论文摘要
摘要：过去几十年,房地产业在我国迅速的发展起来,并在中国社会经济发展中占据了重要的位置,然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点,又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析,并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施，本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势。
关键词：房地产；土地；发展 ;趋势
目录
引言 (3)
一、我国房地产业的发展现状 (3)
（一）、现阶段房地产市场形势 (3)
（二）、房价过快上涨原因 (3)
（三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因 (5)
（四）、我国房地产是否存在泡沫 (6)
三、我国房地产市场发展趋势 (7)
（一）、当前房地产市场价格的发展趋势判研 (7)
（二）国家房地产政策的发展 (7)
（三）房地产企业的未来发展 (8)
六、结语 (9)
七、参考文献 (10)
我国房地产业的发展现状及趋势分析
引言
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢。本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。
一、我国房地产业的发展现状
（一）、现阶段房地产市场形势
房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。但是近几年来，我国的房地产市场在发展过程中遇到了诸多问题，主要表现在以下几个方面。
(1)普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。有相关数据显示，房地产市场的投资量呈逐渐下降的趋势。2012年资金来源分类指数为91.94，相比上年下降了15个百分点。土地开发面积分类指数为94.21，比上年下降了3.56个百分点。与此同时，房屋建设施工面积也比上年下降4个百分点。投资金额、土地开发面积和房屋建设施工面积是计算房地产建设状况的重要参考数据，这些数据的集体下降，都间接说明了我国目前住房交易量在下降，房地产市场呈持续低迷的状态。
(2)房价居高不下。站在全国的角度来看，虽然国家一直在宏观调控房价，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。
(3)全国形成房地产开发热。就目前来说，全国已经进入房地产开发热潮，虽然国家出台相关政策来降低缓解这一趋势，但是还是于事无补。随着房地产开发热潮，房地产开发商和投资企业,把投资目标转向二、三线城市和贫困城区,在全国形成新的房地产投资热点，但是也暴露了相关弱点，二、三线城市没有能力消化如此多的住房，导致出现了如鄂尔多斯一样的鬼城，有房无人住。（二）、房价过快上涨原因
（1）市场供求缺口过大
房地产市场化改革后福利分房制度下长期被压抑的住房需求在短期内迅速
释放出来，产生了巨大的房地产市场需求。其主要由三部分构成：一是因城镇原有居住人口改善住房和城区改造拆迁而产生住房需求；二是新增的近城镇人口产生的住房需求；三是因每年农民工进城务工而产生的住房需求。而房地产开发是一项非常复杂的系统性工程，涉及征地拆迁,开发商融资,项目设计与施工,基础设施配套,物业管理等各个环节，往往从提出开发设想到项目结束需要数年时间，房地产开发复杂性和周期长的特点限制了房地产供给量在短期内大幅度增加。
(2)开发商市场垄断
房地产作为不动产位置具有固定性。一个区域工作和生活的人大多只会在本区域购买住房，即使同一区域的住宅也因区位优势,楼层,朝向,房间布局与结构,装修程度,房地产厂商信誉等方面存在着不同而呈现较大的异质性，另一方面，楼盘开发具有投资规模大,期限长的特点。大企业因信誉好,规模大能够相对容易地从资本市场筹措开发资金，中小企业则因为资本规模小，难以从银行和证券市场获得融资，对投资规模动辄数以亿计的房地产开发项目无能为力，中小企业被排挤出房地产市场之外，导致房地产市场呈现典型的寡头垄断特征，为了获取高额利润，房地产开发企业往往通过价格串谋将房价维持在很高的水平。
(3)市场投机盛行
商业住宅与普通商品不同，既可以作为消费品也可以作为投资品，具有较强的投机性，近年来随着市场竞争日趋激烈，传统行业平均利润率都降至6%-8%左右，而房地产行业得益于房价过快上涨，成为少数高利润率行业之一，吸引了大量社会流动资金进入。由于房地产开发具有风险大,专业化程度高,运作复杂等特点，流入房地产行业的社会资金除少部分进入房地产开发市场外，大部分都流入房地产投机市场，客观上助长了房地产投机盛行和房价过快上涨。据统计，我国北京,上海,杭州,深圳,广州等一线城市购房者中，投资性购房比例超过30%-40%左右，部分项目甚至高达50%，住房投机盛行进一步加剧了房地产市场供求不平衡，客观上也对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。
