龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/5c2377827.html,
物业管理公司内部控制存在问题及对策
作者：王丽君
来源：《市场观察》2019年第05期
摘要：内部控制通过对企业内部的资源进行合理化配置以及对企业的财务进行内部管控，以保证企业的资金安全、增强企业的综合实力为目的，已经成为当下现代化企业建设中的重要组成部分。在当前市场的变化以及经济水平不断提高的背景下，社会对服务行业的要求越来越高，物业管理公司要想提升自身的服务质量，必须在企业中建立内部控制体系，强化对内部工作人员的管理。整合内部资源和资金的使用，通过内部的改革提升外在的服务效果，为企业在服务行业的发展占据有利地位。
关键词：物业管理公司;内部控制;存在问题;对策研究
一、物业管理公司内部控制的相关概念
（一）物业管理公司内部控制的主要内容
物业管理公司的内部控制包括收入控制、物资材料控制以及运营成本控制[1]。收入控制
是对企业资金的收入安全性和完整性建立相关的保护制度;物资材料的控制主要是对企业的物资材料库存进行管理，将管理责任细化到岗位上，无论是采购环节还是管理环节都需要严格的对审批流程进行保障;运营成本的控制是对水电费等能耗量进行科学的审查，控制水电费方面的支出[2]。针对上述内容，物业管理公司可通过对项目预算、月度资金计划编制、资金计划
对账流程、现金盘点等方面加强内控管理。
（二）物业管理公司内部管理的特点
物业管理公司的内部控制管理与其他一般企业有一些差别，具体表现在三方面：其一，安全生产风险较高。对物业管理公司来说，服务社会是物业管理公司的主要任务。物业管理公司承担着公建商业楼、小区居民楼以及办公大楼的安全问题，不但要对民众的人身安全负责，还要兼顾民众的财产安全。由于这些建筑物是人流密集度较高的地方，也是危险高发的地带，因此，物业管理是一个安全生产风险较高的行业。其二，信息沟通极其重要。对物业管理公司来说，协调好甲方及业主之间的关系是十分重要的，考验着物业公司能否在三者之间建立良好的交流平台，协调好物业管理的费用和建筑修理的费用，将内、外部沟通相结合，保证与甲方及业主和谐相处[3];其三，资产管理风险高。由于物业管理公司对甲方及业主的固定资产进行管理，而固定资产很容易受到外部环境因素的影响遭到损害。物业管理公司在管理的过程中如果没有提前对固定资产进行全面排查及盘点，也没有建立相对应的风险预警机制。当面对所管辖的固定资产发生损失时，物业管理公司也要遭受到巨额的赔偿[4]。
二、物业管理公司内部控制存在的问题
质量管理体系存在的问题及对策研究 我国开放市场经济后，消费者对于商品的选择依据越来越客观，其中重要的因素便是产品质量。这也迫使企业必须有效提升质量管理，但是，仅就国内企业的普遍状况来看，其对于质量在管理方面中仍旧存在着一些问题，而本文便是针对这些问题进行研究，并提出一定的理论建议。 质量问题一直受到消费者的关注，而消费者的选择也正是决定企业发展的重要因素。所以，企业应当根据消费者的需要，有效的提升产品质量。而在此处需要注意的是，近年来科技发展速度迅猛，同类企业在产品生产能力上正在拉近，特别是技术大多能够满足消费者对产品质量的需求。这也能够说明，企业在质量上的问题主要在管理体系方面。 一、质量管理体系问题 本文主要分析国内企业的常见问题，限于篇幅等因素，省略了一些因特别因素而造成企业产品质量下降的因素。整体来看，质量管理问题相对较为复杂，且涉及因素角度，具体将其总结为下述几点： 1、管理缺乏常态化。所谓常态化，是指企业的制度能够合理、长效的执行。但是，其质量管理体系方面却经常出现波动，相对持续性较低，极易被外围因素而中断。 例如，我国很多企业的质量体系是以ISO为标准，由该
认证而促使企业在发展中建立相关管理制度，进而逐渐形成了完善的体系，但是，在体系的实行初期对企业帮助较大，而后期则出现了明显的问题，员工和管理层不再重视体系对于企业的帮助，而这样的忽视也是企业问题频出的罪魁祸首。 同时，很多企业不仅难以坚持实行管理，甚至管理体系并不符合相关标准，虽然可以在质量上完成IOS的认证，但是难以满足国内和国际上的大量标准，这也能够从一定程度说明，企业在管理制度的规范化和科学化等方面也存在着问题。 2、管理体系不健全。体系不健全相比于上个问题更加严重，很多企业在管理上存在的缺失，会导致产品质量下降，但是不健全的质量管理体系，会使企业蒙受更大的损失。该问题的造成原因是多个方面的，包括企业管理者对于质量管理的重要性认识不清，相对关注度较低，所以造成了此类状况出现；二是一些企业在管理时出现能力不足，难以完善管理体系；三是企业管理者过于关注技术生产，而忽略了生产质量。 不过，企业自身也有着难处，由于质量管理涉及到诸多方面，例如产品、产品、贸易、人力、市场等，需要各个部门共同配合下才能够实现，对于一些刚刚拥有管理体系的企业而言，难以在短时间内将其完善。不过，虽然在理论上能
