浅析物业外包的优劣性
近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商。最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。总体来说外包服务有以下优势。
一、物业管理外包的优势
1、降低经营成本。
其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。
其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。
其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备
方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。
总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。
2、业务外包可以有效地提高服务质量。
专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。
3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。
对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。
同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险
4、物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，不再直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务。
二、物业管理外包的不足和限制条件
与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业管理市场尚不成熟的时候，这种不足和缺陷就更加突出，主要表现在以下几个方面：
1、外包的服务质量难以控制。
一般外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，因为通常只能控制对方的管理者或代表，而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要求，致使质量在第一现场难以控制。
2、外包难以体现物业管理企业的形象及企业文化。
外包专业公司与物业管理企业毕竟是两家人，企业的文化、服务的理念往往有较大的差距，物业管理企业很难通过合同或简单沟通可
以消除其差别，如果外包业务或项目的内容、外延定义不清，则容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业管理企业形象不佳的印象。
3、外包在提供服务的时间上往往滞后。
由于物业管理服务需要具有预见性、处理突发事件的应变性及强有力的引导能力，而事实上按照合同条款很难满足对不确定因素的处理，加之发包方和承包方在沟通上有一定的程序，同时双方一般又不在同一地点，要提供与事先约定或有规律性不相一致的服务，在时间上往往相对滞后。
4、外包导致物业管理企业协调管理的难度加大。
在履约过程中，物业管理公司对专业性服务企业既不能约束过紧，影响他们积极性的发挥，也不能放任自流，影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。实践证明，游离于管理体系之外的外包，成功率是不高的。
斯密定理告诉我们：“分工水平依赖于市场容量”。一个企业能否从专业分工中得益，依赖于参加分工网络的企业数量（市场容量）。然而由于目前我国的物业管理市场不太成熟，市场还处于初期萌芽或无序的混乱竞争阶段，在需求方面业主的实际认可度不高，在供给方面市场资源还不是很丰富，有些专项业务在市场上很难找到专业资源，或因现有的专业资源稀缺导致的专项外包业务价格高企，超过企业的承受能力，因此当前乃至今后一段时间内物业管理服务的外包有相当的局限性。
物业管理业务外包优劣的分析 引言 物业管理业务外包是指物业公司将自身的管理职能委托给专业的第三方服务提供商，以实现高效、专业的物业管理。在当前快节奏的社会中，物业管理业务外包在不断增长，但仍有一些人对其效果和影响持有疑虑。本文将对物业管理业务外包的优劣势进行分析，以期让人们更深入了解该行业。 优势分析 物业管理业务外包的优势主要表现在以下几个方面： 1. 专业化管理 由于物业管理外包公司专注于物业管理行业多年，拥有大量的人力资源和经验，能够提供高效、专业的服务。通过外包物业管理业务，企业可以获得专业的管理团队和技术支持，提高管理效率和服务质量。 2. 成本控制 物业管理外包可以帮助企业降低成本开支。外包公司通常具备比较规模化的运作能力，能够通过集中采购等方式降低成本。同时，外包公司还可以提供更灵活的合同方式，使企业能够根据需求调整服务规模，避免不必要的成本浪费。 3. 降低风险 物业管理业务外包可以帮助企业降低风险。外包公司通常具备丰富的法律知识和经验，能够为企业提供法律咨询和风险管理手段。此外，在合同中规定的服务指标和约束条款也能够保障企业的权益，减少潜在的风险。
