抵押权与租赁权的冲突与风险规避
【2008-10-09】
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张建捷律师
一、引言
现在在借贷的情况下，债权人几乎都会选择抵押权作为保障债权的手段,这无可厚非,但是很多债权人在签定抵押合同、设定抵押登记后，就认为自己的债权是万无一失，无须担心的了。这种观点其实是不科学的。抵押权在设定和实现的过程中都存在很多的风险，足以使抵押权相形见绌。如用于抵押的物品是不能用作抵押或限制流通的财产、重复抵押、抵押的财产产权不清、抵押物的灭失，还有法定优先权都可能会导致抵押权的不能实现。但在现实操作中，最典型的问题还在于抵押权和租赁权并存的情况下如何保护抵押权人利益的问题。
在当今社会，随着经济的迅速发展，人民的物质生活水平空前提高，物质财产成为稀缺资源，在同一财产存在数人不同的权利成为必然，而共存权利的冲突也就在所难免。同一财产上债权与物权并存，通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在，通过权利成立的前后时间解决冲突，唯物权抵押权与“债权物权化”的租赁权共存时，涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题，使这一类冲突比较复杂，值得研究。
二、存在的冲突
抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受??为相容之权，可以并存于一个物上。但是,当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时,则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形,从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形:
（一）先设定抵押权再设定租赁权
当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。我国《担保法》
仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。现在的《物权法》对此作出了规定。《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。理由在于：1、在实现抵押权时，买受人可能因为标的物上负担租赁权而不愿意高价购买，致使其卖得的价款不足以清偿担保债权，则抵押权人应当有权要求解除租赁关系。2、根据前手权利优先于后手权利的原则，先设定的抵押权当然对抗后成立的租赁权。3、已登记的抵押财产设定租赁权时，因具有抵押权已经公示，承租人知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。所以在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是以抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。那么抵押权人何时可以要求确认租赁合同无效呢？是否只要抵押权人知道租赁权存在且租赁期限超过抵押权实现期限就可以主张？笔者认为也并非如此，除非确有证据证明出租人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益外，应在抵押权实现时主张确认合同无效。因为侵权行为的损害要求是现实的、确定的，在未至抵押权实现时尚不能确定租赁权是否必然有损抵押权；抵押人仍保有占有、使用抵押物的权利，出租只是把这些权利让渡于承租人，此种情形下的物品价值减少属于正常消耗，抵押权人负有容忍义务。因此，如果一概确定租赁合同无效，无法有效的保护出租人、承租人的利益。至于先买权的问题，以已抵押的物出租，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则，租赁权的不存在，自然无法产生优先购买权，也就不存在抵押权与优先购买权之间的冲突了。
（二）先设定租赁权再设定抵押权
在这样的情况下具体可能有以下几种冲突的可能：
1、租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。
根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。法律这样规定，有利于保护承租人的合法权益，同时又能达到稳定社会经济关系的目的。但是租赁关系的存在可能使抵押房地产出卖时的卖价减少甚至无人应买，因此抵押权人如果在已出租的房地产上设定抵押，就很可能承受不利后果。
在这样的情况下抵押权人唯一的救济途径就是取代抵押人（出租人）收取租金，如果抵押人出于恶意所定的租金很少，那抵押权人的权利就很难得到保障。即使抵押权可以按时行使，但是在抵押权实现时租赁的存在会减少抵押权的价值。因为租赁权是支配着物的使用价值的权利，出租人将其已出租房屋设定抵押，对抵押权而言，必然会形成一种负担，当抵押权实现时因租赁权的存在势必影响房屋的交换价值。另外，如果抵押人订立的是一个比较长的租赁期，那么还要考虑抵押权时效的问题，很可能抵押权的时效会经过，那么抵押权人的合法权利就无从得到保障了。
