物业公司审计实施方案
一、被审计项目基本情况
*物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。
二、审计目标
通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。
三、审计范围、内容和重点
审计的范围
针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。
审计的内容和重点
针对物业公司基本情况，审计的重点为：
1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。
物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。
2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。
通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
物业公司 收入 物业公司的收入来源包括物业管理收入（一般为包干的物业费）、替物业产权人及使用人代收代缴/转售的水电费等服务收费、闲置房屋及停车场等公共区域设施租赁收费、物业大修收入等。由于物业公司收入类型多且来源对象范围广，因此对于收入确认的真实性、完整性及合规性的检查尤为重要，审计中应主要关注以下方面风险： 1、物业费收缴的及时性、合理性 物业费收取标准在业主入住前签订的物业服务协议中即予以明确，并按一定周期收取。有数据显示，我国TOP100物业公司的物业费平均收缴率仅为90%左右，因此建立有效的物业费催收机制对物业公司的营收保证至关重要。同时，对于空置房屋物业费的收取及业主老带新物业费的减免等特殊情况，物业公司应提前与开发商约定收取的标准及方法，并及时对账收取。 一般情况下，相同业态（如住宅、办公、商业）房屋的物业费收取标准应保持一致，审计师可关注是否存在物业费价格明显偏低且无正当理由的情况。 2、经营类收入入账的完整性 停车费、广告、场地租赁等经营性收入虽不属于物业公司根正苗红的主营业务，但由于经营机会多、可操作性空间大，也就成为了物业公司的重要收入来源之一。 这部分收入主要存在确认完整性的风险，审计师可通过比照公司对应业务台账，实地走访观察闲置房屋及场地的使用状态（是否对外经营租赁）、检查物业管辖区域内出现的各类广告等商业行为是否按规定签订合同并准确入账确认收入、利用停车场IC卡系统生成的业主信息清单对应检查车位费收入是否准确完整等方式进行分析复核，验证物业公司对上述收入类项目的入账是否及时、完整、规范，是否存在截流。 3、代收缴费用的准确性、规范性
物业公司代收代缴/转售的项目主要包括水、电、有线电视、采暖、燃气费等，审计过程中除了检查物业公司收费与合同约定及向业主公示的标准是否一致、入账金额是否准确外，还应关注票据的真实性、合规性，以防止虚构业务。物业公司应向业主开具正规发票（转售时）或收据，完整填列交款人及交款单位、房号、交款内容、所属期间、交款金额、所属人等信息，加盖财务章并留底；公司应设开票人以外的人员专门负责票据管理，及时登记、核对或回收注销。 4、现金收款的内控有效性 随着电子支付业务的普及，目前物业公司的现金收费越来越少，但现金收款的内控有效性关乎该部分收入确认的完整性和及时性，因此小编在审计时也做了特别关注。小编所审计的物业公司现金收款均来源于临时停车收费，除了对财务人员进行必要的访谈了解现金转存及入账流程外，为了验证收款的完整性，小编直接搬小马扎去停车场抬杆处观察了临时停车车流量及收费情况，并与收费大爷来了个唠家常式“访谈”，从而估算了一天的临时停车现金收费情况，与实际入账的金额进行了比较，同时也检验了现金入账的时效性。 成本费用审计 物业公司的成本费用包括人力成本、外包服务费、代收代缴款项、办公费、公共设备设施维修保养费、绿化保洁费等，主要存在虚增风险。审计中主要关注以下方面内容： 1、人力及劳务外包成本的合理性 作为劳动密集型的服务行业，人力成本在物业公司成本费用中所占比重较大，审计时应注意分析公司人员结构的合理性，重点关注劳务人员群体的数量及其实际履职的真实性，以防止通过虚增人数方式增加成本、转移资金。 为压缩自身人员规模、规避用工风险、简化管理，目前较多物业公司会将部分基础业务交由专业劳务外包公司开展，此时则要重点关注劳务外包单位的选择，关注劳务外包费用标准的约定是否合理性，就项目收费标准与分包工作量及市场水平进行比较。
物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。 审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。 物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
