物业服务外包的利与弊分析
随着城市化进程的加快，物业管理成为城市发展的重要组成部分。然而，传统
的物业管理模式面临着人力成本高、管理效率低等问题。为了解决这些问题，物业服务外包逐渐兴起。本文将从经济效益、管理效率、服务质量等方面，对物业服务外包的利与弊进行分析。
一、经济效益
物业服务外包可以降低物业管理成本。传统的物业管理模式需要雇佣大量的物
业管理人员，包括保安、清洁工、维修工等，而这些人员的工资和福利支出占据了物业管理费用的大部分。而通过外包，物业公司可以将这些人员的工资和福利支出转嫁给外包公司，从而降低了物业管理成本。
物业服务外包可以提高物业公司的盈利能力。由于物业服务外包可以降低物业
管理成本，物业公司可以将节省下来的费用用于其他方面，如提升服务质量、改善物业设施等。通过提升服务质量和改善物业设施，物业公司可以吸引更多的业主入住，从而增加物业收入，提高盈利能力。
二、管理效率
物业服务外包可以提高物业管理效率。传统的物业管理模式中，物业公司需要
自行组建和管理物业管理团队，这需要耗费大量的时间和精力。而通过外包，物业公司可以将管理工作交给专业的外包公司，从而减轻了自身的管理负担，提高了管理效率。
物业服务外包可以提升物业管理的专业水平。外包公司通常具有丰富的物业管
理经验和专业知识，能够为物业公司提供更专业、更高效的管理服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供定制化的管理方案，从而更好地满足物业公司的需求。
三、服务质量
物业服务外包可以提升物业服务质量。外包公司通常具有更专业的服务团队和
更完善的服务流程，能够提供更高质量的物业服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供全方位的服务，包括保安巡逻、环境清洁、设备维修等，从而提升了物业服务的综合质量。
物业服务外包可以提升业主满意度。通过外包，物业公司可以提供更优质的物
业服务，满足业主的需求，增强业主对物业公司的信任和满意度。业主满意度的提升不仅可以增加物业公司的声誉和口碑，还可以促进业主的长期居住，稳定物业收入。
然而，物业服务外包也存在一些不足之处。
一、信息安全风险
物业服务外包可能面临信息安全风险。外包公司需要获取物业公司的大量信息，包括业主信息、物业设施信息等。如果外包公司的信息安全措施不到位，可能导致业主信息泄露、物业设施遭受破坏等问题。
二、服务质量控制难度
物业服务外包可能存在服务质量控制难度。外包公司的服务质量可能不如物业
公司自行管理时的水平，物业公司需要加强对外包公司的监督和管理，以确保服务质量得到保障。
综上所述，物业服务外包在降低成本、提高效率、提升服务质量等方面具有诸
多优势。然而，也需要注意信息安全风险和服务质量控制难度等问题。物业公司在选择外包时应慎重考虑，确保选择合适的外包公司，并加强对外包公司的监督和管理，以实现物业管理的优化和提升。
物业管理业务外包优劣的分析 引言 物业管理业务外包是指物业公司将自身的管理职能委托给专业的第三方服务提供商，以实现高效、专业的物业管理。在当前快节奏的社会中，物业管理业务外包在不断增长，但仍有一些人对其效果和影响持有疑虑。本文将对物业管理业务外包的优劣势进行分析，以期让人们更深入了解该行业。 优势分析 物业管理业务外包的优势主要表现在以下几个方面： 1. 专业化管理 由于物业管理外包公司专注于物业管理行业多年，拥有大量的人力资源和经验，能够提供高效、专业的服务。通过外包物业管理业务，企业可以获得专业的管理团队和技术支持，提高管理效率和服务质量。 2. 成本控制 物业管理外包可以帮助企业降低成本开支。外包公司通常具备比较规模化的运作能力，能够通过集中采购等方式降低成本。同时，外包公司还可以提供更灵活的合同方式，使企业能够根据需求调整服务规模，避免不必要的成本浪费。 3. 降低风险 物业管理业务外包可以帮助企业降低风险。外包公司通常具备丰富的法律知识和经验，能够为企业提供法律咨询和风险管理手段。此外，在合同中规定的服务指标和约束条款也能够保障企业的权益，减少潜在的风险。
4. 提升服务质量 外包公司通常拥有先进的技术设备和系统，可以提供更高效、更便捷的服务。物业管理外包可以借助信息化技术，实现楼宇设备的远程监控和故障排除，提高服务的响应速度和效果。此外，外包公司还能够通过专业的培训和绩效考核激励机制，提升员工的服务意识和质量。 5. 提供专业咨询与策划 外包公司通常积累了大量的物业管理经验，能够为企业提 供专业的咨询和策划服务。在物业运营中，外包公司可以通过规范的流程和操作，为企业提供有效的管理方案，并针对不同类型的物业提出个性化的解决方案，帮助企业实现可持续发展。 劣势分析 物业管理业务外包的劣势主要表现在以下几个方面： 1. 信息保密性 物业管理涉及大量的业务和客户信息，如未能妥善保护这 些信息，可能会导致信息泄漏和安全风险。一些企业对于将信息交给第三方保管持怀疑态度，担心其隐私权受到侵犯，这也是企业犹豫是否选择物业管理业务外包的原因之一。 2. 控制权削弱 物业管理业务外包将物业管理职能交给外部机构，企业自 身的控制权可能会受到削弱。外包公司制定的管理计划和流程可能不完全符合企业的要求和特点，导致管理效果和服务质量下降。此外，外包公司的经营状况和管理能力也可能在合作过程中发生变化，对企业的稳定性造成一定影响。