(4)地价过快上涨导致房地产开发成本不断攀升
造成地价过快上涨和房地产开发成本不断上升的因素主要有：一是土地供给不足，土地供给市场受政府控制。目前我国城市土地属于国家所有，由土地所在地地方政府负责供给，属于卖方垄断。在土地财政制度安排下，各级地方政府为了获取高额的土地转让收益，常常采取“招,拍,挂”相结合的供给方式，严格控制土地供给规模"造成土地供给短缺和地价上升，最终导致房价因土地成本上升而不断上涨。二是动拆迁补偿机制不健全。动拆迁成本不断上涨，由于目前我国动拆迁法律,法规的滞后性和开发商在动拆迁补偿时标准不一致，导致听从组织安排,服从动拆迁要求的拆迁户通常获得的拆迁补偿标准偏低，少数对抗拆迁的钉子户往往获得较高的拆迁补偿标准，这种动拆迁补偿标准因人而异的做法鼓励了拆迁户抗拒拆迁，不仅人为地造成房地产项目开发周期延长和动拆迁成本迅速攀升，而且间接地对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。
（5）现有的政策调控思路不明确，调控措施缺乏针对性
现有的政策调控思路不明确，政策调控措施缺乏针对性间接造成了房价过快上涨。现阶段我国房价过快上涨最根本的原因是房地产市场供求缺口过大。因此要稳定房价和实现“居者有其屋”的民生目标，我国房地产政策调控重点应置于增加房地产供给和抑制投机性需求上，然而目前我国房地产政策调控思路却与此大相径庭。一方面通过从严控制土地供应和房地产开发项目的审批来限制房地产供给，另一方面通过提高首付率和贷款利率抑制房地产需求。结果，限制土地供给和地产项目审批的政策向社会释放了房地产供给减少的信号，加剧了社会关于房地产和土地价格上涨的预期，催生了新一轮房地产价格上涨。而提高首付率和贷款利率抑制房地产需求的政策措施对拥有充足资金的民间炒房集团影响不大，但却将靠按揭贷款买房的广大中低收入阶层排挤出我国商品房市场之外，使房地产资源分配更加不合理，自然抑制房价过快上涨，实现“居者有其屋“的民生目标”也就无法达到了。
（三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因
房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁多杂，究其主要原因有以下六个方面：
（1）高房价与低购买力严重脱节
高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交易之外，必然引发房产市场的低迷。
（2）较严格的二手房交易政策，降低了房市活性
国家出台了一系列的二手房交易政策，如：增加二手房首付，提高按揭利率，增收契税等政策，其出发点是为了控制房产市场的投资行为，防止房价的过渡提高，规范房产市场。但在有效控制房市的投机行为的同时，也产生了一定的负面影响，就是降低了房市的灵活多变性。二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，地理位置和价格等诸多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定程度上降低了房市的活性。
（3）房市投资者大量出售房产，供方比重上升
2008 年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压
力。在目前状态下，大多数投资者房租远不够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手，以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的。与此同时房市新房也在房市低迷中有不同程度的积压，销售量萎缩，以前开盘即售空的场景已一去不复返，这样单一的增加供方市场而买方市场低迷，对于整体房市销售而言无疑雪上加霜。
（4）大多消费群体对房市持观望态度
房地产泡沫指数偏高早已经脱离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态度。除了期待宏观调控政策出台之外，消费者对目前的房地产市场也缺乏信心，所以就目前而言，消费者宁可持币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。
（5）不合适宜的信贷政策，增加了购房者负担