内部审计岗位职责 一、财务审计： 1、每月审核出纳将当月的应收费用（物业费，电费，维修费等），以及会计编出的明细账、总账和每月末的财务报表。 2、审核现金、银行存款日记帐、收支日报表，及银行余额调节表。 3、审核企业财务收支、重大经济合同、购销价格、债务重组、重要 投资活动、重要资产、负债，损益项目及其它需要重点审计的事项。 4、促使企业各类经济活动合法合规，建立企业良好的经济秩序， 二、经济分析： 1、评价内部控制制度的合理、健全、有效执行能力和结果。重点应该放在执行效果、审计整改建议二个方面。 2、定期或不定期编报企业经济运行活动的全部或单项的分析报告，提出改进建议和措施，及时、准确反映企业经济活动状况，为领导经营决策提供财务信息。 岗位职责总则： 一、业务了解范围： 国家相关经济法律法规、财务审计制度，企业组织机构、职责、业务流程及规章制度；同行业单位财务管理状况及发展趋势。密切关注国家税收、财务等相关法令变化
二、职位目的： 根据国家财经法规、企业规章制度和实际情况，严格遵守《职业道德规范》，独立、客观的对公司财务进行财务管理和监督，反映经济活动信息，始终确保内部审计在资金预算、业务运营上的独立性。旨在增加价值和改善组织的运营，评价并改善风险管理、控制和治理过程的效果，帮助组织实现目标。形成企业良好的经济秩序，为领导决策提供财务依据，促进企业持续、稳定、健康的发展 三、审计程序 1、审核每月的收入（物业费，电费，维修费、租金等）与支出，以及会计编出的明细账、总账和每月末的财务报表，整理归纳成表格。 2、收集、分析和说明有关资料，并把这些资料归纳、整理，以作为分析表格数据的支持性文件。 3.审核每月收款凭证、付款凭证，转账凭证。 4.审核公司各项日常费用支出的。 5.审核现金、银行存款日记帐、收支日报表，及银行余额调节表。 6.审核监督实施成本费用核算，建立健全成本核算工作程序，编制成本费用计划，掌握成本费用开支情况。 7、与财务部、物业部等各部门做好沟通，使其提供有效、有力的咨询意见。 8、将审计结果及时反馈给上级领导，由总经理进行批复或提出整改意见，针对上级提出的意见积极的改进并完善使风险降到最低。 9、完成上级领导交代的其他任务。
XX物业公司内部控制情况审计报告模板 (专业范本) 20XX年XX月上旬，审计部按照集团领导的指示对XX物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。XXX总经理和XX物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。 下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内 部控制的重点环节进行评述如下。 总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。 房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问 题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。
XX物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。 XX物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。 一、接待业主投诉和解决问题方面 1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。 2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理等项目有漏填情况。 3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。 4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到现场解决问题，部门间责权利不明确。
财务管理方案 我们对本物业管理费实行本项目收支的封闭运行、独立预算。 我们对本物业管理费实行定期公示制度，并接受开发商或业主委员会委托 外部审计机构或小区业主代表对本小区的物业管理费相关的一切财务资料进行 审计或检查，并将审计或检查的结果如是向所有业主公示。 1.1 财务管理工作模式 我公司在【中冶·蓝城】项目将实行的“包干制”的收费方式，为了让业主了解我们管理及费用支出情况，管理处在每年的年终均向全体业主公示“年度财务支出报告”。同时在【中冶·蓝城】项目我们也将继续采取“阳光财务管理计划”，除每季度、每年公布管理报告外，每年只收取双方约定的合理利润。 1.2 财务管理制度 财务管理是物业公司正常运营的核心，我们将严格执行国家及北京市有关 物业管理的财务管理规定，确保物业管理资金的良性运作。 如何使有限的物业管理费得到充分合理的使用，发挥出更多的经济效益和社会 效益，是我们在这个项目财务管理工作中的重点。我们将充分发挥财务管理的 职能，加强成本控制，减少各种不必要的开支和浪费，在保证管理和服务的同时，有效降低管理成本。 我司的财务管理制度涵盖的内容均包含在公司颁布的财务管理部 C 版体系文件中，如：财务控制程序、财务监控作业指导书、成本费用报销程序、成本费用报销作业指导书、固定车位收入表、临时停车服务周统计表、三费开支管理程序、三费开支管理作业指导书、收费定价作业指导书、税务筹划管理程序、税务筹划管理作业指导书、停车场收费程序、停车场收费作业指导书、停车场交接班记录、停车场临时收费核查表、停车场收入月报表、预算管理程序、预
