农民集中居住有必要关键看政府怎么做
编者按：为了寻找、总结各地农民集中居住的典型样本，从今年4月开始，本刊派记者赴江苏省胡楼村、安徽省宋岗村、黑龙江省曙光村、河南省孟楼村和重庆市外坝村深入采访，他们的相关经验分别刊登在2011年第5~9期上，本期还刊登了北京市农村经济研究中心研究员张英洪采写的《高碑店村的“民办公助”旧村改造模式》。
农民集中居住究竟应该遵循什么样的规律？这些典型经验给广大基层干部提供哪些有益的启示？本刊编辑部特邀国务院发展研究中心研究员长子中、中央编译局比较政治与经济研究中心研究员高新军、甘肃省委党校教授宋圭武、四川省委党校新农村建设研究中心副主任彭大鹏、湖南省社会科学院农村发展研究所副研究员陆福兴、华中科技大学中国乡村治理研究中心博士贾林州以及安徽省淮北市委党校副教授马跃，共同探讨这些问题。
在城市化和现代化进程中，农民集中居住是否有必要？
长子中：农民集中居住有其合理的一面，比如节约了用地，为城市或农村的发展腾出了空间，并且不同程度地促进了农民增收。但是，是否所有的农村都需要推进农民集中居
住，是值得商榷的。
在大城市的郊区，或者是已经划入城市规划区内的村庄，可以进行集中居住。因为当地农民的生产生活方式已经发生改变，生产经营呈多元化趋势，农业在农民总收入中所占比重越来越低，经商、办企业、打工、搞出租成为当地农民收入的主要来源，集中居住只不过加快了城市化的步伐而已。
在一些地处偏僻、交通不便，纯粹以务农为主的村庄搞集中居住，则无必要。在这些农村地区，农业还是农民主要的生产活动，庭院经济和家庭养殖还是重要的收入来源，农民收入水平还不足以支撑集中居住，养老保险等基本社会保障还没有覆盖全体农民，农民一般不适合、也不愿意集中居住。
高新军：在经济较为发达和人口十分集中的东部省份，比如浙江省沿海地区，农民居住已经十分集中，农村公共服务较为普及，就没有必要再搞集中居住。再比如笔者调查过的江苏省南京市六合区，农民传统上就一直居住的很集中，也没有必要搞集中居住。还有那些村落本身是我国传统文化遗产的农居，比如安徽南部的徽派农居，江苏农村的小桥流水等，则是需要保护的我国农村重要的文化遗产，肯定也不是农民集中居住的对象。
但是，对于我国广大中西部地区农村和经济欠发达农村
土地进行整理，改善农村公共服务的条件，增加农民的财产性收入，提高农民的居住水平，确实是一条行之有效的途径。今年9月初，我考察了成都市城乡统筹综合配套改革。在去过的双流县瓦窑村和南新村，我确实为当地农民通过集中居住，土地整理，改善农村公共服务，提高农民居住水平的新气象所振奋。可以说，那里的农民过上了和城里人一样的生活，而且在某些方面比如环境还要好于城市的居民。
宋圭武：经济的集中化和规模化以及工厂化，必然伴随生活的集中化和社区化。一般而言，生活方式和生产方式是互相作用的。生产方式决定生活方式，生活方式也影响生产方式。随着我国农村经济的发展和一些地方农业产业化的深化，农民确实有集中居住的必要。这样做的好处，一是可以降低建筑成本，二是有利于管理，三是有利于保护环境，四是有利于保护耕地。
彭大鹏：在城市化的进程中，农民集中居住要因地制宜，不能强求一律。如果农民的生产生活方式没有转变过来，集中度再高也没有意义，而且还会给农民带来诸多不便。
陆福兴：城市化的主要特征之一是农民市民化，人口向城市集中，人口居住趋向集中化。现代化是用现代科学技术改造传统农业，加速农业的产业化和产业集聚化，在一定程度上也推动人口的集中居住。
种客观趋势，有其必然性。但是，农民集中居住必须在城市化和现代化的基础上进行，而不是先集中居住，再推动城市化和现代化。如果用农民集中居住来实现城镇化和现代化，那是违背历史发展规律的。因此，农民集中居住不等于城市化和现代化，城市化和现代化并不是靠简单的农民集中居住实现的。
在农民上楼的过程中，村两委应当扮演什么样的角色？
长子中：村两委是最基层的组织，是农民利益的代言人，在农民集中居住的过程中，村两委要积极发挥模范带头作用，促进农民集中居住。
一是做农民集中居住的积极引导者。对于条件成熟、具备集中居住的地方，村两委要以身作则，带头发挥模范作用，做好农民的思想工作。
二是做农民集中居住利益的维护者。土地作为一种自然资源，具有就业、生存、社会保障等属性。农民居住方式的改变，必然触及其中的许多利益，村两委作为农村土地所有者的代表，要做农民利益的维护者，确保农民集中居住后经济上得实惠、生活上有提高、各种措施（医疗、养老等）有保障。
彭大鹏：村两委作为农民的委托人和利益代表，如果站在农民的对立面，而不是积极沟通和协调利益各相关方，对
当地的和谐发展并不利。
陆福兴：村两委在农民上楼的过程中，扮演的角色应该有所不同。村党支部主要提供政治服务，村委会主要提供经济社会服务，两者都不是农民上楼的主体，但都必须按照农民的意愿行事，而不能代替农民做主甚至强迫农民上楼。
贾林州：村两委应全力维护村民和村集体的利益，并依具体情况展开与地方政府和资本的合作与博弈。
江苏省胡楼村和河南省孟楼村都是采用农民自愿报名
的办法，整个工程拖得时间很长。怎么看待这种做法？
长子中：推动农民集中居住，不是搞运动式的“突击战”，突击规划，突击集中；或是搞闪电式的“偷袭战”，强制拆房，强行集中，而是以确保农民核心利益得到持续不断增长的集中。集中居住能否提高农民的生活质量,能否减少农民的生活支出,能否提高农民的经济收入，能否影响农民的农业生产，这都需要给农民一定的时间进行甄别。如果盲目贪大求快，强行推进，势必积累很多矛盾，不利于社会稳定。江苏省胡楼村和河南省孟楼村采用农民自愿报名的办法来推进
集中居住，是很正确的。这最起码给了农民一个思考的过程，给了农民一个选择的过程。工程建设工期虽然延长了，但能最大限度地减少社会矛盾，充分尊重了农民的知情权、选择权，农民不会感到“被自愿”，因为“被自愿”正是当前我国推动农民集中居住过程中存在的最大问题，政府总是代替
农民做选择，把农民边缘化。
高新军：我对江苏省胡楼村和河南省孟楼村的做法十分赞同。这样做，表面上看是慢了一些，但是它从根本上避免了一刀切产生的矛盾和问题，保护了农民的权益，尊重了农民的意愿，体现了我国农村基层干部对农民权益的敬畏，符合民主化发展的趋势。而且从长远看，这样做也节约了成本，因为矛盾少，社会和谐，对今后的生产发展也有促进作用，反而效果更好。
事实上，农民集中居住是一项触及农民根本利益的巨大变化。面对这样的变化，我们不能采用运动的方式来运作（这种方式恰恰是目前我国各级政府使用起来最熟练、方便的方式），而要采用民主化的方式，让民主政治在我国社会资源的分配上起基础性作用。我们常说在经济资源的配置上要让市场经济规律发挥基础性作用，其实，民主政治在社会资源的合理配置上，也必须起到同样的作用。
陆福兴：我认为，农民集中居住是一个漫长的过程，这一过程还需要农村经济社会发展为基础支撑。因此，农民上楼不可急于求成和急功近利，要打好坚实的经济社会基础。江苏省胡楼村和河南省孟楼村采用农民自愿报名的办法，规定必须等到报名人数达到一定数目才能建设，尽管整个工程拖的时间很长，进度很慢，但是值得肯定。原因有二：一是农民上楼本身要有经济社会的基础，不能建成空中楼阁，所
以需要时间；二是农民上楼要充分尊重农民的意愿，不能强迫命令，农民也需要一个观察和思考的过程，需要时间等待。所以，农民上楼不能一蹴而就。江苏省胡楼村和河南省孟楼村的农民上楼尽管时间拖得长了点，但是得到了农民的赞同和拥护，因此，这两个村的农民上楼是比较成功的。
贾林州：这两个村都在传统农业区，应该说这种做法是比较合理的，其实质是村庄发挥主体性作用，合理规划、长期诱导产生的一种诱致性制度变迁。工期长并不代表其效率低，相反，两个村没有激进上楼产生的各种社会成本问题。这实质上是村庄主导型的新农村建设，其过程也有利于调动村民的积极性，融合村庄资源，发挥村两委在村级治理中的主体作用。值得深入挖掘其内在经验与价值，并供各地借鉴。
在黑龙江省曙光村农民上楼的过程中，县镇两级政府把节省出来的建设用地指标全部预留给了村里，这给地方政府带来哪些启示？
长子中：近年来，城乡建设用地增减挂钩、宅基地换住房以及集中上楼等村庄整治项目在不少地区推进较快，节约了用地，为城市发展腾出了空间，其积极意义不可否认。但是，不少地方实质上是把利益置换到城里或者企业的腰包里了，而把农民排斥在土地增值收益分配之外，使其无法享受市场化土地增值所带来的收益，农民得到的实际利益少之又
