国有物业管理企业业务外包的优劣势及其定价模式
一、国内物业管理行业业务外包现状
业务外包又称资源外取，是将一此传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的。
高效的产品(服务)提供商。近年来，国内很多物管企业先后将其部分非核心的人力密
集型业务以外包)I式发包，以寻找相对更加专业的专业性公司为其提供服务，加以有效
的监控，从而达到提高服务质量。降木增效。进而提高企业核心竟争力的目的。到目前为止，几乎所有的物。管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。
二、物业管理企业业务外包的优劣势分析
随着我国城市化进程的不断推进和职工木身对于更高生活质量的追求，一此原处于偏远地区的大型国有企业逐步将其职工家属的生活基地向城市搬迁，或者是随着城市的发展，原先的工矿区已逐渐演变成为热闹的城市中。城市发展水平不断提高。城市功能的日渐细化，居民对于物业管理期望值的不断上升，而国企改革的深化过程同时也是对其社会化职能不断剥离的过程，这此现实因素不断催促着原先企业自建的物业公司在此过程中艰难转型，不仅要逐步树立起市场化意识，不再只简单考虑母公司应该给与多少的费用补贴以维护基地的止常运转，而是要更多的在保障物业服务质量的同时，实现自身的收支平衡乃至产生利润，以更多地达到减员增效。节支降木的目白勺。
(一)业务外包的优势规模化经营，降低运营成木。物业公司将保洁。保安。保绿及水
电运行维护等业务进行专业化外包后，在日常工作中只需配备少量管理人员从事物业服务的组织。监督及考核工作，用工人数大量减少，管理开支也大为减少。同时将专项业务外包有利于物业管理公司减少设备购置等固定资产投资，在财务管理上企业的固定费用大幅降低，可控费用占比逐渐增加，更容易进行成本控制。
专业化运行，提高服务质量。专业性服务公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势非常明显。比如专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法。训练方式和更为专业的保安设备器械，必将大大加强小区的治安防患能力;而专业的园林绿化公司，自身
已经拥有相当的技术专家和从事园林绿化的工人，无疑将使小区的养绿护绿水平得到较大的提升。
去芜存着，强化管理职能。原先麻雀虽小，为_脏俱全的物业公司通过陆续的业务外包，可以逐步从繁杂的专业化事务中摆脱出来，更专注于物业管理的组织。监督和协调，物业管理公司的职能变得简单，组织结构也得到精简，人员编制大幅缩减，从业人员向专业化发展。
加强防控，规避经营风险。首先，业务外包降低了物业服务企业的用工风险，在原模式下，物业管理企业与员工建立的是相当于终身制的劳动关系。而在业务外包项目中，实际的物。服务商建立的劳动关系，物业管理企业与专业服务商之间只是订立相应的物业服务合同，这就极大的规避了劳资及用工风险。其次，提高风险防控能力，降低经营风险，物业管理企业通过明晰合同条款的方式明确对方服务内容与标准，权力和义务。
考核办法和履约条件。违约及安全生产责仟等事项，有效地降低了物业服务过程中的经营风险。提高效率，提高用户满意度。物业管理公司可以通过定期对小区居民开展满意度测评活动，了解服务对象对于专业性服务公司提供的服务的满意程度，进而有效开展对服务商的服务水平和履约能力测评，通过引人退出机制和定期招投标，实现服务供应商的优胜劣汰，从而实现优质管理的目标。
(二)业务外包的不足物业管理企业尽管可以通过业务外包的式实施专业化管理，提高
服务水平，降低管理成木，较好的满足企业内部职工家属及住户的需求，但在实际运作中也还存在着很多的问题:
外包服务质量控制滞后。当从事物业服务的员工是企业自有员工的时候，管理人员在巡查中发现服务不达标或收到居民诉求的时候一般可以直接责仟到人，及时解决问题，避免拖延。而业务外包一日_决定了合作方，对实际质量的控制往往是滞后的，通常只能通
过与对方的管理者或代表进行沟通协商，对方管理人员再和直接操作者进行沟通的方式来解决问题，最直接十活的人不受物业公司的直接管辖，这就使得质量在第一现场难以实现有效控制。
外包往往较难体现木企业的)I象及文化。大型国有企业一般都有其自身统一的企业)I
象和企业文化，一般在生产服务的一线都会要求穿统一制服，把企业的各种理念也贯穿于到日常工作中。如果实施业务外包，各专业化公司的制服及企业文化都不尽相同，在小区内开展服务的时候就会出现多种制服井存的现象，从表象上看比较混乱，从企业文化的内涵上讲也无法达到认同和统一。
服务时间相对滞后。主要是因为物业管理公司和专业化服务公司在沟通上是有一定的程序，同一项工作要求增加了几个沟通层面，信息传递的时间和效率都大打折手口。
三、影响业务外包定价的因素
(一)物业服务行业特性对产品定价的影响一般而言，影响企业定价的因素主要有成木。竟争。需求。但是，由于服务行业的特殊性，其定价策略需要考虑更多的因素。由于物业服务行业服务评价主观性强。服务需求不稳定。服务标准差异性大，同时外包的业务受地理因素或时间因素限制较多，这此都会在一定程度上影响到定价水平。
(二)业务外包本质特征对定价的影响物管企业将自身部分业务进行外包，实质上是一
种介于市场化和内部化之间的运行方式，既没有完全放手，也没有巨细无糜。因此其定价往往既不能完全按照市场上的价格制定方式来实行，更不能按照企业内部各部门之间的内部价格来实行，而是要合理测算成木区间和相关税费。
(三)业务外包的定价要受其外部环境的影响实施业务外包企业的专业服务市场是否成熟。是否存在激烈的竟争。当地区域内专业服务市场是否有完善的法律法规和行业标准。当地的社会劳动力价格水平。物价水平及政府部门政策调整都将影响到业务外包价格的测算。
(四)业务外包企业内部因素的影响物业公司的外包业务涵盖绿化。保洁。公共秩序维护。供水供电系统维修。楼宇控制运行及维修运行。食堂。公寓等多个方面，服务要求和业务流程不但是要求一事一议，所需人员技术水平及需配置的工器具等相差很大，这也是造成外包业务定价难以统一的原因。另外，企业的预算政策。选用外包单位的方式。对用工结构的要求等也都在很大程度上影响着外包价格的核定。
四、现行市场中业务外包的定价模式
(一)成本加成模式在此种模式下，物业公司首先应根据本公司的服务标准及服务面积，测算完成该项服务所需的服务人员总数及应配备的设备。工器具。物料数量，然后结合当地社会1算，在此结果上按照一定比例适当考虑专业化公司的管理费。利润率。税费等