算管理作业指导书、智能化停车场系统季度保养记录表、资金管理程序和资金管理作业指导书等。 1.3 预算、决算的方式、内容 一、预算管理 物业管理行业是朝阳行业，也是微利行业。成本控制，费用合理不仅仅是每个业主关注的焦点，也是我司财务管理提升的内在要求。我司从二零零一年率先在行业内推行预算管理，在长期的管理实践中得到不断完善和丰富。一方面预算管理已成为构建公司管理层责任体系重要内容之一，成为量化考核管理层经营能力的重要工具。另一方面，我司已开发出拥有知识产权的预算管理软件，实现了预算管理的远程化、实时化。目前，预算管理在我司内部各个层面、各个环节得到全面、真实、有效的执行。 按照预算管理制度要求及我司安排，【中冶·蓝城】项目预算将分两个层次，第一层次：从入住之日起一年内，我司服务产品定位于提供常规性住宅物业管理服务，在确保服务品质的前提下，预算管理侧重于成本控制、费用合理。第二层次：从入住之日起一年后，我司将进一步研究、挖掘业主深度需求，延伸服务产品功能，提供增值服务。预算管理将重视增值性服务业务，并引导服务产品的创新，满足业主潜在的需求，提高商业物业服务档次及水平，提升【中冶·蓝城】项目形象。 二、审计管理 “以诚信求生存，以规模谋发展”是我们企业信条。授之于人，忠之于事。我们始终把自身定位于管家的角色，并竭力扮演好这个角色，“阳光财务”一直是我们对业主一个不变的承诺。每年，我司对任何一个项目，无论其实行佣金制还是包干制，都要例行两次审计，一次为年中公司内部专人审计、一次年末外部机构专业审计。在特殊情况下，如在业主委员会要求下，我司可聘请专业机构进行临时审计。机构的专业审核意见，我们将直接报送业主委员会，主动接受业主委员会监督，并书面回复其质询意见。在推行审计定期制度的同时，
物业集团内部审计管理制度 1、目的 为加强物业集团的内部管理和审计监督，保障公司经营活动健康发展，客观评价物业集团及下属分公司的财务收支和经营活动的真实性、合法性和效益性，更好地为实现集团经营战略目标服务，根据相关法规和物业集团实际情况，特制定本制度。 2、适用范围 适用于物业集团及下属各分公司、子公司、控股公司等关联公司。 3、职责 3.1 物业集团财务职能部门依照本制度独立行使审计监督权，对物业集团管理层负责，不受其他部门、单位或人员的干涉。 3.2 物业集团财务职能部门为审计职能部门，行使审计职能，各下属及关联公司接受物业集团财务职能部门的审计、监督。 3.3 物业集团财务职能部门按照相关法律及公司要求，起草内部审计制度及流程，编制审计计划，组织实施审计工作，并负责监督审计整改措施的执行和落实。 3.4 审计人员应当具有良好的职业道德，严守审计纪律，客观公正、保守公司秘密。
4、主要内容 4.1 内部审计目的 内部审计是公司内部建立的一种独立的咨询、评价、控制和监督活动。它通过系统、规范的方法，审查、评价公司各级组织经营活动及目标实现、内部控制建立执行、资源利用状况等，并提供相关的分析、建议，协助、监督管理人员认真地履行职责，从而促进公司内部控制的建立健全，有效控制成本，改善经营管理，规避经营风险，增加企业价值。 4.2 审计原则 4.2.1 以物业集团整体利益为导向的原则。 4.2.2 降低公司经营风险至可控范围内的原则。 4.3 审计人员 4.3.1 审计人员应当具备胜任内审工作所必需的专业技能和相应的专业技术任职资格。 4.3.2 内控组可以根据内审工作的需要，组成审计项目小组，派往被审计单位，执行审计任务。
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自xx 年入职公司至今已经六年多了，从管理处的财务助理到公司总部出纳、总部会计，无论是做事、还是做人我都从“金网络”这个温暖的大家庭学到了很多很多……“受人之托，终人之事”我做到了。展望未来，我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望，为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把参加工作以来的情况总结前期工作总结： 对于企业来说，能力往往是超越知识的，物业管理公司对于人才的要求，同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的，它包括：组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通能力等。 第一阶段（xx 年—xx 年）：初学阶段； xx 年毕业之初，在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下，我幸运的加入了“金网络—雪梨澳乡”管理团队，看似简单的帐单制作T日常收费—银行对接T建立收费台帐T与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法：，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点，而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与“专业人”之间的距离。客户电话的接听、客服前台的接待，都需要很强的专业知识与沟通能力，物业管理中大多是一些细小琐碎的事，协调好了大事化小、小事化了，协调不好则工作会非常被动。这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力，同时在公司内部的沟通也非常重要，除了本部门之间，部门与部门之间的沟通也很重要，只有沟通好
