二三线城市房地产业发展前景
房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。
住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。
二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。
二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。
一、内地房地产业的发展轨迹
内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。
图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速
来源：国家统计局，招银国际
一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。
目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。
图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较
来源：招银国际
一线城市房价畸高导致中央政府出台严厉地调控政策，进一步恶化了这一市场的竞争态势，调控加速了房地产企业向二、三线城市转移的进程。从商品房销售面积占比来看，一线城市由2004年的18.4%下降至2009年的8.4%。而二三线城市则由2004年的31.5%小幅上升至2009年的32.3%。从商品房销售额占比来看，一线城市由2004年的37.0%下降至2009年的22.7%，二三线城市则由2004年的31.1%上升至2009年的35%。实际上，不少地产龙头企业早在2009年已经“先知先觉”。《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》显示，二三线城市已经成为大型房企的重要战场。TOP20企业在二、三线城市的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，销售面积占比也从2009年的74%增长到78%，尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
过去10年中国城镇建了80亿平方米、7000万套住房。到2009年末，仅有2.1亿城镇居民解决了住房问题。未来10年，加快二、三线城市和中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决中国的住房问题。而二线城市房地产市场具有基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势，因此，二三线城市未来将成为中国新一轮城市化进程的中心。二、三线城市的房地产发展空间至少还将延续10至20年。
二、二三线城市房地产的发展状况
二三线城市房地产具备产业化发展的经济基础。根据中原地产集团的数据，二三线城市房地产市场快速发展，一线城市房地产市场在全国市场所占份额及比重已经开始下降。从1998年至2009年，房地产开发投资额比重由40％下降至15％左右，商品房销售比重由20％下降至10％左右。二、三线城市房地产市场处于上升周期，对房地产商具有巨大的吸引力，表现为：
（1）二三线城市房地产价格上升空间大。
政策为二三线城市房地产发展提供支持。
—国土部在最新发布的《2009年全国主要城市地价状况分析报告》中指出，随着我国城镇化步伐加快，中小城市对住房用地需求会持续增大，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨；
—随着户籍改革的看好，以及弱于大城市惨烈竞争的投资优势，还有城际交通完善和构建，二三线城市房价必然还会继续上涨。
—调控政策的重点在于一线城市的高房价，除了部分受到投机热炒的城市，多数二三线城市的房地产受到直接影响较小。可能会出台开发商进军中小城镇鼓励或支持政策。据世联地产19个分公司数据显示，新政出台之后，二三线城市投资购房比例仅下降13%。而上海、广州等一线城市下跌得最快，成交量下跌了74%，二、三线城市成交量下降40%。据部分券商预测，20 10年一线城市房价将于四季度面临调整，而二三线城市还将保持10%左右的上涨。
行业指标和发展规律为二三线城市房地产提供支持。
—房地产市场呈现梯次转移现象，一线楼市成交量和房价降温的同时，投资转向某些二三线楼市，对其房价有持续支撑作用；二三线城市会跟随一线城市的道路发展，尤其对于前期房价不是特别疯狂的城市，其房价有继续增长空间；
—房价收入比显示二三线城市房价也有较大的上涨空间。中房指数研究院统计数字显示：去年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6 .1、6 .3和8 .1，低于同期全国（8 .4）和东部地区（10 .8）。
—多数二三线城市前期房价上涨的幅度明显小于一二线城市，未来的升值空间较大。二三线城市房价下跌空间不大，与一线城市相比，二三线城市房价还相对较低，被视为“价值洼地”。
图4：一线城市和二三线城市平均房价
来源：国家统计局
销售数据显示二三线城市房地产发展保持良好态势。