物业保洁外包的可行性报告 一、引言 物业保洁是指对建筑物、公共设施及其周边环境进行日常清洁、维护和管理的 工作。随着城市化进程的加快，物业保洁需求不断增加，传统的自营模式已经难以满足市场需求。因此，本报告旨在分析物业保洁外包的可行性，探讨外包模式的优势和挑战，并提出相应的建议。 二、外包模式的优势 1. 降低成本：通过外包物业保洁服务，企业可以避免投入大量资金购买设备、 培训员工和管理成本，从而降低运营成本。 2. 提高专业水平：外包服务商通常拥有丰富的经验和专业技能，能够提供高质 量的保洁服务，提高物业的整体形象和价值。 3. 灵活性和便利性：外包服务商可以根据物业的实际需求提供灵活的服务方案，包括定期保洁、临时清扫等，提供便利的服务体验。 4. 资源整合：外包可以将物业保洁与其他服务（如保安、绿化等）进行整合， 提供一站式解决方案，提高整体效率。 三、外包模式的挑战 1. 服务质量控制：外包服务的质量受到服务商的管理能力和员工素质的影响， 需要建立有效的监督机制，确保服务质量。 2. 安全风险：外包服务涉及到物业的安全和保密问题，需要与服务商建立合理 的保密协议和安全措施，防止信息泄露和安全事件发生。 3. 供应商选择难度：选择合适的外包服务商是关键，需要综合考虑服务商的信誉、经验、价格和服务质量等因素，进行全面评估和比较。
4. 内部员工抵触情绪：外包可能引发内部员工的不满和抵触情绪，需要进行充 分的沟通和解释，确保员工的参与和支持。 四、市场调研和案例分析 通过对市场调研和案例分析，我们发现物业保洁外包在各个城市和行业中已经 得到广泛应用。例如，在某大型商业综合体中，物业保洁外包方案有效提高了保洁服务质量，降低了维护成本。此外，一些物业管理公司也选择将保洁外包给专业的保洁服务商，以提高整体效率和专业水平。 五、可行性分析 1. 市场需求：根据市场调研数据，物业保洁市场需求稳定增长，预计未来几年 仍将保持良好的发展势头。 2. 成本效益：通过外包物业保洁服务，企业可以降低运营成本，提高效益。根 据数据统计，外包物业保洁平均可节省30%的成本。 3. 专业水平：外包服务商通常具备丰富的经验和专业技能，能够提供高质量的 保洁服务，提升物业形象和价值。 4. 风险控制：通过建立合理的合同和监督机制，可以降低服务质量和安全风险，确保外包服务的稳定性和可靠性。 六、建议 基于以上可行性分析，我们提出以下建议： 1. 选择合适的外包服务商：综合考虑服务商的信誉、经验、价格和服务质量等 因素，进行全面评估和比较，选择与企业需求相匹配的外包服务商。 2. 建立合理的合同和监督机制：与服务商签订明确的合同，明确服务内容、质 量标准、服务周期和费用等，建立有效的监督机制，确保服务质量和安全。
物业服务外包的利与弊分析 随着城市化进程的加快，物业管理成为城市发展的重要组成部分。然而，传统 的物业管理模式面临着人力成本高、管理效率低等问题。为了解决这些问题，物业服务外包逐渐兴起。本文将从经济效益、管理效率、服务质量等方面，对物业服务外包的利与弊进行分析。 一、经济效益 物业服务外包可以降低物业管理成本。传统的物业管理模式需要雇佣大量的物 业管理人员，包括保安、清洁工、维修工等，而这些人员的工资和福利支出占据了物业管理费用的大部分。而通过外包，物业公司可以将这些人员的工资和福利支出转嫁给外包公司，从而降低了物业管理成本。 物业服务外包可以提高物业公司的盈利能力。由于物业服务外包可以降低物业 管理成本，物业公司可以将节省下来的费用用于其他方面，如提升服务质量、改善物业设施等。通过提升服务质量和改善物业设施，物业公司可以吸引更多的业主入住，从而增加物业收入，提高盈利能力。 二、管理效率 物业服务外包可以提高物业管理效率。传统的物业管理模式中，物业公司需要 自行组建和管理物业管理团队，这需要耗费大量的时间和精力。而通过外包，物业公司可以将管理工作交给专业的外包公司，从而减轻了自身的管理负担，提高了管理效率。 物业服务外包可以提升物业管理的专业水平。外包公司通常具有丰富的物业管 理经验和专业知识，能够为物业公司提供更专业、更高效的管理服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供定制化的管理方案，从而更好地满足物业公司的需求。 三、服务质量