物业管理存在的问题及解决对策 --------佳苑小区摘要：在现行物业管理模式下，我国物业管理，尚存在一些问题，主要是：缺乏管理型的专业人才；物业管理费用与其提供的服务不符；物业管理法制建设滞后；物业管理企业自身的问题。针对这类问题，我们小组提出了相应的解决措施:建立完善的物业管理法律体系；解决物业管理收费问题；提高物业管理质量；加强物业节管理公司自身建设。 关键词：物业管理；市场化；存在问题；解决措施 一、物业管理的含义： 物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理的一种管理措施，业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业依照双方签订的物业服务合同约定，对物业所有人和使用人，所在的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供综合性有偿服务。 二、我国物业管理存在的主要问题 （一）缺乏物业管理相关的高素质复合型管理人才，管理不到位物业管理行业作为个新兴行业，尚末建立统的行业规范和从业标准，因此导致了物业管理队伍普遍存在专业性不强。缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意，特别是复合型人才更少，从业人员难以统一行业基本准则与行为规范这一尴尬局面。对于高档住宅小区来说，高专业的物业管理人才相当缺乏，现有的从业人员没有能力担当物业高层次管理人员，一般只能胜任自己分内的工作，无法胜任其他专业方面的工作，不能一才多用，能够善于经营的人才更少。囚此物业管理人员队伍整体素质不高，管理观念陈旧，管理意识淡薄，没有服务理念，从而导致我国物业管理队伍整体素质普遍偏低，以至于对物业管理行业的发展造成了一定程度的负面影响，不利于物业管理进行可持续的进一步发展。 （二）物业管理费用和服务不匹配
浅析我院医疗质量管理存在的问题及对策 ---2016.04.12 医院质量管理是医院管理的一个重要组成部分，医疗质量必须全员参与、全过程控制。 医院的医疗质量管理是医院的日常工作，也是质管科、院感科、护理部等职能部门及临床医技科室的工作内容。 目前医疗质量管理中存在的问题如下： 一、医院医疗质量管理存在的主要问题 （一）人员问题 1.质控人员问题 1.1缺乏高素质院级医疗质量管理人员：系统性质量管理需要在正确的理论和技术指导下展开实践。质管人员需要掌握标准作业流程制定、质量改进工具应用、不良事件根本原因分析、质量监控数据处理等技术。 而我院职能科室质量管理人员为来自临床科室具有或不具有医学专业的医护人员，没有或少有经过系统的管理知识培训，在医疗质量管理工作中，难免从经验出发，对深层次的问题缺乏系统思考，很难将所遇到的实际问题经过分析形成一个完整清晰的脉络，从而造成医疗管理文件的标准不高，落实相关制度的力度不够，可操作性不强。
1.2科室质控人员：科室设立质控人员随意，没有职称年限规定，甚至由低年资住院医师担任。 1.3质控人员不稳定：不论院级、科室质控员流动性太强（轮岗、借调、辞职），致使工作衔接不上、也无心深入钻研。 2. 一线医务人员问题： 2.1部分医务人员职业素质水平不高，业务水平有限。 2.2医务人员的医德水平的高低也是决定医疗质量的内在因素，部分医务人员受经济利益的驱使，在诊疗过程中，违背医德操作，严重影响了医院的医疗质量水平的提高。 2.3一线医务人员流动性太快，良莠不齐，造成医疗安全隐患；一线医师配备不足，无固定的二线、三线值班医师在院值班，突发事件时无储备人员应急。 3.领导层面问题： 3.1院方将更大部分精力专注到经济效益的产生。当涉及以下问题，就提及医疗质量：医院评级、上级医疗行政部门检查、上报质量监测数据、医疗事故纠纷投诉发生等。 在人员配备、绩效分配等方面，将质控职能科室等同于一般行政后勤部门。实质是质控工作需要既有临床技术经验、又有管理思维能力、良好的沟通交流情商、熟悉电脑质量工具运用的复合型人才。无好的职业展望及待遇，就无合格的质量管理人员。 3.2科室主任忙于应付科室日常工作、关注科室收入，忽略
摘要：社会经济的快速进步，物业管理这一新兴行业正经历着巨大的发展，而内部控制作为衡量企业发展是否健康的基石，应该引起广泛的关注。本文在简要陈述物业及物业管理基本概念的基础上，对物业经营企业的内部控制做以系统化设计，抓住控制关键点，制定一系列控制措施以满足企业具备有效内部控制的要求。 关键词：物业经营物业管理内部控制。 物业经营企业属于服务型产业，采用一种综合性服务经营管理方式，以满足服务业主的需求为目的的产业，在日益发展的社会生活中起着越来越重要的作用，具有强进的生命力和广阔的发展空间，一直被称为朝阳性产业。但是越演越激烈的市场竞争以及国外资本对我国房地产业的大额投入，物业经营企业面临的市场竞争压力更大，要想在激烈的竞争正获取发展机会实现自身持续健康稳健的发展之路，顺应现代企业的发展要求，对企业内部管理实施有效控制显得尤为重要。然而，内部控制作为现代企业的管理控制方法，物业经营企业也不容例外，建立健全内部控制体系对于提升物业管理水平和改善物业经营绩效具有非常重要的作用，也有利于促进整个物业管理企业的稳定发展。 一、物业与物业管理的基本内涵。 在西方国家，物业是指有包括资产、土地、以及在土地上建造的以建筑物形式存在的各种不动产等的总称。然而根据我国的实际情况，我们通常所说的物业是指已经完成建造过程并且已经进入使用状态的各种建筑物及其与之配套的设备设施、周边建筑物等相关联的不动产，其中我们通常划分为各种建筑物范畴的不动产主要包括城市居住小区的房屋、城市规建中的写字楼、学校的教学楼、医院的病房楼、繁荣消费场所的商业大夏、高档居住的别墅以及用于进行生产经营的工业厂房等等，而具备行政管理职能的政府部门的市政设施、提供休闲娱乐场所的休闲设施、为装饰房屋所进行的建筑物内部设备等等属于相配套的设施设备的范畴。