（行业分析）我国房地产行业发展形势分析
我国房地产行业发展形势分析
第壹部分：我国房地产行业总体发展趋势
壹、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，且受众多利好因素推动
1、市场运行平稳
我国房地产行业的增长速度近年来虽然壹直较高但尚属平稳，和93、94年有着根本性的区别。93、94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。可是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，且在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然见好。
2、消费结构升级继续支持房地产行业发展
消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局
2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），和人们期望的住房水平，仍有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。
从住房消费结构来见,居民个人购房需求快速增长是房地产市场约成为图2：全国城镇居民家庭住房现状调查
房地产业发展的根本动力。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%之上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。
3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展
1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增0.8%-1.0%。
城市化水平预测（%）
2005年2010年2015年2020年
38.3 42.7 47.2 51.8
大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%（图4）。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这壹进程仍远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。
4、房地产行业未来需求巨大
按照国家计划到2020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米的基本目标来预测，如果经济能保持相对平稳，到2020年我国房地产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%（表2）。
二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向
1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣，但仍是
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城市人口占总人口比重
图4城市人口增长趋势
数据来源：申万研究所
个渐近的过程
十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施，其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移，目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这壹政策的前瞻性。随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求，特别是经济型住宅的需求，这是大家对房地产市场极度见好的最主要原因。
可是我国城镇化进程将是壹个漫长的过程，这主要是受到以下几方面因素的影响。
?人均资源占有量低
城镇化的顺利实施必须有足够的资源做支撑，但从生产技术水平见，我国目前的资源状况且不乐观（表3）
因此，如果中国的加工业不提高技术含量，仍然只依靠高速度的外延式增长模式来支持城镇化发展，那么原油矿石等资源的紧张程度将更加凸现，中国城镇化进程很可能是不可持续的。
?消费升级有等积累
商品房需求的另壹主要支持因素是消费升级，即由于人们生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求：扩大人均居住面积、改善居住环境。尽管这种改善住房条件的需求对房地产市场的健康发展非常有利，但不可否认的是目前过剩的劳动生产力使居民真实收入水平难以大幅提高，而社保体系的不完善也制约了普通居民的消费升级的意愿。
?过剩的劳动生产力
由于大量的农村生产力向城镇转移，导致我国非农劳动生产力非常富裕。从总量来见，尽管第二、三产业从业人员壹直在增加，但第壹产业劳动力数量居高不下，而且城镇登记失业人员数近年来壹直在
上升（图5）。如果再考虑到大量隐形失业的情况，那么从业人员收入水平的提高将受到极大的制约，消费升级也只是少数高收入阶层才有能力完成。这从珠三角等发达地区的壹般工资水平也证实这壹判断。 ? 社会财富有待积累