以已出租物品抵押的情形，租赁权不受抵押权的影响，因此，在实现抵押权时，抵押权人又想通过抵押权取得抵押物时，抵押权就与优先购买权存在冲突。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。该条明确规定了承租人的优先购买权，该权利具有一定的专属性，只属于承租人拥有，且只在出租人转让其承租房屋这一法律事实出现时，承租人才拥有该权利。那么抵押权是否有优先于优先购买权的效力？从表面看，抵押权是物权，而承租人的优先购买权是主要依附于债权的租赁权，因此，抵押权具有优先力，也就是说，抵押权人可以凭抵押权优先购买抵押物。不可否认，优先购买权来源于租赁权，没有租赁权即没有优先购买权，但优先购买权有其独立的功能和保护目的，法律规定优先购买权并不在于保护承租人的租赁权，而是在于保护承租人获得租赁物所有权的一种机会，而这种机会对承租人而言就是一种法律明确保护的利益，任何侵害该利益的行为都构成侵权。由此可见，尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行的义务，如出租人变卖、作价、拍卖租赁物以实现抵押权时，其未在合理期限通知承租人，构成对优先购买权的侵害，承租人可以以出租人违反法律规定为由要求法院确认出卖租赁物的合同无效。所以，抵押权人如想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得，优先购买权优先于抵押权人的抵押权。当然，承租人行使优先购买权的前提条件在于，其只能与抵押权人同等的条件下才有优先的权利，如抵押权人出价高于承租人而承租人又不愿意以抵押权人的价格购买该物时，只能说明承租人放弃了优先购买权。但是在这种情况下，也可能存在抵押人与出租人恶意串通抬高价格的情形，还是很可能会损害到抵押权人的利益。
三、风险规避方法
正因为租赁权的存在确实对抵押权的实现存在着妨碍，二种权利存在冲突，那么应该如何解决冲突呢？
（一）借款前查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。如抵押前将抵押物进行租赁，且期限很长，将导致将来拍卖或者变卖抵押物时，如果承租人即不行使优先购买权，也不解除租赁合同，抵押权人只能眼睁睁的看承租人经营，直到租赁期限届满。在出售时买受人也可能因抵押物上负担租赁权而不愿意高价购买，从而导致无法拍卖或变卖抵押物。所以在办理抵押前，抵押权人必须严格审查抵押物的状况，并要求抵押人对抵押物的外部关系进行说明和保证，对抵押物在抵押登记前已经租赁或未租赁的情况进行承诺，有条件的情况下可以进行公证。
（二）在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待：一要严格审视租赁合同，重点看租赁合同的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，如果不存在书面抵押合同，那么根据合同法第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，那么就可以要求抵押人与承租人解除租赁合同。如果有书面租赁合同而又不易解约，那么抵押权人也可以要求抵押人和租赁人达成能让他承受的租赁协议，新协议的租赁期限最长控制在借款期限以内，否则不予借款。二要抵押人提供租赁合同或者复印件，并要求抵押人和承租人都在上面签字，确认属实。但是，即使如此，还是有一个租赁人可能实现先买权的问题，所以最好的办法还是先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的物为抵押合同标的。
（三）如果抵押物在贷款前没有出租，在借款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，由抵押人自行处理。因为在这种情况下，抵押权优于租赁权，不管抵押物租赁给谁、期限有多长，如果借款人到期不履行债务，抵押权人有权解除到期或者未到期的租赁关系，继而拍卖或者变卖抵押物，实现抵押权。承租人由此造成的损失，抵押人已书面告知承租人财产抵押状况的，由承租人自己承担，未告知的由抵押人承担赔偿责任。
四、结语
物权法的颁布首次对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形作出了明文规定，确定应该以租赁不破抵押为原则，为实践中处理类似争议提供了法律依据，是立法的进步。然而，针对以上对抵押权与租赁权冲突的救济的种种不足的分析，还应尽快对抵押权和租赁权冲突下的法律关系进行进一步的法律规制，这不论是对保护抵押权人的权益，还是对促进经济社会的发展，都有着重要的意义。
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 使用权租赁合同(合同示范文 本) The contract concluded after the parties reached a consensus through equal consultations stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
使用权租赁合同(合同示范文本) 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：________________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：________________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租，乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条款如下：第一条乙方承租的项目名称：_________总面积：________平方米
第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料：_______________________________________。（附详细清单）第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：______________________________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。 第六条在租赁期内，乙方所承租的___需要用电必须服从电管站的管理，并按照甲方指定地方装上电表和漏电开关，才能用电，一切费用由__方负责。电费由乙方负责。 第七条在租赁期内，乙方因业务发展需要扩建建筑物的，需征
