国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案
一、市场分析
1.1市场背景、现状及发展趋势
乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。
★萌芽期：
97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。
★过热期：
98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。
房地产过热期最明显的特征是：
1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。
3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。
4、企业的品牌意识较差。
以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。
乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面：
1、市场供需严重失衡。
据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。
2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。
乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制胜策略。
3、过渡概念炒作，使消费者无所适从，缺乏购买决策信心。
2001年，市场竞争态势的加剧，迫使各发展商纷纷界入概念炒作，以期通过一两个概念炒出一片市场，殊不知，在房产无任何优势的情况下，毫无个性的概念炒作，只能加大消费者的不信任感，产生消费信心危机，这点，对每一家地产公司，相信都不是件好事。
在消费信任危机的背景下，产生了消费者咨询多，购买的少，一定要买现房，不见兔子不撒鹰等等一系列现象，从表现上看，是消费者消费理性的标志，而在消费理性的背后，隐藏着严重的消费信任危机。
用一句话，那就是消费者在买与不买间是理性的，有决策力的，而在买
谁的楼盘时，则无从下手，从这些也反映出品牌必将成为未来消费决策的主要因素，乌市地产商的竞争正从产品力、销售力，向品牌力竞争的高度迈进。
★盘整期：
2002年至2005年将进入乌市房地产开发的盘整期。过热的市场开发，使各开发商面临严重的销售压力，迫使各发展商压缩开发量，重点进行已开发楼盘的清理，这一时间持续时间不会过长，预计为三年左右，这主要和全国地产稳步上升，西部经济发展加快等宏观利好因素有关，将不会出现内地房地产盘整期达五至七年的现象。
未来几年的发展趋势，将对南门国际城的营销起着至关重要的作用，在此特作如下预测：
1、房地产开发企业将出现二级分化现象。
随着市场竞争的加剧，一些缺乏竞争优势的房地产企业被淘汰出局，根据竞争优势原理，企业获得竞争优势不外乎三种战略，即：成本领先战略、岐异化战略及目标集聚战略，只有获取以上三种优势的企业，方可取得胜利。
广汇、康普等可借助规模化开发，进行产品复制，获得成本优势，新天则可利用形成的品牌优势，占领高端市场，实施差异化竞争优势，而一些中小公司，则可针对细分市场，进行项目开发，获得目标集聚的竞争优势，出现大而专，小而精两种经营业态。
2、形成良性竞争局面。
大量缺乏竞争优势的房产公司被淘汰出局，再加上政策对土地出让的透明化及宏观控制力度加强，房地产公司间的竞争，将形成共同做大市场蛋糕的良性竞争局面。
3、商务楼盘需求看涨，住宅消费稳中有升。
随着中国加入WTO，西部大开发战略的推进，乌市作为重要的对外开发城市，其经济发展潜力及商务功能将越发明显，大量境外投资企业的进入，必将大大促进乌市商务楼盘的发展。至于住宅市场，随着居民人口及收入的增加，以及二手房交易的活跃，住宅消费市场必将稳中有升。
4、形成多种房地产商业模式。
市场竞争导致专业化分工，未来房地产企业将形成多种商业模式，包括：房地产开发模式；物业经营模式；物业服务模式；房屋制造模式；房地产销售代理模式；投资公司模式；混合模式等。
多种商业模式的形成将使房地产企业出现：综合性的混合经营摸式的大型集团公司及专业化经营的房地产公司两种经营业态。
5、消费趋于理性。
随着经济及消费文化的发展，消费者对房产的消费将更趋于理性，个性化、多元化的消费成为这一阶段消费的特点，这种发展，将为发展商提供更多新的市场机会，但同时也将加大市场开发的风险，品牌消费将成本阶段的消费特点。
总之，盘整期市场最大的特点就是小幅盘整，稳中有升。
乌市房地产市场发展阶段性特征
1.2竞争对手分析
知已知彼，方可百战百胜。针对竞争对手的分析，我方主要从竞争企业及竟争物业两方面分析；
★竞争企业
在整个高层市场的开发中，主要以广汇、新天、国际置地为主，建工集团·亚华房产虽有开发建工花园高层群的计划，但估计可行性不大，因此，我们主要针对这两家对手进行分析比较。
竞争企业分析比较表
★竞争对手分析评述
1、从竞争企业角度出发，国际置地同新天、广汇相比差距较大，主要表现在与新天的品牌差距和与广汇的销售能力的差距上。
2、南门国际城区位优势与竞争物业不相上下，在价格上拥有较大优势。
3、规模化社区如天安名门、红十月花园均以居住为主要功能，而南门国际城具有较好的商住条件。
4、同其它小规摸单体楼相比，南门国际城拥有较好的规模优势及社区环境。
5、在消费群争夺方面，天安名门、红十月花园和阳光花苑主要针对住宅消费人群，其它沿街单体楼则主要针对商务办公人士，而南门国际城则两者
都要考虑。
6、与竞争对手比较，南门国际城取得不俗的销售业绩，在竞争对手中处于领先水平。
从以上分析评述不难看出，南门国际城拥有诸多优势，最大的不利点是来企业内部——企业的核心竞争力，因此，重视企业经营，塑造企业竞争力，通过企业力带动项目优势的发挥成为本案策划的重点。
二、SWOT分析
依据上述分析，进行SWOT分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。
S（优势）O（机会）
·规模化开发·商务楼盘市场看涨
·与同类物业比拥有价格优势·相同功能定位的规模化社区尚未出现·超前的规划设计·消费者对南门体育馆有较深的情感
·区位文化内涵丰富
W（劣势）T（威胁）
·容积率高·市场供需失衡，高层严重过剩
·期房，现场环境包装差·市场竞争激烈
·后期开发跟进不足·消费者缺乏消费决策信心
·企业力、销售力及品牌力不足
三、经营战略定位