像是草坪、道路和庭院等属于场地的范畴。 物业经营主要包括两个方面：物业租赁和物业管理。其中物业租赁是指物业经营企业对具有拥有所有权的物业进行部分更新改造以获取经营利润的最大化；而物业管理的范围就比较广泛，广义的物业管理是指一切与房地产业发展、房屋租赁以及房屋售后相关联的服务活动总称；狭义的物业管理则是指通过资格认证、具有一定专业服务能力的物业经营企业在接受建筑物的产权所有人或者使用人的授权委托，并按照相关法律法规的约定双方签订物业管理合同之后，由专业的物业管理经营企业通过科学的管理办法和经营管理方式对各类房屋建筑物以及相关附属设备设施进行现代化的管理，同时负责建筑物和建筑物周围的场地及环境的卫生、安全、公共绿化、道路的养护等。 二、加强物业经营企业的内部控制要点。 物业经营企业经历了30多年的发展历程，从简单的单一化的物业管理到现代的综合性以客户需求为经营理念的科学化管理方式方法的形成，期间经历更多的机遇和挑战，伴随着市场竞争压力的增强，企业经营企业的变化也在一点点呈现并付诸于实践过程中。当今时代，为使物业经营企业获取持续健康的发展能力和为业主提供更全面更满意的服务，其内部控制的建立是必不可少的至关重要的途径，然而物业经营企业建立健全内部控制机制，制定内部控制措施，需要重点关注以下几个方面： （一）树立物业经营内部控制意识。 与其它类型的企业不同，物业经营企业属于授权委托型为业主提供管理服务，其内部员工对内部控制体系的建立缺乏应有的关注和重视，内部控制意识并不是所有员工都具有的，对大多数员工而言，内部控制的概念比较模糊和抽象。物业经营企业需建立系统化的、加强内控理念建立的培训活动，对全体员工特别是管理人员进行定期性知识培训，使他们从心理上树立内控意识，提升管理层的内控重视程度。一般而言，物业经营企业管理人员的内控意识程度会直接或间接影响员工内控意识的培养，并且在员工的日常业务活动中进行巩固加强，使
物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。 审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。 物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
公司领导: 伴随公司入驻xx小区A1物业管理，我在公司上班已一个多月了。期间发生许多预料之中的事情，也发生了一些预料之外的事情。在此期间，也收获了许多，也从中成长不少。结合项目物业管理情况和平时工作中发现的问题，汇报如下：物业管理工作中存在的问题 一、项目建筑工程移交后的感官质量差，一些影响使用的细节处理不完善，造成物业管理中业主投诉大，矛盾多，抱怨多。 1、验房发现的问题报修后，返工多次均未能及时解决。导致业主意见较大。 2、业主反映绿化不够，感觉光秃秃的，或者大面积泥土裸露在外~或者是杂草太多~~应该积极提升小区内的外貌档次。 3、现在人们的通讯主要是依靠手机，但是手机总是以没有讯号告终。 4、电梯，电梯总是不能正常运行~业主安全感不强。
5、照明方面，地下室总是以瞎子走路看不见，业主插电卡带来很多不便。 6、公摊计算不满意，无人解释清楚！！ 7、设置有地面停车位，无限速标识，减速措施，行驶指引，这些都会给业主带来很多不便，也不会有很好的安全防卫！更不会有安全舒适的居住环境~。 二、部分物业管理人员素质参差不齐，影响物业公司形象，也是不容忽视的一个环节 1、人员进入、或者车辆进入、大型物品进入，验证登记记录不完善，门岗职责不清。 2、由于垃圾处理池尚未修建完成，垃圾堆放感觉没有固定方位。遍地都是垃圾堆积站！应该有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，应该有明确的分工和责任的范围，照旧执行下去这样才能营造良好的生活环境！ 3、在公司很多方面都成在亡羊补牢的情况，希望在公司丰富的经验下应该完善手续办理！其实在此有很多事故原本都是可以避免的，不要总是出了丑，再来美化！！ 建议及处理方案
XX物业公司内部控制情况审计报告模板 (专业范本) 20XX年XX月上旬，审计部按照集团领导的指示对XX物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。XXX总经理和XX物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。 下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内 部控制的重点环节进行评述如下。 总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。 房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问 题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。