—据5月11日国家统计局公布的2010年4月70个大中城市房屋销售价格指数显示，西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线楼市房屋销售价格指数同比、环比涨幅偏高，三亚、海口两个城市2～4月新建住宅销售价格涨幅连居榜单前两位，温州、金华新建住宅销售价格涨幅则紧随其后；
—在二三线城市房价受到的政策压力较小，2009年从总体上来讲，一线市房价均价上升了50%以上，二线城市均价上升了30%～50%。
（2）二三线城市房地产业具有投资吸引力和增长前景。
二三线城市房地产的投资回报率比在一线城市要高得多。据分析，在北京、上海等一线城市，投资回报率仅在7%至8%，而在二三线城市则有可能达到30%。
二三线城市房地产普遍具有巨大的套利空间和发展潜力。虽然二线城市的房价较一线城市低了一倍以上，但其低廉的土地成本还是给予了开发商最大的利润。绝大部分的一线地产股，毛利率稳定在30%—40%之间，而毛利率最高的房企则大多数集中在手握大量二线城市土地的地产公司中。
二三线城市房地产运营成本低。楼盘占用的资金比率要比一线城市少，因此可以提高资金周转率，降低运营成本。
二三线城市房地产销售量可观。在全国一季度房地产销售的排行榜中，排名前20企业在二三线城市的销售金额占比达到64%，而销售面积占比达到了78%。
二、三线城市土地供应不受限、需求增长、政策支持。国土资源部表示，未来土地审批将偏向二三线城市。相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的平均地价3000多元，获利空间较大。2009年以来，一、二三线城市住宅土地出让面积的差距呈不断扩大趋势。在40个重点城市中，2009年1月，一线城市出让24万平方米，二三线城市为526万平方米，两者相差502万平方米；到12月份，一线城市上升至483万平方米，二三线城市为6223万平方米，两者的差距扩大到5740万平方米。可见，未来住宅供应将主要越来越集中在二三线城市。
图5：一线城市和二三线城市土地供应
来源：国家统计局
三、房地产企业在二三线城市的进展
全国2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，其中二三线城市有600多个，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。由于一、二线城市房地产市场格局的变化，迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。未来房地产企业之争，二三线城市将成为重要战场。
早在2007年的融资圈地热潮之中，开发商就已经开始着手二线城市的布局。“抢地热”已大举向二三线城市蔓延。地产大鳄不约而同地选择二三线城市作为布点开发局的区域,大家开始意识到,谁占有二三线城市,谁就是未来几年的地产之王。
（1）二三线城市的房地产开发热潮，从房地产企业在这些城市的经营活动中反映出来。
房地产企业在二三线城市大量囤地。
—开发商在二、三线城市甚至更为偏远地区拿地的趋势，已逐渐悄然成型。2009年开始,包括和记黄埔、世茂地产在内的知名房企,已在二三线城市囤地。据中原地产统计，2009年10大标杆房企在一线城市的土地储备共计4 100万平方米，二三线城市占土地储备比重高达80%，2010年一季度，十大标杆房企新增土地储备中，二线城市储量已达到91%，大有“得二三线城市者得天下”之势。其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到95%，中海、华润所占比重也都达到89％，万科2009年新获项目44个，规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线城市占比超9 0%。
—2010年以来，标杆房企更是加快在二线城市抢地，中国指数研究院统计数据显示，绿城仅2010年一季度就一鼓作气拿下了舟山、青岛、泰安等多个二、三线城市的土地；万科更为活跃，全国各地频现拿地身影，万科20 10年新增项目也大多集中在二三线城市，其中包括佛山、镇江、贵阳相对偏远的地区。
—进入2010年后，万科、保利、金地、恒大、阳光100等百强企业纷纷以二三线城市为发展重点，或在土地储备量上抢占先机，或是销售额全面赶超一线，再或是鲜明亮出二三线城市运营标签。绿地集团目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地计划扩展到50多个城市。保利2009年第一次实现了二三线城市的销售额超过了一线城市。—根据《2010年中国房地产企业第一季度销售排行榜》数据显示，二三线城市成为了各企业的销售业绩主力,排名靠前的房企二三线城市的销售权重比以往更大。值得注意的是，越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以
及大连万达等区域性房地产企业首次上榜表明，占领二三线城市的房地产业务已成为众多房企今后发展的关键。
二三线城市正在成为房企收入和利润的主要来源。
—据中原对于10家标杆房企监测数据显示：3月份在所有城市的住房销售面积环比增加一倍有余，其中二三线城市的销售量占去大部分，如天津、成都、杭州、佛山4城市成交量占总量近四成，而北上广深4大一线城市仅占两成。
