上海房地产市场宏观分析报告
第一部分：腾飞的上海楼市
1、楼市需求：
7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。
2、政策面：
自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。
3、供给情况：
由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力
降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。
4、市场反映：
就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。
5、GDP水平：
上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相应提高人们的支付能力。理论上讲，如果一个城市GDP持续增长，人均可支配收入也稳定增长，那么房价上涨是正常的。五年来，上海GDP年均增长10.4%，2002年城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到13250元和6212元，2003年人均可支配收入同比上升13.7%，今年上半年全市实现生产总值3417.75亿元，比去年同期增长14.8%，下半年增长幅度可能基本与去年持平，预计全年
GDP增长将达13%-14%。照这样的发展态势，上海房价涨幅在10%左右是完全正常的、也是与经济总量的增长相匹配的。
上海的楼市在不断的规范和完善，从需求面来看，上海商品住房销售量连续四年超过竣工量，呈现供求基本平衡、求略大于供的格局，从而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量为348万平方米，其中空置一年以上的为134万平方米。2003年，又下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米。一般来说，空置率宜保持在10-15%之间，而上海商品住房空置率仅在7.5%左右。目前，商品住房的供求关系正在发生变化。从供应方面看，目前的土地供应量、新开工量都比较大。2003年全年商品住房用地出让超过2000万方米；商品住房施工面积达到7000万平方米，商品房竣工面积2492万平方米，其中住宅2140万平方米；销售面积达到2376万平方米，其中住宅2224万平方米。今年1-5月，商品房竣工面积481万平方米，同比增长29.6％；销售面积588万平方米，同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降。这预示着投资势头不会减弱，商品住房上市的节奏将明显加快。从需求方面看，未来几年商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市和境外人士购房等方面，并考虑投资性购房的因素，需求总量超过2000万平方米。因此，商品住房将呈现供求基本平衡、供略大于求的态势。
据统计，如今上海一年住房竣工面积总量达1600-1800万平方米，开工建设面积达4000-5000万平方米，房地产业已成为仅次于金融保险、商贸流通和信息产业的上海第四大产业。
第二部分：增值的上海楼市
1、上海的国际地位：
上海是国际性的经济、金融、贸易大都市，也是我国的经济、金融、贸易、信息和交
流中心，被誉为“东方明珠”，是走进中国通往世界的窗口，有着强大的辐射力，随着世博会申办成功进一步提高了上海的国际地位及影响力。
随着长三角区域经济一体化的启动，作为长三角城市带的中心城市，国际化大都市的身份使上海成为国际人才资本的汇集地，购房需求不容小觑。到目前为止，《财富》500强企业已有300多家进入上海，100余家在上海建立起跨国研发中心，台湾百大财团中也有54家斥资上海。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。2、四个中心：
上海加快建设国际金融、贸易、经济和航运中心的进程，使处于“桥头堡”的陆家嘴CBD区域，集聚起大批金融机构、跨国地区总部和4100余家中介服务机构，中央商务区楼宇即将“满座”，由此引发新一轮基础设施建设。仅小陆家嘴沿江，就有五六幅地块被国际投资集团选中；沿江多幅已批租地块的配套项目今年也将全面恢复上马。新一轮开发，陆家嘴努力搭建服务全国、面向世界的营运平台，继续发展各类要素市场，使金融贸易区真正成为境内外金融机构、投资公司和大贸易公司的交汇处和要素市场集散地。为适应陆家嘴金融贸易区新一轮开发热潮，陆家嘴集团将转换机制，逐步向国际金融贸易产业集团发展。
充满创新活力的张江高科技园区，日前宣布进入“二次创业”阶段。为营造良好投资创业环境，张江园区去年的固定资产投资力度超过50亿元，吸引投资累计62亿美元，入驻孵化创新企业323家。今年，张江园区以营造“环境年”、“配套年”、“服务年”为主要抓手，规划建设集产业、商贸、居住等协调发展的“现代化园林式新城”，建设第一个“上
海博士后公寓”，完善“大学生活区”、“张江生活区”和“创业公寓”等三大组团配套建设，使张江园区成为上海高科技产业和创业人才汇集的高地，具有世界知名度的园区。上海通江达海，发展物流产业独具优势。今年外高桥保税区全面启动的“物流产业规划”雄心勃勃，以上海建设国际航运中心为契机，保税区国际物流基地呈现了两翼发展态势。北区，依托外高桥港
