浅谈物业服务企业内部控制与风险防范摘要：伴随着科技发展和社会生活的变革，近20多年来，我国的物业服务行业取得了长足的进步。但是由于行业的特殊性，虽然是一个保本微利的行业，但面临的经营风险及财务风险在不断加大。本文主要探讨了物业服务企业通过完善内部控制制度，有效防范和控制风险，以实现物业服务企业的可持续发展。
关键词：物业服务企业；内部控制；风险防范
就物业服务企业而言，风险远远超过其它行业，股东和业主对物业服务企业关注的不同侧重点，要求物业服务企业生产经营要实现社会效益和经济效益的双赢。财政部于2008年会同证监会，审计署，银监会、保监会制定了《企业内部控制基本规范》，规定2009年7月1日起在上市公司范围内施行，同时鼓励非上市的大中型企业执行。随着内部控制在企业中的地位和作用受到越来越多的关注和认可，建立健全完善的内部控制体系，合理保证物业服务企业经营合法合规、资产安全，促进企业实现发展战略，即建立以服务业主为导向的运作机制，理顺内外工作关系，拓展盈利模式，增强核心竞争力，是所有物业服务公司都面临的重大课题。
一、物业服务企业的内部控制
物业服务企业的内部控制机制的制定和实施，建立在基于自我评估的基础上，即按照管理性物业服务公司和生产性物业服务公司相区别。企业是根据其设定的目标和战略，组织日常经营管理活动。
目录 第一部分研究背景与目的 (1) 第二部分百强企业研究方法体系 (2) 第三部分 2019中国物业服务百强企业名单 (4) 第四部分 2019中国物业服务百强企业发展特点分析 (7) 一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85% (7) 1.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显 (7) 2.扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势 (9) 3.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米 (13) 二、经营绩效：营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间 (15) 1.营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著 (15) 2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点 (20) 3.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快 (23) 三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位 (24) 1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注 (24) 2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值 (25) 3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上 (26) 四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长 (28) 1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著 (28) 2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张 (30) 3.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显 (32) 4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升 (33) 五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿 (34) 1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任 (34) 2.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活 (35) 第五部分 2019中国物业服务百强企业专项研究分析 (37) 第六部分结语 (51) 专题：做有价值的物业服务企业 (52)