作为房产消费的主力军，大多数工薪阶层通过银行按揭贷款购房是目前一种非常普遍的现象。在房价飞速上涨的同时，提高首付比例，虽然在某种程度上抑制了房产的投机行为，防止了房地产过热的现象，但也增加了普通购房者的负担。最近几年国家的信贷政策，基本上是提高贷款利率，在很大程度上增加了购房者的负担。在家庭教育、医疗日常支出日益增加的情况下，大多数消费者很难承担不断增加的房贷，所以就出现了时下流行宁租不买的现象。
（6）全球金融危机对房产市场的影响
当前全球正爆发由美国次贷危机引发的经济危机，各大银行以及制造、服装、建材等各个行业都受到了重大的冲击，我国也受到了一定程度的影响，在制造业密集的东南沿海一带，近半数小型企业倒闭，大型企业也大量裁员减薪。在这样大环境下消费者收入降低，工作不稳定，日常生活都受到巨大的影响，在面对支出高额的购房款以及日益增加的银行月供，势必信心大跌，即使国家出台一定的刺激房产市场的信贷政策，房地产开发商使出各种促销优惠手段也是很难见效。因此全球金融危机对房地产市场的负面影响不可忽视。
（四）、我国房地产是否存在泡沫
吴敬琏认为房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资,一旦以投资目的入市,今涨明跌,泡沫是自然的。希勒认为,全球有一个普遍现象,凡是有魅力的城市,房地产市场的泡沫都在所难免,房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫,是必然规律。
个人认为凡是经济都存在泡沫，人民币对国外的升值，对国内在不断的贬值，起到了导火线的作用，从我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展，因此需加强政府的宏观调控，防止我国的房地产泡沫短期内破裂。政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发
展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。
三、我国房地产市场发展趋势
（一）、当前房地产市场价格的发展趋势判研
对于未来房地产价格的走势，将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个：
第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的措施。第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。第四，心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下他将决定市场的走势。专家认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。
（二）国家房地产政策的发展
2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始，房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。
国八条：2005年3月26日，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展
2007年1月，国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。业内普遍认为，此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。同年10月，国土资源部“39号令”出台，这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带，叫停土地“分期付款”，是一项目的性极强的防治措施。央行、银监会在2007年10月共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年地方政府也纷纷发布提振楼市的新政，其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时，中央也为多项金融政策松绑，为房企拓宽融资渠道提供政策依据，改变房企融资难的情况。
2009年11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度显现。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。
2010年房价全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓，
部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。
新国八条：2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。
