浅谈物业公司的内部控
制
Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
浅谈物业管理公司的财务内部控制制度
摘要
财务内部控制制度，是为适应生产经营管理的需要而产生的，是现代企业内部管理
制度的一个重要组成部分。只要存在企业经济活动，就需要有相应的内部控制制度。
而物业管理作为新的朝阳产业，随着近30年来我国房地产也和城市经济建设的蓬勃发展，以及城市管理水平的提高，逐步成为提升城市管理和文明建设重要工作之一。不可否认，物业管理行业正成为我们生活中越来越熟悉的一个行业，也受到社会各界越来越多的重视，成为当今社会热门的行业之一。但随着我国社会主义市场经济的不断发展，法律法规相对滞后，同时由于市场机制的不完善、企业经营者自以为是的行为等因素，使得物业管理行业在高速发展的同时也面临着越来越多的问题。
本文以物业管理公司沧×公司为案例，主要采用叙述、分析的研究方法，对物业管理公司财务的特性、内部控制的概况进行了阐述。针对案例企业，分析了沧×公司在财务内部控制制度中发现的问题，并提出了个人的几点改进设想，期望能最大限度地发挥
“内部控制制度”的作用。
关键词：内部控制物业管理公司
Discusses the property management company's
finance internal control system shallowly
ABSTRACT
The finance internal control system, is needs to produce for the adaptation production operation management, is a modern enterprise internal management system's important component. So long as has the business economic activity, needs to have the corresponding internal control system.
But the property management takes the new sunrise industry, along with near for 30 year our country real estate also with the urban economy construction's vigorous development, as well as the city management level's enhancement, becomes gradually promotes the urban management and civilized construction important works one. Undeniably, the property management profession is becoming us to live a more and more familiar profession, also receives community more and more values, becomes now one of social popular professions. But along with our country socialist market economy unceasing development, laws and regulations relative lag, because simultaneously the market mechanism imperfect, the enterprise operators think oneself infallible factors and so on behavior, cause the property management profession also to face more and more questions while high speed development.
This article take the property management company 沧×company as a case, mainly uses the narration, the analysis research technique, to the property management corporate finance's characteristic, internal control's survey has carried on the elaboration. In view of the case
enterprise, has analyzed the 沧× company the question which discovered in the finance internal control system, and proposed individual several improvement tentative plan, expected can maximum limit display “the internal control system” function.
Key word: Internal control; Property management company
目录
目录 (3)
第1章
第6章
第1章绪论
内部控制是衡量现代企业管理的重要标志，通过实践得出的结论是：得控则强、失控则弱、无控则乱。新修订的《会计法》十分强调企业内部控制制度的建设问题。单位内部会计监督的执行，靠的就是内部控制，企业经营失败、会计信息失真及不守法经营
在很大程度上都可归结为企业内部控制的缺失或失效。所以，研究企业内部控制的理论与实务就成了最紧迫的课题之一。
随着时代跨入21世纪，物业作为专业化的管理，其内容将不断更新，延伸与扩大。物业企业财务管理应更加精细化，才能适应形势发展的需要，近几年，随着房地产开发量的不断扩大，使许多独立核算物业管理公司都管理着许多相对独立的物业小区，在日常管理上，这些小区均要求对人员、物资、财务的相对独立管理，既一级管理下的二级管理，因此为维护物业产权人的利益，每个小区各自成立了产委人委员会。因此，为充分发挥会计核算作用，提高核算质量，正确的记录和反映资金流动和经营成果，更好地为公司的经营发展和产权人服务，进行会计核算体制改革。现就一年来的工作实际，针对物业管理公司的成本控制进行了一些探讨，并加以总结和同行们商榷。
第2章概述物业管理公司财务的特性
物业管理企业的经营范围非常广泛，一般包括商住楼、写字楼、高级公寓和一般住宅小区的基建、施工、餐饮、商业、维修、安全保卫等诸多领域。虽然经过30多年的市场培育，物业管理业发展迅速，并且初步建立物业管理体制，但由于诸多因素的影响，目前我国物业管理行业的市场尚未成熟，仍处于起步阶段。因此，我国物业管理公司应以企业化、专业化、社会化、制度化为要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转、自我发展、自我完善”的信条，形成是一个经营型的经济实体。
物业管理公司的特点
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理英文一般为“property management”，意思是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业所有人的房屋及其设备、市政公用设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌蹬管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。我国《物业管理条例》规定：物业管理，是指业务通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。所以物业管理具有服务性，物业管理公司也应具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
(1)物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场
竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
(2)物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
(3)物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
物业管理公司财务管理的特性
物业管理公司财务管理是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益、豁达收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。
2.2.1物业管理公司财务管理的特点
由于物业管理公司的特点，物业管理公司财务管理也有着与其他行业不同的特点，分以下五个方面：
(1)遵循合执行的财务法规不同
物业管理公司在统一遵循国家的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度的基础上，还需按照《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规定，进行会计核算、提供会计信息。
(2)非流动负债核算内容和范围不同