中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。 近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。 为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业
的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值： （1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业； （3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究； （4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
目录 第一部分研究背景与目的 第二部分百强企业研究方法体系 第三部分 2017中国物业服务百强企业名单 第四部分 2017中国物业服务百强企业发展特点分析 一、管理规模：管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成 二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益 三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值 四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海 五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步 第五部分 2017中国物业服务百强企业专项研究分析 第六部分结语
1 第一部分 研究背景与目的 由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。 2017年3月，“两会”部署2017年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题，全面启动“2017中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2017中国物业服务百强企业研究的目的： （1） 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物 业服务企业； （2） 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服 务企业提升运作水平和服务质量； （3） 以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究 制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。
企业内部控制——信息系统18．1信息系统管理授权审批制度
18．2信息系统开发、变更与维护管理制度
18．3信息系统访问安全管理制度
4．重要级，部门主管级别可以阅读、使用。 5．普通级，普通员工可以阅读、使用。 第5条信息部根据员工的职级与权限编发账号，员工每人对应着唯一的账号，只允许使用自己的账号，禁止使用他人账号，否则造成的后果由使用者和账号泄露者共同承担。 第6条企业员工越级使用企业的信息系统，必须经过上级领导授权，以授权书为准，否则视为非法使用，按企业的相关制度进行处理。 第7条账号申请程序。 1．使用部门提出使用企业信息系统申请。 2．信息部门出具申请分析报告。 3．运营总监审核。 4．总裁审批。 5．信息部编发账号。 第8条信息系统中的超级账户，必须有总裁签名的授权书，否则不得编发账户。 第9条企业人员离职、调动时，信息部人员要及时对其账号进行撤销或修改。 第3章操作人员规范 第10条未经培训的操作人员禁止使用信息系统。 第11条企业信息系统中的软件升级、杀毒、安装等由信息部统一操作，禁止用户部门的操作人员擅自进行系统软件的删除、升级、杀毒、改变或卸载系统软件版本等。 第12条信息部工作人员在信息系统中设置的安全参数与软件系统环境配置等，禁止用户部门的操作人员修改。 第13条操作人员离开工作现场时，要锁定或退出已经运行的程序，防止他人利用自身账号操作，否则造成的后果由当事人自己承担。 第14条更换操作人员或密码泄露后，用户必须及时修改密码。 第15条企业信息系统中的信息、数据为企业资产，禁止未经授权的操作人员使用存储介质存储。 第4章信息部人员确保安全的规范 第16条信息部指定人员定期审阅信息系统中的账号，避免授权不当或存在非授权账号。 第17条信息部指定人员监测各账号使用信息系统的情况，发现异常上报信息部经理。 第18条信息系统管理员加强对防火墙、路由器等网络安全方面的管理，防范外网对信息系统造成损害。