某物业管理公司年度第一次质量内审计 划 某物业管理公司2012年第一次质量内审计划 目的：检查本公司质量体系是否能按ISO9001提供质量保证，是否具备申请IISO9001认证的条件。 性质：例行内部质量体系审核 范围：质量手册覆盖的所有部门和要素，重点是ISO9001所要求的各要素及涉及的各职能部门。 依据：ISO9001质量保证标准、手册、相关的程序文件、流程和作业指导书 审核组：组长--zz，组员--zzz 审核时间：2012年10月20日～22日(详见日程安排表) 说明： 1、第一审核组负责人为zz、第二组为zz。 2、由审核组长依据经审批后的计划，在10月18日前制定出检查表，和刘瑛商议定稿，于19日提交顾问审阅。 3、日程表中所列要素号均为标准的要素号而非本公司质量手册的章节号，各审组在收到经审批的计划后，应对照
质量手册在完全熟悉质量体系文件的基础上进行内审。 4、本次内审为第一次内审，各审核组在审核过程中如发现计划审核的要素不能履盖受审部门的重要工作时，可申请管理者代表并与受审部门负责人商议后增加审核要素。 日程安排表 日期 时间 第一组(XXX) 第二组(XXXX) 10月20日 9：00~9：30 首次会议 9：30~12：30 行政部/管理者代表/经理(4.1总要求、4.2文件要求、5.1管理承诺、5.2以顾客为中心、5.3质量方针、5.4策划、5.5职责权限和沟通、5.6管理评审、6.0资源管理) 经营部(5.4策划、7.5生产和服务提供)、财务部(7.4采购、7.5.5产品防护[仓库管理]) 13：30~17：30
南苑客户服务中心(7.1产品实现的策划、7.2.1与产品有关的要求的确定、7.2.2与产品有关的要求的评审、7.2.3顾客沟通、7.5.4顾客财产、8.2.1顾客满意) 西苑客户服务中心(同南苑) 17：30~18：00 审核组内部会议，整理审核结果，与部门负责人交换意见 10月21日 9：30~12：30 南苑保安部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产、8.2.3过程的监视和测量、8.2.4产品的监视和测量) 西苑保安部(同南苑) 13：30~17：30 南苑工程部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.6监视和测量装置的控制) 西苑工程部(同南苑) 17：30~18：00
物业管理方案范本 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。现在，就来看看以下两篇关于物业管理方案吧! 小区物业管理实施方案 一、指导思想 以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 (一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系 按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业
管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1.街道物业管理办公室职责 (1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。 (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。 (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。 2.街道各科室职责
2016上半年物业公司工作总结报告 xx年，在集团公司的正确领导及大力支持下，在公司领导班子的带领下，面对激烈的市场竞争和全国范围内抗击非典的严峻形势，公司全体员工团结一致、开拓进取，紧紧围绕年初制定的工作目标开展工作，取得了抗击非典和经营发展的全面胜利，管理工作持续改进，服务品质稳步提升，全年实现主营业务收入共计9669万元，较上年同期增长23。税前利润、净利润分别比去年提高14.4和8.8，圆满完成集团公司下达的各项经营指标。 ”的政 第四、严肃纪律和检查处罚。坚决执行请销假制度，防止私自外出；实行严格的查岗查哨和晚点名制度；加大检查督导的力度，查处睡岗26人，脱岗13人，其它违纪31人；增大处罚力度，受处罚70人次。 今年，公司全面强化“以业主为中心”的服务意识，率先在深圳业内提出并推行“7x24”服务模式，力求限度地满足业户需求；推出入户维修免费服务，集团开发物业全年上门维修4107次，得到业主的好评，大大提高了业主对小区服务的满意程度。公司全年组织了15次有关职业技能和行为规范培训，共28项内容，培训课时达56小时/人。据集团公司三季度对开发物业进行的调查，业主对我们维修服务的满意程度达到了100。