物业管理企业非流动负债的核算内容除了长期借款、应付债券和其他长期应付款外，还增设了代管基金等。代管基金是指物业管理公司接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金。该款项为专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
(3)成本、费用核算内容和范围不同
物业管理公司的成本、费用是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。物业管理公司营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业直接支付从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费包括企业在管理管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、低值易耗品、包装物等；间接费用则包括企业所住物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。
(4)营业收入核算内容和范围不同
营业收入是指物业管理公司从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入。其中：主营业务收入是指企业在从事物业管理的活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入；其他业务收入是指企业从事主营业务意外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
(5)财务报告报送范围不同
物业管理企业对外财务报告除国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。
2.2.2物业管理公司财务管理的机构设置
物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同，但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少，以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构，配备人员。由于财务管理不同于一般管理，基本岗位不随内容的多少来决定，因此根据财务管理的特点，物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。物业管理公司财务部门的岗位设置如图1所示：
图1 物业管理公司财务部门岗位设置
2.2.3物业管理公司财务管理的作用
(1)保证科学合理地进行资金的运作
资金管理是物业管理公司财务管理的核心内容。资金管理首先是合理筹集资金。物业管理公司要考虑银行贷款利率的变化趋势，合理安排短期借款和长期借款之间的结构，在保证资金需求的条件下降低资金成本。大型物业管理公司筹资时，应充分考虑各个下属公司之间资金余缺，可充分利用其闲置资金。其次是合理使用资金。物业管理公司资金管理最好的办法是实施集权式管理，这样不仅可以避免出现资金使用散乱的现象，而可以利用闲散资金进行对外投资等谋求资金的短期收益。物业管理公司对资金使用的控制，一方面可以通过公司财务部门集中进行公司货款结算以及企业内部的资金挑
拨；另一方面通过编制报表，加强对各下属公司现金流出的日常监控，达到节约使用资金的目的。
(2)对公司财务做出预测及计划
在市场经济体制下，顺应全球一体化的发展方向，物业管理公司在瞬息万变的市场中必须抓住机遇，驾驭市场，制定出可行的经营目标，这就对财务预测提出了更高的要求。它不仅式过去传统、简单的成本、利润预测，还应包括产品开发和技术改造项目可行性预测、资金运作的整体预测，为企业经营者调整产业结构，进行科学的经营决策提纲可靠的依据。
(3)便于物业管理公司进行财务控制与检查
健全完善的财务控制包含全方位的财务控制系统和多元的财务监督措施，即必须渗透到公司组织的各个层次、业务全过程，覆盖公司所有部门与下属公司的岗位和员工。它既有结果控制措施，更有原因控制、过程控制措施与策略，并能充分提现集权与分权体制的结合。财务检查是以核算资料为主要依据，对物业企业经济活动和财务收支的合理性。合法性和有效性进行的检查，是实现财务监督的主要手段。进行财务检查，主要是检查国家财经制度、财经纪律的执行情况。
第3章对内部控制的理解
什么是内部控制
内部控制是形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化和系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系。内部控制按其控制的目的不同，可以分为会计控制和管理控制。会计控制是与保护财产物资的安全性、会计信息的真实性和完整性以及财务活动的合法性有关的控制；管理控制是指与保证经营方针、决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性、效率性、效果性以及经营目标的实现有关的控制。会计控制与管理控制并不是相互排斥、互不相容的，有些控制措施既可以用于会计控制，也可用于管理控制。
内部控制的目标是确保单位经营活动的效率性和效果性、资产的安全性、经济信息和财务报告的可靠性。其主要作用：一是有助于管理层实现经营方针和目标；二是保护单位各项资产的安全和完整，防止资产流失；三是保证业务经营信息和财务会计资料的真实性和完整性。除此之外，保证单位内财务活动的合法性也是内部控制的目标。
良好的内部控制虽然能够达到上述目标，但无论内部控制的设计和运行多么完善，它都无法消除其本身所固有的局限。这种局限性也必须明了并加预防。主要表现为：（1）受成本效益原则的局限；（2）如果负有不同责任的职员忽视控制程序、错误判断、甚至相互勾结、内外串通舞弊等，往往导致内部控制失灵；（3）管理人员滥用职权，逾越控制，对设置或实施的内部控制不予理睬，也会使建立的内部控制形同虚设。
内部控制应遵循的原则
(1)合法性原则。就是指企业必须以国家的法律法规为准绳，在国家的规章制度范围内，制定本企业切实可行的财务内控制度。这是企业建立内控制度体系的基础。在大量的违法违规的企业中，一方面是因为不依法办事，另一方面更重要的是因为企业财务内控制度本身就脱离了国家的规章制度，任意枉为，最后给国家给企业造成了损失，给社会带来了不良影响。
(2)整体性原则。就是指企业的财务内控制度必须充分涉及到企业财务会计工作的各个方面的控制，它既要符合企业的长期规划，又要注重企业的短期目标，还要与企业的其他内控制度相互协调。我们在工作中通常存在着很多局限性或“近视症”，往往就事论事，仅从财务单方面出发考虑问题，结果顾此失彼，与其他内控制度执行相互矛盾，或不受广大干部职工的理解，而造成制度的“名存实亡”。因此，在建立财务内控制度体系时应把握全局，注重企业的整体实施效果。
(3)针对性原则。是指内控制度的建立要根据企业的实际情况，针对企业财务会计工作中的薄弱环节，针对企业容易出现错误的细节，制定企业切实有效的内控制度，将各个环节和细节加以有效控制，以提高企业的财务会计水平。目前我们很多企业没有一套根据企业实际制定的财务会计制度与规范，从而造成会计工作薄弱，财务管理混乱。
(4)一贯性原则。就是指企业的财务内控制度必须具有连续性和一致性，不能朝令夕致，随时变动，否则就无法贯彻执行。我们在制定企业财务内控制度时，要高度重视这一点，要力求制度尽可能连续，保证会计工作的严肃性。
(5)适应性原则。指企业财务内控制度应根据企业变化了的情况及财务会计专业的发展及社会发展状况及时补充企业的财务内控制度。适应性可分为两个方面，一方面是对外部的适应性，另一方面是对企业内部的适应。外部适应性是指企业的财务内控制度要适应国家的宏观经济发展，产业的发展和对企业竞争对手机制的适应。而内部适应性是指要适应企业本身的战略规划、发展规模和企业的现状。企业要把握这两个方面，制定适时适用的财务内控制度，并将企业财务会计水平向更高、更好的方向发展。
内部控制的基本形式
内部控制的基本形式主要有：组织规划控制、授权批准控制、预算控制、实物控制、成本控制、风险控制和审计控制。
(1)组织规划控制。
根据内部控制的要求，单位在确定和完善组织结构的过程中，应当遵循不相容职务相分离的原则、所谓不相容职务，是指那些如果由一个人或一个部门担任，既可能弄虚作假，又能够自己掩盖其舞弊行为的职务。单位的经济活动通常可以划分为五个步骤：即授权、签发、核准、执行和记录。一般情况下，如果上述每一步骤由相对独立的人员（或部门）实施，就能够保证不相容职务的分离，便于内部控制作用的发挥。而组织规划控制主要包括两个方面：
1)不相容职务的分离。如会计工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。应当加以分离的职务通常有：授权进行某项经济业务的职务要分离；执行某项经济业务的职务与审核该项业务的职务要分离；执行某项经济业务的职务与记录该项业务的职务要分离；保管某项财产的职务与记录该项财产的职务要分离等等。不相容职务分离是基于这样的假设，即两个人无意识同犯一个错误的可能性很小，而一个人舞弊的可能性要大于两个人。如果突破这个假设，不相容职务的分离就不能起到控制作用。
2)组织机构的相互控制。一个单位根据经济活动的需要而分设不同的部门和机构，其组织机构的设置和职责分工应体现相互控制的要求。具体要求是：各组织机构的职责权限必须得到授权，并保证在授权范围内的职权不受外界干预；每类经济业务在运行中必须经过不同的部门并保证在有关部门进行相互检查；在对每项经济业务的检查中，检查者不应从属于被检查者，以保证被检查出的问题得以迅速解决。
(2)授权批准控制。