尽管我国居民壹直具有非常好的储蓄习惯，但我国居民家庭财富 积累主要是从改革开放以来才开始的，因此普遍的财富积累仍比较薄弱（图6）。2003年末城乡居民储蓄大约为10万亿元，人均不足1万元。即使按“二八”规律，假设这些财富主要集中在2.5亿人手中，人均也只有4万左右。且且我国居民人均可支配收入和人均消费支出水平低，每年人均储蓄数量很小（图7）。因此壹般城镇居民的消费升级能力不可高估。
? 社保体系仍有待完善
由于我国社保体系尚未建立或完善，见病、子女教育、失业保障等问题壹直困扰着广大居民，导致消费对我国经济发展的贡献程度远远低于投资和出口（图8）。而且我国正面临着老龄化的压力（图9），因此如果社保问题得不到很好的解决，那么居民的消费潜力将大打折扣。目前的房地产价格上涨更加重了壹般居民的负担，在很大程度上影响了壹般居民的住房消费。
2、但发展经济型住房将是我国未来房地产行业的合理取向
壹方面，随着城镇化和消费升级的兴起，广大居民产生巨大的住房需求；另壹方面，客观条件又造成大多居民的消费能力较低。因此，发展经济型住宅，即适当降低每套面积和均价应该是合理取向。即使是在经济发展水平很高的壹些国家和地区，由于资源条件的限制也采图5 我国劳动力情况（万人）
资料来源：国家统计局
资料来源：国家统计局
图7 我国城镇家庭收入情况 图8 消费尚未成为推动我国经济发展的主要因素
取了发展经济型住宅的模式。例如，日本目前的每套住房建筑面积平均约在61平方米，香港的情况也是如此（表4）。
第二部分：我国房地产行业影响因素分析
一、 政策因素的影响
1、宏观调控的影响
2、土地供应政策的变化
土地政策从拆迁、征地、开发区招拍挂及清理整顿等方面收紧了土地的供给，从而影响了商品房供给量。因这些土地政策的影响导致了如下几方面的变化：
第壹，土地供给大幅下降（图11），例如2004年上半年土地购置增速由去年同期的近54.7%猛降至2.8%。受招拍挂政策，影响土地购置面积的增速在03年就开始下降，而到04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响，该指标的增速进壹步下降，由于该指标是房地产开发的先行指标，它的快速下降，意味着未来房地产投资的下降，同时意味着房地产供的下降，从而会导致房价上升。 第二，土地成本上升（图12）。受土地供给方式的影响，土地获得成本开始提高，供给量有所减少，导致上半年土地交易价格增长17.11%。今后随着招拍挂供地比例的快速提高，土地交易价格仍会以更快的速度上涨。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”（图13）
第三，土地储备对资金的需要量大幅提高，壹方面土地获得成本提高，另壹方面招拍挂政策下，地价款的付款方式由原来的首付
图12 土地交易价格
表5 资料来源：招商证券
20%-30%，改为壹次性付清，这导致土地储备占款的大幅提高，提高幅度应500%之上。
第四、壹些竞争力不强的X公司将逐步被淘汰出局，资金实力的大小将成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本时代，同时加速了现房时代的到来。
3、预售条件及开发贷款门槛的提高
中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》，对于房地产开发商来说，有以下规定:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备"四证"；借款人申请个人住房贷款购买期房的，其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所构商业用房必须是现房。
此项通知的结果是，全国20000多家房地产开发企业将有相当壹部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产X公司的资金来源进壹步紧张。因此央行的这个通知对壹批缺乏实力、信誉仍没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来见可能仍对他们有利，因为市场环境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间。
4、结构性矛盾突出
央行最近的态度已经表明中央对房地产发展的担忧，但各方面对房地产市场发展现状且没有取得共识，分歧很大。但市场的主要问题在于结构不合理，也即现阶段我国房地产市场过于追求豪华型享受型。这样尽管迎合了少数高收入阶层的需要，但严重脱离了普通居民的消
费能力。同时由于大量的管理不规范行为的存在，金融风险、经济压力等问题也就随之而生。据有关资料显示，04年北京和上海销售的商品房每套平均为118和126平方米（表6，7） 出现这种偏差其根源在于我国的管理层和几乎所有的消费者都认为住宅超大型化和豪华型化才是我国经济实力提高的体现，但这种认识有俩个误区：壹方面是比较目标出现偏差，人们往往将美国人均居住面积作为比较标准，但忽视了我国人均占有资源和美国相隔甚远。其实我们更应和资源相对紧张的日本香港比较因为，我国东部沿海地区的人口密度丝毫不低。而日本平均每套住房面积大约在61平方米，2000年香港每套面积低于70平方米的住房占83%。另壹方面，即使认为我国资源比日本香港丰富，但这些国家目前住房面积是经历过经济高度发展之后的水平，而我国尚未进入小康生活水平，壹步到位作比较是不太合适的。