在销售配合方面，筹备成立上海、武汉分公司和深圳管理部，克服非典困难及异地资源短缺问题，全力投入深圳翠堤湾、北京格林小镇和国际花园、上海格林春晓和春岸等项目的前期介入和销售配合工作，全面展示金地物业管理良好形象，满足集团地产销售配合工作的需要。 今年，针对北京格林小镇存在的问题，公司先后从深圳总部抽调2名工程师、2名客服主管、15名维修人员及2名客服人员充实到管理处，给予人力资源的支持。同时派出客服人员参与和组建应急维修队，在地产客服中心统一调度下统一工作，全力参与地产维修整改工作，使小区工作各项管理步入正轨。海景方面，积极配合地产公司做好业户走访工作，“黄牌”数量从高峰时期的130户270块，减少到目前的2块(字朝里放置于阳台内)，限度地降低了在社会上形成的负面影响，减弱和抑制了对翠堤湾的销售工作产生的不良影响，有力地配合了地产公司的品牌策划和销售工作。翠堤湾方面，面对销售、入伙、装修、业主生活同时并存的 翠堤湾、 ” 公司业务规模和市场拓展步伐、宣传公司业务类型和服务特色、反映员工思想动态和改进建议等方面发挥了积极的作用。《金地物业管理信息》也于今年下半年面世，以每10天为一期的频度对外免费推出，目前阅读人次节节升高，反应热烈，要求订阅的与日俱增，公司的品牌得到进一步的推广。在11月底举行的住交会期间，我们接待了来自全国28个城市的43批客户，为明年市场拓展打下了坚实的基础。 三、市场拓展频创佳绩 *年，在抓好集团开发物业管理品质提升的同时，我们还按照集团领导的要求，丰富公司的物业管理类型，延伸产品线。自去年实现写字楼顾问管理市场突破后，今年再接再厉，取得了写字楼(万基大厦)、酒店式公
内部审核报告 编制部门品质部编制日期2015年11月10日审核时间 审核目的验证组织质量管理体系实施与质量管理标准和组织的质量管理体系文件的符合性、充分性、有效性。 审核范围公司职能部门、主城区物业服务项目客户服务中心物业服务活动全过程。 审核依据ISO9001：2008、公司质量管理体系文件、适用的法律、法规、合同、顾客的其它要求。 审核小组审核组长：审核员： 审核概况 1、本次内审按原****体系对公司总经理、行政部、财务部、品质部、综合部、经营部、****客户服务中心、****/****客户服务中心、****客户服务中心、江南****、南岸区****局、中移客户服务中心、****客户服务中心等部门/项目进行了审核。审核覆盖物业服务活动全过程，涉及6个部门，7个项目（详见2015年内审计划）； 2、审核中发现严重不合格项3项，一般不合格项72项，观察项27项（详见《不合格项汇总表》）。 3、不合格项分布状况（详见《不合格项分布表》） 审核综述 公司总经理及管理者代表对2015年度的质量管理体系内部审核工作高度重视，对审核时间、审核要素等做出了明确要求和指示，同时要求审核人员和受审核单位实事求是，切实做好年度内审工作。22名审核员在受审核单位的积极配合下，通过现场查验、资料查阅、讨论沟通等方式，对公司质量管理体系文件的贯彻学习、理解、实施、监视和测量等方面的情况进行了了解。通过历时4天的审核，共计发现严重不合格项3项，一般不合格项72项，观察项27项。其中实施性不合格34项，效果性不合格41项。通过对本次内部审核发现不合格项的改进，将会有效促进公司质量管理体系的有效实施和持续改进。 审核组按照审核日程计划，抽样查阅了各部门、客户服务中心工作
最新物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 (一)审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进 －1－ 一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年度及其他相关单位。 (二)审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。
物业公司是以物业费、网点(*房地产公司所有)租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入来源。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟 －2－ 苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。 另外由于报酬、工作量的原因，物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺。 根据初步的调查了解，下一步的工作将侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节的审核，从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试，从而得出比较真实、可靠的结果。 3、对出租房屋及楼体广告的合同的签订及执行情况进行审核。 对部分有租赁或广告收入的项目中心进行专项审查，主要采取比照附近位置、价位、合同签订时间和问询相关人员的方式，对租赁合同、广告合同的真实性、效益性做出判断。 根据国家及公司有关规定，审查物业公司各职能部门和各项目中心负责人在执行托管合同和合同管理目标过程中，有无不按合同执行的情况。 四、重要事项的审计实施程序与步骤方法