在前述分析中，已经清楚地反映出国际置地·南门国际城项目本身拥有很多优势，其其销售的压力主要来自于企业，即企业力、销售力及品牌力的建立，而这一切，都有赖于竞争战略的确立。在此，我们先从建立国际置地经营战略角度出发作如下建议：
3.1经营市场主体定位
房地产市场的开发主体大致可分四类即：
1、高端市场的高档住宅开发；
2、中端市场的规模化住宅开发；
3、低端市场的经济适用房开发；
4、城市中心商务楼盘的开发；
在此，我们建议国际置地走第四类开发思路，即：城市中心商务楼盘的开发
支持理由：
1、国际置地已有商务楼盘的开发项目——南门国际城，这一大项目的成功，定可通过项目品牌形象，大大提升国际置地的企业品牌形象，同时国际实业的贸易主业对商务盘开发也大有助益。
2、借南门国际城商务盘的开发，可形成自有的商务楼盘开发体系及经验。
3、中端规模化住宅市场由广汇垄断，高端高档住宅市场由新天垄断，低端经济适用房市场由康普垄断，这些企业都建立了自己的竞争优势，市场进入壁垒较高，国际置地与其相争必将损失惨重。
4、商务楼盘尚处于百家争鸣的时期，无强势领导者进入，国际置地正可借此机会，进入该细分市场、形成自己的竞争优势，并建立起市场壁垒，阻
止其它企业进入。
3.2商业模式
以房地产开发为主要模式，同时逐步介入物业服务、物业经营（营销租赁）、商业投资等领域，实现企业规模化、产业化扩张。
支持理由：
1、国际置地现在尚不具备多元化经营实力，因此以主业——房地产开发为主。
2、考虑到商务楼盘对物业服务，物业经营及商业合作的依赖性，建议国际置地未来可加大这块的投入力度，以实现企业规模化、产业化扩张的目的，并达到企业内部优势互补。
3.3竞争战略
差异化竞争战略的应用。
支持理由：
1、市场细分、目标客户个性化、多元化的选择使我们只有开发出与竞争对手不同的产品与其竞争，并适应市场需求。
2、商务楼盘物业的个性决策了这一点，这也包括高端高档住宅市场，这些产品要求个性鲜明，使其不具备复制条件，所以国际置地和新天房产走了差异化的竞争路线，而广汇和康普开发的中低端市场产品，可复制性强，决定了它们采用成本领先的规模化开发竞争战略。
3.4战略管理
鉴于商务盘物业个性明显，单个盘的操作难度大，且操作手断各不相同，为更好地整合资源，建议确立以国际置地为主体的项目事业部，实行事业部形式的管理模式，每个项目设立一个项目事业部，由项目事业部全权负责营销，而母体公司则主要负责战略决策，土地购买及规划施工。
3.5战略实施
企业实施扩张，建立部分优势可有两条路线，即先强后大和先大后强。
企业规模小企业规划大
有竞争优势
无竞争优势
B、先大后强A、先强后大
两种不同的成长思路
从上图可以看出，企业先强后大是建立在竞争优势的基础上进行扩张的，而先大后强是在形成规模后建立竞争优势，在市场竞争的初级阶段：先大后强的战略实施可先占有市场再建立竞争优势，这也无可厚非，但在当今乌市地产的盘整期，这种策略将不可行，会导致我们在扩张中还未建立竞争优势，便被市场所淘汰，功亏一篑。因此，建议国际置地走先强后大的战略实施道路。
3.6竞争优势的建立
竞争优势的建立是企业在激烈的市场竞争中制胜的法宝，虽然我们在3.3中已经确立了国际置地的竞争战略，但竞争战略的实施完全依赖于竞争优势的建立。
我们将通过本节竞争优势的建立及以下两节影响企业竞争力的5个因素、竞争状况的演变与影响，全面剖析企业核心竞争力对企业发展的影响。
下面，我们先谈一下竞争优势的建立。
随着知识经济的来临，无形资产对竞争优势的影响越来越大，从过去的以土地、资金、设备为主向以技术和知识为主过渡，人才在竞争优势中扮演越来越重要的角色，这方面做的最好的当属万科，万科借助其品牌、管理及人才优势，虽然在土地成本上不具备优势，但却以比别人高的多的销售价格，在市场上取得不俗的销售业绩。
从这一点即可明显的显示了品牌、管理及人才优势在竞争优势中扮演的重要角色。
在构成竞争优势的主要因素：外在主要表现在企业品牌、技术、商标及专利；内在主要表现在企业文化、企业人员的整体素质和凝聚力，当在市场环境宽松繁荣时，企业无竞争优势也可在市场中生存，但当竞争环境变化，竞争压力加大的时候，无竞争优势的企业便会被市场所淘汰。
竞争优势的建立
以上图竞争优势的建立模型中，我们可以看出企业最终的竞争优势取决于企业资源，对国际置地而言，企业资源的有形资产中，资金是我们比较缺乏的，在建立竞争优势时，资金应是主要考虑的因素，因此，我们在后面方案中专门对资本运作与统筹作了论述。
相比有形产而言，无形资产的匮乏使国际置地很难建立竞争优势，因此，对无形资产的建设将是我们未来工作的重点，包括企业文化建设、品牌建设、销售模式建立、管理架构重组等，这一切在本案中都有相关说明，在此不在聱述。
3.7影响企业竞争力的五个因素
分析影响企业竞争力的五个因素，主要目的在地趋利避害，充分利用市
场机会，建立市场壁垒，形成部分优势。
影响企业部分力的五个因素:
加入竞争
讨价还价的能力讨价还价的能力
竞争压力模型
针对上图中竞争压力模型，我们作逐各分析
1、现有竞争对手间的竞争
从宏观的整个地产市场而言，每一家房地产公司都是我们现有的竞争对手，但市场细分原理使这一观点不在适用，根据国际置地商务盘的经营定位，其竞争对手也将是商务楼盘的生产商。
纵观当前乌市市场，商务楼盘虽比比皆是，但并未形成规模，且发展商多为多元化经营，并未形成竞争优势，其中最有竞争力的当属广汇，广汇这两年加大了商务盘的开发，尤其是针对小西门及西大桥区域内的开发，已形成规模效应，但广汇多元化的经营——普通商品房与商务盘共同开发的模式，不利于其形成商务盘开发的核心竞争优势，只要国际置地苦练内功，专于商务盘的开发，其形成的专业化开发模式，并将可对广汇形极大的竞争压力，并最终迫使其退出该市场，并形成垄断竞争的局面。
2、用户讨价还价的能力
随着市场竞争的激烈，消费者的消费心理也将更趋于理性，消费者对产品品质和对开发商信誉的要求也将越来越高，品牌消费成为这时期消费的特
点，消费的理性使消费者讨论还价的能力也随之增强，开发商此时为保证利润，只有强化品牌建设，以其从品牌中获取高利润，而消费者也可从品牌消费中获取更多的产品附加值。
3、供应商讨价还价的能力
随着市场透明化程度的提高，土地供应商及建筑供应商的价格透明程度将越来越高，竞标成为这一时期销售和购买的特点，伴随价格的透明，供应商讨价还价的能力也将降低，为房地产开发商提供了一个公平竞争的机会。
4、新进入者的竞争
乌市房地产市场正处于初级竞争向无序竞争的过渡阶段，在这种市场情况下，房地产市场依然有较大的利润空间，这将会吸引大量新的竞争对手继续介入市场，这种状况下，市场竞争的引导及市场壁垒的建立完全依赖于市场领导者的市场表现。
5、替代品的威胁
由于房地产开发属于特殊行业，因此产品的改进将是长远的，替代品出现的可能性极小，并且影响将不会很大（但对以建筑商而言，来自替代品的威协较大，包括新型建筑材料的应用和工厂化生产模式的应用）。