4. 提升服务质量 外包公司通常拥有先进的技术设备和系统，可以提供更高效、更便捷的服务。物业管理外包可以借助信息化技术，实现楼宇设备的远程监控和故障排除，提高服务的响应速度和效果。此外，外包公司还能够通过专业的培训和绩效考核激励机制，提升员工的服务意识和质量。 5. 提供专业咨询与策划 外包公司通常积累了大量的物业管理经验，能够为企业提 供专业的咨询和策划服务。在物业运营中，外包公司可以通过规范的流程和操作，为企业提供有效的管理方案，并针对不同类型的物业提出个性化的解决方案，帮助企业实现可持续发展。 劣势分析 物业管理业务外包的劣势主要表现在以下几个方面： 1. 信息保密性 物业管理涉及大量的业务和客户信息，如未能妥善保护这 些信息，可能会导致信息泄漏和安全风险。一些企业对于将信息交给第三方保管持怀疑态度，担心其隐私权受到侵犯，这也是企业犹豫是否选择物业管理业务外包的原因之一。 2. 控制权削弱 物业管理业务外包将物业管理职能交给外部机构，企业自 身的控制权可能会受到削弱。外包公司制定的管理计划和流程可能不完全符合企业的要求和特点，导致管理效果和服务质量下降。此外，外包公司的经营状况和管理能力也可能在合作过程中发生变化，对企业的稳定性造成一定影响。
物业外包可行性分析报告模板 物业外包是近年来兴起的管理模式，其通过将物业管理工作委托给专业的第三方公司来实现管理效能的提升。本文通过对物业外包的现状和优势进行分析，以及对其可行性的探讨，得出了物业外包的可行性结论，并提出了推动物业外包发展的建议。 【引言】 物业管理对一个社区或企业的运营和发展至关重要，然而，传统的自管模式在面临效率低下、人员不稳定、成本飙升等问题时，物业外包作为一种新兴的管理模式应运而生。本文将通过对物业外包的优势和可行性进行分析，以期为决策者提供参考和借鉴。 【正文】 一、物业外包的现状和优势 物业外包最早起源于西方发达国家，如美国、英国等，而在近年来，它也在我国得到了广泛的应用和发展。其主要优势如下： 1. 专业管理：物业外包公司通常具备丰富的管理经验和专业的技术团队，能够提供高效的物业管理服务，帮助社区或企业提升管理水平。 2. 降低成本：物业外包公司通常能够通过规模化的运作和资源共享，实现物业管理成本的降低，真正实现资源优化配置。
3. 管理灵活：物业外包公司通过灵活的人员调配和工作安排，能够更好地满足客户的需求，减少了人员招聘、培训等方面的麻烦。 4. 服务升级：物业外包公司通常会注重提升服务质量和客户体验，通过引入先进的管理理念和技术手段，提供更便捷、舒适的服务。 二、物业外包的可行性分析 在我国，物业外包在一些大型小区和企业已经得到了广泛应用，其可行性主要体现在以下几个方面： 1. 规模化经营：物业外包公司通过规模化经营，能够在人员、设备、采购等方面获得更大的优势，减少了管理成本，并为客户提供更具竞争力的物业管理费用。 2. 专业化服务：物业外包公司通常具备专业的管理团队和技术人员，能够提供高质量、专业化的物业管理服务，满足客户的需求。 3. 管理效果：物业外包公司通过引入先进的管理理念和技术手段，能够提升物业管理的效能，降低客户的运营风险，保障社区或企业的正常运转。 4. 增强竞争力：物业外包公司的专业化和规模化经营，能够提升社区或企业的竞争力，增加其市场份额和商业价值。 三、物业外包的推动建议 为进一步推动物业外包的发展，有以下几点建议： 1. 完善监管机制：建立健全的监管机制，加强对物业外包公司的监督和管理，
物业保洁外包的可行性报告 一、引言 物业保洁是指对建筑物、公共设施及其周边环境进行日常清洁、维护和管理的 工作。随着城市化进程的加快，物业保洁需求不断增加，传统的自营模式已经难以满足市场需求。因此，本报告旨在分析物业保洁外包的可行性，探讨外包模式的优势和挑战，并提出相应的建议。 二、外包模式的优势 1. 降低成本：通过外包物业保洁服务，企业可以避免投入大量资金购买设备、 培训员工和管理成本，从而降低运营成本。 2. 提高专业水平：外包服务商通常拥有丰富的经验和专业技能，能够提供高质 量的保洁服务，提高物业的整体形象和价值。 3. 灵活性和便利性：外包服务商可以根据物业的实际需求提供灵活的服务方案，包括定期保洁、临时清扫等，提供便利的服务体验。 4. 资源整合：外包可以将物业保洁与其他服务（如保安、绿化等）进行整合， 提供一站式解决方案，提高整体效率。 三、外包模式的挑战 1. 服务质量控制：外包服务的质量受到服务商的管理能力和员工素质的影响， 需要建立有效的监督机制，确保服务质量。 2. 安全风险：外包服务涉及到物业的安全和保密问题，需要与服务商建立合理 的保密协议和安全措施，防止信息泄露和安全事件发生。 3. 供应商选择难度：选择合适的外包服务商是关键，需要综合考虑服务商的信誉、经验、价格和服务质量等因素，进行全面评估和比较。
4. 内部员工抵触情绪：外包可能引发内部员工的不满和抵触情绪，需要进行充 分的沟通和解释，确保员工的参与和支持。 四、市场调研和案例分析 通过对市场调研和案例分析，我们发现物业保洁外包在各个城市和行业中已经 得到广泛应用。例如，在某大型商业综合体中，物业保洁外包方案有效提高了保洁服务质量，降低了维护成本。此外，一些物业管理公司也选择将保洁外包给专业的保洁服务商，以提高整体效率和专业水平。 五、可行性分析 1. 市场需求：根据市场调研数据，物业保洁市场需求稳定增长，预计未来几年 仍将保持良好的发展势头。 2. 成本效益：通过外包物业保洁服务，企业可以降低运营成本，提高效益。根 据数据统计，外包物业保洁平均可节省30%的成本。 3. 专业水平：外包服务商通常具备丰富的经验和专业技能，能够提供高质量的 保洁服务，提升物业形象和价值。 4. 风险控制：通过建立合理的合同和监督机制，可以降低服务质量和安全风险，确保外包服务的稳定性和可靠性。 六、建议 基于以上可行性分析，我们提出以下建议： 1. 选择合适的外包服务商：综合考虑服务商的信誉、经验、价格和服务质量等 因素，进行全面评估和比较，选择与企业需求相匹配的外包服务商。 2. 建立合理的合同和监督机制：与服务商签订明确的合同，明确服务内容、质 量标准、服务周期和费用等，建立有效的监督机制，确保服务质量和安全。