授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制。单位内部某个部门或某个职员在处理经济业务时，必须经过授权批准才能进行，否则就无权审批。授权批准控制可以保证单位既定方针的执行和限制滥用职权。授权批准有一般授权和特定授权两种形式：一般授权是对办理一般经济业务时权利等级和批准条件的规定，通常在单位的内部控制中予以明确；特别授权是对特别经济业务处理的权利等级和批准条件的规定，如当某项经济业务的数额超过某部门的批准权限时，只有经过特定授权批准才能处理。授权批准控制的基本要求是：首先，要明确一般授权与特定授权的界限和责任；其次，要明确每类经济业务的授权批准程序；再次，要建立必要的检查制度，以保证经授权后所处理的经济业务的工作质量。
当前一些单位实行领导“一支笔”审批的做法，这与内部控制的原则和要求不一致，应当改革。实践证明，权利应受到制约，失去制约的权利极易导致腐败的滋生。
(3)预算控制。
预算控制是内部控制的一个重要方面，包括筹资、融资、采购、生产、销售、投资、管理等经营活动的全过程。对单位各项经济业务编制详细的预算和计划，并通过授权，由有关部门对预算或计划的执行情况进行控制，其基本要求是：第一，所编制预算必须体现单位的经营管理目标，并明确责任。第二，预算在执行中，应当允许经过授权批准对预算进行调整，以便预算更加切合实际。第三，应当及时或定期反馈预算的执行情况。
(4)实物资产控制。
实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种，这是对单位实物资产安全采取的控制措施。主要有两条：
第一，限制接近，以严格控制对实物资产及与实物资产有关的文件的接触，如现金、银行存款、有价证券和存货等，除出纳人员和仓库保管人员外，其他人员则限制接触，以保证资产的安全。
第二，定期进行实物资产清查，保证实物资产实有数量与账面记载相符，如账实不符，应查明原因，及时处理。除上述外，实物资产控制从广义上说，还包括对实物资产的采购、保管、发货及销售全过程进行控制。
(5)成本控制。
现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种。粗放型成本控制，是指在生产技术、产品工艺不变的情况下，单纯依靠减少耗用材料，合理下料来降低成本的成本控制法；集约型成本控制，是指依靠提高技术水平来改善生产技术、产品工艺，从而降低成本的控制法。这两种方法结合起来，就是现代成本控制。
1)粗放型成本控制。这种成本控制是从原材料的采购到产品的最终售出，贯穿始终，是一种最基本最主要的控制方法。主要分三类：
第一，原材料采购的成本控制。对大宗常用材料一般采取公开招标法或择优厂家直接采购。
第二，材料使用的成本控制。一般有两种方法：一是目标成本控制法，它通过“目标成本=目标售价-目标利润”来求得，这是采用成本否决法来控制成本。二是作业成本控制法，它通过对各种不同作业及成本动因的分析、成本及费用的归集，不仅更加合理真实地计算成本，还有利于找出收入与成本不配比或仅有投入无收益的原因，这样能在很大程度上降低成本。
第三，产品销售的成本控制。主要是宣传成本控制，值得注意的是，广告效应只能起到促销作用，产品质量才是用户信赖的基础。
2)集约型成本控制。又可分为两类：一是通过改善生产技术来降低成本控制。改善生产技术的方法很多。二是通过产品工艺的改善来降低成本的成本控制。集约成本控制有赖于智力成果，它能使成果带来超额利润。
(6)风险控制。
风险一般是指某一行动的结果具有变动性，与风险相联的另一个概念是不确定性。人们事先只知道采取某种行动可能形成的结果，但不知道它们出现的概率，或两者都不知道，而只能作粗略的估计。例如，企业投资一个新项目，事先只能肯定该项目成功或失败两种可能。但不会知道这两种后果出现可能性的大小。经营决策一般都是在不确定的情况下作出的。在实际工作中，某一行动的结果具有多种可能而不肯定，就叫风险；反之如某一行动的结果很肯定，就叫没有风险。风险控制就是尽可能地防止和避免出现不利的结果。风险按其形成的原因一般可分为经营风险和财务风险两类：
1)经营风险。经营风险是指因生产经营方面的原因给企业盈利带来的不确定性。由于企业生产经营的许多方面都会受到来源于企业外部和内部诸多因素的影响，因此具有
很大的不确定性，而这些不确定性，会引起企业的利润或利润率的高低变化，从而给企业带来风险。经营风险变化情况来源于企业外部，尽管如此，企业仍应采用有效的内控措施加以防范。
2)财务风险。财务风险又称筹资风险，是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。企业举债经营，全部资金中除自有资金外还有一部分借入资金，这会对企业自有资金的盈利能力造成影响；同时，借入资金需还本付息，一旦无力偿还到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。当企业息税前资金利润率高于借入资金利息率时，使用借入资金获得利润除了补偿利息外还有剩余，因而使自有资金利润率提高。但是，若企业息税资金利润率低于借入资金利润率，这时，使用借入资金获得的利润还不够支付利息，还需要动用自有资金的一部分利润来支付利息，从而使自有资金利润降低，使企业发生亏损，甚至招致破产的危险。这种风险即为筹资风险。这种风险程度的大小受借入资金对自有资金比例的影响，借入资金比例越大，风险程度随之增大，借入资金比例越小，风险程度也随之减少。对财务风险的控制，关键是要保证有一个合理的资金结构，维持适当的负债水平，既要充分利用举债经营这一手获取财务杠杆收益，提高自有资金盈利能力；同时要注意防止过度举债而引起财务风险的增大，这是企业内部控制的重要环节，必须采取必要的措施防范筹资风险。
(7)审计控制。
审计控制主要是指内部审计，内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计，既是内部控制的一个组成部分，又是内部控制的一种特殊形式。内部审计是在一个组织内部对各种经营活动与控制系统的独立评价，以确定既定政策的程序是否贯彻，建立的标准是否遵循资源的利用、是否合理有效、以及单位的目标是否达到。内部审计的内容十分广泛，一般包括内部财务审计和内部经营管理审计。内部审计对会计资料的监督、审查，不仅是内部控制的有效手段，也是保证会计资料真实、完整的重要措施。根据内部控制的基本原理和我国会计工作实际情况，新《会计法》规定，各单位应当在内部会计监督制度中明确“对会计资料定期进行内部审计的办法和程序”，以使内部审计机构或内部审计人员对会计资料的审计工作制度化和程序化。
除上述七项内部控制外，还有文件记录控制、业绩控制和职工素质控制等方式。
第4章结合沧×公司案例谈物业管理公司的内部控制
物业管理公司的内部控制要素、结构
内部控制的内容，归恨结底是由基本要素组成的。这些要素及其构成方式，决定着内部控制的内容与形式。主要包括控制环境、会计系统和控制程序三个方面：
(1)控制环境
控制环境指对建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度、认识和行动。控制环境提供企业纪律与架构，塑造企业文化，并
影响企业员工的控制意识，是所有其它内部控制组成要素的基础。控制环境的因素具体包括：诚信的原则和道德价值观、评定员工的能力、董事会和审计委员会、管理哲学和经营风格、组织结构、责任的分配与授权、人力资源政策及实务。
(2)会计系统
会计系统指单位建立的会计核算和会计监督的业务活动方法和程序。有效的会计系统应当做到：
1）确认并记录所有真实的经济业务，及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务作出适当的分类。
2）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值。
3）确定经济业务发生的时间，以便将经济业务记录在适当的会计期间。
4）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项。
(3)控制程序
控制程序指管理者在整个经营管理过程中所制定的方针和程序，用以保证达到一定的目的。具体包括：
1)风险评估。每个企业都面临来自内部和外部的不同风险，这些风险都必须加以评估。评估风险的先决条件，是制定目标。风险评估就是分析和辨认实现所定目标可能发生的风险。具体包括：目标、风险、环境变化后的管理等等。
2)控制活动。企业管理阶层辩识风险，继之应针对这种风险发出必要的指令。控制活动，是确保管理阶层的指令得以执行的政策及程序，如核准、授权、验证、调节、复核营业绩效、保障资产安全及职务分工等。控制活动在企业内的各个阶层和职能之间都会出现，这主要包括：高层经理人员对企业绩效进行分析、直接部门管理、对信息处理的控制、实体控制、绩效指标的比较、分工。
3)信息与沟通。企业在其经营过程中，需按某种形式辨识、取得确切的信息，并进行沟通，以使员工能够履行其责任。信息系统不仅处理企业内部所产生的信息，同时也处理与外部的事项、活动及环境等有关的信息。企业所有员工必须从最高管理阶层清楚地获取承担控制责任的信息，而且必须有向上级部门沟通重要信息的方法，并对外界顾客、供应商、政府主管机关和股东等做有效的沟通。主要包括：信息系统、沟通。
4)监控。内部控制系统需要被监控。监控是由适当的人员，在适当及时的基础下，评估控制的设计和运作情况的过程。监控活动由持续监控、个别评估所组成，其可确保企业内部控制能持续有效的运作。具体包括：持续的监控活动、个别评估、报告缺陷
物业管理公司的内部控制现状和存在的主要问题
4.2.1内部控制制度不完善
主要表现在组织机构职责权限界定不清、不相容职务未能分离等方面，存在管理死角，致使假权调拨、转移资金等行为有隙可乘；在物资采购、基建项目发包等领域相继