通过上述分析，我们对国际置地提出以下建议，以便充分应对竞争压力对企业发展造成的不利影响。
1、针对现有竞争对手，提出进入细分市场专业化经营的思路，通过专业和经验打败对手，建立市场壁垒。
2、针对消费者，提出品牌化经营思路，提高产品附加值，让客户满意，通过品牌带来高利润。
3、针对供应商加强合作关系，建立合作伙伴关系，并加强对供应商的把控能力。
4、针以新进入者，以竞争优势建立市场壁垒，阻止其进入，并将其扼杀在萌芽状态。
3.8竞争状况的演变与影响
不断创新，不断进取。在竞争中获得“先行者优势”是很多企业为建立并保持其竞争优势而努力追求的目标，在世界范围内，获得了绝大多数企业的认可和重视。
在竞争演变过程中，对目标市场的选择，大企业选择了大市场，小企业选择了小市场，之所以形成这样的局面，是由于企业资源是有限的，其成败取决于市场机会与企业实力是否平衡，是否匹配，也就是说，企业不仅要有发现新市场机会的能力，还有分析市场和分析机会的能力，在对国际置地未来市场界定的战略定位中，我们选择了商务楼盘这一细分市场，是充分站在市场机会与企业实力能平衡应对的基础上作出的（详细分析前文3.1已有论述）。
确定了目标市场后，竞争状态的演变有三条路可走，一是企业在推出产品时迅速扩大规模，增强企业实力，以强大的攻势占据“第一”的宝座，推动市场由初级竞争直接进入垄断竞争局面，这是最理想的结果，格兰仕微波炉即应用了此策略，以其技术优势，规模化的生产，带来价格上的优势，直接进入垄断局面；海尔冰箱进入美国市场也采取了此策略，即直接进入小型冰箱。这一细分市场，迅速建垄断地位。作为国际置地而言，以其产品开发的规模而言，在商务楼盘中占有极其重要的地位，如果企业实力能与市场机会相匹配，完全可以直接进入垄断竞争局面，成为市场的领导者。
但依据目前的市场状况及国际置地现有的企业资源，直接进入垄断部分已不大可能，因此，我们为国际置地设计了由无序竞争进入垄断竞争的发展模式，具体战略实施见3.5，即先在无序竞争中建立竞争优势，将企业做强，然后做大，并进入垄断竞争局面。
在市场竞争的演变过程中，最可怕的是由无序竞争进入全完竞争状态后，然后才进入垄断竞争状态，这种竞争状态的演变将耗费大量的企业资源，中国家电企业中，电视及VCD行业即是最好的体现。
竞争状况的演变与影响
强
厂家实力
弱
少厂家数目多
四、市场定位
在对市场进行深入分析、有效细分、专业评估的基础上，作出如下定位：
4.1主要目标消费群体
1、消费群类型个体经营户
2、职业特征；
从事服装、贸易、加工、服务等行业的个体业主或通过投机手段迅速暴发的暴发户。
3、心理特征：
有强烈的虚荣心，喜欢攀比和炫耀，文化程度低，但喜欢附弄风雅，希望通过外在条件来追求文化品位，为自己“镀金”。宣传中的文化品位及市场的热点对其有较强的吸引力。
4、置业特点：
二次置业，以居住为主要目的，有少数投资者。
4.2辅助消费群体
1、消费群类型：效益较好的企业单位和事业单位管理者
2、职业特征：多为石油、电信、银行及学校等单位的管理者及高收的专业技术人才。
3、心理特征：高学历、高智商，年龄多为30—40岁，有文化品位，对生活服务要求高，对原居住环境不满意。小区文化品位、环境、服务对这部分消费群拥有较强的吸引力。
4、置业特点：二次置业，以居住为主要目的。
4.3其次，一些个体职业者如律师、医师和私企业主，也是我们的目标消费群，这部分人群消费理性，重视小区配套服务及升值潜力，置业特点多为居住兼办公。
五、营销战略及营销整合
5.1营销战略
在经营战略指导下，我们确定了差异化的营销战略，并提出品牌营销的思路，即借项目营销，提升品牌，借品牌提升，促进项目营销，形成良性互动的局面。
5.2营销的指导原则
1、实施营销整合，从消费者出发又回归于消费者；
2、经营与营销整合、实现企业与销售的良性互动局面；
3、重建销售模式，全面提升销售力；
4、注重事件营销及新闻统筹的作用，扩大传播效果；
5、销售节奏把控得当，全面提升销售成果；
6、注重品牌形象的统一，利于二次营销及企业整体形象的提升。
5.3概念建设
为使项目的整体形象和分期形象统一，又使分期项目拥有自己的个性，建议采用主副品牌策略，即在项目核心概念下，延升出多个分期项目概念。
1、核心概念：
乌市首席中央商务区。
2、延升识别概念
依据南门国际城三期开发的特点，并结合三期不同的物业特点，特在核心概念的指导下延升出三个概念，以便进行针对性的推广。
一期延升识别概念：乌市首席商务公寓（突出商住一体的设计理念）。
二期延升识别概念：乌市首席商务区（突出商务设计理念）
三期延升识别概念：乌市首席居住区（突出南门体育馆人文居住理念）三个延升识别概念的传播，共同塑造出南门国际城乌市首席中央商务区这一理念。
3、概念支撑
每一个概念，必须靠很多分概念的支撑，因此，我们提出以下分概念，以便对核心概念丰润：
区位概念：金融街1号
生活概念：南门人文生活社区
品质概念：诚信企业塑造品质丰碑
规划概念：商住一体，便利生活
升值概念：乌市首席中央商务区，升值潜力巨大
通过上面的概念建设壳层模型我们可以清楚的看到项目与消费费沟通的方式和环境。
5.4项目包装
鉴于南门国际城项目现场环境极差，不利于提升项目的形象及销售促进，特建议对项目现场进行包装。
1、将人民路的围墙及现场售房部全面折除，将现在售房部建一大型广告牌（可分割为几块），大门及大门以西围墙处一律换成铁艺，营造现场良好的外部环境。
2、对大门直对的大坑进行部分填平，并对路面进行平整，靠东面大坑处可置广告画阻挡，以保证通道整体视觉效果。
3、对大门西侧的平地进行平整，简单绿化形成公共活动场所，塑造人气。
4、加快小区中心的环境绿化工作。
5、将售房部迁至中心花园，并全面进行包装。
6、整个现场挂一些POP挂旗及导示牌，以烘托现现场气氛。
7、样板房建设。以上包装主要为项目外部形象的包装，项目内涵的提升主要通过事件行销及广告传播实现。
5.5销售节奏
销售节奏的把控对销售成果起着至双重重要的作用，针对南门国际城的销售特点，特制定如下销售节奏：
5.6事件营销
当今市场竞争激烈，仅靠广告这单一媒体已无法实现与消费者的深度沟通，为了更好的解决与消费者的沟通，强化消费者对项目的认知及偏爱，丰富项目的文化内涵，提升项目的整体形象，我们提出了以事件营销为主体的营销整合思路，事件营销主要分三部分：即新闻炒作、公关活动和促销方式。
★新闻炒作
新闻事件1
中央商务区全面解秘
通过中央商务区全面报道，使消费者对南门国际城产生全面认知。
新闻事件2
中央商务区在城市发展中的作用通过中央商务区对城市发展中巨大的贡献，反映中央商务区的价值和未来潜力。
新闻事件3
中央商务区住宅规划理念