XX物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。 XX物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。 一、接待业主投诉和解决问题方面 1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。 2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理等项目有漏填情况。 3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。 4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到现场解决问题，部门间责权利不明确。
企业质量管理中存在的问题及解决措施
企业质量管理中存在的问题及解决措施 摘要：当前市场竞争环境日益激烈，企业要想提升自己的核心竞争力，求得生存与发展，就需要对品牌优势进行确立，对质量管理进行强化。以真正地占领市场，赢得顾客。同时，必须抓好质量每一个关键环节，制定严格的质量管理方案，及时查找质量管理体系中存在的问题，同时制定有针对性的解决措施。 关键词：质量管理体系构建问题措施 中图分类号：F552.6 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）01（b）-0080-02 信息化是现代企业管理的一个重要的手段和方式之一，能使企业管理的效率进一步的提高。而在企业质量管理的信息化过程中，还会存在着很多的不足和缺陷。会直接影响到企业管理的质量，不能提供科学的依据和判断，甚至会阻碍到企业的长远发展。因此，文章对企业质量管理中信息化管理带来的影响、问题和对策进行分析。 1 信息化管理对企业质量管理带来的影响 随着时代的发展和社会的进步，在人们生产和生活的各个方面，已经完全融入了信息化。信息化手段是企业不可或缺的重要途径。而随着日益加剧的市场竞争，对企业的信息
化的要求也越来越高，尤其是随着日益完善和发展的电子商务，使信息化管理对企业质量管理带来了更大的影响，促进了企业健康的发展。尤其是在企业的客户互联、人力资源管理、产品生产和销售方面，更加凸显了信息化管理的重要性。这样会降低企业的成本，并使企业的管理效率大幅提升。在保证质量的前提下，将最好的服务提供给人们。同时，由于信息化管理的网络性，可将管理过程中人力和物力等方面的投入尽可能减少。 2 企业质量管理体系管理现状 质量的竞争，是企业竞争的实质，它是一个企业形象的代表。企业因为提升了质量，而会赢得更多的市场，进而产生了更多的社会效益和经济效益，促进了企业更好地发展。产品质量对企业发展产生了巨大的影响，为了能在激烈的市场竞争中立于不败之地，诸多企业都希望能以质量取胜，并纷纷打出了质量牌。目前我国许多企业都对质量管理体系进行了建立，并因此获得了体系的认证证书，以期提高质量管理水平，实现科学管理。目前，很多企业由于具有较低的信息化管理水平和较差的人员综合素质，企业的质量管理体系无法对其生产工作进行有效控制，这样开始逐渐凸显了一些质量管理质量低的缺陷，由此使一些企业破产和亏损。由此，提高人员的整体素质和管理水平，正确认识工程质量管理的重要性，并且能有效和持续地运行质量管理体系，是保障企
物业服务企业加强内部控制研究 摘要：内部控制是企业加强经营管理的重要方式，对企业提高风险管控能力与 经营效益，增强竞争力具有重要作用。物业服务企业具有运行成本高、管理内容 繁杂、风险因素多等特点，因此，其内部控制的实施必须遵循其特点。通过实施 与物业服务企业实际情况相符的内部控制活动，可以有效提升企业的资金、资产 安全管理水平，增强资源使用效益，也可以增强企业的成本管控能力，优化企业 经营管理模式。 关键词：物业管理；内部控制 1 物业服务企业内部控制概述 物业服务企业伴随着房地产行业的发展逐步兴盛，其本身发展历史不长，但 外部市场环境的变化以及城镇化趋势加快，这给物业服务企业的服务质量提出了 更高的要求。但物业服务企业毕竟是新兴行业，管理模式的滞后严重影响了企业 的盈利状况；同时，物业服务企业的业务承接绝大多数由楼盘开发商决定，企业 自身竞争意识较为薄弱，不仅会影响企业服务质量，也不利于企业的经营价值实现。需要注意的是，未来随着我国房地产业务由增量向存量的转化，业主维权意 识的提高，特别是今年受疫情的影响，物业服务企业更要强化管理能力和树立服 务意识，提升核心竞争力。而强化内控制度，从董事会、管理层到基层员工积极 转变思想观念，创新管理模式，是提高企业市场适应能力、不断发展壮大的基础。 2 物业服务企业内部控制问题 2.1 缺乏良好的内部控制环境 我国物业服务企业的发展速度非常快，但是很多企业忽视了内部控制环境建 设与改善，对内部控制的有效实施带来了阻碍。首先，在内部控制实施之前，企 业没有从内部控制目标与发展战略目标结合在一起，导致内部控制目标与企业的 经营管理活动、战略规划等严重脱节。其次，在组织机构的建设方面，企业管理 层没有从制衡监督层面考虑岗位设置，岗位设置不合理，各岗位的工作内容与工 作人员的职责权限不明，导致工作人员在实际工作中互相扯皮，严重阻碍了各类 经营管理活动的开展。