XX市房地产行业发展现状及前景分析
摘要：房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。本文是在国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难的大背景下，结合一年多来国家宏观调控政策及相关经济数据，剖析了2009年XX房地产行业的发展现状，通过与省内及全国其他主要城市房地产行业发展状况的比较，研究了XX市房地产行业存在的主要问题与危机，分析了房地产价格的影响因素与未来走势，在此基础上讨论了看待并解决这些问题的方法，以期房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展。
关键词：房地产发展现状问题危机解决方法
引言
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起, 初期发展比较缓慢，直到20世纪90年代，在国家积极财政政策刺激下，固定资产投资快速增长，房地产投资占 GDP 比例逐年增加，加之1998年国家停止福利分房实行住房货币化，房地产业才开始真正发展壮大这起来。本世纪初房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占据举足轻重的地位。和全国一样，进入21世纪以来，作为现代服务业之一的房地产业在XX得到了快速增长，逐渐成为XX经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平做出了重要的贡献，发挥着巨大的作用。
2009年以来，国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难，XX市房地产行业遭遇冷冬，不论是供应量、销售面积还是销售均价都回复到05-06年水平；到了09年下半年，在中央、省、市促进房地产市场稳定健康发展一系列利好政策的影响和带动下，商品房销售量和存量房交易量持续增长，房地产开发投资止跌回升、土地购置面积大幅增长，房地产市场秩序进一步规X，房地产行业开始又一轮的稳定健康发展。在这新一轮增长的背后，隐藏着诸多问题与危机，我们如何看待它，房地产价格的未来走势如何，我们将就这些问题进行探讨。
一、房地产市场基本情况
（一）2009年全国房地产行业发展现状分析
1. 2009年全国房地产行业相关数据（见表1）
从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升
的态势，整体表现好于预期。
表1 2009年房地产开发和销售主要指标完成情况[1]
数据来源：中国人民XX国国家统计局
2. 房地产开发投资总量较大，但增速较缓
2009年房地产行业城镇固定资产投资高达4.3065万亿元，比上年其增长19.9个百分点，其中全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，但这一速度仍低于近年来平均水平。
3. 房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速明显
2009年房地产开发到位资金5.7128万亿元，其中个人按揭贷款资金规模增速高达116.2%，增速明显。
4. 土地购置与完成开发面积继续负增长
从购置土地面积看，2009年全国房地产企业共购置土地面积31906万平方米，同比下降18.9%；全国土地购置费用为6039亿元，同比下降0.7%，购置土地面积与土地购置费用均为负增长。
从完成开发土地面积看，2009年全国房地产完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%。
5. 商品房建设规模继续扩大
从竣工面积上看，2009年全国房屋竣工面积7.0219亿平方米，同比增长5.5%；
从施工面积上看，2009年全国房屋施工面积为31.9650亿平方米，同比增长12.8%；
从房屋新开工面积上看，2009年全国房屋新开工面积为11.5385亿平方米，同比增长12.5%。
6. 市场销售持续升温，销售均价创历史新高
2009年，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长42.1%；2009年，全国商品房销售额达到43994.54 亿元，同比增长75.5 %；另有数据表明，2009年全国商品房销售均价达到4600元/平方米，比2008年高了1000元/平方米。
7. 国房景气指数
“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。
图1 2009年全国房地产开发景气指数趋势图
数据来源：中国人民XX国国家统计局
由上图可以看出，2009年全国房地产开发业综合景气指数呈“斜√”状，在4月达到最低点之后，便一路回升，并在12月达到顶点。
（二）2009年XX市房地产行业发展现状分析
1. 房地产开发投资逐步增长
2009年XX市共完成房地产开发投资39亿元，同比增长7.1%，但房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅。
2. 土地市场初步显现活跃
2009年度，XX 市供应房地产开发用地约1973亩(131.58万平方米)，其中XX 城区69.38万平方米，同比增长144.94%。 3. 房地产供给市场 （1）商品房建设
2009年，XX 市商品房施工总面积501.17万平方米（新开工面积170万平方米）。其中，XX 城区施工总面积273.4万平方米，同比增长1.7%，新开工面积76.97万平方米，同比增长2.01%，竣工面积27.6万平方米，同比下降61.3%。 （2）批准预售和结转可售情况
2009年，XX 市共批准预售商品房面积116.57万平方米，XX 城区商品房结转可售面积46.55万平方米，同比下降21.5%，住宅36.15万平方米，同比下降31%。商品房销售市场活跃，市场库存量有较大幅度下降。 4. 房地产销售市场
（1）商品房市场（见图2、3）
2009年，XX 市商品房销售登记备案面积187.22万平方米。