全面论述南门国际城一期商务公寓的规划理念
新闻事件4
中央商务区全面改变乌市人生活模式突出中央商务区商住一体，生活便利的生活模式
新闻事件5
商务理念与人文理念结合，构筑南门国际城从中央商务区商务功能的角度和住宅中人文理念（南门体系文化）的剖析，体现南门国际城商住一体的价值理念。
新闻事件6
我与南门中央商务区
通过征文的形式，以个人感受对南门国际城全方位报道
新闻事件7
南门往事
利用我区知名作家北野的文学作品《南门往事》展开炒作，全面反映南门变化及未来中央商务区带给人们的全新感受。
房地产行业发展的宏观风险分析 关键词 一、上海房地产行业发展回顾 1.2０0０年-2004年上海房价走势回顾 上海楼市自1999 年开始回升以来，2０00-200２年,上海房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快。以上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数为例(如图1所示）,2000 年同比上涨４.５%,20０1 年为7.8%,2002 年为１3.2%，可以说是２000 年微涨, 2０01 年小涨,２0０2 年大涨。这三年尽管房价上涨速度逐年增加，但仍处于一个比较正常区间，与国民经济发展状况基本相协调，三年累计涨幅为27．5%。2000
年上海市商品房平均销售价格为3３21元／平方米,在２003 年上海房价出现飙升,全年上涨近25%，到2004年则达到６385元/平方米,相比2000年价格上涨了近两倍。针对房价上涨过快的势头，2００4年国家为防止房地产经济过热而采取了宏观调控，包括提高存款准备金率、房地产业资本金比例升至３5％等等。２004年上海住宅商品房价格上涨了14．6％，虽较2０03年的涨幅有所下降,但仍保持了较高的增幅（如图2所示）。 2．上海房价上涨的原因分析 分析上海市近年来房地产价格的持续上涨主要是受市场供需两旺的影响所致。 (1) 房地产市场供应 作为上海的支柱产业之一，房地产近几年的投资总额保持持续增长势头(如图3所示)。２０03年投资额为９01.２4亿元,同比增长2０.3４%；2004年首次突破１０00亿元，达到11７5.46亿元,同比增长30．43%。
（２) 房地产市场需求 从需求层面来看，目前上海市市场上对于房产的需求主要分为三类：增量需求、改善需求以及投资需求。外来人口自然增长以及房屋拆迁带来的是增量需求；更新换代带来的是改善需求;对上海市房地产的市场发展预期以及对人民币增值预期带来的则是投资需求。自１999年以来上海市房屋销售面积保持持续增长(如图4所示）。2003年销售面积达到
税收风险分析报告 本期税收风险分析围绕“涉嫌虚开下游疑点企业、成品油抵扣疑点企业、房地产预收核查疑点企业、兼营免税项目、简易计税项目进项税额分摊疑点”等13个项目开展，基本分析工作思路及指标说明如下： 一、农产品核定扣除试点企业“期初存货”少转出进项税额。 疑点描述：农产品核定扣除试点前后“存货”期末余额大幅减少，涉嫌非正常原因调减期初存货余额，少计算进项税额转出的异常问题。 指标说明：通过提取试点前后“资产负债表--存货余额”进行比对【棉纺纱加工行业2015年1月份（属期）资产负债表“存货”期末余额较2014年12月份（属期）进行比对；皮革鞣制加工2015年2月份（属期）资产负债表“存货”期末余额较2015年1月份（属期）进行比对】，较试点前期余额大幅减少，最终确定103户疑点数据，其中：棉纺纱加工行业86条、皮革鞣制加工行业17户），涉及减少存货亿元，增值税税额（进项转出）亿元。 核查要点：对涉及企业的在纳入核定扣除试点期初存货余额较上一期减少情况进行核实，分不同情况出来：一是若对外销售的，是否申报销售并及时足额计提销项税额；二是
对非正常原因调减期初存货余额，人为缩减进项税额转出计算基数的，一律做进项转出处理。 二、上游企业涉嫌虚开下游企业抵扣疑点 疑点描述：以2016年年初省局下发156户涉嫌黄金虚开纳税人为基础，选择其中存在重大虚开嫌疑、目前状态为注销和非正常的企业，提取其开具给下游的增值税专用发票明细。同时将提取的疑点发票数据同抵扣凭证审核检查系统比对，去除已手工录入异常发票范围数据。 指标说明：经提取、分类、筛选、比对，最终确定5066条疑点发票数据，涉及382户接受发票企业，涉及增值税销售收入万元，增值税税额万元。 核查要点：一是按照《国家税务总局关于加强增值税发票数据应用防范税收风险的指导意见》（税总发〔2015〕122号）文件要求，由发票开具方主管税务机关再次对发票数据进行确认，凡符合税总发〔2015〕122号文件要求的，一律将发票信息手工录入抵扣凭证审核检查系统；二是受票方主管税务机关，对受票企业涉及发票交易开展核查，查看货物流、资金流、发票流是否一致，是否符合现行抵扣政策规定的，凡不符合现行抵扣政策规定的，一律作进项税额转出。经核查，涉嫌虚开发票以及其他需要稽查立案的，移交稽查部门查处。 三、成品油抵扣疑点
税收辅助风险平台预警指标分析说明 1、增值税专用发票用量变动异常 1、计算公式：指标值=一般人专票使用量-一般人专票上月使用量 2、问题指向：增值税专用发票用量骤增，除正常业务变化外，可能有虚开现象 3、预警：纳税人开具增值税专用发票超过上月30%（含）并超过上月10份以上 检查重点：检查纳税人的购销合同是否真实，检查纳税人的生产经营情况是否与签订的合同情况相符并实地检查存货等。主要检查存货类“原材料”、“产成品”以及货币资金“银行存款”、“现金”以及应收帐款、预收帐款等科目。对于临时增量购买专用发票的还应重点审查其合同履行情况。 2、期末存货大于实收资本差异幅度异常 1、计算公式：纳税人期末存货额大于实收资本的比例 2、问题指向：纳税人期末存货额大于实收资本，生产经营不正常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 检查重点：检查纳税人的“应付账款”、“其它应付款”“预收帐款”以及短期借款、长期借款等科目期末贷方余额是否有大幅度的增加，对变化的原因进行询问并要求纳税人提供相应的举证资料，说明其资金的合法来源；实地检查存货是否与帐面相符。 3、增值税一般纳税人税负变动异常 1、计算公式：指标值=税负变动率
