物业服务企业加强内部控制研究
摘要：内部控制是企业加强经营管理的重要方式，对企业提高风险管控能力与
经营效益，增强竞争力具有重要作用。物业服务企业具有运行成本高、管理内容
繁杂、风险因素多等特点，因此，其内部控制的实施必须遵循其特点。通过实施
与物业服务企业实际情况相符的内部控制活动，可以有效提升企业的资金、资产
安全管理水平，增强资源使用效益，也可以增强企业的成本管控能力，优化企业
经营管理模式。
关键词：物业管理；内部控制
1 物业服务企业内部控制概述
物业服务企业伴随着房地产行业的发展逐步兴盛，其本身发展历史不长，但
外部市场环境的变化以及城镇化趋势加快，这给物业服务企业的服务质量提出了
更高的要求。但物业服务企业毕竟是新兴行业，管理模式的滞后严重影响了企业
的盈利状况；同时，物业服务企业的业务承接绝大多数由楼盘开发商决定，企业
自身竞争意识较为薄弱，不仅会影响企业服务质量，也不利于企业的经营价值实现。需要注意的是，未来随着我国房地产业务由增量向存量的转化，业主维权意
识的提高，特别是今年受疫情的影响，物业服务企业更要强化管理能力和树立服
务意识，提升核心竞争力。而强化内控制度，从董事会、管理层到基层员工积极
转变思想观念，创新管理模式，是提高企业市场适应能力、不断发展壮大的基础。
2 物业服务企业内部控制问题
2.1 缺乏良好的内部控制环境
我国物业服务企业的发展速度非常快，但是很多企业忽视了内部控制环境建
设与改善，对内部控制的有效实施带来了阻碍。首先，在内部控制实施之前，企
业没有从内部控制目标与发展战略目标结合在一起，导致内部控制目标与企业的
经营管理活动、战略规划等严重脱节。其次，在组织机构的建设方面，企业管理
层没有从制衡监督层面考虑岗位设置，岗位设置不合理，各岗位的工作内容与工
作人员的职责权限不明，导致工作人员在实际工作中互相扯皮，严重阻碍了各类
经营管理活动的开展。另外，部分企业对人才培养、人力资源管理工作重视不足，没有建立完善的人才培养机制与激励约束机制，企业员工的综合素质与专业能力
不足，这也是影响内部控制实施的重要问题。
2.2 对内部控制管理工作重视程度不高
一方面，部分物业服务企业及管理层人员普遍对内部控制的认识存在思想误区，即认为物业服务企业就是从事简单的物业管理服务的企业，公司将记账、财
务收支以及物业款项催缴作为内部管理重点，没有认识到内部控制应用的重要意义。另一方面，物业服务企业中尚未形成内控文化，管理层没有针对基层人员建
立长效的培训机制，无论是思想意识还是专业素养都无法适应内部控制机制的建
设工作，也逐步暴露出管理薄弱环节，包括成本失控、费用超支、操作不规范等
问题，使得内部控制流于形式。
2.3 内控机制有待完善
内控管理机制是开展控制活动的基础和保障，它能够规范业务操作流程和风
险评价程序，与企业整体的战略目标达成一致，并指导各职能部门的工作。然而，从现阶段的实际情况来看，一方面，部分物业服务企业尚未建立清晰明确的职能
分工，没有实现不相容岗位分离，部门与部门之间、岗位与岗位之间缺乏制衡监
督关系，难免会影响内部控制的执行效率；另一方面，健全的内控制度包括授权
审批制度、岗位责任制度、会计核算制度、预算管理制度、成本控制制度、内部监督制度、人员激励制度等。但目前，物业服务企业在制度设置方面存在漏洞，部分业务环节没有设置相应的规章制度，因而，企业的整体经营管理也存在着较大的安全隐患。
2.4 收费管理控制不足
物业服务企业是以盈利为目的的单位组织，因而，在为住户提供物业服务的同时，也要保证企业的经济效益。在业务管理过程中，企业也通常以收费管理作为主要内容。但从目前实际情况来看，很多物业服务企业存在着收费管理混乱、费用管理不透明等问题，一方面，企业向住户收取的物业管理费用较高，但提供的服务质量又跟不上费用水平，不仅会影响企业的社会声誉，也会给物业费用收取带来难度；另一方面，部分物业企业为了打击同行，提升竞争优势，可能会采取压价收费标准的方式，使得企业经营长期亏损，难以长效发展。
2.5 信息沟通机制尚不健全
信息沟通交流机制是提升信息传输效率、提高内控执行成效的保障。物业服务企业经营管理及投资决策活动必定会产生诸多数据信息，需要及时传输到企业各个阶层中，并为风险识别提供信息依据。但是，物业服务企业下属机构和部门较多，且存在一定的分散性，在信息采集与互通方面存在一定的难度，再加上企业缺乏相应的信息反馈机制。一旦因信息传递缓慢影响了企业决策和风险防控，将会给企业带来严重的经济损失。
3 优化内部控制工作的策略分析
3.1 改善内部控制环境
物业服务企业要想加强内部控制，第一，需要企业领导与管理层加强自身学习，积极了解内部控制在企业经营管理中发挥的重要作用，增强对内部控制的重视，积极营造良好的内部控制环境，为内部控制的实施提供良好的环境支持。第二，企业需要加大文化建设，将内部控制纳入文化建设范畴，积极利用各种宣传平台与宣传手段，加大对内部控制的宣传，不断增强全体员工的内部控制意识。第三，企业还应该根据企业实际情况，在企业战略目标的指导下，明确内部控制目标，建立完善的内部制度，为内部控制活动的开展提供规范指导。第四，企业应在不相容岗位分离原则的指导下，建立健全的内部控制机构，科学设置工作岗位，明确各岗位的职责与权限，使各岗位保持互相牵制、互相协作的状态，共同推动内部控制的实施。
3.2 健全内部控制管理机制
物业服务企业要以内部控制目标为导向，细化内控责任，并落实到各部门与岗位层面上，建立严格的岗位责任制，有利于后续的绩效考核管理工作。同时，物业服务企业还要依据财务管理、业务活动、投资决策等环节，保证内控制度能够全面覆盖企业经营管理的方方面面。另外，物业服务企业的管理层人员也要树立风险责任观念，加强潜在风险的识别和评估工作。同时，通过开展应急模拟演练培训、购买保险等方式降低风险威胁，从提升服务质量入手，避免因操作不当等问题引发潜在风险。
3.3 制定合理的业务收费标准
与其他行业不同，物业服务企业属于轻资产行业，其成本内容主要为设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动产生的经营支出及人工费用。物业服务企业作为资金密集型企业，必须要制定严格的费用标准，在作业成本法的基础上依据客户及产品种类准确预测物