物业服务外包可以提升物业服务质量。外包公司通常具有更专业的服务团队和 更完善的服务流程，能够提供更高质量的物业服务。外包公司可以根据物业公司的需求，提供全方位的服务，包括保安巡逻、环境清洁、设备维修等，从而提升了物业服务的综合质量。 物业服务外包可以提升业主满意度。通过外包，物业公司可以提供更优质的物 业服务，满足业主的需求，增强业主对物业公司的信任和满意度。业主满意度的提升不仅可以增加物业公司的声誉和口碑，还可以促进业主的长期居住，稳定物业收入。 然而，物业服务外包也存在一些不足之处。 一、信息安全风险 物业服务外包可能面临信息安全风险。外包公司需要获取物业公司的大量信息，包括业主信息、物业设施信息等。如果外包公司的信息安全措施不到位，可能导致业主信息泄露、物业设施遭受破坏等问题。 二、服务质量控制难度 物业服务外包可能存在服务质量控制难度。外包公司的服务质量可能不如物业 公司自行管理时的水平，物业公司需要加强对外包公司的监督和管理，以确保服务质量得到保障。 综上所述，物业服务外包在降低成本、提高效率、提升服务质量等方面具有诸 多优势。然而，也需要注意信息安全风险和服务质量控制难度等问题。物业公司在选择外包时应慎重考虑，确保选择合适的外包公司，并加强对外包公司的监督和管理，以实现物业管理的优化和提升。
自营与外包物业项目的优劣势分析 随着城市规模的不断扩大和人口的增加，物业管理成为了一个重要的 行业。在物业管理行业中，自营和外包是两种常见的管理模式。本文将从 经济效益、专业能力、服务质量、风险控制和管理成本等方面对自营与外 包物业项目的优劣势进行分析。 一、经济效益 自营物业项目的经济效益主要体现在节约管理成本、提高收入和降低 物业费上。自营物业项目通过拥有和直接管理物业，可以通过精细的管理 来降低成本，同时实现更高效的收入，提高物业价值。而外包物业项目则 以合同约定的价格进行服务，一般比自营项目的管理费用更低。但外包物 业项目在增值服务的方面可能不如自营项目灵活，对于产权单位而言，自 营物业项目在经济效益方面更具优势。 二、专业能力 自营物业项目由物业管理公司直接招聘和培训物业管理人员，使得项 目能够配备专业而熟悉具体物业的管理人员，提高专业能力。相比之下， 外包物业公司的管理人员由外包公司直接派遣，可能对于具体物业的了解 不够深入。然而，外包物业公司通常会有更多的项目经验和管理经验，并 且可以向物业公司提供更多的专业服务。 三、服务质量 自营物业项目通过自有的管理团队，可以更好地与业主进行沟通，了 解他们的需求，并及时解决问题。尤其是在紧急情况下，自营项目能够更 迅速地响应，并提供更快速和高质量的服务。而外包物业项目在服务质量 方面的优势在于他们通常有丰富的管理经验和更多的资源可以利用。然而，
外包物业公司对于各个小区之间的差异了解不够深入，可能无法提供个性化的服务和应对特殊情况。 四、风险控制 自营物业项目对于风险控制有较大的优势。由于自身直接参与管理，自营项目可以更好地控制和预防各种风险，如安全风险、资金风险等。相比之下，外包物业公司可能对物业经营的风险控制了解不够深入，无法提供同样的保障。而外包物业项目在风险分担方面更具优势，减轻了产权单位的风险。 五、管理成本 自营物业项目的管理成本相对较高。自营项目需要投入更多的人力、物力和财力进行管理。而外包物业公司通过规模化运营，可以降低管理成本，提高效益。在短期来看，外包物业项目的管理成本可能较低，但是在长期来看，自营物业项目在能够实现更高的物业价值和稳定的经济回报。 总之，自营和外包物业项目都有各自的优劣势。在选择承接物业管理项目时，产权单位应综合考虑自身的需求和情况，并进行评估，选择最适合的管理模式。
国有物业管理企业业务外包的优劣势及其定价模式 一、国内物业管理行业业务外包现状 业务外包又称资源外取，是将一此传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的。 高效的产品(服务)提供商。近年来，国内很多物管企业先后将其部分非核心的人力密 集型业务以外包)I式发包，以寻找相对更加专业的专业性公司为其提供服务，加以有效 的监控，从而达到提高服务质量。降木增效。进而提高企业核心竟争力的目的。到目前为止，几乎所有的物。管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。 二、物业管理企业业务外包的优劣势分析 随着我国城市化进程的不断推进和职工木身对于更高生活质量的追求，一此原处于偏远地区的大型国有企业逐步将其职工家属的生活基地向城市搬迁，或者是随着城市的发展，原先的工矿区已逐渐演变成为热闹的城市中。城市发展水平不断提高。