少，成了“上楼”运动中的受害者，并且产生了不少社会问题。在黑龙江省曙光村的农民上楼过程中，庆安县和勤劳镇两级政府把节省出来的建设用地指标全部预留给村里，给村里预留了发展空间，本身就是对农村、农民最大的反哺和馈赠。2010年11月10日，国务院召开常务工作会议，专门研究城乡建设用地增减挂钩问题，特别强调，“开展农村土地整治，要以促进农民增收、农业增效和农村发展为出发点和落脚点，把维护农民合法权益放在首位”，庆安县和勤劳镇两级政府的做法就是对此的最好诠释。
彭大鹏：庆安县在勤劳镇曙光村开展的集中居住工程，立基于当地大部分农民离村创业以及农业已经实现了机械化的现实情况，政府发挥了主导作用，有其积极的一面。但是，这种模式不具有普遍意义，至于建设用地指标是否留在村里，这跟建设用地指标在当地能否交易及其市场价值有关，如果是在用地指标极缺的特大城市周边，恐怕就不会像曙光村那样做了。
高新军：事实上，所谓的“占补平衡”，在成都这样的国家级城乡统筹综合改革试验区也暂停了。今年9月初，我在成都调查时，当地干部也告诉我，“占补平衡”确实在某种程度上加剧了对农村土地的剥夺，而且就是在成都这样的地方，如果长期实行这种政策，也会很快造成无地可补的局面。这样看来，农村通过土地整理节省出来的土地没有用作
“占补平衡”去帮助城市，而是留在了当地进行农业开发，显示了庆安县和勤劳镇两级政府对农民权益的尊重。
陆福兴：曙光村农民上楼的过程中，庆安县和勤劳镇两级政府把节省出来的建设用地指标全部预留给村里，是真正的农民上楼，真正为了农民上楼。这给地方政府的启示有三：一是农民上楼是农民自己的事情，地方政府要充分尊重农民的意愿，突出农民的主体地位，政府更不能与农民争利。二是农民上楼的根本利益是土地。一些地方的农民上楼不成功，是因为这些地方的政府对农民上楼醉翁之意不在酒，而是在乎农民的土地，侵犯农民土地利益的“被上楼”，是注定得不到农民拥护的。三是农民上楼要因地制宜。我国农村差异大，各地的具体情况不同，农民上楼的模式和路径应该各有区别，不能照搬模式。在曙光村农民上楼过程中，庆安县和勤劳镇两级政府把土地留在村里，这一模式在曙光村是成功的，但是不能放之四海而皆准。
在以务农为主业的传统农业村中，农民新居应该坚持什么样的风格？
长子中：当前，在引导农民集中居住的过程中，一个突出的特点就是住宅向城市看齐，忽视了农民的意愿和选择。其实，城市有城市的特色，乡村有乡村的风貌。城市和乡村在人口、功能、景观、文化、社会生活等方面都存在着差异。盲目照搬城市小区建设模式，推倒极具农村气息的房屋而建
高楼，既破坏了原有乡村风貌，也不方便农民的生产生活。
在以务农为主的传统农业村中，不论是否推进农民集中居住，居住区都要体现多样性，体现当地自然特色与人文风情。既要照顾到乡村自然风景和传统习惯，更要坚持就近、方便、实用，适合农民进行农作物耕作的需要，否则，一旦都集中到楼房里，集中到离耕地很远的地方，那么农事将耗费农民大量的时间，同时，农民的牛、羊、鸡、猪等将无处可养，农民将承受更大的损失。河南省孟楼村的联体别墅式样是个很好的例子：一家一户二层，再加一个院子，既改善了农民的居住条件，又可解决农民庭院经济和养殖业问题。
高新军：我去过重庆忠县和开县，看到过那里的巴渝新居。在成都，我也看到了新农居的建设风格。我同意江苏沛县民政局魏垂敬局长的观点，农民新居首先要考虑农民生产的方便。所以，在沛县胡楼村，农民新居就按照农民的要求建成带院子的两层小楼，后来胡楼村的“1+2”户型，也是以带院子的两层楼为主的，而且由于4户共用一面山墙，两户共用一屋顶，所以“1+2”户型节省了很多材料，降低了农民建房的成本。其次，新农居的风格要与当地的文化传统相适应。千万不要想当然地套用城市建筑的风格。巴渝新居的建筑风格就考虑到了重庆的山城文化底蕴，值得提倡。
宋圭武：农村新居一定要和生产结构对应，要考虑农民现在的生产水平，不能盲目照搬城市的结构。要考虑到农机
具和农产品的放置、牲畜的养殖等因素。所以，村干部要多参观一些地方，有好的做法及时推广。否则，得不偿失。
彭大鹏：我认为，在社会主义新农村建设过程中，农居的建筑风格不能一味地强求保留传统。其实，很多地方的传统建筑在采光、通风等方面是有缺陷的。既要尊重建筑师的专业知识和智慧，也要倾听农民的需求与意愿。
陆福兴：不管什么样的村庄，农民新居要有农村的特色，中央之所以要推进新农村建设，主要是想把农村建得更像农村，而不是把农村都建成城市。最近，温家宝总理就批评了一些地方的农村新居是“拆了真的，建了伪的”。因此，农民新居应该依据各地的传统文化特征，建设实用、美观、具有农村风味的农民新居，不能建成千篇一律的仿城市高楼。同时，要保护传统文化民居，不要把一些有价值的古代农民住房毁了。
马跃：每个建筑都应有自己的个性，有欣赏价值，适应农业生产、农民生活，不破坏自然环境，有利于人与人交流，而不要千篇一律，还要注意保留一部分古村落遗产。总之，不应当是现代的，而应当是后现代的。
农民集中居住的村应该怎样发展产业？
高新军：做足农村土地增收的文章。首先，要因地制宜，根据自己的情况选择发展项目。近年来，我在各地农村调查，就发现各地都有高招。在内蒙古巴彦淖尔市，牧民把自己承
包的沙漠出租给种植苁蓉的企业，获得租地收入。在安徽淮北市，农民通过组织土地股份合作社和土地信用合作社来流转土地，发展食用菌和蔬菜生产，每亩地的年租金已经达到1000元。在四川省筠连县的高坪苗族乡，我看到150个种烟大户几乎承租了全乡的宜烟土地，除了外出打工的人外，当地农民都在种烟大户那里务工，取得劳务收入。
其次，要充分利用农民集中居住形成的积聚效应，大力发展服务业等第三产业。农民集中居住后，各种服务业的发展就有了载体。在成都瓦窑村和保水村的“田园诗驿”集中居住小区，共有35栋4层高的居民楼，居住着数千农民。那里正在建设一个市场，附近其他的服务业也发展起来了。
再就是要吸引更多的资本进入农村，进行农业开发。成都瓦窑村就吸引外部资本建设了3个现代农庄：玫瑰园、锦绣城和老猎户。正在建设的现代农庄有2个：玫瑰天堂和东润生态园。当然，江苏省胡楼村、安徽省宋岗村、黑龙江省曙光村、河南省孟楼村和重庆市外坝村也都是这方面的佼佼者。
宋圭武：发展产业是一个市场问题，关键是要考虑市场因素。另外，要根据本地气候、环境、资源等因素，将市场因素和本地资源因素综合起来考虑。我认为，目前，农村发展产业，可考虑农家乐形式，将外面的人引进来；再一个就是要开发一些环保绿色的农产品，将产品打出
去。
贾林州：客观地看，应理解农民致富的迫切心情。但是，就普遍来讲，农村产业发展的空间很有限，处于“微观个案有效，而宏观无效”的格局。因为市场容量太有限了，无法容纳数亿农民进入生产领域，尤其是工业品生产领域。全球都无法容纳，更不用说中国。当然，这并不排除个别很好的现象，如上面提到的一些村。具体来说，各地应遵循和利用自身的比较优势，尤其要合作起来闯市场，建立合作经济组织，增强在市场中的谈判与博弈能力。而且，各地应避免走沿海地区以压低地租和劳动力价格、污染环境来招商引资的老路，这是没有出路的。
在农民上楼的过程中，地方政府应该有哪些作为？
长子中：推动农民集中居住，成功不成功，关键在于是否充分尊重农民的意愿，是否积极保障和维护农民的实际利益，是否能让农民获得更大实惠和收益。事实上，只要尊重群众意愿，凡事征求群众意见，并从群众利益出发来设计政策、推动实施，就可以顺利推动农民集中居住，并得到群众的一致好评。
反之，不管农民是否愿意，强行推进集中居住，那是肯定要失败的。传统农村是农民心灵的栖息地，在那里形成了特定的文化、特定的社会生态，应该自己考虑农民是否愿意搬迁，是否愿意改变家园环境。依靠行政规划建立起来的项
目区，如果只关注要实现的行政目标，就容易忽略农民的这些要求。
同时，如果在集中居住的过程中，不以大多数农民的发展为本，而是以物或经济的发展为本，或者是以少数企业的暴富为本，虽然集中居住了，但农民的生活水平降低了，实际收入减少了，从事农事花费的时间增多了，副业（养羊、牛、猪、鸡）等绝迹了，并且农村的生态环境破坏了，广大农民失地了，或者是最基本的保障没有了，这样的集中居住肯定也是行不通的。
宋圭武：这中间不排除一些地方干部为出政绩和腐败的问题。只要是干部真正为老百姓考虑，一般失败的少，就是有问题，也会得到妥善解决。当然，也不排除一些地方急躁冒进造成的失误。所以，在推进农民集中居住方面，对干部的责任心和能力也是一个考验。
彭大鹏：农民集中居住，首先，应该尊重农民的意愿，这是前提。其次，是因地制宜，如果不顾当地条件，增加了农民的生活成本又带来了生产的不方便，肯定会引起农民的不满。第三，是高度重视集中居住后的可持续发展，这就涉及到了产业支撑和农民的再社会化问题。
高新军：之所以出现不少地方让农民集中居住失败的现象，我认为最主要的原因在干部。因为干部在推行这项政策时，没有尊重农民的意愿，没有保护好农民的利益，没有真