企业内部控制与风险防范浅谈 【摘要】企业内部控制是企业顺利发展和进步的一个关键前提，对于这种企业内部控制工作来说，当前存在的风险因素和问题还是比较多的，这些风险严重的威胁着企业的发展效率，本文就首先分析了当前我国企业内部控制中存在的各类风险和漏洞，然后重点探讨了如何加强风险防范。 【关键词】企业内部控制；风险；防范措施 一、引言 众所周知，企业要想得到较好较快的发展，必须要重点针对企业内部控制进行积极关注，这种企业内部控制的积极专注主要就是为了较好的提升其控制效果和水平，促使其能够为企业发展做出应有的贡献。但是在当前企业内部控制工作中，存在的风险因素和影响问题还是比较多的，只有切实加强对于这些风险因素的防范，才能够较好地提升其最终的内部控制价值，这也是本文探讨和研究的主要目的所在。 二、企业内部控制风险分析 1.监督工作失位 企业内部控制工作中，监督工作是极为重要的一环，很多企业内部控制工作的实施都需要由监督工作予以保障和把关，尤其是对于企业内部控制中各项财务的管理和分析来
说，更是具备着较为明确的控制价值和意义。但是从当前很多企业内部控制工作中来看，这种监督工作的失位现象也是比较常见的，很多企业虽然重视内部控制，但是却对于监督工作无法引起高度的重视，也没有构建一个较为完善的监督管理体系，对于企业内部控制中存在的一些核心要点和内容无法进行全面详细的监控，最终导致企业运行中产生了各种问题和缺陷，比如对于企业运行过程中的财务来说，挪用公款或者是违规转移资金的现象都是由于监督管理不当造成的，这些问题对于企业发展的影响和威胁同样是极为恶劣的，严重的甚至会导致企业面临经济困境，最终走向破产的边缘。 2.虚假信息问题 在当前企业内部控制和管理过程中，虚假信息问题也是比较突出的一个方面，这种虚假信息的存在对于企业内部控制的影响和威胁更是极为恶劣，尤其是对于企业发展中的一些关键决定来说，会导致一些较为明显的偏差现象，影响到企业的快速发展和进步。基于这些虚假信息进行分析可以发现，其存在的基本类型也是比较多的，这些虚假信息不仅仅是指一些不准确或者是不合理的信息，对于一些不系统或者是不全面的信息来说，同样会对于企业内部控制的效率和水平产生较大的不良影响，因此，也就同样需要引起高度的重视。但是在当前的企业内部控制中，对于这些信息的辨识度仍然存在着较大的问题和缺陷，无法准确辨识这些信息的准
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会计信息化对企业内部控制的影响
会计信息化对企业内部控制的影响 (1) 2014-08-02 11:11:28 作者：来源：互联网文字大小：【大】【中】【小】 简介：【摘要】随着计算机技术和互联网技术的发展，传统的内部控制无法适应会计信息化要求，会计信息化日渐成为企业运营中不可缺少的部分。因此我国现阶段企业的内部控制和会计信息化进行讨论是很重要的。企业内部控 ... 定制论文发表论文 【摘要】随着计算机技术和互联网技术的发展，传统的内部控制无法适应会计信息化要求，会计信息化日渐成为企业运营中不可缺少的部分。因此我国现阶段企业的内部控制和会计信息化进行讨论是很重要的。企业内部控制在很多方面受到会计信息化的影响，尤其是企业内部控制存在诸多不确定性因素的时候，可以从完善内部控制制度，优化内部控制环境，强化监督检查等方面强化企业内部控制。 【关键词】会计信息化；企业；内部控制 会计信息化是会计电算化发展到新阶段的产物，是从会计电算化和会计信息系统的相关概念中衍生而来。当今社会对会计管理信息化的要求不但是建立新型的会计信息系统，还要健全会计信息系统的内部控制。企业的内部控制是指一个企业的所有员工和管理层为了达到既定的经营目标，保证资产的安全完整和会计信息资料的准确可靠，而在企业内部建立的调整、约束和控制的相关方法以及措施的概括，会计信息化对企业的内部控制产生影响是必然，因此要妥善应对才能在享受信息化的同时避免其带来的风险。 1.会计信息化对企业内部控制的影响 企业内部控制目标是保护企业资产安全，财务报告和会计信息真实完整。在过去传统的环境下，企业内部控制由人工完成，在计算机条件下，充分利用计算机、网络与通信等媒介对会计信息进行输出和处理，改变内部控制的方法、范围、内容等，这给内部控制带来了机遇和挑战。 