区，重点建设1.2平方公里的国际物流园区；南区，依托浦东国际机场，重点发展以IT产业为主的空运物流。力争5年内引进10家国际着名船公司、20家世界着名物流公司以及100家跨国公司自营物流企业。至2005年，建成200万平方米仓储面积，物流量上升至1000万吨，以实现将保税区建成亚太地区货物采购中心、配送中心和中转中心的宏伟目标。
金桥开发区今年的“年度冲刺表”也令人振奋，工业年产值的目标锁定在900亿元，在去年突破700亿元基础上再迈进一大步，以确立金桥作为上海现代制造业基地的龙头地位。金桥今年将继续大力培植以电子信息、汽车与零部件、现代家电和生物医药为主的四大产业。同时，为加速发展上海外向型经济，金桥首期1.5平方公里的海关监管区将于今年5月封关运行，力争实现全年出口交货值150亿元目标。
第三部分：“世博会”的举办对房地产行业的升华作用
世博会将成为带动上海新一轮大发展的难得的机遇，作为一种19世纪中叶出现的全球交流模式，它将人类文明间的交流带到了前所未有的阶段，使得全世界都能以最快速度感受到物质文明与科学文化最新发展。在经历了150多年的历程后，伴随着国际商品交换的扩大和科学技术与经济发展之间的紧密联系，世界博览会，这一国际经济科技的奥林匹克盛会显得举足经重，并成为一个城市发展的绝好契机。而上海作为发展中的中国面向世界的一个窗口，举办了2010世博会，将把上海进一步推向国际经济科技文化交流展示的前沿，
为上海成为世界级的大都市提供充足动力与机遇。世博会将成为加快上海实现“四个实现”目标的重要能动力，且加快上海旧城更新的步伐在新世纪之初，举办世博会的意义显得极其重要，不仅反映出一个国家的建设成就和综合国力，更显示出主办国在新世纪的决心和信心。上海举办2010世博会，将向世界展示中国、上海最新面貌与生机活力，加快上海实现“四个中心”的城市定位，同时借助于世博会的良好契机，带动上海中心旧城区及浦江沿岸开发更新的步伐。
世博会将把上海升华到“城市，让生活更美好”的城市定位与品质的平台上相信在2010年，通过对未来城市生活模式的研究，城市，将会成为一个更适合人类居住生活的栖息之地。而上海则会将“城市，让生活更美好”作为城市长期发展的目标与平台，使得提高城市品味与生活质量成为城市发展的终极目标。
世博会后续利用的成功将成为具有开创性的可持续发展的典范一届世博会的成功与否，不仅体现在世博期间的成功，更体现在世博之后的后续利用上。上海世博园区在世博会结束之后将会城市发展中的最具潜力之地，它将重新融入城市生活，并极大的带动上海城市及黄浦江两岸的开发，并将成为具有划时代意义的可持续开发的典范。世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资30亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达150-300亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。市场的有效需求必将拉动房地产产品的全面升级，从而使房地产市场持续的健康发展，做出更加精致、更加人性化的产品。
第四部分：深深觊觎上海的外来资本
近年来，国际资本大鳄对上海房地产市场不断加深了觊觎，他们看到了上海市场的丰厚投资回报，看透了存在的巨大发展潜力。这些正在进入和已经进入的外资，对整体房地
产开发企业将产生巨大的冲击和带动作用，而资本的逐利本性则将直接引发新一轮的房价上扬。今年已经有好几家跨国巨头宣布开始上海的房地产开发，他们分别是：荷兰国际房地产、菲律宾工商龙头、着名菲华巨子陈永栽集团旗下着名的裕景兴业和洛克菲勒财团。
荷兰国际房地产是与在香港主板上市的复地（集团）股份有限公司合作，共同投资开发位于上海松江新城的住宅项目。此次合作，不仅意味着海外基金继续看好上海房地产市场，也是复地继2月初在香港成功上市并融资15亿港币以后，与海外房地产基金又一次成功合作。而复地集团自1994 年涉足房地产开发领域以来，凭藉准确的产品定位、多项目管理的能力和良好的售后服务体系，逐渐奠定了在上海房地产市场的优势地位。项目分布于上海八个行政区域和部分外地中心城市。已连续四年进入上海市房地产销售五十强前列，2003 年荣膺首届上海房地产开发企业50强第四名和上海市百强企业。
荷兰国际房地产是荷兰国际集团（ ING）的全资子公司。荷兰国际集团是一家总部位于荷兰的国际化金融机构，该集团在中国的业务包括银行、人寿保险、房地产及资产管理业务。荷兰国际房地产在上海和北京开发了上海网球俱乐部和一些公寓及信荷城项目。
首度进入上海市场的菲律宾“裕景兴业”投资公司有着“香港豪宅专家”的美称，更被伦敦“超级品牌组织”考核为“超级品牌”，本次选择在陆家嘴CBD地区巨资投建总建面积约为12万平方米裕景国际项目。
石油大王“洛克菲勒”从19世纪开始就笼罩着一圈神秘光环，他代表了财富。一个多世纪后，在被喻为“上海地王”的外滩源项目上，“洛克菲勒”又被赋予了东方色彩。用合作方上海新黄浦集团董事长、总裁吴明烈的话说，美国洛克菲勒国际集团“是西方现在第一家到大陆投资的开发商”；地王所在黄浦区区长陆晓春则用“全球一流的投资开发商”、“国际业界的巨头”来介绍洛克菲勒集团。