正让农民当家做主，自己决定自己的事情，也没有让农民在整个过程中起到监督的作用。尊重农民的意愿，保护好农民的利益，让农民当家做主，说起来容易，做起来难，因为这要限制干部的权力。我国基层干部由于长期受计划经济和自上而下干部管理体制的影响，往往眼睛向上，对上负责，想当然地认为农民应该听干部的话，干部应该为民做主。这已经在相当多的干部中形成了思维定势，成为了他们的行为习惯，这是目前我国社会建设和管理体制改革面临的巨大挑战。我国农村的改革离不开基层干部的努力，但是相当多的干部又多少具有命令经济的遗风，不愿意限制自己的权力。要解决这个问题，需要长期的磨合。因为观念的转变是最困难的。
同时，我们要意识到，尊重农民的意愿和保护农民的利益，用民主的方法来解决农民集中居住的问题，要花时间，不可能像行政命令那样令行禁止。要允许农民有自己的选择，允许他们有考虑的时间。农民很实际，你要真正让他们感到集中居住比过去分散居住好处多，实惠多，他们是会转变态度的。从长远看，民主的方法比行政命令好处要多，因为这才是真正长治久安的治本之策。
陆福兴：农民集中居住工程的成功与失败，关键问题在于是否让农民得到了实惠，尊重农民的意愿。如果集中居住后农民生活反而比以前差了，农民肯定不答应。还有，在集
中居住中要公平合理分配利益，如果利益分配不公，即使农民生活好了，也会上访的。因此，如果在农民集中居住过程中，不坚持民主，不公开公正，不以农民的意愿为行动指南，不维护农民的利益，就可能会失败，引起农民上访。地方政府在农民上楼过程中的作为主要有，一是引导方向，引导农民的社会主义方向和全面小康的方向；二是规范管理，规范农民上楼的管理，规范上楼后的土地利用和农民的社会保障等；三是提供服务，政府要提供资金、技术、监管、中介等多方面的服务；四是协调利益，政府要站在公平公正的立场上，处理农民上楼的各方利益纷争，实现利益的协调。
贾林州：不可否认，集中居住或者上楼运动总体上是激进发展的表现。其实质是地方政府与资本结盟获取级差地租。成功的案例大都是相对较好地维护了农民群众的利益，并建立了各方分享级差地租的有效机制。但是，这只是个案。实际上，绝大部分的合村并居都是地方政府为追求GDP增长和自身利益而与资本联合分食农地转换带来的级差地租
现象。其结果是民怨沸腾，最终产生了大量上访现象。进一步的巨大风险，是房产泡沫破灭后带来的宏观经济风险、地方财政危机和农民利益进一步得不到保障等严重问题。2010年以来加紧调控房产泡沫，结果是地方土地财政收入降一半以上……所以才会对地方债务进行清查。问题才刚刚显现，房产泡沫破灭只是时间问题，最后的期限是美联储进入加息
周期，这个时间点很可能在明年下半年。留给我们的时间并不多，中央应提前全力做好准备。
马跃：成功者的经验，一方面是宣传教育手段比较到位，另一方面在利益分割方面，农民得到的多一些；失败者，多是在利益分割方面出了问题。中国新农村建设应当像韩国新村运动那样，政府制定统一的激励措施，由农民按照民主程序选择做还是不做以及什么时候做。否则，最后的结局必然是韩国走向成功，而中国总体上走向失败，就像一阵风一样，搞一些闪光点，若干时间后就不再提了，而把新的口号或工程作为时髦。
农民“被上楼”的现象背后折射出哪些体制性的问题，怎样解决这些问题？
长子中：农民集中居住看上去很美,但“被上楼”现象，折射出一些地方“借地生财”的发展观和扭曲的政绩观。同时,一个“被”字也透露出农民的无奈和被动。
农民集中居住是经济发展中的自然过程，农民是否适合集中居住，是否愿意集中居住，很大程度上取决于当地农民的收入水平，取决于当地的经济社会发展水平。同时，也是一个渐进的过程，它要与农民进城、农村社会保障建设、城乡二元制改革同步，协调发展。既要结合实际，因地制宜，推进农民集中居住，促进土地规模经营，提高农业效率；又要坚持以农民为主体，完善利益分配机制，切实让农民分享
土地增值带来的收益。这都需要不断创新完善体制机制，从制度和政策上给予强力支撑。
一要转换发展思路。要以农民为本,而不是以GDP为本,把农村、农民的发展放在第一位。
二要出台政策规范农村土地指标流转收益，确保农民收益。部分土地指标被城市使用后,其中的收益“被上楼”的农民也要分享。一些土地指标不仅要满足城市发展的需要,也要满足乡村发展的需要。
三要尊重和维护农民的权益。“被上楼”和“替民做主”将导致农民的权益受损。在推动农民集中居住过程中,要充分尊重和维护农民的权益，防止农民“被自愿”。
四要加强农民的法律法规教育。农民应进一步增强法律法规观念，学会用法律手段维护自身的权益。
陆福兴：农民“被上楼”现象的背后，主要的体制性问题有：一是政绩评价以GDP为主导的体制性问题，造成了农民上楼的政绩工程，致使农民“被上楼”；二是耕地占补平衡的一刀切，使得一些地方城市化、工业化发展被土地制约，于是地方政府搞农民“被上楼”，腾土地强制占补平衡，而不是真正为农民；三是财政分权包干的地方政府寻租性财政体制，在土地开发和转让中寻租，导致了农民“被上楼”的急功近利行为。
高新军：就体制来说，创造条件让农民可以监督和制约
政府官员的权力至为重要。任何时候社会上都会有一些充当改革者的干部，他们愿意限制自己的权力，尊重农民的权益。但我们不能指望所有干部都能够做到这一点。所以，上面提到的各地改革实验就非常重要。要不断扩大这种改革的实验，强化这种改革的影响力，逐步改变目前农民对基层干部监督和制约乏力的局面，用地方治理制度创新来改变过去习惯。我对这条路径表示乐观。
农民集中居住区物业管理办法 农民集中居住区物业管理办法 第一章总则第一条为加快我县城乡统筹协调发展，根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）、《中共成都市委成都市人民政府关于进一步提高农民集中居住质量的意见》（成委发〔2016〕5号）、《中共成都市委成都市人民政府关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的通知》（成委发〔2016〕41号）、市统筹委《关于村（社区）及新居工程公共服务和社会管理配置标准的指导意见（试行）》（成统筹〔2016〕124号）、《中共双流县委双流县人民政府关于进一步改进农民向城镇集中土地向规模经营集中有关工作的意见》（双委发〔2016〕27号）、《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知》（成房发〔2016〕16号）等有关文件精神，结合我县农民集中居住区的实际情况，制定本暂行办法。第二条农民集中居住区是指聚居在一定地域范围内的农村居民所组成的社会生活共同体。农民集中居住区包括新居工程、农村新型社区和农村聚居点。第三条农民集中居住区物业管理应以社会稳定、可持续发展为前提，以农民集中居住区向城市化过渡为导向，坚持以人为本、属地管理的原则，切实保护农民安置户合法利益，倡导居住改变生活、物管引导文明，努力构建和谐文明的农民集中居住区。第二章要求第四条镇（街道）以及农民集中居住区所涉及的村（社区）应增设物业管理对口部门，压滤机
滤布厂家配置适当的专职人员，接受县房产管理局的指导。第五条农民集中居住区入住后的物业管理，应当尊重安置户意愿，可由镇人民政府（街道办事处）委托村（社区）代管或聘请物业服务企业及其他管理人管理，也可以自行管理。其物业管理应在县房产管理局的指导下，由镇人民政府（街道办事处）依法组织召开业主大会，选举产生业主委员会履行物业管理职责。第六条新建农民集中居住区，应当实行前期物业管理。对农民实施拆迁的主体单位，应在拆迁协议（合同）中明确前期物业管理相关内容，并加强前期物业管理的宣传引导工作；前期物业管理应当按照相关规定，通过招投标的方式，依法选农第七条提供物业服务。聘符合条件的物业服务企业或其他管理人，民集中居住区所在地的镇人民政府（街道办事处），应当根据农民集中居住区的特点，制定《管理规约》等公共制度，编制《房屋使用说明书》、《住户手册》和物业管理方案及其考核办法，并负责对安置户进行入住前物业管理规范的培训工作。第八条农民集中居住区的物业管理纠纷，依据相关法律、政策予以处理。第九条县房产管理局应当参加对农民集中居住区实施物业管理方案的审定并对方案落实 情况进行检查。第三章公共服务配套第十条农民集中居住区的建设单位应按照《条例》规定配置物业服务用房，物业服务用房不得低于房屋总建筑面积的2 ，并不得少于80平方米。其中位于地面以上部分用房面积不得低于物业服务用房总建筑面积的50％，业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米。物业服务用房依法属本集中居住区全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或改作他