城市功能的日渐细化，居民对于物业管理期望值的不断上升，而国企改革的深化过程同时也是对其社会化职能不断剥离的过程，这此现实因素不断催促着原先企业自建的物业公司在此过程中艰难转型，不仅要逐步树立起市场化意识，不再只简单考虑母公司应该给与多少的费用补贴以维护基地的止常运转，而是要更多的在保障物业服务质量的同时，实现自身的收支平衡乃至产生利润，以更多地达到减员增效。节支降木的目白勺。 (一)业务外包的优势规模化经营，降低运营成木。物业公司将保洁。保安。保绿及水 电运行维护等业务进行专业化外包后，在日常工作中只需配备少量管理人员从事物业服务的组织。监督及考核工作，用工人数大量减少，管理开支也大为减少。同时将专项业务外包有利于物业管理公司减少设备购置等固定资产投资，在财务管理上企业的固定费用大幅降低，可控费用占比逐渐增加，更容易进行成本控制。 专业化运行，提高服务质量。专业性服务公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势非常明显。比如专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法。训练方式和更为专业的保安设备器械，必将大大加强小区的治安防患能力;而专业的园林绿化公司，自身 已经拥有相当的技术专家和从事园林绿化的工人，无疑将使小区的养绿护绿水平得到较大的提升。 去芜存着，强化管理职能。原先麻雀虽小，为_脏俱全的物业公司通过陆续的业务外包，可以逐步从繁杂的专业化事务中摆脱出来，更专注于物业管理的组织。监督和协调，物业管理公司的职能变得简单，组织结构也得到精简，人员编制大幅缩减，从业人员向专业化发展。
物业安保、保洁外包建议及利弊分析 物业外包实质是更专业化，更细分工，是外包双方间的一种协作,是现阶段很多企业必走发展趋势。 第一：业务外包优势 1、通过业务外包可降低成本。第一将保安、保洁外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，包括服装、工作器材、人员住房、大型保洁工具等。第二通过保安、保洁业务外包，管理开支能耗将减少，特别是在人力资源管理方面的成本上。第三由于专业化分工所带来的高效率，这些外委供应商会承揽大量专项服务业务，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。（以现在售场人员为例分析，现阶段售场共有安保员7人3班制计算，我方成本为2000工资+600保险公积金+300伙食补助+200节假日年总奖+100元每月固定资产折旧费（服装费、执勤办公器具费、住房费等）合计成本为3200ⅹ7=22400元）外包成本分析（5人2班倒计算，所有日常开支不计4000元每人包干制，4000ⅹ5=20000元） 2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。专业的保安、保洁公司，（有较系统的保安、保洁员管理办法及训练方式，同时会按当今治安防范与保洁技能的需求在技防、人防及专业化上下功夫，按照规范的现代管理方式与服务协议之要求，这必将大大加强物业服务区的治安防患与保洁效果之能力，提高广大客户的舒适感和安全感）。 3、业务外包使管理相对简单化。物业公司通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中脱离出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者。物业公司不再向业主提供有形服务，而是提供间接服务、人文服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，这样物业公司的职能变得更为单一，组织结构也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。 4、外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。物业公司通过业务外包能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。
浅析物业外包的优劣性 近十年来，业务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以加工的方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商。最初的外包仅仅涉及专用设备维修保养等领域，目前已经拓展到保安服务和保洁服务等领域。总体来说外包服务有以下优势。 一、物业管理外包的优势 1、降低经营成本。 其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。 其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。 其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备