税负变动率=（本期税负-上期税负）/上期税负*100% 税负=应纳税额/应税销售收入*100% 2、问题指向：纳税人自身税负变化过大，可能存在账外经营、已实现纳税义务而未结转收入、取得进项税额不符合规定、享受税收优惠政策期间购进货物不取得可抵扣进项税额发票或虚开发票等问题。 3、预警值：±30% 检查重点：检查纳税人的销售业务，从原始凭证到记帐凭证、销售、应收帐款、货币资金、存货等将本期与其他各时期进行比较分析，对异常变动情况进一步查明原因，以核实是否存在漏记、隐瞒或虚记收入的行为。检查企业固定资产抵扣是否合理、有无将外购的存货用于职工福利、个人消费、对外投资、捐赠等情况 4、纳税人期末存货与当期累计收入差异幅度异常 1、计算公式：指标值=（期末存货-当期累计收入）/当期累计收入 2、问题指向：正常生产经营的纳税人期末存货额与当期累计收入对比异常，可能存在库存商品不真实，销售货物后未结转收入等问题。 3、预警值：50% 检查重点：检查“库存商品”科目，并结合“预收账款”、“应收账款”、“其他应付款”等科目进行分析，如果“库存商品”科目余额大于“预收账款”、“应收帐款”贷方余额、“应付账款”借方且长期挂账，可能存在少计收入问题。实地检查纳税人的存货是否真实，与原始凭证、账载数据是否一致。 5、进项税额大于进项税额控制额
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
税收风险管理工作总结 税收风险管理工作总结怎么写，以下是XX精心整理的相关内容，希望对大家有所帮助! 税收风险管理工作总结 目前，地方很多企业有意识地或无意识地偷逃税款，换句话说，都或多或少存在这样那样的纳税风险，只是程度不同而已。这些风险往往存在于：第一是在公司的注册阶段存在风险;第二是在公司的收入方面存在纳税风险;第三是在成本费用方面存在着纳税风险;第四是公司的会计报表存在纳税风险等。主要表现为： (一)虚假出资与抽逃注册资本：注册资本不实或注册后不久资金退回或转移。 (二)收入纳税风险： 1、隐藏收入不入账; 2、收入长期挂往来，不纳税申报; 3、不依合同规定确认收入，收款时开票确认收入。 (三)成本费用纳税风险： 1、大量收据或白条入账; 2、虚增人头，虚增工资; 3、虚开发票增加成本或随意调整纳税期间成本费用 (四)会计报表税务分析风险： 1、在资产负债表上的表现则为：存货、应收帐款、其
他应收款、应付帐款、其他应付款、资本公积等会计科目经不起推敲;账务处理混乱、帐实不符; 2、在利润表上的表现则为成本费用与收入不配比，利润结构不合理; 3、各项指标，忽高忽低，或如过山车，或漏洞百出。 关于加强大企业税务风险管理的建议： (一)提高税务风险防范意识，从被动管理向主动管理转变 提高管理决策层的税务风险意识，是实施有效税务风险管理的前提和基础。大企业高层管理者应充分认识到，税务风险越来越成为影响企业核心竞争力的重要因素，事关企业可持续发展。大企业应在董事会层面更加重视税务风险，并将其作为一个重要因素纳入企业发展战略中去考虑，以长远的税务遵从目标指导和监督税务风险管理制度的设立，并贯彻于企业日常管理中。唯如此，大企业才能在经营过程中主动规避和化解税务风险，从被动处理税务危机中走出来。 (二)建立税务风险管理体系，从事后管理向事前管理转变 税务风险管理是指通过制度实现对企业税务风险的控制，其实质是使管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监控，提前发现和预防风险。 建立税务风险管理体系，既是大企业规避税务风险、
税收风险类知识竞赛题 单选题 1.全国税务系统积极探索，充分发挥税收风险管理的导向作用，尝试运用各类征管数据，依托信息化工具，实施（），提高征管工作的科学性、规范性和有效性。 A 税源监控和分析决策 B 税源分析和监控决策 C 征管监控和管理决策 D 征管监控和分析决策 答案：C 2.税收风险管理贯穿于税收工作的全过程，是税务机关运用风险管理的理论和方法，在全面分析（）状况的基础上，提升税务机关管理水平的税收管理活动。 A 纳税人申报 B 纳税人税法遵从 C 纳税人税款缴纳 D 纳税人管理 答案：B 3.税收风险管理是现代税收管理的先进理念和国际通行做法，是（）的核心工作。 A 现代税收管理 B 完善我国税收管理体系 C 提高治理能力 D 构建科学严密税收征管体系 答案：D
）作为税收风险管理工作的基在落实信息管税的工作思路中，要将（4. 础。 A 挖掘和利用好内外部涉税信息 B 挖掘和利用好征管系统信息 C 挖掘和利用好第三方涉税信息 D 挖掘和利用好分规模和分行业信息 答案：A 5.各级税务机关在税收风险管理工作中要合理划分各层级和各部门的职责，形成（）的工作机制。 A 纵向互动、横向联动 B 纵向联动、横向互动 C 纳税服务、税源管理、税收分析、税务稽查相结合 D 纳税服务、税源管理、风险分析、税务稽查相结合 答案：B 6.《内蒙古自治区国家税务局税收风险管理“一体化”管理办法（试行）》中“建立两级税收风险分析机制”的“两级”是指（）。 A 自治区和盟市局 B 盟市和旗县局 C 自治区和旗县局 答案：A 7.《税源与征管状况监控分析一体化工作制度(试行)》中的监控分析工作通过（）来实现。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
襄樊房地产行业发展前景 分析及投资风险预测 Final approval draft on November 22, 2020
2010-2015年襄樊房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告 【出版日期】 2010年2月【报告页码】 427页【图表数量】 323个 【印刷版价】 6000元【电子版价】 7000元【两版合价】 8000元 【英文版价】 21000元【英文电子】 22000元【英文两版】 23000元【订阅热线】 【版权声明】本报告由中国行业研究网出品，报告版权归中研普华公司所有。本报告是中研普华公司的研究与统计成果，报告为有偿提供给购买报告的客户使用。未获得中研普华公司授权，任何网站或媒体不得转载或引用，否则中研普华公司有权依法追究其法律责任。如需订阅，请直接联系本站，以便获得完善服务。 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分别为415套、561套、494套、815套。整体来看，楼市销售相当红火。襄樊楼市开始“疲软”是从2008年六七月份开始，一直延续到2009年3月份，市民观望氛围浓厚，商品房销售量大幅减少，开发商“忧心忡忡”，不少开发企业资金紧张。由于房价一直没有大降，从3月份开始，受刚性需求影响，不少开发商推出“特价房”“低价房”等优惠措施，加之银行信贷政策有所放宽、按揭买房利率七折优惠、首付降至20%等利好政策推动，一定程度上刺激了楼市成交量，襄樊楼市开始出现“小阳春”。襄樊目前的房价有点偏高，与襄樊市民的收入水平不相符，超出了不少人的承受能力。2009年襄樊市区楼市累计成交套数1万4197套，其中新房7882套。