国五条：2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
（三）房地产企业的未来发展
(1)密切关注政府政策，及时掌握行业动态。未来政府的宏观调控仍将继续，在这种背景下，房地产企业需要顺势而行，密切关注政策变化，将经营与国家宏观环境结合起来。要建立政策预警机制，随时注意政策导向和行业动态，并建立风险补偿机制，有效地应对可能的政策变化。
(2)转变经营战略，开拓新兴市场
首先，经营模式的转变，任何行业要实现长久的发展，规模化、专业化是必由之路。房地产企业现在也处于逐渐规模化的进程中，通过整合业务和资源，兼并小企业，实现全行业的规模经营，将带来巨大的规模效益，同时也增强房地产企业应对外部竞争和系统风险的能力。其次，加大产品开发和创新的力度，房地产企业要在原有产品基础上，对消费者市场进行细分，充分挖掘消费者的潜在需求，开发产品要尽量多元化，以满足不同的消费需求。同时注意创新，在绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加大开发力度，重视向二三线城市市场的转移，以开拓新的市场。与政府合作参与城市建设和开发也是房地产企业可以考虑的方式。第三，保证房地产质量的前提下有效地控制成本，产品质量是企业生存的保障，尤其是房产这一类特殊产品，质量尤为重要，可以为企业带来持续的顾客流。性价比高的房产总会受到顾客的青睐，从而提高企业的市场竞争力。成本控制必须在严把质量关的前提下进行。房地产企业面临的成本压力愈来愈大，必须采取科学的成本控制方法，以保证有限的资金条件下经营的平稳进行。从一定程度来说，保证质量也是为了降低企业成本。第四，做好产品营销，面对供过于求的现状，企业要立足市场，做好产品营销，注重广告的信息作用，提高宣传的详细性、准确性和吸引力，与顾客建立融洽关系，避免不必要的纠纷。
(3)拓宽融资渠道，保证资金供给
房地产企业对资金的需求是巨大的，当前银根紧缩的情况下，企业现金流风险加大，如何保证资金链不被中断，是房地产企业亟待解决的问题。筹资渠道的创新是必要的，寻求多元化的融资途径，比如现在流行的房地产投资信托，就是很好的融资方式，目前在我国开始试点，不过对企业的要求比较高。而小的企业可以通过联合开发来减轻资金压力，或是与大企业合并，通过规模优势实现生存。
(4)企业管理实现精细化和创新化
管理决定企业成败。房地产企业经营的重心应是产品的开发与销售，而不是单纯的买地建房，土地增值不是实现企业利润的方式，房地产企业必须转变过去粗放的管理思想，更加注重新产品的开发和创新，注重企业文化的培养和人才的培养，改善管理结构，加强风险防控，不断提高管理水平
六、结语
新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。
七、参考文献
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中国现代农业发展现状及前景分析 2018-01-09 10:16 来源:欧柯奇技术 一、现代农业内涵定义 现代农业是一个动态的和历史的概念，它不是一个抽象的东西，而是一个具体的事物，它是农业发展史上的一个重要阶段。从发达国家的传统农业向现代农业转变的过程看，实现农业现代化的过程包括两方面的主要内容：一是农业生产的物质条件和技术的现代化，利用先进的科学技术和生产要素装备农业，实现农业生产机械化、电气化、信息化、生物化和化学化;二是农业组织管理的现代化，实现农业生产专业化、社会化、区域化和企业化。 (1)现代农业的本质内涵可概括为：现代农业是用现代工业装备的，用现代科学技术武装的，用现代组织管理方法来经营的社会化、商品化农业，是国民经济中具有较强竞争力的现代产业。 (2)现代农业是以保障农产品供给，增加农民收入，促进可持续发展为目标，以提高劳动生产率，资源产出率和商品率为途径，以现代科技和装备为支撑，在家庭经营基础上，在市场机制与政府调控的综合作用下，农工贸紧密衔接，产加销融为一体，多元化的产业形态和多功能的产业体系。 二、主要国家现代农业发展状况 1、美国 美国的农业劳动生产率高，是世界上唯一的人均粮食年产量超过1吨的国家，也是世界上最大的粮食生产国和出口国。农业是美国在国际市场上最具竞争力的产业之一。美国农业生产主要依靠家庭农场，目前美国拥有204万个农场，每年创造的农业产值3000多亿美元，