1.1会计信息化对企业内部控制有利影响 会计信息化可以提高内部控制的及时性，可以在财会业务处理过程中和处理后进行控制，不必按照传统模式进行控制，大大增加了内部控制的时效性。其次，在信息化条件下，内部控制的方式多元化使得内部控制可以采用实时监控的方式来进行，也可以通过计算机操作来进行，这些新手段的应用使得内部控制不需要要到现场检查和账簿查询的方式来进行，使控制方式和手段多元化，另外在会计信息化条件下，内部控制不必通过手工进行计算，很大程度上节省了时间和人工成本，降低了内部控制的成本。 1.2会计信息化对企业内部控制的挑战 信息化使内部控制从单一的对人的控制变为对人和计算机的控制，控制对象的变化增加内部控制的风险。其次，信息化条件下，内部控制除了通过对账、核查凭证等方式来进行，还必须对财务软件中数据的输入和安全性等进行控制，另外内部控制不再只是局限于企业内部，拓展到对企业财务状况产生影响的外部环境，从而使得控制环境变得复杂。过去企业内部控制很大程度上是依靠财务、审计部门等职能部门来做，会计信息化对内部控制很难起到比较大
企业内部控制与风险管理 内部控制与企业风险管理之间的联系是十分紧密的。内部控制的实质是风险控制，风险管理是内部控制的主要内容，企业风险管理包容内部控制。但两者之间的关系并不是简单的相互关系，两者之间存 即内部控制，从这一概念来说，风险管理是内部控制的重要内容，企业风险管理包含内部控制，但两者之间的关系并不是简单的相互关系，两者之间存在着相互依存的、不可分离的内在联系。主要表现在： 1.1组成部分重合
内部控制与风险管理的组成要素中，其中控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通以及监督这五个要素是重合的。 1.2最终目标相同 内部控制与风险管理的目标都包括：经营目标、合规性目标、报告目标。 1.6内部控制的一个基本作用是控制风险；风险管理是指在企业生产经营过程中，对企业可能面临的风险进行识别、评估和控制，最终目标也是控制风险。 总而言之，风险管理是内部控制的发展，风险管理拓展了内部控
制内涵，内部控制发展成了以风险为导向的内部控制。因此，我们将内部控制与风险管理一体化，将他们作为一个整体进行理解与处理。 [1] 问题与误区编辑 内部控制和风险管理建设中的误区或问题 还 一种常规的管理和运行机制。可以说，内部控制和风险管理既是一种制度安排、也是一种管理过程，更是一种自律行为。 2.2认为内部控制和风险管理是相互独立的 虽然内部控制和风险管理的内涵有很多重合之处，如要素很多相
同、方法很多相似，但内部控制和风险管理的具体运用需要根据企业自身的特点、发展阶段、行业特性、技术条件、外部环境等要求来执行。比如，某企业生产医疗设备或药品，因为涉及到人的生命健康问题，而且政府管制非常严格，风险管理的迫切性相对较强，此时企业以风险管理来主导内部控制比较合适；如果某企业是为了使自己的财 系，只有理论说教，缺少实际行动。 2.5制度执行不力 制度的关键在于执行，没有执行或执行力度不够，再先进的制度也不起作用。影响内部控制和风险管理执行力度的因素很多，其中，
信息化对于企业内控与风险管理的作用 企业的日常运行是基于由一套套制度和流程所构成的管理体系展开的。因此，内控和风险管理所要控制的对象是企业现有的管理体系。但是，当企业规模达到一定程度时，离开IT技术的支持，要真正搞清楚自已的管理体系却并不容易。 IT 技术对于企业有效进行“管理体系梳理”的价值 设想一下，如果在某企业内随便找一个员工，问他是否知道在其职责范围内的某件事应该如何操作，他可能随口就可以说出个一、二、三来。但是，如果我们再追问一句，“你是否确认这样做一定满足了企业的各种管理要求，包括ISO9001、六西格玛、精益化管理、平衡计分卡、HSE、风险控制以及公司有史以来颁发的所有规章制度？”，绝大部分情况下这个员工是不敢确认的。 类似上述情况还可以举出很多事例，我们将此称为“管理体系孤岛”的现象。一个企业在发展过程中往往会不断地引入并应用各种先进的管理理念和方法，这些理念和方法的引进一般都以项目实施的形式展开，并随着项目的结束给企业留下一套套的管理制度和流程。由于这些制度和流程之间并没有进行过有效的整合，从而造成各体系之间存在相互脱节甚至相互冲突的情况，这种现象给企业造成的直接问题就是各种管理要求不能被真正全面地执行。