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 国有土地租赁合同范本通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出租方：__________________(以下简称甲方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 承租方：__________________(以下简称乙方) 法定地址：______________________________ 法定代表人：____________________________ 根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《民法典》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原-则，经-过协-商一致，订立本合同。 第一条甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。 第二条甲方出租给乙方的土地位于____________省(自治区、直辖市)市(县)街道村，面积为____________平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经-双方确认。 第三条本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。 在租赁期限内，乙方未经-甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。 第四条该幅土地在签订本合同之前已经-村在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经-确认无误。 第五条租赁期限
YF-ED-J2170 可按资料类型定义编号 土地使用权租赁协议(样 式一)实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. （示范文稿） 二零XX年XX月XX日
土地使用权租赁协议(样式一)实用 版 提示：该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。 一、现将本文书的制作要点介绍如下： 1．协议的双方当事人。 2．租凭范围，即土地的确定。 3．租凭期限。 4．租金标准。 5．出租方的权利、义务。 6．承租方的权利、义务。 7．违约责任。 8．争议解决的办理。 二、格式：
土地使用权租凭协议 本协议由以下双方在_____省_____市签署 甲方：××集团公司 住所：_____省_____市_____路_____号 乙方：××股份有限公司（筹） 住所：_____省_____市_____路_____号 鉴于： 1．甲方是具有中国法人地位的国有企业，持有工商行政管理部门颁布的企业法人营业执照；乙方是经有关政府主管部门批准，由甲方作为独家发起人拟设立的股份有限公司； 2．甲方已以出让方式取得本协议所列的各宗土地的使用权，土地使用期限为_____年； 3．乙方在正式设立后将使用本协议附件所列的各宗土地和有关房屋，经双方协商，甲方
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防范抵押权与租赁权的冲突风险，维护银行的合法利益 作者：上海分行法律事务部发布时间：2014-08-04 近期我行发生多件抵押权与租赁权冲突的纠纷，即银行与抵押人设定的抵押权，与抵押人与承租人设定的租赁权产生法律冲突，银行陷入贷款客户设置的法律陷阱，严重影响我行抵押权的顺利实现。 如某公司与我行签订了流动资金借款合同，向我行贷款1500万元，并以公司法定代表人叶某及其配偶名下的房产作为抵押。贷款到期后，公司不能按约还款，我行诉至法院,要求公司归还欠款并对抵押物享有优先受偿权。此案经法院判决执行，执行中案外人张某拿出一份与叶某在银行贷款前签订的房屋租赁合同，租赁期限长达16年，租金一次性已由叶某收取。银行的抵押权与租赁权产生冲突，这种一次性收取长期租赁合同期内全部租金行为导致优先受偿权难以实现，贷款风险产生。 一、以一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式损害银行权益行为的特点和危害 一次性收取长期租赁合同期内全部租金方式、其特点有三个，一是承租人与抵押人签订的租赁合同期限长，由于租赁合同最长期限不能超过20年，因此这类租赁合同的期限一般都在十几年至20年之间；二是整个租赁期间的租金，承租人已经一次性缴清，并能提供相应的付款凭证；三是签订租赁合同的时间早于签订抵押合同的时间。 其危害是：抵押人既将抵押物设定抵押权、又与他人签订长期租赁合同产生长期租赁权，在债务人无其他资产偿债的情况下，利用“买卖不破租赁”的法律冲突、善意第三人的利益保护制度，人为造成抵押权与租赁权的冲突。产生的后果就是造成抵押物拍卖难度加大、抵押物的价值大打折扣，或者银行被迫承诺将抵押资产拍卖款先退租金、补偿损失给承租人，余下较少的款项才进行偿债，实质上丧失了抵押权人的优先受偿权。 二、相关的法律规定 1、房屋租赁虽然需备案登记，但登记不是合同生效的要件 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁应向房产管理部门备案登记，但未规定登记为生效要件，并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。可见，房屋租赁合同未经备案登记，同样具有法律效力。 2、租赁权与抵押权冲突时的效力规定 根据《担保法》第四十八条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”和《担保法》司法解释第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”可见，如果租赁合同的签订日
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地和有关房屋，经双方协商，甲方同意向乙方出租上述的各宗土地使用权，乙方同意向甲方承租该等土地使用权。 为明确甲、乙双方的权利义务，保护双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方当事人本着平等、自愿、等价有偿的原则，订立本土地使用权租赁协议。 1．租赁范围：_________。 2．租赁期限：_________。 3．租金标准：_________。 4．甲方的权利、义务：_________。 5．乙方的权利、义务：_________。 6．租赁物的交验：_________。 7．续租：_________。 8．违约责任：_________。 9．争议的解决：_________。