其中10%由400个大农场贡献，40%由中等规模的3.5万个农场贡献，其余由200万个农场贡献。 2、日本 日本人口密度大，人均耕地占有量小，农业发展面临较多障碍与限制。然而在第二次世界大战后，日本农业发展迅速，现代化水平非常高，有多项农业指标领先于其他发达国家。日本的水稻、豆类、饲用玉米、蔬菜、水果、花卉等农产品的品质很高;日本的食品与水产品大量出口，其上市公司的市值占据日本总制造业的10%，成为出口创汇的主要部门。3、荷兰 荷兰人均农业用地仅2亩，地少人多。但荷兰农业坚持集约化、外向型发展道路，农产品出口率达70%，居世界首位;出口额占全球市场的9%，居世界前列。花卉出口占世界市场的60%以上，是名副其实的“花卉王国”;蔬菜、乳制品和猪肉出口名列世界前茅。 4、以色列 以色列耕地少，自然条件恶劣，农业从业人员仅占全国总就业人数的4%，但依赖滴灌技术等高科技农业，取得了举世瞩目的农业奇迹。农产品不仅能自给，水果、蔬菜和花卉还出口到欧美市场，被称为“欧洲的菜篮子”。 5、澳大利亚 澳大利亚的农业发展水平和生产效率非常高，属于世界先进水平，其人均农业生产总值排名第一。澳大利亚农业属于外向型经济，自二十世纪九十年代以来，澳大利亚农产品出口收入平均占农业总产值的比例为60%以上。 三、中国农业现代化发展现状
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
国内外电子商务发展现状与趋势分析 中国电子商务协会专家袁登科博士国家高度重视电子商务中国共产党第十七届五中全会明确指出要积极发展电子商务，2011年全国两会政府工作报告指出，要推动产业转型升级，加快培育发展战略性新兴产业。此外，国家9部委联合编制的电子商务“十二五”规划，将电子商务列入了战略性新兴产业。从中央到地方，从沿海到内地，都在高度重视电子商务的发展和作用。我国电子商务已经站在新的历史起点上，大踏步地向前迈进。2004年，第十届全国人大常委会第十一次会议通过了《中华人民共和国待腻子签名法》，该法对规范电子签名行为、确立电子签名的法律效力，是中国第一步真正意义上的信息化法律。，首次阐明了发2005年，国务院办公厅发布2号文《关于加快电子商务发展的若干意见》展电子商务对我国国名经济和社会发展的重要作用，提出了电子商务是国民经济和社会信息化的重要组成部分。2007年，国家发改委国信办发布《电子商务发展“十一五”规划》，从此我国电子商务走上产业化发展道路。2009年，我国电子商务发展速度世界第一。全年电子商务交易额达到3.8万亿人民币，已占全国GDP11.4，B2C 交易额为同比增长105.8我国电子商务发展现状中国B2B 研究中心《1997-2009：中国电子商务十二年调查报告》显示，截至 2010年中国电子商务交易额近5万亿人民币。B2C 交易额超过5000亿元，同比增长109.2。我国电子商务正向市场化、国际化和纵深领域发展。电子商务是转变经济增长方式的最佳举措。绿色经济、低碳生活、普惠民生等都与电子商务密切相关。我国电子商务未来发展趋势电子商务将与其他产业深度融合。电子商务与传统产业融合进一步加深，提升传统产业的资源配置效率、运营管理水平和整体创新能力。电子商务也将与搜索引擎、虚拟社区、网络游戏、移动通信等应用进一步融合。电子商务还将转向以用户为中心，融合相关互联网应用，满足用户日益个性化和多元化的需求。电子商务服务业的作用将更加突出，逐步成为新的“商务基础设施”。技术与商业模式创新将继续推动电子商务快速发展。 云计算、物联网等技术创新将推动电子商务应用创新和服务模式创新。大规模、个性化的消费需求和持续升级的消费结构将推动电子商务商业模式创新。3G应用不断扩展、手机上网进一步普及，移动电子商务将加速渗透到生
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
我国电子商务发展现状及趋势分析 二十一世纪是信息化的时代，第三产业在各国的比重不断上升，特别是服务业，信息服务业成为21世纪的主导产业，这导致了电子商务的产生和发展，在全球信息化大势所驱的影响下，各国的电子商务不断的改进和完善，电子商务成为各个国家和各大公司争夺的焦点。研究探讨电子商务现状和制定实施恰当的电子商务的政策问题就十分迫切。而在我国，计算机与网络技术的普及与发展，电子商务迅速崛起，众多的信息技术企业、风险投资公司、生产流通企业纷纷开展电子商务。本文从我国电子商务技术发展的环境，存在的问题，目前我国电子商务的发展趋势三个方面，探讨分析了我国电子商务发展的现状。 电子商务源于英文ELECTRONICCOMMERCE，简写为EC。顾名思义，其内容包含两方面，一是电子方式，二是商贸活动。一般来说是指利用电子信息网络等电子化手段进行的商务活动，是指商务活动的电子化、网络化。广义而言，电子商务还包括政府机构、企事业单位各种内部业务的电子化。电子商务可被看作是一种现代化的商业和行政作业方法，这种方法通过改善产品和服务质量、提高服务传递速度，满足政府组织、厂商和消费者的降低成本的需求，并通过计算机网络加快信息交流以支持决策。电子商务可以包括通过电子方式进行的各项社会活动。随着信息技术的发展，电子商务的内涵和外延也在不断充实和扩展，并不断被赋予新的含义，开拓出更广阔的应用空间。 电子商务将成为二十一世纪人类信息世界的核心，也是网络应用的发展方向，具有无法预测的增长前景。电子商务还将构筑二十一世纪新型的经济贸易框架。大力发展电子商务，对于国家以信息化带动工业化的战略，实现跨越式发展，增强国家竞争力，具有十分重要的战略意义。