另外，部分企业对人才培养、人力资源管理工作重视不足，没有建立完善的人才培养机制与激励约束机制，企业员工的综合素质与专业能力 不足，这也是影响内部控制实施的重要问题。 2.2 对内部控制管理工作重视程度不高 一方面，部分物业服务企业及管理层人员普遍对内部控制的认识存在思想误区，即认为物业服务企业就是从事简单的物业管理服务的企业，公司将记账、财 务收支以及物业款项催缴作为内部管理重点，没有认识到内部控制应用的重要意义。另一方面，物业服务企业中尚未形成内控文化，管理层没有针对基层人员建 立长效的培训机制，无论是思想意识还是专业素养都无法适应内部控制机制的建 设工作，也逐步暴露出管理薄弱环节，包括成本失控、费用超支、操作不规范等 问题，使得内部控制流于形式。 2.3 内控机制有待完善 内控管理机制是开展控制活动的基础和保障，它能够规范业务操作流程和风 险评价程序，与企业整体的战略目标达成一致，并指导各职能部门的工作。然而，从现阶段的实际情况来看，一方面，部分物业服务企业尚未建立清晰明确的职能 分工，没有实现不相容岗位分离，部门与部门之间、岗位与岗位之间缺乏制衡监 督关系，难免会影响内部控制的执行效率；另一方面，健全的内控制度包括授权
论文题目： 我国物业管理存在的问题及对策 2012年（秋）行政管理专业（本科） 姓名：陈博强 学号：1234001256722
《我国物业管理存在的问题及对策》的论文提纲 一、绪论 二、香舍花都小区物业管理介绍 三、香舍花都小区物业管理的问题 （一）物业管理人员规章制度难以执行 （二）物业管理人员服务意识差 （三）小区业主停车难 （四）业主的消费观念不强 四、物业管理的问题对策 （一）完善物业管理考核制度并严格执行 （二）改变思想观念，增强服务意识 （三）增加区域停车场建设 （四）提高业主的物业关系消费意识 五、物业管理的发展趋势 （一）物业管理的社会化 （二）物业管理的专业化 （三）物业管理产业链延长化 （四）物业管理的智能化与信息化 六、结论
我国物业管理存在的问题及对策 内容摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产业大潮的兴起，我国的大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。物业管理在取得快速的发展的同时，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。如何在房地产快速发展的同时，尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。 本文以香舍花都小区的物业管理为例，对我国城市物业管理存在问题进行分析、研究，并提出一些符合当际的解决对策。面对目前物业管理的现状，必须改变员工思想观念，由此改变我国物业管理企业的不良现状、立足于未来，为行业的发展注入更多的升级和活力。 关键词：新型行业物业管理问题观念 一、绪论 近十几年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。 截至2013年底，我国物业管理行业的企业数量突破71000家，612.3万从业人员，较2008年增长约145%；管理各类房屋面积145.3亿平米，较2008年增长约16%；年营业收入超过3000亿元。与2011年企业综合实力排名前100的物业企业相关数据相比，2013年排名前100企业的管理总面积、年经营收入、总资产、从业人员分别增长了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文以香舍花都小区的物业管理为例，就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析，并对物业管理的发展趋势进行研究。 二、香舍花都物业管理介绍 香舍花都小区创建于2003年，处于一个发展中的城市，总建筑面积近67，000㎡，4栋高层建筑，10栋多层建筑，负一层停车场，地处繁华地段，交通便捷，周边设施齐全。该小区内业主年龄大多为30-50岁，并且有多数人中年人在夜市工作，晚上下班较晚。小区业主从入住以来物业承包给花都物业管理公司，该物业管理公司成立于2003年，但由于种种原因，该小区的物业管理的问题亟需解决。该小区内物业人员共计20人，分为办公室人员、安全保卫处、维修工程处、清洁卫生处、园林绿化处共五个部门，其中办公室人员主要负责业主接待、手续办理、发卡收费、协调调度、制度建设、业主回访、内勤办公、人事、劳资、信息、资料、档案、物资管理等工作。安全保卫处负责内部治安、秩序维护、车辆管理、防盗防抢、防灾减灾。维修工程处负责验房交房、修缮维护、公用设备管理、为业主排忧解难。清洁卫生处负责小区内道路、公共绿地和活动场地的卫生清扫、楼道保洁、垃圾清运、电梯运行以及分工区域内物业与业主信息的及时反馈。园林绿化处负责小区美化、花草树木养护、施肥、喷药、修剪；园林、健身、固定娱乐设施监管工作。物业管理分工明