发生这样或那样的问题甚至案件。有些管理人员自以为是，凌驾于内部控制之上，不按照既定的制度和程序行事，使制定的控制制度形同虚设。
4.2.2预算管理不完善，管理水平有待提高
目前，大部分企业预算存在这么三个方面的问题：一是财政布置的部门预算与企业内部综合预算无论是编制时间还是编制范围都不一致，需做两次预算。二是预算的执行上，没有建立相应的跟踪、分析和评价制度，对各部门的各项预算经费难以做出准确、具体的分析评价，对资金的使用效益也难以正确、完整的评价，目前，基本上只进行基本的、总括的分析评价。三是预算执行中还存在预算内容不实、预算约束不强和预算执行不了的情况。
4.2.3审计开展困难重重，效果不理想
主要表现在两个方面：一是“先离后审，审任脱节”。在实际工作中，一般都是离任后，才委托审计部门进行审计，这种事后审计，使审计工作陷于被动。未经审计，照样可以升职。对查出的问题也不好处理，审计结论难以落实，审计容易走过场，起不到威慑作用，使任期经济责任审计显得无足轻重。二是经济责任划分困难，特别是任期经济责任难以界定，因此难以做出准确的审计评价。
第5章根据沧×公司情况设想几个内部控制措施
完善企业的控制环境
首先应注意企业内部控制环境的建设。控制环境是指对建立、加强或削弱特定政策、程序及其效率产生影响的各种因素。它是一种氛围，塑造企业文化，影响企业员工的控制意识，影响企业内部各成员实施控制的自觉性，决定其他控制要素能否发挥作用，是内部控制其他要素作用的基础。控制环境直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业经营目标及整体战略目标的实现。影响控制环境的因素是多方面的，应从多角度入手：
(1)从企业管理者入手提高职工的素质。
内部控制受企业的董事会、管理阶层及其他员工影响，透过企业之内的人所做的行为及所说的话而完成。只有人才可能制定企业的目标，并设置控制的机制。反过来，内部控制影响着人的行动。因此，企业中人的素质显得至关重要。往往企业注重对员工的素质提高，但我认为管理者素质在企业经营管理尤其是内部控制中才起绝对重要的作用。
管理者素质不同，对企业发展所产生的影响也完全不同，它直接影响到企业的行为，进而影响到企业内部控制的效率和效果。在许多西方国家，由于市场经济比较完善，基本上已形成一个比较成熟的经理人才市场。我国这方面的起步比较晚，还未形成一个约束、监督与激励经理人员的外部机制，因此管理者自我完善和自我提高的动力和
压力比较小。当然，企业管理者的素质不仅仅指知识与技能，还包括操守、道德观、价值观、世界观等各方面。管理人员的操守、管理哲学与管理风格对于企业内部控制的效率和效果影响深远，直接影响到下级员工的道德行为、思维方式和品行。因此，企业高层领导人除了自身起表率作用以外，还要起到引导其员工的作用。
(2)建立企业文化，形成内部控制氛围。
管理者的素质、操守和管理哲学等对于塑造企业文化具有直接的影响。企业文化是随着现代工业文明的发展，企业组织在一定的民族文化传统中逐步形成的具有本企业特征的基本信念、价值观念、道德规范、规章制度、生活方式、人文环境以及与此相适应的思维方式和行为方式的总和。企业文化往往是现存的一种无形的力量，影响企业成员的思维方法和行为方式，它具有一种很强的凝聚力，不仅可以促进企业的发展，阻止企业的衰败，同时还可以推进企业隐入困境。企业在培养自身的文化时，应避免一种只注重内部和短期的企业文化，保持一种健康的文化氛围，使其与公司的战略目标趋于一致。企业文化包括道德及行为标准以及如何在实务中沟通与强化该标准。企业中正式的政策文件等只能书面表明管理阶层想让什么发生，而企业文化则决定什么会发生。
(3)加强信息流动与沟通，设立一个良好的信息与沟通系统。
一个良好的信息系统应能确保组织中每个人均清楚地知道其所承担的特定职务。每位员工都必须了解内部控制制度的有关方面；这些方面如何生效以及在控制制度中所扮演的角色、所担负的责任以及所负责的活动怎样与他人的工作发生关联等；员工需知道企业期望他们作出哪种行为、哪种行为被接受、哪种行为不被接受；员工还需知道在其执行职责时，一旦有非预期的事项发生，除了要注意该事项本身之外，尚应注意导致该事项发生的原因。一个良好的信息沟通系统不仅要有向下的沟通管道，还应有向上的、横向的以及对外界的信息沟通管道。
一个良好的信息系统有助于提高内部控制的效率和效果。企业须按某种形式及在某个时间之内，辨别、取得适当的信息，并加以沟通，使员工顺利履行其职责。信息系统不仅处理企业内部所产生的信息，同时也处理与外部的事项、活动及环境等有关的信息。企业的信息系统不仅是企业控制环境建设的一个重要方面，同时也是企业内部控制的一项要素，是企业内部控制过程的一个部分。
一个良好的信息和沟通系统可以使企业及时掌握企业营运的状况和组织中发生的事情。信息系统的好坏直接影响到企业内部控制的效率和效果。比如，企业会计系统的每一个环节都是一个控制的过程。一般而言，企业的信息系统包括企业的财务信息系统和管理信息系统。企业的财务信息系统以会计为主，提供有关企业财务方面的信息，而管理信息系统还提供很多非财务的信息。一个健全的信息系统应该能够提供质量较高的信息，所谓高质量，是指内容适当、及时、正确且可取得。
建立分级的会计系统
企业会计系统是企业信息系统最为重要的组成部分。企业的会计系统为企业提供成本信息、营运信息、生产信息、库存信息等。因此，企业应加强会计系统及其他方面的信息沟通体系的建设。
由于物业管理公司具有委托经营业务较多的特点，所以物业管理在成本会计科目下，分清共性服务与个性服务的营业成本。物业管理公司与其他企业不同的特点是接受了业主大量的固定资产的管理，风险与责任很大。因此，物业管理公司财务管理中的会计核算必须强化资产核算的及时性、真实性和准确性。为了维护资产的万豪与及时补偿意外损失，物业管理公司要核算财产保险的会计事项、预提及待摊费用的会计核算工作。物业管理公司的主要服务对象是房屋的共有产权单位与私有产权人，公司的财务管理必须分户核算各业主住户的明细款项账目，包括分户收取住房维缮基金的明细核算。制定核算控制程序
物业管理公司的营业收入分物业管理收入和其他业务收入两块。国家计委、建设部早在1996年12月就颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费【1996】266号），对物业管理服务收费计算标准及核定方法做了明确规定。物业管理公司的收费单价需由企业根据《物业管理条例》和《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》统计数据上报政府有关部门核定确认，方可作为物业管理收入的收费依据。物业管理公司的其他业务收入以不确定的零星收入为主，很难实行核算控制。由此可见，物业管理公司除了增加物业管理面积、确保收费的收取力度外，营业收入的总额是确定的，只有从企业成本费用方面入手，大致设想以下几方面。
1)加强对材料采购和耗用的成本控制，将材料成本控制在预算范围内。根据《内部会计控制规范—采购与付款（试行）》的规定，就物业管理中常用材料采用经济批量等方法确定材料采购批量，统一确定材料供应商和采购材料，并控制材料的采购成本和储存成本。
2)制定费用的开支范围、标准和费用支出的申请、审核、审批、支付程序。以每个物业项目为单位，采取费用弹性预算等方法，提前对未来定期内费用列支进行估算、审核，使企业能够合理安排现金流量，有效利用闲置资金采取短期投资等活动取得收益。
3)根据费用预算和经济业务性质，按照分级授权批准制度所规定的权限，对费用支出进行审批，明确审批人对成本费用的授权方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定经办人办理成本费用业务的职责范围和工作要求。
加强定期审计控制
企业内部控制是一个过程，这个过程系通过纳入管理过程的大量制度及活动实现的。因此，要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好、内部控制能够随时适应新情况等，内部控制就必须被监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量
的过程。监督可通过日常的、定期的审计活动来完成，也可以通过进行个别的、单独的评估来实现，或两者结合。
企业应对企业内部控制进行全过程、全方位的监督和评价。就企业的采购计划、资金计划、投资计划及费用预算等均应做到事前审核、事中控制。建立“防、堵、查”为主线的递进式的监控措施。所有业务均要经过复核，禁止一个人处理业务的全过程，建立以“防”为主的监控防线。在会计部门常规性核算的基础上，对物业管理项目进行日常性和周期性的核查，建立以“堵”为主的监控防线。通过内部稽核、落实举报、纪律检查、专项审计等手段，建立以“查”为主的监控防线。通过以上三个层次的内审措施，不仅可以及时发现问题，而且对于防范和化解企业的经营风险和会计风险，将起到重要的作用。
第6章结论
内部控制制度是社会经济发展到一定阶段的产物，是现代企业管理的重要手段。在信息产业十分发达的当今社会，有效的内部控制不仅能促使企业资源合理配置，提高劳动生产率，而且对于防范舞弊、减少损失、提高资本的再生能力具有积极的意义。
众所周知，市场经济发展到今天，物业管理公司的外部环境、内部结构等都发生了巨大的变化，公司之间的竞争更加激烈。面对21世纪国际化、信息化、网络化的浪潮，一个仍然停留在传统管理模式的物业管理企业，不能适应现代物业管理服务的需要。但内部控制没有统一的标准，在目前尚处于探索阶段，物业管理公司必须进一步完善市场准入机制、竞争机制和监督机制。
参考文献
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中国移动股有限公司内部控制手册 业务流程
目录 业务流程