一手房的均价由年初的每平方米2900元左右上涨到近4000元，每平方米均价至少上涨了约700元，少数楼盘上涨了1000元，上涨幅度超过25％。2009年，市区（不含襄阳区）二手房转让达6315套，是历年来最好成绩，占市区房屋转让总量的40％，比2008年增长14个百分点，仅契税一项就贡献税收2500万元。 2009年12月，市区商品房成交均价达到3712元／平方米，每平方米比2009年11月上涨了147元。2009年12月，市区（不含襄阳区）住宅类商品房成交量为1107套，销售面积为120734平方米，成交均价为3712元／平方米，其中襄城区均价为3522元／平方米，樊城区均价3644元／平方米，高新区均价为4194元／平方米，鱼梁洲均价为2692元／平方米。襄樊市高新区的房价上涨幅度最高，每平方米比2009年11月上涨了773元，创单月上涨幅度最大的月份；樊城区房价涨幅略缓，每平方米上涨了92元，但已是连续三个月上涨；襄城区房价出现下降，每平方米下降了199元。12月房价上涨主要是由于万达楼盘、民发天地等众多高品质楼盘的开业或投向市场，导致市区特别是长虹路沿线房价整体走高。此外，房价上涨跟众多外地打工者回乡购买房产有关。 本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、襄樊市统
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
报表层面的风险点 1.税负率明确低于同地区同行业水平。 2.成本结构明显区别于同行业同类产品，比如可抵扣进项的成本明显偏高，可能被视为多转了成本。 3.成本结构与产品配方不符，比如有的企业 发生一个产品耗用多个包装盒的低级错 误，再比如，投入材料与产品没有关系。 4.成本结构发生明显变化，而又没有推出新配方产品。 5.毛利率年与年之间、月份与月份之间起伏明显，又没有合理的解释。 6.毛利率或纯利率远远高出同行，或者远远低于同行，都可能被重点检查。 7. 期间费用率偏高，大部分毛利被费用吃 掉”导致企业微利或亏损，很容易被发现 隐瞒收入。或者，期间费用明显偏低，提 示可能另外有一本账”，大量白条费用做在另一本账”上面。 7.制造费用存在异常，比如水电费与产能不配比、
外加工支出与产量不配比。
8.资产负债表结构异常，有形资产多，产值却很小，大公司做小生意”，可能被怀疑有两本账。9.物流费用占 的比重偏高，可能被发现隐瞒了收入。 10.现金流呈负数，可能牵出两本账”。 12. 存货账实差异大，账多存少（虚库），或 者存货时间太长，一直没有动用。 11.生产环节在产品” 账多实少，被视为多转了成本。 14. 产能分析出现异常，包括设备产能评 估、人工产能评估、材耗产能评估、制造费用产能评估、期间费用产能评，这些产能如果明显低于同行水平，可能存在隐瞒收入。 12.公司一直亏 钱或微利，股东却大量借钱给公司，可能被怀疑有销售收入直接进了股东的口袋。 13.预收账款挂
账时间太长，被强行要求确认收入履行纳税义务。
17.频繁出现大 额现金收支，以及大额现金长期挂在账上，可能存在账外收支。 18.股东几乎没 有缴个税，而股东个人资产很多，提示股东有账外收入”。 账务层面的账务层面的风险点 1、股东个人费用，在公司报销。这种情 况，将被视为分红，企业须代扣代缴个人 所得税。 2.用公司资金购买资产，资产所有人写成股东，资产的费用、折旧却在公司列支。这里有多个问题：股东涉嫌挪用公司资金、股东变相分红当缴个所得税、股东资产费用、折旧在公司列支也将被视为分红，须缴个人所得税。
浅析风险管理在税源管理中的作用 引进风险管理理念，细化税收分析监控指标，通过基础信息采集、税收风险的分析识别、税收风险度的确定以及税收风险的排除、控制和化解，最大限度地减少税收流失的风险，尽可能地使实征税收接近法定税收、实际税负接近法定税负，逐步完善税源管理“四位一体”联动机制，使税源管理取得明显的成效，进一步深化税收管理安全责任区创建工作。 一、建立税收风险评估指标体系解决税源管理中“干什么”的问题 根据税收风险管理理论和税收征管的现状，我们认为，税收分析、税源监控、纳税评估、税务稽查“四位一体”联动管理机制运行的过程，实际上也是税收风险的识别、控制和化解的过程。从税收政策法规的要求，企业产、供、销的过程，企业纳税义务履行情况，对地方经济及财政影响等层面入手，建立分行业税收风险评估指标体系，开发风险评估软件，为基层管理分局和管理员提供一个面上扫描，线上分析，点上解剖的管理方法。 （一）统一设置税收风险评估的分析指标。把税收风险评估指标分成静态和动态两个部分的指标。静态指标包括纳税人的固定资产投资、纳税信用等级、经营规模、职工人数、发展趋势、经营管理水平等；动态指标包括纳税人的主要原材料耗用率、辅助材料耗用率、产品完工率、产成品耗电率、产成品燃料率、产成品工资率、产品销售率、产品销售费用率、产品销售利润率、产品外销（自营出口）率、非防伪税控发票进项税率、其他业务收入率、税收负担率等。 （二）搭建税收风险评估平台，加强对税收风险的分析预测。开发一套风险评估软件，以此作为全局数据整合发布的统一平台。该软件应能够对企业的生产经营情况、财务效益状况、税款缴纳情况等方面进行分析评估。这些指标应是针对辖区各行业的经营特点设置的，以此提升评估预警的针对性、有效性和精确性。利用这个平台，综合运用静态指标和动态指标进行分析，寻找和识别对税收流失构成风险的各类因素。 （三）细化各层级的工作职责，明确各自的工作重点。县局内设的业务部门主要负责整合发布信息，定期测算并发布全局面上和线上的税收风险预警值，定期召开税源管理点评会，对管理分局税源管理进行绩效考核和责任追究，定期向全局通报税源监控、督导和考核情况；管理分局主要根据上级局发布的相关信息做好本级的税收风险比较分析，有计划地组织管理员具体抓好税源的监控分析工作，对管理员所属责任区的管理情况进行绩效考核和责任追究，总结征管工作中好的做法和存在的薄弱环节，及时向县局报告税源监控、督导和考核情况；税收管理员主要针对县局、管理分局发布的本责任区的税收管理的风险点，进行纵向和横向的比较分析，及时排除、化解税收风险，对存在风险较高的企业或行业但管理员无权处理的，应及时向管理分局提出相应的管理措施。 （四）层级之间的纵向联动实行下管一级的原则。上一级国税机关主要对下一级国税机关整合下达工作事项和发布相关信息，针对可能存在的税收风险点实行税收流失三级风险预警提醒，下一级国税机关和管理员对上一级国税机关反馈税收风险排除、化解的情况和信息。 二、以风险流程管理为重点解决税源管理中“怎么干”的问题 （一）基础信息采集录入。基础信息的采集不仅是首要环节，而且是关键环节，数据是否真实、可靠，直接影响到指标的可比性、真实性。