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土地使用权租赁合同(正式版) The Purpose Of This Document Is To Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租 人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承 租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使 用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应 当具备以下条件: (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者 将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使 用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用后， 方可将土地使用权出租； (3)土地使用权出租时，地上建筑物及其他附着物同时出租。反之,地上建筑物及其他附着物出租
时，其土地使用权也应当同时出租； (4)以无偿划拨方式取得的土地使用权出租时，必须征得土地管理部门的同意,重新签订土地使用权出让合同并补缴土地使用权出让金。 (5)土地使用权出租时，如果需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，必须征得市、县土地管理部门的同意,并办理土地用途变更登记; (6)土地使用权出租的期限不得超过土地出让合同规定的出让期限减去土地使用权受让人已经使用的年限的余额。 土地使用权和地上建筑物和其他附着物出租，应由出租人与承租人订立书面合同，并由出租人依照规定到土地管理部门和房产管理部门办理登记。 请在此处输入公司或组织的名字 Enter The Name Of The Company Or Organization Here
建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利之间的受偿顺序 《合同法》第286条赋予了建筑工程承包人在发包人逾期不支付工程款的情形下，有权就该工程价款优先受偿。实践中存在这种建设工程优先受偿权与抵押权及其他权利相冲突时，其受偿顺序应当如何确定的问题，下面笔者就承包人优先受偿权与抵押权、承包人优先权与消费者房屋过户登记请求权、承包人优先权与抵押权及消费者房屋登记过户请求权三者、同一建设工程上存在多个承包人优先权等冲突进行分析，以期辨清各种权利之间的受偿顺序。 一、承包人优先权与抵押权的冲突如何解决 《最高人民法院关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》(以下简称最高院《批复》)第1条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”一方面，从民法原理上讲，法定权利应当优先于约定权利，承包人的优先权是法律为了保护承包人的利益而特别赋予的一项权利;另一方面，因承包人在进行工程建设期间，前期会投入大量垫资，且通常欠付劳动者工资报酬，为保护劳动者的基本生存权，法律赋予优先受偿权确有必要。若允许约定抵押权先行受偿，就等同于将发包人的债务转嫁给承包人，有违公平合理原则。 在实务中，遇有承包人优先权与抵押权相冲突时，应当适用最高院《批复》第1条之规定，承包人优先受偿权优于抵押权。 二、承包人优先受偿权与消费者房屋过户请求权的冲突如何解决 最高院《批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此条的目的旨在保护消费者的利益，与承包人的利益相比较，消费者的个体利益更加需要保护，若允许承包人行使优先受偿权，则等同于将发包人应当承担的债务转嫁给普通消费者，有违保护弱势利益的法律宗旨。 应当注意的是，此处的消费者应为普通的商品房购买者，且已经支付全部或大部分的购房款，大部分购房款即表明达到或超过全部购房款的百分之五十。遇到此类冲突，消费者房屋过户请求权优于承包人优先受偿权。 三、承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋过户登记请求权之间的冲突如何解决 实务中常常会出现在同一建筑物上存在承包人优先受偿权、抵押权、消费者房屋登记过户请求权三种权利并存的情况，在这样三种权利两两冲突的情形下，如何确定受偿顺序，应当详加分析。根据最高院《批复》：承包人优先受偿权优于抵押权，消费者房屋登记过户请求权优于承包人优先受偿权。依法律逻辑，消费者的权利应当是第一顺位受到保护，这也与最高院下达《批复》的目的相符合，有利于维护消费者的基本生存权。
抵押权与租赁权的冲突与协调 孙鹏西南政法大学副教授 , 王勤劳西南政法大 学讲师 作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响;若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。 一、已出租的财产被抵押 在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物(抵押物)的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避
