静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析
一、上海房地产市场最新经济政策
1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。
2.上海调整购房契税标准，取消
政府补贴
2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的 1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。
3.上海高层建筑限“身高”，严
控高度和容积率
上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。
4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路
上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。
5.上海——中环线规划工程
为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。
6.“三环+三纵三横+十三射”
上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在2005年完成。
7.预售商品住房交易执行新规
定
从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。
8.市房地产颁布《关于推行上海
市商品房预订协议示范文本的通知》
2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。
9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有5块基地共72万平方米。此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方米左
右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。
10.第一个房地产资金信托产品在沪推出
上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。市民可投资位于陆家嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。
11.上海明确2003年底创建国家园林城市
上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到2003年底创建国家园林城市，中期目标实现市民出门500米可见3000M2大型绿地，出门3公里有一座300亩以上的区级公园，5公里范围内有一座1000亩以上相当于动物园、植物园大小的市级大公园。
12.绿化建设重头戏，“一纵两横”
“一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。在未
来几年上海将在苏州河沿岸建设8块大型集中绿地，新增绿化面积78万平方米，从而使苏州河沿岸绿化面积达到102万平方米。在沿岸路主干道沿线，除完成5万平方米的延中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建20块4万平方米以上的大型绿地。
二、上海房地产市场其它相关信息：
1．2002年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长了9.6%，增幅高于全国水平2个百分点。
2．2002年一季度，全市完成固定资产投资总额289.7亿元，比去年同期增长21.2%。
3．2002年一季度，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为219.23亿元，占总投资额41.8%。
4．截止2002年9月底，全市商品房空置面积为779万平方米，其中住宅452万平方米，比去年同期减少28%，而空置一年以上的住宅为222万平方米，比去年同期减少28%。
三、上海房地产（2002年1—9月）市场数据分析
1、市场信息数据汇总
2.市场数据分析
2002年1—9月和去年同期相比，房地产开发投资额增加31.4%，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加24.9%和48.3%，完成土地开发
面积增加2.2%
●2002年1—9月商品房批准预售面积比去年同期
增加80.4%，但商品房批准预售面积和实际预售面积之比仍达到1：1.009，实际预售面积大于批准预售面积，商品房批准销售面积比去年增加
10.3%。
●2002年1—9月商品房预售与去年同期比较，增
加45.1%，登记预售面积达1868万平方米。
●2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交面
积统计，住宅占96.7%，办公占 1.3%，商业占
1.9%。
●2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交套
数统计，小于3000元/平方米的低价位商品房占
16.0%，而中价位商品房占55.2%，中高价位商
品房占20.1%，大于7000元/平方米的高价位商品房仅占8.6%。
●2002年1—9月预售的商品房中，以成交面积统
计，本市居民购买占75.3%，外地人士购买比为
19.0%，境外人士购买比为5.7%。
●2002年1—9月登记预售的商品房中，主力房型
仍为面积从70—150平方米的二房或三房，占总套数的79.5%。
●2002年1—9月商品房登记预售排名为浦东、闵
行、普陀、宝山、分别占全市预售总量的20.0%、
14.0%、9.4%、6.8%。
●2002年1—9月存量房交易继续稳步上升，达
1281万平方米，比去年同期增加26.5%，其中住宅占75.2%。
●2002年1—9月已售全市房地产期房抵押建筑面
积为2528万平方米，约11万件，比去年同期增加54.8%，其中个人抵押10.8万件，1374万平方米，抵押贷款金额为375亿元，而房地产现房抵押建筑面积为3702万平方米，比去年同期增加14.2%，抵押贷款金额为857亿元。
综上所述：
●2002年1—9月上海房地产市场开发投资继续
保持高速增长，一级市场上土地出让速度不减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。
●值得关注的是，第三季度已登记商品房预售面
积开始呈现出下降的态势，也是今年以来首度出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积
的情况。
●商品房价格经过了长时间的上涨之后，其房价
重心已移至每平方米5000元左右，价格范围在每平米3000—7000元的商品房占据了市场总成交量的七成，上海楼市呈现出“价格重心上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。
●房型面积的交易增长速度是“两头快于中间”，
即单套在70平米以下的小房型和150平米以上的大房型增速加快，占总体比例明显上升，今年上海房地产市场掀起的“小户型热”和“别墅热”，这一状况在交易数据上得到充分体现。
贰、上海市高档住宅市场分析
一、市场概论以及区域概述
市场概论
高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后，（所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅）。从2000年开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”，其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进一步对上
海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。
单价分布情况示意图：
从上图可以看出，2002年前三季度，上海新盘
的推案量为239个，其中开盘价为每平方米8000元及其以上的新盘共计22个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有217个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘发展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开发力度远大于高档楼盘。
区域概述
在今年新开的高档楼盘中，浦东共有6个，徐汇为3个，静安、长宁各2个，卢湾和虹口各1个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以及市场占有率情况，从中可以看出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%的份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是设施配套都比较完善；另一个原因则是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦东新区，则是高档楼盘发展最快的区域，在列入统计的10个区中独占鳌头，占据了市场份额的30%。随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入，浦东已成为众多大集团、大公司入驻的首选之地。数据表明，每年有超过3万的净人口迁入浦东，在浦东工作和居住的外籍人士更是超过了2万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估计有2-3万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定程度
