上海市房地产市场发展状况与分析
一、上海市房地产市场发展的阶段特征
(一) 市场的初步开创阶段
党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面:
其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制。
其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。
(二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段
这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。
1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试
点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场。其二是住房制度改革技术方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施技术方案》正式出台。
1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。
这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。
(三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段
1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的工程陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施，主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，1996年出台了蓝印户口政策。
1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实行二、三级市场联动。房地产市场销售量持续增长，个人购买商品房的比重不断提高。
这一阶段的特点是：房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，以激发需求的政策与住房制度改革使房地产需求空前高涨。
(四) 供需攀升的市场高位运行阶段
从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。
二、当前上海房地产市场的现状与问题
上海的房地产市场发展与建设在最近10余年是非常快而且成就突出，但在市场的过分繁荣时期，制度的建设与对市场的规范难以应对飞速的发展的市场时，一些问题就开始出现，如住房供应的结构问题、投机需求的过快增长问题、居民购房承受能力与市场持续健康发展问题等。
(一) 形成了较为完整的市场体系与运行机制
上海房地产市场经过了几个阶段的发展已经初步形成了较为完整的房地产市场体系，在高位运行阶段，房地产市场日益活跃，房地产运行机制日益完善，一个以市场力量为主导的上海市房地产市场基本形成。所以，总的看来，上海房地产市场经过了10余年的快速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年的发展阶段，形成了一个市场
化程度高、规范化程度强、国际化程度突出的房地产市场。它一方面为上海市的宏观经济发展起到了无法替代的作用，也为中国房地产市场的发展起到探索和引导作用。
土地市场。自1988年上海市第一块土地使用权出让以来，各类经营性用地相继纳入了有偿出让的轨道，一个有形的土地储备、供应和流转市场已经形成，运行机制日臻完善，土地出让形式目前以公开招投标为主。
增量房销售市场。以住宅为主的增量房销售市场是上海房地产市场的主体，目前基本是完全的市场化运作，经管部门构建了网上销售与登记的平台，形成了商品房销售合同网上备案和登记制度。
存量房交易市场。随着增量房市场的繁荣和房地产价格的上升，以公有住房上市和新建商品房为主要对象的存量房市场迅速增大，目前，从交易量看，已和增量房市场持平。但这一个市场与增量房市场不同，它是个人与个人的交易，市场构成是极度分散的，市场的价格形成过程更是分散的。经管部门也构建了二手房网上交易平台，但总体来看，这一市场还有待进一步完善。