5月7日的下午，于上海国际会议中心，洛克菲勒集团作为唯一一家外来资本与原初的国有一级开发商新黄浦集团签订合约，成为外滩源商业地产项目的总体开发商；而早先一起同台陈词的香港新鸿基地产、恒基兆业地产、香港置地集团、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地产，以及后来闻讯而来的和黄集团李嘉诚，则不见踪影。刚刚签好合同的总裁兼CEO乔纳森·格林（Jonathan D.Green）用“非常自豪”来形容洛克菲勒集团被唯一选中的心情，用“一个特殊、吉祥的日子”来形容最终落笔签字的这一天。光辉与灿烂的背后，是竞争对手的黯然退场。
一年多前的2003年1月，外滩源项目研讨会首次在外滩中心召开，一时引来高朋云集。当时一个夺眼的风景，是74岁高龄的传奇人物李兆基在助手的搀扶下现身会场，其誓夺上海地王的诚意与决心由此不胫而走。
李兆基代表了香港地产界顶级开发商们的心态。据知情人士的介绍，当时在会场还有另一个香港的地产大鳄郭炳湘。新鸿基地产一直与上海市方面有着良好的合作，其时正在传说的是郭拿下了位于小陆家嘴的一块宝地，欲投资80亿元盖楼。
另一个同样实力不俗的竞争者是香港置地集团，其执行董事积极发言：“涉及到土地、建筑的所有权能否很好地转移，改造者能否更充分地利用这些土地？”
还有一位在香港和内地都响当当的人物，虽然没有出席研讨会，后来多方打探外滩源项目，他就是李嘉诚。但当时会场上出现了中国地产界前所未有的一幕：一帮高鼻子外国人所代表的国际巨鲸们的纷纷莅临，这个豪华名单包括洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产、荷兰国际房地产、莱曼兄弟、UBS瑞士联合银行、花旗集团、美林证券等等，他们同样对于这个项目兴趣浓厚。
最终这块大蛋糕归属洛克菲勒，以及东南亚乃至世界各地的大财团竟相逐鹿上海，完
全是因为无法不被上海的魅力所吸引，再次充分证明了上海优异的投资环境和未来无限的增值潜力。
第五部分：上海楼市未来展望
1、未来人口：
在美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会上，上海市市长韩正说，据最近的抽样调查，上海实际人口已超过2000万，其中常住人口已达1700万，流动人口超过300万。人口骤增带来的就是住房需求的增大。
2、未来GDP水平：
如今上海进入人均GDP由5000美元向7500美元跨越的新阶段。根据上海市市政府计划，上海人均ＧＤＰ到2007年要确保7500美元，力争达到8000美元。上海经济的发展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消费水平，已经从万元级走入十万元级。
3、未来人口居住水平：
上海2002年人均住房面积为13.1平方米，到2003年末，上海市区人均住房居住面积达到13.8平方米，比上年增加0.7平方米，市区人均住房使用面积19平方米，增加0.9平方米，居民住宅成套率达到92.3％。居住面积的扩大得益于投入的增长。上海市政府计划到2005年上海人均居住面积要达到18-20平方米，而从人均住房居住面积13.8㎡到18-20㎡，则最少需要7140-10540万㎡的居住面积，且这一面积还不包括外来人员在上海的住房需求，因此，“上海房价在今后的20年里都会呈现稳步上升的状态”这一上海很多专家的新预言决非妄下定论。今年，上海就将继续保持900亿元房地产的投资规模。同时，住宅竣工总量中将有4成以上达到“高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理”
的“四高”优秀小区标准，建成200万平方米节能住宅、10个生态型住宅小区。而随着上海城市化的进程，将直接拉动房地产的开发，而他们这次拥有更多、更充足的理由，随便就可以列出一大堆上海楼市的利好因素。
首先，楼市的发展趋势：2006年到2010年的“十一五”期间，上海商品房价格应该继续保持在平稳的上升通道之中。期间价格波动完全可能出现，但总体上只会是窄幅波动，上海商品房价格总体上会在波动中领先于物价增长而逐步攀升，这一期间的房地产业依然是优质投资产业。
总体来说，从现在起到2010年的五、六年中，上海商品房价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波
动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不了多久将不复存在。保守估计，今年10-12月，房价就会有一个乐观的上涨态势。
第六部分：上海楼市的现状
1、总体楼市比较介绍
由于自2003年以来，上海的房价总体上扬了20%，局部区域更是达到了60%，可谓涨势惊人，针对如此局面，上海地方政府进行了房地产市场的调控，提出重点抓大众化和本土化作为政府主管部门，首先加大土地供应的调控力度，即增加城郊周边地区且交通比较便利的普通商品住房土地的供应量，计划内环线内、内外环线间、外环线外分别占总量的20％、40％、40％。
所谓大众住房，目前商品住房的需求主要来自市民改善住房条件及旧区改造和基础设施建设动迁，这是本土需求，约占市场总量的75％。此外，还有外省市和境外人士购房，并考虑投资性购房的因素。预计全年的需求约2600 万平方米。今年新开工2500 万平方米，加上去年结转的部分，供应量为2700 万平方米。这样，供应与需求的总量将呈现基本平衡状态，并形成供略大于求的格局。在今年的供应总量中，普通商品房为1600 万平方米，占绝对优势。而价格则处于全市均价以下水平。