—二线城市楼市销售贡献率不断增大。统计数据显示，标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73％，比重再次上升明显。而万科、金地等房企，虽然增长速度不及恒大、碧桂园，但也依靠在二三线城市的提前布局，在2010年一季度巩固了其市场地位。二三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
—二三线城市成为房价上涨的新阵地，利润空间不断扩大。国家统计局数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市中，新建住宅销售价格同比上涨的城市有69个，二线城市中金华、海口涨幅较大，分别为14.9％、1 3.4％。只有唐山一个城市价格下降2.0％。二手住宅销售价格上涨的城市同样达到69个，二线城市中温州、杭州、厦门、金华涨幅较大，分别为19. 2％、13.9％、13.2％、12.1％。二三线城市正逐渐成为标杆房企利润的主要来源，无论购地、销售、开工量等，房地产开发商均开始向二三线城市“倾斜”。
（2）龙头房地产企业纷纷占据二三线城市地产市场高点。
万科
—2009年开始，万科宣布二三线城市将成为主攻战场，目前已进入全国30多个城市。未来3年，万科会布局50多个城市。布局二三线城市，已经成为地产界新趋势。万科2009年拿的地基本上90%都在三线城市，包括大连、沈阳、天津、武汉、烟台、东莞、厦门和长春。万科2009年12月新增的8个项目全部位于二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。截至2009年年末，按万科权益计算的土地储备为2436万平方米，八成以上都在二三线城市。
—万科2009年实现营业收入488 .8亿元，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润做出了较大贡献，在15个城市的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春5个城市营业收入也已超过5亿元。万科2010年一季度报也显示，对其业绩贡献较高的是沈阳、东莞和无锡。
中国海外
—中海地产从1988年开始，大力拓展中国内地市场，先后在深圳、上海、广州、北京、成都、长春、西安、南京、中山、广西、苏州等20个城市进行房地产开发，目前已完成华南、华北、东北、西南、华东五大战略重地的全国性战略布局。
—中海强调在巩固华南和华东区域布局的基础上，重点进一步开拓北方和华北区域，组建成立西部区域以管理成都、重庆和西安的业务。2009年是中海拿地最多的一年，在第4季度，拿下1168万平方米土地，除上海有一
块外，其余土地都集中二三线城市，二三线城市拿地的占比达到99%以上。
最新年报内容显示，其已在国内8个城市购入9块土地，可供开发的楼面面积260万平方米，而这些土地，除北京一块外，也主要为二三线城市土地。—2010年的计划是再进入3-4个新城市，新增土地储备楼面面积不低于600万平方米，均是二三线城市。目前，中海地产拥有的土地储备约30 55万平方米，其中实际拥有权益为2701万平方米，二三线城市土地储备占比90%左右。
恒大
恒大是专注于二三线城市的地产发展商。2010年一季度销售面积与销售金额分列房企的第一与第二位，在其已进入的27个城市中，绝大多数是二三线城市，第一季度恒大二线城市销售额占比已达90%以上。
碧桂园
碧桂园早已在全国二三线城市深耕细作，借助武广线开通，碧桂园在武汉咸宁的最新项目温泉城开盘，两成目标客户来自珠三角。除却大本营广州外,碧桂园在清远、韶关、长沙、咸宁、武汉等地的项目已达数十个。碧桂园凭借2009年在多个二三线城市增加的项目投资，2010年一季度销售面积一跃进入三甲。
金地
—金地非常重视二线城市，例如去年投资的华东片区，天津、武汉、沈阳等城市，都是典型的二线城市。在其现有土地储备中，二三线城市占比超过80%。其中2009年至今新增土地储备，二三线城市按可售面积占比约为82%。截至2
009年底，金地集团已经进入了全国共十五个城市，形成了珠三角、长三角、环渤海、武汉、沈阳、西安的全国布局。
—2009年，金地集团销售面积超过10万平方米的项目共7个，其中绝大部分项目在二线城市，如天津、南京、武汉、西安、沈阳。2009年，销售金额在10亿元以上的项目有6个，半数在二线城市，如南京、杭州、西安等。在2009年全年的销售额中，二三线城市占比约为58%。
—金地集团2010年计划新开工面积中，二三线城市占比约为80%；2010年计划销售面积中，二三线城市约占一半。
四、二三线城市房地产发展的驱动因素和风险
一个城市的地产发展水平是与该城市的经济发展程度、人口数量、居民消费能力等因素密切相关。随着二三线城市加速城市化进程，及产业转移带来经济、人口容量提升，带来二三线城市多种购房需求释放，推动楼市快速发展。二三线城市为房地产开发提供了长期的驱动力，但是，土地开发和财政分税等深层次问题还未解决，这些机制上的因素仍可能会影响到二三线城市房地产市场的健康发展。
（1）驱动二三线房地产发展的因素
城市化、工业化提速为二三线城市房地产发展提供动力。2008年以来，众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，正为大胃口的开发商提供了新一轮机会，如天津滨海新区、石家庄滨河新城、成都高新开发区、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等，成为聚集开发资金和房产投资的洼地。