关于加快农民集中居住区建设的意见 农民集中居住区建设作为统筹城乡发展的重要课题，自开展以来得到了各级的高度重视，目前整体进展顺利，试点已经全面铺开，但在工作中还存在着规划相对滞后，协调力度不够，建设标准不高、政策有待完善等具体问题，还普遍存在着“土地”与“资金”双重瓶颈，为克服困难加快建设，特提出如下意见： 一、切实提高对农民集中居住区建设的认识 （1）农民集中居住区建设是生产力发展到一定水平，由生产方式变化所决定的的农民生活方式和居住方式的变化，是一个客观的进程，是统筹城乡发展的重要环节，是城乡一体化的基本载体，是实现城市化与农业现代化重要的结合点，是当前的新农村建设的突破口，因此，必须要站在贯彻落实科学发展观的高度，把这项工作纳入推进全市经济社会又好又快发展的大格局之中，统筹谋划，加快推进，为我市的城乡建设创造空间，提供动力。 （2）要加强政策引导，引入市场机制，调动市、区、乡村及广大农民的积极性，通过集中居住区的建设扩大内需，拉动地方经济发展，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。 二、严格落实农民集中居住区建设规划 （3）坚持城乡统筹的观念，形成科学合理的城乡空间布局。目前，全市1072个村庄中，现状城区村112个，现状镇区村80个，其他村880个。这种分散的村庄布局已不适应我市经济社会
发展的需要，必须从规划入手，打破城乡界限，根据产业布局和城市化发展的需要，引导广大农村最终形成规划布局合理、基础设施配套、公共服务完善、生产生活方便，体现现代文明的城乡一体化新格局。 （4）坚持适度集中的原则，市规划区、园区、镇驻地应当根据城市发展和产业领取情况规划建设规模较大的居住区，力争在三至五年内撤并现在村庄，市开发区、泰钢工业园、莱城工业园、钢城区可考虑重点规划建设2至3万人的规模化集中居住区，为城市的拓展提供动力，凤城、张家洼、高庄、鹏泉、艾山等四个办事处，可考虑逐步将大部分村纳入集中居住区。其他乡镇驻地要结合小城镇建设引导镇区村和周边村集中建设居住区。不在城区、镇区、园区范围的村庄，也可综合考虑交通、产业、区镇等因素，因地制宜规划好集中居住区建设。同时对山区、偏远地区等不适宜搞集中居住的地方，也要明确重点抓好旧村改造和环境整治。 （5）坚持规划相衔接的要求。集中居住区建设规划要与土地利用总体规划，城市发展规划、产业发展规划以及基础设施规划相衔接，要着重处理好总体规划、控制性规划、修建性详细规划、单体设计等不同层次、不同部门规划之间的关系。 （6）抓好修建设性详细规划的落实。要改变城乡规划管理模式，已经定点确定的集中居住区要加大投入，一次性完成修建性详细规划，这是统一风格，提高档次，完善功能的关键。
太仓关于加快城乡发展一体化推进农民进城（镇、区）集中居住的实施意见 为统筹城乡发展，推进工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中，加快城乡经济社会发展一体化进程，根据省、苏州市有关文件精神，结合我市实际，对推进农民进城（镇、区）集中居住提出如下意见： 一、指导思想 以党的十七大和十七届三中、四中全会精神为指导，以推进城乡统筹发展、建设社会主义新农村为目标，以改善农村民生、提高农民生产生活水平为根本，以加快城乡基础设施建设、改变农村环境面貌为重点，破除二元结构，创新体制机制，鼓励农民进城进镇落户，引导农民入住集中居住区，集约、节约利用土地，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，加快形成城乡经济社会发展一体化新格局。 二、基本原则 1.政府推动，市场运作。充分发挥政府行政推动作用，加大公共财政对“三农”的投入力度，加强规划引导，尊重农民意愿，保护农民利益。同时，充分发挥市场对资源的配置作用，建立农民、集体、政府之间的利益共享机制，充分调动各方面的积极性，切实为农民进城（镇、区）集中居住营造最优的环境。 2.统筹建设，集聚发展。积极引导和鼓励农民向城镇转移、居住向城（镇、区）集聚。合理确定农民安置公寓房和集中居住区的布局和规模，推进土地集约节约利用。切实改进农村建房模式，对农民进城进镇居住的全面推行公寓房。 3.依法管理，体现特色。严格按照城乡规划、土地利用规划和法定程序规范安置房建设。加大违法建筑整治力度，落实长效管理机制。安置用公寓房以优质地块选址、多层与高层合理搭配、并按城市社区完善配套设施。规划建设的农民
集中居住区，既尊重地方风俗习惯、体现江南水乡特色，又具有丰富文化内涵、反映时代特征。 三、目标进度 到2012年，全市50%以上农户进城进镇进区集中居住；再用5~8年时间，基本实现全市农民集中居住。 四、实施重点 各规划区预拆迁集中一批；重大项目建设拆迁集中一批；农村危房改造集中一批；城乡环境整治集中一批；10户以下的自然村落整合集中一批；其他需要进城（镇、区）的农户集中一批。 五、主要政策 1.农民进城进镇、农房拆迁安置。 （1）凡是本市市、镇规划区、太仓港经济开发区（港区、新区）、科教新城开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农民住宅，采取拆迁或预拆迁办法，并以公寓房进行安置。具体拆迁安置补偿按太政发〔2003〕79号、99号和太政发〔2009〕68号文件规定的相关政策执行。 （2）对本市市、镇规划区、太仓港经济开发区（港区、新区）、科教新城区域外的农户自愿放弃宅基地使用权、土地承包经营权进城进镇落户的，采取“土地换保障”办法，实行“拆一还一”、公寓房安置，也可实施货币安置。 （3）本市无农村居民户口的家庭，目前在农村仍有宅基地和房屋的，对自愿拆除房屋、原宅基地交回集体的，享受“拆一还一”政策，实行公寓房安置，也可实施货币安置。 （4）凡属拆迁或预拆迁安置的农民公寓房，五年内办妥土地证和房产证。五年后上市交易的，确保每户留用居住面积人均不少于30平方米。
农民工宿舍安全管理制度 为了加强对建筑民工的宿舍安全文明管理，预防和查挖违法犯罪活动，保障民工人身和财物安全，特制订农民工宿舍安全检查文明管理制度。 1、凡来我工地参加施工作业的工人、临时工、在现场宿舍住宿的必须由项目部、劳务班组统一安排，按照指定的宿舍和床位进行住宿，不准擅自转调床位，不准冒名顶替住宿，不准居住家属，不准私自留宿外单位与本项目工作无关的任何人员，床铺上或宿舍门口应注明住宿人员姓名。 2、住宿人员的现金、贵重物品要妥善保管，谨防遗失和被盗，严禁把门钥匙转让他人，进出房门时，要随手关好门和窗，严禁将易燃易爆、剧放射物品、特种刀具等危险物品入房存放。 3、不准在宿舍内寻衅闹事，严禁斗殴、赌博、嫖宿和其他流氓活动以及传播放映反动、淫秽书画、照片、录音、录像，坚决制止非法同居。 4、不准在宿舍内卧床吸烟生火取暖，不准使用电热毯，不准使用电炉、电炒锅、煤炉、煤气灶、酒精炉、电饭煲烧饭炒菜，严禁使用热得快在宿舍烧水。不准随意乱拉私接电线、电灯，防止火灾事故发生，不准使用高压电器设备，不准将电线拉至床上使用，不准使用花线材料的电线，不准在无人的情况房间用电，房间长明灯，房间开空调，做到人走电断。 5、床铺被褥做到整洁、平整、摆放整齐，室内各种物品、个人用具及床下物品摆放有序，保持干净，做到布局合理、不乱放、乱摆，个人不得采取任何材料、任何隔断、隔离方式隔离房间，不得采用泡沫板、模板、草甸子垫床。 6、讲究文明礼貌，维护社会公德，爱护宿舍内的一切公用设施，床架、铺板、各种用具，登记领取，妥善保管，丢失损坏照价赔偿。住宿人员起床后必须把被子和床铺整理好，并打扫室内卫生，不得从室内从上往下随意倾倒和投掷垃圾废物和剩菜剩饭，不得随地大小便，保持文明卫生整洁。 7、建立卫生值班制度，实行专人专岗做到天天有人搞卫生，责任到人，宿舍房间内清洁卫生工作有住房职工、民工自行负责实行值班制（如遇加班、不能当天清扫房间卫生者，可找同房间另一个人顶替），每天房间卫生值班员负责房间卫生清洁工作，个人床铺应摆放整齐，保持宿舍内地面干净，无烟头、无痰迹、无尘土、无杂物。更不得存放施工用料、机械、工具等。 8、不准在宿舍内用任何材料设置晚上十时以后就寝时间必须保持安静，不准高声交谈和播放音响及弹奏，不准到他人处找老乡，不允许他人来自己住处。 9、要提高警惕，注意观察外来不明真相的动态，发现可疑行为要及时向工地负责人报告，以便控制和查明情况，必要时同当地公安机关联系报告。 10、各班组长要天天检查，并督促落实，各劳务单位每周检查不少于2次，项目部每周四对生活区各家单位的宿舍进行一次检查并不定时抽查，根据程度给予奖励或处罚。 11、对有违反上述规定的人和事，项目部有权处理并根据违反情况轻重，分别按每一个违规项目给予500元到1000元罚款处罚、对情节严重的给予取消用工处理。