1资本性支出业务流程 1.1招标及合同管理业务流程 一、业务流程范围 1 所涉及的业务范围 选择设计单位、承建商、供应商和监理公司；签订合同并对合同的执行和存档进行管理；组织采购；对购入物资的数量、质量和单价金额进行检验并对相关资产项目,以及应付账款进行记录；监督工程建设的实施并适时进行验收；向供应商支付货款。 2 所涉及的部门范围 财务部门、法律事务部门、审计部门、纪检监察部门、网络规划部门、建设部门、采购部门以及其他有资本性支出需求的部门 二、目标 1 设备采购及项目招标行为规范、过程公开、竞争公平、裁决公正， 符合公司管理制度、国家法律法规和有关国际惯例的要求。 三、风险 1 未遵守合同条款要求，未遵循有关法律法规，导致合同索赔、项目 停滞或政府处罚。
四、相关会计科目 无 五、流程概述 (一) 招标流程 1 编制招标文件 当按规定需要采用招标方式确定物资供应商、施工单位、设计单位或者监理单位时，由采购部门/建设部门会同相关部门及单位负责制作技术规范书和商务规范书，并合并形成招标文件。如果委托招标代理机构完成招标过程的，编制商务规范书和合并形成招标文件的工作由招标方组织招标代理机构完成。招标文件完成后由法律事务部门对相关法律文件的合法合规性进行审核，然后上交采购部门/项目管理部门/建设单位负责人或其授权人审批。上述相关部门或者单位审批后，按照项目金额和性质的不同，由相应的权限机构或其授权人员进行审阅。 如属于土建项目，则按规定必须由相关政府部门进行公开招标，相关流程不在此流程中规定。 对达到招标标准，但不采用招标方式的项目审批按照项目金额和性质的不同，由相应的权限机构进行审批。 2 组织招标 采用自行招标方式的项目，招标单位应该在招标工作开始以前取得 自行招标资格，否则应委托招标公司完成招标工作，被委托招标的 招标公司应具有相应的资质证明。
中国某金控集团有限公司内部控制手册 （2013年9月版） 二零一三年九月
目录 第一章总则 (2) 一、编制《内部控制手册》目的、依据 (2) 二、《内部控制手册》的适用范围 (2) 三、内部控制基本原则 (2) 四、内部控制手册的更新 (2) 第二章公司组织架构 (3) 一、公司组织机构职责 (3) 二、总经理办公会工作流程 (4) 三、投资决策委员会与风险控制委员会工作流程 (5) 第三章业务决策管理流程 (9) 一、股权投资类业务决策管理流程 (9) 二、固定收益类业务决策管理流程 (13) 三、权益类投资业务决策管理流程 (16) 四、保理、代理票据、发票融资业务决策与操作流程 (20) 五、产权交易代理业务决策与操作流程 (24) 第四章全面风险管理 (26) 一、项目风险审查管理流程 (26) 二、风险事件调查与处置工作流程 (28) 第五章合同管理 (30) 第六章资金管理 (33) 一、资金收付管理流程 (33) 二、费用报销管理流程 (34) 第七章全面预算管理 (37) 一、财务预算管理流程 (37) 二、费用预算管理流程 (38) 三、经济活动分析协调会管理 (40) 四、对所属公司的财务管理 (40) 第八章固定资产管理流程 (42) 第九章内部审计管理 (44) 第十章员工招（选）聘管理 (46) 第十一章其他日常管理流程 (49) 一、印信管理流程 (49) 二、档案管理流程 (52) 三、规章制度管理流程 (54) 四、信息管理流程 (56)
第一章总则 一、编制《内部控制手册》目的、依据 为进一步提升中国**集团有限公司(以下简称“公司”)内部控制执行力，全面贯彻国家五部委颁布的《企业内部控制基本规范》，以及中国**集团《内部控制与全面风险管理体系建设指导意见》，公司编制《内部控制手册》，作为公司全体员工执行相关内部控制流程的参考和依据。 二、《内部控制手册》的适用范围 《内部控制手册》适用于**公司本部，各控股子公司参照本手册编制各公司的内部控制手册。 三、内部控制基本原则 1、权责明确原则：根据各部门和岗位的职能与性质，明确各部门及人员应承担的责任和权限，使权有所属，责有所归，避免发生越权或互相推诿的现象。 2、相互牵制不相容原则：单独的一个人或一个部门对任何一项经济业务活动没有完全的处理权，必须经过不相容的人员或部门的验证、核对和制约。 3、成本效益原则：力求以最小的管理成本获取最大的经济效益。程序过细、控制过度会减低效率，增大控制成本；相反，控制不足会达不到控制风险的目的。 4、可操作性原则：内部控制必须符合**开展业务和经营的实际情况，必须具有可操作性。 5、全面性原则：内部控制贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖各部门的各类业务和管理事项。 四、内部控制手册的更新 **将根据外部环境、内部组织架构及管理要求的改变而适时更新，原则上每年更新一次，更新资料主要来源于公司内控制度的修订、各部门的建议，以及内部控制监督检查部门和外部检查单位对公司内部控制的评价。
摘要：社会经济的快速进步，物业管理这一新兴行业正经历着巨大的发展，而内部控制作为衡量企业发展是否健康的基石，应该引起广泛的关注。本文在简要陈述物业及物业管理基本概念的基础上，对物业经营企业的内部控制做以系统化设计，抓住控制关键点，制定一系列控制措施以满足企业具备有效内部控制的要求。 关键词：物业经营物业管理内部控制。 物业经营企业属于服务型产业，采用一种综合性服务经营管理方式，以满足服务业主的需求为目的的产业，在日益发展的社会生活中起着越来越重要的作用，具有强进的生命力和广阔的发展空间，一直被称为朝阳性产业。但是越演越激烈的市场竞争以及国外资本对我国房地产业的大额投入，物业经营企业面临的市场竞争压力更大，要想在激烈的竞争正获取发展机会实现自身持续健康稳健的发展之路，顺应现代企业的发展要求，对企业内部管理实施有效控制显得尤为重要。然而，内部控制作为现代企业的管理控制方法，物业经营企业也不容例外，建立健全内部控制体系对于提升物业管理水平和改善物业经营绩效具有非常重要的作用，也有利于促进整个物业管理企业的稳定发展。 一、物业与物业管理的基本内涵。 在西方国家，物业是指有包括资产、土地、以及在土地上建造的以建筑物形式存在的各种不动产等的总称。然而根据我国的实际情况，我们通常所说的物业是指已经完成建造过程并且已经进入使用状态的各种建筑物及其与之配套的设备设施、周边建筑物等相关联的不动产，其中我们通常划分为各种建筑物范畴的不动产主要包括城市居住小区的房屋、城市规建中的写字楼、学校的教学楼、医院的病房楼、繁荣消费场所的商业大夏、高档居住的别墅以及用于进行生产经营的工业厂房等等，而具备行政管理职能的政府部门的市政设施、提供休闲娱乐场所的休闲设施、为装饰房屋所进行的建筑物内部设备等等属于相配套的设施设备的范畴。像是草坪、道路和庭院等属于场地的范畴。 物业经营主要包括两个方面：物业租赁和物业管理。其中物业租赁是指物业经营企业对具有拥有所有权的物业进行部分更新改造以获取经营利润的最大化；而物业管理的范围就比较广泛，广义的物业管理是指一切与房地产业发展、房屋租赁以及房屋售后相关联的服务活动总称；狭义的物业管理则是指通过资格认证、具有一定专业服务能力的物业经营企业在接受建筑物的产权所有人或者使用人的授权委托，并按照相关法律法规的约定双方签订物业管理合同之后，由专业的物业管理经营企业通过科学的管理办法和经营管理方式对各类房屋建筑物以及相关附属设备设施进行现代化的管理，同时负责建筑物和建筑物周围的场地及环境的卫生、安全、公共绿化、道路的养护等。 二、加强物业经营企业的内部控制要点。 物业经营企业经历了30多年的发展历程，从简单的单一化的物业管理到现代的综合性以客户需求为经营理念的科学化管理方式方法的形成，期间经历更多的机遇和挑战，伴随着市场竞争压力的增强，企业经营企业的变化也在一点点呈现并付诸于实践过程中。当今时代，为使物业经营企业获取持续健康的发展能力和为业主提供更全面更满意的服务，其内部控制的建立是必不可少的至关重要的途径，然而物业经营企业建立健全内部控制机制，制定内部控制措施，需要重点关注以下几个方面： （一）树立物业经营内部控制意识。 与其它类型的企业不同，物业经营企业属于授权委托型为业主提供管理服务，其内部员工对内部控制体系的建立缺乏应有的关注和重视，内部控制意识并不是所有员工都具有的，对大多数员工而言，内部控制的概念比较模糊和抽象。物业经营企业需建立系统化的、加强内控理念建立的培训活动，对全体员工特别是管理人员进行定期性知识培训，使他们从心理上树立内控意识，提升管理层的内控重视程度。一般而言，物业经营企业管理人员的内控意识程度会直接或间接影响员工内控意识的培养，并且在员工的日常业务活动中进行巩固加强，使
物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。 审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。 物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
XX物业公司内部控制情况审计报告模板 (专业范本) 20XX年XX月上旬，审计部按照集团领导的指示对XX物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。XXX总经理和XX物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。 下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内 部控制的重点环节进行评述如下。 总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。 房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问 题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。