物业服务外包的利与弊分析 随着城市化进程的加快，物业管理成为城市发展的重要组成部分。然而，传统 的物业管理模式面临着人力成本高、管理效率低等问题。为了解决这些问题，物业服务外包逐渐兴起。本文将从经济效益、管理效率、服务质量等方面，对物业服务外包的利与弊进行分析。 一、经济效益 物业服务外包可以降低物业管理成本。传统的物业管理模式需要雇佣大量的物 业管理人员，包括保安、清洁工、维修工等，而这些人员的工资和福利支出占据了物业管理费用的大部分。而通过外包，物业公司可以将这些人员的工资和福利支出转嫁给外包公司，从而降低了物业管理成本。 物业服务外包可以提高物业公司的盈利能力。由于物业服务外包可以降低物业 管理成本，物业公司可以将节省下来的费用用于其他方面，如提升服务质量、改善物业设施等。通过提升服务质量和改善物业设施，物业公司可以吸引更多的业主入住，从而增加物业收入，提高盈利能力。 二、管理效率 物业服务外包可以提高物业管理效率。传统的物业管理模式中，物业公司需要 自行组建和管理物业管理团队，这需要耗费大量的时间和精力。而通过外包，物业公司可以将管理工作交给专业的外包公司，从而减轻了自身的管理负担，提高了管理效率。 物业服务外包可以提升物业管理的专业水平。外包公司通常具有丰富的物业管 理经验和专业知识，能够为物业公司提供更专业、更高效的管理服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供定制化的管理方案，从而更好地满足物业公司的需求。 三、服务质量
物业服务外包可以提升物业服务质量。外包公司通常具有更专业的服务团队和 更完善的服务流程，能够提供更高质量的物业服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供全方位的服务，包括保安巡逻、环境清洁、设备维修等，从而提升了物业服务的综合质量。 物业服务外包可以提升业主满意度。通过外包，物业公司可以提供更优质的物 业服务，满足业主的需求，增强业主对物业公司的信任和满意度。业主满意度的提升不仅可以增加物业公司的声誉和口碑，还可以促进业主的长期居住，稳定物业收入。 然而，物业服务外包也存在一些不足之处。 一、信息安全风险 物业服务外包可能面临信息安全风险。外包公司需要获取物业公司的大量信息，包括业主信息、物业设施信息等。如果外包公司的信息安全措施不到位，可能导致业主信息泄露、物业设施遭受破坏等问题。 二、服务质量控制难度 物业服务外包可能存在服务质量控制难度。外包公司的服务质量可能不如物业 公司自行管理时的水平，物业公司需要加强对外包公司的监督和管理，以确保服务质量得到保障。 综上所述，物业服务外包在降低成本、提高效率、提升服务质量等方面具有诸 多优势。然而，也需要注意信息安全风险和服务质量控制难度等问题。物业公司在选择外包时应慎重考虑，确保选择合适的外包公司，并加强对外包公司的监督和管理，以实现物业管理的优化和提升。
物流业务外包带给企业的优劣势、利益和风险分析 （一）、物流外包业务带来的优势分析 1、使企业将有限的资源集中用于发展主业 企业将物流业务外包给第三方物流企业，可以使企业实现资源的优化配置，减少用于物流业务方面的车辆、仓库和人力的投入，将有限的人力、财力集中于核心业务。 2、给企业节省费用，增加盈利 从事物流外包业务运作的第三方物流企业利用规模经营的专业优势和成本优势，通过提高各环节能力的利用率，实现费用节省，使企业能从分离费用中获益。 3、使企业加速商品周转，减少库存，降低经营风险 第三方物流服务提供者借助精心策划的物流计划和适时的运送手段，最大限度地加速库存商品周转，减少库存，为企业降低经营风险。 4、提升企业形象 第三方物流提供者利用完备的设施和训练有素的员工对整个供应链实现完全的控制，帮助顾客改进服务，树立自己的品牌形象。同时企业也可以借助于第三方物流企业的品牌形象，提升自己的企业形象。 5、降低管理难度，提升管理效率 物流业务外包既能使企业享受专业管理带来的效率和效益，又可将部管理活动变为外部合同关系，把部承担的管理职责变为外部承担的法律责任，有利于简化管理工作。 （二）、物流业务外包带来的劣势分析 1、可能会增加企业责任外移 由于在外包经营中缺乏对业务的控制，增大企业责任外移的可能性，导致质量监控和管理难度加大。 2、可能挫伤员工工作热情 可能挫伤员工工作热情，导致员工失去敬业精神，在业余外包中必然会牵涉到部分员工的利益，如果他们知道他们的工作被被外包只是时间问题的话，员工的工作热情和职业道德会降低，他们会失去对公司的信心和工作的原动力，从而导致工作业绩明显下降。 3、外包企业的忠诚度