二、 经济发展因素的影响
1、GDP 和人均GDP 的高速发展对房地产行业的影响
? 未来10年内我国GDP 的增长情况预测
虽然世界经济近期可能会进入壹个低速增长的新时期，但不会严重影响我国经济的发展。由于我国政府坚持采取适度扩张的财政政策和稳健的货币政策，继续扩大内需以保证就业和消费增长，加之入世和奥运效应等对投资和期望产生积极的影响，因此最近几年我国经济将持续、稳步增长，这为房地产业发展提供了良好的投资环境。 ? GDP 的增长将带动住房消费的增加
国民经济的发展阶段和发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点，且进入高速增长阶段。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求表6 北京市场
资料来源：中原地产
不断加大，住的方面尤其突出，人们的住宅消费需求仍远远未被满足。国民经济的发展阶段和发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。据国外的经验，人均GDP（国内生产总值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。而我国目前人均GDP和人均住房面积均低于上述标准，所以房地产市场将进入快速发展时期。
且且，为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用。住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。据世界银行和建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，能够创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他产品的销售。住宅建设因此成为国民经济发展的调节器。
2、规模城镇化对房地产的推动
人口城镇化既是经济发展到壹定阶级的必然产物，也是我国目前扩大内需推动经济增长的重要手段。我国13亿人口中有8亿属于农村人口，目前我国城市化比例仅30%，远低于发达国家70%--80%的发展水平。而在人均GDP800-1300美元的阶级是人口城镇化最快的阶段。此外，我国经济的可持续增长最关键的是要启动内需，而农村的消费需求最有潜力，城镇化是解决我国农村发展问题、实现国民经济可持续发展的必经之路。积极稳妥推进城镇化是"十壹五"期间必须重点研究和解决的重大战略性、宏观性和政策性问题之壹，未来每年城市化比例将增加壹个百分点。大规模的城镇化将带动大规模的城镇住宅建设，为房地产业的发展提供巨大商机。
3、西部大开发的积极影响
西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产市场的发展和全国房地产业的平衡发展。"十壹五"期间我国将加快实施西部大开发战
略，加快中西部地区发展，将对中西部地区进行投资、政策和资源的倾斜。大量的投资对房地产提出配套需求，区域经济的发展和居民购买力的提高又将提高房地产的有效需求。东部地区的房地产开发商将不会忽视西部开发对中西部地区带来的房地产商机，中西部地区房地产的发展有利于我国房地产业的平衡发展。
按照政府规划，到2010年，重庆市的城市化率将由当下的33％提高到50％，到2010年重庆将新增加城市人口600万。这意味着，按照城镇人口人均住宅面积20平方米的规划，仅新增加的城市人口就需要住宅1．2亿平方米。加上现有城镇人口人均提高4平方米住宅面积，在未来8年的时间里，重庆住宅新增需求面积将达到1．6亿平方米。如果平均下来，重庆每年需求住宅面积将达2000万平方米。光重庆就是壹块任何房地产商都很难抗拒的‘大蛋糕，更不用说整个西部了。第三部分：我国房地产行业区域发展态势
壹、我国区域经济格局总体发展趋势
我国区域经济发展极不平稳，东西差距、南北差距非常大，因房地产市场和地方经济和人民收入水平密切相关，所以通过了解区域经济格局的发展趋势，能够更好的把握我国房地产市场的运行态势。
1、东西部发展的结构性差距将继续扩大
由于东西俩地在自然地理条件、物质技术条件和经济增长惯性等方面的差距太大，这类实质性差距在短时期内很难发生重大逆转。目前东西部发展的结构性差异具体体当下以下三方面：
?经济结构高度化方面的差距将明显存在，经济结构合理化程度方面的地区差异将不再突出。
未来东西部经济结构高度化方面的地区差距，最突出地表当下三种产业结构中的第壹、二产业的比重，第三产业结构中的现代服务业的比重和城乡经济结构中的城市经济比重这三个方面。根据目