XX物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。 XX物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。 一、接待业主投诉和解决问题方面 1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。 2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理等项目有漏填情况。 3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。 4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到现场解决问题，部门间责权利不明确。
企业内部控制手册》 项目说明书 一、项目的目的 按照财政部等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》和配套指引的要求，制定上市公司（以下简称“公司” ）内部控制手册，建立、健全并执行行之有效的公司内部控制体系，确保公司的持续健康发展。 为了进一步全面落实科学发展观，加强内部控制，公司各级管理部门从保护经济资源的安全完整出发，确保经济信息的正确可靠，协调经济行为、控制经济活动，利用XX内部因分工而产生的相互制约、相互联系的关系，形成的一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化、系统化，使之组成一个严密的、完整的、有效的、以财务控制为核心、以风险控制为导向的内部控制体系。 二、内部控制的组织形式 内部控制建设是一项系统工程，需要企业董事会、监事会、经理层及内部各职能部门共同参与并承担相应的职责。按照现有上市公司的要求，未来XX组织形式中应包括（含建议成份）： （1 ）董事会 董事会对内部控制的建立健全和有效实施负责，定期召开董事会议，商讨内部控制建设中的重大问题并作出决策。内部控制建立与实施对企业组
织架构最直接的影响就是加大了董事会及其全体董事的责任，具体包括：科学选择经理层并对其实施有效监督；清晰了解企业内部控制的范围；就企业的最大风险承受度形成一致意见；及时知悉企业重大的风险以及经理层是否恰当地予以应对。 2）审计委员会 审计委员会是董事会下设的专业委员会。内部控制建立与实施对审计委员会的人员构成、议事规则、报告机制等均有重要影响，要求审计委员会负责人及其成员必须具备相应的独立性、良好的职业操守和专业胜任能力。审计委员会在内部控制中的职责一般包括：审查企业内部控制的设计；监督内部控制有效实施；领导开展内部控制自我评价；与中介机构就内部控制审计和其他相关事宜进行沟通协调等。 （3）监事会 监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。监事会监督不同于审计委员会对经理层的监督，是一种层次更高、独立性更高的再监督。监事会主席及其成员应当定期参加董事会及其审计委员会召开的涉及内部控制的会议，如对董事会及其审计委员会有关内部控制的决策持有异议，或认为董事会和经理层成员存在舞弊行为，还可提议召开独立的监事会议。 （4）经理层 经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。经理作为企业经营管理活动的最高执行者，在内部控制建设过程中尤其承担着重要责任，包括：贯彻董事会及其审计委员会对内部控制的决策意见；为其他高级管理人员提供内部控制方面的领导和指引；定期与采购、生产、营销、财务、人事等主要职能部门和业务单元的负责人进行会谈，对他们控制风险的措施及效果进行督导和核查等。
物业服务企业加强内部控制研究 摘要：内部控制是企业加强经营管理的重要方式，对企业提高风险管控能力与 经营效益，增强竞争力具有重要作用。物业服务企业具有运行成本高、管理内容 繁杂、风险因素多等特点，因此，其内部控制的实施必须遵循其特点。通过实施 与物业服务企业实际情况相符的内部控制活动，可以有效提升企业的资金、资产 安全管理水平，增强资源使用效益，也可以增强企业的成本管控能力，优化企业 经营管理模式。 关键词：物业管理；内部控制 1 物业服务企业内部控制概述 物业服务企业伴随着房地产行业的发展逐步兴盛，其本身发展历史不长，但 外部市场环境的变化以及城镇化趋势加快，这给物业服务企业的服务质量提出了 更高的要求。但物业服务企业毕竟是新兴行业，管理模式的滞后严重影响了企业 的盈利状况；同时，物业服务企业的业务承接绝大多数由楼盘开发商决定，企业 自身竞争意识较为薄弱，不仅会影响企业服务质量，也不利于企业的经营价值实现。需要注意的是，未来随着我国房地产业务由增量向存量的转化，业主维权意 识的提高，特别是今年受疫情的影响，物业服务企业更要强化管理能力和树立服 务意识，提升核心竞争力。而强化内控制度，从董事会、管理层到基层员工积极 转变思想观念，创新管理模式，是提高企业市场适应能力、不断发展壮大的基础。 2 物业服务企业内部控制问题 2.1 缺乏良好的内部控制环境 我国物业服务企业的发展速度非常快，但是很多企业忽视了内部控制环境建 设与改善，对内部控制的有效实施带来了阻碍。首先，在内部控制实施之前，企 业没有从内部控制目标与发展战略目标结合在一起，导致内部控制目标与企业的 经营管理活动、战略规划等严重脱节。其次，在组织机构的建设方面，企业管理 层没有从制衡监督层面考虑岗位设置，岗位设置不合理，各岗位的工作内容与工 作人员的职责权限不明，导致工作人员在实际工作中互相扯皮，严重阻碍了各类 经营管理活动的开展。另外，部分企业对人才培养、人力资源管理工作重视不足，没有建立完善的人才培养机制与激励约束机制，企业员工的综合素质与专业能力 不足，这也是影响内部控制实施的重要问题。 2.2 对内部控制管理工作重视程度不高 一方面，部分物业服务企业及管理层人员普遍对内部控制的认识存在思想误区，即认为物业服务企业就是从事简单的物业管理服务的企业，公司将记账、财 务收支以及物业款项催缴作为内部管理重点，没有认识到内部控制应用的重要意义。另一方面，物业服务企业中尚未形成内控文化，管理层没有针对基层人员建 立长效的培训机制，无论是思想意识还是专业素养都无法适应内部控制机制的建 设工作，也逐步暴露出管理薄弱环节，包括成本失控、费用超支、操作不规范等 问题，使得内部控制流于形式。 2.3 内控机制有待完善 内控管理机制是开展控制活动的基础和保障，它能够规范业务操作流程和风 险评价程序，与企业整体的战略目标达成一致，并指导各职能部门的工作。然而，从现阶段的实际情况来看，一方面，部分物业服务企业尚未建立清晰明确的职能 分工，没有实现不相容岗位分离，部门与部门之间、岗位与岗位之间缺乏制衡监 督关系，难免会影响内部控制的执行效率；另一方面，健全的内控制度包括授权
集团企业内部控制制度 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
****集团股份有限公司内部控制制度 1.总则 为规范和加强****集团股份有限公司内部控制，提高公司经营管理水平和风险防范能力，保护投资者合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《企业内部控制基本规范》、《深圳证券交易所股票上市规范运作指引》、等法律法规和《公司章程》规定，结合公司实际，制定本制度。 1.1定义 本制度所称内部控制，是指由公司董事会、监事会、管理层以及全体员工参与实施的、旨在实现控制目标而提供合理保证的过程。 1.2内部控制的目标是： 1.3应遵循的原则：
1.4内部控制包括下列基本要素： 2.内部环境 内部环境是实施内部控制体系的基础，是有效实施内部控制的有力保障。控制环境的情况决定了整个机构高层管理者的态度与基调，同时也自上而下地影响了整个机构的内部控制意识，公司须根据国家有关法律法规和公司章程，建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。主要包括公司治理结构、组织机构设置与权责分配、企业文化、人力资源政策、内部审计机制、反舞弊机制、监管部门的参与等内容 2.1股东大会是公司最高权力机构，依法行使企业经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的表决权。 2.2董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。 2.3监事会对股东大会负责，监督董事会、经理层及其他高级管理人员依法履行职责。 2.4经理层及其他高级管理人员负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的经营管理工作。