关于推进乡镇农民集中居住区建设的思考 农村集中居住区建设是推进城镇化进程的一项基础性工程。农民集中居住区的建设，避免了农村房屋的重复建设、重复拆迁，有效缓解了拆迁工程的安臵矛盾；推进了土地的集约化利用，节约了宝贵的土地资源，促进了土地和空间资源的有效配臵；在一定范围内改变了农村民房散、乱现状，从根本上改善了农村环境面貌，提高了农民居住水平和生活质量，促进了新农村的繁荣和文明。近年来，我镇按照靠近现有城镇、靠近工业区、靠近商贸市场的“三靠近”的要求，进一步创新工作思路，加大组织领导力度，快速推进，农民集中居住区规划建设工作取得了初步成效。 一、我镇农民集中居住区建设的基本情况 一是启动较早，建设规模不断扩大 我镇总人口46125人，总面积68.66平方公里，共有16个村（居）。2006年，陈中村农民集中居住区先期启动，2010年又同时启动了5个农民集中居住区，其中五堡小区已入住40%，河东小区已经部分建设完成。大部分集中居住区能按照“三集中、三靠近”的原则，结合区位、交通、村情及农民意愿进行规划设计。绝大部分集中居住区为两层砖混结构，面积在150㎡-180㎡，联排。考虑农村特点，多数带有院子，大门宽敞，便于车辆进入，预留太阳能热水器安装位
臵。至2011年，全镇共有陈中、五堡、庙庄、河东、捐元、王庄、陆圩、伏尧8个村（居）及镇区启动了农民集中居住区建设，总建设面积32万平方米，3500套，建设规模在不断扩大。 二是投入加大，配套设施日渐完善 镇政府规定，在集中居住区建设前，要预缴基础设施配套资金，用于集中居住区的基础建设。通过“村村通”解决了部分小区的道路建设问题，同时结合农村环境综合整治，做好居住区的环境整治工作。通过向上争取、农民自筹等方式，加大基础设施建设的投资力度，保证了小区通水、通电、通有线电视，基本配备垃圾房、公厕等公用基础设施，逐步完善了商业网点用房、农贸市场、学校、幼儿园、图书室等一系列生活服务设施。 今年全镇将新铺农村等级公路22公里，新建垃圾池40个，下水道3600米，垃圾房4个，公厕1个，配备垃圾车一辆，基本向农民集中居住区倾斜，将极大改善农民集中居住区的生活环境，提高农民生活质量。 三是档次提升，建设品位逐步提高 我镇的农民集中居住区建设经历了从零散向集中、两层向多层、砖混向框架的转变过程。集中居住区的档次不断提升，建设的品位也在随着集中居住区的推进逐步提高。建设之初，多是有条件的村在交通方便的地方小规模开发沿街、
沈阳市农民工住房保障情况综述 一、沈阳市农民工住房现状 据沈阳市总工会农民工工作部部长蒋阳介绍，截至2011年底，在沈务工的农民工数量高峰期约为138.5万人，稳定就业的约为71.4万人，常住的约为60.3万人。在对已就业的农民工调查中，住单位集体宿舍的占43.03%，一家人租房的占33.16%，一个人租房的有11.56%，自购楼房的占7.48%，自购小平房的占3.74%，住小旅馆的占0.51%，有66.4%的农民工希望政府帮助解决住房难。 上述数据略显抽象，一份调查报告也许能够更加形象地描述沈阳市农民工的居住现状。天津理工大学社会学系硕士生黄金对沈阳的120位农民工的居住情况进行了调查，在这120位农民工中，从事建筑业、服务业、个体经营与打零工的农民工各约30人。其中目前住在帐篷和在建建筑中的农民工占16.5%；住活动板房的占12.8%；住集体宿舍的有25.7%；租住房屋的有47%；其他1.8%。可以看出租住房屋的农民工比例较大。黄金发现农民工们现在面临的居住问题主要有以下几个方面：首先，居住环境差，这比较明显地体现在建筑民工中，他们几乎所有人都有过住帐篷和住所建建筑的经历；其次，居住的安全性差，而且大多数农民工缺乏安全意识；第三，是房租与房价过高；第四，希望住所位于市内距离上班地点近的地方；最后，存在居住隔离的现象，加剧农民工自身的心理压力以及不平衡感。 值得注意的是，黄金通过对120位农民工进行问卷与访谈调查发现，他们的住房保障意识较差，所有的调查对象或者不知道廉租房、公租房等政策，或者听说过但不了解和自己有什么关系。这也从一个侧面反映了我市住房保障政策不仅没有覆盖所有农民工，而且对现有政策的执行力度与宣传力度弱的现状。
工作心得：农村相对集中居住如何更好地落到实处（最新） 推进农村相对集中居住是促进农业转型、农村发展、农民致富的有效措施，是解决“三农”突出问题、加快实现城乡一体化的必经之路，是让更多群众享受到更加优质的资源的惠民之举。X镇作为县域副中心、淮安北大门，涟水经济社会发展的一个重要增长极，一直在积极探索加快相对集中居住的路径和措施。 一、基本情况 X镇地处淮安、宿迁、连云港三市交界，是淮安、涟水北大门，现已与灰墩镇高度融合发展，距淮安市区50公里，距涟水县城25公里，距涟水机场35公里，京沪高速、宁连高速、236、326省道贯穿全境，南北六塘河、公兴河穿境而过。全镇总面积159平方千米，辖37个村（居），454个村民小组，3万户，16万人，耕地面积9.5万亩，四级以上公路122公里；镇区建成面积6.9平方千米，镇区人口7.2万人。 目前全镇共有农民集中居住点18个，包含14个小区、三个中心村和1个自发集中居住点。现有集中居住点占地1854.7万亩，总投资37878万元，共有房
屋2626套，实际入住2550户。另有占地约50000平方米、总投资约5000万元的盐店村集中居住点正在加紧推进中，项目已于2018年9月开工，预计2019年6月完工。 二、落实现状 1.党建先行引领创新。X镇始终坚持党建引领全局，以党风带动政风促进民风，以党建先行先试加快融合发展步伐，通过党员干部先行整合来带动村居的组团发展和群众的民心融合，为集中居中打下坚实的思想基础。X镇经过近一年时间的调研走访和征求意见，报县委批准后，成立了X镇公兴河农业示范区党委、X镇六塘河风光带片区党委和X镇杨口片区党委，三个片区党委组织关系仍隶属中共涟水县X镇委员会。同时，选拔一名副镇长兼任片区党委书记，所辖村居一名村（居）书记兼任党委副书记，提名其他村（居）书记为委员，共同负责整个片区工作的统筹谋划和综合管理。 2.整村推进夯实基础。X镇坚持将整村推进作为推动相对集中居住的有力抓手，坚持不懈抓好落实推进。积极响应上级号召，在全镇召开了工作部署大会，号召各村（居）抓住机遇，做好整村推进项目。盐店、七里和扁担三村在充分调
农民集中居住区建设存在的问题与建议 （一）、存在问题： 1、少数农民集中居住意愿不强 我们从农民的个体特征、家庭基本情况、对现有居住环境和预期目标的评价及政策等方面考察了农民集中居住的意愿及其影响因素。研究发现,农民的年龄、文化水平、从事的职业等不同,会有不同的预期和需求标准,从而导致了不同的意愿；经济收入和家庭结构等方面的分化也使得农户产生了不同的居住区位选择动向；政策支持对不同个体特征及不同家庭结构的农户意愿的影响都是积极的,即随着政策支持力度的加大,农民的集中居住意愿也就越大。从逻辑上讲如果个体在综合比较了迁居前后的成本收益,确认其迁居后的收益确实超过迁居前的收益那么从行为意义上讲,个体就有迁居的意愿。 绝大多数农民对集中居住持支持态度，少数农民出于守故土，恋旧家的传统思想制约以及担心生活成本的上升有一定抵触情绪，主要集中在经济困难和老年人群。 2、征收速度与建设速度不平衡，部分征收户得不到有效安置 载体建设全年目标任务为300万平方米，目前已完成13692户、153万平方米，载体建设速度虽然很快，但按序时进度完成目标任务的只有青阳、双沟、界集、魏营、孙园、石集、上塘、瑶沟、陈圩、天岗湖、曹庙等11个乡镇；房屋征收全年目标任务为21100户，目前已完成28292户，完成比率达到134.09%，其中有15个乡镇提前、超额完成房屋征收任务，征收速度远远大于建设速度。 房屋征收没有得到有效安置。1-5月份，全县小城镇和农村集中居住区已建成住宅13692户、153万平方米，但还不能投入使用，能够投入使用的住房仅有年初存量房13883套、过渡安置房4606套，而房屋征收已达到28292户，扣除进城3500户外，还有6303户（借、租房）征收户得不到有效安置。虽然载体建设建设按照序时进度快速推进但是仍然远远滞后于征收进度和安置需求。 3、工程监管履责不到位，工程质量问题多 检查中发现，部分乡镇对工程质量重视不够，安全意识淡薄，不能履行属地管理职责；建设、施工、监理等参建主体责任不到位，部分项目未取得施工许可证；监理未按规定进行监督管理，材料准入和工序报验把关不严，致使在建工程质量、安全得不到有效保证。 