房屋租赁市场。上海房屋租赁市场发展也较快,这一市场从量上看,是以商办市场为主,到2003年底,房屋出租面积达1551.1万平方M,其中,非住宅占72.6%。2003年个人承租总量占23.6%，住宅中,个人承租占52%，但这一市场不规范现象较多，如不办理房屋租赁合同登记备案所占的比例还较大。
房地产金融市场。目前的房地产金融市场相对比较单一，以银行
信贷为主，银行分别对开发商和购房家庭提供开发贷款和购房按揭贷款。其它金融工具，如住房证券化、上市融资、信托、基金、反按揭等，有的仍在讨论中，有的只是很小的量。总体来看，这一市场集中在各商业银行和开发商、家庭之间。
(二) 房地产市场的发展状况关系到宏观经济整体上海房地产业的发展对带动国民经济增长，保持宏观经济健康发展，起到了不可替代的作用，上海2004年房地产开发投资占到社会总投资的38.1%，它通过投资的变化会直接影响到宏观经济。另外，当房地产业发展到一定时期，随住房体制改革的深化，住宅自有率不断提高，房地产作为家庭的一项重要资产，它价格的变动直接影响到家庭的财富量。在家庭根据财富量安排消费支出的情况下，房地产价格变化势必通过更微观的渠道影响到宏观经济。房地产开发投资占GDP的比重看如图1所示。
图1 上海市房地产开发投资占GDP比重
资料来源：根据历年《上海统计年鉴》整理
从图1可以看出，1999年以后，房地产开发投资占GDP比重在稳步提高，并超过了历史上1996年的最高水平，达到了15.8%。实际上，在这几年上海GDP快速增长的过程中，房地产开发投资以更快的速度增长，二者在增长中呈现出互动的关系。
目前，上海面临一个两难的问题，一是在宏观经济良好的情况下，宏观经济增长可能不再过多依靠于房地产业投资拉动，但房地产投资占社会总投资比重却较大。二是如果房地产市场不景气，一旦宏观经
济基本面出现变化，房地产业对宏观经济的支撑作用可能难以发挥，而且，房地产市场过度紧缩可能会对宏观经济产生较大的冲击。
(三) 房地产价格上涨过快成为关注的焦点
房地产业的发展,主要表现在投资、销售的增长与市场机制的形成上，最终结果是提高了人们的居住水平。在这一发展过程中，各种经济变量的关系，集中体现在房地产价格的变化上。
对房地产价格的关注，主要来自两个角度，一是房地产价格大幅波动会对国民经济整体产生冲击。二是房地产价格过高对人们购房承受力形成压力，影响福利水平。
国内关于房地产价格是否正常的争论,往往是从不同的角度或背景来看待的。认为价格过高的理由，一般是房地产投资和价格上升快，远超出了收入的增长速度。而认为局部地区房价不合理的观点，是从行业内部结构和区域结构上考察的；认为价格没有问题的观点，一般从行业的长期发展和行业引导的角度分析的。
上海与其它城市相比，房地产价格上升的速度是较快的，如表1所示。
因为在市场的发展过程中，房地产交易的主要市场开始向外环及郊区转移，由于郊区的价格水平较低，使居民对价格的实际涨幅感受远高于统计上的平均涨幅。
目前，市场上无论是存量房还是增量房价格，都呈现出明显的攀升现象，社会心理已经形成了房地产价格持续上涨的观念。影响房地产价格上升的,有基础性和心理性两类因素，它们在房地产业发展的
不同阶段起着不同的作用。通过对上海市房地产价格及其相关影响因素实证分析，我们认为，这次房地产价格的快速上升，包含了一个实际价格寻找均衡价格的过程。实际价格的变化，既受到人口和城市建设投入等基础因素的影响，又受到心理预期的影响。在初期，以实际价格寻找均衡价格的正常上升为主，但近一段时间，心理预期对价格上升继续发挥着作用，使房地产价格上升的速度难以减缓。
(四) 房地产市场结构性问题
供给结构矛盾。由于房地产开发表现在从中心区向郊区不断拓展的规律，目前，上海市中心的土地供应比例较前些年有明显的减少，在新建住宅中，50%以上是位于外环线以外。而这部分居民中较多的是在市区工作，在配套的交通、商贸等设施还不能跟上的情况下，给这部分人的就业与生活都会带来较重的压力，从而，会影响郊区房地产市场发展的前景，这又进一步推动了中心区房地产价格的上升。而又由于市中心可供房地产数量已经基本定型，在供需规律的作用下，它的价格就会上升，这又反过来带动郊区房价的上升。这样，大量普通的工薪阶层，只能往越来越远的地方买房，而经济承受力较强的别墅购买者，则可能在近市中心区的地域购房建房。这样，从房地产与社会人群分布的空间来看，都与社会的协调发展产生矛盾。