内部控制是指一个单位的各级管理层，为了保护其经济资源的安全、完整，确保经济和会计信息的正确可靠，协调经济行为，控制经济活动，利用单位内部分工而产生的相互制约，相互联系的关系，形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化，系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系.是用来协调经济行为、控制经济活动，从而形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化，系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系。它有几项构成要素构成。 内部控制的构成要素包括以下几项： 一、内部环境 内部环境是内部控制存在和发展的空间， 是内部控制赖以生存的土壤， 控制环境的好坏 直接决定着其他控制要素能否发挥作用。内部环境包括了： 1、董事会; 2、监事会; 3、组织结构; 4、授权和分配责任的方法; 5、审计委员会及内部审计; 6、人力资源政策和实务; 7、员工; 8、企业文化。 二、风险评估 风险评估是对信息资产(即某事件或事物所具有的信息集)所面临的威胁、存在的弱点、造成的影响，以及三者综合作用所带来风险的可能性的评估。作为风险管理的基础，风险评估是组织确定信息安全需求的一个重要途径，属于组织信息安全管理体系策划的过程。 常用的方法主要包括： 1、风险因素分析法 风险因素分析法是指对可能导致风险发生的因素进行评价分析，从而确定风险发生概率大小的风险评估方法。 其一般思路是： 调查风险源→识别风险转化条件→确定转化条件是否 具备→估计风险发生的后果→风险评价。 2、模糊综合评价法 3、内部控制评价法 内部控制评价法是指通过对被审计单位内部控制结构的评价而确定审计风险的一种方法。由于内部控制结构与控制风险直接相关，因而这种方法主要在控制风险的评估中使用。注册会计师对于企业内部控制所做出的研究和评价可分为三个步骤： 4、分析性复核法
××部控制手册 一、序言 自１９７９年，××就已正式阐明一项公司完善经营和财务控制制度的政策。部控制标准的产生，以文件的形式证明哈托罗拉始终不渝地遵守适用的法律和规定，实行可靠的经营和财务报告制度，以及保证本公司业务活动和记录的完整。“××部控制制度”及与之相关的外部环境的概述如下。 此版标准的颁布，旨在保证控制标准符合自上一版以来由于不断变化的全球商业环境，新制定的法律规定以及计算机技术和应用的进步使之成为必需的控制要求。此版亦加强了手册向使用者传达部控制标准和准则的有效性。对风险和标准信息进行了修正，以保证在全公司得以适当地解释和应用。对上一版未包括的业务活动增设了标准。对１９８９版的重大更改的概要见附录Ｃ。 二、目标 正如总裁和财务总监在引言中所述，良好的部控制是实现我们的主要创意和目标之根本。例如，要达到和超过六个西格玛质量和不断地缩短循环作业周期，不仅在我们的工厂，而且在维修中心，销售中心，行政管理部门以及整个组织，都需要良好的程序管理。运用本文件所述的控制标准可以有助于消除瓶颈，冗余和不必要的步骤。部可以防止资源损失，其中包括固定资产，库存，专有资讯及现金。部控制可以有助于确保遵守适用的法律和部规定。按照部控制准则定期进行审计，可以确保一个控制过程始终是受到控制的。 此文件的目标旨在确保全公司具备基本的和一致的部控制。××部控制标准第三版是全公司各职能部门众多××同事不懈努力的成果。其中的控制标准，是以达到我们部控制制度的基本目标的方式撰写的。 这一制度认识到，必需符合我们的客户、股东的期望，遵循我们的法律规定，例如１９７７年国外反腐败法案（见附录Ｂ）和证券交易委员会条例。遵循这些控制是义不容辞的。××董事会审计委员会，公司审计部，以及我们各事业总部，集团和分部的财务部门将监察我们对这些标准的遵守。 三、围
(集团)股份有限公司内部控制制度? 第一章总则? 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《中粮地产(集团)股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。? 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程：? (一)遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定;? (二)提高公司经营的效益及效率;? (三)保障公司资产的安全;? (四)确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。? 第三条职责：? (一)董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估;? (二)总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况;?
(三)公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专 业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。? 第二章主要内容? 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。? 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。? (一)公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健 全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。? 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：? (1)决定公司的经营方针和投资计划;? (2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项;? (3)审议批准董事会的报告;? (4)审议批准监事会报告;? (5)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;?
XX股份有限公司集团总部内部控制手册 2018.08
目录 1.1发展战略 (4) 2.1治理结构 (14) 2.2组织架构 (34) 2.3 制度建设 (39) 2.4分子公司管控 (46) 2.5职务授权及代理人制度 (53) 3.1社会责任 (59) 4.1企业文化 (69) 5.1员工招聘与配置 (78) 5.2员工培训 (91) 5.3薪酬管理 (108) 5.4绩效考核 (122) 5.5员工管理 (130) 5.6岗位调动与离职 (144) 6.1全面预算管理 (157) 1.1 概述 (157) 6.2经营计划 (174) 7.1银行账户及存款管理 (186) 7.2现金管理 (198) 7.2票据管理 (212) 8.1重大投资 (223) 8.2工程项目投资 (237) 8.3融资管理 (260) 8.4募集资金使用管理 (271) 9.1抵押担保 (283) 10.1关联交易 (296) 11.1会计核算 (313) 11.2 财务报告与分析 (323) 12.1信息披露 (341) 12.2企业内部信息沟通 (349) 13.1市场管理 (358) 13.2销售预测管理 (369) 13.2订单与合同管理 (376) 13.4客户开发 (391) 13.5产品管理 (396) 13.6信用管理 (406)
13.7售后管理 (417) 13.8价格管理 (432) 13.9 应收款管理管理 (440) 13.10 出口管理 (450) 13.11仓储运输 (455) 14.1供应商管理 (459) 14.2招投标管理 (470) 14.3设备采购管理 (479) 14.4备品备件采购管理 (490) 14.5原材料采购 (501) 14.6危化品采购 (511) 14.7业务外包 (521) 14.8应付款管理 (527) 14.9采购定价 (535) 14.10进口管理 (540) 15.1研发项目 (545) 15.2专利管理 (557) 16.1EHS管理 (565) 16.2生产流程管理 (578) 17.1原材料管理 (592) 17.2存货管理 (603) 17.2固定资产管理 (615) 17.3危化品管理 (630) 17.4废弃物资处置 (642) 17.5无形资产管理 (651) 18.1档案管理 (659) 18.2印章管理 (670) 19.1合同管理 (679) 19.2法律纠纷 (690) 20.1信息系统开发 (697) 20.2信息系统运行、维护、安全管理 (708) 21.1外包物流管理 (723) 21.2内部物流管理 (731) 22.1审计监察 (738) 22.2内控监察 (746) 23.1自然灾害 (753) 23.2突发公共事件 (761)
物业企业内部控制完善措施 摘要：随着我国经济发展水平的不断提升以及经济发展规模的不断扩大，我国的物业企业发展速度在不断加快，但是很多物业企业由于经验不足，在经营管理中暴露出了很多问题，企业为了提升竞争力必须从内部管理入手，提升内部控制水平。当前很多物业企业利用信息技术建立内部控制信息系统，提高员工责任意识等各方面存在很多问题。物业企业要想完善内部控制水平，必须充分分析这些问题存在的原因，积极改善内部控制环境，完善内部控制系统，运用互联网信息技术丰富内部控制活动，促使内部控制水平不断提升。 关键词：物业企业；内部控制；问题；措施 一、物业企业的内部控制概述 内部控制是企业管理的重要组成部分与重要方式，加强企业内部控制不仅可以降低企业面临的风险，也可以提高企业的经营管理效率，增强企业的市场竞争力。在市场竞争压力不断加大的情况下，企业要想保证长远发展，必须积极的运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。内部控制涉及到企业的全体员工、各项经济活动与业务，与企业经营管理的各环节都息息相关，因此，企业内部控制的难度一直比较大。对物业企业来说，企业的运行成本比较大，因此，物业企业要通过内部控制加强成本控制[1]。首先，物业企业要通过内部控制手段提高资金的安全性与完整性；其次，企业要对库存物资与材料加强管理，建立完善的管理制度，明确企业各工作岗位的职责与权限，做好采购管控工作；第三，物业企业要对运行成本中的水电费等具体费用支出、零件损耗、基础设施等加强管理。物业企业的管理内容比较复杂，因此，企业在内部控制时要关注基础工作，提高工作人员的责任意识，明确岗位分工，使内部控制工作落实到具体的工作中。同时，物业企业要积极的利用各种信息化的手段加强对客户反馈信息的管理，明确客户的需求，根据客户的意见不断提升管理服务水平。 二、物业企业完善内部控制的有效措施 (一)完善内部控制系统。当前很多企业的信息传递速度比较慢，内部控制的效率与准确性都存在很多问题，因此，物业企业还要不断运用先进技术及时更新并完善内控系统，使内部控制的效率与准确性得到提升。在大数据背景下企业应