外包的优势与劣势 外包是指公司将非核心业务或业务流程转移给其他机构或个人进行处 理的一种管理策略。外包在全球范围内已经成为一种常见的业务模式。下 面将分析外包的优势与劣势。 1.成本节约：外包可以帮助公司降低成本。通过外包，公司可以将非 核心业务交给价格更低的外部供应商来处理，从而节省人工成本、设备以 及办公场地等费用。外包还可以减少公司在劳动力成本上的投入，特别是 对于一些临时性或季节性的业务需求。 2.提高效率和专注核心业务：通过外包，公司可以将非核心业务委托 给专业的服务供应商，释放公司内部的人力和资源，使公司能够更专注于 其核心业务。外包可以使公司更加高效，能够更快速地响应市场变化和客 户需求。 3.减少风险和提高灵活性：外包可以帮助公司降低一些潜在的风险。 对于一些公司来说，自行处理一些业务可能存在较高的风险和责任。而通 过外包，公司可以将业务委托给专业的供应商，减少公司自身的风险承担。此外，外包还可以为公司提供更大的灵活性，可以根据需要增减外包服务 的规模和范围。 4.获得专业人才和技术：通过外包，公司可以利用外部供应商提供的 专业知识和技术能力，从而获得更好的服务质量和效果。外包可以让公司 获得经验丰富的专业人士或具有特定技能的人员，提升公司在一些领域的 竞争力。
5.实现全球竞争：通过外包，公司可以利用全球资源，获取跨国公司的竞争优势。公司可以在全球范围内寻找最具竞争力和成本效益的供应商来处理相关业务，从而提高公司的市场竞争力。 然而，外包也存在一些劣势： 1.信息安全和保密风险：通过外包，公司必须将核心业务的一部分委托给外部供应商，这可能会增加信息安全和保密风险。公司需要确保外部供应商有足够的安全措施来保护公司的敏感信息和数据。 2.交流和协调难题：外包可能涉及到不同的时间区域、文化和语言，这可能增加沟通和协调的难度。交流不畅或误解可能会导致项目延期或质量下降。 3.丧失自主控制权：通过外包，公司将业务委托给外部供应商处理，可能会丧失部分自主控制权。公司需要对外部供应商的工作进行监督和管理，以确保他们能够按照公司的要求和标准进行工作。 4.无法满足特定需求：外包可能无法完全满足一些特定需求。公司可能需要根据自身的特殊要求进行定制化的服务，而外包供应商可能无法提供满足这些特殊需求的解决方案。 综上所述，外包具有一系列的优势和劣势。虽然外包可以帮助公司降低成本、提高效率和专注核心业务，但也面临着信息安全风险、交流和协调难题等问题。因此，在决定是否将业务外包时，公司应该谨慎权衡外包的优势和劣势，并根据实际需求做出明智的决策。
自营与外包物业项目的优劣势分析 随着城市规模的不断扩大和人口的增加，物业管理成为了一个重要的 行业。在物业管理行业中，自营和外包是两种常见的管理模式。本文将从 经济效益、专业能力、服务质量、风险控制和管理成本等方面对自营与外 包物业项目的优劣势进行分析。 一、经济效益 自营物业项目的经济效益主要体现在节约管理成本、提高收入和降低 物业费上。自营物业项目通过拥有和直接管理物业，可以通过精细的管理 来降低成本，同时实现更高效的收入，提高物业价值。而外包物业项目则 以合同约定的价格进行服务，一般比自营项目的管理费用更低。但外包物 业项目在增值服务的方面可能不如自营项目灵活，对于产权单位而言，自 营物业项目在经济效益方面更具优势。 二、专业能力 自营物业项目由物业管理公司直接招聘和培训物业管理人员，使得项 目能够配备专业而熟悉具体物业的管理人员，提高专业能力。相比之下， 外包物业公司的管理人员由外包公司直接派遣，可能对于具体物业的了解 不够深入。然而，外包物业公司通常会有更多的项目经验和管理经验，并 且可以向物业公司提供更多的专业服务。 三、服务质量 自营物业项目通过自有的管理团队，可以更好地与业主进行沟通，了 解他们的需求，并及时解决问题。尤其是在紧急情况下，自营项目能够更 迅速地响应，并提供更快速和高质量的服务。而外包物业项目在服务质量 方面的优势在于他们通常有丰富的管理经验和更多的资源可以利用。然而，
外包物业公司对于各个小区之间的差异了解不够深入，可能无法提供个性化的服务和应对特殊情况。 四、风险控制 自营物业项目对于风险控制有较大的优势。由于自身直接参与管理，自营项目可以更好地控制和预防各种风险，如安全风险、资金风险等。相比之下，外包物业公司可能对物业经营的风险控制了解不够深入，无法提供同样的保障。而外包物业项目在风险分担方面更具优势，减轻了产权单位的风险。 五、管理成本 自营物业项目的管理成本相对较高。自营项目需要投入更多的人力、物力和财力进行管理。而外包物业公司通过规模化运营，可以降低管理成本，提高效益。在短期来看，外包物业项目的管理成本可能较低，但是在长期来看，自营物业项目在能够实现更高的物业价值和稳定的经济回报。 总之，自营和外包物业项目都有各自的优劣势。在选择承接物业管理项目时，产权单位应综合考虑自身的需求和情况，并进行评估，选择最适合的管理模式。
国有物业管理企业业务外包的优劣势及其定价模式 一、国内物业管理行业业务外包现状 业务外包又称资源外取，是将一此传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的。 高效的产品(服务)提供商。近年来，国内很多物管企业先后将其部分非核心的人力密 集型业务以外包)I式发包，以寻找相对更加专业的专业性公司为其提供服务，加以有效 的监控，从而达到提高服务质量。降木增效。进而提高企业核心竟争力的目的。到目前为止，几乎所有的物。管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。 二、物业管理企业业务外包的优劣势分析 随着我国城市化进程的不断推进和职工木身对于更高生活质量的追求，一此原处于偏远地区的大型国有企业逐步将其职工家属的生活基地向城市搬迁，或者是随着城市的发展，原先的工矿区已逐渐演变成为热闹的城市中。城市发展水平不断提高。