放宽中小城市和城镇户籍限制、促使符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户。假如中国城市化率每年以1%至1.5%的速度递增，每年有1000万农民“变为”城镇居民。特别是随着一线城市各项生活成本的上升，二三线城市就成了作为消化农村城市化最先锋的城市。这为整个房地产行业创造了良好的发展契机。需求持续增加，促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。
长期累积效应的释放，包括经济发展、城市化进程、基础设施建设、居民购买力等多重因素带动了二、三线市场步入全面和快速发展阶段。相对于高房价、高地价的一线城市而言，二、三线城市的房地产市场尚未形成泡沫。随着中国经济转型，这将给许多中国二三线城市的发展带来机遇。
（2）影响二三线房地产市场的风险
土地财政和住房政策改革可能带给房地产市场的潜在冲击。针对一线城市房地产调控的政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。但是，经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等针对商品房投资、投机的措施仍可能对二三线房地产价格空间造成挤压，从而缩小房地产企业的盈利幅度。这类冲击将可能转变房地产的高盈利经营模式，成本控制能力强，土地储备多的企业所受影响不大。
不同地区的二三线城市房地产的发展环境和形势有所不同。在600余座二三线城市中，究竟选择哪些城市进行拓展，是房企首先要面对的问题。不同二三线城市城市化进程各异，有些起步早，有些则相对较晚。比如大连和青岛，很早就进入了房产开发热潮，有的三线城市，比如苏州，现在拿地都很难。而一些二线城市则刚刚进入热潮期，比如成都等城市。
随着一线城市土地供应的紧张，一些大的房地产企业在海南、珠海与长三角等热点城市进行了高强度扩张，一部分三四线城市的房价、地价出现了较快上涨。2009年二线城市土地不断狂飙，土地出让金更创出历史新高。数据显示，去年全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140％，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49％。其中，杭州土地出让金高达1054亿元，高于上海、北京，位居全国第一，同比上涨幅度达到238％。前20名中，同比增长幅度最大的是宁波，为617％，其金额为488亿元，排名第6。同比增幅第二的是厦门，为475％，其金额为303亿元，排名第12。这些城市的房地产热度已经接近一线城市，相对风险较大，可能遭遇差别调控政策。
整体而言，二三线城市机会都是存在的。而作为“潜力股”，那些经济发展迅速，但城市化相对滞后的城市更值得关注，其黄金增长期更长，利润空间更大。要选择那些正在快速起步、成长，具有一定人口规模，同时目标客户群正在崛起的城市。二三线城市高房价基本集中在区域规模的中心城市，以及轨道交通沿线地带。受政策利好，尤其是靠近一线城市的中小城镇，楼市将会有更大更明显发展空间。应重点关注已经拥有或拟建设高铁的二、三线城市，房地产投资的增长往往超过一线城市。
市房地产市场调研分析报告 一、市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)
一、市发展现状 位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。 是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是 24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为市可持续发展的定位。 2005年至2010年，市将全面启动生态经济市建设，逐步把建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模城市，初步建成一定水平的生态园林型经济城市。
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
二三线城市房地产营销创新与案例分析课程特色 本课程从开发企业决策者的角度研究项目，努力寻找企业效益最大化和市场消费者最大接受程度的平衡点，通过对企业战略的深化执行，综合市场研究、项目定位、产品构成、成本控制、项目包装、推广策略、销售管理、服务策略及品牌战略等各个因素，形成完整的开发思路和全程营销策略，保证销售计划和目标的顺利完成，从而实现项目开发和企业经营目标。 课程对象 1、房地产开发企业董事长、总经理、营销总监等高层管理人员； 2、房地产营销策划及房地产相关行业高层管理人员。 课程大纲 序言 一、国家经济发展趋势分析 二、国家新型城镇化发展战略 三、房地产业发展阶段及特征分析 四、房地产营销史发展阶段及特征分析 五、调控政策对房地产市场的影响 第一部分房地产开发的任务与理念 一、企业战略与项目目标 企业发展和经营战略、投资项目选择、项目运营策略 二、房地产开发的理念 房地产开发的任务、房地产策划的作用 三、房地产开发组织结构和流程设计 内部组织结构、外协单位任务、内外协调流程 第二部分房地产业发展新态势 一、在技术层面上分析房地产发展的态势 二、房地产行业质变加快 第三部分房地产全程营销理论体系 一、房地产全程营销发展历程 1、1996年理论体系首次提出。 2、2000年全程营销专著出版。 3、此后10余年间，全国100多个城市，500多个项目，远远超过1亿平方米房地产产品运作。 二、房地产开发经营三个阶段 1、投资决策与研发阶段 2、产品生产与推广阶段 3、管理及品牌提升阶段 三、房地产全程营销理论八大流程 1、项目投资营销 2、建筑设计营销