上推动了浦东高档住宅的发展，从而使得上海高档住宅的市场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等区的客户也渐渐将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方米7000元以上的中高档楼盘中，浦东新区已占到近7成，专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红之年”。
二、热点区域分析
虹口静安40%
20%长宁
此次统计我们列入了6个区，其中高档住宅主要分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等市中心城区。今年头五个月，长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅
上市量已达百万平方米左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解，上海部分中心地区每平方米商品房中分摊的土地成本已达3000元以上，而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的3倍比较合理。目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方米8000—12000元之间，基本符合“价有所值”的审视标准。
浦东新区
作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。
此次统计中，今年新开盘的高档住宅有4个：分别是“国际金融家”均价12000元/平方米；“金色维也纳”售价8500—17600元/平方米（含别墅部分价格）；“水清木华公寓”均价8500元/平方米；“仁恒滨江园”均价12000元/平方米左右，而浦东今年全年新盘总量为37个，高档楼盘占总量的10%。
目前浦东房地产开发出现了五大热点区域，即陆家嘴金融贸易区、张杨路沿线、浦东南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四大板块已成为浦东中高档楼盘开发比较集中的区域，尤其是世纪公园附近，随着“香梅花园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵，都彰显出浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路，随着浦东政策面利好消息的不断出台，在促进房产开发的力度上，浦东地区将会进一步有所表现。在此机遇下，浦东高档楼盘的开发潜力较大。
静安区
静安区是传统的市中心高档住宅集中区域，区域内洋房林立，更有时尚的南京西路和静安寺等多处商业、贸易中心，其得天独厚的区位优势以及与之密切相关的完善的配套生活设施都为高档物业的开发提供了地段、区位、配套、人文、景观等多方面的综合优势。但同时静安也是因为区位、地段的原因，在旧城改造和大规模的社区建设方面表现一般。2002年以来，静安高档楼盘较为集中开盘，其中有“上海壹街区”，每平方米均价为9500元；“国际丽都城”二期每平方米均价为16000元左右（全装修），“静安枫景”，每平方米均价为11000元左右，在同一时期内是全市高档楼盘推量比例最
高的区域，高价盘占到市场份额的50%。同时这一数据也说明，静安依然是上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上占有举足轻重的地位。虽然在楼市持续升温的条件下，静安楼市不温不火，但随着静安今年不少烂尾楼项目的改造以及静安寺地区的综合改造，都表明静安楼市渐旺。
时至第四季度，静安楼市有大量的新盘推出，且均价都在万元左右，在沪上八大聚居区名列前茅，与其市中心区域的地位相配。从其高价位楼盘特点看，静安的楼盘大多位于南京路南北两冀的市中心地带，并且大多建立在旧改地块上，具有相当的规模和成熟的周边环境，近期随着拆迁力度的加大以及传统市中心房地产开发的兴旺，静安区今后将会有一批成规模、高品位的高档物业推出，值得关注。
上海市人民政府关于印发 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》 的通知 沪府发〔2011〕3号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28 日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。 实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。 二○一一年一月二十七日上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。 三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 五、适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。 六、税收减免 （一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。 （二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 （三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
2011年颁布的上海市房产税实施细则（全文） 房产税 （1）时间认定：2011年1月28日起购买的住房 【解读】：新购住房是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同最后一页上打印的日期为准。 （2）缴纳房产税时间怎样确定？ 房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 【解读】：看房产证上的日期，从第二个月开始计算，满一年的按一年计算；不足一年时间的，按月计算。 （3）征收对象：本市居民二套房、非本市居民新购房 【解读】：征收对象具体包括两类： 一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）； 二是非本市居民家庭在本市新购的住房。 （4）界定三类免征对象 A．对本市居民家庭换购住房给予优惠 【解读】：本市居民家庭原来已拥有一套唯一住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有唯一住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。 B．对本市居民家庭子女成年后因婚姻等购房需求给予优惠 【解读】：对本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购、且属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。 C．对在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠 【解读】：对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，给予优惠：一是，对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税。二是，对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭唯一的住房，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 （5）如何进行征免认定？ 对于新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按照地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。 【解读】：家庭成员情况：夫妻、未成年小孩，身份证、户口本、出生证明、结婚证等； 市房产交易中心出具的查询单。 具体申报流程、需要材料确认后马上通知？ （6）计税依据：交易价格的70% 税率：实行0.4%～0.6%差别化税率【解读】：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳；
第五章房地产市场与市场分析 第一节房地产市场概述 1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？ 答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： （1）金融业的发展。 （2）信息、通信技术水平的提高。 （3）生产和工作方式的转变。 （4）人文环境的变化。 （5）自然环境的变化。 （6）政治制度的变迁。 第二节房地产市场的供求关系 1、简述影响房地产市场的需求因素？ 答：（1）价格 需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
（2）收入变化 一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。 （3）其他商品价格的变化。 （4）对未来的预期。 （5）政府政策的变化。 2、简述影响房地产市场的供给因数？ 答：（1）价格 价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。 0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量