总之，不管引入并建立了多少种管理理念，企业都必须将他们整合成一套制度和流程，而企业的员工只要严格按照这套制度和流程中所规定的要求开展工作即可以满足所有管理体系的要求。本来，企业制定各种各样的规章制度、流程手册、程序文件、工作指南就是为了明确和规范做事的方法，但纷繁复杂的“管理体系孤岛”最后却反而让具体的执行者搞不清方向了。如果连应该怎样做都讲不清楚又怎么能指望员工认真全面地执行呢？如果连被执行的管理体系究竟是什么都搞不清楚，那就更谈不上真正意义上的内控和风险管理了。 解决之道是企业可以供助于IT技术建立统一的信息化的制度和流程管理平台。所有的制度和流程都必须在此平台上进行建立、修改和发布。企业所有的制度文件、流程手册、岗位职责也必须通过这个平台自动生成。这样可以借助IT技术有效地避免不同管理体系之间的不协调和冲突，并实现管理体系的整合。事实上，没有信息化管理平台加以支撑，全凭人工管理来实现上述所谓的管理理念是非常困难的。信息化技术的优势就是可以通过功能、权限和工作流的设置来固化流程管理本身的各种制度和流程，并且可以大大提高管理体系整合的效率和精确程度。另外，信息化技术还能使相关人员方便高效地进行流程的设计、更改和查询。西门子、中石油等公司就建立了这样的信息化管理平台并取得了不错的成效。过去几年，众多企业都实施了全面预算管理、项目管理、合同管理、招投标管理、资产管理等信息
如何建立有效的内控制度体系，加快推进风控体系建 设，提升风险防控能力 加强内部控制体系建设，提高风险控制能力是现代金融企业经营管理水平的内在要求，是建立现代金融企业制度的重要基础，是实现我行发展目标的重要保障，随着股份制改革的不断推进，虽然各项规章制度进一步完善，员工内控意识有很大提升。同时加大了检查的频率和深度，但案件仍呈高发态势，根本原因就是各种关系没有处理协调好，从而造成了内控制度执行不力，措施落实不到位，案件和事故屡禁不止。现就如何处理好内部控制建设中应处理好的十大关系谈一些粗浅的看法。 一、当前内部控制管理中存在的“不到位” 从近年各行发生的重大差错事故和违规违纪案件看，在内控管理方面暴露出了很多问题和薄弱环节，主要表现在“十个不到位”。对内近控管理的认识不到位、组织内部信息传导不到位、规章制度执行不到位、责任约束机制不到位、长效机制建设不到位、内控激励机制落实不到位、对问题整改和责任追究监督不到位。 二、对内控管理中存在问题的“成因”分析 “不到位”并不是单一原因或单一因素所致，而是多种原因或者多种因素相互作用的结果。 成因之一：内部控制环境不完善。内控文化缺失，内控优先理念缺乏。而在内控文化缺失→合规理念缺乏→一味追求速度和规模→诱发违法违规行为。正是很多银行员工甚至业务能手走向犯罪的路线图。 成因之二：未创造和谐融洽的人文环境。一些行没有从实际情况出发，满足工商银行内部各个层次的需要，使广大员工难以形成和获得方向感、信任感与实惠感，为工商银行繁荣与发展主动献计献策、贡献力量。 成因之三：未从部分内控向全面内控转变。把内控渗透到经营管理的方方面面。内控未成为银行日常经营管理中必不可少的一部分，没有确保在任何阶段、任何过程的所有领域都必须遵守政策和制度。 成因之四：内控制度形同虚设。制度执行不力往往使得内控体系漏洞百出，形同虚设。由于受人情关系、上级干预、利益诱惑、麻痹大意等诸多因素的影响，相关操作人员在执行制度中容易打折扣，睁一只眼闭一只眼，该双人会同办理的，一个人独立操作；该定期更换的，长期保持不变；该实行专人管理的，没有落实专门人员；该实行岗位分离的，一人兼任等等诸如此类，从而为犯罪和违规违纪造成便利，甚至为其大开绿灯。 成因之五：高级管理层、关键岗位及人员的监督约束机制不健全。在赋予关键人员特殊权力的同时，并未建立起强有力的监督约束机制。一方面，人员轮换和强制休假制度流于形式；另一方面，内部审计存在重大缺陷，侧重于对基层操作人员的检查，忽视对关键人员（尤其是管理人员）的审计。无论是审计频率，还是审计范围，都远不能形成对关键人员的有效威慑，从而为关键人员作案提供可能。 三、正确处理好“十大关系”提高内部控制执行力
中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程
度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。 物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有