物业公司内部审计报告 XXXXX物业公司内部控制情况 审计报告 2006年7月上旬，审计部按照集团领导的指示对物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。Xxx总经理和物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。 下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内部控制的重点环节进行评述如下。 总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。 房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。 物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺,此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。 物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。
一、接待业主投诉和解决问题方面, 1. 管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈,同时又兼 管拜访业主，了解情况,平均每个管家要负责160多户业主的走访任 务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。 2. 记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处 理等项目有漏填情况。 3. 接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些 第 1 页共 5 页 原因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况， 业主怨言较大。 4. 管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快 到现场解决问题，部门间责权利不明确。对涉及到需与施工单位交涉 的问题解决起来比较困难，售后的维修工作不能到位。 5. 工作中没有一定的监管和考核程序，没有奖惩和激励机制。 6. 在接待业主投诉时，投诉处理能力还需要进一步提升。 7. 原有的特色服务—代购水电业务因售电机构限制和人力不足已被取 消，目前缺少自有的特色服务项目。 8. 目前维修人员中没有专业电工，给日常的维修工作带来影响。二、环境绿化和保洁卫生方面, 1. 因装修车辆碾压和人员踩踏，小区边角的绿地已出现损坏,湖泊水质 差有水草等杂物。 2. 巡查发现有的楼道卫生质量不高，卫生做的不细，临时存车场和小区 内有部分死角卫生清理不及时,夏季炎热，垃圾场周围异味很大，且 蚊蝇较多。
精选 各部门检查表 内部审核检查表 受审部门：客户服务部编制 / 日期：审定 / 日期： 序检查内容涉及条检查方法 检查结果记录号款 a.在服务提供过程中（ 1 ）向客户服务部经理索阅物业管理服务监视 的哪些阶段，进行了和测量的文件，检查是否规定了需进行监视和测 监视和测量？是否对量的产品实现阶段，是否规定了监测点、监视和 服务特性按要求进行测量的项目、方法、验收准则、使用的监视和测 了监视和测量？对物量设备、应留下的记录以及检验人员的资格要 业管理服务测量和监求？是否对监视和测量结果的处理作出了明确 控作了哪些规定？形规定？ 成了哪些文件？8.2.4 （ 2 ）：有无顾客批准放行服务的特例情况？是否 产品的满足要求？ 1 b. 服务质量监测的证 监视和 a.是否了解紧急放行的程序或规定； 据是否形成了文件？ 测量 b. 由谁来审批； 各种服务过程的记录 c.对紧急放行的服务是如何标识和记录的； 是否指明授权放行责 d.紧急放行的服务经验证不合格后，如何追回？ 任者？ （ 3 ）到项目部观察服务提供过程的监测情况， c.有无授权人员（或顾 确认： 客）批准放行和交付 a.关键岗位的操作员工是否经过培训并取得上岗 服务的特例情况。 证（如：电工、电焊工、车辆驾驶员、锅炉工以