3、工程营销 4、项目形象营销 5、项目营销推广策划 6、销售组织与控制 7、项目服务营销 8、项目品牌营销 房地产全程营销各流程工作内容 一、项目投资营销 案例分析：武当山太极湖生态文化旅游区、十堰四方新城二、建筑设计营销 案例分析：北京国奥村、南京康桥圣菲 三、工程营销 案例分析：广州云星集团南宁项目 四、项目形象营销 案例分析：万科17英里 五、营销策划推广 案例分析：星河湾 六、销售管理 案例分析：河南金瀚上河城 七、服务营销 案例分析：万科四季花城 八、项目品牌营销 案例分析：深圳万科城、北京万达广场 第四部分房地产企业和项目竞争力分析 一、如何培育企业的核心竞争力 1、做有灵魂、有思想的公司 2、房地产企业精英团队打造 3、房地产企业四个核心竞争力（万科地产） 二、如何培育项目的核心竞争力 1、产品竞争力：性价比 2、服务竞争力：附加值 3、品牌竞争力：垄断价值 第五部分房地产营销创新思路 一、房地产营销必须面对以下市场趋势 二、宏观调控下的房地产营销 三、营销理念的创新 四、房地产整合传播 五、专业营销机构的发展方向 六、房地产销售卖场的革命性变革 第六部分房地产精品案例解析 太极湖生态文化旅游区案例 湖北翔龙四方新城案例 河南永城〃上河城案例 山东临沂滨河国际案例
2017年三四线城市房地产市场调研分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录 第一节问题一：三四线城市去库存效果是否真有改善？ (5) 一、狭义及广义去库存效果的跟踪 (5) 二、开源——整体量价回暖 (7) 三、节流——土地供应端保持下降 (9) 第二节问题二：哪里的三四线城市表现更为亮眼？ (10) 一、珠三角：反应最为迅速，改善幅度最为显著 (11) 二、长三角：受益于一二线需求外溢快速去化 (11) 三、环渤海：去库存后知后觉，绝对值依然较高 (12) 四、大海西：16年四季度显著回暖，助力去库存显著提速 (13) 五、中西部：平稳去库存 (14) 六、区域分化综述 (15) 第三节问题三：怎么看待这轮三四线城市去库存的持续性？ (17) 一、这轮三四线城市释放的动力来自于哪里？ (17) 二、三四线城市市场延续性需要观察哪些方面？ (20) 三、三四线城市会迎来补库存周期吗？ (22) 四、三四线城市会一直享受政策红利吗？ (24)
图表目录 图表1：45城市总体可售面积以及去化月数 (5) 图表2：45城市总体销售面积及同比 (6) 图表3：三四线城市去化周期测算 (6) 图表4：三四线城市总体库存及同比 (7) 图表5：三四线城市去化周期 (7) 图表6：各线城市销售面积同比 (8) 图表7：各线城市销售额同比 (8) 图表8：各线城市平均房价同比 (8) 图表9：各线城市土地均价同比 (9) 图表10：各线城市土地购置面积同比 (9) 图表11：各线城市土地购置面积占比 (10) 图表12：珠三角三四线城市可售面积及去化月数 (11) 图表13：珠三角三四线城市销售面积及同比 (11) 图表14：长三角三四线城市可售面积及去化月数 (12) 图表15：长三角三四线城市销售面积及同比 (12) 图表16：环渤海三四线城市可售面积及去化月数 (13) 图表17：环渤海三四线城市销售面积及同比 (13) 图表18：海西三四线城市可售面积及去化月数 (14) 图表19：海西三四线城市销售面积及同比 (14) 图表20：中西部三四线城市可售面积及去化月数 (15) 图表21：中西部三四线城市销售面积及同比 (15) 图表22：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表23：各区域三四线城市去化周期及同比降幅 (16) 图表24：三大城市圈销售面积同比 (17) 图表25：长三角与上海销售同比 (17) 图表26：珠三角与深圳销售同比 (18) 图表27：环渤海与北京销售同比 (18)
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多
数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：