方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。 总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。 2、业务外包可以有效地提高服务质量。 专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。 3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。 对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。 同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险
物业管理业务外包优劣的分析 物业管理业务外包指的是将企业或机构自行管理的物业管理工作委托 给专业的物业管理公司或服务提供商进行管理。这种方式在如今日渐发展 的物业管理市场中得到了广泛应用。本文将分析物业管理业务外包的优劣，以便企业或机构在决策时能够更好地权衡利弊。 首先，物业管理业务外包的优势在于专业化管理。物业管理是一项涉 及多方面知识和技能的综合性工作，需要掌握房地产管理、法律法规、维 修保养、消防安全等多个领域的专业知识。而物业管理公司通常有专业的 管理团队和技术人员，能够提供全面、专业的物业管理服务，确保物业得 到专业化的管理和维护，保障业主的权益。 其次，物业管理业务外包能够降低成本。物业管理涉及到人员、设备、维修保养、安全管理等多个方面的成本，如果企业或机构自行管理，需要 投入大量资源和人力来承担这些成本。而通过外包，企业或机构可以将管 理工作交由专业的物业管理公司来承担，节省人力资源和成本。物业管理 公司通常会规模化经营，拥有丰富的资源和采购渠道，能够实现规模效益，进一步降低成本。 第三，物业管理业务外包能够提高管理效率。物业管理涉及到日常维修、垃圾清理、保安巡逻等工作，这些工作需要实施合理的计划和调度， 协调各方资源的使用。物业管理公司一般会制定科学的管理流程和工作制度，并通过信息化的手段进行管理，能够提高工作效率，使管理工作更加 规范、高效。 另一方面，物业管理业务外包也存在一些劣势。首先是对公司控制力 的影响。如果企业或机构将物业管理业务外包，需要将一部分管理权力交
由物业管理公司，这对于企业来说可能会导致对物业运营的控制力下降。 同时，物业管理公司可能会为了自身利益而降低对于维护业主权益的考量。因此，在选择外包合作伙伴时，必须慎重选择，确保物业管理公司具备良 好的信誉和专业素质。 其次，物业管理业务外包也可能面临信息交流不畅、沟通障碍等问题。物业管理涉及到与业主和居民的沟通、协调工作，如果物业管理公司与业 主和居民之间的沟通不畅，可能会产生不必要的纠纷和矛盾，影响到整个 物业管理工作的进行。因此，在外包过程中，双方需要建立良好的沟通机 制和沟通渠道，保持及时的信息交流。 总结起来，物业管理业务外包具有专业化管理、降低成本、提高管理 效率的优势，但也存在对公司控制力的影响和信息交流不畅的劣势。企业 或机构在决策是否外包物业管理业务时，需要综合考虑各方面因素，并选 择合适的物业管理公司作为合作伙伴，以实现更好的效益和管理效果。
关于保洁、绿化外包的优劣势分析报告 一、公司现状 成都分公司目前在管项目有保洁、绿化在职人员共计：48 人。占公司总人数的36.3%。 二、保洁、绿化外包的优势 1、节约人工成本 目前保洁、绿化一年人工成本308.3万，占公司全年预算的24.7%。外包成本预估229.9万，一年可节约人工成本78.4万。 2、解决招聘困难 保洁流动量大、我司待遇偏低、常常缺编后不能及时补充。外包公司有自己的招聘渠道，拥有充足的人员储备，保障各个项目正常工作开展 3、保洁服务更专业 优质的保洁服务是每个企业所希望拥有的，但优质的服务离不开专业的管理。保洁工作细致繁琐，看着简单实际复杂需要专业的培训、丰富的经验、高效的管理、先进的设备等等这些都是只有专业公司才能做得到的，而一个非专业公司是很难完成的。 4、风险转移 用工风险对于每一个企业都是无时不在的，工伤、死亡、劳动纠纷等等随时都可能损害公司利益;影响公司发展。如果外包可以把这些风险转移给专业的第三方公司。 三、保洁、绿化外包的劣势