工程质量问题多。从每次的检查中发现，部分单位工程质量监管责任未完全到位，原材料送检不及时，有的甚至不送检；钢筋型号、规格、绑扎与设计不符，部分工程使用的钢筋无吊牌、无质保书和检测报告；有的工程甚至使用“瘦身”劣质钢筋，5月份随机抽测62组钢筋，合格43组，合格率为69%，极大影响工程质量安全。 4、基础设施与公共服务设施不完善、不配套 基础设施不完善。调研发现，部分集中区道路尚没有形成路网，且路况质量差。给排水系统中，生活用水质量较差，雨水基本上呈自流状态，生活污水缺乏处理。一些乡镇的街道处在交通要道上，脏乱差现象特别突出，街巷空间严重恶化。垃圾回收点缺乏，许多乡镇尚无垃圾处理厂与污水处理厂。公共服务设施中商业服务、教育、医疗、体育设施不完善，文化娱乐设施偏少。农民公共活动空间缺乏。 5、集中区产业支撑不足 农民集中居住区的产业以传统农业为主，产业化水平低，产业链较短，农产品工业增加值低；工业基础薄弱，能够满足农村社区建设、农民集中居住要求具有主导作用的重大项目缺乏；第三产业尚未形成规模，不能支撑居住区经济的发展。农民集中居住区产业发展方向迷失。 （二）、建议： 1、切实尊重农民意愿，积极回应农民合理诉求
新村农民集中安置点居住区管理工作典型经验材料 X村地处X镇西北部，紧邻X，与X交界。全村辐员面积X.X平方公里，耕地面积X.X亩，辖X个村民小组，X户，X人。X年该村依托土地整理项目，按照“小规模、组团式、生态化”的要求，建设川西田园风貌的农民集中居住区新农村综合体，小区占地X.X亩，建筑面积X.X万平方米，安置农户X户，X人。 为抓好农民集中居住区建设管理，X镇按照“党委领导，政府负责，社会协同，公众参与”的要求，遵循“三分建，七分管”的思路，秉承“新生活、新家园、新风尚”的时代要求，强化社会管理和服务职能，发挥群众参加社会化管理的基础作用，推进农民集中居住区管理方式创新。 一、政府转变职能提供三个服务 在X新村建设过程中，镇党委政府坚持“城乡一体、农民主体、产业先行、美化环境、分类指导”的工作原则，以建设“业兴、家富、X、村美”的幸福美丽新村为目标，全力推进基础设施、公共服务设施、产业发展、公共服务和社会管理“五位一体”综合配套，做好新村建设规划、风貌控制、社会化管理三个方面的服务工作。 一是严格执行新村建设规划。本着“边建边管”的理念，政府按照群众要求，落实专人负责小区建设的风貌控制，统
一房屋外墙装修，及时纠正违反规划要求的操作行为，严格控制整体风貌。与此同时，认真落实公共服务设施项目的配套建设；完善水、电、路、气、光纤电视、网络设施等基础设施建设和配套服务；抓好三次产业的配套发展，确保群众增收。 二是落实群众主体作用。根据X村经济、产业发展情况，在充分征求群众愿意的基础上，搞好土地综合整治项目，力争把X新村建成“望得见山、见得到水、记得住乡愁”田园新村。镇、村两级先后组织项目区群众X批X人次，外出学习新村建设管理的先进经验和做法；多次组织群众代表、村组干部召开座谈会、研讨会，研究制定新村建设、公共服务配套、产业发展等规划方案，政府主要负责引导群众、协调市级规划部门和项目实施单位和服务群众等工作。 三是新村管理社会化。在广泛学习先进经验和听取群众意见的基础上，建立了“村两委+业主委员会+物业中心+群团组织+监督委员会”监督管理机制和分区网格化管理体系，把小区X幢X户农户划分为X个区，民主选出X名区长、X 名区代表，召开小区业主代表大会，选举产生业主委员会，成立了物业管理中心，专职物业管理，服务小区居民，实行“一四五”民主管理模式，形成科学化、社会化、常态化管理。 二、建立三类组织奠定管理基础 一是设立小区党小组，联系带动群众。小区内的X名党
农民工市民化与住房保障问题分析 城镇化是我国实现经济发展、结构转型和改革深化的重大战略。新型城镇化最主要的部分是农民工的市民化。虽然，我国农民工数量逐年增加，但人口城镇化的速度仍然滞后于土地城镇化的发展。其中，住房问题是城镇化进程中的主要问题，需要从供给侧进行改善。 标签：农民工；市民化；住房保障 1、新型城镇化是我国实现经济发展、结构转型和改革深化的重大战略。新型城镇化的核心是人口的城镇化，即劳动力由农村向城镇的转移。由于我国特殊的城乡二元体制，农村人口有很大一部分需要先转变为“农民工”，进而成为“市民”。在我国城镇化快速推进的阶段，大量农民工的出现是社会经济发展中的一个突出现象，2015年全国农民工总量达27747万人，农民工的市民化成为人口城镇化的重要组成部分。城镇人口的持续增多，必然会引起住房需求的逐渐增加，然而，包括农民工在内的低收入群体的支付能力无法满足住房需求，进而产生供需关系矛盾。清华大学的调查数据显示，我国农业人口流动率为21%，在这些流动人口中，21.6%的家庭在城镇已购入住房（2013）。也就是说，在农业人口中，4.536%在城镇已有住房。这组数据显示，我国现阶段约4.5%的农村人口有能力在城镇落户，实现真正的市民化。农民工在城市住房条件普遍较差，居住条件简陋、拥挤、卫生环境差且稳定性较低，与农民工对城市发展的巨大的、不可或缺的贡献相比形成强烈反差。 2、住房并不单是一种商品，它还兼具有社会保障的属性。由于城乡二元体制的限制，大部分地区的住房保障政策体系并没有将农民工纳入其中，使得农民工和城市其他中低收入群体无法享受到平等的保障待遇。2015年底，我国审计署发表的审计结果显示：江西省、河南省、吉林省、湖北省和貴州省，这五个省已经建成的保障房中有5.75万套闲置。大量的保障性住房闲置已经成为普遍现象，造成了严重的资源浪费。一方面，很多在城市工作和生活的农民工既无力购房，又无法享受城镇住房保障；另一方面，城镇中存在很多闲置的保障性住房。这种严重的供需不对称问题不仅造成了资源的浪费，而且影响了我国社会的稳定和经济的发展。 3、在经济学领域，“供需错位”导致的“供给不足”和“需求不足”是如今我国经济持续增长道路上的最大障碍，住房保障制度和政策的供给侧改革势在必行。2015年11月10日，习近平主席提出了“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”来推动我国经济的发展。大多学者（刘向耘，2016）认为，当前我国供给侧存在的问题并不是绝对的供给不足，而是供给过剩与结构性供给不足并存。城镇大量农村劳动力流入而住房保障供给严重不足，农民工住房条件极差的问题，是我国供给侧结构失衡的直接反映。然而，重视供给侧，并不意味着需求侧的退出，而是需求侧和供给侧相互配合，共同调整和完善。因此，从供给侧入手，了解农民工住房保障的供需矛盾，改变农民工住房问题单纯依靠市场供给难以满足的现状，对我国住房保障供给的一系列政策进行有效改革，降低保障
一：各农村新型社区集中居住区要按照“因地制宜、规范管理、便民利民”的原则建立社区活动中心，完善服务功能。社区活动中心应具备4室（党团活动室、便民服务室、图书阅览室、警务室）、3站（劳动保障工作站、卫生服务站、留守学生服务站）、2店（农资放心店、放心商店），1中心（信息服务中心）。在完善内部各站室的同时，还应完善公共、公益设施，主要包括：2栏（公开栏、宣传栏）和1广场（文化健身广场）等。 二：各农村新型社区要适时成立管理服务中心。服务中心是村民自我管理、自我服务的基层群众性社团组织，其职责是配合集中居住区所涉及的村（社区）支部、村（居）委会，为入住村民提供各种服务。入住集中居住区后的农户，其党组织管理和行政管理仍由所属村（社区）支部、村（居）委会，村民小组负责。 三：集中居住区制订完善重环境卫生管护制度、公共、公益设施使用维护制度、物业管理制度等社区公约、制度和办法，进一步加强自身建设，形成集中居住区规范化管理的长效机制。 1. 镇（街道）以及农民集中居住区所涉及的村（社区）应增设物业管理对口部门，接受县房产管理局的指导。 a.由政府部门牵头，从小区中选6—8人，再配置适当的专职人员，成立小区物管办，小 区采取自我管理和自我服务的方式，全面做好集中区的物业管理工作。 b.编制《管理规约》、《住户手册》和物业管理方案及其考核办法，并负责对住户进行入住 前物业管理规范的培训工作。 c.物业服务企业或其他管理人，应认真做好农民集中居住区内的房屋共用部位、共用设施 设备的管理、维修、养护和相关区域环境卫生、公共秩序的维护等物业服务工作，为农民集中居住区居民提供安全、整洁、有序的生活环境。农民集中居住区居民应遵守《管理规约》。 2.建立环境卫生管护制度 a清扫保洁 村庄道路与公共活动场地内不得有人畜、家禽粪便，柴草、肥料、砖石及其他废旧物资应集中有序堆放；构（建）筑物立面、附属设施（公告牌、宣传栏、标志牌、路灯等）应保持清洁，不得出现明显污损，不得有积尘、痰迹、淤泥或其他污垢。清扫保洁规范，痰迹、烟头、纸屑及瓜皮果核等及时清理。 村内店铺、摊点、广告设置规范，满足安全要求，无乱张贴涂写刻画、无残垣断壁、无违法搭建现象，并纳入规范管理。村庄店铺应保持店面完好，整洁，应履行“门前三包”，无向店外地面抛洒垃圾或污水现象。 商店橱窗和门面牌匾、广告表面浮土、锈迹、油渍等污垢现象，每处不得出现2块以上。各类广告不得出现倒斜、残缺和断裂现象；门面牌匾不得出现2处以上漏字少划、残缺破损现象。