因素，以两者之和作为外包业务的总成本，再倒算出单价，形成发包价格。此种模式计算程序较复杂，所需参数也比较多，但是往往可以有效控制物业公司的成本，但也止是基于此，物业公司出于成本控制的考虑有可能会人为选用各参数的最低值进行测算，从而导致一味压低价格进而影响服务质量。
(二)直接以招投标形成价格作为外包定价在外部市场存在着充分竟争。规则健全井相
对成熟的情况下，一些物业公司会选择引人竟价机制，将拟外包业务规定服务范围。服务标准及考核标准之后进行招标，由于外部市场相对成熟，专业化公司从争取工作量。扩展客户。快速占有市场等因素出发，会自行测算投标价格。物业公司组织竟标后，以中标价格作为外包定价。由于充分引人竟争机制，此种模式下物业公司仅需进行简单的测算或者以本单位业务外包前所耗费的成本为拦标价，甚至不需测算，可以直接获得该项业务的市场价格或较之市场价格略低的定价，从而达到成本控制的目的。同样，该种模式也要防止投标方为了抢占市场而人为以不合理低价中标，从而导致服务质量下降。
(三)通过单方或双方商业谈判形成外包定价当物业公司拟招标的业务在外部市场不存
在充分竟争或当地仅有一到两家从事该项业务的专业化公司的时候，可以采用此种模式。
这时物业公司就需要在考核对方公司资质及服务水平能满足己方要求的基础上，通过商业谈判的方式确定外包业务的价格和总费用，这时候)I成的价格由于市场机制不成熟，一般)I成的价格可能较物业公司的期望值略高，但仍然能够达到成木控制的目的。
(四)合作发展有此物业公司与外包公司之间已经存在长期紧密合作，双方在合作过程
中共同制定近期和远期的业务发展计划和员工培养体系，这种模式多适用于要求服务人员相对稳定(如保安)。行业业务要求高。技术人门难(如水电维修。设备维护)的业务。同时
需要物业公司有一定的投人或者让利，可以充分保证服务适量和服务水平的提升，从而提升企业)I象进而获得“优质优价”的经济效益。
(五)关联方模式一此物业公司为了加强对服务质量和标准的控制，往往会在人力资源。保洁。园林绿化等环节设立独立的子公司，让其独立经营。而且，关联方企业由于其特殊的关系，会利用其服务外包公司的税收优势进行税务筹划，这时的定价模式就已经不再是单纯的服务外包定价了，而是更多地具有了关联交易的价格特征。
五、满足成本控制需求下的定价机制研究
从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“一低两高”:进人门槛低，技术含量低，
劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成木占总成木比例高。物业管理企业将其劳动密集型业务进行专项委托管理，既可以减少自身人力。物力。财力的耗用，又能摆脱繁杂的基础性业务，保持企业人员和机构的精十。而业务外包价格作为物业管理企业与专业化公司之间的平衡杠杆，过低则外包单位不愿接受，过高又达不到降低企业经营成木的目的。因此，外包价格的制订必须求得一个最优值，既保证外包单位的适当利润，又能够保证业务外包后企业成木下降绩效提高。
为了能更好的加强成木控制，一般制定业务外包价格首先应以木企业测算的业务外包费用为基数。物业管理企业在测算外包价格时应首先测算出一个人从事这项业务应该支付费用，再根据相应服务标准应配置的定员标准换算成单位价格。具体测算方法如下:
外包价格=外包单个人所需年费用/定员定额水平。定员定额水平=服务总面积/按服
务标准核定的人数。
外包单个人所需的年费用=人工费用+物料消耗+设备折耗维护+管理费+税费。其中:
管理费即为外包单位管理成木费用，以前一项作为基数，通常按S}lc-8}1c提取;税费即外
包单位经营所得依法缴纳各种税费，以前一项加上管理费作为缴费基数，通常按lc-13%
的比例提取。人工费用=基本工资+加班费+各项津补贴+社会保险缴费+单项奖励+置装费(工服)。
为规避用工风险，外包业务用工费用测算时应以各地政府每年公布的本地最低工资标准及社保平均缴费基数为基准确定下线，在此基础上结合各个岗位基本工资标准，确定外包价格的上线井适时进行调整。
物业管理企业在制定了本单位外包业务价格标准后，就可以此上下线作为招标的底价和限价，组织社会上的专业化公司进行招投标，在此区间内综合考虑竟标公司的资质。管理水平。服务保障能力选择合适的外包单位，以达到成本控制和物管质量的双赢;如周边
市场不具备招投标条件，也应以此为依据在商业谈判中争取更多的有利条件。
大型国有企业在深化改革分离其社会化职能的过程中将自身的物。管理职能剥离出来，而习惯了传统物。管理方式的原物业管理单位，在向现代化物业管理转型过程中，必须谋求将其物业管理职能社会化。专业化。市场化，选择业务外包也就成了大势所趋。对业务外包定价的研究和制定对企业降低经营成本。提升竟争力有着举足轻重的作用，其价格水平直接影响这业务外包的成败。选择合适的外包模式。采取止确的定价策略。通过合理的综合评价才能进一步促进企业的发展，提升企业的核心竟争力。
物业管理业务外包优劣的分析 引言 物业管理业务外包是指物业公司将自身的管理职能委托给专业的第三方服务提供商，以实现高效、专业的物业管理。在当前快节奏的社会中，物业管理业务外包在不断增长，但仍有一些人对其效果和影响持有疑虑。本文将对物业管理业务外包的优劣势进行分析，以期让人们更深入了解该行业。 优势分析 物业管理业务外包的优势主要表现在以下几个方面： 1. 专业化管理 由于物业管理外包公司专注于物业管理行业多年，拥有大量的人力资源和经验，能够提供高效、专业的服务。通过外包物业管理业务，企业可以获得专业的管理团队和技术支持，提高管理效率和服务质量。 2. 成本控制 物业管理外包可以帮助企业降低成本开支。外包公司通常具备比较规模化的运作能力，能够通过集中采购等方式降低成本。同时，外包公司还可以提供更灵活的合同方式，使企业能够根据需求调整服务规模，避免不必要的成本浪费。 3. 降低风险 物业管理业务外包可以帮助企业降低风险。外包公司通常具备丰富的法律知识和经验，能够为企业提供法律咨询和风险管理手段。此外，在合同中规定的服务指标和约束条款也能够保障企业的权益，减少潜在的风险。