需求结构矛盾。当前的房地产需求有三部分，一是以动拆迁和改善住房为主的本地需求。二是外地来沪工作的居住需求。三是投资或投机需求，这一部分在本地需求和外地及境外需求中都有表现。从发展来看，第三类需求的比例近期有不断扩大的趋势，且以外地或境外
人为主，因为在房价快速上升中,普通的本地人的购房承受力越来越小，而拥有余钱或热钱的人,却看好房地产价格不断上升的趋势，推波助澜，从中渔利。这样的发展结果，就是普通购房比例会越来越小，而外地或境外的人士购房的比例会越来越大，并且面向高端市场。这种需求的强劲，被开发企业作为赢利的机会，使供给结构与需求同步出现结构性矛盾。
(五) 对市场的宏观调控能力受到考验
在房地产市场的发展，关系到宏观经济、关系到社会福利水平的情况下，面临价格快速上涨、结构性矛盾不断突出的情况，政府有关部门已经把对房地产市场的调控列入重要议题，但就调控的手段和效果来说，会受到市场的考验。
目前，主要调控的思路，是增加低价房的供应与提高投资性购房的门槛。这两者将都会受到市场的制约。中低价房是一个相对封闭的市场，相对而言，不会对市场的实际造成太大的影响。而中低价房的用地供应没有形成一个持续的制度基础，未来的发展存在很大的不确定性。提高投资性购房门槛的一个主要的措施，就是控制信贷和增加税收，但控制信贷的总体目标与商业银行的短期目标是相悖的。在商业银行仍预期房地产价格会上涨，而且购房信贷作为一项优良资产的情况下，增加信贷的冲动是难以抑制的。对于提高税收来说，在强大的市场需求面前，以买方市场为特征的房地产供应者，一般会把增加的税收直接加进价格，转嫁给购房者，在短期内实际会推动房价的上涨，这在有些地方已经被证明。
从国际房地产市场变化的历史看，一般能真正起到对房地产市场有显著性调控作用的措施是金融政策。这一政策的主要手段，不是数量型工具而是价格型工具，如采用信贷数量控制或结构控制都不能起到明显的作用。如在香港房地产泡沫发展中，1993年，楼价再度攀升，但受到七成楼宇按揭的制约，中小型住宅的升势比不上豪华住宅的升幅，部分地产商甚至自行将按揭比率提高到七成半至九成，即在银行提供七成按揭的基础上，由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款，但还款期较短，息率较高。这一做法最初由大地产商牵头，后来逐步发展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市，促进了楼盘销售。
三、上海房地产市场近期发展的趋势与政策取向
(一) 房地产市场因外部环境变化而波动的可能性不断增加
经济波动是经济发展中的一个基本的规律，一个国家的国民经济整体会出现波动，一个国家的某一行业也会出现波动，波动有规律性的周期性波动，也有非周期的突发性波动，突发的波动如果是陡升陡降并且振幅较大，一般会伴随着泡沫的产生与破灭。
上海房地产业在20年的发展历程中，经历的是一个能量积聚到能量释放再到能量积聚的过程，而现阶段正处于能量释放的阶段。这种能量释放是由于上海房地产业长期在计划经济体制下，政策性投资短缺和消费不足造成的，能量释放的阶段也就是上海近几年来由于房地产市场化运作程度较高、投资推动经济发展、住房制度改革导致供给和需求双向拉动的阶段。这种能量的释放也包含土地供应和规划约
束的释放。
从对上海房地产波动周期规律的研究看，一个基本的结论是，上海房地产业还没有典型的规律性波动特征，目前拟正处于一个长周期的上升阶段。如果从波动周期的变化考虑，应该在近年到达波动的高位，未来的发展有两种可能，一是保持现在的市场状况，稳定发展；二是继续冲高，未来如果受到外来冲击的影响可能有较大幅度波动。
从世界各国房地产泡沫的积累和破灭经历来看，在泡沫破灭时，泡沫积累的程度差别很大，很大的泡沫会破灭，很小的泡沫也会破灭。所以，无法从泡沫本身判断它积累到什么程度就会破灭。引起泡沫破灭的基本原因不是泡沫本身，而是外部原因，或者说泡沫的破灭需要一定的导火线。一般来说，有几个重要的原因，第一，金融环境的变化。几乎所有房地产泡沫都与金融危机相关，是房地产企业融资困难和住房信贷困难双重作用的结果。诱发这一机制发生作用的，可能有利率、汇率和通货膨胀率几个重要变量。第二，经济波动。如果经济产生大的波动，就会影响人们的当前收入和未来收入预期，从而对房地产有效需求产生冲击。第三，突发事件带来的心理预期变化。在社会经济正常的情况下，心理预期发生逆转的可能性不大，只有当社会经济出现了大的突发事件，诸如在发生战争、严重自然灾害的情况下才会发生，这时，也会发生有效需要的大幅下降而使泡沫破灭。