的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上?因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束? 对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。 综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。如前所述，在抵押权实行前，既存的租赁关系并不对抵押权构成妨碍，其与抵押权本该“和平共处”。而在抵押权实行时，抵押物上的租赁关系可能影响实行程序的进行，特别是可能影响抵押物的变价价格，法律缘何仍维持租赁权的效力?学者们一般将其归结于“买卖不破租赁”的原则， [1]其实在先租赁权不受抵押权实行影响的真正原因，乃其作为物权化的债权，基于前物权优于后物权的原则，本就具有对抗后设抵押权的效力。从抵押权人的角度看，其设立抵押权时若已知该抵押物上存在租赁关系，则抵押权人必然将租赁关系纳入抵押物价值计算范
土地使用权租赁合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
土地使用权租赁合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 土地使用权租赁合同，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将土地使用权返还土地使用人的合同。土地使用权租赁合同应当具备以下条件： (1)出租人必须是土地使用权的合法享有人或者将来可以合法享有土地使用权的人； (2)出租人(土地使用权受让人)必须在按土地使用权出让合同规定的期限和
YOUR LOGO 土地使用权租赁协议范本正式版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
土地使用权租赁协议范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函 _________号《_________》、国土资函_________号 《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的
抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题研究 客户提出的问题：享有抵押权的土地在被其他法院先行查封下如 何顺利高效实现优先受偿权 研究内容：轮候查封制度、先行查封对抵押权人的优先受 偿权的影响、目前法律对此问题的规定及实践 中的解决办法 目的：针对问题提出法律建议从而帮助客户顺利高效 实现优先受偿权 前言：根据《物权法》第170条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条的规定，抵押权人对抵押物享有优先受偿权并不会因抵押物被查封而导致优先受偿权丧失。但在抵押人（借款人）对外负债较多的情况下，抵押物被其他债权人申请法院多轮查封，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。如果借款人（抵押人）涉嫌刑事犯罪，根据“先刑事后民事”的司法实践，则抵押权人行实现抵押权的难度更大、耗时更长。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结”规定和《最高人民法院关于人民法院执
行工作若干问题的规定(试行)》第91条“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。但对于诉讼实务中出现的抵押物优先受偿权与法院执行权的冲突问题仍然没有解决。 因此本课题的研究目的就是为解决抵押物被其他法院现行采取强制执行措施的的情况下，权利人如何高效顺利实现其抵押权建言献策。 对此问题的解决涉及到轮候查封制度以及其他法院先行查封对抵押权人的优先受偿权的影响。 一、轮候查封制度 轮候查封制度最早见于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2０0４年２月1０日颁布，２００４年３月１日起施行）。该通知第十九条规定，“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况”。同年１０月２６日，最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定第二十八条规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、
民法典新规则解读三十三：抵押权与租赁权 的关系 第405条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 解读： 关于抵押权与租赁权的关系，此前物权法第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条系关于“买卖不破租赁”规则在抵押担保领域中的体现。较之于该条规定，民法典第405条所作的修改和完善主要体现在四个方面： 1.将“抵押不破租赁”规则适用的时间节点由“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”； 2.将“已出租”修改为“已经出租”，此为非实质性修改； 3.增加“转移占有”作为“抵押不破租赁”规则适用条件之一；
4.删除抵押击破租赁的相关规定，即“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。 租赁权作为一种特殊债权，受到“物权化”的特殊保护，既是各国立法的通例，也是学界的共识。此前合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定即确立了我国“买卖不破租赁”的法律适用规则，这一规则适用客体涵盖了动产与不动产，已被世界各国立法普遍认可，在我国多部法律、司法解释亦有明确规定，比如海商法第138条，担保法第48条，物权法第190条以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（法（办）发〔1988〕6号）第119条第2款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔2000〕40号）第65条、第66条第1款和最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释〔2004〕16号）第31条第2款，等等。 优先保护租赁权的法律技术基础在于其“公示性”，对于公示的方式，世界各国规定并不一致。我国台湾地区，德国等国家要求占有；日本、法国、瑞士等国家要求租赁权进行登记。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释〔2015〕10号，以下简称办理执行异议和复议司法解释）出台前，我国立法没有明确租赁权