会计信息化环境下的企业内部控制调查与分析 '内部控制是以一定的内部控制 为条件发生作用的，内部控制环境的变化将直接影响内部控制的有效性。正如COSO 对界定内部控制概念时所说，内部控制环境是构建内部控制其他要素的基础，如果基础存在极大的缺陷，其他要素即便是构建得再完美，内部控制也只能起到事倍功半的效果。信息技术广泛深入的 给企业内部控制带来了新的挑战， 信息化环境下的内部控制问题也因此被提出。企业如果能够充分利用信息技术改善内部控制程序、增强内部控制手段，将信息技术有效地集成到业务和信息处理过程中，借助于信息技术来完善内部控制措施，提高内部控制水平，防范与控制经营风险，将使企业会计信息化环境下的内部控制问题得到妥善处理。反之，企业如果对会计信息化环境下的内部控制问题处理不当，则会给企业带来很大的隐患。许多专家和学者已经就会计信息化环境下的内部控制问题进行了广泛深入的探讨，笔者通过问卷的形式，对江苏南通、苏州、徐州、扬州等地区不同行业的57家上市公司或大中型企业进行调查，分析会计信息化环境下，我国企业内部控制的实际状况。 一、会计信息化基本情况分析 会计信息化基本情况主要包括企业财务部门所使用软件的品牌、取得方式、应用范围、售后服务以及人机并行时间、其他业务信息化的程度、ERP应用状况等。调查结果表明：（一）会计软件取得方式。会计软件是一种特殊商品，《会计电算化 办法》第六条明确规定，商品化会计软件必须通过省以上 部门的评审。之所以这样要求，其目的之一就是规范企业的会计核算 ，为企业内部控制提供基本保障。从实际调查结果来看，企业在这方面执行得较好，接受调查的57家企业所使用的会计软件全部是以购入方式取得的经过省以上财政部门评审的商品化会计软件。其中，90%选用的是国产软件，尤以用友、金碟软件居多；除了合资企业或外商独资企业外，较少企业选用国外会计软件。 （二）会计软件使用范围。目前，企业对会计软件应用最多的模块是会计核算、报表生成模块，应用较少的是成本核算、纳税申报等模块。形成这种状况的原因很多，笔者分析，是因为前者规范性强，有利于企业内部控制制度的实施，能够大大减轻会计人员的工作量；而后者在业务处理上不是很规范，企业应用的难度较大。 （三）会计软件使用时间。受调查的57家企业使用会计软件的时间普遍不长，说明我国企业会计信息化整体起步较晚。企业使用会计软件后，需人机并行时间三个月以上时间，并且取得相一致的结果，才能考虑以电子计算机替代手工记账，否则会给企业内部控制埋下隐患。 （四）对会计软件的总体评价。企业对会计软件的总体评价较好，对会计软件中设计的有关内部控制措施基本满意，但部分企业对软件经销单位的售后服务不太满意。笔者通过对扬州地区用友、金蝶两家软件经销单位的实地调查发现，扬州地区的用友软件用户有1000多家，金蝶软件用户有500多家，而专职售后服务人员较少，基本上都是兼职，因而难以满足用户的需求。 （五）企业管理信息化程度。笔者所调查的企业虽然都是大中型企业，但其管理的信息化程度并不高，基本上还处于会计核算信息化阶段。其他业务部门很少采用信息化管理，与会计部门之间几乎没有数据传递。只有少数企业在由核算型会计软件向管理型软件或ERP系统方面转变，但使用效果不是很好。从内部控制的角度看，企业会计信息化环境下的内部控制还处于初级的人机共同控制阶段。 二、会计信息化环境下的内部控制现状调查内容
一．内部控制与风险管理的关系 (一)两者的概念和内容 内部控制是指管理层、审计委员会及其他各方进行的，旨在加强风险管理、增大实现既定目标的可能性的机会。内控有3个目标：保证实现银行运行的效果与效率、财务报告的a，靠性和完整性，符合相关的法律法规和合同，目标代表着银行努力的方向；内控的内容由控环境、风险评价，控制活动、信息和沟通以及监督5项要素组成，内容代表着实现三个目标所需的元素风险是指对企业的目标产生负面影响的事件发生的可能性，其衡疑标准是后果与可能性；风险管理是指采取一定的措施对风险进行检测评估．防止风险，及时发现风险，预测风险町能造成的影响，使风险降低到可以接受的程度，并将其控制在某一可以接受的水平口卫丽娟上。风险管理技术包括风险评估框架，风险防范系统等，前者包括风险评估、风险缓释和根据模型对可能导致风险的不确定性因素进行分析。(二)两者的联系可以看出风险是一个比内部控制更为广泛的概念。全面风险管理除包括内部控制的三个目标之外。还增加了战略目标，全面风险管理的8个要素除在涵盖内部控制的全部5个要素之外，还增加了目标设定、事件识别和风险对策3个要素。因此，全面风险管理是建立在内部控制整体框架的基础上，是对内部控制框架的扩展，它的范围比内部控制框架的范围更为广泛，涵盖了内部控制，而内部控制是风险管理必币町少的一部分。 二．如何处理好内部控制与风险管理的关系 (一)建立植入型内控制度植入型内控制度是一种主动型质量控制系统，以经营管理系统为依托的控制制度，即是植入管理系统中的，而不是附加在管理系统之上的，可以使得内控成为一种事前的，系统的和能被大家都接受的系统。