质量管理培训问题 近日，我参加了集团公司组织的为期两天的质量管理体系内审员培训班，通过两天的学习培训及结合自身工作实际的认真思考，对提出的问题进行了认真的剖析，具体答案如下： 一、本岗位或本部门在质量管理中存在的问题与对策？ 存在的问题： 1、对质量管理的认识程度仍有待提高。作为红叶服务班的班长，日常的班组管理仍然习惯沿用老方法，使用传统的管理方式，不能科学性的进行日常的质量管理工作。虽然我们通过ISO9000认证已经近十年的时间，但是整个管理体系与工作并没有很好的相结合，无论是管理人员还是普通员工均缺乏对质量管理的认识。 2、对质量管理的效果监督、落实仍有待加强。没有形成真正的PDCA循环模式，我们集团自通过认证以来，管理标准、绩效考核通过逐年的修改已趋于完善，各项规范和记录也在正常使用，但是我们在实施、检查方面还存在欠缺，没有建立和落实相应的考核监督制度，致使有时候岗位操作不按规范要求进行，相关的记录登记不及时，存在临时补记录的现象。 3、工作中缺乏持续改进的观念。俗话说：“不进则退、不变则衰”,只有不断的持续改进，管理创新才能保持我们企业的长足发展。但目前我们的工作中存在着自满的现象，总觉得自己的工作已经做得很好了，没有什么问题了，不需要改进了。但是，真正的对照标准、对照
要求来看我们的工作，仍存在着很多的问题，对照其他兄弟单位的服务来看，我们仍存在着很大的差距。 4、缺乏质量管理的相关培训。没有对员工进行过质量管理方面的培训，致使员工对质量管理的相关知识存在盲区。 主要对策： 1、强化教育培训，提高员工的素质。在今后的工作中将把本次内审员培训的内容作为下一步班组学习的内容，让员工系统的了解质量管理的相关知识，从而在思想上改变员工对ISO9000质量认证的认识，在行为上将质量管理与日常工作相结合，真正的将质量管理融入到日常的工作中，使我们的工作更加规范化、管理更加科学化。 2、加强班组生产现场管理。班组的现场管理水平是企业的形象、管理水平和精神面貌的综合反映，是衡量企业素质及管理水平高低的重要标志。搞好班组生产现场管理，有利于企业增强竞争力,提高职工素质，对提高企业管理水平，提高经济效益增强企业竞争力具有十分重要的意义。今后在班组的现场管理中要加强精细化的管理，对照服务规范和流程细化考核，对工作中出现的问题我们要及时加强分析和讨论，分析问题是解决问题的前奏，问题分析得准，判断才会准，解决起来才会一矢中的、立竿见影、少走弯路。 3、充分发挥班组长的作用。作为班组长，在企业中充当的是一个兵头将尾的角色，通过合理运用手中的权力，调动每个员工的工作积极性，使班组充满活力，为此必须做好班组长的选拔、培训、考核、
【下载本文档，可以自由复制内容或自由编辑修改内容，更多精彩文章，期待你的好评和关注，我将一如既往为您服务】 关于小区物业管理存在的问题及建议 随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。 一、当前小区物业管理存在的突出问题 （一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。 （二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用
等诸多问题。 （三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。 （四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。 二、主要原因分析 （一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。 （二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未
摘要：质量是企业生存和发展的第一要素，质量水平的高低反映了一个企业的综合实力，质量问题是影响企业发展的重要因素，在激烈的市场竞争中，应充分认识质量管理和产品质量对企业发展的作用和影响。关键词：产品质量质量管理体系 目录 一、质量管理定义与目 二、质量管理的意义 意识决定行为，质量管理的关键在与提高人的质量意识 加强质量意识教育，促进全面质量管理 三、现代企业质量管理的重点 认真贯彻ISO9000系列标准 以顾客为中心 持续改进 四、现代企业质量管理理念的概念及实践 顾客满意上升为企业追求的永恒目标 人的因素上升为企业质量管理紧迫任务 利益共赢上升为企业整体质量形成“生态关系” 技术创新上升为企业质量提升运行机制 企业文化上升为企业培育跨世纪质量精神支柱 五、全面质量管理概念及重要性 六、生产过程的质量管理 七、生产过程质量管理措施 （一）坚持按标准组织生产 （二）强化质量检验机制 （三）实行质量否决权 （四）抓住影响产品质量关键因素，设置质量管理点或质量控制点 八、民营企业全面质量管理的弊端 误把ISO标准当全面质量管理的尚方宝剑 质量管理中缺乏全员参与 企业在基础数据管理方面缺乏必要管理及维护 质量管理方面经验论 九、民营企业全面质量管理弊端的对策 民营企业正确认识TQM重要性 成立QCC小组实行全员长期的质量改善 建立相应的内控制度做好基础数据统计 在全面质量管理中充分运用统计手i 十、案例 十一、总结 十二、参考文献 我们的企业面临激烈的全球化市场竞争，要想在竞争中求生存求发展，就必须不断提升科技创新与质量水平，创造“一流的质量”就是把质量贯穿产品实现的全过程，真正的融入国际化经营战