（2）房地产开发成本 （3）政府政策的变化 （4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标 1、简述房地产市场的结构？ 答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 （1）总量结构： 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 （2）区域结构： 分析在全国不同地区之间， 房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
上海市房产税细则 上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知 沪府发(2011)3号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。 实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。 二O一一年一月二十七日 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。 三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
上海房产税计算公式 应税面积×单价×70%×0.4%或0.6% ■本市居民家庭定义为夫妻双方+未成年子女；起征点为人均60平方米 ■按年征，不足1年按月计算；未按规定期限缴税要收滞纳金和罚款 ■新买房要提供家庭成员是否有房材料，买卖房要有税务机关出具的文书 公式核心：如何计算应税面积 以一个三口之家的本市居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例： （存量+新购，人均仍低于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 （存量+新购，人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，将这两套住房面积合并计算后，该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，全部住房面积已超过人均60平方米
的免税住房面积标准，因此，该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。 （存量房人均已高于60平方米）如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套住房的全部面积（即110平方米），须按规定缴纳房产税。 具体适用问题解析 试点范围如何确定？ 答：本市开展对部分个人住房征收房产税试点范围为本市行政区域。 征收对象有哪些？ 答：征收对象具体包括两类： 一是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按照国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的时间如何确定？
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案 一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势 乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。 房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。 以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。 乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。 据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。 乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制
●上海房产税计算公式.doc ?房价低于28426元房产税税率为0.4% ?上海地税局：高于28426元/平米，应税税率为0.6％ ?纳税人年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税的面积（建 筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70％×税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×30000×70％×0.6％＝1.26万元。 ?据新华社上海2月22日电记者22日从上海市地税部门了解 到，根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4％，超过这一价格的房产税税率为0.6％。 ?根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办 法》，房产税实行差别化的比例税率，适用税率暂定为0.6％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4％。 ?上海市统计局最新公布的数据显示，2010年上海市新建商品 住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年各环线区域
新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。 ?上海市地税部门有关负责人22日表示，房产税税率减免依据 以全市平均销售价格14213元/平方米为准，不会根据各环线区域的均价计算。纳税人年应纳房产税税额（元）＝新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定的计税价格）×70％×税率，以100平方米应征税面积、3万元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×30000×70％×0.6％＝1.26万元。 ?根据《上海市地方税务局关于本市个人住房房产税征收管理有 关事项的公告》，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
上海房产税暂行条例实施细则 影响房产税实施效果显现的因素,以及相应的建议和对策,以期多管齐下,发挥房产税作为调控房价的应有作用,进而促进我国房地产 行业的平稳健康发展。下文是上海房产税暂行条例实施细则，欢迎 阅读! 第一条依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条的规定制定本实施细则。 第二条凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均应依照《条例》和本细则缴纳房产税。 第三条《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系指省人民政府批准的建制镇。 城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。 第四条除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税： 一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。 二、作为营业用的地下人防设施。 第五条房产税的减免税权限为： 一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。 二、属于县(市)范围内全面性的减税或免税，由州、市人民政府、地区行政公署审批，报省税务局备案。
三、个别纳税确有困难的单位和个人，需要给予减税或免税照顾的，由县(市)税务局审批。 相关法律知识 四川省人民政府关于贯彻执行《中华人民共和国房产税暂行条例》和《中华人民共和国车船使用税暂行条例》有关问题的通知 河南省房产税暂行条例实施细则 黑龙江省实施《中华人民共和国房产税暂行条例》细则 关于颁布《天津市实施<中华人民共和国房产税暂行条例>的细则和《天津市实施<中华人民共和国车船使用税暂行条例>的细则》的 通知 第六条房产税的计税价格，从价计征的按房产原值一次减除百分之三十后的余值计算;从租计征的，按实际租金收入计征;没有房产 原值作为依据的，由当地县税务机关参考同类房产核定。 第七条房产税按年计征，分季或分半年缴纳，具体缴纳日期由县(市)税务机关确定。 第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《〈中华人民共和国税收征收管理暂行条例〉云南省 实施办法》的规定办理。 第九条本细则的解释由云南省税务局办理。 第十条本细则自《条例》实施之日起施行。 房产税征收标准从价或从租两种情况： (1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的 余值; (2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。 从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府 确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。