4. 提升服务质量 外包公司通常拥有先进的技术设备和系统，可以提供更高效、更便捷的服务。物业管理外包可以借助信息化技术，实现楼宇设备的远程监控和故障排除，提高服务的响应速度和效果。此外，外包公司还能够通过专业的培训和绩效考核激励机制，提升员工的服务意识和质量。 5. 提供专业咨询与策划 外包公司通常积累了大量的物业管理经验，能够为企业提 供专业的咨询和策划服务。在物业运营中，外包公司可以通过规范的流程和操作，为企业提供有效的管理方案，并针对不同类型的物业提出个性化的解决方案，帮助企业实现可持续发展。 劣势分析 物业管理业务外包的劣势主要表现在以下几个方面： 1. 信息保密性 物业管理涉及大量的业务和客户信息，如未能妥善保护这 些信息，可能会导致信息泄漏和安全风险。一些企业对于将信息交给第三方保管持怀疑态度，担心其隐私权受到侵犯，这也是企业犹豫是否选择物业管理业务外包的原因之一。 2. 控制权削弱 物业管理业务外包将物业管理职能交给外部机构，企业自 身的控制权可能会受到削弱。外包公司制定的管理计划和流程可能不完全符合企业的要求和特点，导致管理效果和服务质量下降。此外，外包公司的经营状况和管理能力也可能在合作过程中发生变化，对企业的稳定性造成一定影响。
对物业管理实行“人员+业务”外包模式 目前,物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。 物业管理的业务特点 中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。 从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。 企业业务外包存在的利弊 外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。 对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。 但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展；其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。 物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析 从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。 从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统、政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业
物业外包可行性分析报告模板 物业外包是近年来兴起的管理模式，其通过将物业管理工作委托给专业的第三方公司来实现管理效能的提升。本文通过对物业外包的现状和优势进行分析，以及对其可行性的探讨，得出了物业外包的可行性结论，并提出了推动物业外包发展的建议。 【引言】 物业管理对一个社区或企业的运营和发展至关重要，然而，传统的自管模式在面临效率低下、人员不稳定、成本飙升等问题时，物业外包作为一种新兴的管理模式应运而生。本文将通过对物业外包的优势和可行性进行分析，以期为决策者提供参考和借鉴。 【正文】 一、物业外包的现状和优势 物业外包最早起源于西方发达国家，如美国、英国等，而在近年来，它也在我国得到了广泛的应用和发展。其主要优势如下： 1. 专业管理：物业外包公司通常具备丰富的管理经验和专业的技术团队，能够提供高效的物业管理服务，帮助社区或企业提升管理水平。 2. 降低成本：物业外包公司通常能够通过规模化的运作和资源共享，实现物业管理成本的降低，真正实现资源优化配置。
3. 管理灵活：物业外包公司通过灵活的人员调配和工作安排，能够更好地满足客户的需求，减少了人员招聘、培训等方面的麻烦。 4. 服务升级：物业外包公司通常会注重提升服务质量和客户体验，通过引入先进的管理理念和技术手段，提供更便捷、舒适的服务。 二、物业外包的可行性分析 在我国，物业外包在一些大型小区和企业已经得到了广泛应用，其可行性主要体现在以下几个方面： 1. 规模化经营：物业外包公司通过规模化经营，能够在人员、设备、采购等方面获得更大的优势，减少了管理成本，并为客户提供更具竞争力的物业管理费用。 2. 专业化服务：物业外包公司通常具备专业的管理团队和技术人员，能够提供高质量、专业化的物业管理服务，满足客户的需求。 3. 管理效果：物业外包公司通过引入先进的管理理念和技术手段，能够提升物业管理的效能，降低客户的运营风险，保障社区或企业的正常运转。 4. 增强竞争力：物业外包公司的专业化和规模化经营，能够提升社区或企业的竞争力，增加其市场份额和商业价值。 三、物业外包的推动建议 为进一步推动物业外包的发展，有以下几点建议： 1. 完善监管机制：建立健全的监管机制，加强对物业外包公司的监督和管理，
物业服务外包的利与弊分析 随着城市化进程的加快，物业管理成为城市发展的重要组成部分。然而，传统 的物业管理模式面临着人力成本高、管理效率低等问题。为了解决这些问题，物业服务外包逐渐兴起。本文将从经济效益、管理效率、服务质量等方面，对物业服务外包的利与弊进行分析。 一、经济效益 物业服务外包可以降低物业管理成本。传统的物业管理模式需要雇佣大量的物 业管理人员，包括保安、清洁工、维修工等，而这些人员的工资和福利支出占据了物业管理费用的大部分。而通过外包，物业公司可以将这些人员的工资和福利支出转嫁给外包公司，从而降低了物业管理成本。 物业服务外包可以提高物业公司的盈利能力。由于物业服务外包可以降低物业 管理成本，物业公司可以将节省下来的费用用于其他方面，如提升服务质量、改善物业设施等。通过提升服务质量和改善物业设施，物业公司可以吸引更多的业主入住，从而增加物业收入，提高盈利能力。 二、管理效率 物业服务外包可以提高物业管理效率。传统的物业管理模式中，物业公司需要 自行组建和管理物业管理团队，这需要耗费大量的时间和精力。而通过外包，物业公司可以将管理工作交给专业的外包公司，从而减轻了自身的管理负担，提高了管理效率。 物业服务外包可以提升物业管理的专业水平。外包公司通常具有丰富的物业管 理经验和专业知识，能够为物业公司提供更专业、更高效的管理服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供定制化的管理方案，从而更好地满足物业公司的需求。 三、服务质量