b. 检查项目部《管理人员工作日志》的记录情况； （ 7 ）到项目部抽查2~3 个服务提供过程，确认： a.各岗位服务监测人员是否有检验规范/ 作业指 导书； b. 检测设备和工具是否处于有效期内； c.查看各岗位监测记录（包括保安、绿化、保洁 等），服务提供是否合格，出现不合格时让步放 行是如何控制的。 （ 4 ）检查相关服务记录保存情况，查看10~15 份检验记录，确认： a.是否规定保存周期，存放地点、条件是否适应； b. 记录是否项目清楚，数据齐全，是否能够证实 符合服务规定的要求。 c. 监测记录是否标明负责服务放行的授权责任 者。 a.是否采用了适当的（ 1 ）查阅“过程和服务质量的监视和测量程序” 方法对物业管理服务文件，是否规定了进行服务过程监视和测量的环 提供的过程进行了监8.2.3 节，如测量点、监控点、见证点，巡回检查点等。 视和测量？实施的效过程的（ 2 ）是否规定了对服务提供过程进行监视和测 2 果如何？监视和量的方法。检查客户服务部每月对各项目部的服 b. 采用的方法是否能测量务质量检查情况，索要《服务质量检查表》及《服 对过程持续满足其预务质量考评表》，查看是否真实、正确。
2014年内部审核纠正/预防措施验证报告公司于2014年10月30日、10月31日、11月5日分别对公司职能部门、***客户服务中心等9个单位进行了为期3天的内部质量管理体系审核工作，此次内审共发现不合格项85份，其中严重不合格8项、一般不合格61项、观察项15项、1项不适宜。 针对审核发现的不合格项，各受审部门针对不合格项认真分析原因、制定相应的纠正/预防措施，并组织实施。公司内审组于2014年11月11-19日分别对不合格项纠正/预防措施实施情况进行了检查验证，各受审核单位不合格项已按期整改完成，所采取的纠正/预防措施实施有效。 一、质量目标（共有6项不合格项，占8.7%）：在公司内普遍存在，主要问题是员工对部门质量目标及岗位目标内容不清楚、完成情况统计不完善等。 纠正预防措施制定及实施情况： 1、对员工进行质量目标分解培训，强化员工对质量目标的知晓度； 2、采用现场抽问方式对培训效果进行了验证，培训效果较好； 3、按时对质量目标完成情况进行统计并分析。 二、岗位职责（共有8项不合格项，占11.6%）：各区域普遍存在，主要问题是员工对岗位职责内容不清楚。 纠正预防措施制定及实施情况： 1、分别对员工进行了岗位职责的培训，强化员工岗位职责的知晓度； 2、采用现场抽问方式对培训效果进行了验证，培训效果较好。 三、测量设备（共有4项不合格项，占5.8%）：公司全部项目均存在，未按规定对万用表、兆欧表等仪器进行定期检测、校对。 纠正预防措施制定及实施情况： 以新采购的合格品为参照物，对万用表等常规检测仪器进行对比校对，防雷测试仪等高精度专业仪表计划送专业检测机构进行校对。 四、记录控制（共有8项不合格项，占11.59%），公司各部门/项目普遍性问题，记录不完善或缺失记录（消杀记录、工具借用记录、投诉处理结果记录、药物使用记录等），纠正预防措施制定及实施情况： 1、各部门/项目整理完善了相关记录表格； 2、分别针对记录控制不合格项进行作业文件的内容、表格记录要求培训。 五、培训工作（共有5项不合格项，占7.25%），对培训内容不清楚，未制定培训计划等。 纠正预防措施制定及实施情况： 1、各区域整理完善了相关记录表格； 2、对员工进行专项培训，并加强培训效果的验证工作； 3、各部门按时间提交培训计划，并由项目主任审核。 六、装修管理（共有5项不合格项，占7.25%），装修申请表记录不完善，装修巡查未彻底实施，存在的工程问题未汇总等。 纠正预防措施制定及实施情况： 1、完善装修办理手续，完善各类记录； 2、对客服中心和工程班员工进行培训，严格按照装修管理标准作业规程和入伙管理标准作业规程内容执行； 3、采用实际工作中现场操作方式验证了培训效果，培训效果较好。 七、报事报修工作（共有5项不合格项，占7.25%），存在的主要问题是报事报修单填写不完善，缺失处理信息、回访人员等内容。 纠正预防措施制定及实施情况： 1、完善报事的相关记录； 2、对客服中心和工程班员工进行培训，严格按照报事管理标注作业规程内容执行； 3、采用实际工作中现场操作方式验证了培训效果，培训效果较好。 八、工作计划（共有3项不合格项，占4.35%），主要问题是未制定消杀、绿化工作计划。
篇一：医院审计室2012年工作计划 人民医院审计室2012年工作计划 医院内部审计作为医院的经济监督部门，构建和谐社会、和谐医院都与内部审计工作息息相关，深入地把握审计工作的基本思路，认真履行好自已的职能，积极为促进医院和谐发展服务是关健。我室2012年工作计划如下： 一、提高审计质量，发挥审计监督作用 1、全面履行审计职责，提高审计监督能力。在工作中要自觉遵守、严格执行审计工作要求和审计程序，克服审计过程中的随意性。 2、坚持“全面审计、突出重点”的审计思路。医院由于经营规模的扩大，经营业务的日趋复杂，使得内审对象及内审面逐步扩展。因此，医院内审工作要从医院的经济工作中心出发，重点着眼于对加强各类资金管理能力、提高经济效益与社会效益等事项。 3、改进审计计划管理，使审计年度计划要和我院的经济工作计划在时间上错位半年，使审计计划能确实落到实处，建立健全规章制度，提高财务管理水平。 4、提高审计人员素质。不断更新审计人员整体知识结构、提高综合素质，做好审计人员的教育培训。只有审计人员综合素质提高了，审计质量才能得到保证。 二、更新审计理念，提高审计工作层次 内部审计对所审查的活动向院领导提供分析、评价、建议和咨询，帮助他们更有效地管理医院。内部审计查出问题的过程，是解决问题的过程。审计工作不能停留在揭露问题上，要站在医院发展的前沿，立足于纵观全局的基点上，扣紧为医院经济决策、经济管理服务、促进医院经济健康，树立起服务第一理念，采取参与式的审计策略。尽可能地对被审计的科室面临的困难和对策提供咨询意见:主动请求被审计科室对自己的工作方式、服务态度和服务质量提出建议；为医院加强管理、完善决策机制发挥参谋助手作用，更好地为医院的和谐发挥重要作用。三、以成本管理审计为重点，强化审计经济监督 在市场经济条件下，医院被推向市场，医院的生存不再取决于上级主管部门的意志，而是取决于市场对医院的接纳程度，取决于医院能否为患者提供优质、价廉的医疗服务，市场决定着医院的生存和发展。医院要开展正常的经营活动，向广大患者提供医疗服务，必然会消耗一定的人