设计《税源管理基础信息采集表》，统一必须采集的静态指标和动态指标。在每个申报征收期内，由管理员逐户一次性采集纳税人上个月的基础信息，并按照“谁采集、谁负责”的原则，由征纳双方的责任人共同签字，从而保证信息来源的真实性和可靠性，同时将信息录入到税收风险评估软件。 （二）风险预警指标计算发布。在管理员采集录入基础信息后，定期运用税收风险评估软件计算并发布全局税收风险管理的“面”上预警指标和“线”上预警指标，作为管理分局和税收管理员对税收流失风险识别的警戒值。县局、管理分局、管理员通过该软件查询全局不同行业、不同管理分局、不同责任区、不同纳税人、不同所属期的各项指标，从而达到税源管理良性互动的效果。 （三）税收流失风险的分析。利用税收风险评估软件计算并发布的分行业、分管理分局、分责任区、分纳税人的预警指标，并参照总局和省、市国税局发布的相关预警信息，各层级按照三级监控的原则进行税收流失风险分析。县局级按行业、按不同指标横向分析到不同的管理分局，甚至到具体的重点税源企业，纵向分析到不同的所属期；管理分局级按行业、按不同指标横向分析到不同的责任区和具体的纳税人，纵向分析到不同的所属期；管理员按行业、按不同指标横向分析到不同的纳税人，纵向分析到不同的所属期。这样，通过同一个数据信息平台，在各管理分局之间，各管理分局不同责任区之间，各责任区不同纳税人之间以及不同所属期之间进行同行业指标分析比较，征管质量和效率的高低就会一目了然，工作质量的好坏由图表和数字说了算。 （四）税收流失风险的确定。采用“人机结合”的方式计算确定税收管理的风险度，各层级一要充分利用ctias2.0系统汇集的信息,二要参考日常巡查采集的信息,三要依据税收风险评估软件生成的数据,来确定纳税人税收流失风险的级别。规定从一级到三级，风险程度越来越高，将税收流失风险度一至三级分别与绿色、黄色、红色对应。按月或按季
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
青岛市李沧区房地产开发项目风险分析
摘要 为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。 关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法
一、项目概况 这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下： 二、风险识别 基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不
明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑： 1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 2、区域环境风险 区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 3、土地风险
2014年03月18日 税收风险管理存在的问题及建议 税收风险管理是国家税务总局根据新时期税收事业的总体要求和税收征管工作的实际情况，着眼强化税收安全、降低征纳成本、推进依法治税、促进纳税遵从提出的一项举措。随着经济形势的快速发展，形成了不同的利益群体，征纳双方的博弈冲突日见凸显。税务机关科学管理的要求也不断提高，税收执法服务的标准逐渐精细，纳税人依法保护自己的合法权益意识日渐加强，税务干部的行政行为和执法行为时刻接受社会各阶层的监督和制约，税收征管面临的风险越来越大。在现实的税收征管工作中，不断提高税收风险管理的水平和质量是值得我们探索与实践的重要课题。一、税收风险管理的主要内容 税收是国家财政收入的主要来源，其特点是强制性和无偿性，税务机关是具体的管理部门，其工作职责是对纳税人的实际经营和纳税情况进行监督、为纳税人提供服务，以确保财政收入及时足额入库和纳税人依法履行纳税义务。税收风险管理是近年来各级税务机关都在研究探讨的新的税收管理模式，其含义是：将现代风险管理引入税收征管工作，旨在应对当前日益复杂的经济形势，最大限度地防范税收流失；规避税收执法风险；实施积极主动管理，最大限度地降低征收成本，创造稳定有序的征管环境，是提升税收征收管理质量和效率的有益探索。 二、税收风险管理中存在的问题 风险具有不确定性，无论是在理论上，还是在实践上只要涉及到风险就一定是难点。税收风险管理处于探索阶段，受制于主观认识水平和客观条件瓶颈，实践中还存在许多需要解决的问题。为此，笔者提出以下建议，供大家参考。 税收风险管理的基础薄弱。 （一）税收风险管理在技术力量、法律保障及信息数据共享等方面还存在不足。 一是技术力量的薄弱。风险管理的核心是数学模型，税收风险管理与数学发现密切相关，基层税务机关要进行风险管理，首先要有一个数学模型来计算，否则就无法衡量税收风险管理的成效，也无法确定风险管理的重点。而要建立并随时修正数学模型，必须要有高素质的专业人员提供技术上的保证，这也是开展风险管理的基层税务机关所不具备的。二是法律基础的薄弱。现阶段，风险管理还缺少一些必要的法律法规的支持，风险管理虽然以内部控制为主，但其信息的获取往往涉及其它单位和个人，这就需要有相关法律法规的支持。 三是外部环境上的欠缺。风险管理的必须依靠大量正确的数据信息，而最有说服力的数据信息往往不是纳税人自己提供，而是来源于第三方的数据信息。第三方信息主要来源于银行的支付制度和政府职能部门之间的信息共享等方面，目前，银行卡支付仍未普及，存在大量的现金结算，另一方面，政府职能部门之间的信息共享仍然处于较低的水平，这些都是外部环境的欠缺。 （二）风险管理模型未建立与风险评估机制不健全。 一是税收风险管理预警指标体系尚未建立，目前基层税务机关的风险管理主要是以指标为主，风险模型的研究不够深入。电子档案及风险评估系统的开发水平及整合水平不高，有效的信息资源未能得以充分利用，信息缺乏指导性或针对性，突出表现为“三多三少”，即散乱信息多，提示问题信息少；提出问题、给任务型信息多，指方向、给方法型信息少；单个信息分析多，信息综合分析少； 二是税收风险评估机制不健全，对如何从制度上确定风险评估的主体、程序、标准和评估结果的应用缺乏系统的操作办法，对风险管理任务的下达和完成缺乏统筹安排，导致风险管理形式重于实质，风险管理结果应用水平较低，互动协调机制有待进一步加强。同时，风险案例和模型数量不足、质量不高，缺乏实战的风险指标特征体系的指向性不强，还不能完整准确地反映风险点和风险等级的分布情况，无法有针对地抓住重点开展风险的应对。 （三）税收管理方式仍然较为粗放与权力过于集中。 现行基层税务机关主要采取行业和规模相结合的户籍管理模式，对中小微企业的管理仍以属地分片、分责任区管理为主的拉网式、粗放型管理方式，对所有的纳税人实施均衡管理，缺少完整的风险管理机制，缺乏管理的层次性和针对性。 一是税源控管缺乏针对性。目前，基层税务机关的税收管理方式仍然较为粗放化，基本上采用人海战术，依靠税收管理员“人盯人”的方式进行管理，这种全面撒网、不分轻重的牧羊式管理方式缺乏对税源控管的针对性，致使管理效率低下，征纳成本居高不下。 二是税收管理员“权力过于集中、缺乏监督制约”的弊端。尽管税收管理员制度设定了双人上岗、定期轮岗等条款，同时