城市功能的日渐细化，居民对于物业管理期望值的不断上升，而国企改革的深化过程同时也是对其社会化职能不断剥离的过程，这此现实因素不断催促着原先企业自建的物业公司在此过程中艰难转型，不仅要逐步树立起市场化意识，不再只简单考虑母公司应该给与多少的费用补贴以维护基地的止常运转，而是要更多的在保障物业服务质量的同时，实现自身的收支平衡乃至产生利润，以更多地达到减员增效。节支降木的目白勺。 (一)业务外包的优势规模化经营，降低运营成木。物业公司将保洁。保安。保绿及水 电运行维护等业务进行专业化外包后，在日常工作中只需配备少量管理人员从事物业服务的组织。监督及考核工作，用工人数大量减少，管理开支也大为减少。同时将专项业务外包有利于物业管理公司减少设备购置等固定资产投资，在财务管理上企业的固定费用大幅降低，可控费用占比逐渐增加，更容易进行成本控制。 专业化运行，提高服务质量。专业性服务公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势非常明显。比如专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法。训练方式和更为专业的保安设备器械，必将大大加强小区的治安防患能力;而专业的园林绿化公司，自身 已经拥有相当的技术专家和从事园林绿化的工人，无疑将使小区的养绿护绿水平得到较大的提升。 去芜存着，强化管理职能。原先麻雀虽小，为_脏俱全的物业公司通过陆续的业务外包，可以逐步从繁杂的专业化事务中摆脱出来，更专注于物业管理的组织。监督和协调，物业管理公司的职能变得简单，组织结构也得到精简，人员编制大幅缩减，从业人员向专业化发展。
物业安保、保洁外包建议及利弊分析 物业外包实质是更专业化，更细分工，是外包双方间的一种协作,是现阶段很多企业必走发展趋势。 第一：业务外包优势 1、通过业务外包可降低成本。第一将保安、保洁外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，包括服装、工作器材、人员住房、大型保洁工具等。第二通过保安、保洁业务外包，管理开支能耗将减少，特别是在人力资源管理方面的成本上。第三由于专业化分工所带来的高效率，这些外委供应商会承揽大量专项服务业务，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。（以现在售场人员为例分析，现阶段售场共有安保员7人3班制计算，我方成本为2000工资+600保险公积金+300伙食补助+200节假日年总奖+100元每月固定资产折旧费（服装费、执勤办公器具费、住房费等）合计成本为3200ⅹ7=22400元）外包成本分析（5人2班倒计算，所有日常开支不计4000元每人包干制，4000ⅹ5=20000元） 2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。专业的保安、保洁公司，（有较系统的保安、保洁员管理办法及训练方式，同时会按当今治安防范与保洁技能的需求在技防、人防及专业化上下功夫，按照规范的现代管理方式与服务协议之要求，这必将大大加强物业服务区的治安防患与保洁效果之能力，提高广大客户的舒适感和安全感）。 3、业务外包使管理相对简单化。物业公司通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者。物业公司不再向业主提供有形服务，而是提供间接服务、人文服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，这样物业公司的职能变得更为单一，组织结构也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。 4、外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。物业公司通过业务外包能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。
浅析物业外包的优劣性 近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商。最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。总体来说外包服务有以下优势。 一、物业管理外包的优势 1、降低经营成本。 其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。 其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。 其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备
方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。 总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。 2、业务外包可以有效地提高服务质量。 专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。 3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。 对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。 同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险