它对于保证银行实现既定目标具有许多方面的系统化优势：最高管理层可保证银行的质量意识在银行运行中得以贯彻；使质量目标贯穿于银行的信息收集、分析和其他相关过程中，借助干竞争和客户需求可以促使质万方数据量不断提高。 (二)实施真正意义匕的全面刚殓!管理 1．建立ERM框架。ERM框架应建 立3个维度：银行的目标，全面风险管理要素、银行的各个层级。银行目标有战略、经营、报告和合规4个目标；全面风险管理要素设内部环境、目标设定、事件识别、风险评估、风险对策、控制活动、信息和交流、监控8个要素。银行的层级包括整个银行、各职能部门、各条业务线及下属分行。3个维度的关系是全面风险管理的8个要素都是为银行的四个目标服务的；银行的各个层级都要坚持同样的4个标，每个层级都必须从以上8个方面进行风险管理。
中国物业服务百强企业发展特点分析 2014中国物业服务百强企业的发展特点分析 6月18日，2014中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第七届中国物业服务百强企业家峰会召开。会上，中国指数研究院企业研究总监蒋云峰分享了2014中国物业服务百强企业的发展特点。 第一方面是经营规模，表示在管面积均值达到1500万平米，区域拓展与行业整合促进企业做强做大。 第一百强企业以专业能力打造核心竞争力，在管面积持续快速增长。2013年百强企业实现在管项目总建筑面积均值1511万平方米，同比增长11.6%，较全国房屋竣工面积增速高出9.6个百分点，在管项目数量均值85个，较上年增加6个。百强企业通过区域拓展和收购并购做强做大。 第二追随开发企业积极进行城市拓展，以点带面把握区域发展良机。百强企业在管项目面积的持续增长，主要得益于全国布局速度的加快以及对已进入城市实施的深耕策略：2013年，百强企业布局城市增至22个，同比增长4.8%。长期以来，百强企业通过集团合作或市场跟随，实现对目标市场的快速覆盖。 第三点行业整合加速，部分百强企业通过收购并购完善布局，做强做大。随着物业服务行业的发展成熟，行业整合势在必行。近几年，部分百强企业凭借资本实力开始对中小物业公司收购并购，积极完善企业战略布局，快速实现做强做大的目标。有一部分企业通过收购并购，达到上市等各方面的战略目标。 第二方面经营绩效表现为守正出奇营收再攀高峰，开源节流利润持续增长。 第一坚守主业，经营收入再攀高峰。2013年，中国房地产市场发展良好，物业服务百强企业顺势而为持续提升业务水平。主副业双增的良好局面带动百强企业营业收入整体上升，均值达到29387.6万元，同比增长14.2%。目前来看，物业服务收入仍然是企业的主要收入来源，贡献率达到67.9%，多种经营业务收入占比32.1%，多年来百强企业“守正出奇”，逐渐形成本业不输、奇兵制胜的良好局面。伴随城镇化的持续推进，中国城市的房屋总存量持续增长，各种业态物业服务市场不断扩大，2013年商业物业和办公物业服务收入在全部物业服务收入中的比例持续增加，分别占8.3%和26.4%，专业能力凸显。 第二创新带动，全力挖掘资源价值。2013年，百强企业净利润均值为2427.1万元，同比增长13.3%，保持了较快速度的发展，其中2013年多种经营在企业全部营收中占比32.1%，而利润占比却达到61.8%，多种经营已经成为百强企业创造利润的主力军。 第三集约发展，新技术提升人均绩效。科技应用以及企业内部的结构优化，是提升服务质量、降低服务成本的有效手段。楼宇自动控制、物业办公信息化、设施管理智能化、大数据云端处理等科技应用逐渐从大型商业、办公物业普及到公寓住宅的管理服务上，服务质量和效率都有了显着改善。 第三个方面规范管理与多种经营提升服务品质，百强企业助力项目保值增值。 第一点地方性物业管理条例纷纷出台，促进行业规范发展。2013年，各地方政府共颁布9部地方性物业管理条例或办法，力求规范和引导当地物业服务行业的健康有序发展，法律法规的与时俱进有助于百强企业找准发展方向，提供给企业一个可以专注于提高服务水平的市场环境。 第二点收缴率和续约率持续高位，多种经营提升服务品质。2013年，百强企业一如既往获得了来自业主的肯定，物业服务费收缴率和项目续约率分别为95.40%与98.88%，费用收缴率明显高于60%-70%之间的行业平均水平。同时百强企业通过房屋中介及资产管理服务、生活服务、电子商务、咨询服务以及专业技术服务等，提供全方位服务，服务品质有了