前的人口发展及其流动趋势预测，在今后15到20年间，东部地区的城镇化将由于城镇密集区的迅速扩张，会加快形成若干由特大型和大中小城市及小城镇共同构成的相互配套发展的网络型城镇体系。其中，长江三角洲、珠江三角洲、京津及其周边地区和山东半岛、辽中南、闽东南这六大城镇密集区的城镇化水平年均增长速度可能达到1.1%－1.4%。而同期西部地区，除了壹些省会城市和四川盆地、关中地区俩个城镇密集区有可能取得较快的城市化增长速度外，其它大部分地区受到淡水和土地资源供给约束、工业产业发展规模及其水平限制、城乡居民可支付消费能力不足等因素的综合制约，其城镇化率若能达到0.7%－0.8%就是壹个了不起的成就。所以说未来十几年东西俩地经济发展中最大的结构性差距将体当下城镇化水平以及和此相关的城乡经济结构方面。
?经济增长质量继续保持显著的地区差异，发展阶段上的差距仍然明显。
基于目前的发展趋势，东部的几个大都市群的区域经济增长竞争力将会进壹步增强，增长质量也将不断提高。可是同期，虽然在西部壹些地区（如重庆、成都、西安等）的竞争力也将得到壹定程度的加强，可是，从规模、结构优化度和总体集中速度进行对比，则要比东部地区相差甚远。例如，东部地区2000年的研究和试验发展经费内部支出额要占到全国的近70％，是西部的3.8倍，这种由于研发能力上的巨大差距必然直接影响到经济增长的高技术贡献率方面的差距继续扩大，进而再继续直接影响俩地经济增长质量的差距继续扩大。
?城乡居民生活质量的区间差距呈现出总体扩大、部分缩小的趋势。
?如若进行定性预测，大体上能够认为俩地居民生活质量差距继
续扩大的领域，将会最为集中地表当下城乡居民享受现代文明和物质生活方面的差异。可是，在吃、穿、住方面的地区差距将可能将出现缩小的趋势，特别是恩格尔系数上的差距将可能由于西部地区基本解决了温饱问题而明显缩小。
2、东西部地区人均收入增长差距将趋于缩小
?随着国家公共财政体制的基本建立以及相应政策措施的实施，从区域的角度见，最大获益者可能是西部地区。
因为中央财政支出结构要调整为追求公共产品和公共服务均等化，使得公共产品和公共服务严重不足的贫困地区所获得的财政转移支付规模不断扩大。同时由于中央财政支出方向的调整，相对降低了东西俩地城乡居民在人均享受公共福利水平上的差距，促使西部地区城乡居民的人均收入变相增长。
?西部开发前十年打基础时投入的巨额资金将逐步进入投资回报期，从而使得西部开发的富民效应开始逐步显现出来。
按照国家的战略部署，西部大开发的前期资金投入重点是基础设施建设和生态环境治理以及人力资源开发。壹般来讲，这些投入从建设到基本形成能力进而产生后发效应需要10到15年的时间，同时由于在这些领域高达上万亿的投入将会极大地改变西部许多地区的发展条件，从而诱导、刺激和拉动大批关联产业和产品开始加快发展起来，最终对地方财政增收和当地居民增收的直接贡献将会明显增长。
?人口流动将更加直接地提高了西部城乡居民的人均收入水平主要由于西部的自然环境限制和东部大都市化加剧所增加的就业机会，西部青年人口继续保持向东流动的大趋势，且且其流动规模也将继续保持在壹个较高的水平。其中部分打工者中的“淘金者”和“创业者”的比重都将会增加，在从事季节性打工或者积累了壹定财富后即会“携金带银”返乡创业或者供养家庭，使得西部人均收入和东部
的差距趋于缩小。
3、北方地区增长速度相对快于南方地区
所谓南北，是以秦岭和长江为界对北方和南方地区范围做壹个界定，即所指北方地区主要包括京津冀晋蒙鲁豫黑吉辽10个省区市，南方地区包括江浙沪粤闽琼及鄂湘赣9省市。在未来壹段时期，北方地区将出现重大战略发展机遇，会加快把发展潜力转化为现实的发展优势。
?东北亚区域合作特别是中俄合作趋向理性化、机制化和中日韩经贸合作的推进，将会给北方地区带来较多的国际合作空间。
?北方许多城市在总体上将进入壹个经济转型速度加快，规模增大和结构趋优的阶段，对区域经济增长贡献率将明显提高。
总体上见，北方地区有四类城市经济结构都不同程度地正在进入壹个战略性转型期，10到15年后将会出现明显的突破性进展。
壹是北京地区，将基本实现首都经济、社会和文化的现代化，其社会经济结构将基本完成向信息化特征非常明显和高技术含量比重居统治地位的转型。其中，举办奥运会是壹个历史性机遇。
二是以天津、青岛、烟台、大连等城市为代表，社会经济结构将基本完成向工业化后期阶段的转型，特别是城市经济和港口经济基本实现壹体化，从而使得这些城市不仅仅自身经济结构得到提升和优化，而且仍将对整个北方地区物流业发展及其经济振兴发挥重大拉动作用。
三是以沈阳、济南、长春、哈尔滨等省会城市为代表，社会经济结构将基本完成向综合型、轻型化和多功能的转化，在合理发挥省域范围内政治文化中心作用方面将会开创新的局面。
四是以大庆、唐山、淄博、鞍山、吉林、洛阳、包头、盘锦、东营、潍坊、太原、大同、齐齐哈尔等壹批资源型城市为代表，将基本完成经济结构向资源开采加工和转型产业相互配套、相互适应的城市
经济结构形态转化。
4、南方地区仍然是经济总量增长的主要部分
南方地区的消费水平、引进外资能力和出口实力要明显高于北方地区，这是中国经济日益走向国际化的壹个重要基础条件。同时，仍有壹个重要的预测性判断，在南方的长三角和珠三角将出现俩个世界级的特大型都市群，这将既能够在拉动周边2亿左右人口的直接经济，且且作为腹地发挥更加重要的辐射和集聚作用，将在推动沿长江流域和沿珠江─西江流域以及沿京广、京沪和京九铁路的间接经济腹地发展的过程中，发挥更加积极的“大龙头”功能。根据2001年的统计数据，仅仅这俩个地区就以占不到全国1.4％的国土面积和约占9％的人口，创造了占全国28％之上的GDP、62％之上的实际利用外资额和64％之上的出口额。