物业服务外包可以提升物业服务质量。外包公司通常具有更专业的服务团队和 更完善的服务流程，能够提供更高质量的物业服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供全方位的服务，包括保安巡逻、环境清洁、设备维修等，从而提升了物业服务的综合质量。 物业服务外包可以提升业主满意度。通过外包，物业公司可以提供更优质的物 业服务，满足业主的需求，增强业主对物业公司的信任和满意度。业主满意度的提升不仅可以增加物业公司的声誉和口碑，还可以促进业主的长期居住，稳定物业收入。 然而，物业服务外包也存在一些不足之处。 一、信息安全风险 物业服务外包可能面临信息安全风险。外包公司需要获取物业公司的大量信息，包括业主信息、物业设施信息等。如果外包公司的信息安全措施不到位，可能导致业主信息泄露、物业设施遭受破坏等问题。 二、服务质量控制难度 物业服务外包可能存在服务质量控制难度。外包公司的服务质量可能不如物业 公司自行管理时的水平，物业公司需要加强对外包公司的监督和管理，以确保服务质量得到保障。 综上所述，物业服务外包在降低成本、提高效率、提升服务质量等方面具有诸 多优势。然而，也需要注意信息安全风险和服务质量控制难度等问题。物业公司在选择外包时应慎重考虑，确保选择合适的外包公司，并加强对外包公司的监督和管理，以实现物业管理的优化和提升。
自营与外包物业项目的优劣势分析 随着城市规模的不断扩大和人口的增加，物业管理成为了一个重要的 行业。在物业管理行业中，自营和外包是两种常见的管理模式。本文将从 经济效益、专业能力、服务质量、风险控制和管理成本等方面对自营与外 包物业项目的优劣势进行分析。 一、经济效益 自营物业项目的经济效益主要体现在节约管理成本、提高收入和降低 物业费上。自营物业项目通过拥有和直接管理物业，可以通过精细的管理 来降低成本，同时实现更高效的收入，提高物业价值。而外包物业项目则 以合同约定的价格进行服务，一般比自营项目的管理费用更低。但外包物 业项目在增值服务的方面可能不如自营项目灵活，对于产权单位而言，自 营物业项目在经济效益方面更具优势。 二、专业能力 自营物业项目由物业管理公司直接招聘和培训物业管理人员，使得项 目能够配备专业而熟悉具体物业的管理人员，提高专业能力。相比之下， 外包物业公司的管理人员由外包公司直接派遣，可能对于具体物业的了解 不够深入。然而，外包物业公司通常会有更多的项目经验和管理经验，并 且可以向物业公司提供更多的专业服务。 三、服务质量 自营物业项目通过自有的管理团队，可以更好地与业主进行沟通，了 解他们的需求，并及时解决问题。尤其是在紧急情况下，自营项目能够更 迅速地响应，并提供更快速和高质量的服务。而外包物业项目在服务质量 方面的优势在于他们通常有丰富的管理经验和更多的资源可以利用。然而，
外包物业公司对于各个小区之间的差异了解不够深入，可能无法提供个性化的服务和应对特殊情况。 四、风险控制 自营物业项目对于风险控制有较大的优势。由于自身直接参与管理，自营项目可以更好地控制和预防各种风险，如安全风险、资金风险等。相比之下，外包物业公司可能对物业经营的风险控制了解不够深入，无法提供同样的保障。而外包物业项目在风险分担方面更具优势，减轻了产权单位的风险。 五、管理成本 自营物业项目的管理成本相对较高。自营项目需要投入更多的人力、物力和财力进行管理。而外包物业公司通过规模化运营，可以降低管理成本，提高效益。在短期来看，外包物业项目的管理成本可能较低，但是在长期来看，自营物业项目在能够实现更高的物业价值和稳定的经济回报。 总之，自营和外包物业项目都有各自的优劣势。在选择承接物业管理项目时，产权单位应综合考虑自身的需求和情况，并进行评估，选择最适合的管理模式。
国有物业管理企业业务外包的优劣势及其定价模式 一、国内物业管理行业业务外包现状 业务外包又称资源外取，是将一此传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的。 高效的产品(服务)提供商。近年来，国内很多物管企业先后将其部分非核心的人力密 集型业务以外包)I式发包，以寻找相对更加专业的专业性公司为其提供服务，加以有效 的监控，从而达到提高服务质量。降木增效。进而提高企业核心竟争力的目的。到目前为止，几乎所有的物。管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。 二、物业管理企业业务外包的优劣势分析 随着我国城市化进程的不断推进和职工木身对于更高生活质量的追求，一此原处于偏远地区的大型国有企业逐步将其职工家属的生活基地向城市搬迁，或者是随着城市的发展，原先的工矿区已逐渐演变成为热闹的城市中。城市发展水平不断提高。城市功能的日渐细化，居民对于物业管理期望值的不断上升，而国企改革的深化过程同时也是对其社会化职能不断剥离的过程，这此现实因素不断催促着原先企业自建的物业公司在此过程中艰难转型，不仅要逐步树立起市场化意识，不再只简单考虑母公司应该给与多少的费用补贴以维护基地的止常运转，而是要更多的在保障物业服务质量的同时，实现自身的收支平衡乃至产生利润，以更多地达到减员增效。节支降木的目白勺。 (一)业务外包的优势规模化经营，降低运营成木。物业公司将保洁。保安。保绿及水 电运行维护等业务进行专业化外包后，在日常工作中只需配备少量管理人员从事物业服务的组织。监督及考核工作，用工人数大量减少，管理开支也大为减少。同时将专项业务外包有利于物业管理公司减少设备购置等固定资产投资，在财务管理上企业的固定费用大幅降低，可控费用占比逐渐增加，更容易进行成本控制。 专业化运行，提高服务质量。专业性服务公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势非常明显。比如专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法。训练方式和更为专业的保安设备器械，必将大大加强小区的治安防患能力;而专业的园林绿化公司，自身 已经拥有相当的技术专家和从事园林绿化的工人，无疑将使小区的养绿护绿水平得到较大的提升。 去芜存着，强化管理职能。原先麻雀虽小，为_脏俱全的物业公司通过陆续的业务外包，可以逐步从繁杂的专业化事务中摆脱出来，更专注于物业管理的组织。监督和协调，物业管理公司的职能变得简单，组织结构也得到精简，人员编制大幅缩减，从业人员向专业化发展。