在商品住房供应结构方面，继续适度控制中心城区拆迁总量，推进重大工程配套商品住房的建设。去年开工的300万平方米重大工程配套商品房即将应市，今年新开工350万平方米，上半年将有100万平方米竣工。近来，对普通商品房在配套建设上将给予优先落实。同时，降低上市预售的标准，只要达到建安工程量的25％就放行。
市场供应结构基本合理。今年1-4月商品房预售面积中，每平方米3500元以下的占15％，3500－6000元的占38％，6000－9000元的占36％，9000以上的占11％。
存量房交易持续攀升。今年截至5月，继续保持旺盛的态势，全市交易过户面积为1068万平方米，同比增长29.3％。其中存量方面积860万平方米，同比增长32.5％。
今年1-5月，上海预售房（一手房预售）和存量房（二手房销售）的交易量双双稳步上扬，预售交易总量为1161 万平方米，存量交易总量为1068 万平方米，两者比例1：0.92 ，而在去年同期，这一比例大致维持在1：0.8 的范围内。这表明上海的房地产市场已经进一步实现了预售房、存量房市场的联动，市场发展趋于成熟。从同比增幅的走势来看，预售房的成交增幅较2003 年全年的增幅略有放大，存量房增幅持平，总体处于合理的变化范围之内。
从上述数据也可以看到，2003 年以来，本市存量房市场的成交量增长幅度较预售房为
大，从趋势来看，今后上海将出现存量交易超越商品房预售的局面，就成交套数看，今年1-5月，存量房为12万套，预售房为9.7万套。
2、各区域价格水准介绍
当前，上海共有901个在售楼盘，可售套数68231套、总计102456套，可售建筑面积795万㎡、总建筑面积1192万㎡，区域分布情况如下：
上表可以看出，因为没有把中低价的动迁安置商品房计算在内，环线内的均价虽然已突破了万元大关，但在市府的宏观调控、也就是产品结构的调整下，如果加上先前提到的中低价房，则上海全市的房价在5135元/㎡，相比2003年5118元/㎡的房价只上扬了17元/㎡，作为国际大都市而言，如此偏低的房价显然是和日益发展的上海所不对称的，因此，在暂时的宏观调控以后，上海必然会掀起新一轮房地产市场的蓬勃发展，只不过涨幅不会象2003年那样的迅猛，但却会持续稳步的走高。
而从结构比例来看，环线内22.48%的供应量暂时略超出了市府目标确定的20%；但外环以外明显超过了40%的目标，且有加大的趋势；内外环线间的比例却不足，相信随着中
环线建设步伐的加快，此区域的供应量也将随之增加。
3、在售及将售楼盘（不包括崇明县）：
第七部分：上海土地供应分布情况
上海目前乃至未来相当长的时间内，土地供应仍将采取招标和拍卖的方式。
所谓招标出让土地使用权，就是在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
而拍卖出让土地使用权，则是在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者--土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
另外，还有土地使用权出租和国有土地租赁，该2种方式是国有土地有偿使用的另一种形式，是出让方式的补充。
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同土地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
目前，招标的形式主要针对的是中低价重大市政项目动迁安置房，拍卖则针对的是商品房开发和商业项目。
1、2003年上海市土地使用权出让招标：
环线内区域
区?域用地性质幅? 数土地面积·㎡
闸北区住宅用地7270,611综合用地2249,765合计9520,376
杨浦区
办公楼132,478商服用地113,365综合用地393,345住宅用地8241,916合计13381,104
徐汇区住宅用地13490,016
合计19,480黄浦区
综合用地334,173
合计334,173
虹口区住宅用地351,341综合用地6102,902合计9154,243
长宁区
综合用地670,219
合计670,219
2003年全年总计66幅2，237，859
其中，纯住宅用地38幅、土地面积140万㎡，占内环土地供应量的62.82%。
环以外区域
区? 域用地性质幅? 数土地面积·㎡
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
房地产行业环境pest分析 物流管理0901 陈良 090250032 房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 一(外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行， 市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任
何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资第1页共 10页 房地产行业环境分析报告 金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求
却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