因此，10年内我国南方地区将出现俩个4000万人口之上的特大型都市群，即长江三角洲大都市群和珠江三角洲加港澳大都市群（这里所指的俩个大都市群概念和前述俩个三角洲地区的概念是不壹样的，因为后者仍要包括现行体制下市所辖的农村地区，故所涉及的国土面积和人口都要大于俩个大都市群）。
二、我国房地产行业总体区域发展态势
从区域房地产发展来见，分成东部、中部和西部三个部分，其中以东部为主导。以北京、上海、广东、江苏、浙江、天津、海南为代表的东部地区占了全国房地产市场投资、建设、销售和利税的主导地位，集中了绝大部分开发企业。当前房地产发展的热点主要就集中在北京、上海、广州、深圳等地，这些地区基础好，经济发展程度较高，更为市场化，居民住房消费能力和意愿强，入世的影响更直接和明显，经历过泡沫危机，因而在这新壹轮房地产发展高潮中迅速充当了主力，市场发展也更为合理，政府管理日趋规范化。
在国家实施西部大开发战略的促进下，西部大多数省份房地产投资总量呈现高速增长态势。例如在2000年，西部的贵州（59.7%）内蒙（55.8%）新疆（50.09%）四川（36.4％）房地产开发投资增长分别位居全国的第1、2、3和第6位。近年来由于投资规模扩大，贵州、甘肃和新疆等省的房地产新开工项目出现了成倍增长；房地产价格涨幅也较大，在全国35个大中城市中，西部11个城市平均房屋销售、土地交易和房屋租赁价格全年分别上涨1.6％、0.7％和2.9％，均高于全国，更高于中、东部地区的涨幅。2001年头俩个月，东、中、西部住宅投资又分别增长26.8%、39.9%和53.2%，西部增长大大高于东、中部，所以在未来房地产市场上中西部地区仍将扮演着重要角色。
从今后发展见，东部地区仍将是市场发展的主导力量，集中了市场开发热点，但中西部在国家政策和资金的倾斜下，发展空间大，增速快，特别是其生产性用房、旅馆、饭店等非住宅类市场将在国家加大开发西部和扩大招商引资中获得更大发展，东部和中西部差距将不断缩小。
三、北京、上海、广州、深圳房地产发展态势
1、上海房地产市场
2004年上海房地产销售面积超过3400万M2，房价上涨27%。全年完成固定资产投资3084.66亿元，同比增长25.8%，其中,房地产开发投资1175.46亿元，增长30.4%（图14）。全年商品房销售额2263.84亿元，比上年增长58.9%，其中商品住宅销售额2064.74亿元，增长58.8%（图15）。全年房地产业实现增加值622.59亿元，比上年增长20.4%，占GDP的8.34%。商品房施工面积9481.61万平方米；竣工面积3443.02万平方米，增长38.2%（图16）；商品房销售面积（包括现房和期房）3488.75万平方米，增长38.9%，其中商品住宅销售面积3233.74万平方米，增长38.5%（图17）。商品房平均价格6490元
/M2，上涨27%，其中商品住宅平均价格6384元/M2（图18），上涨28%。存量房产交易活跃，全年存量房成交过户面积2726.7万平方米，比上年增长18.2%。全年拆除旧住宅建筑面积445.6万平方米，比上年下降25.3%；动迁居民5.54万户，下降36.6%。
图16上海竣工面积及增长图17上海销售面积及增长
资料来源：国信证券
资料来源：国信证券
2、北京房地产市场
2004年北京商品房销售面积超过2400万平方米，商品房价格上涨6.67%。同年北京实现GDP4283.3亿元，同比增长13.2%，全年全社会固定资产投资2528.3亿元，同比增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。反映北京房地产市场其它特征指标增长情况见（表8）。全年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%，按上述住宅均价、家庭平均3口人及100平米住宅测算，目前房价收入比10.11倍。
表82004年北京市房地产开发完成情况
3、深圳、广州房地产市场
深圳广州俩个市场较为成熟，已经初步完成了调整的过程，2004年开始俩地的价格在小幅上升，预计未来俩地的房产价格会保持稳中有升的趋势，以这俩地为代表的长三角区域泡沫较小，未来发展的空间很大，但房地产企业之间的竞争也越来越激励
第四部分：我国房地产行业的特征分析
1、土地储备决定盈利水平
在土地供应这个房地产业市场化的最大瓶颈解决之后，土地取得和储备决定发展商的生存和否。
（1）土地二级市场的建立使资源信息不对称、资源取得不透明的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用
预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求壹且发布，扩大了有实力企业的参和程度，在实施“招拍挂”后大发展商的土地储备数量迅速上升。
（2）大面积土地资源出让和多企业联手参拍有效阻挡中小企业进入，且在壹定程度上具备市场定价权。当下地方政府为了保证城市建设的高水平，壹般都推出大幅土地进行拍卖，同时参和的大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成银团联手投标，资金实力不济导致开发用地储备缺乏直接使中小发展商丧失市场地位，过去数量庞大的发展商迅速成为项目X公司，且且在项目完成之后宣布告别房地产行业，有数据表明，北京市目前4000家房地产X公司正在以每年40%的速度减少，行业龙头企业的出现指日可待。