关于新型社区和农民集中居住区规划的调 研报告 一、我区农村社区规划建设的现状。 党中央提出了社会主义新农村建设“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针。江苏省委、省政府要求从经济、产业、土地、社会、地域文化、资源节约、环境友好等多角度思考和入手，规划建设农村新型社区，提出要“规划引导村庄适度集聚，促进土地的集约利用”。 20XX年我区按照省委省政府的要求，组织开展全区镇村布局规划编制工作，规划确定了732个农民集中居住点。随着XX撤市设区后融入大XX的整体规划，交通、供电等区域基础设施的规划建设，以及重点产业园区的开发建设，受当时的思维观念、时间因素等原因，部分规划居住点位置、规模已不能适应全区社会经济发展的需要。按照区委十届九次全会精神，XX 年对原有的732个农民集中居住点进行了调整，调整后的农民集中居住点个数为568个。XX年为加快推进XX区城乡一体化发展，我区又适时编制了《XX市XX 区城乡统筹规划》，确定了“主城区-重点镇-一般镇-I级村庄-II级村庄”五级城乡体系，其中规划I级
村庄27个，II级村庄136个。XX年我区根据城乡统筹规划，确定了17个一级社区，并开始编制社区规划，通过规划的编制和实施进一步完善镇村布局。 截止到目前，全区已有432个居住点启动建设，其中进集中居住点自建农户已达10000多户。相关镇结合基础设施建设和工业园区建设在镇区和农民集中居住点建成了一批初具规模的多层、小高层农民安置区，安置区按照城市居住区的设计标准，进行公共服务设施的配套建设，形成了新型农村社区。通过集中居住区的实施，基本解决了村庄布局散乱、总体环境较差，基础设施和公共设施的配套不完善等问题，同时资源以及用地的节约方面都取得一定的成效。 二、存在的薄弱环节及原因。 1．两个规划间的矛盾。土地利用总体规划与农民集中居住点规划不相衔接，农民集中居住点建设无法按照法定程序履行用地审批手续，给政府在推进这项工作中带来了一定的障碍。 2．基础设施脆弱。由于镇村财政困难，镇政府的建设投入集中在镇区的农民安置区中，大多数在农村的集中居住点的道路、供水、排水、供电、电信等主要基础设施配套不到位，社会服务功能不健全，削弱了集中居住点的吸引力。
国务院《保障农民工工资支付条例》（2020） 《保障农民工工资支付条例》已经2019年12月4日国务院第73次常务会议通过，现予公布，自2020年5月1日起施行。 总理李克强 2019年12月30日 保障农民工工资支付条例 第一章总则 第一条为了规范农民工工资支付行为，保障农民工按时足额获得工资，根据《中华人民共和国劳动法》及有关法律规定，制定本条例。 第二条保障农民工工资支付，适用本条例。 本条例所称农民工，是指为用人单位提供劳动的农村居民。 本条例所称工资，是指农民工为用人单位提供劳动后应当获得的劳动报酬。 第三条农民工有按时足额获得工资的权利。任何单位和个人不得拖欠农民工工资。 农民工应当遵守劳动纪律和职业道德，执行劳动安全卫生规程，完成劳动任务。 第四条县级以上地方人民政府对本行政区域内保障农民工工资支付工作负责，建立保障农民工工资支付工作协调机制，加强监管能力建设，健全保障农民工工资支付工作目标责任制，并纳入对本级人民政府有关部门和下级人民政府进行考核和监督的内容。 乡镇人民政府、街道办事处应当加强对拖欠农民工工资矛盾的排查和调处工作，防范和化解矛盾，及时调解纠纷。 第五条保障农民工工资支付，应当坚持市场主体负责、政府依法监管、社会协同监督，按照源头治理、预防为主、防治结合、标本兼治的要求，依法根治拖欠农民工工资问题。 第六条用人单位实行农民工劳动用工实名制管理，与招用的农民工书面约定或者通过依法制定的规章制度规定工资支付标准、支付时间、支付方式等内容。 第七条人力资源社会保障行政部门负责保障农民工工资支付工作的组织协调、管理指导和农民工工资支付情况的监督检查，查处有关拖欠农民工工资案件。 住房城乡建设、交通运输、水利等相关行业工程建设主管部门按照职责履行行业监管责任，督办因违法发包、转包、违法分包、挂靠、拖欠工程款等导致的拖欠农民工工资案件。
农民集中居住区基础设施建设配套问题 摘要：莱芜市是山东省统筹城乡发展改革试点市，近年来，莱芜市把统筹城乡一体化发展作为工作的主线，做了大量的工作，农民集中居住区建设就是其中之一。笔者通过对农民集中居住区调研，了解新农村建设现实状况。农民集中居住区的施行，优势明显，大大改善了农民的居住条件，集约土地用于农业生产和工业园建设，便于管理，提高农村精神文明水平。但是在农民集中居住区建设过程中，配套基础设施建设往往得不到足够的重视。规划水平、资金投入、监管力度等都亟需改善，配套设施是否健全直接影响到社区居民的居住质量，因此，在建设农民集中居住区的过程中，必须重视配套基础设施建设，让农民切实享受到统筹城乡一体化发展的实惠，切实改善居住条件，提升生活品位，建设一批设施配套、环境优美的农民集中居住区。 关键词：农民集中居住区;基础设施;统筹城乡发展 abstract: laiwu city is the reform experimentation to balance urban and rural development of shandong province. in recent years, making the urban and rural integration as a main work line,laiwu city has done a lot of work, among which is peasants’ concentration residential construction. through researching the peasants’ concentration residential area, the author realized the realistic situation of new rural
农民集中居住有必要关键看政府怎么做 编者按：为了寻找、总结各地农民集中居住的典型样本，从今年4月开始，本刊派记者赴江苏省胡楼村、安徽省宋岗村、黑龙江省曙光村、河南省孟楼村和重庆市外坝村深入采访，他们的相关经验分别刊登在2011年第5~9期上，本期还刊登了北京市农村经济研究中心研究员张英洪采写的《高碑店村的“民办公助”旧村改造模式》。 农民集中居住究竟应该遵循什么样的规律？这些典型经验给广大基层干部提供哪些有益的启示？本刊编辑部特邀国务院发展研究中心研究员长子中、中央编译局比较政治与经济研究中心研究员高新军、甘肃省委党校教授宋圭武、四川省委党校新农村建设研究中心副主任彭大鹏、湖南省社会科学院农村发展研究所副研究员陆福兴、华中科技大学中国乡村治理研究中心博士贾林州以及安徽省淮北市委党校副教授马跃，共同探讨这些问题。 在城市化和现代化进程中，农民集中居住是否有必要？ 长子中：农民集中居住有其合理的一面，比如节约了用地，为城市或农村的发展腾出了空间，并且不同程度地促进了农民增收。但是，是否所有的农村都需要推进农民集中居
住，是值得商榷的。 在大城市的郊区，或者是已经划入城市规划区内的村庄，可以进行集中居住。因为当地农民的生产生活方式已经发生改变，生产经营呈多元化趋势，农业在农民总收入中所占比重越来越低，经商、办企业、打工、搞出租成为当地农民收入的主要来源，集中居住只不过加快了城市化的步伐而已。 在一些地处偏僻、交通不便，纯粹以务农为主的村庄搞集中居住，则无必要。在这些农村地区，农业还是农民主要的生产活动，庭院经济和家庭养殖还是重要的收入来源，农民收入水平还不足以支撑集中居住，养老保险等基本社会保障还没有覆盖全体农民，农民一般不适合、也不愿意集中居住。 高新军：在经济较为发达和人口十分集中的东部省份，比如浙江省沿海地区，农民居住已经十分集中，农村公共服务较为普及，就没有必要再搞集中居住。再比如笔者调查过的江苏省南京市六合区，农民传统上就一直居住的很集中，也没有必要搞集中居住。还有那些村落本身是我国传统文化遗产的农居，比如安徽南部的徽派农居，江苏农村的小桥流水等，则是需要保护的我国农村重要的文化遗产，肯定也不是农民集中居住的对象。 但是，对于我国广大中西部地区农村和经济欠发达农村