内部控制是指一个单位的各级管理层，为了保护其经济资源的安全、完整，确保经济和会计信息的正确可靠，协调经济行为，控制经济活动，利用单位内部分工而产生的相互制约，相互联系的关系，形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化，系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系.是用来协调经济行为、控制经济活动，从而形成一系列具有控制职能的方法、措施、程序，并予以规范化，系统化，使之成为一个严密的、较为完整的体系。它有几项构成要素构成。 内部控制的构成要素包括以下几项： 一、内部环境 内部环境是内部控制存在和发展的空间， 是内部控制赖以生存的土壤， 控制环境的好坏 直接决定着其他控制要素能否发挥作用。内部环境包括了： 1、董事会; 2、监事会; 3、组织结构; 4、授权和分配责任的方法; 5、审计委员会及内部审计; 6、人力资源政策和实务; 7、员工; 8、企业文化。 二、风险评估 风险评估是对信息资产(即某事件或事物所具有的信息集)所面临的威胁、存在的弱点、造成的影响，以及三者综合作用所带来风险的可能性的评估。作为风险管理的基础，风险评估是组织确定信息安全需求的一个重要途径，属于组织信息安全管理体系策划的过程。 常用的方法主要包括： 1、风险因素分析法 风险因素分析法是指对可能导致风险发生的因素进行评价分析，从而确定风险发生概率大小的风险评估方法。 其一般思路是： 调查风险源→识别风险转化条件→确定转化条件是否 具备→估计风险发生的后果→风险评价。 2、模糊综合评价法 3、内部控制评价法 内部控制评价法是指通过对被审计单位内部控制结构的评价而确定审计风险的一种方法。由于内部控制结构与控制风险直接相关，因而这种方法主要在控制风险的评估中使用。注册会计师对于企业内部控制所做出的研究和评价可分为三个步骤： 4、分析性复核法
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 一、我国物业管理发展中存在的问题 （一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点 自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。 从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。 从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。 （二）物业管理企业经费严重不足 在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。 （三）物业管理的法制建设滞后 物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。 二、若干原因探析
(集团)股份有限公司内部控制制度? 第一章总则? 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《中粮地产(集团)股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。? 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程：? (一)遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定;? (二)提高公司经营的效益及效率;? (三)保障公司资产的安全;? (四)确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。? 第三条职责：? (一)董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估;? (二)总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况;?
(三)公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专 业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。? 第二章主要内容? 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。? 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。? (一)公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健 全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。? 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：? (1)决定公司的经营方针和投资计划;? (2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项;? (3)审议批准董事会的报告;? (4)审议批准监事会报告;? (5)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;?