某物业管理公司第一次内部质量审核报告 某物业管理公司第一次内部质量审核报告 编写：ZZ 批准：ZZ 一、引言 本次内审是公司ISO9002-1994向ISO9001-2000转版审核前，组织的第一次内审，随着龙湖花园物业管理公司知名度、美誉度的不断提高，其品牌形象已深入人心，客户对我们的要求愈来愈高，这就要求我们注重服务改进工作标准要愈来愈高。加之物管公司接管的物业面积骤增，组织架构进行了调整。为验证ISO9001质量体系在各部门中的运行情况，特安排本次内审，拟达以下目的： 1、全面检查各项工作，发现问题并促进解决。 2、加深新老员工对ISO9001质量体系文件的应用与理解。 3、为本转版审核作准备。 二、审核情况： 1、本次审核时间安排较紧，准备不充分，对各部门的审核只是针对重点，未全面开展。 2、审核前的准备：依据以往的内审经验，本次内审采取新老搭配分组，新内审员在审核过程中学到了很多审核的技巧和方法，同时对审核过程的实操有了全面的了解。使之基本具备了独立审核的能力。 3、本次内审进展较顺利，各部门都很重视，均能正确对待审核，内审员对各部门也能做出客观公正的评价。 4、不足之处： (1)由于ISO9001体系运行的时间不长，员工对体系的了解不够深入，对文件的内容不够熟悉。 (2)且对内审的质量控制不够，内审员对不符合项，观察项的判断不够精确 (3)审核技巧也有待提高，审核方式比较直接; (4)签发《内审不合格报告》中，对纠正预防措施的忽略，往往只提出”补救措施方案”，很少提到要采取”原因分析和预防措施”无形中导致出现不合格的部门及负责人心存绕幸，出
了问题也没啥，补上就行，被动应付而没有心思放在主动预防上，违背了ISO9001预防为主的思想，故要坚定予以纠正此类情况。 5、本次内审发现4个轻微不合格项，签发4张《内审不合格报告》涉及保安保洁客户服务中心及行政部，16个观察项，这次的内审，在较大范围内发现了工作中存在的问题，同时指明了今后工作努力和改进的方向及具体内容。 三、原因分析及改进方向 从本次审核工作 的结果分析其原因有以下几个方面： 1、是物业公司急剧的扩张，服务的深化，相应人员配置未能跟上，且有较大的流动性，组织架构新近调整，各部门的职能分工协调尚未达到理想状态，人员更多，而机构更大，对品质体系的维护、监控缺乏力度，对人员的培训也较粗浅，对ISO9001的理解不够全面和深入，从本次内审中审核员较多依靠三层文件而少于参考标准和手册二层文件，就是个例子。 改进方向： 1、公司行政部应加强体系运行的监察力度，制定出可行的检查计划，确保体系的有效性。 2、对IS9001体系的培训，各部门须纳入各自的入职培训和在职培训，行政部须对各部门的助理、培训教员、资料员进行针对性的培训。 2012年10月23日文章 感谢您的阅读！
物业公司质量管理体系内部审核程序 1 目的 验证质量管理体系是否符合标准要求，是否得到有效地保持、实施和改进。 2 适用范围 适用于公司质量管理体系所覆盖的所有区域和所有要求的内部审核。 审核是为获得审核证据并对其进行客观的评价，以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。 3 职责 3.1总经理 a）批准组织年度内审计划和审核实施计划； b）批准内部质量管理体系审核报告； 3.2管理者代表 a）全面负责内部质量管理体系审核工作； b）选定审核组长及审核员，并审核年度内审计划、每次的审核实施计划和内部质量体系审核报告。 3.3 物业部 a）编写《年度内审实施计划》并负责组织实施； b）组织、协调内审活动的展开。 3.4 内审组长 a）编制、实施本次内审计划；
b）编写内审报告。 4 程序 4.1 年度内审计划 4.1.1根据拟审核的活动和区域的状况和重要程度，及以往审核的结果，由物业部负责策划各部门全年审核方案，编制年度内审计划，确定审核的范围、频次和方法，经管理者代表审核，总经理批准。每年内审至少一次，并要求覆盖本公司质量管理体系的要求，另外出现以下情况时由管理者代表及时组织进行内部质量审核： a）组织机构、管理体系发生重大变化； b）出现重大质量事故，或用户对某一环节连续投诉； c）法律、法规及其他外部要求的变更； d）在接受第二、第三方审核之前； e）在质量认证证书到期换证前。 4.1.2年度内审计划内容 a）审核目的、范围、依据和方法； b）受审部门和审核时间。 c）审核组成员及分工安排。 4.1.3根据需要，可审核质量体系覆盖的全部要求和部门，也可以专门针对某几项要求或部门进行重点审核；但全年的内审必须覆盖质量管理体系全部要求。 4.2审核前的准备