(二) 房地产市场结构将会发生变化
1. 增量房与存量房交易的结构
从世界房地产市场发展的经验来看，一个城市房地产市场发展到
一定程度，存量房的交易会超过增量房的交易而成为市场的主体。上海的情况，如图2所示。
图2 上海市存量房与增量房交易比
从房地产市场的发展看，在不同的阶段每个市场的比重与地位不同，应该考虑三个市场并重，不能只看增量房，还要看二手房市场和租赁市场。而从这三个市场的依赖关系来看，只有租赁市场健康发展，才能促进存量房市场的持续发展，这两个市场的发展又会促进增量房的发展。按照西方国家的经验，成熟的房地产市场中，二手房的交易量一般占到整个市场70%～80%，这一情况将可能在“十二五”时期前后出现。
上海住宅供应从增量房为主向存量房为主的转变过程中，市中心会在“十一五”期间率先进入这一态势，以后逐渐向内外环间和外环外发展。近年来，内环线增量房市场份额越来越小，一般只占到15％～16％，外环以外占到一半。内环以内二手房逐步成为一个市场交易的主力。
2.新建商品房区域分布发展趋势
从今年新建商品房的区域分布看，上海增量房房地产市场呈不断外移的趋势。这一趋势有助于缓解由于过去内环线内在建住宅比例高，造成近年来全市高价位住宅供应量偏大、平均价格上升的趋势。受土地级差影响，在内环线内实施旧区改造，新建商品房的成本居高不下，加上不少新建商品房房型偏大，致使中低收入居民无力购买市中心住房。
2004年，上海市有关部门就计划从土地供应入手，调整住宅建设的区域分布，实现在建住宅内环线以内、内外环间、外环线外的分布各占20%、50%和30%。并预计用2～3年时间使住宅建设的区域布局更为合理。
(三) 把房地产市场放到国民经济整体中考虑调控
房地产业与国民经济整体的发展休戚相关，其相关性已不仅体现在通过投资来拉动国民经济发展，更体现在通过房地产价格的变化，影响企业与居民的投资与消费决策，并通过微观的渠道影响宏观经济，所以，考虑房地产市场变化对国民经济的影响，应从更宽更深的视角来思考。
同样，对房地产市场的调控已不是某一部门能够完成的，更不是产业主管部门所能解决的，因为，房地产市场是在与其它市场及行业相互作用中发展变化的。实际上，房地产业的问题并不单纯是房地产业内部的问题，许多问题往往是由外在环境的变化引致的。
经管和影响房地产市场的政府部门众多，政策的协调就显得十分重要。比如，每一个部门都认为当前房地产市场过热，同时采取收缩的政策，这些政策的效果可能会远远超过他们的预期，或者说，是每一个部门都无法预期的。所以，政策应以稳定为主，成熟的市场会通过供给和需求，自发地调节。如果需要干预，最好是相互间进行政策的协调，而不是各自单独行动。
(四) 构建完善的住房保障体系成为房地产市场的一个重要组成部分
随着住房体制改革的不断深化，房地产市场的快速发展与房地产价格的快速上升，社会承受力的差距越来越明显。一部分人随收入的快速提高，以购买商品房来解决住房问题。而对另一部分人来说，购买商品房则越来越困难，这些对象，主要包括城市的中低收入家庭和大量的外来务工人员，而他们的住房问题也是影响社会安定和建立和谐社会的重要因素。
上海过去的住房解困工作取得了一定的成果，人均居住面积2平方M、2.5平方M和4平方M以下困难户的解困工作具有一定的阶段性，但随着住宅市场化和房地产市场发展，以及房价的不断上升，由部分经济困难居民的购房能力不足而带来的住房困难问题也开始凸现。上海目前解决这一问题，主要考虑三个层次:一是对“双困”家庭，主要通过廉租住房制度解决，目前已有1万多户；二是对“双困”线以上但居住困难的家庭，政府通过继续实行公有住房低租金政策、旧公房成套化改造后出售以及加快综合“平改坡”改造等三种方式加大改善力度；三是对有购房愿望，但购买能力不强的一般中低收入家庭，考虑适当放宽购房贴息政策享受条件。
总的来看，在解决居民住房困难的问题上，上海出台了许多措施，进行了许多有益的探索，但总的保障面仍相对较窄，一个真正完善的、与商品房市场快速发展相适应的保障性住房体系还未形成，这将是未来上海房地产市场的一个重要组成部分。