使用权租赁合同示范文本 In Order To Protect Their Legitimate Rights And Interests, The Cooperative Parties Reach A Consensus Through Consultation And Sign Into Documents, So As To Solve And Prevent Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests 某某管理中心 XX年XX月
使用权租赁合同示范文本 使用指引：此合同资料应用在协作多方为保障各自的合法权益，经过共同商量最终得出一致意见，特意签订成为文书材料，从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合同编号：_____字（）第____号 合同鉴证编号：___字（）第__号 甲方（发包方）：________ 法定代表人：____________ 现地址：_________ 乙方（承包方）：________ 法定代表人：____________ 现住址：_________ 身份证号码：____________ 甲方经民主议定，将______的使用权进行招标出租， 乙方参加竞投中标。现经甲乙双方协商一致，订立合同条 款如下：
第一条乙方承租的项目名称：_________ 总面积：________平方米 第二条甲方提供给乙方承租经营的生产资料： ___________。（附详细清单） 第三条出租期限___年__月，即从___年__月__日至__年__月__日止。（出租期限不得超过二十年） 第四条乙方的经营项目为：_________。按照__方领取营业执照规定的经营项目进行经营。 第五条租金和支付方式： 1．租赁期内，乙方向甲方缴交租金的总金额为（大写）__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分（_____元）。即每年承租金额为__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角___分。 2．租金的支付方式：每年的租金应于当年__月__日前一次性缴交完毕。
农村集体荒山土地使用 权出租合同 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
仓房镇马沟村 农村集体荒山、土地使用权出租合同 出租方：（以下简称甲方）： 承租方：（以下简称乙方）： 甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号）、《河南省农村土地承包经营权流转规则》等有关法律、法规和政策规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就乙方承包甲方的土地使用权事宜协商一致，订立本合同。 一、出租面积 甲方将其位于仓房镇村组172水位线以上亩土地使用权出租给乙方从事（主营项目）种植、养殖、具有农业特色的农家乐等休闲、度假、餐饮、建设等经营项目。（注： 172水位线以下邻水区域土地也归乙方管理使用，甲方及其它单位不得占用或用于经营。） 土地性质：农村集体土地 土地类型：甲方未对外承包或租赁的土地
土地面积：荒山亩，土地亩 四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： （详见出租土地定界图） 甲方承诺：该块土地为非国有土地，也不属于丹江水库管理局管辖土地，属淅川县仓房镇村集体所有土地。 二、出租期限 出租期限为70年，即自2010年月日起至2080年月日止。 三、出租价款及交付时间 租金总计人民币（大写）（万元）（其中包括土地地面附属物、建筑物等）。 甲方应于______年___月___日前将出租土地全部交付乙方。
四、支付方式 1、乙方以现金向甲方交付租金。 2、合同签订之日起付清全部租金。 五、权利和义务的特别约定 1、甲方应向乙方提供开发和承包土地必要的条件，帮助乙方协调处理好地方及村民关系。 2、甲方有权要求在出租期满后收回土地使用权。 3、乙方有权要求甲方按合同规定交付出租土地使用权。 4、甲方有权代理村民与乙方签订本合同，并已经按照《农村土地承包法》第四十八条规定，取得了三分之二以上村民代表的同意，同时征得了当地政府的同意，即对该宗土地享有出租权利。 5、甲方在所出租土地内所有墓地根据村民意愿自主迁出或原地保留。乙方在开发中需要迁坟，甲方有义务协助村民迁出坟墓，费用由乙方承担，每座坟墓费用2500元。在本合同期内甲方不得在乙方租赁的土地范围内新建墓葬坟地。
国有土地使用权租赁管理办法 第一条为建立公开、公正、合法、有序的土地市场，加强土地资产管理，促进土地资源的合理流动和优化配置，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》等规定，制定本办法（试行）。 第二条国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租 金的行为。 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地 租赁。 第三条对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用；对因发生土地转让、出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。 第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行区域 内国有土地租赁管理工作，并依法进行监督检查。 第五条租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁内容应当