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
中国行业发展现状与趋势 分析 早在年微软便力推“维纳斯计划”，试图将中国庞大的电视机资源与互联网接轨，但最后却以失败告终。时过境迁，今天这一梦想已经变成了触手可及的现实。××年月，中国网通与等合资组建的“天天在线”获准运行。××年月，央视网络电视在上海落地。现在，很多高校都已经开始为大学生提供电视服务，广州、上海、哈尔滨等地也相继开通了电视终端上的业务。 一、我国市场现状．用户情况 业务终端可以分为机、手机、电视机三种类型。根据的统计结果，截至××年月日，我国的上网计算机总数达到了万台，上网用户总人数为万人，呈现出较快的增长态势。关于手机用户，据报道，截至××年月，我国手机用户达到了亿户，超越亿大关指日可待。关于电视机用户，目前我国拥有的电视机已经超过亿台，
截至××年底，全国有线电视用户达到万户。上述用户都是业务的潜在用户，为的发展提供了广阔空间。 在目前已经开通商用或试商用业务的城市中，哈尔滨网通业务自××年月份开通到月底，用户已经发展到万多户。 ．运营市场现状 一广电、电信网络各有优劣势 电信网络资源比较丰富。但由于等业务的存在，电信企业很难为用户提供足够的带宽资源，缺乏保证；同时由于用户接入绝大多数采用的是技术，还不能很好地适应业务开展的需要。而广电网络目前主要是网络，缺乏交互性。 二电信、广电内容提供商开始合作 电信的内容提供商提供的内容基本上属于交互式图文或者是一些录播的影视及片断，其优势在于交互式处理经验丰富，除了电视节目之外还可以为用户提供许多免费的信息，劣势在于缺乏像电视媒体那样的制作和经营经验，无法提供高度清晰图像的编解码格式。而广电行业目前已经实现台网分离，这使得电视台能够专注于节目内容的制作，其优势在于节目源和新闻制作内容丰富，劣势在于缺乏相关辅助内容和交互式内容的制作和运作经验。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.doczj.com/doc/9012765464.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
装备制造业发展现状与趋势分析 前言 (一) 制造业、装备制造业的内涵 1. 制造业内涵及构成 制造业是指对原材料(采掘业的产品和农产品)进行加工和再加工,以及对零部件装配的工业部门的总称。普遍认为，制造业是由装备制造业和最终消费品制造业构成。 制造业包括食品、饮料、烟草、服装、纺织、木材、造纸等制造业；石油、化学、医药、橡胶、非金属矿、黑色金属有色金属加工业以及机械电子、武器弹药制造业等29类行业。 2. 装备制造业的内涵及构成 这概念在我国正式出现是见诸于1998年中央经济工作会议明确提出的“要大力发展装备制造业”(中央经济工作会议:《经济日报》，1998年12月10日，第1版)。装备制造业是制造业的核心组成部分。装备制造业是为国民经济和国家安全提供技术装备的工业总称。—“生产机器的机器制造业”。它覆盖了机械、电子、武器弹药制造业中生产投资类产品的全部企业。分七大类。金属制品业主要包括：切削工具、模具、集装箱、焊条等制造业。通用设备制造业主要包括：锅炉、内燃机、金属切削机床、泵、风机、压缩机、冷冻设备、阀门、轴承、液压件、铸锻件等制造业。
专用设备制造业主要包括：冶金、矿山设备、石化设备、轻纺设备、农林牧渔、水利机械、环保机械等制造业。 交通运输设备制造业主要包括：铁路运输设备、汽车、船舶、飞机制造业。 电气机械及器材制造业主要包括：电动机、发电机、输配电及控制设备、电线电缆、蓄电池制造业。 电子通信设备制造业主要包括：通信设备、雷达、电子计算机、半导体器件、集成电路制造业。 仪器仪表及文化、办公用机械制造业主要包括：工业自动化仪表、电工仪表、光学仪器、气象仪器、复印机及胶印机、量具量仪制造业。 (二) 装备制造业的地位和作用 ——国民经济的脊梁。 ——财政收入的大户。 ——经济增长的动力。 ——实现就业的市场。 ——高新技术的载体。 ——产业升级的手段。 ——外贸出口的主力。 ——国家安全的保障。 一、我国装备制造业发展现状及问题