关于进一步规范东岳村农民集中居住区物 业管理工作的实施方案 为进一步提高我镇统筹推进“三个集中”的水平和质量，根据《成都市物业管理条例》和市委、市政府《关于进一步提高农民集中居住质量的意见》、《成都市房产管理局关于进一步规范农民集中区物业管理的通知》精神，现就进一步规范我镇东岳村农民集中居住区物业管理有关事宜，制定如下实施方案： 一、指导思想：以“三个代表”重要思想为指导，按照建设“天府新区田园城市”和构建“和谐社会”的要求，保护业主的合法权益，促进物业管理市场的健康发展，创建整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使广大市民安居乐业。 二、总体目标和任务 通过推进东岳村农民集中居住区物业管理工作，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等物业管理服务走向市场化、专业化、规范化，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好，有效提升居民的生活质量。通过居民自治与政府指导监督的有效结合，引导树立“重公益、守合同、从民意”的物业管理新风尚，调和社区各类矛盾，营造和谐氛围，维护社会稳定。 三、实施步骤
第一阶段：（3月1日-4月1日）宣传动员。一是根据在住宅小区内推行规范化物业管理的有关规定和要求，制定相应的实施方案。二是召开中心城住宅小区实行规范化物业管理工作动员大会，安排部署各项任务。 第二阶段：（4月1日-5月15日）召开业主大会。 第三个阶段：（5月15日-6月15日）成立业主大会。召开业主大会，经业主选举或推荐，经2/3以上业主同意选举产生业主委员会委员。 第四个阶段：（6月15日-7月15日）确定物业管理服务机构。 第五个阶段：（8月15日-12月31）规范物业管理。 四、工作要求和保障措施 (一)强化宣传，营造氛围，提高居民的物业管理意识。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围，共同维护小区内业主的整体利益，树立业主在小区公共事务管理中的主人翁意识。 (二)政策引导，区别对待，确保工作取得实效。物业管理实行统一政策，分级管理。依法实施物业管理，积极培育和发展物业管理市场。
1. 总论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称：XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目 1.1.2 项目责任单位: XX县XX乡XX村民委员会 1.1.3 建设地点：XX县XX乡XX村。 1.1.4 投资估算及建设规模内容：该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩（585平方米），总建筑面积2200平方米。主要建设内容包括住宅楼、门面及绿化等配套设施。 1.1.5 资金筹措：村民自筹。 1.1.6 进度计划：本项目拟在1年半建设完毕。 1.1.7 主要技术经济指标（见表1-1） 1
表1-1 项目主要经济技术指标汇总表 序号项目单位指标备注一技术指标 1 总占地面积平方米585 0.88亩 2 总建筑面积平方米2200 其中 住宅建筑平方米1650 门面建筑平方米550 3 居住户数户7 4 机动车停车位辆7 5 绿化率% 29.5 6 容积率 3.76 二经济指标 1 总投资万元150 2 建设期年 1.5 1.2 编制依据 （1）国家发改委审定的《投资项目可行性研究指南》。 (2)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。 （3）《XX县城镇总体规划》 （4）《XX县住宅小区配套设施规划建设管理办法》 （5）农村房地产开发的有关规定 （6）项目单位提供的其他资料 （7）有关统计调查资料 （8）有关政策和技术标准 2
1.3 研究范围 受建设责任单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、市场环境、投资构成与能力、经济效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。 1.4 项目综合评价 1、本项目属农村农民集中居住建设项目，符合国家产业政策。 2、该项目所在XX乡是XX县东北部乡镇依托交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。环境优良，交通优越。XX乡XX村街面规划面积20.27万平方米，规划人口规模1.18万人。 3、项目开发主要建设农民集中居住型住宅，锁定的是经济不宽裕以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。 4、2010年以来，XX县房地产市场逐月升温，随着我县经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。 5、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快农村城镇化建设。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业 3
农民工工资支付制度文件 拜人社发[2011]1号 拜泉县人力资源和社会保障局 关于印发《拜泉县建筑领域农民工 工资支付制度》的通知 各有关单位: 为加强农民工工资保障管理～规范建筑企业支付农民工工资行为～切实保障农民工获得劳动报酬的权利～有效维护社会稳定～根据《黑龙江省农民工工资保障规定》和《黑龙江省建筑领域农民工工资保障金管理办法》等相关要求～结合我县实际～制定《拜泉县建筑领域农民工工资支付制度》现印发给你们～请认真贯彻执行。 拜泉县人力资源和社会保障局 二?一一年三月二十三日 主题词:建筑领域农民工工资支付制度通知抄送:县住房和城乡建设局、县信访办。 拜泉县人力资源和社会保障局 2011年3月23日印发 共印50份 拜泉县建筑领域农民工工资支付制度 为加强农民工工资保障管理～规范建筑企业支付农民工工资行为～切实保障农民工获得劳动报酬的权利～有效维护社会稳定～根据《黑龙江省农民工工资保障规定》和《黑龙江省建筑领域农民工工资保障金管理办法》～结合我县实际～制定建筑领域农民工工资支付制度。
一、本制度适用于我县行政区域内从事各类房屋建筑、市政基础设施建设和土木工程、线路管道设备安装等建筑行业的在建、新建、扩建、改建工程的建设单位、建筑工程施工单位和劳务分包企业。 二、为防止建筑企业发生拖欠农民工工资行为～要求建设单位在领取施工许可证前～必须按照建筑工程合同价款的百分之三向劳动保障行政部门及时足额交纳农民工工资保障金。对未缴纳,含未足额缴纳,工资保障金～或启动支付工资保障金后未补齐的单位～责令其在三十日内缴纳或补齐,逾期不缴纳或不补齐的～协调建设行政部门对在建工程予以停工、竣工工程不予验收。劳动保障行政部门对其单位及其经营者按有关规定予以处罚～直至申请人民法院强制缴纳或补齐。 三、用工单位应以货币形式按月足额支付农民工工资。 2 双方约定支付工资期限低于一个月的～从其约定。支付工资时必须填写《农民工工资支付名册》～书面记录支付农民工工资的数额、时间、领取者姓名～保存两年以上备查。因故不能按时支付工资的～应当向农民工出具《应付工资凭证,工票,》～同时填写《建筑工程用工单位拖欠农民工工资名册》～并在五日内将不能按时支付工资情况报劳动保障行政部门备案,应付工资凭证,工票,中应当注明给付工资的具体时间～但最长不得超过三个月。为确保对建筑领域农民工工资支付情况进行有效监控,用工单位必须统一使用由县劳动保障监察机构监制的《应付工资凭证,工票,》和《农民工工资支付名册》样式。 四、建设单位,开发商,应当根据合同约定或者按照工程进度及时拨付工程款～不得拖欠。建设单位,开发商,在拨付工程款时～应首先支付农民工工资～并将工资直接发放给农民工本人。发放给包工头或不具备用工主体资格的组织或个人导致拖欠工资的～要承担重新向农民工本人支付工资的责任。具体发放时要依据农民工所持有的《应付工资凭证,工票,》～认真填写《农民工工资支付名册》～经农民工本