1、离职补偿金 保洁、绿化外包会涉及到离职补偿金问题，目前5年以上老员工10人，3年以上5年以内员工5人，1年以上3年以下员工6人，一年以内员工10人。如果提前30天通知解除劳动合同需支付离职补偿金约38.2万元。在不提前的条件下，还得额外支付1个月代通知金，合计金额约53.45万。 2、保洁、绿化控制权缺失 保洁、绿化人员外包就意味着保洁、绿化人员都不属于物业管理公司，包括一些机器、保洁设备以及材料，都是来自于保洁公司。这样就会造成物业管理公司缺失控制权，在一些人员的调动和机器设备的使用上都需要事先和外包公司就行商议，然后由外包公司去履行。公司和外包公司是通过签订合同来达成协议的，一旦面临着工作上较大变动的情况下，就必须双方重新商议合同来解决问题。 3、现场管控能力不强 因为机器设备和材料都是属于外包公司的，所以公司对这方面的管控能力不强。这样带来的后果就是部分外包公司会为了自身的利益，在满足合同规定的条件下，对一些材料的品牌和价格进行降低，甚至对保洁用品的使用量进行减少，以达到节约成本的目的。还有一些外包公司甚至会因为签订了别的合约，瞒着公司，在其不知情的情况下，将原本属于该地方的人力物力进行调动使用。
物业外包优劣势分析 物业外包是指将物业管理工作委托给专业的第三方公司来进行管理的方式。其优势和劣势如下： 优势： 1.专业化管理：物业外包公司通常拥有丰富的物业管理经验和专业知识，能够提供高效、专业的管理服务。他们了解最新的管理趋势和技术，能够及时采用先进的管理方法，提高物业管理效率。 2.成本控制：物业外包可以帮助物业所有者降低管理成本。外包公司可以根据物业所有者的需求制定合理的管理费用，避免了招聘、培训和管理人员的费用，降低了物业运营的成本。 3.提供全方位服务：物业外包公司能够提供综合的物业管理服务，包括物业设施的维护和保养、安全管理、保洁服务、绿化美化等。物业所有者只需与外包公司签订合同，就能够轻松享受到全方位的物业管理服务。 4.管理专业化：物业外包公司专业化的管理团队能够提供高质量的服务，使物业的管理更规范、更有序。他们能够及时解决出现的问题，为物业所有者提供全方位的支持和解决方案，提高物业价值。 劣势： 1.信息交流困难：物业外包会导致物业所有者与管理公司之间的信息交流存在困难。物业所有者需要经过管理公司才能了解物业的情况，而管理公司在处理问题时可能会出现延误或信息不全的情况。 2.维护和安全风险：物业外包公司的员工对物业的维护和安全负有责任，但在实际操作中可能存在监督和管理不到位的问题。物业所有者需要
对外包公司的工作进行监督和评估，以确保物业的维护和安全得到有效保障。 4.难以把控管理方向：外包公司的管理目标可能与物业所有者的目标 存在差异。物业所有者可能更加关注长期的发展与价值，而外包公司可能 更注重短期的经济效益。物业所有者需要与外包公司进行有效的沟通和协调，以确保管理方向的一致性。 总结起来，物业外包在提高管理水平、降低成本、提供全方位服务等 方面具有优势。然而，与物业外包相关的信息交流困难、维护和安全风险、服务质量不稳定以及管理方向难以把控等问题也需要物业所有者密切关注 和解决。因此，在决定是否进行物业外包时，物业所有者需要综合考虑各 项因素，并选择合适的外包公司来确保物业管理工作的顺利进行。
关于外包保洁的利弊分析 一、项目基本情况及存在的问题 ……项目保洁绿化消杀共有19个人（含营销配合人员），每个月的人工管理成本为58000元（2000*19），设备折旧、物料损耗约2000元，即每月保洁整体成本为60000元。目前项目交付区住宅面积为14万方，物业费价格为2元/月/平方，即每个月月饱和物业费收入为28万元，保洁占比21.43%，高于行业平均水平。非营销配合保洁（根据行业惯例，营销配合保洁人员费用应由营销部门承担）占比20%，同样高于行业平均水平。 目前项目保洁、绿化、消杀方面存在问题包括，纪律管理松散，人浮于事，工作效率极其低下，服务意识极其薄弱，作业方法不当，业务能力较低，生活垃圾清理不及时，绿化参差不齐，杂草从生，杂物随处可见，楼栋小广告较多，雨前后排水沟清扫检查不及时，消杀不及时导致蚊虫较多，本小区业主保洁员较多（4人），专业清洗工具不全。 二、行业情况 在物业管理行业中，万科、恒大、金地、金辉、长城、绿地、中海、佳兆业、复地、中水等物业公司普遍采取外包保洁的方式提供保洁服务；碧桂园、彩生活等少数物业公司采取自管保洁的方式提供保洁服务。 对于物业公司而言，做好保洁工作给业主们带来很好的印象，保洁是物业公司非核心但又很重要的工作内容，但是物业公司本身不是
主营保洁服务，处理起来也比较棘手，所以大部分物业公司选择将保洁外包给专业保洁的公司来提供服务。 三、外包保洁与自管保洁利弊分析 根据从上表内容，可以看出外包保洁优势明显，外包保洁的优点具体展开分析如下： 1.专业化水平较强。实现保洁工作的专业化，提高物业公司服务水平，服务单位小区的效果，让业主充分感受到物业公司的高质量服务，从而也提高了物业公司的整体实力与竞争力。 2.保洁开支减少。外包保洁方式，减少了因保洁人员较多而带来的管理混乱、管理成本增加、管理低效率低效果等现象；同时避免了自招保洁员素质不一、容易出乱、增加管理成本、造成人员资金浪费、服务达不到应有的保洁效果、给公司的形象带来负面影响等问题。 3.节省设备购置费用。外包保洁方式，减少保洁工作需要购买专业保洁设备采购成本、管理成本、维护成本等。