静安动力国际企划提案
壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴
建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步
建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
2006年第一季度深圳市土地分析报告 一、土地供应情况分析 （一）打算供应总量分析 2006年我市国有土地使用权出让打算总量为12.29平方公里，比上年的打算总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的打算总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13平方公里。2006年我市打算供应的土地总量差不多与上年打算总量持平，打算的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高我市土地资源的集约利用水平。 （二）打算供应结构分析 从区位看，2006年我市土地供应仍要紧集中在宝安、龙岗两区，特区外两区打算出让用地面积合计为 1080.6万平方米，占全市打算出让土地总面积的87.9％；特区内打算出让用地面积共为108.3万平方米，占全市打算供应总量的8.8％。此外，打算有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。 从用途来看，2006年全市打算供应住宅用地144.1万平方米，占供应
总量的11.7％，其中 104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的 7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；专门用地打算供应量为零。 对比2006年和2005年土地供应打算，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源差不多成为制约深圳社会经济持续健康进展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业进展战略相适应。 表1 2006年与2005年土地供应打算用途 结构对比单位：万平方米 总面积商品住宅商业工业 2006年供应打算1229 104 30 705 2005年供应打算1269 80 56 950 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在接着强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产行业pest 分析 对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 简单而言，称之为PEST分析法。下面是整理的一些关于房地产行业pest 分析的相关资料。供你参考。 房地产行业的相关介绍房地产行业是一个关系很多相关行业的基 础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。 所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21 世纪的10 年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 房地产pest分析之PP即政治-法律因素(Political Factors) 在房地产行业中，这些因素可以包括:宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。
当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。 以土地政策举例:土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径:首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价。 其次，土地供应量对厉地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房 地产市场的供给，最终影响房地产价格。 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。 而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性。 土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，同时，调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。 从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
（一）PEST分析 1、政治法律环境（Political）： 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者
上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。