差距与创新：中国物业管理的发展及未来 （发稿时间：2004-06-23 阅读次数：0） 物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。 一、中国物业管理的产生与发展 改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计，全国直管公房失养失修率达到50%以上。每平方米使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18%的税金0.28元外，维修费只剩0.60元，只够正常维修费用的1/6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。可以说，我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。 随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生
并迅速发展起来。1981年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市，新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。 20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。从北京一地就可以看出，我国物业管理的发展速度之快，规模之大，范围之广。 二、中国与世界先进物业管理模式的差距 中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。 1.市场化的差距 （1）物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。
内部控制与企业信息化建设 内部控制与企业信息化建设 随着企业信息化进程的不断推进，加强和改进内控体系是企业在信息化下的必然选择。企业内部控制体系或制度应当随着企业信息 化的进程不断改进和完善，以确保企业内部控制体系能真正适应企 业信息化建设的需要，这也是企业提高经营管理水平与风险防范能 力的内在要求。 一、企业信息化的特点和发展趋势 就企业信息化建设的内容而言，企业信息化建设主要包括经营管理的信息化、决策的信息化、生产过程的信息化以及信息化人才队 伍的培养等。企业信息化的特点和趋势主要体现在以下几方面： 1.管理理念的信息化 当今社会，信息是企业发展的生命线与创造财富的重要资源，企业对信息资源的拥有量已逐渐成为衡量其综合实力的一个重要标志。企业信息化建设的难点不是资金，也不在于技术，而是企业管理思 想与理念的更新。因此，企业信息化建设必须要和先进的管理理念 紧密结合起来。 2.管理手段的现代化 当前，企业信息化建设的主要手段是计算机网络。企业的管理多是通过先进的信息技术手段以及现代信息基础设施来收集和处理信息，通讯技术、网络技术、数据库技术以及智能信息工具等技术手 段的应用，促进了企业管理模式创新、组织流程再造以及对客户的 个性化需求的满足等。 3.组织管理的信息化
组织管理的信息化是企业信息化建设进程中的一个非常重要的方面。企业通过制定完善的信息管理法规与制度，并广泛应用现代化信息技术，可以保证信息传递的高效率。同时，企业通过对先进信息技术的广泛应用，一方面可以将管理的重心拓展到对物流、信息流与资金流的一体化管理，另一方面使企业管理的范围不再局限于本企业的价值链与供应链，而是延伸到和其他企业的供应链、价值链的竞争。 4.企业决策的信息化 企业决策信息化实现的前提是在企业信息系统以及信息技术的支持下，保证信息处理与传输的动态化和实时化。从企业决策信息化的角度讲，“拥有信息就等于拥有货币”。企业只有在及时准确地掌握市场信息以及相关的竞争情报的基础上，才能在纷繁复杂、瞬息万变的市场竞争中做出科学合理的决策，促进本企业健康快速地发展。 二、企业信息化建设对内部控制的影响 1.内控环境更加复杂 (1)组织控制的复杂化。在企业信息化进程中，信息时代组织模式逐渐成为当前众多企业进行组织创新和转型的趋势。然而，不容忽视的是，企业组织结构的扁平化也存在一定的缺陷。与传统组织结构下的高规范性、集权型相比，组织结构的扁平化降低了企业的规范性与集权性，这不可避免地会带来一些弊端：权利和义务的边界模糊，管理责任较难界定;组织结构不稳定，企业管理易失控等。 (2)道德准则控制的复杂化。伴随信息化时代的到来，企业不断处于躁动不安的变革之中，加之互联网的影响，由此滋生出各种道德观念，现行道德规范和准则的约束力不断下降，使得企业不断加强对管理、决策以及业务流程的控制。然而，网络的匿名性与无形性往往会使人产生犯罪的侥幸心理和行为，如窃取企业重要信息资源以及利用信息系统舞弊等。 2.风险评估的难度加大