2、资金实力制约发展速度
随着房地产市场的规范程度提高，该行业的资金密集型特点正在迅速凸现。
（1）在土地“招拍挂”中的高额拍卖保证金和严格付款要求，使过去房地产企业热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。以参加土地拍卖的保证金为例，越来越高的保证金已经让大量中小发展商望“地”兴叹。成都今年4月15日拍卖壹块面积约120.73公顷（1811亩），要求参拍者交纳保证金人民币壹亿元，结果参加者均为国内知名的大企业，壹般的小企业连到现场感受气氛的机会都没有。而广州市从2004年4月开始规定，拍得者受让土地后7天支付总额的壹半，余款必须在6个月内交清，若逾期30天不能
按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，且且对前期已收款项不予退仍。这些硬性条件不仅是对那些中小发展商们拒绝没商量，就是短期财务稍微有点不理想的大企业也是壹个警示。
（2）金融机构和信贷资金具有先天的“追星”偏好，使商业银行贷款政策向优势企业倾斜。2004年10月29日央行调整利率政策，不仅提高基准利率，而且取消贷款利率上限，鼓励金融机构根据客户风险程度定价。具有充分竞争力优势的企业在信贷资金数量和价格上可能将享受更多的优惠，这种竞争力更多地将是体当下包括自有资金、土地储备、存货周转率、销售回笼速度、融资渠道在内的资本能力。
3、对区域市场和项目定位的选择影响项目成败
目前我国虽然且不存在全国范围的房地产泡沫，但区域性的房地产泡沫已经产生，产生区域性风险。由于我国房地产行业仍然是壹个暴利行业，导致许多厂商纷纷进入该行业，竞争加剧。且且全国几大房地产市场发展较成熟的区域都被壹些实力雄厚了房地产X 公司所把持，新的房地产商进入壁垒非常高。同时，由于整个行业缺乏有效的监管和宏观调控，导致该行业的无序竞争，加上地方政府不断变动的城市规划和壹些地方性优惠政策，又导致房地产开发的土地数量成倍上升，地产价格也呈节节攀升的上涨势头。可和此同时，居民的可支配收入增长远远低于房地产价格的上涨速度，增加了区域性的房地产泡沫的出现的可能性。
且且我国房地产开发商通常乐于盲目跟随形式，在开发设计和
市场定位上缺乏理性，因此，容易导致产生结构性风险，不能真正满足消费者的有效需求。例如，在沿海壹些大中城市，每平米价格在8000元之上的高档豪华住宅早已供过于求，只有中、低档住宅仍有壹定的发展空间。如果房产地商过分追求高利润，房价居高不下，房屋定位脱离实际，针对中低收入群体的产品较少，很可能也会造成房屋销售速度放缓，房屋空置面积加大，市场供求失衡等情况出现。
因此，对于房地产开发商来说，市场进入区域的选择以及项目的定位已越来越成为了项目能否成功的关键因素之壹。
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
中国房地产未来的发展前景 学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班 指导老师：黎生南老师，长江大学 【摘要】:房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产发展前景趋势 Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】:Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects Trends
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
二三线城市房地产业发展前景 房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。 住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。 二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。 二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。 一、内地房地产业的发展轨迹 内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。 图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速
来源：国家统计局，招银国际 一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。 目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。 图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/a46110875.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。