物业安保、保洁外包建议及利弊分析 物业外包实质是更专业化，更细分工，是外包双方间的一种协作,是现阶段很多企业必走发展趋势。 第一：业务外包优势 1、通过业务外包可降低成本。第一将保安、保洁外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，包括服装、工作器材、人员住房、大型保洁工具等。第二通过保安、保洁业务外包，管理开支能耗将减少，特别是在人力资源管理方面的成本上。第三由于专业化分工所带来的高效率，这些外委供应商会承揽大量专项服务业务，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。（以现在售场人员为例分析，现阶段售场共有安保员7人3班制计算，我方成本为2000工资+600保险公积金+300伙食补助+200节假日年总奖+100元每月固定资产折旧费（服装费、执勤办公器具费、住房费等）合计成本为3200ⅹ7=22400元）外包成本分析（5人2班倒计算，所有日常开支不计4000元每人包干制，4000ⅹ5=20000元） 2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。专业的保安、保洁公司，（有较系统的保安、保洁员管理办法及训练方式，同时会按当今治安防范与保洁技能的需求在技防、人防及专业化上下功夫，按照规范的现代管理方式与服务协议之要求，这必将大大加强物业服务区的治安防患与保洁效果之能力，提高广大客户的舒适感和安全感）。 3、业务外包使管理相对简单化。物业公司通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者。物业公司不再向业主提供有形服务，而是提供间接服务、人文服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，这样物业公司的职能变得更为单一，组织结构也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。 4、外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。物业公司通过业务外包能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。
浅析物业外包的优劣性 近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商。最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。总体来说外包服务有以下优势。 一、物业管理外包的优势 1、降低经营成本。 其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。 其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。 其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备
方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。 总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。 2、业务外包可以有效地提高服务质量。 专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。 3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。 对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。 同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险
物业管理业务外包优劣的分析 物业管理业务外包指的是将企业或机构自行管理的物业管理工作委托 给专业的物业管理公司或服务提供商进行管理。这种方式在如今日渐发展 的物业管理市场中得到了广泛应用。本文将分析物业管理业务外包的优劣，以便企业或机构在决策时能够更好地权衡利弊。 首先，物业管理业务外包的优势在于专业化管理。物业管理是一项涉 及多方面知识和技能的综合性工作，需要掌握房地产管理、法律法规、维 修保养、消防安全等多个领域的专业知识。而物业管理公司通常有专业的 管理团队和技术人员，能够提供全面、专业的物业管理服务，确保物业得 到专业化的管理和维护，保障业主的权益。 其次，物业管理业务外包能够降低成本。物业管理涉及到人员、设备、维修保养、安全管理等多个方面的成本，如果企业或机构自行管理，需要 投入大量资源和人力来承担这些成本。而通过外包，企业或机构可以将管 理工作交由专业的物业管理公司来承担，节省人力资源和成本。物业管理 公司通常会规模化经营，拥有丰富的资源和采购渠道，能够实现规模效益，进一步降低成本。 第三，物业管理业务外包能够提高管理效率。物业管理涉及到日常维修、垃圾清理、保安巡逻等工作，这些工作需要实施合理的计划和调度， 协调各方资源的使用。物业管理公司一般会制定科学的管理流程和工作制度，并通过信息化的手段进行管理，能够提高工作效率，使管理工作更加 规范、高效。 另一方面，物业管理业务外包也存在一些劣势。首先是对公司控制力 的影响。如果企业或机构将物业管理业务外包，需要将一部分管理权力交
由物业管理公司，这对于企业来说可能会导致对物业运营的控制力下降。 同时，物业管理公司可能会为了自身利益而降低对于维护业主权益的考量。因此，在选择外包合作伙伴时，必须慎重选择，确保物业管理公司具备良 好的信誉和专业素质。 其次，物业管理业务外包也可能面临信息交流不畅、沟通障碍等问题。物业管理涉及到与业主和居民的沟通、协调工作，如果物业管理公司与业 主和居民之间的沟通不畅，可能会产生不必要的纠纷和矛盾，影响到整个 物业管理工作的进行。因此，在外包过程中，双方需要建立良好的沟通机 制和沟通渠道，保持及时的信息交流。 总结起来，物业管理业务外包具有专业化管理、降低成本、提高管理 效率的优势，但也存在对公司控制力的影响和信息交流不畅的劣势。企业 或机构在决策是否外包物业管理业务时，需要综合考虑各方面因素，并选 择合适的物业管理公司作为合作伙伴，以实现更好的效益和管理效果。