中国房地产未来的发展前景 学生：王马军，城市建设学院，工程管理10701班 指导老师：黎生南老师，长江大学 【摘要】:房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，对国家的国计和民生问题，还有构建和谐社会，促进我国社会主义现代化建设，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 【关键词】：房地产发展前景趋势 Prospects for the future development of Chinese real estate 【Abstract】:Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China.Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and the entire national economy to promote the healthy development of the country's national planning and livelihood issues, as well as building a harmonious society and promoting China's socialist modernization, as well as maintaining the stability of the whole community are very important. 【Keywords】：Real Estate Prospects Trends
二三线城市房地产业发展前景 房地产行业遭遇严厉调控的打击，房地产企业在一线城市的发展面临被减速和进入冰冻期的局面。本轮及未来的行业调控都将遵循“有保有压”、“精准打击”的原则，房地产行业拓展的空间和方向已经发生转移，二、三线房地产已经进入高速发展阶段，未来十年的繁荣是可以预期的。 住房市场的发展空间向二、三线城市转移。未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市。 二、三线城市房地产盈利空间巨大。房价上升空间较大，投资回报率有可能达到30%，运营成本低，销售面积和销售额屡创新高。 二、三线城市房地产市场风险可控。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。 一、内地房地产业的发展轨迹 内地房地产市场的发展与中国区域经济发展同步。第一轮经济增长首先发生在东部沿海地区，房地产业也高度集中在沿海特大城市，10年中资源主要投入在北京、上海、广州、深圳等一线大城市，使其发展成为全国的区域经济中心城市，构成了一线城市。这些城市的房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。未来，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。目前看来，即便是房地产百强企业，能够进入一线城市的开发商也只是少数几家，随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮大，必须寻找足够的成长空间，这是房地产业发展必须向二、三线城市拓展的客观基础。 图1：中国房地产企业数量持续增长，从2004年开始明显加速
来源：国家统计局，招银国际 一线城市的城市化率已超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期。而国内城市化的平均水平只有46.7%，一线特大城市，与二、三线城市和中小城市之间的现代化差距越来越大。这一差距也反映了一线城市过度过快发展，各项社会服务和公共资源保障能力难以为继。2009年末的中央经济工作会议，以及2010年的中央“一号文件”都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。从整体规划层面，国家已明显透露出城市化重心转向中小城市的意图，政策首先为二三线城市地产发展释放出利好。进入第二个十年发展期，房地产业重心及趋势由一线城市转向二、三线城市，这是基于中国城市化进程的调整，产业逐步进行梯度转移，以及人口流动变化等诸多因素所决定的。 目前出现的农民工和白领“返乡潮”也为上述变化趋势加了注脚。媒体报道，不少农民工不愿再涌到一线城市，而更愿意选择离家较近的二三线城市，在家门口打工，并希望能在城市安家立业，真正成为“城里人”。此外，一些在一线城市漂泊的白领和高校毕业生，在一线城市房价飞涨，生活成本增加的情况下，也开始放弃在那里安家的想法，准备撤回二三线城市谋发展，安家置业。在城市化进程加快的背景下，进城的农民工、返乡的白领，这些人群都将成为二三线城市的购房主力军，也使得未来房地产业发展中心必然向二三线城市转移。 图2：二三线城市房地产市场比较图3：一线城市房地产市场比较
1.广州市房地产业的宏观环境分析 1.1政治环境 十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。 （1）关于房地产“双向调控”政策 针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、
微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 （2）关于保障房建设 去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让
