责任与行政责任的竞合问题研究 一、刑事责任与行政责任的关系及竞合 根据刑法学通说，刑事责任是指行为人对违反刑事法律义务的行为所引起的刑事法律后果能提供衡量标准的、体现国家对行为人否定评价的刑事实体性义务。与刑事责任不同，行政责任则是指行政法律规范所规定的一种法律责任。根据《中华人民共和国刑法》第四百零二条规定，行政执法人员徇私舞弊，对依法应当移交司法机关追究刑事责任的不移交，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑。《中华人民共和国行政处罚法》第二十二条规定，违法行为构成犯罪的，行政机关必须将案件移送司法机关，依法追究刑事责任。上述两条法律使刑事责任与行政责任在程序上进行了相应地衔接，基本上从程序的角度防止了对违法者处罚的漏洞产生，从而在根本上为惩治违法犯罪行为提供程序制度上的保障。 刑事责任与行政责任，作为公法责任上两种重要的责任形式，既有本质上的差别，又存在相互的关联。当同一违法行为不但严重违反了行政法的相关规定，而且“情节严重”违反了刑法的相关规定时，那么此行为构成行政犯罪行为。行政犯罪的这种双重违法性又决定了其责任和处罚的双重性，即既要追究其刑事责任，给予刑罚处罚，又要追究其行政法律责任，进行行政处罚。 刑事责任与行政责任的竞合问题，实际上就是某一违反刑事
和行政法律规范的双重违法行为，同时具备刑事和行政法律责任的构成要件，因此，违法行为的主体需同时承担两种不同性质的法律责任。一些学者认为：“法律作为一种抽象的行为规范，往往从不同的角度对各种具体社会生活关系进行多元、多维、多层次的综合调整。”在司法实践中，经常出现行为人的同一违法行为不但违反了刑事法律，同时又违反了行政法律规范，既受刑事法律的规制约束，又受行政法律规范的调整和评价。 刑事责任与行政责任发生竞合的原因，即在何种情况下行为人即要承担刑事法律责任又要承担行政法律责任，主要存在以下几个方面原因：首先，违法行为主体具备双重身份，这就使得同一行政违法行为可能即要承担刑事法律责任又要承担行政法律责任。其次，行政犯罪行为性质本身具有双重违法性。再次，行政犯罪行为的后果具有双重性。最后，刑事责任与行政责任的独立性和非排斥性。同一行政犯罪行为引起的刑事责任和行政责任之间存在差异，但是二者之间相互独立，且彼此并不排斥。 二、处理刑事责任与行政责任竞合问题的相关理论与学说 我国于1996年10月1日开始实施的《中华人民共和国行政处罚法》就涉及处理刑事责任与行政责任竞合关系问题，用四个条款做出了规定，即第七条第二款：“违法行为构成犯罪，应当依法追究刑事责任，不得以行政处罚代替刑事处罚”、第二十二条：“违法行为
国有土地使用权租赁管理办法 第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法（试行）。 第二条国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租 金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地 租赁。 第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用；对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域 内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。 第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当
包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和 义务等。 第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。 第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社 会监督。 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 采用短期租赁的，按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整 的时间间隔和调整方式。 第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，