关于保洁、绿化外包的优劣势分析报告 一、公司现状 成都分公司目前在管项目有保洁、绿化在职人员共计：48 人。占公司总人数的36.3%。 二、保洁、绿化外包的优势 1、节约人工成本 目前保洁、绿化一年人工成本308.3万，占公司全年预算的24.7%。外包成本预估229.9万，一年可节约人工成本78.4万。 2、解决招聘困难 保洁流动量大、我司待遇偏低、常常缺编后不能及时补充。外包公司有自己的招聘渠道，拥有充足的人员储备，保障各个项目正常工作开展 3、保洁服务更专业 优质的保洁服务是每个企业所希望拥有的，但优质的服务离不开专业的管理。保洁工作细致繁琐，看着简单实际复杂需要专业的培训、丰富的经验、高效的管理、先进的设备等等这些都是只有专业公司才能做得到的，而一个非专业公司是很难完成的。 4、风险转移 用工风险对于每一个企业都是无时不在的，工伤、死亡、劳动纠纷等等随时都可能损害公司利益;影响公司发展。如果外包可以把这些风险转移给专业的第三方公司。 三、保洁、绿化外包的劣势
1、离职补偿金 保洁、绿化外包会涉及到离职补偿金问题，目前5年以上老员工10人，3年以上5年以内员工5人，1年以上3年以下员工6人，一年以内员工10人。如果提前30天通知解除劳动合同需支付离职补偿金约38.2万元。在不提前的条件下，还得额外支付1个月代通知金，合计金额约53.45万。 2、保洁、绿化控制权缺失 保洁、绿化人员外包就意味着保洁、绿化人员都不属于物业管理公司，包括一些机器、保洁设备以及材料，都是来自于保洁公司。这样就会造成物业管理公司缺失控制权，在一些人员的调动和机器设备的使用上都需要事先和外包公司就行商议，然后由外包公司去履行。公司和外包公司是通过签订合同来达成协议的，一旦面临着工作上较大变动的情况下，就必须双方重新商议合同来解决问题。 3、现场管控能力不强 因为机器设备和材料都是属于外包公司的，所以公司对这方面的管控能力不强。这样带来的后果就是部分外包公司会为了自身的利益，在满足合同规定的条件下，对一些材料的品牌和价格进行降低，甚至对保洁用品的使用量进行减少，以达到节约成本的目的。还有一些外包公司甚至会因为签订了别的合约，瞒着公司，在其不知情的情况下，将原本属于该地方的人力物力进行调动使用。
物业外包优劣势分析 物业外包是指将物业管理工作委托给专业的第三方公司来进行管理的方式。其优势和劣势如下： 优势： 1.专业化管理：物业外包公司通常拥有丰富的物业管理经验和专业知识，能够提供高效、专业的管理服务。他们了解最新的管理趋势和技术，能够及时采用先进的管理方法，提高物业管理效率。 2.成本控制：物业外包可以帮助物业所有者降低管理成本。外包公司可以根据物业所有者的需求制定合理的管理费用，避免了招聘、培训和管理人员的费用，降低了物业运营的成本。 3.提供全方位服务：物业外包公司能够提供综合的物业管理服务，包括物业设施的维护和保养、安全管理、保洁服务、绿化美化等。物业所有者只需与外包公司签订合同，就能够轻松享受到全方位的物业管理服务。 4.管理专业化：物业外包公司专业化的管理团队能够提供高质量的服务，使物业的管理更规范、更有序。他们能够及时解决出现的问题，为物业所有者提供全方位的支持和解决方案，提高物业价值。 劣势： 1.信息交流困难：物业外包会导致物业所有者与管理公司之间的信息交流存在困难。物业所有者需要经过管理公司才能了解物业的情况，而管理公司在处理问题时可能会出现延误或信息不全的情况。 2.维护和安全风险：物业外包公司的员工对物业的维护和安全负有责任，但在实际操作中可能存在监督和管理不到位的问题。物业所有者需要
对外包公司的工作进行监督和评估，以确保物业的维护和安全得到有效保障。 4.难以把控管理方向：外包公司的管理目标可能与物业所有者的目标 存在差异。物业所有者可能更加关注长期的发展与价值，而外包公司可能 更注重短期的经济效益。物业所有者需要与外包公司进行有效的沟通和协调，以确保管理方向的一致性。 总结起来，物业外包在提高管理水平、降低成本、提供全方位服务等 方面具有优势。然而，与物业外包相关的信息交流困难、维护和安全风险、服务质量不稳定以及管理方向难以把控等问题也需要物业所有者密切关注 和解决。因此，在决定是否进行物业外包时，物业所有者需要综合考虑各 项因素，并选择合适的外包公司来确保物业管理工作的顺利进行。
物业管理酬金制、包干制两种模式利弊分析 （物业管理中酬金制与包干制的评估） （一）物业服务费用酬金制 1、概念：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主或建设单位享有或者承担。 2、计提基数：物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。 3、特点：酬金制下，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，在北京市可以获得全额物业费不上税。物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。 （二）物业服务费用包干制 1、概念：物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 2、特点：包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。物业合同关系不稳定。物业管理企业自负盈亏、风险自担、结余归己；物业费与物业服务质量性价比矛盾越来越深，在北京市全额物业费上缴税费。（三）包干制与酬金制两种物业管理模式对比（1） 1、物业费权属 酬金制：归业主所有；支出不足或结余均由业主承担或享有 包干制：业主支付固定的物业费用，物业费归管理企业所有，盈亏归管理企业享有、承担2、物业费变动情况