包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和 义务等。 第六条国有土地租赁依照国有土地使用权出让的审批权限，报县级以上人民政府批准。涉及征地和农用地转为建设用地的，依照国家有关法律、法规的规定先行办理审批手续。 第七条国有土地租赁，要以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家及省规定的最低地价折算最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社 会监督。 第八条国有土地租赁标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的地，租金标准应按全额折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。 采用短期租赁的，按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整 的时间间隔和调整方式。 第九条国有土地租赁可以根据具本情况实行短期和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，
文件编号：RHD-QB-K3447 （协议范本系列） 甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 土地使用权租赁协议范 本标准版本
土地使用权租赁协议范本标准版本操作指导：该协议文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 甲方：_________(出租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________企业。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 乙方：_________(承租方)，系根据中国法律成立并合法村续的_________公司。 企业法人营业执照号码：_________ 注册地址：_________ 根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权
(以下简称“土地使用权”)为明确双方的权利与义务，订立本合同。 第一章土地使用权租赁范围 1、甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。 2、甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函_________号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。 3、对于乙方的_________个加油站现已占用的
土地使用权及地上建筑物租赁协议出租方: (以下简称甲方) 承租方: (以下简称乙方) 甲乙双方根据国家有关法律法规的规定，按照互利互惠和平等自愿原则，现就本协议约定的土地使用权及地上建筑物租赁事宜，经友好协商达成一致意见，特订立本合同，以兹共同遵守: 一、租赁土地及建筑物位置和面积 甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的宗地位于，土地面积大概平方米，该宗地的具体位置及四至见附件一(该宗地以下简称为“拟租赁宗地”)。甲方租赁给乙方的、拟租赁宗地的全部地上建筑物和构筑物清单如附件二。 二、租赁期限 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁期限为年，自年月 日至年月日止。 三、租赁费用及付款时间 本协议拟租赁宗地及建筑物的租赁费用为万元/年，共计万元。本协议签订当日，乙方向甲方支付万元，剩余租赁费用万元，乙方在合同签订之日起日内，向甲方一次性支付。 四、其他约定
1、甲方出租给乙方的土地为工业用地，在乙方租赁使用期间，如发生国家或地方政府政策变化而引起的停业、搬迁等造成乙方损失的，相关的所有责任均由乙方自行负担。 2、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物，在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿:租赁宗地的土地征用费、地上建筑及其附着物和拆迁安置补偿费均归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁宗地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。 3、甲方出租给乙方的租赁宗地及建筑物产生的所有税费，均由乙方负责承担。如因法律规定和交易习惯需由甲方代乙方先行支付的，乙方应当在甲方实际 1 支付之日起30日内向甲方偿还该费用。 4、乙方依据本租赁协议取得的甲方宗土及建筑物使用权不得转让、转租和抵押。甲方需要转让、抵押该宗土地及地上建筑物使用权的，应当书面通知乙方，并保障乙方按照本协议享有的租赁使用权。 5、乙方在本租赁期限届满后，如需继续租赁使用该宗土地及建筑物的，须在租赁期限届满前六个月内向甲方提出书面要求，由甲乙双方另行签订租赁协议。 6、乙方在租赁使用期间，需要在该宗土地上增建的建筑物和附属物的，应当取得甲方书面同意，有关费用问题由双方另行约定。乙方未经甲方同意，增建建筑物和附属物的，应当向甲方承担所有相关责任。 7、乙方因停业、终止经营等原因，需要提前终止履行本协议的，应向甲方支付相当于一年租赁费用的违约金。 五、违约责任 1、乙方应按照本协议的约定向甲方支付租赁费用，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按应付未付金额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期支付超过六十