我国物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。 物业管理的业务特点 中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。 从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。 企业业务外包存在的利弊 外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。 对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。 但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展；其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。 物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析 从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。 从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统、政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业公司，那就是一种转包的行为。但现在几乎所有的这类物业管理项目在招标过程中或物业合
物业管理外包的特点和发展的方向物业管理外包的特点和发展的方向 摘要：任何事物都有利害的两面性，物业管理外包也不例外。本文首先从降低成本、提高质量、满足业主需求、规避风险及提升竞争力等五方面阐述了物业管理外包的优势。其次，从质量难以控制、企业形象难以体现、服务时间滞后、协调管理难及其它一系列问题等方面阐述了物业管理外包的劣势。最后，分析了物业管理社会化、专业化、市场化的必然发展趋势。 关键词：物业管理外包发展 近十年来，业务外包，以合同的方式发包给专业性强的专业公司。到目前为止，油田物业服务处已开始将绿化、保洁、保安、餐饮、设备运行全部外包给专业性的公司经营。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务外包、称为市场力量的回归。这是发展物业管理这一现代服务业所要面对的。 一、物业管理外包的优势 第一，通过业务外包可以降低经营成本。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。其二，由于业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更进行成本控制。 第二，业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品(服务)质量。 第三，业务外包可以增加服务项目，最大限度地满足业主、物业使用人的消费需求。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求，而实际上物业管理企业自身服务能力是有限的.，只有通过业务外包，即资源外取才能得以解决。 第四，业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。 第五，物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。
物业外包管理的问题 物业外包管理的问题 随着中国经济的不断发展，城市化进程不断加快，由此导致的物业管理越来越具有挑战性。为了解决这些困难，出现了很多新的物业管理方式。其中最流行的一种是物业外包。物业外包指的是将物业管理交给外部专业的物业管理公司来完成。然而，这种模式也存在一些问题。 一、管理难度升高 物业外包管理的难点在于管理的一致性。由于外包方和业主委员会可能有不同的想法和目标，因此管理风格、服务标准、工作流程等方面需要慎重协调。特别是在物业转交管理权力的过程中，可能存在业主与外包公司之间的认知差异，导致本应是“畅通无阻”的管理变得困难重重。 二、人员培训难度大 外包公司的管理人员、管家等职业，可能因为物业类型、产品等不同，在相应服务上存在差异。外部物业管理公司的职业人员来到一个新的小区时，需要重新熟悉物业的管理规定和业务流程，才能更好地为居民提供服务。在这个过程中，尤其是在不同的物业使用规定、业主的诉求等方面，理解和自由行动的空间相对较小，也可能会面临人员需求方面的挑战。 三、负面信息传播很容易