酬金制：具有相对固定性，使用情况透明，随实际运作变动，在物业合同的规范内浮动。提取管理酬金是固定的 包干制：是固定的，不会因市场短期波动及运作情况而发生变化，其企业利润是变动的3、物业收费方式 酬金制：业主或建设单位以物业合同为准可自行收缴，也可以委托管理企业代收 包干制：由管理企业自收 4、会计主体 酬金制：是独立的合计主体，各物业管理项目应独立建账，独立核算 包干制：物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理可以独立核算，也可纳入企业统一管理 5、物业费收入 酬金制：对物业管理企业而言，物业收入仅限于该项目的物业管理酬金 包干制：物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业费 6、公共收益 酬金制：归业主所有，承担收益成本费用支出，按约定给物业管理企业计提酬金 包干制：属物业企业创收经营收入，计入利润 7、物业费公示项目 酬金制：1.物业支出共10项，第9项为管理酬金2.物业经营收入情况共2项，第2项为其他经营收入（停车服务费、租赁、有偿服务收入）3.物业经营收支余额，含3项，即a、上期收支总计结余 b、至本年收支累计结余 c、至本年末业主累计欠费 包干制：1.物业支出9项，无管理酬金2.物业经营收入只有第一项，无第二项3.物业经营收支余额仅一项：本年末累计收支余额 8、物业财务管理 酬金制：按物业合同规定业主或建设单位具有物业费核算权、使用监督权、物业服务决算审核权、酬金拨付权。物业费知情权透明，可信任。 包干制：受物业管理企业的行政管理和业务指导，主要分为独立核算和非独立核算两种形式。业主与建设单位无任何知情权、共同管理权，只有缴纳物业费的权利，严重无信任。 9、使用对象特征
我国物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。 物业管理的业务特点 中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。 从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。 企业业务外包存在的利弊 外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。 对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。 但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展；其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。 物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析 从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。 从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统、政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业公司，那就是一种转包的行为。但现在几乎所有的这类物业管理项目在招标过程中或物业合
物业管理外包的特点和发展的方向物业管理外包的特点和发展的方向 摘要：任何事物都有利害的两面性，物业管理外包也不例外。本文首先从降低成本、提高质量、满足业主需求、规避风险及提升竞争力等五方面阐述了物业管理外包的优势。其次，从质量难以控制、企业形象难以体现、服务时间滞后、协调管理难及其它一系列问题等方面阐述了物业管理外包的劣势。最后，分析了物业管理社会化、专业化、市场化的必然发展趋势。 关键词：物业管理外包发展 近十年来，业务外包，以合同的方式发包给专业性强的专业公司。到目前为止，油田物业服务处已开始将绿化、保洁、保安、餐饮、设备运行全部外包给专业性的公司经营。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务外包、称为市场力量的回归。这是发展物业管理这一现代服务业所要面对的。 一、物业管理外包的优势 第一，通过业务外包可以降低经营成本。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。其二，由于业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更进行成本控制。 第二，业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品(服务)质量。 第三，业务外包可以增加服务项目，最大限度地满足业主、物业使用人的消费需求。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求，而实际上物业管理企业自身服务能力是有限的.，只有通过业务外包，即资源外取才能得以解决。 第四，业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。 第五，物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。
物业外包管理的问题 物业外包管理的问题 随着中国经济的不断发展，城市化进程不断加快，由此导致的物业管理越来越具有挑战性。为了解决这些困难，出现了很多新的物业管理方式。其中最流行的一种是物业外包。物业外包指的是将物业管理交给外部专业的物业管理公司来完成。然而，这种模式也存在一些问题。 一、管理难度升高 物业外包管理的难点在于管理的一致性。由于外包方和业主委员会可能有不同的想法和目标，因此管理风格、服务标准、工作流程等方面需要慎重协调。特别是在物业转交管理权力的过程中，可能存在业主与外包公司之间的认知差异，导致本应是“畅通无阻”的管理变得困难重重。 二、人员培训难度大 外包公司的管理人员、管家等职业，可能因为物业类型、产品等不同，在相应服务上存在差异。外部物业管理公司的职业人员来到一个新的小区时，需要重新熟悉物业的管理规定和业务流程，才能更好地为居民提供服务。在这个过程中，尤其是在不同的物业使用规定、业主的诉求等方面，理解和自由行动的空间相对较小，也可能会面临人员需求方面的挑战。 三、负面信息传播很容易
物业外包的管理需求在不断增加，但是外包公司的管理过程的同时也面临着舆情问题。外包公司在向居民提供服务的过程中，若管理不到位可能会出现负面新闻或口碑，稍纵即发。这对外包公司来说是一种巨大的压力，这既是外包管理的一个风险，也是外包管理的难点。 四、服务标准需与业主日常理念相符 物业外包是一种第二次交互的过程，它需要更多的进展。在这个过程中，需要有一种符合业主日常理念和生活日常的服务标准。只有这样，在提供更好的物业管理服务的同时，更好的推动企业的发展。 总的来说，物业外包管理在全国各地得到了广泛的应用，其优点确实是不可忽视的。然而，物业外包管理也存在着一些问题和风险。如果能够合理地协调调配，这种管理方式将为我们创造更多的便利。