中国房地产行业发展现状及未来发展趋势 [摘要]本文从中国宏观经济发展状况、人口状况和国家政策的现状出发，详细的分析了它们与房地产行业发展的关系，在此基础上概况出了中国房地产行业的发展现状。同时，从宏观经济、城市化和社会保障房方面入手，给出了中国房地产行业未来的发展趋势。 [关键词]房地产；现状；未来；趋势 1 中国房地产行业发展现状 1.1 宏观经济发展与房地产业 1.1.1 人均GDP与房地产发展阶段 联合国对一些发达国家房地产市场发展的研究表明，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间为20～30年。中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行，房地产业开始进入市场化运作阶段，也就是真正的房地产业起步阶段；2003年人均GDP接近1300美元，房地产开发投资也进入快速发展阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。 1.1.2GDP与房地产发展吻合度 在经历1998、1999年的低谷后，国内经济在2000年开始复苏，2003年时已经走出萎缩，当年GDP同比增长10%，2008年进一步上升到18%，2009年稍有回落，然而仍然保持8%的增长率，显示出国内经济正处于经济高涨阶段。房地产开发投资自1997年后同样逐年递增，房地产开发投资额占GDP的比重由1986年的1%增加到2007年的14.5%，根据国际经验，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%～14%，中国目前房地产投资水平在较为合理的区间。通过相关性计算可知，1986—2009年，房地产开发投资额与GDP的相关度高达0.974，与固定资产投资的相关度达到0.997，房地产投资与GDP的增长有较高的关联性。在未来中国GDP保持稳步快速的增长的同时，与GDP高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3 居民收入与支付能力 房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过图3可以看出，中国平均房价收入比变动五个阶段特征：第一阶段是1991—1993年，房价收入较快增长并处于较高水平；第二阶段是1994—1996年，1994年大幅下降后，进入平稳上升阶段；第三阶段是1997—2003年，1997年大幅提高后进入较为平稳阶段；第四阶段是2004—2006年，为快速上升阶段。2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。2008—2009年平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。中国当前的平均房价收入比是较低的，低于6.4～8.4的国际平均水平。 1.1.4 居民收入与住房水平
地区：安徽阜阳 2010年11月22日 目录 第一部分：阜阳市宏观环境分析 (1) 一、阜阳市概况 (1) 二、阜阳市宏观经济分析 (3) 第二部分：阜阳市房地产市场分析 (8) 一、阜阳市商品房市场析 (8) 二、阜阳市住宅市场析 (9) 四、阜阳市重点楼盘解析 (11) 第三部分：阜阳房地产市场简述 (14)
第一部分：阜阳市宏观环境分析 一、阜阳市概况 1、地理位置 阜阳位于黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部 与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳 市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相 连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳交通便捷， 四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、 阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米”字型框架， 是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路 干线接轨，使阜阳成为六路交汇、十一线引入的全国六 大路网性铁路枢纽之一。 2、行政区划 阜阳市辖3个市辖区（颍州区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级阜阳经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级阜阳工业园区、颍州区工业园区、颍东工业集中区、阜阳循环经济园区、安徽颍上工业园区、安徽阜南工业园区、安徽临泉工业园区界首市田营循环经济工业区），总面积9775平方公里，总人口 975万人。其中市区面积1829平方公里，人口185万，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。 3、人文自然景观 阜阳市历史悠久，人文蔚盛 历史上以颍州（今阜阳市区）为中心的南部开发较早。西周以后，在今阜阳境内即建立了妫姓的胡子国，临泉境内的沈子国，颍上境内的慎等。春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的寝等县邑。由此地域概念逐渐形成。秦代始置汝阴县，汉属汝南郡。三国魏置阴郡。北魏孝昌四年（公元532年）置颍州，隋设汝阴郡，唐设颍州，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。清为颍州府。清雍正十三年，颍州更名阜阳。