物业管理业务外包优劣的分析 物业管理业务外包指的是将企业或机构自行管理的物业管理工作委托 给专业的物业管理公司或服务提供商进行管理。这种方式在如今日渐发展 的物业管理市场中得到了广泛应用。本文将分析物业管理业务外包的优劣，以便企业或机构在决策时能够更好地权衡利弊。 首先，物业管理业务外包的优势在于专业化管理。物业管理是一项涉 及多方面知识和技能的综合性工作，需要掌握房地产管理、法律法规、维 修保养、消防安全等多个领域的专业知识。而物业管理公司通常有专业的 管理团队和技术人员，能够提供全面、专业的物业管理服务，确保物业得 到专业化的管理和维护，保障业主的权益。 其次，物业管理业务外包能够降低成本。物业管理涉及到人员、设备、维修保养、安全管理等多个方面的成本，如果企业或机构自行管理，需要 投入大量资源和人力来承担这些成本。而通过外包，企业或机构可以将管 理工作交由专业的物业管理公司来承担，节省人力资源和成本。物业管理 公司通常会规模化经营，拥有丰富的资源和采购渠道，能够实现规模效益，进一步降低成本。 第三，物业管理业务外包能够提高管理效率。物业管理涉及到日常维修、垃圾清理、保安巡逻等工作，这些工作需要实施合理的计划和调度， 协调各方资源的使用。物业管理公司一般会制定科学的管理流程和工作制度，并通过信息化的手段进行管理，能够提高工作效率，使管理工作更加 规范、高效。 另一方面，物业管理业务外包也存在一些劣势。首先是对公司控制力 的影响。如果企业或机构将物业管理业务外包，需要将一部分管理权力交
由物业管理公司，这对于企业来说可能会导致对物业运营的控制力下降。 同时，物业管理公司可能会为了自身利益而降低对于维护业主权益的考量。因此，在选择外包合作伙伴时，必须慎重选择，确保物业管理公司具备良 好的信誉和专业素质。 其次，物业管理业务外包也可能面临信息交流不畅、沟通障碍等问题。物业管理涉及到与业主和居民的沟通、协调工作，如果物业管理公司与业 主和居民之间的沟通不畅，可能会产生不必要的纠纷和矛盾，影响到整个 物业管理工作的进行。因此，在外包过程中，双方需要建立良好的沟通机 制和沟通渠道，保持及时的信息交流。 总结起来，物业管理业务外包具有专业化管理、降低成本、提高管理 效率的优势，但也存在对公司控制力的影响和信息交流不畅的劣势。企业 或机构在决策是否外包物业管理业务时，需要综合考虑各方面因素，并选 择合适的物业管理公司作为合作伙伴，以实现更好的效益和管理效果。
关于保洁、绿化外包的优劣势分析报告 一、公司现状 成都分公司目前在管项目有保洁、绿化在职人员共计：48 人。占公司总人数的36.3%。 二、保洁、绿化外包的优势 1、节约人工成本 目前保洁、绿化一年人工成本308.3万，占公司全年预算的24.7%。外包成本预估229.9万，一年可节约人工成本78.4万。 2、解决招聘困难 保洁流动量大、我司待遇偏低、常常缺编后不能及时补充。外包公司有自己的招聘渠道，拥有充足的人员储备，保障各个项目正常工作开展 3、保洁服务更专业 优质的保洁服务是每个企业所希望拥有的，但优质的服务离不开专业的管理。保洁工作细致繁琐，看着简单实际复杂需要专业的培训、丰富的经验、高效的管理、先进的设备等等这些都是只有专业公司才能做得到的，而一个非专业公司是很难完成的。 4、风险转移 用工风险对于每一个企业都是无时不在的，工伤、死亡、劳动纠纷等等随时都可能损害公司利益;影响公司发展。如果外包可以把这些风险转移给专业的第三方公司。 三、保洁、绿化外包的劣势
1、离职补偿金 保洁、绿化外包会涉及到离职补偿金问题，目前5年以上老员工10人，3年以上5年以内员工5人，1年以上3年以下员工6人，一年以内员工10人。如果提前30天通知解除劳动合同需支付离职补偿金约38.2万元。在不提前的条件下，还得额外支付1个月代通知金，合计金额约53.45万。 2、保洁、绿化控制权缺失 保洁、绿化人员外包就意味着保洁、绿化人员都不属于物业管理公司，包括一些机器、保洁设备以及材料，都是来自于保洁公司。这样就会造成物业管理公司缺失控制权，在一些人员的调动和机器设备的使用上都需要事先和外包公司就行商议，然后由外包公司去履行。公司和外包公司是通过签订合同来达成协议的，一旦面临着工作上较大变动的情况下，就必须双方重新商议合同来解决问题。 3、现场管控能力不强 因为机器设备和材料都是属于外包公司的，所以公司对这方面的管控能力不强。这样带来的后果就是部分外包公司会为了自身的利益，在满足合同规定的条件下，对一些材料的品牌和价格进行降低，甚至对保洁用品的使用量进行减少，以达到节约成本的目的。还有一些外包公司甚至会因为签订了别的合约，瞒着公司，在其不知情的情况下，将原本属于该地方的人力物力进行调动使用。