当前质量管理存在问题和改进措施 . 产品质量管理中存在的问题及改进措施 产品质量和交货期是影响企业声誉的关键因素:它们制约着企业的发展。从产品质量的角度来看，影响其水平的无非是“人、机器、材料、方法、环”。以下是对公司在这五个方面的问题和解决方案的分析。 首先是人的因素，它在五大因素中排名第一。 人是最难管理的。他受到许多因素的影响，如知识:技能、经验、性格、情感等。公司在人事管理上可能不同程度地存在以下问题:第一，人员职责不明确、分工不细，许多工作似乎是由某人管理、但实际上不是由任何人管理。例如，如果现在实施过程管理，团队领导的职责是什么，熔化、的浇注人员的职责是什么，谁将负责冷铁、浇注冒口，谁将负责不合适的浇注冒口，以及谁将协调和解决问题。二是质量相关人员没有意识到自己的责任，质量工作是被动处理的，抓不到重点。例如，当前质量问题的焦点是什么以及如何解决它、谁将组织解决方案。我认为当前的用火问题是一个关键。对于哈斯产品，尺寸、罐膨胀的问题也是一个关键点。这些问题的解决可能涉及许多因素，例如不规则砂箱、无法锁定砂箱、砂箱中的铁不足、浇注人员更换砂箱中的铁等。然而，这个问题涉及到大多数产品，从长远来看将会产生大量的废品。因此，有必要组织相关人员讨论解决方案。对于单个铸件的孔隙率、砂眼，也需要分析和解决，但这不是关键。第三，
操作者缺乏技能和经验，随意操作，不服从管理。例如，清理堆箱前的模型，尽管多次要求，但仍有许多模型在被提起后在箱顶上有许多浮沙，然后箱被放回原位。提箱后需要将箱口朝上放置，但为了省事，提箱后仍有很多箱口朝下放置，造成砂型裤子去除、变形。 其次，还有设备问题，这是质量管理中的一个重要因素。 频繁的设备故障影响生产和质量。目前公司设备存在的问题首先是小车问题和树脂砂混砂机:天车、炉、钢包等。，它们都适合干燥相对较大的产品，但不适合干燥较小的产品。然而，由于市场原因，这个问题相对来说很难解决。其次，许多设备年久失修，由于疾病无法正常工作。例如，再生设备、除尘设备等。一些新安装或翻新的设备缺乏日常维护，设备的许多功能现在不可用，如速度档、树脂调整、手动自动转换等。第三，一些关键生产设备不能定期维护，易损件不能更换，如混砂机的搅拌刀和搅拌笼。所有这些都会影响产品质量。 材料也是影响质量的关键因素 目前需要考虑的是如何保证原材料的质量稳定，防止因市场和资金原因造成的材料质量波动。这在其他工厂开创了先例。几年前，在一家铸造厂，增碳剂的质量问题导致出口铸件批量报废(高硬度)。这个教训非常深刻。 方法和手段也是质量管理的一个重要因素 工艺是影响铸件质量的一个重要因素。一个好的工艺不仅能保证稳定的质量，而且能提高产品的产量和效益。目前，公司在这方面的问题主要是一些没有工艺文件的老产品。有人认为质量问题是操作问
物业企业内部控制完善措施 摘要：随着我国经济发展水平的不断提升以及经济发展规模的不断扩大，我国的物业企业发展速度在不断加快，但是很多物业企业由于经验不足，在经营管理中暴露出了很多问题，企业为了提升竞争力必须从内部管理入手，提升内部控制水平。当前很多物业企业利用信息技术建立内部控制信息系统，提高员工责任意识等各方面存在很多问题。物业企业要想完善内部控制水平，必须充分分析这些问题存在的原因，积极改善内部控制环境，完善内部控制系统，运用互联网信息技术丰富内部控制活动，促使内部控制水平不断提升。 关键词：物业企业；内部控制；问题；措施 一、物业企业的内部控制概述 内部控制是企业管理的重要组成部分与重要方式，加强企业内部控制不仅可以降低企业面临的风险，也可以提高企业的经营管理效率，增强企业的市场竞争力。在市场竞争压力不断加大的情况下，企业要想保证长远发展，必须积极的运用各种先进理念与技术加强内部控制，提高管理质量。内部控制涉及到企业的全体员工、各项经济活动与业务，与企业经营管理的各环节都息息相关，因此，企业内部控制的难度一直比较大。对物业企业来说，企业的运行成本比较大，因此，物业企业要通过内部控制加强成本控制[1]。首先，物业企业要通过内部控制手段提高资金的安全性与完整性；其次，企业要对库存物资与材料加强管理，建立完善的管理制度，明确企业各工作岗位的职责与权限，做好采购管控工作；第三，物业企业要对运行成本中的水电费等具体费用支出、零件损耗、基础设施等加强管理。物业企业的管理内容比较复杂，因此，企业在内部控制时要关注基础工作，提高工作人员的责任意识，明确岗位分工，使内部控制工作落实到具体的工作中。同时，物业企业要积极的利用各种信息化的手段加强对客户反馈信息的管理，明确客户的需求，根据客户的意见不断提升管理服务水平。 二、物业企业完善内部控制的有效措施 (一)完善内部控制系统。当前很多企业的信息传递速度比较慢，内部控制的效率与准确性都存在很多问题，因此，物业企业还要不断运用先进技术及时更新并完善内控系统，使内部控制的效率与准确性得到提升。在大数据背景下企业应