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
如何高效地推进税收风险管理工作 为加强税收征收管理，深化税源专业化管理，现就深入推进税收风险管理工作的有关事项提出如下意见和建议： 一、提高认识，深刻领会税收风险管理的基本内涵 税收风险管理是税源管理的主要内容之一，是深化税源专业化管理的内在要求。税收风险管理一般是指各级税务机关和税务工作人员按照一定的规则，在对纳税人涉税活动中存在的引发、增加税收风险的各种风险信息进行识别的基础上，科学评定纳税人涉税风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对策略和应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解；为后续税源管理加工、传递税收风险信息，为其进行税收风险的识别、评定、应对以及监督评价等税收风险管理活动提供一系列支撑。 税收风险管理事项主要包括风险任务管理和风险应对管理。风险任务管理主要包括风险管理规划、风险分析识别、风险等级排序、风险诊断书出具、风险应对任务下达、风险任务评价监督等。风险应对管理主要包括税收风险提示、纳税评估、税务稽查等。 税收风险管理的主要目标是提高税法遵从度和纳税人满意度，降低税收流失率和征纳成本。 二、上下联动，明确税收风险管理工作职责 （一）实行“统一分析、分类应对”管理 以风险管理为导向的税源专业化管理方法，就是把风险管理贯穿税收征管的全过程，形成风险管理规划、风险识别、等级排序、应对任务下达、应对处理和评价监督的闭环管理系统，对不同税收风险的纳税人实施差异化和递进式的风险管理策略。“统一分析”，就是由风险分析监控部门通过对涉税信息分析比对，识别可能存在税收流失风险的纳税人，进行风险等级排序后推送至任务应对环节。“分类应对”就是由相关部门按照风险分析监控部门下达的应对任务进行分别应对，即：对一般风险纳税人，采取风险提示等服务手段督促其修正申报，消除风险；对较高风险纳税人，采取纳税评估和反避税调查等手段进行处理；对高风险和纳税评估中发现涉嫌偷逃骗税的纳税人实施税务稽查。 （二）实行分级联动管理 1.省州局重点税源风险管理 （1）税务稽查应对任务由县局稽查局负责接收并组织实施。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：任务实施过程、风险诊断书疑点排除情况、发现的主要税收问题描述、税收查补及处罚情况等。税务稽查应对任务一般应在6个月内完成。 （2）纳税评估应对任务由县局征收管理科负责接收，并推送至税源管理一科。税源管理一科组织实施纳税评估，进行集中管理，采用团队化应对。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：任务实施过程、风险诊断书疑点排除情况、发现的主要税收问题描述、税收查补情况、是否需要移送稽查或进行特别纳税调整立案调查等。纳税评估应对任务一般应在4个月内完成，其中特别纳税调整应对任务一般应在12个月内完成。 （3）风险提示应对任务由县局纳税服务科负责接收，并组织实施。对任务实施结果进行反馈，需反馈的信息包括：风险提示方式及内容、企业反馈情况等。
税收风险分析典型案例报告模板 一、风险描述 提供建筑服务企业收到预收款，未按规定确定纳税义务发生。 二、疑点发现 2016年建筑业风险信息风险方案，于2016年12月对XX公司 2016年05月至2016年09月期间纳税遵从情况进行分析。 三、风险分析 （一）业务背景及描述 XX公司，税号XX，经营范围：木材、石材加工；园林绿化工程、道路绿化工程、防火工程、道路工程施工；林木育苗；造林和更新；民用型煤炭加工、销售；建筑材料、钢材、水暖配件批发、零售；造林苗、经济林苗、城镇绿化苗、花卉种植、批发兼零售；林业有害生物防治服务。2014年3月认定为增值税一般纳税人。 2016年8月2日，该公司与XX开发有限公司签订《X合同》，合同总价款6837.83万元。2016年9月共收到三笔预收款：9月3日收到预收款783.3529万元，9月30日收到预收款1267.9958万元，9月30日收到预收款147.2443万元。 （二）税收政策 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五章纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点第四十五条第（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款
方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）企业会计及税务处理 2016年9月3日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 7833529.20 贷：预收账款 7833529.20 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 12679958.40 贷：预收账款 12679958.40 2016年9月30日收到预收款企业会计处理： 借：银行存款 1472442.60 贷：预收账款 1472442.60 收到预收款时企业未做税务处理。 四、现场应对 对以上疑点问题，主管税务机关于2017年1月9日对该企业下达了《税务约谈通知书》。2017年1月12日与该公司财务部门有关人员进行了约谈并对相关资料进行了核实，同时将相关政策对企业财务人员做了详细辅导。企业财务人员表示这三笔预收款虽然在收到时未确认收入纳税，但在2016年11月这三笔预收款确认了收入并开具了增值税专用发票。经核查企业相关账面、凭证、票据、报表，企业确实已经在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 五、处理结果 上述三笔预收款，企业在2016年11月开具发票并确认收入并于2016年12月进行了纳税申报。 六、行业延伸