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
房地产企业应对二三线城市发展的机遇和挑战 进入2010年以来，进军二三线城市成了开发商不约而同的选择。保利、万科、恒大、荣盛、花样年……把二三线城市作为2010年以后发展重心的跨区域开发商不胜枚举。 二三线城市业务已经成为包括保利等一线开发商的核心业务。2009年来自二三线城市的营收在保利的总营收中首次超过半数，且二三线城市新增土地储备占新增总土地储备的80%。 二三线城市房地产市场的启动也为本地开发商带来新的发展机遇，随着房价快速上涨，本地开发商的资金状况得以改善，土地储备充足的开发商将在新一轮市场价格上升中获益。 未来几年二三线城市的房地产市场上，本土开发商与国内一线开发商同台竞技的局面将成为常态。要在这场竞争中胜出，企业应以前瞻性的目光抓住区域发展的契机，优化产品线和价值链布局，提升企业管理水平。 抓住二三线城市经济发展的新机遇 从珠三角到长三角，从渤海湾到中西部，二三线城市充满了经济发展的张力。随着中国经济由外向型向外向内需平衡性发展，内地城市将产生更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。 城市间快速铁路系统拉近了二三线城市与核心城市的距离，带动了大都市周边地域的发展。城市轨道交通系统也扩展了城市布局空间。 较低的运营成本吸引包括IBM、惠普在内的众多企业从核心城市向二三线城市转移。中国美国商会于2009年度进行的“商务环境调查”表明，已有近60%的会员公司进入了中国的二三线城市，且更多公司正在考虑转战二三线城市。 合理的生活成本、改善的生活环境和正在增加的工作机会同样吸引中高端人才离开核心城市到二三线城市寻求新的发展。 产业吸引人才，人才带动房地产消费，进而促进房地产行业发展。上一轮核心城市的大规模建设造就了万科等知名开发商。现在如火如荼的二三线城市开发建设将为迫切希望发展和超越的房地产开发商带来一个巨大的新契机。与二三线城市城市实现共同发展，将成为开发商未来几年的关注重心。 满足二三线城市对房地产的升级需求
三线城市的地产营销策略 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合
第五部分消费者分析 随着我国人口结构的不断变化，楼市的购买力和购买需求也正不断发生变化，青年成家和学前家庭的需求将渐成市场主力，同时老龄人口、新城市移民等群体也将催生新的需求增长点。人口结构的变化正在逐渐改变楼市需求群体的结构，消费主力会在潜移默化中更迭。 总抚养比下降将提高客户购买力 计划生育的实施，使我国的人口结构发生较大的变化，多年的“人口红利期”促进了国民经济的飞速发展，人们生活环境得到极大的改善。对于房地产市场而言，“人口红利期”阶段，人口的总抚养比较低，负担系数较小，购买力提升；同时，家庭结构变化，家庭趋向小型化，需求总量大幅增加。 根据测算，我国人口总抚养比的下降趋势将可以一直持续到2015年，而劳动人口的上升也使得我国在这段时期内一直处于“人口红利期”。“人口红利期”的存在一方面能够给我国经济的增长提供强劲的动力，与此同时总抚养比的下降又减少了总体劳动人口的负担。因而，在未来的几年里，总抚养比的下降将会提高客户在房地产置业时的购买力。 总和生育率的下降造成的其中一个结果是，平均每个家庭中的孩子数越来越少，独生子女数上升。从图1中可以看出我国的独生子女的出生比例随着年份逐年上升。当这些独生子女在面临购房需求时，
其首付款的来源将从以前的大多数只能靠自己的积蓄，转为更多地从双方的父母获得经济上支持。也即是说“4+2”购房模式，会出现三个家庭一起购买一套房子的情况，客户的购买力将会大大增加。 目前我国家庭户均人口数逐步下降，同时总人口数仍处于惯性增长时期，家庭规模的小型化发展将使需求的总量上升。同时，计生政策的实施也使得不同年龄段的客群的比例发生了变化，青年立足比例仍处于高位，而学前家庭、健康养老比例将会上升，这部分客群将渐成市场主力。此外，随着城市化进程的迈进，大量农村人口将转为城市人口，这些新城市人口的产生也将会极大的刺激城市住房需求。同时随着我国人均住房面积的提高，对住房面积的需求也将进一步的增加。因而随着社会的发展、人们观念的变化以及城市化的进程，未来的住房需求总量将持续上升。 历年全国家庭规模变化图 青年、学前家庭未来需求趋涨 计生政策实施的三十多年来，对我国的人口结构产生了深远的影响，使得我国人口的年龄结构的分布相差很大，各年龄段人口之间的比例差距明显。现在依据易居家庭生命周期的客户细分模型，我们对其中五类客户：青年立足、学前家庭、小学家庭、中学家庭、成熟家庭和健康养老一一进行分析。 第三次“婴儿潮”出生的人口中，在2005年以后已经开始步入
三线城市房地产营销策略分析 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。
任县房地产行业研究报告
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任县房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。