物业外包优劣势分析 物业外包是指将物业管理工作委托给专业的第三方公司来进行管理的方式。其优势和劣势如下： 优势： 1.专业化管理：物业外包公司通常拥有丰富的物业管理经验和专业知识，能够提供高效、专业的管理服务。他们了解最新的管理趋势和技术，能够及时采用先进的管理方法，提高物业管理效率。 2.成本控制：物业外包可以帮助物业所有者降低管理成本。外包公司可以根据物业所有者的需求制定合理的管理费用，避免了招聘、培训和管理人员的费用，降低了物业运营的成本。 3.提供全方位服务：物业外包公司能够提供综合的物业管理服务，包括物业设施的维护和保养、安全管理、保洁服务、绿化美化等。物业所有者只需与外包公司签订合同，就能够轻松享受到全方位的物业管理服务。 4.管理专业化：物业外包公司专业化的管理团队能够提供高质量的服务，使物业的管理更规范、更有序。他们能够及时解决出现的问题，为物业所有者提供全方位的支持和解决方案，提高物业价值。 劣势： 1.信息交流困难：物业外包会导致物业所有者与管理公司之间的信息交流存在困难。物业所有者需要经过管理公司才能了解物业的情况，而管理公司在处理问题时可能会出现延误或信息不全的情况。 2.维护和安全风险：物业外包公司的员工对物业的维护和安全负有责任，但在实际操作中可能存在监督和管理不到位的问题。物业所有者需要
对外包公司的工作进行监督和评估，以确保物业的维护和安全得到有效保障。 4.难以把控管理方向：外包公司的管理目标可能与物业所有者的目标 存在差异。物业所有者可能更加关注长期的发展与价值，而外包公司可能 更注重短期的经济效益。物业所有者需要与外包公司进行有效的沟通和协调，以确保管理方向的一致性。 总结起来，物业外包在提高管理水平、降低成本、提供全方位服务等 方面具有优势。然而，与物业外包相关的信息交流困难、维护和安全风险、服务质量不稳定以及管理方向难以把控等问题也需要物业所有者密切关注 和解决。因此，在决定是否进行物业外包时，物业所有者需要综合考虑各 项因素，并选择合适的外包公司来确保物业管理工作的顺利进行。
西丰公司运行分析及发展方向思考 重庆西丰物业管理有限公司 2012年7月13日
目录 一、国内物业管理行业的起源及发展方向3 二、西丰公司业务开展情况及财务状况3 （一）物业工程开展基本情况3 1、业务开展的范围、职责及模式3 2、与同行业企业在业务开展方面的对标4 （二）人力资源情况8 1、西丰公司人员构成情况8 2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标8 （三）财务状况10 1、收入构成情况10 2、成本构成情况11 3、2012年预算情况11 4、与同行业企业财务状况对标12 三、园区物业自管与外包的分析13 （一）整体外包操作模式14 （二）自身经营操作模式14 四、市内各园区物业管理情况15 五、分析及建议16 （一）西丰公司成立的必要性16 （二）西丰公司未来发展的构想建议17
一、国内物业管理行业的起源及发展方向 国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。 作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。 二、西丰公司业务开展情况及财务状况 （一）物业工程开展基本情况 1、业务开展的范围、职责及模式 西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康
自营与外包物业项目的优劣势分析（5稿） 西丰公司运行分析及发展方向思考 重庆西丰物业管理有限公司 2021年7月13日 1 目录 一、国内物业管理行业的起源及发展方向 ..................... 3 二、西丰公司业务开展情况及财务状况 ....................... 3 （一）物业项目开展基本情况............................ 3 1、业务开展的范围、职责及模式 ...................... 3 2、与同行业企业在业务开展方面的对标 . (4) （二）人力资源情况 .................................... 8 1、西丰公司人员构成情况 ............................ 8 2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标 ........ 8 （三）财务状况 ....................................... 10 1、收入构成情况 ................................... 10 2、成本构成情况 ................................... 11 3、2021年预算情况 ................................. 11 4、与同行业企业财务状况对标 ....................... 12 三、园区物业自管与外包的分析 ............................ 13 （一）整体外包操作模式 ............................... 14 （二）自身经营操作模式............................... 14 四、市内各园区物业管理情况 .............................. 15 五、分析及建议 .......................................... 16 （一）西丰公司成立的必要性 ........................... 16 （二）西丰公司未来发展的构想建议 (17) 2 一、国内物业管理行业的起源及发展方向 国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。2021年9月1日起实施的《物业管理条例》是