150000
120000 80000 40000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
图2 2009年度XX 城区商品房销售走势图[2]
数据来源：XX 房产信息网
从图2 可以看出，2099年XX 市商品房销售总体呈“W ”状，2月与12月达到制高点；6、7、8三个月亦相对较高；9月之后商品房销售开始快速增长。
2月为春节期间，此时销售量大增与“婚房”及大量消费者回归买房有关；6-8月商品房销售的小阳春现象，这与销售均价到达全年最低点关系密切；9-12月份，XX 市商品房销售登记备案面积环比有较大增长；12月份XX 城区商品房成交面积15.97万平方米，1634套，环比增长48.4%，其销量达到全年最高点，这与国家调控房地产相关政策的发布及收紧信贷关系密切。
销售面积
： 平
方米
4000 30 3000 2000 1图3 2009年度XX 城区商品房销售价格走势图[2]
数据来源：XX 房产信息网
从图3 可以看出，2009年度，XX 市商品房价格振荡运行，总体上呈“∪”字型发展。其中6-8月销售价格达到全年最低点。
XX 城区2009年全年平均销售均价为3900元/平方米，同比增长10.48%。12月份，商品房销售均价为4453元/平方米，环比上涨23.7%，商品住宅销售均价3618元/平方米，环比上涨6.4%。
（2 120000 90000 60000 30000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
图4 2009年度XX 城区二手房销售走势图[2]
数据来源：XX 房产信息网
从图4可以看出，2009年度，XX 市商二手房销售振荡运行，被4月与10月划分为三个区间，在这三个区间内都保持了稳定快速的增长，其中10-12月的这一区间的增长尤为明显。
2009年度，XX 市二手房共成交面积为85.68万平方米，其中，XX 城区二手房成交面积51.56万平方米，同比增长87.76%，其中二手住宅成交面积为48.6万平方米，同比增长96%。
3000
2000 销售价格
： 元/平方米
销
售面积：
平方米 销售价
格
： 元/
1000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
图5 2009年度XX城区二手房销售价格走势图[2]
数据来源：XX房产信息网
2009年度，XX市二手房成交价格始终在2500元/平方米上下震动，总体运行平稳。1-3月份，二手房成交均价一路下滑至全年最低点之后，开始迎来销售的高峰期的到来。之后，二手房成交均价开始缓慢提升，并将之保持到年底。
XX城区二手房年成交均价为2457元/平方米，同比下降10.97%，二手住宅年成交均价为2382元/平方米，同比下降6.3%。
二、XX市房地产市场存在的问题
上文中我们了解了2009年全国与XX房地产行业的发展现实状况，现在我们以它们为基础，结合XX省内主要城市房地产主要指标完成情况，来分析XX房地产行业在发展中存在的问题。根据上文及XX省内主要城市房地产主要指标完成情况数据制作表2：
表2 2009年全国、XX、XX城区房地产主要指标完成情况对比一览表[1][2][3]
数据来源：中国人民XX国国家统计局、XX住宅与房地产信息网、XX房产信息网（一）相对全国而言，房地产行业发展尚不成熟（房地产价格增长率/GDP增长率分析）用GDP增长率代表本国实体经济的发展，再测量房地产相对实体经济增长速度，然后用房地产价格增长率/GDP增长率得出指标，以此来监测房地产经济泡沫化的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理
的区间，有泡沫存在。另外也说明一个地区房地产价格增长率/GDP增长率指标位于（0，2)时，其房地产经济没有泡沫化的担忧，越接近2时，其房地产经济越成熟。
2009年全国商品房销售均价同比增长27.3%，09年全国GDP增长率为8.7%,（可见我国房地产经济已经有泡沫化的趋势）；2009年XX市商品房销售均价同比增长10.48%，GDP增长率为12.8%。所以从房地产价格增长率/GDP增长率指标分析可以得出，XX市房地产行业发展尚不成熟。
（二）投资增幅较缓，远远低于全国平均水平
由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，在最近几年房地产投资向中、西部转移的大势之下，2009年XX市投资完成额同比仅增长7.1%，不仅低于全国平均水平，而且大大低于省内主要城市。房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅，所以说投资增幅放缓是影响目前XX市房地产市场稳定健康发展的主要问题。
（三）房地产建设较为滞后，开工竣工面积增幅缓慢
由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，2009年XX市施工、开工同比都远远低于全国平均水平，竣工面积更是高达61.4%的负增长。
在本年购置土地面积大幅度增长（同比增长144.94%）的大背景下，房屋新开工面积仅增长2.01%，可见开发商的屯地行为多么严重，这也造成了房地产的建设的滞后。
（四）房地产销售火爆，供需关系恶化
商品房销售市场的火爆（同比增长134.66%），大量的存量房，包括期房被消化，直接影响着房地产供需关系，再加上房地产建设滞后，进而有可能出现阶段性的供不应求，导致量跌价增，影响房地产行业的持续稳定增长。
（五）房地产供给的结构性矛盾和区域性矛盾较为突出
主要反映在以下几点之上：
1、供应的区域相对集中
最近几年XX新开楼盘主要集中在西二环两侧和南二环以南，经济开发区等区域，泉北虽有新开楼盘，但仍略显不足，而老城区、颍东仅有少量的新盘。
2、二手住房供应渠道不畅
XX二手房市场还处在启蒙阶段，买卖二手房50％以上还靠亲戚朋友介绍，二手房市场不发展，XX住房需求得不到合理配置，消费潜力不能完全释放，市场缺乏深层次的搅和，真正的市场潜力不能被完全挖掘出来。XX二手房中介机构还有待进一步发展壮大。