房地产行业未来发展趋势 第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行 售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨 明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘 整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。 目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。 因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如 果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳 定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业 问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。
虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照 每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前 买不起房的人就可以买得起了。 至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会 放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政 府与房地产商博弈的过程。
买房还是卖房 未来十年的房地产行业发展趋势 讲师:李豪 课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。 课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。 课程时间:1天/7小时 课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素
2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势
5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合
目录 摘要 (4) 1.空调的生产 (5) 2.空调的原理 (5) 2．1．空调的组要的四个组成部分 (6) 2.2．空调的主要工作过程 (6) 2.3.压缩机的发展和原理 (7) 2.4.电机 (12) 3．中央空调系统概述 (14) 4．家用小型中央空调系统型式 (14) 5.我国家用小型中央空调的发展趋势 (16) 6.结论 (18) 参考文献 (18) 致谢 (19)
空调的发展现状及趋势分析 摘要：近几年来随着空调业的发展，各层次普遍使用上了空调，本文主要论述空调的发展，生产，原理。介绍了世界各国家庭小型中央空调发展现状及趋势分析，各国空调的使用情况，空调的质量和价格分析。 关键词：空调，发展，现状，趋势分析
1、空调的生产 （一）一台空调从材料开始到打包总共经过一百多道工序，材料的选择，这是很严格的, 如果某个供货商常出点小问题，不但赔偿损失，还要退出供货。平时厂家包修内换下的配件，大部分都返还给供货商了，所以，配件质量关是很严的。 （二）组装,从第一个配件上流水线上，就开始给空调贴条形码(空调的身份证，一台机一个，不能重复)便于今后安装和维修使用,然后分段安装各部分配件，如底盘，压缩机，冷凝器，四通阀等，这是外机流水线，内机流水线操做一样，但无须加氟。 （三.）检漏，抽真空，己防止有漏点使制冷剂漏走，并且系统内不能有空气和水份，所以还要抽真空。 （四）定量加氟(内机无此工序)，这是空调工作必要的制冷剂(R22),跟据空调的大小，制冷剂加入量也不一样多。 （五）包装。 这些是在流水线上的,最后还有批量抽检试验,符合设计要求才准出厂。 2、空调的原理 空调是空气调节器的简称。空调的主要内容是制冷，是人为制造凉爽。就是用人工的方法来制造凉爽。 人们为了制冷，千方百计地寻找容易蒸发的物质。现在用的空调采用的蒸发工作物质一般都是氟里昂(氟里昂是总称,分很多种)。 我们知道，在一般情况下，水要烧到100度才开，才沸腾，才大量蒸发。而氟里昂在零下30度时就开了，就沸腾了，就大量蒸发了。而且它的化学性质稳定，在一般情况下又无毒性，因此，它是一种比较理想的制冷物质。现在让我们来做一个模拟试验。假如我们把这个氟里昂，象水一们灌进水箱中，在常温下它就会大量蒸发，水箱外表面就会很冷。这时我们用风扇吹水箱，出来的风一定很凉爽。这也是一种人为制造凉爽的方法。因此它也是一种空调（不过一般不实用）。不过，灌进去的氟里昂蒸发了，跑掉了，再灌进去的氟里昂又蒸发了，又跑掉了，就算以400克的小瓶装氟里昂，每瓶最低价六元计算，那要用上一小时这样的空调，光买氟里昂就得花掉一万多元。看来这种空调没有使用价值。不过我们可以利用它来进一步理解空调的基本原
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真