物业外包的管理需求在不断增加，但是外包公司的管理过程的同时也面临着舆情问题。外包公司在向居民提供服务的过程中，若管理不到位可能会出现负面新闻或口碑，稍纵即发。这对外包公司来说是一种巨大的压力，这既是外包管理的一个风险，也是外包管理的难点。 四、服务标准需与业主日常理念相符 物业外包是一种第二次交互的过程，它需要更多的进展。在这个过程中，需要有一种符合业主日常理念和生活日常的服务标准。只有这样，在提供更好的物业管理服务的同时，更好的推动企业的发展。 总的来说，物业外包管理在全国各地得到了广泛的应用，其优点确实是不可忽视的。然而，物业外包管理也存在着一些问题和风险。如果能够合理地协调调配，这种管理方式将为我们创造更多的便利。
物业催费外包利弊简析 作者：粟勤生 来源：《商情》2019年第43期 【摘要】物业催费是物业服务企业的常规工作也是企业的核心专项业务，将催费工作外包给第三方催费机构具有一定优势和可行性，但实践中也存在诸多风险和弊端，物业企业应慎重采用外包方式向欠费业主催交物业费。 【关键词】物业催费外包第三方催费机构风险 在物业管理活动中，物业服务企业普遍遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决此问题，物业服务企业想尽一切办法，投入了不少人力精力，有的企業甚至是全方位、全天候、全员参与投入到收费工作之中，反复向欠费业主游说、多次上门催缴，可以说个个身心疲惫、筋疲力尽，却收效甚微。这种物业市场形势逐步催生了一个新的外包业务---物业催费外包，即物业企业将业主欠费统一打包委托给一些律师事务所、催费平台、催债公司（以下统称“第三方催费机构”）等机构由其进行专门催收，然后按照物业费回收数额一定比例提成（一般为20-30%）给第三方催费机构作劳务报酬。由于这种催费方式节省人力物力且见效快，近年来更有蔓延之势，甚至一些知名品牌物业企业也纷纷效仿适用。 《物业管理条例》第39条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”催交物业费既是企业的一个常规工作，也是一项专项业务，物业企业将该项业务外包在法律上并无障碍，催费外包还存在以下优势和好处： 1.催费成本低、风险小 催费是一项繁重的业务工作，通过外包给第三方催费机构，物业企业可以少配或不配催费人员，能一定程度减少人员成本开支。同时，一般的催费外包合同均约定“先服务、后收费、只收有结果部分”的收费模式，能部分减轻物业企业的费用风险和负担。 2.催费专业化、流程熟 大部分第三方催费机构都有一套相对完整成熟的专业的催费流程和技巧，一般也都配备有相关法律从业人员甚至是律师团队作配合和支撑，利用专业团队进行统一催讨，一般都会取得一定的效果，还可以避免物业企业对欠费业主逐一催讨的繁琐过程，对物业企业来说可以节省时间和催讨的费用。
西丰公司运行分析及发展方向思考 重庆西丰物业管理有限公司 2012年7月13日
目录 一、国内物业管理行业的起源及发展方向3 二、西丰公司业务开展情况及财务状况3 （一）物业工程开展基本情况3 1、业务开展的范围、职责及模式3 2、与同行业企业在业务开展方面的对标4 （二）人力资源情况8 1、西丰公司人员构成情况8 2、西丰公司与其他同行业企业人力资源情况对标8 （三）财务状况10 1、收入构成情况10 2、成本构成情况11 3、2012年预算情况11 4、与同行业企业财务状况对标12 三、园区物业自管与外包的分析13 （一）整体外包操作模式14 （二）自身经营操作模式14 四、市内各园区物业管理情况15 五、分析及建议16 （一）西丰公司成立的必要性16 （二）西丰公司未来发展的构想建议17
一、国内物业管理行业的起源及发展方向 国内的物业管理起步较晚，从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。当时已经出现了代理出租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。 作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，经过几十年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡。目前，国内的物业管理发展趋势正朝着专业化方向延伸。 二、西丰公司业务开展情况及财务状况 （一）物业工程开展基本情况 1、业务开展的范围、职责及模式 西丰公司成立于2012年2月，承担了西永微电子产业园区部分自有楼宇的物业管理及服务工作，主要业态有写字楼、商业、厂房、仓库、公寓楼等（包括综合楼、研发楼、天街商业街、菁英公寓、临时公寓、西科公寓及商业、富康