中粮地产内部控制制度1 中粮地产（集团）股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《中粮地产（集团）股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程： （一）遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定； （二）提高公司经营的效益及效率； （三）保障公司资产的安全； （四）确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。 第三条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估；
（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。 （一）公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论： （1）决定公司的经营方针和投资计划； （2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项； （3）审议批准董事会的报告；
北汽广州公司 内控体系建设实施方案 （讨论稿） 企业管理部 二〇一三年十二月
一、目的 为进一步加强和规范北汽（广州）汽车有限公司内部控制,提高企业经营管理水平和风险防范能力,促进企业可持续发展,公司特制定《北汽（广州）汽车有限公司内部控制体系建设实施方案》,实施内部控制体系建设工作。 二、主要内容 按照北京市国资委“京国资发【2013】13号”《关于构建市属国有企业内部控制体系有关事项的通知》和北京汽车集团有限公司“京汽集政企字【2013】823号”《关于成立集团公司内控体系建设领导小组和工作小组的通知》要求,此次内控建设具体包括组织架构、发展战略、人力资源、企业管理、采购业务、资产管理、财务报告、全面预算、合同管理、审计、法务、内部信息传递和信息系统等在内的公司运营管理的各个方面。 三、组织机构保障 为确保公司内控建设工作顺利推进,保证内控机制有效运行,公司将设立内控建设领导小组和内控建设执行小组，待领导过会讨论通过后实施。 内控建设领导小组组长由公司总经理担任,是公司内控体系建设的第一责任人。内控建设领导小组对内控工作实施进行全面领导、决策、部署和指挥。 内控建设领导小组下设内控建设执行小组,内控建设执行小组组长由企业管理部部长担任，执行小组负责内部控制体系建设工作的具体开展。
内控建设领导小组 组长：王璋 副组长：郗建国王志芳兰纪红郭长义 成员：李红马庆恒熊买宝杜来成马学义叶春雷寇伟马铁利罗云坤李建伟张万涛何新康朱鸿岸邝军生 主要职责： 1)负责确定本次内控体系建设的范围； 2)负责明确本次内控体系建设的总体目标； 3)负责确定本次内控体系建设的整体部署； 4)负责本次内控体系建设的其他内容。 内控体系建设执行小组 组长：李红 成员：王益华冯葵钟志球黄建安宋振涛熊学兵朱亮赖学明张万涛陈志忠黄栋郑国平何伟聪陈永新 主要职责： 1）负责内控体系建设成员的职责分工； 2）负责确定本次内控体系建设的具体时间安排； 3）负责组织公司内部资源的协调,并积极与外部咨询机构的对接、沟通、协调； 4）负责审核本次内控体系建设费用预算； 5）负责本次内控体系建设的其他实施工作。 6）内控体系建设执行小组办公室设在企业管理部，是在内控体系建设
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/858447680.html, 物业管理公司内部控制存在问题及对策 作者：王丽君 来源：《市场观察》2019年第05期 摘要：内部控制通过对企业内部的资源进行合理化配置以及对企业的财务进行内部管控，以保证企业的资金安全、增强企业的综合实力为目的，已经成为当下现代化企业建设中的重要组成部分。在当前市场的变化以及经济水平不断提高的背景下，社会对服务行业的要求越来越高，物业管理公司要想提升自身的服务质量，必须在企业中建立内部控制体系，强化对内部工作人员的管理。整合内部资源和资金的使用，通过内部的改革提升外在的服务效果，为企业在服务行业的发展占据有利地位。 关键词：物业管理公司;内部控制;存在问题;对策研究 一、物业管理公司内部控制的相关概念 （一）物业管理公司内部控制的主要内容 物业管理公司的内部控制包括收入控制、物资材料控制以及运营成本控制[1]。收入控制 是对企业资金的收入安全性和完整性建立相关的保护制度;物资材料的控制主要是对企业的物资材料库存进行管理，将管理责任细化到岗位上，无论是采购环节还是管理环节都需要严格的对审批流程进行保障;运营成本的控制是对水电费等能耗量进行科学的审查，控制水电费方面的支出[2]。针对上述内容，物业管理公司可通过对项目预算、月度资金计划编制、资金计划 对账流程、现金盘点等方面加强内控管理。 （二）物业管理公司内部管理的特点 物业管理公司的内部控制管理与其他一般企业有一些差别，具体表现在三方面：其一，安全生产风险较高。对物业管理公司来说，服务社会是物业管理公司的主要任务。物业管理公司承担着公建商业楼、小区居民楼以及办公大楼的安全问题，不但要对民众的人身安全负责，还要兼顾民众的财产安全。由于这些建筑物是人流密集度较高的地方，也是危险高发的地带，因此，物业管理是一个安全生产风险较高的行业。其二，信息沟通极其重要。对物业管理公司来说，协调好甲方及业主之间的关系是十分重要的，考验着物业公司能否在三者之间建立良好的交流平台，协调好物业管理的费用和建筑修理的费用，将内、外部沟通相结合，保证与甲方及业主和谐相处[3];其三，资产管理风险高。由于物业管理公司对甲方及业主的固定资产进行管理，而固定资产很容易受到外部环境因素的影响遭到损害。物业管理公司在管理的过程中如果没有提前对固定资产进行全面排查及盘点，也没有建立相对应的风险预警机制。当面对所管辖的固定资产发生损失时，物业管理公司也要遭受到巨额的赔偿[4]。 二、物业管理公司内部控制存在的问题
万科集团企业内部控制分析报告 班级：09特会本2班组员：陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下： 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担
某公司内部控制管理手册(doc 68页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
内部控制管理手册 体系框架分册
中国石油天然气股份有限公司 二○○八年一月 目录 公司简介……………………………………………………………………………………… 手册说
明……………………………………………………………………………………… 1 总论………………………………………………………………………………………… 1· 1 概述……………………………………………………………………………………… 1· 2 内部控制体系框架………………………………………………………………………1· 3 组织结构、职责与权限………………………………………………………………… 2 控制环境…………………………………………………………………………………… 2.1 概述……………………………………………………………………………………… 2.2 诚信与道德价值观……………………………………………………………………… 2.3 发展目标……………………………………………………………………………………. 2.4 管理理念与企业文化……………………………………………………………………… 2.5 风险管理策略……………………………………………………………………………. 2.6 董事会及下属委员会……………………………………………………………………… 2.7 组织结构…………………………………………………………………………………..
2.8 权利和责任分配…………………………………………………………………………… 2.9 人力资源政策与措施………………………………………………………………………… 3.10 员工胜任能力…………………………………………………………………………… 2.11 反舞弊机制………………………………………………………………………………… 3 风险评估…………………………………………………………………………………… 3· 1 概述……………………………………………………………………………………… 3· 2 建立风险评估机制………………………………………………………………………3· 3 建立并完善风险管理体系……………………………………………………………… 4 控制活动…………………………………………………………………………………… 4· 1 概述……………………………………………………………………………………… 4· 2 控制活动的实施………………………………………………………………………… 5 信息与沟通………………………………………………………………………………… 5· 1 概