关于小区物业管理外包方案 一、背景介绍 随着城市化进程的加快，小区的数量在不断增加，同时小区居民也呈现出年轻化、信息化、多元化等特点，对小区物业管理的要求越来越高。然而，传统的小区物业管理存在着人力成本高、服务质量难以保证、管理混乱等问题，因此，外包小区物业管理成为一种新的解决方案。 二、外包小区物业管理的优势 1.成本降低 外包小区物业管理可以降低物业运营的人力成本。传统的物业管理需要雇佣大量的人工，包括物管、保安、清洁工等，同时还需要提供相应的福利和培训。而委托外包公司进行小区物业管理，可以有效降低这些成本的支出。 2.服务质量提高 专业的小区物业管理公司具有高水平的业务能力和专业技能，可以更好地满足业主的需求。外包公司通常会建立完善的管理系统，有更好的管理流程和标准，对于物业服务质量有一个更好的保障。 3.管理更加规范 外包公司可以帮助小区建立更加科学、规范的管理模式，为小区提供更优质、高效的服务。 4.可持续发展 外包小区物业管理可以将小区物业的管理与维护分离，有利于物业管理行业的可持续发展。 三、外包小区物业管理的选择 1.选择优质的服务商 选择一家优质的外包小区物业管理公司至关重要。选择服务商的时候应该要注意其企业文化、管理水平、服务质量等，可以参考其他小区的评价和客户反馈。
2.合同的签订 在选择服务商的同时，应注意签订的合同是不是完整、合法、合规，如何维护双方的合法权益等问题。 3.服务质量管理 合同签订后，业主可以与服务商签订服务协议，并在协议中明确服务的内容、标准、时间和质量等，以保证服务质量。 4.监管及绩效考核 应该建立监管机制和绩效考核机制，以防止服务商违约。应定期对服务商的服务质量进行评估，如出现质量问题则要及时进行整改。 四、存在的问题与应对之策 虽然外包小区物业管理具有很多优势，但也存在一些问题，例如：服务质量难以保证、管理混乱、合同纠纷等。针对这些问题，我们可以从以下几个方面进行应对： 1.评估服务商 在选择服务商时，应该对其管理水平、服务质量等方面进行综合评估，提高服务商的选取标准和管理水平。 2.建立监管机制 应建立健全的监管制度和服务质量评估机制，及时发现问题并采取措施加以解决。 3.合同审核 在签订合同之前，必须认真审查，并明确合同中各条款的含义。特别是在服务内容、标准、质量、时间等方面进行明确规定。 4.定期监督 服务商与小区进行服务合作之后，定期进行效果监督和质量考核，及时发现问题并将问题解决。 五、结论 外包小区物业管理是一种有效的解决方案，可以优化物业管理，降低成本、提高服务质量。同时，应注意服务商的选择、合同的签订、服务质量管理以及监管等方面，以进一步提高管理水平，提升业主满意度。
近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品(服务)提供商。最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。总体来说外包服务有以下优势。 智力密集型 劳动密集型 1、降低经营成本。 其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，于是能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。 其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特殊是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。
其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享，而不必在每一个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。 总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。 业务外包可以有效地提高服务质量。 专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品(服务)质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这势必大大加强治安防患能力。 业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。 对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极其严格，要求从业企业有专项资质许可(包括经营资质和安全许可)，从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。 同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险 4、物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，再也不直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务。 与世界上任何事物一样，物业管理外包的不足和缺陷是与优势是同时存在的，特别是在我国社会转型时期，物业管理市场尚不成熟的时候，这种不足和缺陷就更加突出，主要表现在以下几个方面： 1 ．外包的服务质量难以控制。 普通外包都是通过招标方式进行，通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方，实际质量是难以