物业管理业务外包管理办法 随着城市化的快速发展和房地产市场的不断壮大，物业管理行业日益成为一个庞大且重要的产业。物业管理业务外包已成为一种广泛采用的管理方式，随着物业企业的规模扩大和需求的增加，物业管理业务外包的趋势将进一步增强。本文将介绍“物业管理业务外包管理办法”。 一、物业管理业务外包的定义和背景 物业管理业务外包，即指物业管理服务由专门的第三方企业来承接和执行，物业企业委托外部合作伙伴完成物业管理工作。外包的服务范围一般包括保安、清洁、绿化、维修、保险、咨询等多个方面。 目前，物业管理行业的外包业务已经趋向成熟，获得了政府和市场的大力支持。外包能有效的提升企业的核心竞争力和增强物业企业在市场中的商业优势。同时，外包能够为企业节约物业管理成本，有效地解决企业在物业管理方面的压力和问题。 二、物业管理业务外包的管理办法 1.选择合适的外包服务商 为保证物业管理业务外包的顺利进行，应该选择一家企业资质齐全、经济稳定、管理水平高等多方面因素都符合物业企业要求的外包服务商。同时，物业企业与外包服务商也应该签
订代理合同，合同内容应包含服务标准、服务价格、服务周期、服务保障等多方面条款的协议。 2.明确服务范围和工作标准 外包服务商应该考虑到物业企业的具体需求，为物业企业设定服务范围和工作标准。在此基础上，制定并实施相应的管理措施、制度和流程，确保提供高效、优质的物业管理服务。 3.建立服务投诉机制 为了方便居民对外包服务商提出的投诉和建议，物业企业应该建立健全的投诉机制，对居民的投诉和建议进行及时处理和回复。同时，外包服务商也应该对收到的投诉和建议进行认真记录并及时整改，以便提升服务水平和优化服务体验。 4.质量考核和绩效管理机制 物业企业应该根据外包服务商提供的服务情况和居民反馈意见，建立质量考核和绩效管理机制，对外包服务商的服务质量、服务态度、服务效率等方面进行考核评价，以此来查看服务商的水平和商业价值。 三、物业管理业务外包管理的优势和劣势 1.优势 （1）减少物业管理成本：外包能够为企业有效地节约管 理成本，提高企业的经济效益。 （2）提高服务质量：专业的外包服务商能够为企业提供 高效、优质的服务，保证业主和居民的生活质量。
物业管理外包服务方案 1. 简介 物业管理外包服务是近年来越来越受到欢迎的管理模式。 它是指物业服务公司为房地产开发商或业主委托管理房地产物业，通过合同约定管理职责、服务范围和服务标准等内容，对物业管理进行全面的金融、法律、技术和运营保障。 本文将从以下几个方面解析物业管理外包服务的实施方案：•外包服务的优势 •外包服务的种类 •外包服务的实施流程 •外包服务的管理方式 •外包服务成本的控制 2. 外包服务的优势 2.1 转移风险 借助物业管理外包服务，业主可将一些管理风险转移给其 它机构，减轻自己的风险承担负担，同时提高企业管理效率。 2.2 降低成本 企业自主管理的成本是非常高的，使用外部服务商来进行 管理，可以降低一部分的管理成本。 2.3 提升服务效率和管理水平 专业的物业服务公司拥有更高的技术、管理和服务能力， 可以提供更高效、更专业的物业管理服务和更先进的管理手段。 2.4 降低用工负担
物业管理是一个大的系统，需要涉及到许多岗位，如果全 部聘请员工，将使管理成本极高，且不易集中管理。而使用外部服务商，可以根据业主需求和管理规模，灵活调配人力资源，降低用工负担和用工风险。 3. 外包服务的种类 针对不同的物业类型和业主需求，物业管理外包服务可以 分为以下几种： 3.1 基础物业管理服务 基础物业管理服务是最基础的服务形式，包括管理公司建 议提供的最基础的物业管理服务，如保安、保洁、绿化、车位管理等。 3.2 管理规划咨询服务 管理规划咨询服务围绕着企业管理的规划和策略进行设计 与实施，具体服务包括管理目标设置、规划管理策略、人力资源规划等等。 3.3 物业维修保养服务 物业维修保养服务是围绕着小区内外的设施和建筑物的维 修保养服务进行的设计和实施，包括房屋维修、水电设施维修、环境卫生保养等。 3.4 物业安全检查服务 物业安全检查服务是针对物业安全方面的管理服务，主要 服务包括对物业借口设施、公共区域设施、水电设施等方面进行全方位的安全检查。 4. 外包服务的实施流程 物业管理外包服务实施流程的基本步骤如下：
物业公司物业外包管理办法 一、背景介绍 随着城市的发展以及住宅小区的增多，物业管理变得越来越重要。 为了提高物业服务质量和工作效率，许多物业公司开始采用物业外包 的方式来管理物业。物业外包是指将物业管理工作委托给专业的外包 公司进行管理。本文将探讨物业公司物业外包的管理办法。 二、物业外包的优势 1. 专业管理：物业外包公司通常有丰富的物业管理经验和专业知识，能够提供优质的物业管理服务。 2. 成本控制：物业外包可以根据实际需求调整资源和人员，实现成 本的合理控制。 3. 工作效率：物业外包公司有更高效的管理体系和工作流程，能够 提高物业管理的效率。 4. 风险分担：外包公司可以承担一定的法律风险和劳动关系风险， 减少物业公司的风险压力。 三、物业外包的管理原则 1. 选择合适的外包公司：物业公司应该充分考察和评估外包公司的 信誉、经验、管理水平和服务质量，选择与自身需求相匹配的外包合 作伙伴。
2. 签订明确的合同：物业公司与外包公司应签订合同，明确双方的权益和责任，合同应包括服务范围、服务质量、合同期限、费用结算等内容。 3. 监督与沟通：物业公司应建立起完善的监督机制，定期与外包公司进行沟通和协调，及时解决问题和提出改进建议。 4. 业务培训与转移：物业公司应提供必要的业务培训给外包公司，确保外包人员熟悉小区业务，同时需要将物业管理相关的资料和信息进行完整的交接。 5. 资金管理：物业公司应该建立起严密的财务管理机制，定期核对外包公司的费用结算，确保资金的合理使用和安全管理。 四、物业外包的注意事项 1. 保障服务质量：物业公司需要对外包公司的服务质量进行定期评估和监督，确保业主的权益得到保障。 2. 人员稳定性：物业外包过程中应注意确保人员的稳定性和工作连续性，避免频繁更换外包人员给业主带来不良影响。 3. 紧急情况应急处理：物业外包公司应建立起紧急情况应急处理机制，能够及时应对突发情况并通知物业公司进行配合工作。 4. 合作共赢：物业公司与外包公司应保持良好的沟通和合作关系，共同推动物业管理工作的开展，并根据实际情况进行业务上的创新和提升。